附 錄 六
一、關於房地產開發業務的法律監管
（一）房 地 產 開 發 企 業 的 設 立
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據全國人大常委會於1994年7月5日頒布，並於1995年1月起施行的《中華人民共和國城
市房地產管理法》（「《房地產管理法》」）的規定，房地產開發企業是指以營利為目的、從
事房
地產開發和經營的企業。根據國務院於1998年7月20日頒布並施行的《城市房地產開發經營管
理條例》（「《開發經營管理條例》」）的規定，設立房地產開發企業應當具備下列條件：(1)撥有
人民幣1百萬元以上的註冊資本； (2)有四名以上持有關資格證書的房地產專業 建築工程專
業的專職技術人員，兩名或以上持有關資格證書的專職會計人員。《開發經營管理條例》同時
規定省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地的實際情況，對設立房地產開發企業的註冊
資本和專業技術人員的條件作出高於前述條件的規定。根據廣東省人大常委會於1997年10月
16日 修 正並 施 行 的《廣 東 省 房 地 產 開 發 經 營 條 例》的 規 定 ， 在 廣 東 省（「廣
東」）設 立 的 房 地 產
開發企業的自有流動資金不得少於人民幣3百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企業應
符合相應的對專業技術人員資格的要求。根據湖南省人民政府於2006年4月12日頒布，並於
2006年6月1日起施行的《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，在湖南省（「湖南」）設
立的房地產開發企業的註冊資本不得少於人民幣4百萬元，同時不同資質等級的房地產開發
企 業 應 符 合 相 應 的 對 專 業 技 術 人 員 資 格 的 要 求 。
根 據《開 發 經 營 管 理 條 例》的 規 定 ， 設 立 房 地 產 開 發 企 業 應 當 向 工 商
行 政 管 理 局 申 請 登
記。房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主
管 部 門 備 案 。
根據國務院於2004年4月26日頒布施行的《國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資
本 金 比例 的 通 知》（國 發 [2004]13號）， 房 地 產 開發 項 目（不含 經 濟 適 用 房
項 目）資 本 金 比 例 由
20%及 以 上 提 高 到 35%及 以 上 。
（二）外 商 投 資 房 地 產 開 發 企 業
根據中華人民共和國商務部和國家發展和改革委員會於2004年11月30日頒布並於2005年
1月 1日起 施行 的《外 商投 資 產業 指導 目錄》（「《產業 指 導目 錄》」）的 規定 ，普 通 住
宅 的 開 發建
設屬於鼓勵外商投資的產業，而土地成片開發和高檔賓館、單體住宅、高檔寫字樓以及國際
會展中心以及大型主題公園的開發建設屬於限制外商投資的產業，其中土地的成片開發僅限
於採用中外合資或中外合作的開發方式，其餘房地產開發屬於允許外商投資的產業。因此，
設立外商投資的房地產開發企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資企業法律、行政
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
法規的規定，可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的房地
產開發企業在向工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取《外商投
資 企 業 批 准 證 書》。
2006年 7月 11日 ， 中 華 人 民 共 和 國 建 設 部 、 中 國 商 務 部 、 國 家 發 展 及 改
革 委 員 會 、 中國
人民銀行、國家工商行政管理總局及國家外㶅管理局聯合頒布了《關於規範房地產市場外資
准入和管理的意見》（建住房[2006]171號）。該意見對房地產市場的外資准入提出如下要求：
(1) 境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，須遵循商業存在的原則，按照外商
投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記
後 ， 方 可 按 照 核 准 的 經 營 範 圍 從 事 相 關 業 務 。
(2) 外商投資設立房地產企業，投資總額超過1,000萬美 元（含 1,000萬美 元）的 ， 註冊 資
本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1,000萬美元的，註冊資本金仍按現行
規 定 執 行 。
(3) 設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦
理註冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。企業付清土
地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國
有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，再到工商行
政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機
關 辦 理 稅 務 登 記 。
(4) 外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由
商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交：(a)履
行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》及《建設工程規劃許可證》的
保證函；(b)《國有土地使用證》；(c)建設主管部門的變更備案證明；(d)稅務機關出具
的 相 關 納 稅 證 明 材 料 。
(5) 境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方股
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對
有 不 良 記 錄 的 境 外 投 資 者 ， 不 允 許 其 在 境 內 進 行 上 述 活
動 。
（三）房 地 產 開 發 企 業 的 資 質
1、 房地產開發企業資質的等級及核定
根據《開發經營管理條例》，房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到
登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。房地產開發主管部門應當根據房地產開發
企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。
房 地 產 開 發 企 業 應 當 按 照 核 定 的 資 質 登 記 ， 承 擔 相 應 的 房 地
產 開 發 項 目 。
根據建設部於2000年3月29日頒布並施行的《房地產開發企業資質管理規定》（「《資質
管理規定》」）的規定，房地產開發企業應當按照該規定申請核定企業資質登記，未取得
房 地 產 開 發 資 質 等 級 證 書 的 企 業 ， 不 得 從 事 房 地 產 開 發 經 營
業 務 。
根 據《資 質 管 理 規 定》的 規 定 ， 房 地 產 開 發 企 業 的 資 質 分 為 一 、
二 、 三 、 四 四 個 等
級，資質等級實行分級審批。其中：一級資質由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下
建設主管部門初步審批，然後由國務院轄下建設主管部門審批；二級資質及二級資質以
下開發企業的核定辦法由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門制訂。經
資質審查合格的企業，由資質核定部門發給相應等級的資質證書。新設立的房地產開發
企業到房地產開發主管部門備案後，房地產開發主管部門應當在收到上述備案申請後30
日內向符合條件的企業發出《暫定資質證書》，《暫定資質證書》有效期1年，房地產開發
主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期不超過2年。房地產開發企業
應當在《暫定資質證書》有效期滿前一個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。
根據《廣東省房地產開發經營條例》的規定，設立房地產開發企業必須經省或市人民
政府或其委托的建設行政主管部門的批准，並按規定申請領取開發資質證書。房地產開
發 企 業 的 資 質 分 為 一 級 、 二 級 、 三 級 、 四 級 四 個 等 級 。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根 據《湖 南 省 城 市 房 地 產 開 發 經 營 管 理 辦 法》的 規 定 ， 房 地
產 開 發 企 業 的 資 質 分 為
一、二、三、四級資質或暫定資質。一級資質由省人民政府房地產開發主管部門初步核
定後，報國務院建設行政主管部門核定；二、三、四級資質和暫定資質由省人民政府房
地產開發主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質可以由省人民政府房地產開發
主管部門委托設區的市、自治區人民政府房地產開發主管部門核定，報省人民政府房地
產開發主管部門備案。房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》
的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核
發 機 關 可 以 批 准 延 長 ， 但 延 長 期 不 得 超 過 2年 。
