投资计划表
附表1-1 投资计划表
序号 项目名称 投资总额（万元） 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四
一 土地成本 69530 69530
二 可行性研究及规划设计 2440 244 976 122 976 122
三 地质勘测费 98 98
四 项目开办费（含场地平整七通一平费用） 2928 976 976 976
五 施工图纸设计 976 488 488
六 城市基础设施配套费 5905 590 590 590 590 590 590 590 590 590 590
七 基础工程费 6100 3050 1220 1830
八 土建费用—商业 4000 2400 1600
九 土建费用—写字楼 11600 2900 2900 2900 2900
十 土建费用—商务酒店 6825 1706 1706 1706 1706
十一 土建费用—小高层 12198 3050 3050 3050 3050
十二 土建费用—高层 13260 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658
十三 电梯工程 5520 600 600 600 600 600 600 600 660 660
十四 工程监理费 976 88 68 78 78 68 68 88 73 63 68 59 59 59 59
十五 公共空间装修 1464 132 102 117 117 102 102 132 110 95 102 88 88 88 88
十六 主体验收费 283 28 57 57 57 28 57
十七 建设单位管理费 2237 201 157 179 179 157 157 201 168 145 157 134 134 134 134
十八 水电消防工程 9760 878 683 781 781 683 683 878 732 634 683 586 586 586 586
十九 水系统移交二供办 293 29 29 88 44 102
二十 智能系统及停车场一卡通 1122 101 79 90 90 79 79 101 84 73 79 67 67 67 67
二十一 有线、电信、宽带 60 6 12 12 9 21
二十二 营销中心 150 150
二十三 园林绿化 3050 275 214 244 244 214 214 275 229 198 214 183 183 183 183
二十四 游泳池、网球场、会所、学校 800 80 160 160 160 160 80
二十五 不可预见费 6463 582 452 517 517 452 452 582 485 420 452 388 388 388 388
二十六 项目管理费 1220 110 85 98 98 85 85 110 92 79 85 73 73 73 73
二十七 样板房设计装修费 480 80 80 80 40 80 40 80
二十八 营销费用 6288 566 440 503 503 440 440 566 472 409 440 377 377 377 377
二十九 亮化工程 600 54 42 48 48 42 42 54 45 39 42 36 36 36 36
三十 财务费(含利息) 16747 1675 1340 1340 1340 1340 1340 1047 1047 1047 1047 1047 1047 1047 1047
三十一 营业税及附加 24312 1621 1621 1621 1621 1621 1621 2084 2084 2084 2084 2084 2084 2084
三十二 （季度）总费用合计 217686 69530 244 1074 2440 14022 8505 10167 11750 13165 12820 12781 11203 7232 8381 7539 7447 7439 7779 2084 2084 0 0 0 0 0
注：1.按照实际情况,工程费用中5%留取保修金及滞留金，竣工验收后一年付出。
2. 工程款的支付与工程进度表相对应，不考虑工程队大额垫资，即进场支付30%，竣工验收后支付率达95%，其它部分在工程过程中基本均分。
3.城市基础设施配套费、工程监理费、建设单位管理费、不可预见费、项目管理费按各个建设期内土建工程的工程量的大小在各期内进行分摊；营销费用根据各个营销期内的回款计划按比例进行分配。其它各项费用依据当期的工程量的大小估算其费用。
销售回款表
附表1-2 项目销售回款表
一期 一期 一期 二期 二期
商务酒店 写字楼 商业 小高层 高层 车库(个) 小计
面积
比例 13% 17% 8% 21% 38%
单价 8000 8000 15000 7500 8000 100000
2011年 2季度 15600 18000
3季度 10400 27840 18000
4季度 10400 18560 12000
2012年 1季度 7800 18560 9000 33705
2季度 5200 13920 3000 24075
3季度 2600 9280 19260
