第三章
物业交易法律制度
第三章 物业交易法律制度
第一节 物业交易概述
第二节 物业转让
第三节 物业转让中的商品房销售
第四节 物业抵押
第一节 物业交易概述
一、 物业交易的概念
二、 物业交易的特征
一、 物业交易的概念
• 物业交易，是指当事人之间物业进行转
让、抵押和租赁活动。
• 物业交易也就是房地产交易。
二、 物业交易的特征
• 交易对象具有特殊性：房地产
• 交易形式的确定性：房地产的转让、抵
押、租赁
• 物业交易合同是数种典型合同的统称
• 物业交易为要式法律行为：债的关系，
登记
第二节 物业转让
一、物业转让的概念
二、物业转让的条件
三、物业转让的程序
四、物业转让合同
一、物业转让的概念
• 物业转让也就是房地产转让，是指房地
产权利人通过买卖、赠与或者其他合
法方式将其房地产转移给他人的行为。
一、物业转让的概念
• 物业转让的主体一方必须是房地产权利人；
• 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的
房地产；
• 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法
方式；
• 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权
转移的行为。
二、物业转让的条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件
(二) 物业转让的限制性条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件
• 以出让方式取得使用权的房地产转让
• 依据《城市房地产管理法》第38条和《城市
房地产转让管理规定》第10条的规定。
• 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
• 依据《城市房地产管理法》第39条和《城市
房地产转让管理规定》第11、12条的规定。
(二) 物业转让的限制性条件
《城市房地产管理法》第37条和《城市
房地产转让管理规定》第6条的规定，下
列物业禁止转让：
(二) 物业转让的限制性条件
1. 以出让方式取得使用权的房地产转让，
不符合有关法律规定的条件的
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定
查封或者以其他形式限制房地产权利
的
3. 依法收回土地使用权的
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意
的
5. 权属争议的
6. 未依法登记领取权属证书的
7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他
情形
三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7条
规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查
和评估→缴税→核发过户单
四、物业转让合同
(一) 物业转让合同的概念和特征
(二) 物业转让合同的主要合同
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 概念：
• 物业转让合同：是指当事人之间关于一
方交付房地产，另一方支付相应价款的
协议。
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 特征：
• 遵循平等、自愿、有偿的原则；
• 受到土地使用权出让合同的制约；
• 标的物是房屋所有权和土地使用权；
• 应当书面形式订立；
• 物业转让合同的成立和有效必须以到房地产管
理部门和土地管理部门办理房地产过户手续为
准。
(二) 物业转让合同的主要合同
• 依照《城市房地产转让管理规定》第8条
规定。
• 包括九个方面：
(二) 物业转让合同的主要合同
⑴双方当事人姓名或者名称、住所；
⑵房地产权属证书名称和编号；
⑶房地产坐落位置、面积、四至界限；
⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限
⑸房地产的用途或使用性质；
⑹成交价格及支付方式；
⑺房地产交付使用的时间；
⑻违约责任；
⑼双方约定的其他事项。
第三节 物业转让中的商品房销售
1. 商品房预售
2. 商品房现售
3. 商品房买卖合同
4. 房地产开发企业和房地产开发中介服
务机构在商品房销售中的义务
5. 商品房销售价格的确定及计算
6. 商品房的交付与保修
一、商品房预售
• 概念：是指房地产开发企业将正在建设
中的商品房预先出售给买受人，并由买
受人支付定金或者房价款的行为。
• 条件：依照2001年修改的《城市商品房
预售管理办法》第5条的规定。
一、商品房预售
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施
工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。
• 预售人同承购人签订商品房预售合同。
• 预售合同登记备案。
• 房屋交付后，办理产权登记。
二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收
合格的商品房出售给买受人，并由买受
人支付房价款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品
房预售管理办法》第7条的规定。
三、商品房买卖合同
• 商品房买卖合同的主要内容
• 《商品房买卖合同示范文本》
商品房买卖合同的主要内容
1. 当事人名称或者姓名和住所；
2. 商品房基本状况；
3. 商品房的销售方式；
4. 商品房价款的确定方式及总价款、付
款方式、付款时间；
5. 交付使用条件及日期；
6. 装饰、设备标准承诺；
商品房买卖合同的主要内容
7. 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿
