盛诺金地产基金汉中城市进入战略分析报告
一、 城市概况
（一） 地理环境和旅游资源
汉中市位于陕西省西南部,北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，国家历史文化名城。
近4000年来，汉中市遗留下众多的人文景观，汉中市在夏商周代时期境内有褒国，公元前312年，秦置汉中郡；
褒斜栈道堪称世界奇迹，石门及其摩崖石刻被誉为“国之瑰宝”；
刘邦、诸葛亮等曾在此留下了古汉台、拜将坛、饮马池、张良庙、武侯墓、武侯祠等遗址，众多的西汉、三国、南宋古战场遗迹；
南湖、红寺湖、兴元湖、南沙河风景区、午子山及天台山森林公园景色秀丽，是旅游观光的好地方。
丰富的历史文化和众多的旅游景点为汉中提供了大量的旅游观光客，也成为汉中市民的公共休闲场所、房地产项目的配套设施和绝佳卖点，为汉中提供了独特的养身居住、休闲度假为概念的房地产投资市场。目前，汉中市已是国家批准的开放地区和陕南重要的经济开发区，国家级历史文化明城；城固、勉县为省级历史文化名城。过去由于受到秦巴山脉阻隔，汉中的旅游潜力并没有完全发展起来，如果目前交通不便的问题随着直穿秦岭的高速路的开通，将会蓬勃发展起来。
（二）城市现状
1) 建设绿色汉中已成为城市的发展战略
房地产讲求人性化，把人文作为城市发展的价值追求表现在地产方面就是追求绿色生态。汉中市政府在2002年11月做了“发展绿色产业，建设绿色汉中”的决定，目前已经成为汉中市的发展战略，这一点正符合世界经济生活的发展趋势。另外，陕西省百岁以上的老人90%以上在汉中，主要原因是汉中市独一无二的生态居住环境，适合养生和休闲旅游。
南水北调工程由原地丹江口往上一直经过汉中的宁强县，一共是980多公里，经过三个市和20个县。作为南水北调工程水源的调集地，这使到汉中市更加注重水源的保护，未来不可能在该地区规划有污染性的工业，使汉中未来能确保优化的生态居住环境。
2) “一江两岸”规划面积大、生态特征明显，为房地产开发提供了优良的土地和环境资源
汉中的“一江两岸”工程主要通过在横穿城市的汉江上建造一座桥闸，使在部分季节水流有限的江面长期形成宽约800米的江面。开发建设规划控制面积平方公里，其中，水域面积平方公里，生态湿地平方公里，建设总用地平方公里。在建设开发中以商贸、金融、文化、旅游及办公居住为主，逐步建成沿江两岸商业街，为发展旅游业服务。汉中市规划的“一江两岸”用地是生物多样性保护地区，属于限制开发，主要是保护生态，防止污染，对工业进行一定的限制，所以由这两种限制，加上汉中属于南北变通的一个亚热带地区的条件。而且该地区青山绿水生态定率非常重要。就这三点而言，汉中的经济发展朝着适应人居，提高生活品味的方向。
汉中的水是供往北京的，政府有明确规定陕北是油，陕南是水，陕南的水像陕西的油一样重要，所以要保证这里的青山绿水，国家不允许对这块的植物、森林、生态糟到破坏。这块优质土地在国家和地区政府的严密保护下，生态特征将明显显现，我们预计汉中将成为未来陕西各地产商孜孜追求的黄金片区。
3) 客运量大，旅游人数多，为该地区带来了巨量的旅游观光客，增加了当地房地产购房群体
汉中市的交通和旅游流量有大幅度的增长，2005年公路客运量6583万人次，比上年增长 %；民航旅客发送量万人次，比上年增长%，年末全市民用车辆拥有量21万辆，比上年增长%随着汉中公路设施的日益完善，逐渐形成更加便捷的交通系统，考虑到汉中的环境与杭州在浙江地区的位置非常相似，一旦高速公路通车后将进一步吸引来自西安、成都和重庆等周边大城市的购房群体。
汉中作为全国优秀的旅游观光城市，每年接待的游客人数不断增加，政府为此不断地增加对城市建设方面的投资，使汉中朝更加适于人居的方向发展。据统计，2005年共接待国内外游客万人次，比上年增长%。其中，国内游客565万人次，海外游客万人次，分别增长%和%。“十五”期间全市累计接待旅游者人数万人次，年均增长%。
