项目设计阶段成本控制—设计控制还是控制设计.pdf

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项目设计阶段成本控制—设计控制还是控制设计 UDGSRRU 200812 项目管理是什么？ • 项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些 活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预 算、资源限定内，依据规范完成。项目参数包括项目范围、 质量、成本、时间、资源。 • 所谓项目管理，就是项目的管理者，在有限的资源约束下， 运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进 行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全 过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现 项目的目标。 • 特点是管理及工作边界模糊，资源及预算有限，工作的时 效性、一次性，有一定目的但使目标逐步清晰的管理和技 术方法。 地产开发以项目管理制为主要模式 实现营销、设计、工程、成本的整合 项目管理 成本控制是项目管理核心工作之一 • 项目策划定位之初就应谋划宏观成本目标 • 规划设计阶段明确市场定位优化成本目标 • 建筑设计阶段进一步明确并分解成本目标 • 设计阶段集中体现了营销及工程的所有问题 • 设计阶段完成了成本控制的80％的工作 • 应采用项目管理制将营销、成本整合进来 地产开发以项目管理制为主要模式 实现营销、设计、工程、成本的整合 项目管理 • 规划设计和策划定位的互动使项目的目标更加明确 包括：对地块自然条件和社会条件的分析判断 对限制条件的认识和突破创新的评估 对区位市场和市场发展趋势的分析判断 对产品创新和规划概念引领市场的评估 项目管理 • 项目中的成本控制并非独立的工作 成本控制只停留在根据图纸算算帐，做做预算是远远 不够的，项目管理之初及每一个关键阶段都应有成本测算 和方案比较、设定成本目标，并作为项目管理的重要工作。 • 项目设计管理是成本控制的关键阶段 项目管理 设计管理是成本控制的关键阶段 • 前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据 地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、 停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的处理、 资源的利用等 • 成本及市场的互动加多方案比较形成完善SWOT分析 土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼 盘分析、主要成本分析、财务分析等 • 成本制定自财务到设计的一张EXCEL表用于费用评估 设计控制 体系 > 个案 80+80+80 > 100+60+不确定 项目特质 设计控制 业主、市场愿景 设计管理 设计管理是成本控制的关键阶段 • 市场、设计、工程工作计划进度表用于指导工作 要求项目管理制定策划、设计、工程、销售的基准周期 • 成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标，并分 解列出分项工程清单 建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程、 市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防工程、 景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等等， 注意不要漏项，有些大盘还有市政工程、教育设施 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 市场、设计、工程工作计划进度表用于指导工作 要求项目管理制定策划、设计、工程、销售的基准周 期 • 成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标，并分 解列出分项工程清单、数量和单价控制目标 建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工 程、市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防 工程、景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板 房等等，注意不要漏项，有些大盘还有市政工程、教育设 施 • 根据市场定位、客户需求列出交楼标准 建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设 备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯标准、 车位配置、地库交通 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 根据市场定位、客户需求列出交楼标准 建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设 备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯标准车 位配置、地库交通，小区或社区配套设施如体育健身、文 化娱乐空间、教育设施及标准，边界管理体系及设施、通 讯及弱电系统 • 对大量的建筑主体共性部分制定标准化设计、整合集团设 计积累成果，实现集团化采购和战略合作服务商关系 如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品 • 对设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少反工 和残次品 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 对单件较大的子项和技术关键问题整合社会资源，优化设 计方案，如地库，试桩及支护组织专家评审会 • 对特色产品组织最优设计资源进行设计、协调并同步推进 设计 设计控制 现实理想 万科白马花园 现实理想 青浦龙湖花园 项目前期：预估与测算 概念方案：目标成本提案 规划设计：目标成本设定 单体设计：目标成本细分 初步设计：技术措施与成本优化 施工图设计：实现目标及成本评估 成本控制 关于设计 关于建造 一个简单概念的贯彻——全程设计 关于设计“完成”的时 间 材料部品选取 定制加工 土建施工 景观设计 室内设计 监督、反馈 指导深化 控制 指导深化 协调设计，优化处理 时 间 •设计控制 设计控制 建筑方案设计 建筑施工图设计 相关二次设计 时 间 建筑方案设计 报建 扩初 施工图 施工 设计控制 上海万科白马花园 初步建立控制构架 万科白马花园 万科白马花园 提图 校审修改 修改意见 提图 设计周期及任务安排 万科白马花园 立面材质渲染图万科白马花园 材料控制手册万科白马花园 节点控制手册万科白马花园 节点三维大样万科白马花园 墙身节点大样 万科白马花园 露台栏杆立面大样万科白马花园 样板试验间 万科白马花园 结果检验万科白马花园 上海龙湖滟澜山别墅 设计精度的控制 龙湖别墅 龙湖别墅 图纸部分 模型部分 现场部分 •方案提资图 •节点控制图 •节点放大图 •3DMAX模型 1：75双拼模型 1：75合院模型 材料样板 •实施 •现场样板墙 立面控制手册 •施工图 •最终施工图 •模型反映的问题调整施工图 龙 湖 别 墅 后 期 控 制 程 序 龙湖别墅 龙湖别墅 龙湖别墅 现场部分——材料初选 从材料样基间中选择外墙材料样本，提供客户作为参考 龙湖别墅 现场部分——材料复选 NCS色彩实战体系、色彩识别器及标准光源灯箱。 将设计从艺术转变为科学，消除色彩偏移，保证色彩使用成功 龙湖别墅 结果检验 龙湖别墅 龙湖别墅 龙湖别墅 龙湖别墅 万科上海中心 建筑材料的控制 万科中心 万科中心 立面设计原则（草案） 万科中心 材料与风格 简约风格的建筑借助材料形成富有价值的立面 万科中心 立面设计施工图 万科中心 墙身大样详图 万科中心 玻璃隔墙详细图 万科中心 室内设计材料表 万科中心 室内设计 材料选样 万科中心 室内地毯材料选配 万科中心 万科中心 结果检验 万科中心 结果检验 万科中心 万科中心 结果检验 万科中心 结果检验 万科中心 结果检验 万科中心 结果检验 万科蓝山会所 万科蓝山会所 整体化控制 万科蓝山会所 万科蓝山会所 墙身大样详图 万科蓝山会所 墙身大样详图 万科蓝山会所 游泳池节点大样 万科蓝山会所 万科蓝山会所 结果检验 万科蓝山会所 结果检验 万科蓝山会所 结果检验 万科蓝山会所 结果检验 万科蓝山会所 结果检验 设计控制 设计控制 设计控制 设计控制 设计控制 设计控制 ThE EnD.