化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和
有关权益、责任；
8. 公共配套建筑的产权归属；
9. 面积差异的处理方式；
10.办理产权登记的有关事宜；
11.解决争议的方法；
12.违约责任；
13.双方约定的其他事项。
《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
四、房地产开发企业和房地产开发中介
服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定
相关新闻：
• 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日
• 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷
款失踪，涉及金额6000余万元；
• 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，亿
元房款不翼而飞；
• 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间消
失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16
五、商品房销售价格的确定及计算
• 价格确定：以当事人意思自治为基本原
则
• 价格计算：
• 补充“房屋建筑面积”
六、商品房的交付与保修
• 商品房的交付
• 商品房的保修
• 商品房保修责任的承担人：房地产开
发商
• 保修期限的起算：从交付之日起
第四节 物业抵押
1. 物业抵押的概念
2. 物业抵押的条件
3. 物业抵押的程序
4. 物业抵押的合同
5. 抵押物业的处分
一、物业抵押的概念
• 抵押：指债务人或第三人提供一定的财
产作债务担保。
• 抵押人：提供财务的债务人或第三人。
• 抵押物：抵押人所提供的财产。
一、物业抵押的概念
• 抵押权的性质：
• 抵押权是一种从属权利；
• 抵押权是一种价值支配权；
• 抵押权是一种优先受偿权。
一、物业抵押的概念
• 物业抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不
转移占有的方式，向抵押人提供债务履行担保
定行为。
• 物业抵押人：即房地产抵押人，是指将依法取
得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三
人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
• 物业抵押权人：即房地产抵押权人，是指接受
房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、
法人或者其他组织。
二、物业抵押的条件
(一) 物业抵押的基本条件
(二) 物业抵押的限制性条件
(三) 以下列物业设定抵押权时应当注意
其本身的性质和具体情况
三、物业抵押的程序
• 签订物业抵押合同
• 进行物业抵押登记
四、物业抵押的合同
• 物业抵押合同的主要内容
• 依照《城市房地产抵押管理办法》第
26条规定。
• 以预购的商品房贷款抵押的，须提交
生效的预购房屋合同
• 以在建工程抵押的，抵押合同还应当
载明的内容
五、抵押物业的处分
1. 物业抵押权所担保的债权的范围
2. 处分抵押物业的条件
3. 抵押权人对抵押物业处分的中止情形
4. 处分抵押物业所得金额的分配顺序
5. 关于优先受偿权与优先购买权问题
1、物业抵押权所担保的债权
的范围
• 根据《担保法》第46条规定，抵押权
所担保的债权范围包括：
1. 主债权
2. 利息
3. 违约金
4. 损害赔偿金
5. 实现抵押权的费用
2、处分抵押物业的条件
• 前提条件是债务人不履行债务，包括拒
绝履行、不能履行、逾期履行、不完全
履行。
• 依照《城市房地产抵押管理办法》第40
条规定。
3、抵押权人对抵押物业处分的
中止情形
• 依照《城市房地产抵押管理办法》第46
条规定。
4、处分抵押物业所得金额的分
配顺序
• 支付处分抵押房地产的费用；
• 扣除抵押房地产应缴纳的税款；
• 偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
• 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造
成的损害；
• 剩余金额交还抵押人。
5、关于优先受偿权与优先购买
权问题
1. 抵押债权的优先受偿。
– 优先于普通债权和其它费用，
– 优先于在其后设定的用益物权，
– 优先于其后设定的抵押权。
2. 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增
的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增
房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
5、关于优先受偿权与优先购买
权问题
3. 以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物
设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分
所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使
用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。
4. 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面
通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，
还应当同时书面通知共有人或承租人；在同
等条件下，共有人或者承租人依法享有优先
购买权。
