租金陷阱之阴阳合同
所谓“阴阳合同”，是指业主和租户双方为达到避税或其它目的，向有关
部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同
标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；业主与租户另签一份合同，作
为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”
超低租金设陷阱月租相差一万元
近日丁先生带着这两份合同找到本报，他告诉记者，自己一不小心掉进了
业主设下的陷阱，业主表面上签订一份正式的租赁合同将他套进去，待他
花钱装修完后，又提出重新签订一份合同，让他欲罢不能。丁先生决定将
业主签订一阴一阳合同的伎俩披露出来，提醒租户谨慎租房。
丁先生过去在龙岗做专业美发设计，去年4月，他决定到罗湖开一家专业
美发店。正好一家美发店欲转租，40平方米的商铺每月只需4000元租金，
丁先生二话没说就与业主唐先生到房屋租赁管理所签约。但丁先生发现，
不知对方是有意还是无意，在填写“出租方”一栏时，业主却写上了妻子
张某的名字，而“承租方”填上的也是该美发店过去一个租户的姓名。
丁先生立即对此提出异议，但业主唐先生称，这样就不用重新更换营业执
照，可以为丁先生省去一笔钱。“租赁合同”约定，2004年6月1日开始交
付使用，业主交付商铺时，可以向丁先生收取3个月租金数额的租赁保证
金，即万元。该合同还约定出租方负责支付租赁房地产所用土地的使
用费及基于房地产租赁产生的税款、房屋租赁管理费。
办完手续，商铺交付使用，丁先生满心欢喜地对商铺进行装修，并购置了
各种专业美容美发设备，前后花了10多万元，丁先生准备开业时，业主唐
先生突然提出要重新签订一份“租约”，丁先生发现这份早已拟好的合同
与正式的租赁合同完全不同，月租金突然涨到了万元，而且从2006年5
月开始，租金又涨至每月万元。合约还要求“租用期间的税费包括出
租税都由丁先生支付”。这次出租方的名字写上了真正的业主唐先生。按
照这份合同，本应由业主承担的税费全部转嫁到了丁先生头上，三年租期
下来，丁先生应当交纳租金为50多万元。丁先生给记者算了一笔账，如果
按照正式的《房屋租赁合同》，承租三年租金不过14万多元，比私下约定
的少36万多元，如此算来，逃避的这部分税是相当可观的。丁先生告诉记
者，业主唐先生拥有多个商铺出租，每年逃税的数目不少。
丁先生最后同意签订这份合同，他告诉记者，自己考察过附近的商铺，每
月万元租金按当时的市场行情也不是很贵，虽然业主欺骗自己，但自
己为装修店铺已花了10多万元，万元保证金也已交给对方，如果不签
，恐怕会血本无归。而且业主唐先生称这样做只是为了少缴税，因为月租
超过4000元，税金更高。
今年以来，丁先生租住的商铺所在地段变得十分萧条，周围商铺纷纷降低
，有的商铺同样面积也只需几千元，丁先生感到生意难以为继，于是向业
主唐先生提出降低租金，但遭到拒绝，丁先生说，他已经不想再按万
元月租的那份合同履约了。
直击:
中介公司为逃税教客户签假合同
针对部分业主以少缴税吸引租户签订“阴阳合同”的现象，记者随同一位
投诉人魏先生走访了一中介公司，提出承租一套月租5000元的商铺。魏先
生对其中一家商铺表现出浓厚兴趣，经过一番洽谈，中介同意每平方米降
500元出租，即整个商铺每月租金4500元，税金另付。
这时魏先生故意说：“租金太贵了，到时候税金都不少。”中介公司立即
提出：“您先跟我们签一份租金为4500元的合同，然后我们会在正式的租
赁合同范本上将租金写成1000元。这样就可以少缴税，说不定以后你的营
业税也可以少交，双方获利。”这时魏先生表示，宁可多缴税也要将真正
的金额反映在正规的合同上，这时中介公司就说，真正的业主不在家。
魏先生告诉记者，自己因为工作关系经常与中介打交道，这种签订“阴阳
合同”的做法十分普遍，在房地产交易中也很多见。他提醒，中介公司在
交易过程中吃差价，买主应当做到不偏信中介公司“少缴税费”等说辞，
坚持做到与真正的房主买卖双方见面。同一套房子两个合同，两种租金，
势必给可能产生的纠纷带来严重后果，公证合同不能是不同的两个文本，
否则就是无效的，而双方实际成交价与合同不符，以后如果产生纠纷的话
，会造成很多不必要的麻烦。
说法:
“阴阳合同”违法一经发现要罚
东门房屋租赁管理所的卢所长告诉记者，这种情形生活当中不少见，前不
久，市地税部门已正式发文，从今年开始将对房屋租赁税率适当调减，并
按综合税率的办法进行征收。而事实上租赁双方签订“阴阳合同”必然要
承担很大风险，最后得不偿失。
卢先生说起前不久处理的一件“阴阳合同”纠纷：去年叶某与一租户以口
头合同约定的形式，出租了位于东门商业街的一个商铺，当时约定每月租
金5000元，为取得营业执照，双方又到东门房屋租赁管理所签订了为期10
个月、月租为1500元的《房地产租赁合同》。起先租户还很自觉，做了三
个月后可能生意不景气，就找借口拒绝交租，双方为此闹到东门房屋租赁
管理所，经过调解，最后租户同意以每月5000元交租金，但叶某还是被处
罚，而且最后还补交了税款。
有关律师建议，针对中介交易“阴阳合同”，可以将房屋租赁合同公布上
网，这样，房屋租赁能否买卖、租金多少、房价多少皆一目了然。实行合
同网上备案能有效规范房地产租赁双方的行为。
专家说法：“阴阳合同”法律不容
房屋租赁的“阴阳合同”现象涉及许多法律问题，我市盐田区法院研究室
禹明先生向记者进行了深入剖析。
关于房屋租赁的管理规定
首先是房屋租赁合同需要到房屋租赁管理部门登记或备案。《深圳市出租
