????源源源源经经经经济济济济学学学学
什么是什么是什么是什么是?源经济学?源经济学?源经济学?源经济学
？？？？
?而言之
：
??一??一??一??一：：：：
?而言之
：
?源经济学是研究自然?源 与社会经济
相互?系及其发展变化?律的学科。
小?
广义概念：凡是稀缺且有用的物?，也就是能形成??之源的物?；
?义概念：?源就是或主要是自然?源
--
自然界?人生??程的各种物??源。
?源：
是指在一定的社会经济条件下，人?所发
?的有用且稀缺的物?
、
能量及其功能?程的
𠕇
《?源经济学》中的
“?源”
?的有用且稀缺的物?
、
能量及其功能?程的
总和，它?往往以原始（自然）???入生??程或直接?入消??程以提高人类?前或未?的福利。
?源的属性?源的属性?源的属性?源的属性
1）具有用途并?生价值的物?
人?能?其用于特定?品的生?或能以支撑持定的服务功能以?足人类自然在物?与精神两
方面的需求
。
方面的需求
。
2）?源本身是一个动?的概念
信息、技?的变化，人?能够拓??源的范?；随着人?需求、物?相?稀缺性的变化都能?以前?有价值的物?变成?源
3）稀缺性
在?源经济学的研究?象中强??源的?量和人?的需求相比的?量是有限制的，有?于?源与?境科学中的?源范?。
4）天然性
①强??源以自然或以原始物?形式?入人类的经济?程；②??于经济中常?的?源，如中间?品、最??品等；③功能性?源：生物?、自然循?系统等都是?源；④自然景?等。
小?
从上述分析可以看出，
?源最本?的属性?源最本?的属性?源最本?的属性?源最本?的属性是有用性和稀缺性是有用性和稀缺性是有用性和稀缺性是有用性和稀缺性
。它决定了人??如何充分利用它的有效性，
如何通?科技?步及合理利用等改善它的如何通?科技?步及合理利用等改善它的
稀缺性。随着科学技?的发展和人??自然界??的深入，?源的概念和范?会有一个发展变化的?程，人???源的理解也会逐??于完善。
3.
按照?源的社会属性?分类（?源的控制方式）
1
）?有?源（
Owned Resources)
或可控?源（
Controlled Access Resources)
指通?法律或所有?的界定，具有明确的所有者。
2
）
共享?源
（
Common Property Resources
）
2
）
共享?源
（
Common Property Resources
）
指?有明确的所有者或?具有法律上的所有者，但不能行使其?利的。例子：公海、空气、草原
?源的基本特性
𠕇
整体性
𠕇
地域性
𠕇
多用性
𠕇
?量有限性与潜力的无限性
𠕇
整体性
?源之间相互联系、相互制?、构成一个有机的整体。
“
?一发而动全身”
植被被破坏
→ →
水土流失
、
土壤肥力下降
植被被破坏
→ →
水土流失
、
土壤肥力下降
→ →
植被退化，甚至沙漠化；植被退化，土壤沙漠化
→→
动植物及微生物就会大量减少。相反，如果在沙漠化地?通?种草、种?慢慢恢复植被，水土?得以保持，动物和微生物就会集?繁衍，土壤肥力逐步提高，从面促?植被?一步优化和各种生物良性循?。
𠕇
地域性
?域具有?源优?，?源分布具有明?的地域性。?种地域差异性最好的例?就是地球上五个地?
的划分
；
各地?之间的?源?况有着很大的差的划分
；
各地?之间的?源?况有着很大的差
异。全?煤炭?源探明的?量，27％集中在山两省，97％的??集中在青海省。水?源南多北少,主要集中在川、滇、黔、桂、藏
𠕇
多用性
?源一般部具有多种用途。如土地?源，既可用于农业，也可用于工业、交通等其他行业以及改善人?的居住条件；
水?源既可以用于农业生?
，
也可直接用于人类水?源既可以用于农业生?
，
也可直接用于人类
生活。正是存在着?源用途上的多面性，才?生了如何?有限?源在不同用途上?行最优分配的??。
𠕇
?量有限性与潜力的无限性
在特定?间、地点条件下，任何?源的?量都是有限的，不?可利用量有限．?量也是有限的，如地球上的土地面?、水的?量等。
?量在技?一定条件下是有限的可更新性、再生性和循?性是相?无限的?源?发潜力的无限性正是人类社会经济可持?发展的物?基?。
特尔菲法特尔菲法特尔菲法特尔菲法（（（（?家咨询法?家咨询法?家咨询法?家咨询法））））
?是由美国?德公司发展的一种新型?家??方法。
第一步
：它通?寄发?查表的形式征求?家的意见：
第二步
：
?家在提出意见后以不?名的方式反?回
第二步
：
?家在提出意见后以不?名的方式反?回
?；
第三步：
?织者?得到的初步?果?行?合整理，然后反??各位?家，?他?重新考?后再次提出意见；
第四步：
经?几轮的匿名反??程，?家意见基本?向一致；
第五步：
?织者依此得出???果。
ABC
分析法
𠕇
它是由意大利经济学家巴雷托首?，根据事物在技?或经济方面的主要特征，?行分类排?；
??出少?的但?事
物起决定作用的??因素和多?的但?事物影响?少的次
要因素。
?大致可以分
5
个步?
：
?大致可以分
5
个步?
：
（1）收集?据；（2）统??总；（3）?制ABC分析表；（4）ABC分析?；（5）确定重点管理方式。
.
需求的定义需求的定义需求的定义需求的定义
需求是指市?主体在某一特定?期?需求是指市?主体在某一特定?期?需求是指市?主体在某一特定?期?需求是指市?主体在某一特定?期?，，，，在每一价格在每一价格在每一价格在每一价格水平上水平上水平上水平上愿意并能够愿意并能够愿意并能够愿意并能够
??的某种商品的?量??的某种商品的?量??的某种商品的?量??的某种商品的?量的???系的???系的???系的???系。。。。需求是需求是需求是需求是有支付能力的需要有支付能力的需要有支付能力的需要有支付能力的需要（（（（潜在??力潜在??力潜在??力潜在??力））））
二
、
需求曲?
The Demand Curve
三个要素三个要素三个要素三个要素：：：：①①①①??欲望??欲望??欲望??欲望
；；；；②②②②支付能力支付能力支付能力支付能力 ③③③③???系???系???系???系
?
分类分类分类分类：：：：①①①①
个人需求个人需求个人需求个人需求；；；；②②②②市?需求市?需求市?需求市?需求市?需求等于个人需求的加总市?需求等于个人需求的加总市?需求等于个人需求的加总市?需求等于个人需求的加总
7.
需求定理的特例
𠕇
（ 1 ）吉芬物品
Giffen’s Goods
：
𠕇
需求量与价格成同向变动的特殊商品。
P
↑
→
Q
↑
?
英国人吉芬发?
1845
年?尔?发生灾荒，土豆价格上升，
但需求量却反而增加
。
但需求量却反而增加
。
?
在??被??“吉芬??”。
𠗟
原因：土豆?价引起英国靠工?生活的低收入者??更多的土豆，而不是?得更少。
三
、
供?曲?
The Supply Curve
供?供?供?供?：：：：在一定?期?在一定?期?在一定?期?在一定?期?，，，，在各种可能的价格水平在各种可能的价格水平在各种可能的价格水平在各种可能的价格水平，，，，厂商愿意而且能够供?的商品量厂商愿意而且能够供?的商品量厂商愿意而且能够供?的商品量厂商愿意而且能够供?的商品量。。。。
1.
供?供?供?供?
SupplySupply
𠕇
供?是供?欲望供?欲望供?欲望供?欲望与供?能力供?能力供?能力供?能力的统一
?
““““愿意愿意愿意愿意
---
供?欲望供?欲望供?欲望供?欲望””””
?
““““能够能够能够能够
---
供?能力供?能力供?能力供?能力””””?两个条件缺一都不构成供??两个条件缺一都不构成供??两个条件缺一都不构成供??两个条件缺一都不构成供?。。。。
4.
影响供?的因素
?
商品本身的价格商品本身的价格商品本身的价格商品本身的价格
?
厂商的目?厂商的目?厂商的目?厂商的目?
?
厂商?未?的?期厂商?未?的?期厂商?未?的?期厂商?未?的?期
𠕇
商品自身价格不变，生?成本上升会减少利?，使供
?量减少
。
?
相?商品的价格相?商品的价格相?商品的价格相?商品的价格
?
生?要素的价格生?要素的价格生?要素的价格生?要素的价格
?
生?技?的变动生?技?的变动生?技?的变动生?技?的变动
?
政府的政策政府的政策政府的政策政府的政策
?量减少
。
𠕇
在一般情况下，生?技?水平的提高可以提高?动生?率，降低生?成本，增加生?者的利?，生?者会提供更多的?量。
均衡价格的形成
𠕇
均衡价格的形成均衡价格的形成均衡价格的形成均衡价格的形成：：：：供求双方在?争?程中自发形成的供求双方在?争?程中自发形成的供求双方在?争?程中自发形成的供求双方在?争?程中自发形成的，，，，是一是一是一是一个价格自发决定的?程个价格自发决定的?程个价格自发决定的?程个价格自发决定的?程。。。。
𣿅
供求不平衡，市?出?两种??：?剩与短缺。
𠗟
在市?机制的作用下
，
供求不相等的非均衡??会逐步消失
𠗟
在市?机制的作用下
，
供求不相等的非均衡??会逐步消失
，实际的市?价格会自动地回复到均衡价格水平。
?
市?价格
>
均衡价格：出?供大于求，商品?剩或超?供?。在市?自发??下，一方面会使需求者?低价格?得到他要??的商品量，另一方面，又会使供?者减少商品的供?量。?样，?商品的价格必然下降，一直下降到均衡价格的水平。反之如此。
?算实例
𠕇
设某商品的市?需求函??
D=12—2P
，供?函??
S=2P
，均衡价格和均衡?量各是多少？
?
P=3 Q=6
1.
?性
𣿅
?性?性?性?性（（（（
elasticity
））））
,
物理学名?物理学名?物理学名?物理学名?
,
指一物体?外指一物体?外指一物体?外指一物体?外部力量的反?程度部力量的反?程度部力量的反?程度部力量的反?程度。。。。
?
?性是相??之间的相互?系，即百分?变动的比率，或者?它是一个量变动
1%
，引起另一个量变动百分之多少（程度）的概念。
𠗟
?于任何存在函??系的经济变量之间，
?性系?：表示?性的大小。
因变量变动的比率因变量变动的比率因变量变动的比率因变量变动的比率＝＝＝＝
—————————
自变量变动的比率自变量变动的比率自变量变动的比率自变量变动的比率
都可以建立二者之间的?性?系或?行?性分析。
𠕇
?性分析是?量分析，?于?以?量化的因素便无法?行?算和精确考察。
D.
E < 1
缺乏?性
（
inelastic
）
𠕇
需求量变动的比率小于价格变动的比率。
𠕇
主要是生活必需品
D4
病人?药品（不包括滋补品）的需求的价格?性
<1
若某商品价格上升
20
％，其需求量下降
10
％，??商品的需求价格?性?缺乏?性
E.
E > 1
富有?性
（
elastic
）
𠕇
需求量变动的比率大于价格变动的比率。
D5
𠕇
主要是奢侈品。
D5
商品价格上升
6%
，而需求量减少
9%
?，?商品属于？富有需求?性。
?算：
𠕇
1.
某种商品价格由
8
元下降?
6
元?，需求量由
20
?位增加?
30
?位。用中点法?算?种商品的需求?性，并?明属于哪一种需求?性。
答：（
1
）已知
P1
＝
8
，
P2
＝
6
，
Q1
＝
20
，
Q2
＝
30
。代入：
（
2
）根据?算?果，需求量变动的比率大于价格变动的比率，故?商品的需求富有?性。
“薄利多?”：
?需求富有?性的商品，
E > 1
𠕇
需求量变动的比率大于价格变动的比率。
𠕇
价格下?,总收益增加,?生?者有利;
𠕇
价格上?,总收益减少,?生?者不利。
需求的价格?性大于
1
，?者适?降低价格能增加总收益。
??