2、 房地產開發企業憑資質等級承擔業務的規模
根據《資質管理規定》的規定，各資質等級的房地產開發企業只可在規定的經營範圍
內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。一級資質的房地產開發企業承擔房地
產項目的建設規模不受限制，可以在全國範圍承辦房地產開發項目。二級資質及二級資
質以下的房地產開發企業可以承擔建築面積25萬平方米以下的建設項目，承擔業務的具
體 範 圍 由 有 關 省 、 自 治 區 、 直 轄 市 人 民 政 府 轄 下 建 設 主 管 部
門 確 定 。
《廣東省房地產開發經營條例》未對房地產開發企業承擔業務的規模作出明確規定。
根據《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，一級資質的房地產開發企業承
擔開發項目的建築面積不受限制；二級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面
積不得超過25萬平方米；三級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超
過15萬平方米；四級資質或者暫定資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不
得 超 過5萬 平 方 米 。
3、 房地產開發企業的資質年檢
根據《資質管理規定》的規定，房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質房地
產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。二級資質及
二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管
部 門 制 定 辦 法 。
根據《廣東省房地產開發經營條例》的規定，房地產開發企業的資質實行年審制度。
《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》未對房地產開發企業的資質年檢作出明確規
定 。
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附 錄 六
（四）房 地 產 項 目 的 開 發 建 設
1、 房地產開發用地
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據國務院於1990年5月19日頒布並施行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出
讓和轉讓暫行條例》（「《出讓和轉讓暫行條例》」），國家實行城鎮國有土地使用權出讓，
轉讓制度。土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將土地使用權在一定年限內
出讓於土地使用者。土地使用者可以將土地使用權在使用年限內轉讓、出租、抵押或者
用於其他經濟活動。根據《出讓和轉讓暫行條例》和《房地產管理法》的規定，土地使用權
出讓應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定出讓合同，土地使用者必須
按照出讓合同約定支付土地出讓金，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，向土
地管理部門辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。根據《開發經營管理條例》的
規定，除中國法律和國務院規定可以採用劃撥方式取得的土地使用權外，房地產開發用
地 應 當 以 出 讓 方 式 取 得 。
根據國土資源部於2002年5月9日頒布，並於2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出
讓國有土地使用權規定》的規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類經營性用地，
必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。因此，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權
規定》的規 定， 自 2002年7月 1日起，出讓取得商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類
經 營 性 用 地 的 國 有 土 地 使 用 權 證 書 的 程 序 如 下 ：
(1) 市、縣人民政府土地行政主管部門（「出讓人」）至少在投標、拍賣或者掛牌開始
日前20日頒布招標、拍賣或者掛牌公告，列明招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情
況 、 投 標 人 、 競 買 人 的 資 格 要 求 、 確 定 中 標 人 、 競 得 人 的 標
準 和 方 法 以 及 投
標 、 競 買 保 證 金 等 條 件 。
(2) 出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公
告 規 定 條 件 的 ， 應 當 通 知 其 參 加 招 標 拍 賣 掛 牌 活 動 。
(3) 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，出讓人應當與中標人、競
得人簽訂成交確認書。出讓人退還未中標的投標人、競買人支付的投標、競買
保 證 金 。
(4) 中標人、競得人應當按照成交 確認書約定 的時間，與 出讓 人簽訂《國有土地使
用 權 出 讓 合 同》。 中 標 人 、 競 得 人 支 付 的 投 標 、 競 買 保 證
金 ， 部 分 抵 作 國 有
土 地 使 用 權 出 讓 金 。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
(5) 中標人、競得人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用
權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記。市、縣級以上人民政府應核發國有
土 地 使 用 權 證 書 。
根據國土資源部於2003年 9月4日頒 布的《國 土 資源 部 關於 加 強 城市 建 設 用地 審
查報
批工作有關問題的通知》的規定，自該通知 下發之日起，嚴格控制高檔商品住房用地，
停止申請報批單體住宅用地。2006年5月30日，國土資源部頒布了《關於當前進一步從嚴
土地管理的緊急通知》。該通知明確規定， 房地產開發用地必須採用招標拍賣掛牌方式
公開出讓，堅決執行停止單體住宅類房地產開發項目土地供應的規定，從通知頒布之日
起 ， 一 律 停 止 其 供 地 和 辦 理 相 關 用 地 手 續 。
根據《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》的規定，各地土地行政主管部門應
嚴格執行國土資源部、國家工商行政管理總局頒布的《國有土地使用權出讓合同示範文
本》和《國有土地使用權出讓合同補充協議示範文本（試行）》。土地出讓文件應當將住房
套型限制、容積率、開工及竣工時限等規劃、建設、土地使用條件明確，並在國有土地
使 用 權 出 讓 合 同 中 予 以 約 定 。
2、 房地產項目的開發
(1) 房 地 產 項 目 的 動 工 開 發 及 閑 置 土 地
根據《房地產管理法》的規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，
必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。根據國土
資源部於 1999年4月28日頒 布 並 施行 的《閑 置土 地處 置辦 法》的規 定 ， 具有 下列
情 形
之 一 的 ， 可 以 被 認 定 為 閑 置 土 地 ：
• 土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超
過 規 定 的 期 限 未 動 工 開 發 建 設 的 建 設 用 地 ；
• 國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自
國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之
日 起 滿1年 未 動 工 開 發 建 設 的 ；
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
• 已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一
或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的；
• 法 律 、 行 政 法 規 規 定 的 其 他 情 形 。
市 、 縣 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 門 對 其 認 定 的 閑 置 土
地 ， 應 當 通 知 土 地 使 用
者，擬訂該宗閑置土地處置方案， 包括延長開發建設時間（但最長不得超過1年）、
改 變 土 地 用 途 、 安 排 臨 時 使 用 、 政 府 採 取 招 標 、 拍 賣 等 方 式 確
定 新 的 土 地 使 用 者
等。處置方案經原批准用地的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部
門組織實施。對於在城市規劃區範圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進
行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，
可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可
以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動