4) 三个产业相互协调发展，为该地区的房地产投资提供稳定的经济基础
一个城市的形象、气质的充分展现与相关产业的发展是密切相关的。2005年汉中市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%。全市生产总值年均增长%，高于全国的发展速度。
2005年建筑业实现总产值亿元，比上年增长%。施工面积万平方米，竣工面积 万平方米，分别下降%和%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动生产率万元/人，增长%。汉中市良好的经济发展状况，并且每年以高于全国经济增长的速度发展，为当地积累了雄厚的经济基础。对于房地产投资而言，这为汉中房地产市场的发展提供了强有力的经济支撑
5) 人口流动稳定，人均收入不断提高，居民消费潜力大，为房地产投资提供了强大的消费潜力
2005年，汉中市户籍总人口万人，在总人口中农业人口万人，非农业人口万人。 随着汉中是城市化进程的不断推进，越来越多的农村人口转移到城市，他们迫切解决的问题就是居住问题。
汉中市在岗职工年平均工资12248元；城市居民人均可支配收入6257 元，比上年增长%，“十五”期间年均增长%；农民人均纯收入1892元，比上年增长%，“十五”期间年均增长%。城市居民人均生活消费支出5011元，农民人均生活消费支出1586元，分别比上年增长%和%。年末城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初净增加亿元。城市居民人均居住建筑面积平方米，农村居民人均居住面积平方米。居民收入的不断提高、储蓄的不断积累，形成了巨大的购房潜力。
汉中市就业率高，2005年新增就业人数万，下岗失业人员实现再就业6190人，城镇登记失业率%。全年劳务输出万人。全市城镇职工参加基本养老、医疗、失业、工伤保险参保人数分别为万人、万人、万人和万人，分别比上年增长%、%、%和37%。养老保险社会化管理率100%，失业保险社会化发放率100%。完善的社会保障系统，为汉中城市建设提供了稳定的发展环境。
6) 交通网络发达，为地区房地产市场的发展提供了广阔的空间
房地产开发讲求的是地段，但是地段和交通的发展是密不可分的。由于汉中市交通网络的陆续贯通和改造，对当地房地产项目的销售也有很大的促进，改善环境的同时也增加了地产的内涵。
铁路 — 全市有三条过境铁路，即宝(鸡)—成(都)—阳(平关)—安(康)和襄(樊)—渝(重庆)铁路，铁路营运里程公里，车站41个，且全部为电气化铁路。略阳、宁强、勉县、汉台、城固、洋县、西乡、镇巴八个县区通火车。目前货运能力充足。客运有从汉中始发北京、武汉的列车，可直达北京、上海、西安、武汉、郑州、石家庄、成都等大城市。
公路 — 已建成以中心城市为中心、连接全市11个县区、辐射周边地区的公路交通网络体系。到1999年底止，全市公路通车里程达到公里，其十二级路公里，三级路公里。主要有108、210、316三条国道通过境内，达公里，309、210、2ll三条省道公里，县乡公路和专用公路公里。城市道路97公里，其中主、次干道64公里，城带人口人均占有道路平方米。
民用航空 — 汉中民航站成立于1954年，担负着西安—成都、西安—重庆、西安—昆明三条国内干线和北京—仰光国际航线的通信、导航保障任务。1974年11月1日汉中—西安航班正式通航，也是我市当前通往全国的唯一空运线。汉中—西安航线，全线长236公里（空中距离），现在每天数班。
目前，汉中市正在修建到西安的高速公路，并且天汉大道中段道路改造项目、汉中高速客运汽车站、汉中市天汉大道北段及石马立交桥道路工程和汉中市汉江城市桥闸工程等一批改善城市交通状况的项目都正在建设中。