屋管理若干规定》第七条规定：房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后
10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或解除后，
有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有
关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。
其次房屋出租需要依法缴纳税金。《深圳市出租屋管理若干规定》第十八
条规定：房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税
务登记。房屋出租人与承租人订立租赁合同后，应于10日内向地方税务部
门申报纳税。
“阳合同”没有法律效力
“阳合同”即在房屋租赁关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合
同。这一份合同反映了双方真实的意愿，符合合同成立的形式要件。但是
，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的———
租金的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上
损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定
双方权利义务关系的效力。
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的“阳合同”就属于典
型的第
（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而是无
效的，是不受法律保护的。
实际履行的“阴合同”留下隐患
这里的阴合同即房屋租赁双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份
合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同
，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否
符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意
串通，损害国家、集体或者第三人利益”？
首先，《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定：房屋租赁当事人应于
房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案。这里仅指
出，房屋租赁合同需要备案，而没有强制性的规定登记或备案是合同生效
的必要条件。因而，未经登记不影响合同的效力。
其次，《合同法》52条第
（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为
订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的
后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在
“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关
系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至
于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴
纳税金的义务，并不影响合同的效力，后一行为属于一般的偷税行为。
基于此，这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约
，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。
给签订“阴阳合同”的当事人提个醒
首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系
的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷
税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额巨大，
则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也可
能因共犯关系而面临牢狱之灾。
其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，
但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，
在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“
机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。
栏题：链接
什么是“阴阳合同”？
在房屋租赁市场，“阴阳合同”大量出现，成为不容忽视的一个重要问题
。所谓“阴阳合同”，是指业主和租户双方为达到避税或其它目的，向有
关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合
