一、项目一期用地平衡表：
项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积
B3 8970
B4-1 7460 5968
B4-2 6255
B6
B9 6500 6890
C6
33000
C3 9474 6
C5 8084 3
C7
一期总用地面积合计 亩
拍卖土地面积合计 亩
地上建筑部分面积合计 亩
一期平均容积率
说明：
1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地
的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实
际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币 亿元。加之两年多空置的资金
利息（按每年 10%累计计算），共计 亿元，宗地面积为 亩，折合
拆迁成本为 万元/亩。
2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本
为：*= 万元。
3.其中 C3、C、C7 用于拍卖的三块土地拆迁成本为：*=
万元。
二、项目一期投资估算表：
文殊院项目一期
投资估算表（总投
资为 X） 面积 元/平方米 合计计费
一、土地取得费用
二、前期工程费用
1.规划设计费 建安费*2%
2.可行性研究费 X*%
3.水文、地质勘探 10
4.“三通一平”费 50
三、房屋开发费
1.建安工程费
地下车库 33000 1500 49500000
地上全木商业 5968 3000 17904000
地上框架商业 1600
2.公共设施配套费 2000 700 1400000
3.基础设施建设费
自来水、雨水、
污水设施费 50 2567617
天然气、供电、
电信设施费 65
道路、绿化、
室外照明费 实际面积 32000 250 8000000
干线、干道、
干管接口费 30
四、管理费 X*2%
五、财务费 97566000
1.借款利息 700000000 96600000
2.融资费用 利息*1% 966000
六、营销费用 62643576
1.营销推广费用 销售收入*3%
销售代理费用 销售收入*3%
2.土地拍卖费用 拍卖佣金*1%
七、开发期税费 140
八、其它费用 X*%
九、不可预见费用 上述各项*3%
十、总投资（不含 C3、
C5、C7） 811350687
十一、总投资（一
期全部） 1011777785
三、项目一期汇总表：
项 目 ( 不
含 C3 、
C5、C7)
总
开
发
价
值
项 目
总 投
资
销 售 税
金 及 附
加
税 前 利
润总额
所得税 税后利润 成 本 利
润率
投 资
利 润
率
销 售 利
润率
楼面地价 投资单价
金额（亿
元）
13.
12
% % %
元 / 平 方
米
元/平方
米
开发价值 销售单价 销售面积 销售收入 销售税金 所得税 税前利润 税后利润 成本利润
商业销售 19000 元 53663192 34453112
车库销售 2800 元 9900（30%） 27720000 1524600 3861000 11345400 7484400
土地拍卖 700 万 48774247
合计 103962039 38314112 %
1、盈亏平衡点销售量分析
由于本项目的商业部分销售收入为 万元，建筑面积为
平方米，
故平均销售价格为 19000 元/平方米。
本项目设计开发规模为 ㎡，故销售规模只要达到设计开发规模
的 %，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于 30%
以及 3 宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于 700 万/亩。
2、项目销售价格的临界点分析
本项目的销售最低价约为 元 /平方米，即在本次测算基础
（19000 元/平方米）上约降低 19％左右。在此种条件下项目能保证收回全部
投资。但此时必须保证商业销售率达 100%。且车库的销售量不低于 30%以
及 3 宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于 700 万/亩。
在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即
项目关于销售
价格的盈亏平衡分析。
项目要达到盈亏临界点情况存在：
最低商业售价×+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总
开发成本
亦即：最低商业售价××（）++
=
可求出：最低商业售价= 元/平方米
根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为
元/平方米；在本次测算基础上约降低 19％左右，此时的售价为项目最低销
销售税率）销售费率（销售均价
商业开发总成本
盈亏平衡点销售量
1
)(
%%6119000
**
m
）（
）（
售价格。但此时必须保证商业销售率达 100%。且车库的销售量不低于 30%
以及 3 宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于 700 万/亩。
四、项目一期减小风险建议：
1.加强管理、控制成本
本项目风险来至于高销售单价（19000 元/平方米），而高售价是因为项