已知某种商品的需求是富有?性的，假定其他条件不变，?者要想?得更多的收益，??：
A
适?降低价格
√
B
适?提高价格
B
C
保持价格不变
通?薄利多?的方法降价?增加总收益的商品是：
‧
化?品√
‧
面粉×
‧
药品×
??：
?什么化?品可以薄利多?而药品却不行？是不是所有的药品都不能薄利多?？?什么？
答：
𠕇
（
1
）化?品之所以能薄利多?，是因?它是需求富有?性的商品，小幅度的降价可使需求量有?大幅度的增加，从而使总收益增加，而药品是需求缺乏?性的商品，降价只能使总收益减少。
𠕇
（
2
）并不是所有的药品都不能薄利多?。
𠕇
例如一些滋补药品，其需求是富有?性的，可以薄利多?。
（
3
）恩格尔定律
恩格尔系?＝＝＝＝食品支出总?食品支出总?食品支出总?食品支出总? /
消?支出总?消?支出总?消?支出总?消?支出总?。。。。
恩格尔定律
𠕇
【??】不同收入水平的家庭，其食品支出在总的消?支出中的比重不同：
𠕇
收入水平越低的家庭，其食品支出比重越高；
𠕇
收入水平?高的家庭，其食品支出比重?低。
【动?】在其他条件不变的情况下在其他条件不变的情况下在其他条件不变的情况下在其他条件不变的情况下，，，，随着收入水平的提高随着收入水平的提高随着收入水平的提高随着收入水平的提高，，，，食品支出占消?总支出的比重有逐?下降的??食品支出占消?总支出的比重有逐?下降的??食品支出占消?总支出的比重有逐?下降的??食品支出占消?总支出的比重有逐?下降的??。。。。
或者或者或者或者：：：：?于一个家庭或国家?于一个家庭或国家?于一个家庭或国家?于一个家庭或国家，，，，富裕程度越高富裕程度越高富裕程度越高富裕程度越高，，，，食品支出的食品支出的食品支出的食品支出的收入?性越小收入?性越小收入?性越小收入?性越小；；；；反之越大反之越大反之越大反之越大。。。。
一、基?效用?
——
边际效用分析法
‧1、效用U
（Utility）
：
消?者从商品消?中得到的?足程度。
‧消?者需求某种商品的目的是?了得到?足消?者需求某种商品的目的是?了得到?足消?者需求某种商品的目的是?了得到?足消?者需求某种商品的目的是?了得到?足。。。。
完全是消?者的一种主?心理感受完全是消?者的一种主?心理感受完全是消?者的一种主?心理感受完全是消?者的一种主?心理感受。。。。?足程度高?足程度高?足程度高?足程度高，，，，效用大效用大效用大效用大；；；；?足程度低?足程度低?足程度低?足程度低，，，，效用小效用小效用小效用小。。。。
使幸福增加的有效方法是：
𠕇
（
1
）欲望不变而提高效用；
𠕇
（
2
）清心寡欲
效用
?
??尔森提出：幸福
= ———
欲望
3333
、、、、
无差异曲?的特征无差异曲?的特征无差异曲?的特征无差异曲?的特征
（ 1
）无差异曲?是一条向右下方?斜的?
，斜率是?的。
表明?实?同样的?足程表明?实?同样的?足程表明?实?同样的?足程表明?实?同样的?足程度度度度，，，，增加一种商品的消?增加一种商品的消?增加一种商品的消?增加一种商品的消?，，，，必?减少另一种商品的必?减少另一种商品的必?减少另一种商品的必?减少另一种商品的消?消?消?消?。。。。
（
2
）
无差异曲?凸向原点
（4）无差异曲?不能相交
（3）在同一个平面上可以有无?条无差异曲?。
同一条曲?代表相同的效同一条曲?代表相同的效同一条曲?代表相同的效同一条曲?代表相同的效用用用用，，，，不同的曲?代表不同不同的曲?代表不同不同的曲?代表不同不同的曲?代表不同的效用的效用的效用的效用。。。。
（
2
）
无差异曲?凸向原点
同一平面?上可以有无?条平行的无差异曲?
𠕇
离原点越近的无离原点越近的无离原点越近的无离原点越近的无差异曲?代表的差异曲?代表的差异曲?代表的差异曲?代表的
?足程度越低?足程度越低?足程度越低?足程度越低
，，，，
I
1
I
2
I
3
Y
I
4
?足程度越低?足程度越低?足程度越低?足程度越低
，，，，
效用越低效用越低效用越低效用越低；；；；
𠕇
否?越高否?越高否?越高否?越高，，，，因?因?因?因?高位的无差异曲高位的无差异曲高位的无差异曲高位的无差异曲?的商品?合量?的商品?合量?的商品?合量?的商品?合量大大大大。。。。
X
四、序?效用?消?者均衡的条件
（（（（
1
））））把?花光把?花光把?花光把?花光，，，，?到?到?到?到商品的最大?量商品的最大?量商品的最大?量商品的最大?量（（（（
2
））））追求最大的?足追求最大的?足追求最大的?足追求最大的?足
1
、最优??行?条件：
?
第一，商品?合必?能??最大效用。
?
第二，最优支出位于?定?算?上。
X
2
𠗟
把无差异曲?与消?可能?合在一个?上；
E
𠕇
收入既定，?算??算??算??算?必与无?条无差异曲?中的一条相切；
𠕇
在切点上，实?了消?者均衡
——
效用最大化
X
1
无差异曲?与消?可能?相切?无差异曲?与消?可能?相切?无差异曲?与消?可能?相切?无差异曲?与消?可能?相切?，，，，
?
商品的?合商品的?合商品的?合商品的?合（（（（
M
，，，，
N
），），），），
?
是消?者在既定支出水平上是消?者在既定支出水平上是消?者在既定支出水平上是消?者在既定支出水平上（（（（
AB
））））
?
所能实?的最大化效用所能实?的最大化效用所能实?的最大化效用所能实?的最大化效用（（（（
I2
））））
2
、解?
X
2
𠕇
如果如果如果如果IIII与与与与ABABABAB两条曲?相两条曲?相两条曲?相两条曲?相交交交交
（（（（CCCC，，，，DDDD））））
，，，，
𠕇
?是以?多的?实??是以?多的?实??是以?多的?实??是以?多的?实??低的?足程度?低的?足程度?低的?足程度?低的?足程度,,,,
I
2
E
I
3
I
1
MNBA
C
DO
‧
IIII
1111
<I<I<I<I
2222
，，，，浪?了浪?了浪?了浪?了。。。。
‧
IIII
3333
>I>I>I>I
2222
，，，，但无法实?但无法实?但无法实?但无法实?。。。。
X
1
X
2
3、消?者均衡的条件
?
在切点 E
，无差异曲?和?算?两者的斜率相等。
效用最大化的均衡条件：一定?算?束下，实?最大效用，消?者???最优商品?合。
𠕇
使
MRS
等于两种商品的价格比。
𠕇
??：消?者愿意交?的两种商品的?量比，?等于?消?者能够在市?上用一?位的?种商品去交?得到的另一种商品的?量。
5
、边际?酬递减?律的
3
?段
一种生?要素增加所引起的?量变动分?三个?段：
§总?量要经?一个总?量要经?一个总?量要经?一个总?量要经?一个逐?上升加快逐?上升加快逐?上升加快逐?上升加快
→→→→
增长增长增长增长????????
→→→→
最最最最大大大大不变不变不变不变
→→→→
??下降??下降??下降??下降的?程的?程的?程的?程。。。。
第一?段
：
边际?量递增
Q
TPGB
第一?段
：
边际?量递增
l
总?量增加
第二?段：边际?量递减
l
总?量增加
第三?段：边际?量??
l
总?量?始减少
L
APEL
2
ⅠⅠⅠⅠ
ⅡⅡⅡⅡ
ⅢⅢⅢⅢ
MPOL
3
L
1
F
A
MPMPMPMP
、、、、
APAPAPAP
和
TPTPTPTP
????系系系系
MP
与与与与
TP
之间?系之间?系之间?系之间?系
:
?
MP>0, TP
↑
?
MP=0, TP
最大最大最大最大
?
MP<0, TP
↓
如果??增加生?要
素
，
在总?量达到最
Q
TP
EG
F
A
B
6666
、、、、
MPMPMPMP
MP
与与与与
AP
之间?系之间?系之间?系之间?系
:
𠕇
????
MP>AP, AP
↑
𠕇
????
MP<AP, AP
↓
𠕇 MP=AP, AP
最高最高最高最高，，，，边际?量曲?与平均?量曲?相交边际?量曲?与平均?量曲?相交边际?量曲?与平均?量曲?相交边际?量曲?与平均?量曲?相交
素
，
在总?量达到最
大?，边际?量曲?与??相交
L
APL
2
MPOL
3
L
1
F
7777
、、、、?一生?要素??投入的三个生??段?一生?要素??投入的三个生??段?一生?要素??投入的三个生??段?一生?要素??投入的三个生??段
𠕇
第一个?段第一个?段第一个?段第一个?段，，，，平均?出递增平均?出递增平均?出递增平均?出递增，，，，生??模效益的表?生??模效益的表?生??模效益的表?生??模效益的表?；；；；（一个和尚挑水吃）
与与与与边际?酬递减?律的
3
?段有点??：
MP
和和和和
AP
最高点最高点最高点最高点
L
不足
K
不足
§第二个?段第二个?段第二个?段第二个?段，，，，平均?出递平均?出递平均?出递平均?出递
减减减减
，，，，
总?出增速放慢总?出增速放慢总?出增速放慢总?出增速放慢
；；；；
合合合合理理理理????域域域域
Q
TPGB
减减减减
，，，，
总?出增速放慢总?出增速放慢总?出增速放慢总?出增速放慢
；；；；
（二个和尚抬水吃）
§第三个?段第三个?段第三个?段第三个?段，，，，边际?出?边际?出?边际?出?边际?出?????，，，，总?出??下降总?出??下降总?出??下降总?出??下降。。。。（三个和尚?水吃，需减?增效）
L
APEL
2
ⅠⅠⅠⅠ ⅡⅡⅡⅡ ⅢⅢⅢⅢ
MPOL
3
L
1
F
A
MP>APAP
↑
MP<APAP
↓
MP<0TP
↓
?一步?示
Q
TP
ⅠⅠⅠⅠ ⅡⅡⅡⅡ ⅢⅢⅢⅢ
G
A
B
MP=0TP
最大
L
APEL
2
MPOL
3
L
1
F
A
MP=APAP
最大最大最大最大
六、生?者均衡
——
生?要素最适?合
1
、、、、
生?者均衡：
等?量?等?量?等?量?等?量?与等成本?相切于一点与等成本?相切于一点与等成本?相切于一点与等成本?相切于一点，，，，实?要素最适?合实?要素最适?合实?要素最适?合实?要素最适?合。。。。
注：与消?者均衡的效用
最大化比?
。
K
E
Q
3
NBC
最大化比?
。
既定成本下最大?量的要素最佳?合
LQ
2
Q
Q
1
MAD
𠕇
在
E
点，两?斜率相等：
rwMRTS
LK
=
𠕇
或者
MPL / w = MPK / r
KLQ
2
E
M
NB
A
CD
2 、、、、边际?量分析法边际?量分析法边际?量分析法边际?量分析法（
1
）?所有的投?都用在的生?要素上；
(
成本花完
)
（ 2
）使每一块?用在不同生?要素上的边际?量相等。（每一元成本都很有效）
M
A
?量既定?量既定?量既定?量既定，，，，成本最小成本最小成本最小成本最小
PK---K
的价格
PL---L
的价格
QK---K
的?量
QL---L
的?量
MPK---K
的边际?量
MPL---L
的边际?量
M ---
成本
MPm---
每一元成本的边际?量
2.
市?失灵的原因
𠕇
（ 1
）市??力
market power：少?经济主体不适?的影响市?价格的能力。
𠕇
即由少?市?的参与者影响或决定市?价格。
?
（
2
）外部性
externality
：?一种消?或生?活动?其他消?或生?活动，所?生的不反映在市?价格中的直接效
?
。
?
。
?
（
3
）公共物品
public goods
：使所有消?者都得益而市?不能供?或供?不足的物品。
𠗟
（
4
）不完全信息。信息成本高昂，信息不能均?分配，信息不完全可能造成??力量，以影响消?者福利?代价?取??利?。
五、帕累托最优五、帕累托最优
Pareto OptimalityPareto Optimality
1. 帕累托最优?准帕累托最优?准帕累托最优?准帕累托最优?准
𠕇
帕累托最优：
也??帕累托效率、帕累托改善：
𠕇
指?源分配的一种??，在不使任何人的境况变坏的情况下，而不可能再使某些人的处境变好。
𠕇
帕累托改?：
𠕇
指一种变化，在?有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。
?
帕累托最优指?有?行帕累托改?的余地的??；
?
帕累托改?是达到帕累托最优的路?和方法。
?
帕累托最优是公平与效率的“理想王国”。
.