工 開 發 必 需 的 前 期 工 作 造 成 動 工 開 發 遲 延 的 除 外 。
(2) 房 地 產 項 目 的 規 劃
根據全國人大常委會於1989年12月26日頒布，並於1990年4月1日起施行的《中華
人民共和國城市規劃法》、建設部於1992年12月4日頒布，並於1993年1月1日起施行
的《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》及建設部於2002年12月26日頒布並
施行的《建設部關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》的規定，房地產
開發企業在簽訂《國有土地使用權出讓合同》後，應當持《國有土地使用權出讓合
同》
向市、 縣人民政府城鄉規 劃行政主管 部門申請領取建設項 目選址意見書和《建設
用
地規劃許可證》。在取得《建設用地規劃許可證》後，房地產開發企業根據規劃設計
要求，對項目組織勘察、規劃、設計工作，並持有關批准文件向城市規劃規劃行政
主 管 部 門申 請 領 取《建設 工 程 規 劃 許可 證》。
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附 錄 六
(3) 房 地 產 項 目 的 施 工
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據建設部於1999年10月15日頒布並於2001年7月4日修改並施行的《建築工程施
工許可管理辦法》的規定，房地產開發企業在取得《建設工程規劃許可證》後，應持
有關證 明文件向工程所在 地的縣級以 上人民政府建設行政 主管部門申請領取《建築
工 程 施 工 許 可 證》。
(4) 房 地 產 項 目 的 竣 工
根據《開發經營管理條例》、國務院2000年1月30日頒布並施行的《建設工程質量
管理 條例》、 建設部於 2000年4月頒 布的《房 屋建築工 程和 市政 基礎 設施工 程竣 工
驗
收備 案 管 理暫 行辦 法》及 建設 部於 2000年 6月 30日頒 布 並 施行 的《房 屋建 築
工 程和 市
政基礎 設施工程竣工驗收 暫行規定》的規定， 房地產開發項目竣工 後，房地產開發
企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收
申請，辦理工程竣工驗收備案手續，領取《工程竣工驗收備案表》。對於住宅小區等
綜 合 大 樓 項 目 ， 竣 工 後 應 當 進 行 綜 合 驗 收 ， 該 項 目 實 行 分 期 開
發 的 ， 可 以 分 期 驗
收 。
（五）房 地 產 交 易
1、 房地產轉讓
根據《房地產管理法》和建設部於1995年8月7日頒布並於2001年8月15日修改的《城市
房地產轉讓管理規定》的規定，房地產權利 人可以通過買賣、贈與或者其他合法方式將
其房地產轉移給他人或法律實體。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土
地使用權同時轉讓。房地產轉讓當事人應當簽訂書面轉讓合同並應在房地產轉讓合同簽
訂 後 90日 內 向 房 地 產 所 在 地 的 房 地 產 管 理 部 門 辦 理 登 記 備 案 手
續 。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合
同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定
進 行 投 資 開 發 ， 屬 於 房 屋 建 設 工 程 的 ， 完 成 開 發 投 資 總 額 的
25%以 上 。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地
使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘部分。並且，
受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和有關市、縣
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
人民政府規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土
地 使 用權 出 讓 合 同 ，以（其 中 包 括）相 應 調 整土 地 使 用 權 出讓 金 。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批准權的
人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合法律規定可以不辦理土地使用
權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳
納 土 地 使 用 權 出 讓 金 。
2、 商品房的銷售
根 據 建 設 部 於 2001年 4月 4日 頒 布 ， 並 於 2001年 6月 1日 起 施 行 的《商 品
房 銷 售 管 理 辦
法》的 規 定 ， 商 品 房 銷售 包 括 商 品 房預 售 和 商 品 房現 售 。
(1) 商 品 房 的 預 售 許 可
根據《開發經營管理條例》及建設部於1994年11月15日頒布並分別於2001年8月15
日和2004年7月20日修正的《城市商品房預售管理辦法》（「《預售管理辦法》」）的規定，
商品房預售實行許可制度，據此，房地產開發企業進行商品房預售應向市、縣房地
產開發主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房預售應當符合下
列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程
規劃許可證和施工許可證；(3)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到
工程建設總投資的25%或以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；及(4)已辦理預
售 登 記 ， 取 得 商 品 房 預 售 許 可 證 明 。
根據廣東省人大常委會於1998年8月22日頒布並於2000年10月14日修正的《廣東
省商 品房預 售管 理條 例》以 及廣 東省 建設廳 於2001年1月頒 布的《關 於調整我 省商
品
房預售 項目工程形象進度 條件的通知》的規定 ，廣東省的商品房預 售還需符合以下
條件：(1)房地產開發企業已取得房地產開發資質證書、營業執照；(2)已辦理建設工
程質量和安全監督手續；(3)七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封
頂 ； 七 層 以 上（不 含 本 數）的 商 品 房 預 售 項 目 ， 已 完 成 三 分 之 二 結
構 工 程 ； (4)已
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；(5)預售商品房項目及其土地使
用 權 未 設 定 他 項 權 。
根據湖南省人民政府於2006年4月12日頒布的，並於2006年6月1日起施行的《湖
南省城 市房地產開發經營 管理辦法》的規定， 湖南省的商品房預售 ，應當符合下列
條件：(1)已取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證；(2)
高層建築工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建築工程進度達到設計
形象進度的二分之一以上；(3)已確定工程施工進度和竣工交付日期。根據長沙市人
民政府於2004年1月19日頒布，並於2004年3月1日起施行的《長沙市城市房地產交易
管理辦法》的規定，長沙市房地產開發企業取得《商品房預售許可證》，應符合以下
條件：(1)取得土地使用權證書；(2)取得商品房建設工程規劃許可證及建築施工許可
證；(3)房屋土建工程完成50%以上或多層建築封頂、高層建築達到十層，並已確定
施工進度和竣工交付日期（含環境和配套設施建設）；(4)已確定商品房預售方案；(5)
已在本市銀行開立商品房預售款監管賬戶，與銀行簽訂了預售款監管協議；(6)具物
業 管 理 方 案 。
(2) 商 品 房 預 售 款 的 管 理
根據《預售管理辦法》的規定，房地產開發企業預售商品房所得款項應當用於有
關 的 工 程 建 設 。 商 品 房 預 售 款 監 管 的 具 體 辦 法 ， 由 房 地 產
管 理 部 門 制 定 。
根據廣東省人大常委會於1998年7月29日頒布並於2000年8月22日修改的《廣東省
商品房 預售管理條例》的規定，房地產開發企 業向主管部門申請辦 理商品房預售許
可證時，應在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶。房地產開發企業有
多個商品房預售項目的，應分別設立商品房預售款專用賬戶。在項目竣工之前，專
用賬戶內的款項只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施
工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預購人按合同約定的付款時間將商品房預售
款直接存入專用賬戶。商品房預售款的收存與使用由預售商品房所在地的市、縣房
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
地產交易登記機構負責監督管理。房地產開發經營企業使用商品房預售款時，銀行
按房地產交易登記機構核准同意支付的數額撥付。房地產開發經營企業違反上述規
定使用商品房預售款或直接收存商品房預售款的，主管部門責令其改正，降低或注
銷 其 房 地 產 開 發 資 質 ， 可 以 處 以 違 法 使 用 款 項 10%以 上 20%
以 下 的 罰 款 。
(3) 商 品 房 的 現 售 條 件
根據《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房現售應當符合下列條件：(1)現售商
品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；(2)