7) 土地资源丰富，房地产投资潜力大
市区可使用土地面积平方公里
规划中工业用地
平方公里
商业用地
平方公里
住宅用地
平方公里
农业用地
平方公里
其他用地
平方公里
汉中市规划的“一江两岸”工程的大量用地都具有巨大的升值潜力，并且地块的价格都远远低于市区的价格，随着汉中市基础设施的不断完善，地块具有无限的升值潜力。
8) 城市基础设施的快速发展进一步改善了当地的居住环境
汉中市经济的快速发展对公共设施的需求强烈，学校、图书馆、污水处理、工厂和政府办公楼等新楼宇的都在紧张的建设中，同时，在建项目有汉中市垃圾处理厂和汉中市污水处理厂等。以建设绿色城市为口号汉中，对城市绿化建设十分注重，这进一步改善了汉中市的居住环境。
（三） 城市的相关规划政策
1) 城市历史及未来规划的发展
1996年经国务院批准撤地建市，相应城市范围扩大，城市在市域社会和经济发展中的中心地位和作用产也发生了变化。2002年10月汉中市正式完成了规划达五年之久的《汉中市城市总体规划》编制工作。
规划范围：东至南郑山口子-铺镇东界-河东店一线，北至石门水库水磨坪，西以连城山-褒河-龙岗寺-南湖-红寺坝水库西为界；南至红寺坝水库南-汉山-圣水寺一线，包括城区8个办事处及16个镇（乡）全部或部分辖区。天台山一哑姑山风景区以“飞地”形式纳入规划区范围进行控制。规划区总面积457平方公里。
规划用地范围：中心区含老城区、汉中经济技术开发区北区、大河坎和褒河车站，其用地范围包括8个办事处及10个村，规划用地面积62平方公里，2000年底人口316819人；褒城区含褒城和河东店两片，其用地包括2个城区及5个村范围，规划用地面积平方公里，人口30035人；铺镇区包括城区及联丰等5个村范围，规划用地面积5平方公里，人口21678人；周家坪区用地包括周家坪城区及周家坪等7个村范围，规划用地面积平方公里,人口32425人；圣水区包括南华等5个村范围，规划用地面积4平方公里，人口12918人。城市规划用地总面积82平方公里，人口413875人。
城镇空间布局：市域分为3大经济片区：东部片区包括城固、洋县、佛坪、西乡、镇巴五县（市、区），中心城市为城固；西部片区包括勉县、略阳、宁强三县（市、区），中心城市为定军山；中部片区包括汉台、南郑、留坝三县（区），中心城市为汉中。
城镇网络：以108国道为基柱，几条主要公路和铁路线为支柱，形成枝状为主的布局。以汉中为辐射全市的主中心，城固、定军山为副中心，略阳、洋州、西乡及各县县城为支撑点，一般建制镇和主要集镇为联系广大农村的纽带，共同构成布局合理，职能结构完整，规模等级结构健全的城镇体系网络。
以上规划方案加速了汉中市的城市化进程，为汉中的房地产开发提供了清晰的蓝图和广阔的发展空间。
2) 汉中市政府对城市未来的规划发展蓝图
规划图中红色部分为商业、市场和娱乐用地，黄色部分为居住用地和学校用地，深绿色为工业用地，绿色部分为绿化用地，此规划方案科学，合理，为城市的未来布局提供了明晰思路。盛诺金认为，如果地产商依照汉中市政府规划的方案，可以更加清晰地选择投资目标，同时，汉中市政府在坚持可持续发展的路线下，也十分鼓励全国各地地产商积极投资汉中市地产市场。
二、 城市现在和未来发展的状况
（一） 城市发展过程中所提供的机遇
城市的各种因素相互的协调决定了城市未来的发展。汉中市在过去一千多年发展的历史轨迹下已经形成了城市十分合理地发展逻辑，以下各种因素相互协调的发展为投资汉中房地产提供了巨大的机遇。
1) 城市人口状况
地区
总人口（人）
出生（人）
死亡（人）
迁入（人）
迁出（人）
出生率（‰）
死亡率（‰）
陕西省
35,721,681
390,065
209,942
645,547
442,828