帕累托最优的帕累托最优的
33
个条件个条件
𠕇
交?最优：即使再交易，个人也不能从中得到更大的利益。此??任意两个消?者，任意两种商品的边际替代率是相同的，且两个消?者的效用同?得到最大化。
𠕇
生?最优：任意两个生?不同?品的生?者，需要投入
的两种生?要素的边际技?替代率是相同的，且两个消?者的?量同?得到最大化。
𠕇
?品混合最优：任意两种商品之间的边际替代率必?与任何生?者在?两种商品之间的边际?品??率相同。
（（（（3333））））基于污染?的基于污染?的基于污染?的基于污染?的市?交易方法市?交易方法市?交易方法市?交易方法
𠕇
污染?污染?污染?污染?
，并不是?格的法律上的概念，而是一个实际存在的?境?源的经济性?利经济性?利经济性?利经济性?利。??因素是国家或政府（?境?源的主体），如何在企业或消?者之间分配?种?利。直接管制中的排放?准，实?上就是厂商通?法律程序?得的一种有
限污染?。
𠕇
污染?市?交易的核心污染?市?交易的核心污染?市?交易的核心污染?市?交易的核心，就是要??境?源建立可实施的污染?，并且在受外部性影响的各方之间确定一个契?性的??契?性的??契?性的??契?性的??。各方会在利?刺激机制下通?建立新的市???持?境?源的高效率配置，从而达到?所有外部?用?部化。
污染?交易市?大概有下述四种情况：①①①①纺织厂拥有河流的支配和使用?纺织厂拥有河流的支配和使用?纺织厂拥有河流的支配和使用?纺织厂拥有河流的支配和使用?②②②②游??拥有河流的支配?和使用?游??拥有河流的支配?和使用?游??拥有河流的支配?和使用?游??拥有河流的支配?和使用?③③③③河流的???属第三方河流的???属第三方河流的???属第三方河流的???属第三方
④④④④合并成一个统一的企业或公司合并成一个统一的企业或公司合并成一个统一的企业或公司合并成一个统一的企业或公司
假设纺织厂拥有河流的支配和使用?假设纺织厂拥有河流的支配和使用?假设纺织厂拥有河流的支配和使用?假设纺织厂拥有河流的支配和使用?：：：：
在前面??的““““污染消除污染消除污染消除污染消除””””市?市?市?市?中，需求方是受害方（游??）；供?方是污染方（纺织厂）纺织厂可以通?采取技?措施减少排放量，降低?量或者停???取游??使用河流的?用。
如果纺织厂?此而支付的“私人?用”< < < < 游??愿意??清洁河流的支付，纺织厂就会??上述?种方案，保持河流清洁，游??也?得了相?的?造利?的机会。?相?于游??把纺织厂的污染?用金?????，在双方都有利的情况下达成的污染削减的??，外部?用?部化了。
如果游??愿意支付的价值< < < < 纺织厂的“私人?用”，??就达不成。““““消除污染消除污染消除污染消除污染””””市?市?市?市?也可以?么?理解：纺织厂（污染方）提供清洁水体，高水?水体）的边际供?成本是不?提高的（向上方?斜）；
游??
（
受害方
）
???清洁水体的支付意游??
（
受害方
）
???清洁水体的支付意
愿是不?递减的（向右下方?斜）。[亦即纺织厂的边际收益是递减的]
在利?最大化条件下，均衡的水?等??均衡的水?等??均衡的水?等??均衡的水?等??LLLL
0000
愿意支付的价格?愿意支付的价格?愿意支付的价格?愿意支付的价格?PPPP
0000
；若L<L
0
，边际成本<边际收益，纺织厂?通?提高水??增加利?。若L>L
0
，边际成本>边际收益，纺织厂?通?降低水??增加利?。L=L
0
是最优点，均衡点。
E
L
0
MC
供?曲供?曲供?曲供?曲?成本?成本?成本?成本
MR
需求边际收益需求边际收益需求边际收益需求边际收益
L
，水?等?
C
，
PP
0
0
假设游??拥有河流的支配?和使用?假设游??拥有河流的支配?和使用?假设游??拥有河流的支配?和使用?假设游??拥有河流的支配?和使用?
纺织厂就成了潜在的污染?需求方，游??就成了污染?的?主。交易的?果可能是：游???清洁河流水体??纺织厂，而自己迁往?处；或者不发生交易，?纺织厂搬迁或处理污水。
假设河流的???属第三方假设河流的???属第三方假设河流的???属第三方假设河流的???属第三方
第三方可?河流?源的使用?拍??出价最高的企业
，
从而达到?便第三方可?河流?源的使用?拍??出价最高的企业
，
从而达到?便
最佳配置。
假设?纺织厂和游??合并成一个统一的企业或公司假设?纺织厂和游??合并成一个统一的企业或公司假设?纺织厂和游??合并成一个统一的企业或公司假设?纺织厂和游??合并成一个统一的企业或公司
?样公司高?必?考?污染的影响，把所有的“外部?用”和“外部效益”?作?部???处理?作?部???处理?作?部???处理?作?部???处理，即公司?部不同车间、分公司之间的污染排放交易，?““““泡?交易泡?交易泡?交易泡?交易””””。
（
1
）?金的?间价值
?金?间价值?金?间价值?金?间价值?金?间价值是指等???在不同?点上具有不同是指等???在不同?点上具有不同是指等???在不同?点上具有不同是指等???在不同?点上具有不同的价值的价值的价值的价值。。。。
?金随着?间变化而?生的增值
。
51
例如：
某人年初存入银行100元，若年利率?10％，年末可从银行取出本息110元，出?了10元的增值。
?金随着?间变化而?生的增值
。
某人拟从?券市???一年前发行的三年期年利某人拟从?券市???一年前发行的三年期年利某人拟从?券市???一年前发行的三年期年利某人拟从?券市???一年前发行的三年期年利率?率?率?率?
14%14%14%14%
（（（（?利?利?利?利）、）、）、）、到期一次?本付息到期一次?本付息到期一次?本付息到期一次?本付息、、、、面??面??面??面??
100100100100
元的国?券元的国?券元的国?券元的国?券，，，，若此人要求在余下的两年中?得若此人要求在余下的两年中?得若此人要求在余下的两年中?得若此人要求在余下的两年中?得
12%12%12%12%
的的的的年利率年利率年利率年利率（（（（复利复利复利复利），），），），?此人?以多少的价格?入?此人?以多少的价格?入?此人?以多少的价格?入?此人?以多少的价格?入？？？？
52
以上的年利率。?得能保?在余下的两年中
，
元的价格?入此国?券所以，此人若以不高于元元?入此国?券，?设?人以
%)3%141(100%)121(
2
=×+=+
PPP
例: 某厂1998年初借5000万元，1999年末又借3000万元，此两笔借款从2001年?始??3年每年末以等金?方式??,?每年末???多少？??出其?金流量?。（设年利率?10%）
?金流量?：
5000 3000
53
5000 3000
9798992000010203X X X
?金等值?金等值?金等值?金等值：：：：在考??金?间价值因素后在考??金?间价值因素后在考??金?间价值因素后在考??金?间价值因素后，，，，不同不同不同不同?点上??不等的?金在一定利率条件下具有相等?点上??不等的?金在一定利率条件下具有相等?点上??不等的?金在一定利率条件下具有相等?点上??不等的?金在一定利率条件下具有相等的价值的价值的价值的价值。。。。即即即即““““与某一?间点上一定金?的实际经济与某一?间点上一定金?的实际经济与某一?间点上一定金?的实际经济与某一?间点上一定金?的实际经济价值相等的另一?间点上的价值价值相等的另一?间点上的价值价值相等的另一?间点上的价值价值相等的另一?间点上的价值””””。。。。
?金运动起点的金????值，用符号P表示;
54
?金运动?束?与?值等值的金????值或??值，是?值在未??点上的等值?金，用符号
F
表示;?金运动?程中某一?间点上与?值等值的金????值或等年值，是指分期等?收支的?金值，用符号
A
表示。
广义投?是指人?的一种有目的的经济行?, 即以一定的?源投入某??划以?取所期望的?酬。投?可分?生?性投?和非生?性投?。所投入的?源可以是?金，也可以是人力
、
技?或其他?源
。
投?
55
、
技?或其他?源
。
?义投?是指人?在社会生?活动中?实?某种?定的生?、经?目?而?先?支的?金。包括固定??投?与流动?金。
（2）加速折?法是按各年年初（即上一年末）的?面价值乘以固定折?率??算折??的方法。设：B
t－1
?第t－1年的?面价值，D
t
－第t年的折??，d－年折?率?：,下面就??算d
56
?本主义地租
一一一一、、、、?本主义?差地租?本主义?差地租?本主义?差地租?本主义?差地租
?差地租?差地租?差地租?差地租是经??优土地的农业?本家所?得的是经??优土地的农业?本家所?得的是经??优土地的农业?本家所?得的是经??优土地的农业?本家所?得的，，，，并并并并最??土地所有者占有的超?利?最??土地所有者占有的超?利?最??土地所有者占有的超?利?最??土地所有者占有的超?利?。。。。其其其其?源?源?源?源
是?品个?生是?品个?生是?品个?生是?品个?生?价格与社会生?价格的差??价格与社会生?价格的差??价格与社会生?价格的差??价格与社会生?价格的差?。。。。
1111
．．．．
?生?差地租的原因?生?差地租的原因?生?差地租的原因?生?差地租的原因
57
1111
．．．．
?生?差地租的原因?生?差地租的原因?生?差地租的原因?生?差地租的原因
𠕇
优等土地→?动生?率高→?品个?生?价格低
𠕇
劣等土地→?动生?率低→?品个?生?价格高
𠕇
同样的?品在市?上价格是一样的
𠕇
工业?品的价格由中等生?条件决定
𠕇
农业?品的价格是由?了?足社会?农?品的需求的最劣等土地的个?生?价格作?社会生?价格。
𠕇
利用优越的自然条件所?得的超?利?形成??利用优越的自然条件所?得的超?利?形成??利用优越的自然条件所?得的超?利?形成??利用优越的自然条件所?得的超?利?形成??，，，，而利而利而利而利用优越的经济用优越的经济用优越的经济用优越的经济、、、、技?条件所?得的超?利?是??的技?条件所?得的超?利?是??的技?条件所?得的超?利?是??的技?条件所?得的超?利?是??的；；；；
𠕇
自然力的差异是?生?差地租的自然基?自然力的差异是?生?差地租的自然基?自然力的差异是?生?差地租的自然基?自然力的差异是?生?差地租的自然基? ，，，，由于由于由于由于土地有土地有土地有土地有
限而?生的经???才是?生?差地租的真正原因限而?生的经???才是?生?差地租的真正原因限而?生的经???才是?生?差地租的真正原因限而?生的经???才是?生?差地租的真正原因
。。。。
𠕇
土地所有?的存在以及优越?源条件被部分经?者??土地所有?的存在以及优越?源条件被部分经?者??土地所有?的存在以及优越?源条件被部分经?者??土地所有?的存在以及优越?源条件被部分经?者??→→→→?得超?利??得超?利??得超?利??得超?利?→→→→?差地租?差地租?差地租?差地租
2222
．．．．
?差地租?差地租?差地租?差地租
ⅠⅠⅠⅠ
（（（（
?土地所有者占有?土地所有者占有?土地所有者占有?土地所有者占有
））））
58
2222
．．．．
?差地租?差地租?差地租?差地租
ⅠⅠⅠⅠ
（（（（
?土地所有者占有?土地所有者占有?土地所有者占有?土地所有者占有
））））
𠕇
?差地租?差地租?差地租?差地租ⅠⅠⅠⅠ形成的条件形成的条件形成的条件形成的条件：：：：土地肥力土地肥力土地肥力土地肥力的差异的差异的差异的差异、、、、土地位置土地位置土地位置土地位置
的差异的差异的差异的差异3333．．．．?差地租?差地租?差地租?差地租ⅡⅡⅡⅡ
𠕇
在同一块土地上在同一块土地上在同一块土地上在同一块土地上??追加投???追加投???追加投???追加投? ，，，，每次投?的每次投?的每次投?的每次投?的?动生?率?动生?率?动生?率?动生?率
必然会有差异必然会有差异必然会有差异必然会有差异，，，，只要高于劣等土地的?动生?率就会?只要高于劣等土地的?动生?率就会?只要高于劣等土地的?动生?率就会?只要高于劣等土地的?动生?率就会?生?差地租生?差地租生?差地租生?差地租ⅡⅡⅡⅡ。。。。
土地等土地等土地等土地等????所耗?所耗?所耗?所耗?本本本本（（（（元元元元））））CCCC＋＋＋＋VVVV平均利平均利平均利平均利????（（（（元元元元））））?量?量?量?量（（（（公斤公斤公斤公斤））））个?生?价格个?生?价格个?生?价格个?生?价格（（（（元元元元））））社会生?价格社会生?价格社会生?价格社会生?价格（（（（元元元元））））?差?差?差?差地租地租地租地租ⅠⅠⅠⅠ（（（（元元元元））））全部全部全部全部?品?品?品?品每公斤?每公斤?每公斤?每公斤?品品品品每公斤每公斤每公斤每公斤?品?品?品?品全部全部全部全部?品?品?品?品劣等劣等劣等劣等中等中等中等中等