取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；(3)持有建設工程規劃許可證和施工
許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經落實；(6)供水、供電、供熱、燃氣、
通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使
用 條 件 或 者 已 確 定 施 工 進 度 和 交 付 日 期 ； (7)物 業 管 理 方 案
已 經 落 實。
房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售
條 件 的 有 關 證 明 文 件 報 送 房 地 產 開 發 主 管 部 門 備 案 。
(4) 商 品 房 銷 售 行 為 的 規 範
根據《開發經營管理條例》和《預售管理辦法》的規定，商品房預售，房地產開發
企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽
訂之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預
售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品
房 預 售 合 同 網 上 登 記 備 案 。
— VI-11 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根 據 國 務 院 辦 公 廳 於 2005年5月9日 所 轉 發 的 建 設 部 等 部 門
《關 於做 好 穩定 住房
價格工作的意見》（國辦發[2005]26號）的規定，針對商品房的銷售行為，該意見作
出
如 下 規 定 ：
• 禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房
竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理
轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一
致 的 ， 房 屋 權 屬 登 記 機 關 不 得 為 其 辦 理 房 屋 權 屬 登
記 手 續 。
• 實 行 實 名 制 購 房 ， 推 行 商 品 房 預 銷 售 合 同 網 上 即 時
備 案 。
2006年 7月 6日 ， 建 設 部 、 發 改 委 及 工 商 總 局 聯 合 頒 布 了《關 於進
一步 整 頓規 範
房地產交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）。該通知針對規範商品房銷售行為，
作 出 了 如 下 規 定 ：
• 房地產開發企業取得預售許可證後，應當在10日內開始銷售商品房。未取
得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不
得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變
相 預 售 商 品 房 。
• 各級房地產管理部門要抓緊建立健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系
統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等
預（銷）售 信 息 應 及 時 、 全 面 、 準 確 地 在 網 上 備 案 系 統 和 銷
售 現 場 進 行 公
示 。 嚴 禁 將 購 買 的 未 竣 工 預 售 商 品 房 再 行 轉 讓 。
• 未 取 得 商 品 房 預 售 許 可 證 的 房 地 產 項 目 ， 不 得 發 布
商 品 房 預 售 廣 告 。
• 有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項
目 ， 不 得 參 加 展 銷 活 動 。
• 房 地 產管 理 部 門 應 嚴格 預 售 合 同 登記 備 案 制 度 ， 落 實
購 房「實 名 制」。
— VI-12 —
附 錄 六
3、 房地產抵押
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據《房地產管理法》、全國人民代表大會常務委員會於1995年6月30日頒布並於1995
年10月1日起施行的《中華人民共和國擔保法》及建設部於1997年5月頒布並於2001年8月15
日修改的《城市房地產抵押管理辦法》的規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產
的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規定以該財
產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押
物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但
不得超出其餘額部分。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國
有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國
有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村
企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。抵押人和抵押權人
應當簽訂書面抵押合同，房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地
產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生
效。以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》
上作他項權利記載後，並向抵押人頒發《房屋他項權證》，以預售商品房或者在建工程抵
押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應
當 在 領 取 房 地 產 權 屬 證 書 後 ， 重 新 辦 理 房 地 產 抵 押 登 記 。
4、 房 屋 租 賃
根據《房地產管理法》和建設部於1995年5月9日頒布，並於1995年6月1日起施行的
《城
市房屋租賃管理辦法》的規定，房屋租賃， 當事人應當簽訂書面租賃合同。房屋租賃實
行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民
政 府 房 地 產 管 理 部 門 登 記 備 案 。
— VI-13 —
附 錄 六
（六）房 地 產 信 貸
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據中國人民銀行於2001年6月19日頒布的《中國人民銀行關於規範住房金融業務的通知》
的規定，銀行發放住房開發貸款、個人住房抵押貸款及個人商業用房貸款必須符合如下要求：
(1) 銀行發放住房開發貸款的對象應為具備房地產開發資質、信用等級高的房地產開發
企業，住房開發貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，借款企業自有資金應不
低於開發項目總投資的30%，開發項目必須具 備《國 有 土地 使用 證》、《建設
用地 規
劃 許 可證》、《建 設工 程 規 劃 許 可證》和《建 築 工 程 施 工 許 可
證》。
(2) 銀行發放個人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例（「抵借比」）最高不
得
超過80%。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須滿足多層住宅主體
結 構 封 頂 ， 高 層 住 宅 完 成 總 投 資 的 三 分 之 二 的 條 件 。
(3) 銀行發放個人商業用房貸款、借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過
60%， 貸 款 期 限 最 長 不 得 超 過 10年 ， 所 購 商 業 用 房 應 為 現
房 。
2003年6月5日，中國人民銀行頒布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該
通 知 對 房 地 產 開 發 貸 款 及 個 人 住 房 貸 款 進 一 步 作 出 如 下 規 定 ：
(1) 商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁
以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對未取得土地使用權證書、
建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形
式 的 貸 款 。
(2) 商 業 銀 行 不 得 向 房 地 產 開 發 企 業 發 放 用 於 繳 交 土 地 出 讓 金
的 貸 款 。
(3) 商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請
個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二
套 以 上（含 第 二 套）住 房 的 ， 應 適當 提 高 首 付 款 比 例 。
根據中國銀行業監督管理委員會於2004年9月2日頒 布並 施行 的《商 業銀 行房 地產 貸
款 風
險管理指引》的規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比
例 不 低 於35%。
— VI-14 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據中國人民銀行於2005年3月16日頒布的《中國人民銀行關於調整商業銀行住房信貸政