目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理、控制成本。
在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，（如下表），
由专人领头对项目各个环节进行监控。
总负责人
规划设计部 工程部 管理部 财务部 销售部
在控制成本上，我们由投资估算表中可看出：本项目的成本过高主要在
土地费用、建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能
主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在的建安成本单价是：
车库 1500 元/平方米、全木结构 3000 元/平方米、框架结构 1600 元/平方米，
如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制 100 元/平方米为计算基数，
我们可从下表中看出：
100 200 300 400 500
单 价
19000 不
变，成本
利润率为
% % % % %
成本利润
率 %
不变，单
价为
18780 元/
平方米
18550 元/
平方米
18330 元/
平方米
18110 元/
平方米
17880 元/
平方米
2.加快进度、保证质量
本项目的土地费用为 亿元，加上两年多的资金利息，共计达到了
亿元，是成本过高的主要原因之一。所以在后期的建设过程中，为了减少
资金时间利息，建议在条件允许的情况下，加快工程进度。工程提前完工开
售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。如果在现有设定的两
年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月的贷款利息为 万元，
半年就是 万元，这样一来税后利润达到 亿元，成本利润率达
到 %。如果我们将成本利润率保持在现有基础 %下，则销售单价可
下降到 18200 元/平方米。但注意在加快工程进度的同时要保证工程的质量。
如果以每提前一个月为计算基数，由下表我们可看出：
1 2 3 4 5 6 7 8
利息 805 1610 2415 3220
单 价
19000
不变，
成本利
润率为
% % % % % % % %
成本利
润 率
%
不变，
单价为
18870
元 / 平
方米
18740
元 / 平
方米
18610
元 / 平
方米
18470
元 / 平
方米
18340
元 / 平
方米
18210
元 / 平
方米
18080
元 / 平
方米
17950
元 / 平
方米
3.争取优惠政策
（1）争取开发商本身的政策优惠
①前期开发税费（报建费）的优惠——现在的费用由投资估算表中可
看到是 万元，如果开发商能争取到相关部门的优惠，将税费比例减
半，可节约 359 万元。
①销售税金的优惠——由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如
开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在
汇总表中看到销售税金有 亿元，如果能够得到减免，税后利润可达
到 亿元，成本利润率可达到 %，如果我们将成本利润率保持在
现有基础 %下，则销售单价可下降到 17350 元/平方米。如果我们以
30%、50%、70%、全免为计算基数，我们可从下表中看出：
30% 50% 70% 全免
单 价 19000
不变，成本利
润率为
% % % %
成 本 利 润 率
% 不 变 ，
单价为
18470 元 / 平
方米
18140 元 / 平
方米
17810 元 / 平
方米
17350 元 / 平
方米
①C3C5C7 的土地出让金优惠——由估算表中可看出，三快土地如果
以 700 万/亩的价格全部拍卖，土地出让金（按 20%计算）共计有
亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出：
减半 全免
单价 19000 不变，成本
利润率为
% %
成本利润率 %不变，
单价为
18200 元/平方米 17400 元/平方米
①企业所得税的优惠——如果开发商能够争取到所得税的减免，则净
利润可达到 亿元，成本利润率可达到 %，如果我们将成本利润
率保持在现有基础 %下，则销售单价可下降到 18150 元/平方米。
（2）争取前期招商的政策优惠
在项目前期招商中如果能争取到对商家的政策优惠，则有利于商家踊
跃入驻，对培育市场和提升项目价值有很多益处。我们对商家的优惠政策
建议如下：
①凡入驻项目新注册登记且单独建帐核算、单独纳税的企业及经营户，
从该项目正式投入营业之日起，三年内所缴纳的增值税、营业税、企业所
得税，可享受区级财政分成收入 70%的政府扶持政策；
①凡入驻项目的企业，且购买该项目房产价款在 50 万以上的，可由开
发商给予购房契税全额的政府扶持；
①凡入驻项目的企业、经营户给予半年租金的优惠政策等。
五、总结：
1.开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到的几项成本控制建
议和开发商本身的政策优惠（如销售税金、土地出让金等），在同时几项组
合的情况下，项目的销售单价将会大浮下降，减小项目的风险率；
2.开发商在对商家的优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期
的市场培育、提升价值会起到关键的作用，有利于项目的销售。