?差地租?差地租?差地租?差地租
ⅠⅠⅠⅠ
的形成一的形成一的形成一的形成一（（（（土地肥力的差异土地肥力的差异土地肥力的差异土地肥力的差异））））
59
优等优等优等优等
面?相同的优面?相同的优面?相同的优面?相同的优、、、、中中中中、、、、劣三块土地劣三块土地劣三块土地劣三块土地，，，，?然投?水平相同?然投?水平相同?然投?水平相同?然投?水平相同（（（（均?均?均?均?100100100100元元元元），），），），但但但但由于肥沃程度不同由于肥沃程度不同由于肥沃程度不同由于肥沃程度不同，，，，其?量非??其?量非??其?量非??其?量非??300300300300公斤公斤公斤公斤、、、、250250250250公斤和公斤和公斤和公斤和200200200200公斤公斤公斤公斤。。。。均按均按均按均按20%20%20%20%的平均利?率?算的平均利?率?算的平均利?率?算的平均利?率?算，，，，其?位?品的个?生?价格分??其?位?品的个?生?价格分??其?位?品的个?生?价格分??其?位?品的个?生?价格分??元元元元、、、、元和元和元和元和元元元元。。。。在市?上如果以劣等地的个?生?价格在市?上如果以劣等地的个?生?价格在市?上如果以劣等地的个?生?价格在市?上如果以劣等地的个?生?价格（（（（元元元元））））?社会生?社会生?社会生?社会生?价格?价格?价格?价格，，，，那么全部?品的社会生?价格就分??那么全部?品的社会生?价格就分??那么全部?品的社会生?价格就分??那么全部?品的社会生?价格就分??180180180180元元元元、、、、150150150150元和元和元和元和120120120120元元元元。。。。由此由此由此由此，，，，优优优优、、、、中等地就可以?得中等地就可以?得中等地就可以?得中等地就可以?得60606060元和元和元和元和30303030元的超?利?元的超?利?元的超?利?元的超?利?，，，，?化??差地租?化??差地租?化??差地租?化??差地租ⅠⅠⅠⅠ。。。。
?差地租?差地租?差地租?差地租
ⅠⅠⅠⅠ
的形成二的形成二的形成二的形成二（（（（土地位置即距市??近的差异土地位置即距市??近的差异土地位置即距市??近的差异土地位置即距市??近的差异））））
地地地地块块块块距市?里程距市?里程距市?里程距市?里程（（（（公里公里公里公里））））生??本生??本生??本生??本投入投入投入投入（（（（元元元元））））运输?运输?运输?运输?用用用用（（（（元元元元））））?本总?本总?本总?本总支出支出支出支出（（（（元元元元））））平均平均平均平均利?利?利?利?（（（（按按按按20202020％％％％?算?算?算?算））））个?生个?生个?生个?生?价格?价格?价格?价格（（（（元元元元））））社会生社会生社会生社会生?价格?价格?价格?价格（（（（元元元元））））?差?差?差?差地租地租地租地租ⅠⅠⅠⅠ（（（（元元元元））））甲甲甲甲101010101001001001005555105105105105212121211261261261261321321321326666乙乙乙乙
丙丙丙丙
20202020 100100100100 10101010 110110110110 22222222 132132132132 132132132132 0000
60
丙丙丙丙
20202020 100100100100 10101010 110110110110 22222222 132132132132 132132132132 0000
甲乙丙三块土地甲乙丙三块土地甲乙丙三块土地甲乙丙三块土地，，，，面?和肥沃程度相同面?和肥沃程度相同面?和肥沃程度相同面?和肥沃程度相同，，，，由于距市??由于距市??由于距市??由于距市??近不同近不同近不同近不同，，，，其运输?用分??其运输?用分??其运输?用分??其运输?用分??5555元元元元、、、、元元元元、、、、10101010元元元元。。。。按按按按20%20%20%20%平均平均平均平均利?率?算利?率?算利?率?算利?率?算，，，，个?生?价格分??个?生?价格分??个?生?价格分??个?生?价格分??126126126126元元元元、、、、129129129129元元元元、、、、132132132132元元元元。。。。在市?上按社会生?价格在市?上按社会生?价格在市?上按社会生?价格在市?上按社会生?价格（（（（距市?最?地块丙的个?生?距市?最?地块丙的个?生?距市?最?地块丙的个?生?距市?最?地块丙的个?生?价格价格价格价格））））132132132132元出售元出售元出售元出售，，，，?甲?甲?甲?甲、、、、乙两块土地分???差地租乙两块土地分???差地租乙两块土地分???差地租乙两块土地分???差地租6666元元元元和和和和3333元元元元。。。。
土地土地土地土地等?等?等?等?所耗所耗所耗所耗?本?本?本?本（（（（元元元元））））CCCC＋＋＋＋VVVV平均平均平均平均利?利?利?利?（（（（元元元元））））?量?量?量?量（（（（公斤公斤公斤公斤））））个?生?价格个?生?价格个?生?价格个?生?价格（（（（元元元元））））社会生?价格社会生?价格社会生?价格社会生?价格（（（（元元元元））））?差?差?差?差地租地租地租地租ⅠⅠⅠⅠ、、、、ⅡⅡⅡⅡ（（（（元元元元））））全部全部全部全部?品?品?品?品每公斤每公斤每公斤每公斤?品?品?品?品每公斤每公斤每公斤每公斤?品?品?品?品全部全部全部全部?品?品?品?品劣等劣等劣等劣等地地地地
优等优等优等优等
60 60 60 60
?差地租?差地租?差地租?差地租
ⅡⅡⅡⅡ
的形成的形成的形成的形成
61
优等优等优等优等
地地地地
60 60 60 60
（（（（ⅠⅠⅠⅠ））））
在优等在优等在优等在优等地上追地上追地上追地上追加投?加投?加投?加投?
（（（（ⅡⅡⅡⅡ））））
在优等地上追加投?在优等地上追加投?在优等地上追加投?在优等地上追加投?100100100100元元元元，，，，由于新投?的?动生?率提高由于新投?的?动生?率提高由于新投?的?动生?率提高由于新投?的?动生?率提高，，，，每公斤每公斤每公斤每公斤?品的个?生?价格降??品的个?生?价格降??品的个?生?价格降??品的个?生?价格降?元元元元。。。。如?品仍按社会生?价格如?品仍按社会生?价格如?品仍按社会生?价格如?品仍按社会生?价格（（（（即劣等地即劣等地即劣等地即劣等地个?生?价格个?生?价格个?生?价格个?生?价格））））每公斤每公斤每公斤每公斤元出售元出售元出售元出售，，，，全部?品可得全部?品可得全部?品可得全部?品可得210210210210元元元元，，，，其中比劣等地其中比劣等地其中比劣等地其中比劣等地全部?品价格全部?品价格全部?品价格全部?品价格120120120120元多出的元多出的元多出的元多出的90909090元就是优等地追加投?所得超?利?元就是优等地追加投?所得超?利?元就是优等地追加投?所得超?利?元就是优等地追加投?所得超?利?，，，，他他他他??化??差地租??化??差地租??化??差地租??化??差地租ⅡⅡⅡⅡ。。。。
𠕇
?差地租?差地租?差地租?差地租ⅡⅡⅡⅡ的分配的分配的分配的分配：：：：
–
在租?有效期?在租?有效期?在租?有效期?在租?有效期?→→→→农业?本家农业?本家农业?本家农业?本家
–
在租?有效期?后在租?有效期?后在租?有效期?后在租?有效期?后→→→→土地所有者土地所有者土地所有者土地所有者
4444．．．．?差地租?差地租?差地租?差地租ⅠⅠⅠⅠ与?差地租与?差地租与?差地租与?差地租ⅡⅡⅡⅡ的?系的?系的?系的?系
𠕇
都是由于个?生?价格与社会生?价格的差异都是由于个?生?价格与社会生?价格的差异都是由于个?生?价格与社会生?价格的差异都是由于个?生?价格与社会生?价格的差异
引起的超引起的超引起的超引起的超?利??化而?的?利??化而?的?利??化而?的?利??化而?的；；；；
𠕇
?差地租?差地租?差地租?差地租ⅡⅡⅡⅡ是以?差地租是以?差地租是以?差地租是以?差地租ⅠⅠⅠⅠ????前提和基?前提和基?前提和基?前提和基?
的的的的；；；；
62
𠕇
?差地租?差地租?差地租?差地租ⅠⅠⅠⅠ的?生的?生的?生的?生早于早于早于早于 ?差地租?差地租?差地租?差地租ⅡⅡⅡⅡ。。。。
5555．．．．?前的劣等土地??也有?差地租?前的劣等土地??也有?差地租?前的劣等土地??也有?差地租?前的劣等土地??也有?差地租
𠕇
因社会需求增加需要比原?更劣等的土地投入使用?因社会需求增加需要比原?更劣等的土地投入使用?因社会需求增加需要比原?更劣等的土地投入使用?因社会需求增加需要比原?更劣等的土地投入使用?；；；；
𠕇
在?优的土地上追加投?在?优的土地上追加投?在?优的土地上追加投?在?优的土地上追加投?，，，，其?动生?率降低到原?最其?动生?率降低到原?最其?动生?率降低到原?最其?动生?率降低到原?最劣等土地以下?劣等土地以下?劣等土地以下?劣等土地以下?；；；；
𠕇
在劣等土地上追加投?在劣等土地上追加投?在劣等土地上追加投?在劣等土地上追加投?，，，，其?动生?率降低到原?最劣其?动生?率降低到原?最劣其?动生?率降低到原?最劣其?动生?率降低到原?最劣等土地以下?等土地以下?等土地以下?等土地以下?。。。。
土地土地土地土地投入投入投入投入?本?本?本?本（（（（元元元元））））平均平均平均平均利?率利?率利?率利?率（（（（
%
））））平均平均平均平均利?利?利?利?（（（（元元元元））））?量?量?量?量（（（（公公公公斤斤斤斤））））个?生?价格个?生?价格个?生?价格个?生?价格（（（（元元元元））））社会生?价格社会生?价格社会生?价格社会生?价格（（（（元元元元））））?差?差?差?差地租地租地租地租ⅡⅡⅡⅡ（（（（元元元元））））全部全部全部全部?品?品?品?品?位?位?位?位?品?品?品?品?位?位?位?位?品?品?品?品全部全部全部全部?品?品?品?品最坏最坏最坏最坏耕地耕地耕地耕地
63
最坏最坏最坏最坏耕地耕地耕地耕地追加追加追加追加
在最坏耕地上在最坏耕地上在最坏耕地上在最坏耕地上，，，，原投?原投?原投?原投?50505050元元元元，，，，?量??量??量??量?50505050公斤公斤公斤公斤，，，，追加投?追加投?追加投?追加投?50505050元元元元，，，，?量?量?量?量????25252525公斤公斤公斤公斤，，，，?动生?率降低了?动生?率降低了?动生?率降低了?动生?率降低了，，，，追加投?的个?生?价格?追加投?的个?生?价格?追加投?的个?生?价格?追加投?的个?生?价格?元元元元。。。。由由由由于社会?农?品的需求增加于社会?农?品的需求增加于社会?农?品的需求增加于社会?农?品的需求增加，，，，使?个?动生?率降低了的个?生?价格使?个?动生?率降低了的个?生?价格使?个?动生?率降低了的个?生?价格使?个?动生?率降低了的个?生?价格成?社会生?价格成?社会生?价格成?社会生?价格成?社会生?价格。。。。于是原投?于是原投?于是原投?于是原投?50505050元元元元，，，，便能?生?差地租便能?生?差地租便能?生?差地租便能?生?差地租Ⅱ60Ⅱ60Ⅱ60Ⅱ60元元元元。。。。因此因此因此因此，，，，马克思?马克思?马克思?马克思?：：：：““““??就?差地租????就?差地租????就?差地租????就?差地租??，，，，所有的已耕地都会提供地租所有的已耕地都会提供地租所有的已耕地都会提供地租所有的已耕地都会提供地租。。。。””””
𠕇
?估价格?估价格?估价格?估价格
按一定的?估方法?土地?行?估所得的价格按一定的?估方法?土地?行?估所得的价格按一定的?估方法?土地?行?估所得的价格按一定的?估方法?土地?行?估所得的价格。。。。?估价格可能因?估方法不同而不同?估价格可能因?估方法不同而不同?估价格可能因?估方法不同而不同?估价格可能因?估方法不同而不同。。。。
𠕇
??价格??价格??价格??价格
国家或地方政府?了?征地价?国家或地方政府?了?征地价?国家或地方政府?了?征地价?国家或地方政府?了?征地价?，，，，由估价人由估价人由估价人由估价人?估定的价格?估定的价格?估定的价格?估定的价格，，，，一般比市?交易价格低一般比市?交易价格低一般比市?交易价格低一般比市?交易价格低。。。。
64
𠕇
租?价格租?价格租?价格租?价格
承租方?取得土地租??而向出租方支付的承租方?取得土地租??而向出租方支付的承租方?取得土地租??而向出租方支付的承租方?取得土地租??而向出租方支付的价格价格价格价格。。。。租?价格的实?是定期支付的地租租?价格的实?是定期支付的地租租?价格的实?是定期支付的地租租?价格的实?是定期支付的地租。。。。