策和超額準備金存款利率的通知》的規定，從2005年3月17日起，房地產價格上漲過快的城市
或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，
由 商 業 銀 行 根 據 各 地 情 況 自 行 確 定 房 地 產 價 格 漲 幅 。
2006年5月24日，國務院辦公廳轉發了建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價
格 的 意 見》（國 辦 發 [2006]37號）。 該 意 見 針 對 房 地產 信 貸 作 出 如 下 規
定 ：
(1) 嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，
對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。
對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控
制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受
其 作 為 貸 款 的 抵 押 物 。
(2) 從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。但對購買自住住
房 且 套 型 建 築 面 積 90平 方 米 以 下 的 仍 執 行 首 付 款 比 例 20%的
規 定 。
根據於 2006年7月 11日起 施行 的《房地 產外 資准 入意 見》的 規定 ，外 商投 資房 地產 企
業 註
冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目總額35%
的 ， 不 得 辦 理 境 內 、 境 外 貸 款 ， 外 㶅 管 理 部 門 不 予 批 准 該 企 業 的
外 㶅 借 款 結 㶅 。
（七）房 地 產 項 目 的 保 險
中國有關法律、法規及政府規章並未強制性要求房地產開發企業對其所開發的房地產項
目 提 供 任 何 保 險 。
根據中國人民代表大會常務委員會於1997年11月1日頒布，並於1998年3月1日起施行的《中
華人民共和國建築法》，建築施工企業必須為從事危險作業的職工辦理意外傷害保險，支付
保險費。建設部在2003年5月23日頒布的《建設部關於加強建築意外傷害保險工作的指導意見》
進一步強調了建築意外傷害保險工作的重要性，並提出具體的指導性意見。廣東省建設廳於
2004年9月8日頒布的《廣東省建築意外傷害保險工作導則》明確了意外傷害保險的保險範圍與
對象、保險期限、保險內容、保險金額及保險費率等事項，除此以外，該導則還特別強調了
已參加工傷保險的人員，從事現場施工時仍須辦理建築意外傷害保險。另根據目前廣東房地
— VI-15 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
產行業的慣例，在進行工程項目的招、投標過程中，除上述建築意外傷害保險險種外，通常
還會要求施工企業提供保險方案、要求施工企業自行支付保險費，辦理施工期間的有關財產
險、第三者責任險、工程建設中履約保證保險、建築安裝工程一切險等險種的保險。惟該等
保 險 在 建 築 工 程 竣 工 驗 收 後 ， 即 立 即 終 止 。
（八）房 地 產 開 發 業 務 適 用 的 主 要 稅 項
1、 所 得 稅
根據全國人大於1991年4月9日頒布，並於1991年7月1日起施行的《中華人民共和國外
商投 資企 業和外 國企 業所 得稅 法》和國務 院於 1991年 6月 30日頒 布的《中華人 民共 和
國 外
商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》的規定，外商投資企業的企業所得稅和外國
企業就其在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所的企業所得稅稅率為30%；地
方 所 得 稅 稅 率 為 3%。
根據國務院於1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國企
業所得稅暫行條例》和財政部於1994年2月4日頒布的《中華人民共和國企業所得稅暫行條
例實施細則》的規定，除外商投資企業和外國企業外的中國企業適用所得稅稅率為33%。
根 據 人 民 代 表 大 會 於 2007年 3月 16日 頒 布 並 自 2008年 1月 1日 起 生 效 的
中 國 企 業 所 得
稅，將向外資企業、於中國設立生產及經營設施的外國企業以及中國企業徵收劃一25%
所 得 稅 率 。
2、 營 業 稅
根據國務院1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國營業
稅暫行條例》和財政部於1993年12月25日頒布的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細
則》的 規 定 ， 出 售 不 動 產 、 地 上 建 築 及 其 附 著 物 的 稅 率 為 5%。
3、 土地增值稅
根據國務院於1993年12月13日頒布，並於1994年1月1日起施行的《中華人民共和國土
地增值稅暫行條例》（「《增值稅暫行條例》」）及財政部於1995年1月27日頒布並施行的《中
華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（「《增值稅實施細則》」）的規定，納稅人轉
讓房地產所取得的增值額應繳納土地增值稅。土地增值稅按照四檔超率累進稅率計算：
增 值 額 未 超 過 扣 除 項 目 金 額 50%的 部 分 ， 稅 率 為 30%； 增 值 額 超 過 扣
除 項 目 金 額 50%、
— VI-16 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值稅超過扣除項目金額100%、未超過
扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值稅超過扣除項目金額200%的部分，稅率為
60%。 計 算 增 值 額 的 扣 除 項 目 包 括 下 列 各 項 ：
• 取 得 土 地 使 用 權 所 支 付 的 金 額 ；
• 開 發 土 地 的 成 本 、 費 用 ；
• 新 建 房 及 配 套 設 施 的 成 本 、 費 用 ， 或 者 舊 房 及 建 築 物 的
評 估 價 格 ；
• 與 轉 讓 房 地 產 有 關 的 稅 金 ；
• 財 政 部 規 定 的 其 他 扣 除 項 目 。
根 據《增 值 稅 暫 行 條 例》及《增 值 稅 實 施 細 則》的 規 定 ， 及 財 政 部 、
國 家 稅 務 總 局 於
1995年1月27日頒布之《財政部、國家稅務總局關於對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合
同 的 房 地產 徵 免 土 地 增 值 稅 的 通 知》的 規 定 ， 下 述 情 形 可 免 徵
土 地 增 值 稅 ：
• 納稅人建造普通標準住宅（指按所在 地一般民用 住宅標準建造的居住用住宅。
高級洋房、單體住宅、度假村 等不屬於普 通標準住宅 。）出售，增值額未超過
扣 除 項 目 金 額 20%的 ；
• 因 國 家 建 設 需 要 依 法 徵 用 、 收 回 的 房 地 產 ；
• 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，
凡 居 住 滿 五 年 或 五 年 以 上 的 ；
• 1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免
徵 土 地 增 值 稅 ；
• 1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，並已按規定投入資金進行
開發，其在1994年1月1日以後五年內首次轉讓房地產的，免徵土地增值稅。簽
訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為准。對於個別由政府審批同意進行
成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在五年免稅期以後首次轉讓的，
經所在地財政、稅務部門審核及報財政部、國家稅務總局批准，可以適當延長
免 稅 期 限 。
— VI-17 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
1999年 12月24日 ， 財 政 部 、 國 家稅 務 總 局 發 出 了《財 政部 、 國 家
稅 務 總 局 關 於土 地
增值 稅優 惠政 策延 期的 通知》，將 上述 第 (5)項免徵土地增值稅政策的期限延長至 2000年
底 。
《增值稅暫行條例》及《增值稅實施細則》頒布後，由於房地產開發與轉讓周期較長，
許多地區在實踐中並未強制性要求房地產開發企業申報及繳納土地增值稅。因此，為促
進各地稅務部門對土地增值稅的徵收，財政部、國家稅務總局、建設部及國家土地管理
局曾分別及聯合發出若干通知，重申：納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後，到房地產所
在地主管稅務機關辦理納稅申報，並按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增
值稅。凡未取得主管稅務機關發放的完稅或免稅證明的，房地產管理機關不予辦理有關
的 權 屬 變 更 手 續 ， 不 予 發 放 房 地 產 權 屬 證 書 。
國家稅務總局於2002年7月10日頒布了《國家稅務總局關於認真做好土地增值稅徵收
管理工作的通知》。該通知要求各地地方稅 務局完善土地增值稅的徵收管理制度和操作
規程，建立健全土地增值稅的納稅申報制度，完善預售房地產的預徵辦法等。該通知同
時指出：對於在1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或立項並已投入資金開發，其
首 次 轉 讓 房 地 產 免 徵 土 地 增 值 稅 的 優 惠 政 策 已 到 期 ， 應 恢 復
徵 稅 。
國家稅務總局分別於2004年8月2日及2004年8月5日頒布了《國家稅務總局關於加強土