4季度 4640 14445
2013年 1季度 4815 21216
2季度 21216
3季度 15912
4季度 15912 1600
2014年 1季度 15912 1600
2季度 10608 1600
3季度 5304 1600
合计: 52000 92800 60000 96300 106080 6400 413580
根据销售经验，取该项目写字楼和产权式商务酒店的销售期比较长,预估为6个季度(从主体施工1个月后开始至竣工后2个季度结束)，除车库外所有物业均售完，80%未售车库作为企业留存资产.。
204800 208780
项目一期开盘销售30%
项目一期第一次强销期销售20%
xionghc:
项目一期第二次强销期销售20%
xionghc:
项目第三次强销期销售15%
xionghc:
项目尾盘销售期销售10%
xionghc:
项目进入尾盘销售期销售5%
现金流量表(季度)
附表1-3 现金流量表
序号 项目名称 2009年 2010年 2011年 2012年 20013年 2014年
四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三
投资期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
一 现金流入
二 现金流出
三 所得税33%
四 净现金流量
五 累计净现金流量
六 投资期净现值12%
七 累计净现值
R0= 12% 经济指标：内部收益率IRR= 54%
动态投资回收期=
净现值 NPV=
累计净现值出现正数的时间（季度）： 10
1、住宅现金流入和现金留出每个季度末计入
2.所得税按照全国私营企业统一税率33%计算
3.行业基准收益率按12%计算
165485
年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014
净现值
现金流量表(季度)
-48144
年度净现值流量图
成本表
年度净现值流量图
收入表
附表1-4 项目总开发成本表
地块容积率= 商业区 住宅区
销售面积(S)=
序号 项目名称 计算程式 单 价 总额（万元） 备注
（元/m2）
一 土地成本
二 前期工程费
可行性研究及规划设计
地质勘测费
项目开办费（含场地平整七通一平费用）
施工图纸设计
小计 +
三 城市基础设施配套费 按武政（1997）20号有关规定确定
四 建筑安装工程费 计算程式 全部物业 备注
面积 单价 总额（万元）
基础工程费 根据《武汉工程造价》公布的2004年3季度工程造价信息确定
土建 +
商业
. 2写字楼
商务酒店
小高层
高层
电梯工程 92 92为电梯数量
监理
公共空间装修
主体验收费
小计 + 为万平方米分配
五 建设单位管理费 （二+四）×3%
六 基础设施费用 计算程式 全部物业 备注
面积 单价 总额（万元）
水电消防工程
水系统移交二供办
智能系统及停车场一卡通
有线、电信、宽带
小计 +
七 公共配套设施费用 计算程式 全部物业 备注
面积 单价 总额（万元）
营销中心
园林绿化
游泳池、网球场、会所、学校
小计 +
八 不可预见费 按上述七项合计总额4%计算
开发成本合计 一+八
九 开发费用 计算程式 全部物业 备注
面积 单价 总额（万元）
管理费
销售费 +
样板房设计装修费 12 12为样板房数量
营销费用 按销售收入总额的%计算
亮化工程
财务费 按销售收入总额的4%计算
营业税及附加 按销售收入总额的%计算
小计 +
合 计
利润表
附表1-5 项目收益表
序号 物业类型 面积（万M2） 单价（元） 总 额（万） 备 注
1 小高层 7500 96300
3 高层 8000 106080 347180
4 （产权式）商务酒店 8000 52000
5 写字楼 8000 92800
6 商业 15000 60000
7 车库 3000*40% 100000 12000 3000为车位数量 1200
8 合 计 419180
%
敏感性分析表
附表1-6 项目利润表
序号 项目名称 计算程式 总 额 备 注
1 销售收入
2 总开发成本
3 销售利润 1—2
4 成本利润率（所得税前） 3÷2 %
5 所得税 （1—2）×33% 按国家统一企业所得税率33%计算
6 税后利润 3—5
7 成本利润率 6÷2 %
附表1-7 敏感性分析表
序号 不确定因素 变化率（%） 内部收益率 变化幅度 敏感系数 临界点（%）
基本方案 0% 54%
1 销售价格 15% 64%
10% 61%
5% 58%
-5% 50%
-10% 46%
-15% 42%
2 建设投资 15% 43%
10% 47%
5% 50%
-5% 58%
-10% 62%
-15% 66%
0 1
0 1 1
0 2 2
0 3 3
销售价格（L1）
建设投资（L2）
基本方案内部收益率
基准收益率
敏感性分析图
销售价格 建设投资 容积率
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
不确定因素变化率（%）
评价指标（IRR）