𠕇
抵押价格抵押价格抵押价格抵押价格
以土地?担保物而取得?款?以土地?担保物而取得?款?以土地?担保物而取得?款?以土地?担保物而取得?款?，，，，银行?土地银行?土地银行?土地银行?土地所估定的价格所估定的价格所估定的价格所估定的价格。。。。抵押价格一般比市?交易价格低抵押价格一般比市?交易价格低抵押价格一般比市?交易价格低抵押价格一般比市?交易价格低。。。。
二二二二、、、、按因素的影响范?分类按因素的影响范?分类按因素的影响范?分类按因素的影响范?分类
𠕇
一般因素一般因素一般因素一般因素：：：：指影响地价总体水平的自然指影响地价总体水平的自然指影响地价总体水平的自然指影响地价总体水平的自然、、、、社会社会社会社会、、、、经济和行政经济和行政经济和行政经济和行政因素等因素等因素等因素等，，，，主要包括地理位置主要包括地理位置主要包括地理位置主要包括地理位置、、、、自然条件自然条件自然条件自然条件、、、、人口人口人口人口、、、、行政?划行政?划行政?划行政?划、、、、社会经济发展?况社会经济发展?况社会经济发展?况社会经济发展?况、、、、土地制度土地制度土地制度土地制度、、、、土地利用?划与?划土地利用?划与?划土地利用?划与?划土地利用?划与?划、、、、社会社会社会社会及国民经济发展?划等及国民经济发展?划等及国民经济发展?划等及国民经济发展?划等。。。。
𠕇
?域因素?域因素?域因素?域因素
：：：：
指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及
65
𠕇
?域因素?域因素?域因素?域因素
：：：：
指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及指影响城镇?域之间地价水平的商服繁华程度及
?域在城镇中的位置?域在城镇中的位置?域在城镇中的位置?域在城镇中的位置、、、、交通条件交通条件交通条件交通条件、、、、公用设施及基?设施水平公用设施及基?设施水平公用设施及基?设施水平公用设施及基?设施水平、、、、?域?境条件?域?境条件?域?境条件?域?境条件、、、、土地使用限制和自然条件等土地使用限制和自然条件等土地使用限制和自然条件等土地使用限制和自然条件等。。。。
𠕇
个?因素个?因素个?因素个?因素：：：：指影响宗地自身的地价水平的因素指影响宗地自身的地价水平的因素指影响宗地自身的地价水平的因素指影响宗地自身的地价水平的因素，，，，主要包括其主要包括其主要包括其主要包括其自身的自然条件自身的自然条件自身的自然条件自身的自然条件、、、、?发程度?发程度?发程度?发程度、、、、形?形?形?形?、、、、长度长度长度长度、、、、?度?度?度?度、、、、面?面?面?面?、、、、土土土土地使用限制和宗地?街条件等地使用限制和宗地?街条件等地使用限制和宗地?街条件等地使用限制和宗地?街条件等。。。。
土地价格的变动??及?律性
𠕇
土地价格总体上呈土地价格总体上呈土地价格总体上呈土地价格总体上呈上升上升上升上升
????????（（（（社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高；；；；人口?量及家庭户?增加人口?量及家庭户?增加人口?量及家庭户?增加人口?量及家庭户?增加；；；；土地投机土地投机土地投机土地投机））））
𠕇
土地价格呈土地价格呈土地价格呈土地价格呈周期性周期性周期性周期性
特征特征特征特征（（（（经济发展周期影响经济发展周期影响经济发展周期影响经济发展周期影响；；；；政府??政府??政府??政府??））））
𠕇
土地价格具有明?的土地价格具有明?的土地价格具有明?的土地价格具有明?的地?差异地?差异地?差异地?差异 性性性性（（（（沿海城市波动大于?沿海城市波动大于?沿海城市波动大于?沿海城市波动大于?
66
?城市?城市?城市?城市；；；；中心?高于边??中心?高于边??中心?高于边??中心?高于边??；；；；商业高于住宅高于工业商业高于住宅高于工业商业高于住宅高于工业商业高于住宅高于工业））））
𠕇
地价在房地?价格中地价在房地?价格中地价在房地?价格中地价在房地?价格中所占比重所占比重所占比重所占比重越?越大越?越大越?越大越?越大（（（（经济发展经济发展经济发展经济发展，，，，科科科科技?步技?步技?步技?步，，，，?动生?率提高?动生?率提高?动生?率提高?动生?率提高，，，，?位?品价值量下降?位?品价值量下降?位?品价值量下降?位?品价值量下降，，，，?动?动?动?动力力力力、、、、建筑材料价格随技??步和生?率提高而降低建筑材料价格随技??步和生?率提高而降低建筑材料价格随技??步和生?率提高而降低建筑材料价格随技??步和生?率提高而降低，，，，在在在在总价格中比重变小总价格中比重变小总价格中比重变小总价格中比重变小；；；；土地自然供?无?性土地自然供?无?性土地自然供?无?性土地自然供?无?性，，，，土地需求随土地需求随土地需求随土地需求随人口和经济增长而?大人口和经济增长而?大人口和经济增长而?大人口和经济增长而?大））））
土地估价方法
土地土地土地土地
基本估价法基本估价法基本估价法基本估价法
收益?原法收益?原法收益?原法收益?原法市?比?法市?比?法市?比?法市?比?法剩余法剩余法剩余法剩余法（（（（假设?发法假设?发法假设?发法假设?发法））））
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法
67
估价估价估价估价方法方法方法方法
?用估价法?用估价法?用估价法?用估价法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法
路?价估价法路?价估价法路?价估价法路?价估价法?准宗地估价法?准宗地估价法?准宗地估价法?准宗地估价法基准地价系?修正法基准地价系?修正法基准地价系?修正法基准地价系?修正法长期??法长期??法长期??法长期??法
𠕇
收益?原法的特点收益?原法的特点收益?原法的特点收益?原法的特点
–
收益?原法具有?格的理?基?收益?原法具有?格的理?基?收益?原法具有?格的理?基?收益?原法具有?格的理?基?：：：：地租理?和生?要素地租理?和生?要素地租理?和生?要素地租理?和生?要素
分配理?分配理?分配理?分配理?
–
收益?原法以收益途??估价格收益?原法以收益途??估价格收益?原法以收益途??估价格收益?原法以收益途??估价格，，，，所以求得的价格??所以求得的价格??所以求得的价格??所以求得的价格??““““收益价格收益价格收益价格收益价格””””
–
收益?原法?估的准确度收益?原法?估的准确度收益?原法?估的准确度收益?原法?估的准确度，，，，取决于取决于取决于取决于土地的?收益及?原土地的?收益及?原土地的?收益及?原土地的?收益及?原
68
利率的准确度利率的准确度利率的准确度利率的准确度
。。。。
𠕇
收益?原法的适用范?收益?原法的适用范?收益?原法的适用范?收益?原法的适用范?
–
收益?原法以求得土地?收益?途??估土地价格收益?原法以求得土地?收益?途??估土地价格收益?原法以求得土地?收益?途??估土地价格收益?原法以求得土地?收益?途??估土地价格，，，，它它它它只适用于只适用于只适用于只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物有收益或潜在收益的土地和建筑物有收益或潜在收益的土地和建筑物有收益或潜在收益的土地和建筑物，，，，或房地?或房地?或房地?或房地?
的估价的估价的估价的估价
。。。。例如例如例如例如：：：：租?房地?或企业用房地?估价租?房地?或企业用房地?估价租?房地?或企业用房地?估价租?房地?或企业用房地?估价；；；；而?而?而?而?有收益的机?有收益的机?有收益的机?有收益的机?、、、、学校等公益用地的估价?不适用学校等公益用地的估价?不适用学校等公益用地的估价?不适用学校等公益用地的估价?不适用。。。。
收益?原法?例
𠕇
例例例例
1
：：：：某市?一?某市?一?某市?一?某市?一?
1997年建成的?公?需要做抵押?估年建成的?公?需要做抵押?估年建成的?公?需要做抵押?估年建成的?公?需要做抵押?估，，，，?????所占土地在?所占土地在?所占土地在?所占土地在
1997
年?发完成?就已补?了出?手?年?发完成?就已补?了出?手?年?发完成?就已补?了出?手?年?发完成?就已补?了出?手?，，，，出出出出?期??期??期??期?
50
年年年年。。。。?根据以下条件?行?算?根据以下条件?行?算?根据以下条件?行?算?根据以下条件?行?算，，，，?算?算?算?算
2002
土地总土地总土地总土地总价及?位面?地价价及?位面?地价价及?位面?地价价及?位面?地价。。。。
–
??建筑面????建筑面????建筑面????建筑面?? 20000
平方米平方米平方米平方米，，，，容?率?容?率?容?率?容?率?
5
–
??全部用于出租??全部用于出租??全部用于出租??全部用于出租，，，，出租率?出租率?出租率?出租率?
80%
–
同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???
150
元元元元
/
月月月月
·
平方米平方米平方米平方米
69
–
同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???同类物业市?租金按使用面???
150
元元元元
/
月月月月
·
平方米平方米平方米平方米
–
同类物业使用面?与建筑面?之比?同类物业使用面?与建筑面?之比?同类物业使用面?与建筑面?之比?同类物业使用面?与建筑面?之比?
1
：：：：
–
房屋重置价格?房屋重置价格?房屋重置价格?房屋重置价格? 2000
元元元元
/ 平方米平方米平方米平方米，，，，耐用年限?耐用年限?耐用年限?耐用年限? 50年年年年，，，，?值?值?值?值????
0
–
有?出租?用?有?出租?用?有?出租?用?有?出租?用?：：：：房??按年租金的房??按年租金的房??按年租金的房??按年租金的
12%
????；；；；年折?年折?年折?年折?；；；；物业管理?按使用面?每年物业管理?按使用面?每年物业管理?按使用面?每年物业管理?按使用面?每年
100
元元元元
/
平方米平方米平方米平方米；；；；保险?按使保险?按使保险?按使保险?按使用面?每年用面?每年用面?每年用面?每年
32
元元元元
/
平方米平方米平方米平方米；；；；
–
房地??合?原率?房地??合?原率?房地??合?原率?房地??合?原率?
10%
𠕇
待估房地?有?定收益待估房地?有?定收益待估房地?有?定收益待估房地?有?定收益，，，，适宜采用收益?原法适宜采用收益?原法适宜采用收益?原法适宜采用收益?原法
𠕇
年总收益年总收益年总收益年总收益
A
＝（＝（＝（＝（
20000
÷÷÷÷
））））××××
80%
××××
150
××××
12
＝＝＝＝
1920
万元万元万元万元
𠕇
年总?用年总?用年总?用年总?用
B ＝＝＝＝房??房??房??房??
+
折??折??折??折??
+
物业管理?物业管理?物业管理?物业管理?
+
保险?保险?保险?保险?
–
房??房??房??房??＝＝＝＝ A
××××
12%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
–
折??折??折??折??
＝（＝（＝（＝（
房屋重置价房屋重置价房屋重置价房屋重置价
－－－－
?值?值?值?值 ））））
÷÷÷÷
可使用年限可使用年限可使用年限可使用年限
70
–
折??折??折??折??
＝（＝（＝（＝（
房屋重置价房屋重置价房屋重置价房屋重置价
－－－－
?值?值?值?值 ））））
÷÷÷÷
可使用年限可使用年限可使用年限可使用年限
＝＝＝＝
2000
××××
20000
÷÷÷÷
50
＝＝＝＝
80
万元万元万元万元
–
物业管理?物业管理?物业管理?物业管理?＝＝＝＝
100
××××
20000
÷÷÷÷
＝＝＝＝
万元万元万元万元
–
保险?保险?保险?保险?＝＝＝＝
32
××××
20000
÷÷÷÷
＝＝＝＝
万元万元万元万元
–
年总?用年总?用年总?用年总?用
B
＝＝＝＝
+ 80+ +
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
房地年?收益房地年?收益房地年?收益房地年?收益＝＝＝＝ A
－－－－
B
＝＝＝＝
＝＝＝＝
万元万元万元万元
()
()
万元房地?合?原利率房地?合?原利率房地年?收益房地总价值
%10111%
4545
=
??????