地增值稅管理工作的通知》及《國家稅務總局關於進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值
稅徵收管理工作的通知》。上述通知指出，進一步加強土地增值稅的徵收管理工作，1994
年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產免徵土地增值稅的優惠政策已經到期，仍未按
規定恢復徵稅的要立即糾正。同時要求進一步建立健全土地增值稅的稅源登記和納稅申
報 制 度 。
— VI-18 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
2006年3月2日，財政部、國家稅務總局頒布了《關於土地增值稅若干問題的通知》。
該 通 知 對 土 地 增 值 稅 的 有 關 問 題 作 出 了 如 下 明 確 的 規 定 ：
(1) 關 於 納 稅 人 建 造 普 通 標 準 住 宅 出 售 的 徵 免 稅 問 題 。
該通知明確了關於「普通標準住宅」的認定標準。房地產開發企業既建造普通標
準住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。在該通知頒布之日前
已 向 房 地 產 所 在 地 地 方 稅 務 機 關 提 出 免 稅 申 請 ， 並 經 稅 務 機
關 按 各 省 、 自 治
區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免徵土地增值
稅 的 普 通 標 準 住 宅 ， 不 做 追 溯 調 整 。
(2) 關 於 土 地 增 值 稅 的 預 徵 和 清 算 問 題
• 各地要進一步完善土地增值稅預徵辦法，根據本地區房地產業增值水平和
市 場 發 展 情 況 ， 區 別 普 通 標 準 住 宅 、 非 普 通 標 準 住 宅 和
商 用 房 等 不 同 類
型，科學合理地確定預徵率，並適時調整。工程項目竣工結算後，應及時
進 行 清 算 ， 多 退 少 補 。
• 對未按預徵規定期限預繳稅款的，應根據《稅收徵管法》及其實施細則的有
關 規 定 ， 從 限 定 的 繳 納 稅 款 期 限 屆 滿 的 次 日 起 ， 加
收 滯 納 金 。
• 對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建築面積佔整個項目可銷
售建築面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地
產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅
的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局
規 定 。
• 2006年12月28日，國家稅務總局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業
土地增值稅清算管理有關問題的通知》，並於2007年2月1日生效，該通知從
土地增值稅清算單位、條件、應報送的資料及審核鑒證、非直接銷售和自
— VI-19 —
附 錄 六
4、 契 稅
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
用房地產的收入確定、土地增值稅的扣除項目及核定徵收及清算後再轉讓
房地產的處理等方面對房地產開發企業土地增值稅的清算問題作出了進一
步明確規定。地方省稅務機關可依據該通知的規定並結合當地實際情況制
定 其 各 自 的 執 行 規 則 。
根據國務院於1997年7月7日頒布，並於1997年10月1日起施行的《中華人民共和國契
稅暫行條例》的規定，在中國境內轉移土地 、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納
稅義務人。契稅稅率為3%－5%。各省、自治區、直轄市政府可在前述幅度內確定個體
稅 率 、 報 財 政 部 和 國 家 稅 務 總 局 備 案 。 根 據 廣 東 省 人 民 政 府 於1998年
6月 10日 頒 布 ， 並
於1997年10月1日起施行的《廣東省契稅實施辦法》的規定，廣東省的契稅稅率按3%執行。
5、 城鎮土地使用稅
根據國務院於1988年9月27日頒布，並於1988年11月1日起施行的《中華人民共和國城
鎮土地使用稅暫行條例》的規定，城鎮土地 使用稅按有關土地面積徵收，城鎮土地每平
方米年稅額為人民幣元至人民幣10元，按照所在地稅務機關確定的稅率計算徵收。根
據財政部1988年11月2日發布的《關於對外商投資企業和外國企業在華機構的用地不徵收
土地 使用 稅的通 知》， 及國 家稅 務總局 1997年 3月27日發 布的《關於外 商投 資企 業免
徵土
地使用稅問題的批復》，對外商投資企業不 徵城鎮土地使用稅，應徵收土地使用費。然
而， 中華 人民 共 和國 城鎮 土 地 使 用稅 暫 行 條 例》已 於 2006年12月31日由國務院修
訂。於
2007年1月1日，將對外商投資企業徵收土地使用稅。年稅額將介乎於每平方米城鎮土地
調 整 為 人 民 幣 元 至 人 民 幣元 。
6、 房 產 稅
根據國務院於1986年9月15日頒布，並於1986年10月1日起施行的《中華人民共和國房
產稅暫行條例》的規定，房產稅按房產餘值計算繳納的，稅率為%；按房產租金計算
繳 納 的 ， 稅 率 為 12%。
7、 印 花 稅
根據國務院於1988年8月6日頒布，並於1988年10月1日起施行的《中華人民共和國印
花稅暫行條例》的規定，產權轉移書據包括 財產所有權的轉移、其印花稅稅率按所載金
— VI-20 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
額%徵收；權利許可證書，包括政府部門發給的房產證及土地使用權證，按件徵收，
每 件 收 人 民 幣 5元 。
8、 城市維護建設稅
根據國務院於1985年2月8日頒布的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規
定，凡繳納產品稅、增值稅或營業稅的單位和個人、都應當繳納城市建設維護稅。納稅
人所在地為市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地
不在市區縣、鎮的，稅率為1%。根據國家稅務總局分別於1994年2月25日發布的《關於外
商投資企業和外國企業暫不徵收城市維護建設稅和教育費附加的通知》，及2005年9月14
日發布的《關於外商投資貨物運輸企業徵免城市維護建設稅和教育費附加問題的批復》，
對外商投資企業是否開徵城市維護建設稅，應當按照國務院下發的通知執行，在國務院
沒 有 明 確 規 定 之 前 ， 暫 不 徵 收 。
9、 教育附加費
根據國務院於1986年 4月 28日頒布，並分別於1990年 6月 7日和2005年8月20日修改的
《徵收教育費附加的暫行規定》的規定，凡繳納產品稅、增值稅或營業稅的單位和個人，
除按照《國務院關於籌措農村學校辦學經費的通知》的規定繳納農村教育附加費的單位之
外，均應繳納教育費附加。根據國務院 1994年 10月 12日發 布的《關於 教 育 費 附加 徵收 問
題的 補充 通知》， 國家 稅務 總局 分別於 1994年 2月25日發 布的《關於外 商投 資企 業和
外國
企業 暫不 徵收城 市維 護建 設稅 和教 育費 附加 的通 知》、 及2005年9月14日發 布的《關於
外
商投資貨物運輸企業徵免城市維護建設稅和教育費附加問題的批復》，對外商投資企業
是否開徵教育費附加，應當按照國務院下發的通知執行，在國務院沒有新的規定之前，
暫 不 徵 收 。
— VI-21 —
附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
（九）調 整 住 房 結 構 及 穩 定 住 房 價 格 的 政 策 措 施
2005年 3月 26日 ， 國 務 院 辦 公 廳 頒 布 了《關 於 切 實 穩 定 住 房 價 格 的
通 知》（國 辦 發 明 電
[2005]8號）。該通知要求採取措施抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展。2005
年5月9日，國務院辦公廳轉發了建設部等部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》（國辦發
[2005]26號）。 該 意 見 就 穩 定 住 房 價 格 作 出 如 下 規 定 ：
(1) 強化規劃調控，改善住房供應結構。
對於住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地區，
住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主。要嚴格控制低密度、高
檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部
門依據控制性詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門
會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作為土地出讓的前置條件，
以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產開發項目的規劃許可監
管，對二年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目予以
撤 銷 。
(2) 加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。
對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，
著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止單體住宅
類 用 地 供 應 ， 嚴 格 控 制 高 檔 住 房 用 地 供 應 。
(3) 調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收徵管。