汉中市
3,689,306
37,659
26,743
70,353
43,092
注：1、本表为公安年报统计数。
2、资料来源：《陕西省统计年鉴》
随着汉中市城市化进程的不断推进，以及旅游业的不断发展将进一步增加对外来人口的吸引力。
2) 城市人口的年龄分布
该城市人口年龄和性别统计
汉中市人口年龄构成变化（%）
年份
0-14岁人口比重
15-64岁人口比重
65岁及以上人口比重
负担少儿系数
负担老年系数
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
注：1、本表为人口普查、人口变动情况抽样调查数。负担少儿系数、负担老年系数指0-14岁、65岁以上人口占15-64岁人口的比重。
2、资料来源：汉中市人口和计划生育局
汉中市人口年龄结构的不断优化，家庭负担少儿和老年人口逐渐降低，减少了城市居民的负担，增加了他们购置住房的欲望。
3) 教育水平
2004年，汉中市以社会投入为主，累计投入万元用于普通高中建设，普通高中招收新生21811人，较上年增长23%，普通高中在校生达到59189人，增长31%。建成市级重点高中12所， 7所高中建成省级重点高中，每年为汉中城市建设提供了大量的人才需求。
城市教育水平
受教育状况
人数（人）
中等教育
万
高等教育
万
城乡从业人员总数万人
其中：第一产业占%
第二产业占%
第三产业占%
4) 城市居民收入状况
居民收入状况
工资水平
平均工资
5436元/人年
服务业
4388元/人年
制造业
5004元/人年
5) 人口发展趋势
根据汉中市的城市规划方案，预测汉中市总人口2006年为382万人，2010年395万人，2015年405万人。
6) 房屋出租业
汉中市单位房屋出租共2497家，房屋出租收入12021万元；居民房屋出租中：市区居民房屋出租户16764户，房屋出租收入7322万元。城乡结合部居民房屋出租户6621户，房屋出租收入1843万元。
（二） 城市区域分布
所辖区
区域面积
区域人口
汉台区
556平方千米
50万
南郑县
2,849平方千米
54万
城固县
2,264平方千米
50万
洋县
3,207平方千米
44万
西乡县
3,204平方千米
40万
勉县
2,406平方千米
42万
宁强县
3,243平方千米
33万
略阳县
2,831平方千米
20万
镇巴县
3,437平方千米
27万
留坝县
1,970平方千米
5万
佛坪县
1,277平方千米
3万
注：陕西省汉中市政府所在汉台区内
根据汉中市政府未来的发展规划，汉中市政府所在的汉台区今后将进一步扩大，为城市房地产投资带来了又一契机。
（三） 城市房地产发展动态
“十五”时期，汉中市房地产业发展迅速，累计投资完成亿元，是“九五”时期的倍，平均增长速度为%；占全市全社会固定资产投资中的比重由“九五”时期的%上升到“十五”时期的%。房地产业投资对全市GDP增长的贡献率为%，对全市GDP平均增长率的贡献率为%，为全市的经济发展提供了有力支持。其中：住宅投资完成亿元，商业营业用房投资完成亿元，分别占房地产业投资的%、%。经济适用房投资完成亿元，占房地产业投资的%，占住宅投资的%，
汉中GDP总量及全社会、房地产开发投资完成情况
单位：亿元
年份
GDP
增长速度
全社会
增长速度
房地产开发
增长速度
（%）
投资完成
（%）
投资完成
（%）
2005
2004
2003
2002
2001
由上表分析，过去五年间，全国房地产业投资平均增长速度为%，陕西省为%，汉中市仅为%，主要是由于汉中市过去在城市基础设施配套上没有跟上，随着近年来汉中对城市基础设施的不断投入，未来该市房地产的投资将飞速发展起来；全国房地产业投资在全社会固定资产投资中的比重为%，陕西省为%，汉中市为%，未来这一比例将进一步扩大。