+?×=
??????
+?×=
𠕇
房屋?值房屋?值房屋?值房屋?值
＝＝＝＝房屋重置价房屋重置价房屋重置价房屋重置价××××建筑面?建筑面?建筑面?建筑面?－－－－年折??年折??年折??年折??××××已使用年限已使用年限已使用年限已使用年限＝＝＝＝
2000 ×××× 20000
－－－－
800000 ×××× 5
71
＝＝＝＝
3600
万元万元万元万元
𠕇
土地总价土地总价土地总价土地总价
＝＝＝＝房地总价值房地总价值房地总价值房地总价值－－－－房屋?值房屋?值房屋?值房屋?值＝＝＝＝
－－－－
3600
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
土地?价土地?价土地?价土地?价
＝＝＝＝土地总价土地总价土地总价土地总价÷÷÷÷土地面?土地面?土地面?土地面?
𠕇
土地面?土地面?土地面?土地面?＝＝＝＝建筑面?建筑面?建筑面?建筑面?÷÷÷÷容?率容?率容?率容?率＝＝＝＝
20000 ÷÷÷÷ 5
＝＝＝＝
4000
平方米平方米平方米平方米
𠕇
土地?价土地?价土地?价土地?价＝＝＝＝
万元万元万元万元÷÷÷÷
4000
平方米平方米平方米平方米＝＝＝＝
元元元元
/
平方米平方米平方米平方米
𠕇
剩余法的特点剩余法的特点剩余法的特点剩余法的特点
–
剩余法是从?发商的角度分析剩余法是从?发商的角度分析剩余法是从?发商的角度分析剩余法是从?发商的角度分析、、、、?算其所能支付的最高?算其所能支付的最高?算其所能支付的最高?算其所能支付的最高土地?置?用土地?置?用土地?置?用土地?置?用。。。。其可靠性如何其可靠性如何其可靠性如何其可靠性如何，，，，取决于以下几点取决于以下几点取决于以下几点取决于以下几点
：：：：
𠕇
是否根据土地估价的最有效使用和合法原?是否根据土地估价的最有效使用和合法原?是否根据土地估价的最有效使用和合法原?是否根据土地估价的最有效使用和合法原?，，，，正确确定了土地正确确定了土地正确确定了土地正确确定了土地的的的的最佳利用方式最佳利用方式最佳利用方式最佳利用方式
；；；；
𠕇
是否正确掌握了地?市?行情和供求?系是否正确掌握了地?市?行情和供求?系是否正确掌握了地?市?行情和供求?系是否正确掌握了地?市?行情和供求?系，，，，并正确判?了?发并正确判?了?发并正确判?了?发并正确判?了?发完成后的土地?同建筑物的完成后的土地?同建筑物的完成后的土地?同建筑物的完成后的土地?同建筑物的售价售价售价售价
；；；；
𠕇
是否正确确定了是否正确确定了是否正确确定了是否正确确定了土地?发?用和正常利?土地?发?用和正常利?土地?发?用和正常利?土地?发?用和正常利? 等等等等。。。。
剩余法的适用范?剩余法的适用范?剩余法的适用范?剩余法的适用范?
72
𠕇
剩余法的适用范?剩余法的适用范?剩余法的适用范?剩余法的适用范?
–
待?发土地的估价待?发土地的估价待?发土地的估价待?发土地的估价；；；；
–
待拆迁改造的再?发房地?的估价待拆迁改造的再?发房地?的估价待拆迁改造的再?发房地?的估价待拆迁改造的再?发房地?的估价，，，，??公式中的建筑??公式中的建筑??公式中的建筑??公式中的建筑??包括拆迁?用??包括拆迁?用??包括拆迁?用??包括拆迁?用；；；；
–
??土地或房地?整理成可供直接利用的土地或房地???土地或房地?整理成可供直接利用的土地或房地???土地或房地?整理成可供直接利用的土地或房地???土地或房地?整理成可供直接利用的土地或房地?的估价的估价的估价的估价，，，，此?公式中的建筑??整理?用此?公式中的建筑??整理?用此?公式中的建筑??整理?用此?公式中的建筑??整理?用；；；；
–
?有新?房地?中地价的???估?有新?房地?中地价的???估?有新?房地?中地价的???估?有新?房地?中地价的???估，，，，即从房地?价格中即从房地?价格中即从房地?价格中即从房地?价格中扣除房屋价格扣除房屋价格扣除房屋价格扣除房屋价格，，，，剩余之?即?地价剩余之?即?地价剩余之?即?地价剩余之?即?地价。。。。
𠕇
例例例例
3：：：：某?发公司拟?政府招?出?的某宗地?行投?某?发公司拟?政府招?出?的某宗地?行投?某?发公司拟?政府招?出?的某宗地?行投?某?发公司拟?政府招?出?的某宗地?行投?，，，，????宗地出?年期?宗地出?年期?宗地出?年期?宗地出?年期?
40 年年年年，，，，?划限定建造?划限定建造?划限定建造?划限定建造 2
万平方米的??万平方米的??万平方米的??万平方米的??，，，，据据据据?公司?行的市??查和可行性分析?公司?行的市??查和可行性分析?公司?行的市??查和可行性分析?公司?行的市??查和可行性分析，，，，???发周期????发周期????发周期????发周期?
2
年年年年，，，，估?建成后客房平均出租率?估?建成后客房平均出租率?估?建成后客房平均出租率?估?建成后客房平均出租率?
80% ，，，，可经?面?比例?可经?面?比例?可经?面?比例?可经?面?比例? 75%
，，，，年租金?年租金?年租金?年租金?
600
元元元元
/
平方米平方米平方米平方米，，，，房屋中每年的经??用包括房屋中每年的经??用包括房屋中每年的经??用包括房屋中每年的经??用包括：：：：管理管理管理管理?按年租金的?按年租金的?按年租金的?按年租金的
3%
????，，，，年?修?按年租金的年?修?按年租金的年?修?按年租金的年?修?按年租金的
8%
????，，，，保险?不保险?不保险?不保险?不????，，，，?金按年租金的?金按年租金的?金按年租金的?金按年租金的
12%
????，，，，年折??按年?修?的年折??按年?修?的年折??按年?修?的年折??按年?修?的
80%
????。。。。
?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限 50 年年年年
，，，，
?值??值??值??值? 0
，，，，
建筑?和?业????建筑?和?业????建筑?和?业????建筑?和?业????
73
?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限?类建筑耐用年限 50 年年年年
，，，，
?值??值??值??值? 0
，，，，
建筑?和?业????建筑?和?业????建筑?和?业????建筑?和?业????
1500
元元元元
/ 平方米平方米平方米平方米，，，，第一年投入第一年投入第一年投入第一年投入 60% ，，，，第二年投入第二年投入第二年投入第二年投入 40%
，，，，?款年?款年?款年?款年利率?利率?利率?利率?
15%
，，，，房地?合?原利率?房地?合?原利率?房地?合?原利率?房地?合?原利率?
8%
，，，，投?利?率?投?利?率?投?利?率?投?利?率?
15%
，，，，取得土地使用?需支付的法律取得土地使用?需支付的法律取得土地使用?需支付的法律取得土地使用?需支付的法律、、、、估价等?业?用?地价的估价等?业?用?地价的估价等?业?用?地价的估价等?业?用?地价的
2%
。。。。?估算?发商所能支付的最高投?地价款?估算?发商所能支付的最高投?地价款?估算?发商所能支付的最高投?地价款?估算?发商所能支付的最高投?地价款。。。。
𠕇
解解解解：：：：
1
））））用收益?原法?算?发后房地?总价用收益?原法?算?发后房地?总价用收益?原法?算?发后房地?总价用收益?原法?算?发后房地?总价：：：：
–
年总收益年总收益年总收益年总收益＝＝＝＝
600
××××
20000
××××
80%
××××
75%
＝＝＝＝
720
万元万元万元万元
–
?算年总?用?算年总?用?算年总?用?算年总?用：：：：
𠕇
管理?管理?管理?管理?＝＝＝＝
720
××××
3%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
?修??修??修??修?＝＝＝＝
720
××××
8%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
?金?金?金?金＝＝＝＝
720
××××
12%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
年折??年折??年折??年折??＝＝＝＝
××××
80%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
年总?用年总?用年总?用年总?用
＝＝＝＝
管理?管理?管理?管理?
+
?修??修??修??修?
+
?金?金?金?金
+
年折??年折??年折??年折??
＝＝＝＝
万元万元万元万元
74
𠕇
年总?用年总?用年总?用年总?用
＝＝＝＝
管理?管理?管理?管理?
+
?修??修??修??修?
+
?金?金?金?金
+
年折??年折??年折??年折??
＝＝＝＝
万元万元万元万元
–
?算房地年?收益?算房地年?收益?算房地年?收益?算房地年?收益＝＝＝＝
720
－－－－
＝＝＝＝
万元万元万元万元
–
?发后房地?总价?发后房地?总价?发后房地?总价?发后房地?总价
()
()
万元房地?合?原利率房地?合?原利率房地年?收益
使用年期
%8111%
38
=
??????
+?×=
??????
+?×=
2
））））?算建筑?及?业??算建筑?及?业??算建筑?及?业??算建筑?及?业?＝＝＝＝
1500
××××
20000
＝＝＝＝
3000
万元万元万元万元
3
））））?算?发利息?算?发利息?算?发利息?算?发利息
4
））））?算?发利??算?发利??算?发利??算?发利?＝＝＝＝房地总价房地总价房地总价房地总价××××
15%
＝＝＝＝
××××
15%
＝＝＝＝
万元万元万元万元
5
2%
( )
[ ]
( )
[ ]
()
[]
万元地价地价
%151%4030001%151%6030001%151
+×=?+××+?+××+?+×=
75
5
））））?算其它?用?算其它?用?算其它?用?算其它?用＝＝＝＝地价地价地价地价××××
2%
6
））））
地价地价地价地价＝＝＝＝房地总价房地总价房地总价房地总价－－－－建筑?建筑?建筑?建筑?－－－－?业??业??业??业?－－－－利息利息利息利息－－－－利?利?利?利?－－－－其它?其它?其它?其它?用用用用＝＝＝＝
－－－－
3000
－－－－
××××地价地价地价地价－－－－
－－－－
－－－－
××××地价地价地价地价＝＝＝＝
－－－－
××××地价地价地价地价
∴∴∴∴ 地价地价地价地价＝＝＝＝
＝＝＝＝
万元万元万元万元
𠕇
即?发商所能支付的最高投?地价款?即?发商所能支付的最高投?地价款?即?发商所能支付的最高投?地价款?即?发商所能支付的最高投?地价款?
万元万元万元万元
。。。。
疾病成本法疾病成本法疾病成本法疾病成本法////人力?本法人力?本法人力?本法人力?本法
𠕇
步?与方法步?与方法步?与方法步?与方法
–
???境中可致病的特征因素???境中可致病的特征因素???境中可致病的特征因素???境中可致病的特征因素，，，，
–
确定致病动因与疾病发生率和?早死亡率之间的?系确定致病动因与疾病发生率和?早死亡率之间的?系确定致病动因与疾病发生率和?早死亡率之间的?系确定致病动因与疾病发生率和?早死亡率之间的?系
–
?价处于风险之中的人口?模?价处于风险之中的人口?模?价处于风险之中的人口?模?价处于风险之中的人口?模
76
–
估算由于疾病?致缺勤所引起的收入?失和医??用估算由于疾病?致缺勤所引起的收入?失和医??用估算由于疾病?致缺勤所引起的收入?失和医??用估算由于疾病?致缺勤所引起的收入?失和医??用
–
估算由于?早死亡所??的影响估算由于?早死亡所??的影响估算由于?早死亡所??的影响估算由于?早死亡所??的影响
意愿?查价值法意愿?查价值法意愿?查价值法意愿?查价值法
（（（（
CV
，，，，
contingent valuation)
𠕇
在既无市?也无替代市?的情况下在既无市?也无替代市?的情况下在既无市?也无替代市?的情况下在既无市?也无替代市?的情况下,,,,往往只有一种往往只有一种往往只有一种往往只有一种?法可以使用?法可以使用?法可以使用?法可以使用::::直接询?人??某个?境?源的?直接询?人??某个?境?源的?直接询?人??某个?境?源的?直接询?人??某个?境?源的?价价价价。。。。
–
直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿
77
–
直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿直接询?支付或接受意愿
–直接询?表示上述意愿的商品或?务的需求量直接询?表示上述意愿的商品或?务的需求量直接询?表示上述意愿的商品或?务的需求量直接询?表示上述意愿的商品或?务的需求量,,,,并从询??果推?出支付意愿并从询??果推?出支付意愿并从询??果推?出支付意愿并从询??果推?出支付意愿
𠕇
在非使用价值?价方面在非使用价值?价方面在非使用价值?价方面在非使用价值?价方面，，，，CVMCVMCVMCVM是唯一可用的方法是唯一可用的方法是唯一可用的方法是唯一可用的方法。。。。
𠕇
通?直接?查通?直接?查通?直接?查通?直接?查，，，，推?出人???境?源的价值推?出人???境?源的价值推?出人???境?源的价值推?出人???境?源的价值，，，，是?境?源价值?估的最后屏障是?境?源价值?估的最后屏障是?境?源价值?估的最后屏障是?境?源价值?估的最后屏障。。。。
意愿?查价值?估法的??意愿?查价值?估法的??意愿?查价值?估法的??意愿?查价值?估法的??