同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；业主与租户另签一份合同，
作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。
相关新闻：
业主愿打租户愿挨为避税违规使用“阴阳合同”
沈勇李忠
●“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履
约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。
●“阴阳合同”为业主与租户间产生纠纷提供了土壤。
深圳自从开征“房产租赁税”以来，业主与租户间的“阴阳合同”便随之
而生。这意味着在深圳的房屋租赁市场，“阴阳合同”是一种已存在了近
20年的地下经济现象。记者近日采访长年在我市房屋租赁管理部门工作的
相关人员，了解到房屋租赁阴阳合同的有关情况。
房屋租赁条例1992年开始实施
据介绍，由于罗湖区属特区开发建设较早的一个区，我市“房产租赁税”
也最早于1988年在该区纳入征缴之列，此后其他各区也开始分别对这一税
收进行开征，为了核定税额的方便，各区也开始制定不同格式的合同版本
，要求辖区业主和租户据此签约纳税。几乎是与此同时，基于逃避税收和
管理为目的的“阴阳合同”也应运而生。
深圳房屋租赁随着特区的发展已成为一种地域性的、特别发达的经济现象
，《深圳经济特区房屋租赁条例》成为刚取得地方立法权的深圳市第一届
人大常委会通过的第一批地方法规，该法于1992年底通过并开始实施，明
确提出房屋租赁实行租赁合同登记制度。配合法规的实施，我市有关部门
于1993年5月为房屋租赁提供标准格式合同。我市房屋租赁管理部门有关
人士介绍，目前我市租赁市场中使用标准格式合同的约占80%，属于单位
租赁行为的一般百分之百会签订格式合同。而个人的租赁行为一方面瞒报
的情况较多，即使表面上签订了格式合同，实际上又履行另一套自己的合
同，即所谓“阴阳合同”。
据东门房屋租赁管理所所长卢先生介绍，实际上我市针对房屋租赁的税收
和管理费用随着时间的推移已呈逐年递减的势头。最早时的税收约占租赁
收入的三分之一，至1999年前后递减为占租赁收入的30%左右，2001年前
后又减到占租赁收入的14%……目前租赁房屋的税收加上管理费用合计占
租赁收入的10%。尽管税费越来越低，但阴阳合同现象还是时有发生，由
此酿发麻烦的情况也不少。
有些业主和租户认为使用“阴阳合同”“合算”
除了逃避税费征缴，逃避管理也是一般业主隐瞒租赁行为的一个原因。房
屋租赁一旦在有关管理部门备案，管理部门有大量的信息采集工作需要业
主配合，例如租住人员的基本信息、计生情况、就业情况等，一些业主总
觉得这给自己带来了麻烦。
“阴阳合同”的产生，对于合同双方的出租人和承租人而言，则是一个愿
打一个愿挨。出租人有逃避税费和管理费的需要，承租人也认为合算。卢
所长结合东门房屋租赁市场的情况向记者披露其中缘由。承租人租房屋无
非是两方面用途，一是自己居住，一是拿来作商业用途。在实际的房屋租
赁中，业主总是与租户进行事先约定：房屋租赁的税费由租户承担。虽然
这样的做法看似“霸道”，但业主如果有一套地段好、租金也不太高的房
产，的确会产生“皇帝女儿不愁嫁”的心理，看上房子的租户也只有委曲
求全。在这种约定下，租户也自然愿意配合业主隐瞒出租行为；即使无法
隐瞒，也愿意把“阳”合同上的金额签得少一些，自己承担的税费也可以
相对少一些。
如果房屋租赁的用途是商业性的，租户对签订“阴阳合同”的“积极性”
会更高一些。原因是税务部门对一般规模不大的个体商户根据其经营成本
实行核定税率，成本越低，其核算税率越低。由于提交税务部门的是标准
格式合同，所以这一合同是签订的租金越少，显示其经营成本越低。租户
也就达到了自己避税的目的。
“阴阳合同”害了谁？
签订“阴阳合同”，酿成业主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有
时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是业主利
用“阴合同”在政府监管之外的“优势”，不断给租户加码收取租金或其
他费用。
至于“阴阳合同”对社会的负面影响，最大的受损方不言而喻是政府税收
了。房屋租赁管理部门有关人士认为，更是对社会诚信的公然挑战。持这
种看法的人士表示，目前我市税收征管根本没有以房屋租赁作为重要税源
，政府逐年递减税率也说明这一情况。但我市房屋租赁市场巨大，“阴阳
合同”如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，也
会动摇社会大众对诚信经营、诚信履约和诚信纳税的信心。
2004年4月，我市新修订的《深圳经济特区房屋租赁条例》对以虚报租金
为主要目的的“阴阳合同”亮出了法律利器。《深圳经济特区房屋租赁条
例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋
租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导
租金时，以合同约定的租金为计算基数。”这意味着“阳合同”如果约定
的金额过低，也就不会得到税务和主管机关的认可。
虽有法律上的利器，记者通过采访了解到，税务和房屋管理部门强制执行
“指导租金”的情况并不常发生，只是在业主与租户发生纠纷并闹到有关
部门时才会如此执行。所以如何应对“阴阳合同”，仍将是有关部门需要
长期面对的问题。