汉中市商品房建设情况
单位：平方米
年份
施工面积
竣工面积
竣工率（%）
2005
1717019
733481
2004
1825674
497342
2003
1917838
720814
2002
1451767
641677
2001
1353644
601950
上表反映了“十五”时期汉中市商品房施工和竣工面积状况，从表中可得知：商品房竣工率较低，建设效率低。下表反映了汉中市“十五”时期商品房的销售和空置状况。表中的数据说明：汉中市商品房销售呈现较稳定的状态，销售面积的总量变化不大。对于每年的销售增减情况，则呈现波浪运行状态。商品房的空置面积，到2005年末，已达到万平方米，商品房的空置率较高，基本上呈现逐年增加的态势，这主要是由于当地房地产开发建设水平较低，根据盛诺金研究发现，汉中市民对符合大城市建房理论的楼盘十分欢迎，这就是导致汉中市目前楼盘空置率居高不下的主要原因。
汉中市商品房销售和空置情况
单位：平方米
年份
销售面积
比上年增减(%)
空置面积
比上年增减(%)
2005
795349
221782
2004
627150
185414
2003
620320
221031
2002
454603
211658
2001
499338
74868
汉中市住宅投资完成、竣工面积和销售面积情况
年份
投资完成（万元）
比上年增减(%)
竣工面积（平方米）
比上年增减(%)
销售面积（平方米）
比上年增减(%)
2005
91889
733481
763356
2004
116092
497342
-31
599509
2003
101213
720814
599811
2002
71106
641677
435564
2001
53518
601950
469325
18
（四） 城市建设现状和动态
汉中作为一个发展中城市正在迅速成熟当中，2005年完成建设道路项目3个，改造背街小巷38条，城市桥梁工程2个，人行天桥及地下通道4座，新建、翻建改造道路及人行道万平方米，新建、改造城市排水管道公里，城市绿地万平方米。
城市配套设施和居住舒适度也日渐成熟，建成烟尘控制区1个，面积平方公里；建成城市环境噪声达标区1个，面积平方公里。城市环境空气质量全年好于国家二级标准（良好）以上的天数达到305天，比2004年增加了19天，占当年总天数的%，优良天气率比上年提高个百分点。其中二氧化硫、二氧化氮两项环境监测指数均达到国家环境空气质量二级标准，全年达标率100%。城市饮用水水源地水质达标率100%。
汉中市城市建设日益完善，环境保护达到了全国领先的标准。城市的不断发展离不开科学的规划，良好的规划支撑了房地产市场的发展。正所谓城市要发展，城市建设需先行，房地产理所当然的成为其重要支撑点。所以，汉中市前后酝酿八年出台的城市发展规划蓝图，将为今后汉中市房地产市场的发展打下了坚实的基础。盛诺金据此得出结论认为未来汉中房地产所吸引的购房者将不仅仅依靠本地城乡居民的购买力，目前根据我们对当地两个销售比较成功的楼盘的调查，购房者约50-60来自外地，这里所说的外地购房客包括：
（1） 原来是汉中人但现在在外面打工或生活；
（2） 汉中周边地区的购买者；
（3） 陕西省其他地区的购买力。
我们认为汉中与杭州有一定的相似之处，杭州既没有起龙头作用的工业，居民人均收入水平也不突出，除旅游以外再也没有特别支柱性的产业，但由于是浙江地区最适合人居的城市，因此吸引了周面地区巨大的购买力，造就了房地产的大量升值。汉中虽然在城市成熟度，交通、城市居民收入方面逊于杭州，却有潜力吸引西安片区（离西安小时）、成都及重庆片区（离成都4小时）和武汉片区（火车到武汉7小时、未来高速公路4小时）的购买力，因此这个城市值得做长线投资，潜在投资回报期看2-3年。。