𠕇
信息偏差信息偏差信息偏差信息偏差（（（（information biasinformation biasinformation biasinformation bias））））
–
?查者可能向被?查者提供太少或??的信息?查者可能向被?查者提供太少或??的信息?查者可能向被?查者提供太少或??的信息?查者可能向被?查者提供太少或??的信息。。。。
𠕇
支付方式偏差支付方式偏差支付方式偏差支付方式偏差（（（（instrument biasinstrument biasinstrument biasinstrument bias））））
–
?是指支付方式引起的回答的偏差?是指支付方式引起的回答的偏差?是指支付方式引起的回答的偏差?是指支付方式引起的回答的偏差。。。。用什么方式收取人?支付的用什么方式收取人?支付的用什么方式收取人?支付的用什么方式收取人?支付的????????，，，，可能影响被?查者支付愿意的大小可能影响被?查者支付愿意的大小可能影响被?查者支付愿意的大小可能影响被?查者支付愿意的大小。。。。
起点偏差起点偏差起点偏差起点偏差
（（（（
starting point biasstarting point biasstarting point biasstarting point bias
））））
78
𠕇
起点偏差起点偏差起点偏差起点偏差
（（（（
starting point biasstarting point biasstarting point biasstarting point bias
））））
–
?是指?查者在设??卷??是指?查者在设??卷??是指?查者在设??卷??是指?查者在设??卷?，，，，所建?的支付意愿和接受补?意愿所建?的支付意愿和接受补?意愿所建?的支付意愿和接受补?意愿所建?的支付意愿和接受补?意愿的出价起点高低引起的偏差的出价起点高低引起的偏差的出价起点高低引起的偏差的出价起点高低引起的偏差。。。。
𠕇
假想偏差假想偏差假想偏差假想偏差（（（（hypothetical biashypothetical biashypothetical biashypothetical bias））））
–
是不直接?察实际的市?行?的?查中出?的一般性??是不直接?察实际的市?行?的?查中出?的一般性??是不直接?察实际的市?行?的?查中出?的一般性??是不直接?察实际的市?行?的?查中出?的一般性??，，，，是由是由是由是由?查的假想性引起的?查的假想性引起的?查的假想性引起的?查的假想性引起的。。。。
𠕇
策略性偏差策略性偏差策略性偏差策略性偏差（（（（strategic biasstrategic biasstrategic biasstrategic bias））））
–
?是指被?查者在回答???采取策略性的行??是指被?查者在回答???采取策略性的行??是指被?查者在回答???采取策略性的行??是指被?查者在回答???采取策略性的行?，，，，??真实的回??真实的回??真实的回??真实的回答答答答。。。。
𠕇
支付意愿与接受补?意愿的不一致支付意愿与接受补?意愿的不一致支付意愿与接受补?意愿的不一致支付意愿与接受补?意愿的不一致
𠕇
抽样?果的?总??抽样?果的?总??抽样?果的?总??抽样?果的?总??
?境价值?估方法比??境价值?估方法比??境价值?估方法比??境价值?估方法比?
类型类型类型类型具体?估方法具体?估方法具体?估方法具体?估方法适用条件适用条件适用条件适用条件优点优点优点优点局限性局限性局限性局限性
市?价值市?价值市?价值市?价值法法法法
??市?价格法??市?价格法??市?价格法??市?价格法生?率变动法生?率变动法生?率变动法生?率变动法人力?本法人力?本法人力?本法人力?本法机会成本法机会成本法机会成本法机会成本法有市?价格的物品有市?价格的物品有市?价格的物品有市?价格的物品和服务和服务和服务和服务?便易行?便易行?便易行?便易行、、、、?果?果?果?果?客??客??客??客?只能?估直接实物使用价值只能?估直接实物使用价值只能?估直接实物使用价值只能?估直接实物使用价值；；；；行?与?出的物理?系?以行?与?出的物理?系?以行?与?出的物理?系?以行?与?出的物理?系?以估?估?估?估?
79
替代市?替代市?替代市?替代市?法法法法
旅行?用法旅行?用法旅行?用法旅行?用法替代?用法替代?用法替代?用法替代?用法?涵??定价法?涵??定价法?涵??定价法?涵??定价法适合于能够?察或适合于能够?察或适合于能够?察或适合于能够?察或找到替代某种生?找到替代某种生?找到替代某种生?找到替代某种生?服务功能的情况服务功能的情况服务功能的情况服务功能的情况比?成熟比?成熟比?成熟比?成熟、、、、特?特?特?特?适用于?估间接适用于?估间接适用于?估间接适用于?估间接使用价值使用价值使用价值使用价值需要大量的?据?查需要大量的?据?查需要大量的?据?查需要大量的?据?查；；；；替代替代替代替代品??可能影响?果的真实品??可能影响?果的真实品??可能影响?果的真实品??可能影响?果的真实性性性性；；；；存在取样偏差存在取样偏差存在取样偏差存在取样偏差
模拟市?模拟市?模拟市?模拟市?法法法法
意愿?查价值法意愿?查价值法意愿?查价值法意愿?查价值法要求样本人群具有要求样本人群具有要求样本人群具有要求样本人群具有代表性代表性代表性代表性，，，，?所?查?所?查?所?查?所?查的?卷感兴趣并且的?卷感兴趣并且的?卷感兴趣并且的?卷感兴趣并且有一定的了解有一定的了解有一定的了解有一定的了解；；；；有有有有充足的?金充足的?金充足的?金充足的?金、、、、人力人力人力人力和?间和?间和?间和?间能够揭示生?系能够揭示生?系能够揭示生?系能够揭示生?系统服务的存在价统服务的存在价统服务的存在价统服务的存在价值值值值，，，，是最后的方是最后的方是最后的方是最后的方法法法法存在信息偏差存在信息偏差存在信息偏差存在信息偏差、、、、?略偏差等?略偏差等?略偏差等?略偏差等；；；；WTPWTPWTPWTP与与与与WTAWTAWTAWTA?果不同?果不同?果不同?果不同；；；；确定相确定相确定相确定相?群体的困?性?群体的困?性?群体的困?性?群体的困?性；；；；价格与范价格与范价格与范价格与范?的敏感性?的敏感性?的敏感性?的敏感性；；；；?估?果的可?估?果的可?估?果的可?估?果的可信度变化幅度大信度变化幅度大信度变化幅度大信度变化幅度大
𠕇
??类型
–
私有??：
包括?于?源利用的所有?利。但任何?利都要受到?束和限制。它也可以多人所有，如地主和佃农分?拥有土地的部分?利。??是每个人拥有的?利不重叠，个人?其所有?利的行使的决策是私人做出的。
–
社团??
：
某个人?一种?源行使某?利?
，
不排除他人
–
社团??
：
某个人?一种?源行使某?利?
，
不排除他人
???源行使同样的?利，即??是共享的。其?利在成?中不可分，不具备排他性，是完全重合的。公共物品一般置于公共??。
–
集体??：
?于社团????，一个人如何行使?利无需事先与他人?商。如果一种??是集体的，??于?源使用的各种?利的决定必?由集体按一定的程序做出
——
如股份公司。不?意可以“用脚表决”（voting-with-feet）。
3333、、、、??的基本属性??的基本属性??的基本属性??的基本属性
（（（（1111））））排他性排他性排他性排他性：：：：
能够?立行使，具有都特定?利的??性。
–存在排他成本，?其低于排他的可能性收入?，排他才是必要的。–排他必?可能：有????利?占和保护的能力或条件
——
能够支付排他成本；存在????行保护的公共性保护或服务。
–?了降低排他成本，多少会容忍一定程度的??模糊。
（（（（2222））））有限性有限性有限性有限性：：：：
一是??之间有清晰的界限
——
否??致????；二是任何??都限定在一定的范?
——
?量、?空的限度。
（（（（3333））））可交易性可交易性可交易性可交易性：：：：
整体交易（??空间或属性可分或不可分）或部分交易（??可分）；永久性交易（?间可分或不可分）与有限期交易（?间可分）。可交易的条件：
–
能够排他
–
能够排他
–
有性限：有边界、可?量，能从特定??中分离出?
𠕇
可交易性是实施??保护的重要方面
——
??也是一种保护
𠕇
可交易性是保护?源的重要手段
（（（（4444））））可分性可分性可分性可分性：：：：
?特定??的各???可以分解并分属于不同的主体。
–
两方面的含义：?能行使的可分工性、利益的可分割性
–
可分性不是无限的（技??束、界定成本?束）
–
是????的使用、收益、处置而言的，?一客体的分解?是?
?的分割
–
??分解必?在技?上可度量
𠕇
??分解与??合并都是??配置的手段
𠕇
??的分割??源配置提供了广泛的空间
（（（（5555））））行?性行?性行?性行?性：：：：
??主体在???利的限度?有?做什么、不做什么、有?阻止?人做什么，是?????能而言的。
–
每个主体的??行?包括：保护行?、排他行?、?部管理行?、处置行?等
𠕇
保护行?与排他行?相?，但不等同。排他行?是阻止?
人?入自己的???域行动、?利或?害的行?，实?排他是保护行?的一个方面。
𠕇
?部管理行?是??主体?其???象所采取的?立行?
𠕇
处置行?包括交易或?渡行?（入股、??、出租、承包、合作等）、破坏与?用行?。
材料材料材料材料：：：：
非洲的津巴布韦于1975年?始实施《公园和野生动物法案》，80年代又实施了《??行动》和《公共地?本土?
源管理?划
》
，
案例分析：非洲大象的??制度
源管理?划
》
，
津巴布韦从上世?70年代中期就?始实施一种新的??制度
——
?村子?所在一定地?的拥有所有?，即村民拥有?力??到其地界?看大象的游客?行收?，并且?可以向捕?大象的?人收?
——
即?建集体??制度。
?果：
20世?70年代，津巴布韦的大象?量??三万到四万头，80年代末?五万头，到了90年代末是六万到七万之间；而同期非洲大象（公共??制度下或私有??制度下）从1980年的120万头减少到十年后的60万头。
目前津巴布韦政府允?每年捕?六万到七万?大象中目前津巴布韦政府允?每年捕?六万到七万?大象中
的二百头；而同期肯尼亚被??在80年代就?失了百分之八十的大象，??1989年每天被非法偷?者捕?的大象就有17头
——
非洲所有大象的?量由于偷?而减少了一半。津巴布韦?扎在?困?上的村庄已经能够用他???的?修建学校和医?站；而同一?期非洲的整体生活水平、教育医??况却一直停?，甚至有局部地?陷入?荒、??的困境而不能自拔。
𠕇
?果分析?果分析?果分析?果分析：：：：
在?个案例?中，我?必?明确大象?种??客体的交易技??构及其相?的不同??制度下所可能发生的交易成本
。
（1）大象首先是一种??向于野生的动物?源，?决定了其需要?大的生存地?以?行必要的生活繁殖
——
活动空间?大意味着人?保护、?督成本很大（非个人所能?自承担或
需大量雇佣?力?行
），
必要的繁殖意味着人?在捕?与??需大量雇佣?力?行
），
必要的繁殖意味着人?在捕?与??
的行?决策间存在取舍比?；（2）其次大象的象牙具有非常高的经济价值
——
相?大象在旅游?光方面?生的短期经济效益而言。因此，大象?种??客体存在??可分性?强、但??属性的度量保护?管?
、
捕?的短期经济收益很高等特性，所以?些特性所决定的交易技??构必然是私有??和公共??下的交易成本?高
——
?督成本?高和保护方面的有效激?不足，而集体??下的交易成本?低
——
激?机制?完善、经济?效?理想。
类类类类型型型型
制度?构制度?构制度?构制度?构 行?特征行?特征行?特征行?特征 经济?效经济?效经济?效经济?效
政府政府政府政府所有所有所有所有
‧
属全民所有??属全民所有??属全民所有??属全民所有??，，，，公公公公共?????重共?????重共?????重共?????重
‧
村民不能直接拥有和村民不能直接拥有和村民不能直接拥有和村民不能直接拥有和掌握相??的剩余控制掌握相??的剩余控制掌握相??的剩余控制掌握相??的剩余控制?和剩余索取??和剩余索取??和剩余索取??和剩余索取?