自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房
收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過二年（含二年）轉手交易的，銷售時免徵營
業稅；對個人購買非普通住房超過二年（含二年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去
購 買 房 屋 的 價 款 後 的 差 額 徵 收 營 業 稅 。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
(4) 切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為
禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。實行實名制購房，推行
商 品 房 預 銷 售 合 同 網 上 即 時 備 案 。
2006年5月24日，國務院辦公廳下發了轉發建設部等部門《關於調整住房供應結構穩
定住房價格的意見》（國辦發[2006]37號）。該意見就調整住房供應結構、穩定住房價格作
出 如 下 規 定 ：
(1) 調 整 住 房 供 應 結 構
• 要 重 點 發 展 滿 足 當 地 居 民 自 住 需 求 的 中 低 價 位 、 中
小 套 型 普 通 商 品 房 。
• 自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90
平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面
積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述
比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目必須
遵 循 前 述 比 例 。
(2) 進 一 步 發 揮 稅 收 、 信 貸 、 土 地 政 策 的 調 節 作 用
• 從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售
房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，
銷 售 時 一 般 免 征 營 業 稅 ； 個 人 購 買 非 普 通 住 房 超 過 5年（含
5年）轉 手 交 易
的 ， 銷 售 時 按 其 售 房 收 入 減 去 購 買 房 屋 的 價 款 後 的
差 額 徵 收 營 業 稅 。
• 對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發
放貸款。對閑置土地和空置商品住房較多的開發企業，商業銀行要按照審
慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上
的 商 品 房 ， 商 業 銀 行 不 得 接 受 其 作 為 貸 款 的 抵 押
物 。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
• 從2006年 6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。但對購
買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
• 中小套型廉租公共住房的土地供應量不得低於居住用地供應總量的70%；
土地的供應在限套型、限房價的基礎上，採取競價辦法，以招標方式供給
競投價最高的房地產商。繼續停止單體住宅類房地產開發項目土地供應，
嚴 格 限 制 低 密 度 、 大 套 型 住 房 興 建 的 土 地 供 應 。
• 對超出合同約定動工開發日期滿 1年未動工開發的房地產，有關當局依法
徵收較高的土地閑置費，並責令其列出限期開工、竣工；同樣情況下滿2
年未動工開發的，無償收回土地使用權。但對已投資額不足四分之一或開
發建設面積不足三分之一，且未經批准中止開發建設連續滿 1年的，則按
閑 置 土 地 處 置 。
(3) 合 理 控 制 城 市 房 屋 拆 遷 規 模 和 進 度
• 應當加強對城市房屋拆遷規模和進度的管理及合理控制，以箝制因放任管
理 而 觸 發 的 房 地 產 過 度 增 長 。
(4) 進 一 步 整 頓 和 規 範 房 地 產 市 場 秩 序
• 對已經規劃許可仍未開工的建設項目，要重新進行規劃審查，確保達到規
定的套型比例。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項
目，不得核發規劃許可證、施工許可證或商品房預售許可證。對擅自改變
設 計 、 變 更 項 目 、 超 出 規 定 建 設 的 住 房 要 依 法 予 以
處 理 直 至 沒 收 。
• 房屋管理局及工商管理局將依法調查非法交易，如合同詐騙個案。沒有符
合所有條件而預售未竣工商品房的非法行為，將被勒令停止，並依法被判
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
以適當行政罰則。就惡意操控商品房供應的房地產發展商，有關當局會施
行適當的行政處罰，包括收回嚴重違犯者的營業執照，並向有關人士追究
個 人 責 任 。
(5) 有 步 驟 地 解 決 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 難
加快城縣廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場
和 房 屋 租 賃 市 場 。
(6) 完 善 信 息 披 露 制 度 和 收 集 房 地 產 統 計 制 度
為了落實該意見中有關新建住房結構比例的要求，建設部於2006年7月6日頒布
了《關 於 落 實 新 建 住 房 結 構 比 例 要 求 的 若 干 意 見》（建 住 房 [2006]165
號）（「補 充 意
見」）。補 充 意 見 的 要 求 如 下 ：
• 自2006年6月1日起，各城市（包括縣鎮）年度（從2006年6月1日起計算）新審
批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方 米以 下住 房（含 經
濟 適 用 住房）面 積 所 佔 比重 ， 必 須 達 到 70%以 上 。
• 各地相關機關要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規劃設計條
件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規劃
主管部門不得核發建設工程規劃許可證；對不符合規劃許可內容的，施工
圖設計文件審查機構不得出具審查合格書，建設主管部門不得核發施工許
可 證 ， 房 地 產 主 管 部 門 不 得 核 發 預 售 許 可 證 。
對於2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的建築項目，由城市人民政府
根 據 當 地 年 度 新 建 商 品 住 房 結 構 比 例 要 求 ， 確 定 需 要 調 整
套 型 結 構 的 具 體 項 目 。
— VI-25 —
附 錄 六
二、關於酒店業務的法律監管
（一）外 商 投 資 酒 店 項 目
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據《產業指導目錄》的規定，高檔酒店的建設、經營屬於限制外商投資的產業。除上述
高檔酒店以外的普通酒店、經濟型酒店的建設、經營屬於允許外商投資的產業。設立外商投
資的經營酒店業務的企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資企業法律、行政法規的
規定，可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的經營酒店業
務的企業在向工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取《外商投資
企 業 批 准證 書》。
（二）酒 店 的 經 營 管 理
在中國境內建設一家酒店需要履行的項目用地審批、項目規劃以及項目施工等程序，均
應 遵 守 前 述 房 地 產 項 目 的 開 發 建 設 應 遵 守 的 規 定 。
中國目前沒有專門的政府機構負責酒店行業的日常經營管理，酒店行業的日常經營根據
其 業 務 由 不 同 的 政 府 部 門 負 責 管 理 ， 主 要 涉 及 下 述 方 面 ：
1、 治安、消防方面的法律監管
根據公安部於1987年11月10日發布並施行的《旅館業治安管理辦法》的規定，在中國
境內申請開辦酒店，經當地公安機關簽署意見，依法註冊登記並領取營業執照後，方准
開業，開業後如有歇業、轉業、合併、遷移、改變名稱等情況，應當向當地的縣、市公
安局、公安分局備案。根據公安部於2001年11月14日頒布，並於2002年5月1日起施行的
《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的規定，賓館（飯店）屬於消防安全重
點管理單位。酒店進行建築裝修、改造工程應辦理消防設計審核手續，竣工後經消防驗
收 合 格 後 方 能 使 用 。
2、 公共衛生方面的管理
根據有關公共場所衛生管理的規定，酒店納入公共場所衛生管理的範圍，經營酒店
應取得衛生許可證，衛生許可證的發放管理辦法由省、自治區、直轄市人民政府衛生行
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
政部門制定，由縣以上衛生行政部門簽發，由各級衛生防疫機構負責發放管理。衛生許
可 證 每 兩 年 復 核 一 次 。
3、 食品衛生方面的管理
根據有關食品衛生管理的規定，從事餐飲業經營的酒店應取得食品衛生許可證。食
品衛生許可證由縣級以上食品衛生管理部門負責發放。酒店在食品的採購和貯存、食品
加工、餐飲具、餐廳服務和外賣食品的衛生管理方面均應遵守有關的衛生標準和要求。
4、 文化方面的管理
根據國務院於2006年1月29日發布，並於2006年3月1日起施行的《娛樂場所管理條例》
的規定，酒店經營營業性歌舞、遊藝等場所應當向其所在地縣級以上文化行政主管部門
提出申請，由其進行文化經營審核，予以批准的，頒發娛樂經營許可證，並根據國務院
文化主管部門的規定核定娛樂場所容納的消費者數量。根據有關廣播電影電視管理規定，
三星級或國家標準二級以上的涉外酒店，可向當地縣、市廣播電視行政部門申請設置衛
星地面接收設施接收衛星傳送的境外加擾娛樂節目，衛星地面接收設施安裝完畢，經省、
自治區、直轄市廣播電視行政部門和國家安全部門檢驗合格後，由省、自治區、直轄市
廣 播 電視 行 政 部 門 發給《接 收 衛 星 傳 送 的 境 外 電 視 節 目 許 可
證》。
5、 污水、污染物排放管理
根據建設部於2004年10月15日發布，並於2004年12月1日起施行的《建設部關於納入
國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》，酒店接通和準備接通城市排水設施排放
污水，應向所在地城建主管部門申請城市排水許可證。根據國家環境保護局於1988年 3
月22日發布並施行的《水污染物排放許可證管理暫行辦法》，酒店直接或間接向水體排放
污 染 物 ，應 向 區 、 縣 級 環 境 保 護 部 門 申 請 領 取《排放 許 可 證》或
《臨 時 排 污 許 可 證》。
6、 特種設備安全管理
酒店營業中通常會使用的電梯（直升梯和自動扶梯）、鍋爐、壓力容器等設備均屬於
特種設備。酒店應根據國務院於2003年3月11日發布，並於2003年6月1日起施行的特種設
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
備安全監察條例的規定，向直轄市或者設區的市的特種設備安全監督管理部門登記，並
應當按照安全技術規範的定期檢驗要求，在安全檢驗合格有效期屆滿前１個月向特種設
備 檢 驗 檢 測 機 構 提 出 定 期 檢 驗 要 求 。
7、 煙、酒的銷售管理
根據有關煙草銷售的法律規定，酒店經營煙草零售業務應向所在地煙草專賣行政主
管 部 門 的 申 請 取 得 煙 草 專 賣 零 售 許 可 證 。 根 據 商 務 部 於 2004年
4月 16日 發 布 ， 並 於 2004
年6月1日施行的《外商投資商業領域管理辦法》的規定，從事批發和零售的外商投資商業
企業不得經營煙草。根據商務部於2005年11月7日發布，並於2006年1月1日起施行的《酒
類流通管理辦法》的規定，從事酒類零售的 單位應向登記註冊地工商行政管理部門的同
級商務主管部門辦理備案登記，已依法實行酒類流通行政許可管理的地區，應繼續執行
許 可 證 制 度 。
三、關於物業管理業務的法律監管
（一）外 商 投 資 的 物 業 管 理 企 業
根據《產業指導目錄》的規定，物業管理屬於允許外商投資的產業。設立外商投資的從事
物業管理業務的企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資企業法律、行政法規的規定，
可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的物業管理企業在向
工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取《外商投資企業批准證
書》。
（二）物 業 管 理 企 業 的 資 質
根據國務院於2003年6月8日頒布，並於2003年9月1日起施行的《物業管理條例》的規定，
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。根據建設部於2004年 3月17日頒布，並
於2004年5月1日起施行的《物業管理企業資質管理辦法》的規定，新設立的物業管理企業應當
自領取營業執照之日起30日內，向工商註冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管
部門申請企業資質等級評定。經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的《物
業 管 理企 業 資 質 證 書》。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根 據《物 業 管 理 企 業 資 質 管 理 辦 法》的 規 定 ， 物 業 管 理 企 業 的 資
質 等 級 分 為 一 、 二 、 三
級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政
府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管
部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。設區的市的人民政府房地產主管
部 門 負 責 三 級 物 業 管 理 企 業 資 質 證 書 的 頒 發 和 管 理 。
一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30
萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管
理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
物業管理企業資質實行年檢制度。各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門
負 責 。
（三）選 聘 物 業 管 理 企 業
根據《物業管理條例》的規定，業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二
以上通過，可以選聘或解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設
單 位 選 聘 物 業 管 理 企 業 的 ， 應 當 簽 訂 書 面 的 前 期 物 業 服 務 合 同 。
四、關於建築施工業務的法律監管
（一）外 商 投 資 的 建 築 業 企 業
根據《產業指導目錄》的規定，建築業屬於允許外商投資的產業。根據建設部、原對外貿
易經濟合作部於2002年9月27日頒布，並於2002年12月1日起施行的《外商投資建築業企業管理
規定》的規定，外國投資者在中國境內設立外商投資建築業企業，並從事建築活動，應當依
法(a)取得商務主管部門頒發的外商投資企業批准證書，(b)在國家工商行政管理總局或者其授
權的地方工商行政管理局註冊登記，(c)並取得建設行政主管部門頒發的建築業企業資質證書。
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附 錄 六
（二）建 築 業 企 業 的 資 質
有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據全國人民代表大會常務委員會於1997年11月1日通過，並自1998年3月1日起施行的《中
華 人 民 共和 國 建 築 法》以 及 建 設 部 於2001年 4月 18日 頒 布 ， 並 於 2001年 7月 1日
起 施 行的《建 築
業企業資質管理規定》的規定，建築業企業按照其擁有的註冊資本、淨資產、專業技術人員、
技術裝備和已完成的建築工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級。取得相應等級的資
質 證 書 後 ， 方 可 在 其 資 質 等 級 許 可 的 範 圍 內 從 事 建 築 活 動 。
根據《建築業企業資質管理規定》的規定，建築業企業資質分為施工總承包、專業承包和
勞務分包三個序列，各序列按照工程性質和技術特點分別劃分為若干資質類別，各資質類別
再 按 照 規 定 的 條 件 劃 分 為 若 干 等 級 。
施工總承包序列特級和一級、專業承包序列一級資質由國務院建設行政主管部門審批；
施工總承包序列和專業承包序列二級及二級以下、勞務分包序列資質，由省、自治區、直轄
市 人 民 政 府 建 設 行 政 主 管 部 門 審 批 。
建築業企業取得相應等級的《建築業企業資質證書》後，在其資質等級許可的範圍內從事
建築活動。建築業企業資質實行年檢制度。施工總承包特級企業資質和一級企業資質、專業
承包一級企業資質，由國務院建設行政主管部門負責年檢；施工總承包、專業承包二級及二
級以下企業資質、勞務分包企業資質，由企業註冊所在地省、自治區、直轄市人民政府建設
行政主管部門負責年檢。根據建設部於 2003年4月 8日發 布並實 施的《建設 部關 於外 商投 資建
築業企業管理規定中有關資質管理的實施辦法》，外國企業收購內資建築業企業，企業性質
變 更 為 外 商 投 資 建 築 業 企 業 的 ， 企 業 資 質 按 照 其 實 際 達 到 的 標 準
重 新 核 定 。
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附 錄 六 有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概
要
根據《建築業企業資質管理規定》的規定，未取得《建築業企業資質證書》承攬工程的，
予
以 取 締 ， 並 處 工 程 合 同 價 款 2%以 上 4%以 下 的 罰 款 ； 有 違 法 所 得
的 ， 予 以 沒 收 。
（三）外 商 獨 資 的 建 築 業 企 業 的 工 程 承 包 範 圍
根據《外商投資建築業企業管理規定》，外資獨資的建築業企業只允許在其資質等級許可
的範圍內承包下列工程：(a)全部由外國投資、外國贈款、外國投資及贈款建設的工程；(b)由
國際金融機構資助並通過根據貸款條款進行的國際招標授予的建設項目；(c)外資等於或者超
過50%的中外聯合建設項目；及外資少於50%，但因技術困難而不能由中國建築企業獨立實
施，經省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門批准的中外聯合建設項目；(d)由中國
投資，但因技術困難而不能由中國建築企業獨立實施的建設項目，經省、自治區、直轄市人
民 政 府 建 設 行 政 主 管 部 門 批 准 ， 可 以 由 中 外 建 築 企 業 聯 合 承 攬 。
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