‧
村民缺乏激?去保护大象和村民缺乏激?去保护大象和村民缺乏激?去保护大象和村民缺乏激?去保护大象和打?偷?者打?偷?者打?偷?者打?偷?者
‧
部分村民具有机会主义?向部分村民具有机会主义?向部分村民具有机会主义?向部分村民具有机会主义?向先下手?强先下手?强先下手?强先下手?强
——
自行偷?而自行偷?而自行偷?而自行偷?而不会互相?督以?束不会互相?督以?束不会互相?督以?束不会互相?督以?束““““邻居邻居邻居邻居””””的偷?行?的偷?行?的偷?行?的偷?行?
‧
具有保护大象的?模效?具有保护大象的?模效?具有保护大象的?模效?具有保护大象的?模效?
，，，，
但缺乏?村民的有效激?但缺乏?村民的有效激?但缺乏?村民的有效激?但缺乏?村民的有效激?
，，，，
且???长且???长且???长且???长，，，，?致保护乏?致保护乏?致保护乏?致保护乏力力力力
‧
由于偷?行?得不到有效由于偷?行?得不到有效由于偷?行?得不到有效由于偷?行?得不到有效抑制抑制抑制抑制，，，，整体的大象?量下整体的大象?量下整体的大象?量下整体的大象?量下降降降降
‧
属集体??属集体??属集体??属集体??，，，，存在一存在一存在一存在一
定的公共????定的公共????定的公共????定的公共????
‧
村民拥有充分的激?去保护村民拥有充分的激?去保护村民拥有充分的激?去保护村民拥有充分的激?去保护
所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?
‧
大象?量上升大象?量上升大象?量上升大象?量上升
‧
具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模
村民村民村民村民共有共有共有共有
定的公共????定的公共????定的公共????定的公共????
‧
村民间形成利益共同村民间形成利益共同村民间形成利益共同村民间形成利益共同体?系体?系体?系体?系
‧
村民集体拥有相??村民集体拥有相??村民集体拥有相??村民集体拥有相??的剩余控制?和剩余索的剩余控制?和剩余索的剩余控制?和剩余索的剩余控制?和剩余索取?取?取?取?
所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?所在土地的大象和打?偷?
者者者者
‧
村民会投入?源去有效??村民会投入?源去有效??村民会投入?源去有效??村民会投入?源去有效??大象大象大象大象
‧
村民之间会互相?督和?束村民之间会互相?督和?束村民之间会互相?督和?束村民之间会互相?督和?束，，，，防止防止防止防止““““????????””””?象?象?象?象
‧
具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模具有保护大象的适度?模
效?效?效?效?
‧
偷?大象的行?得到有效偷?大象的行?得到有效偷?大象的行?得到有效偷?大象的行?得到有效打?和防范打?和防范打?和防范打?和防范，，，，同?村民的同?村民的同?村民的同?村民的短视行?短视行?短视行?短视行?（（（（????????））））的动机的动机的动机的动机得到抑制得到抑制得到抑制得到抑制
私人私人私人私人所有所有所有所有
‧
属私人??属私人??属私人??属私人??，，，，不存在不存在不存在不存在公共????公共????公共????公共????
‧
村民只能靠自己的力量和?村民只能靠自己的力量和?村民只能靠自己的力量和?村民只能靠自己的力量和?源去保护自己的大象源去保护自己的大象源去保护自己的大象源去保护自己的大象
‧
其他村民缺乏激?去?助保其他村民缺乏激?去?助保其他村民缺乏激?去?助保其他村民缺乏激?去?助保护他人私有的大象护他人私有的大象护他人私有的大象护他人私有的大象
‧
大象?量下降大象?量下降大象?量下降大象?量下降
‧
缺乏保护大象的?模效?缺乏保护大象的?模效?缺乏保护大象的?模效?缺乏保护大象的?模效?
‧
偷?大象的行动成本?小偷?大象的行动成本?小偷?大象的行动成本?小偷?大象的行动成本?小从而得不到有效抑制从而得不到有效抑制从而得不到有效抑制从而得不到有效抑制
案例：同一??制度的不同?效
𠕇
以山?林地的?发?例?行??，以期从农户?次上?考察我国山地??制度安排的行?意义及其经济?效，从而?明?有明确界定的??，???源?境造成怎样的??。
𠕇
不?，我?的兴趣在于，同样是家庭承包制的制度安排，?
决策??其引入非耕地?域，特?是山?林地?，本?期望它能促?农户?山地的?发和更有效地利用，但?果却出人意料，?一改革的初衷不??有?期实?，相反却在?多地方出?了?重的?砍?伐?象。?一悖?，被有人形象地描述?“双向?极性”。
材料：
𠕇
?州省从1979年底就?始了大面?推行家庭承包制。在农业种植方面极大地?动了农民的生??极性，大大?解了始?不能解决的群?温???。但在山地?发方面??发了农民的破坏?极性，?造了农村改革后毁林?荒的“奇迹”。1980年全省毁林?荒万?，1981年万?，1982年?采取了管制措施，但毁林仍达万?。 从而成??1958年“大跃?”
?的“大炼钢铁”、“十年浩劫”中的“以粮??”之后的第三次生?大破坏。
𠕇
在湖南省怀化地?，承包制在山地上也并未象在耕地上一样，立即?起农民?土地的生?性?情，而是在?多地方出?了?砍?伐?象。尤其是1984 年在中央“１号文件” 放?林业政策，取消木材统?，?放木材市?，允?林农和集体木材自由上市后，一下子在全?范??出?了多起大面??砍?伐事件
，
如在??的通道?，22个?镇中?有２个未发生此类事件。
𠕇
??主体不明
由于承包制的推行及相?的机构改革，在山地承包中，原有的生???织已经解体，意味着法律上的所有?主体不清，人?弄不清“土地法”中的“集体”到底指?，?致所
有?主体
“
?置
”
，
而农户的山地使用?范?亦界定不明有?主体
“
?置
”
，
而农户的山地使用?范?亦界定不明
（特?是?有向农民作出收益?的承?），?致农户?山地经?的漫不经心，?集体??的侵?以及?山地?源的?用和生??境的破坏。
𠕇
山地的集体所有制随?可能变动
意味着社?集体的每个成?都天然平等地享有?山地的使用?利，一旦家庭成??量发生变动，必然要求山地承包范?的重新划界，以追求??界定的公平性，即使那些?
有?行重划的地?
，
由于耕地普遍?整的示范效?
，
也?必有?行重划的地?
，
由于耕地普遍?整的示范效?
，
也?必
会影响农户的?期，从而加?了农户山地经?的不确定性，即投?收益的不确定性、山地?整?利益补?的不确定性等等
𠕇
任何一种??安排，如果它不能帮助人?形成他?经济行?的?定?期，不能有效地克服机会主义行?，或者排他性?弱，从而不能保障人?通?生?努力最大化?实?收益最大化，那么，不?经济增长成?幻想，而且会?致经济秩序和
社会生活的混?
。
社会生活的混?
。
𠕇
山地承包之所以?有取得象农地那样的效果，而是?发了反向?极性，??就在于其??安排的不合理，即已经?出的制度安排与农户山地经?所需的制度服务?境的不一致，从而造成了农户行?的?期不足，而且?有的??制度安排的运作和实施?用亦十分高昂。
其一，??中的收益??定了?体主体?取与其努力相?收益的?利。
??经济学家?经济行?的努力分?两种：一种是生?性努力，它指人?努力?造?富；另一种是分配性努力，是指人?努力??人的?富?化?自
己的?富
。
己的?富
。
???的排他性?弱，?分配性努力比生?性努力成本更低、收入更高?，人?就会??分配性努力。从?个意义上?，??，特?是收益?是否得到明确界定和有效实施，?山地承包制具有怎样的激?功能和保险功能?是决定性的。
𠕇
和耕地相比，?山地?源的投?具有以下几个特点：一是它的投?周期更长，如柑桔的投?一般要在３年后受益，而收回林木的投??需10年甚至20多年；二是投?更具?模性，在小块山地上投?往往不经济，一般需要成片投??发；三是由于投??模大且投?周期长，因而投?风险
也大也大
𠕇
可见，除非??安排?农户行?具有十分?定的?期保障，否?农民是不会?易地?行投??发的。由于如前所述的农户面?的多重不确定性，使耕地上的??安排?山地承包经?所具有的投?激?功能与收益保险功能极?脆弱。?恐怕是山地承包引致反向?极性（分配性努力）的主要根源。
其二，??界定是?了促成交易
𠕇
如果?源的??主体明确，并允???的自由??，同?与?一??相?的收益得到有效地保护，???主体才有可能最大限度地在???束的范??配置?源或自发流?以?取
最大收益
，
促??源的合理配置
。
最大收益
，
促??源的合理配置
。
𠕇
如果??是不?定的和容易受?害的，人?就可能???抗而不是交易的方式?解决他??稀缺?源的需求冲突。山地承包下的情景正是?样。如湖南怀化地?1982年以?在其统?的11个?中即发生山地????达2434起，其中发生在农户之间的???1873起，占77％。而广州市发生在所有?主体之间的???1993年即达443起。
𠕇
不?山地??不?定，而且农户的山地使用?是不允???的。
𠕇
事实上，????的不?限制（更不用?山地承包制????的禁止），会使??界定在很大程度上失去意义，它直接引致的后果是：
–
一是?源不可能流向?其?价最高的地方，?源配置效率不能不受到?害；
–
二是必然?致有效?争的缺乏，由于??主体相互间的冲突不能通??争性的??方式解决，那么就会陷入无休止的“?耗”或者容忍?源利用不充分的低效率；
–
三是由于以上原因也必然?致农户收益?受限制与侵?
其三，同一经济体制中的??制度形式或??安排可以是多样的（因??的可分性引起）
山地承包制下的??安排，其运作与实施?用却是高昂的。
–
既然每个成??山地的使用?是均等的，?就意味着他?在山地面?、?量及?担的分?上都是均等的，因而??的清晰界定相?耕
地而言是更“??”的活动
–
?了保?地?的平均分配，一旦人口?量变动就会面???重新界定的?力（再次界定与初始界定是同样的“??”），同?山地的重新?整必然影响农户无法形成?土地投?的长期?期，极易?致短期化行?。
–
山地??要找到全体成?一致接受或?可的分割方案，无疑?支付?高的?判?用。广州市?解决山地????，从市直各?位?派科?以上干部?成３个工作?１１个工作小?，??农村近一个月，?解决了市派工作?所担?的16起??中15起，足见?判?用之高
–
?了保?山地?源??不致被弱减，集体?农户行?必??行?督，以避免农户的掠?性?发。但由于山地的空间广泛性与?源类型的多
样性
，
要?分散的?多农户的经??行?督
，
?用之高使?种?督几
样性
，
要?分散的?多农户的经??行?督
，
?用之高使?种?督几
乎不可能
?果分析?果分析?果分析?果分析：：：：
𠕇
正如不同的制度安排会?致不同的经济?效一样，同一制度安排在不同的经?背景下其?效差异依然不可小视
𠕇
同一制度安排在不同的?源?境下，具有不同的比?优?。
𠕇
制度安排所包含的激?功能
、
?束功能
、
收益与?期保障功
𠕇
制度安排所包含的激?功能
、
?束功能
、
收益与?期保障功
能，具有重要的行?发生学意义
𠕇
制度?效的高低在相?程度上取决于制度安排所?致的?生?性努力与分配性努力行??期。而不同的经??境条件，同一制度的?期是不一样的
𠕇
理解经济?织成?得失的??仍是交易?用，其中的?督与?量?用以及契?的?护?用尤?重要
土地使用制
一一一一、、、、土地使用制的含义土地使用制的含义土地使用制的含义土地使用制的含义
𠕇
土地使用制土地使用制土地使用制土地使用制
：：：：是?土地使用的程序是?土地使用的程序是?土地使用的程序是?土地使用的程序、、、、条件和形式的?定条件和形式的?定条件和形式的?定条件和形式的?定。。。。
𠕇
土地使用?土地使用?土地使用?土地使用?：：：：是依法?土地?行利用是依法?土地?行利用是依法?土地?行利用是依法?土地?行利用、、、、管理并取得收益的?利管理并取得收益的?利管理并取得收益的?利管理并取得收益的?利，，，，是土地使用制的法律体?是土地使用制的法律体?是土地使用制的法律体?是土地使用制的法律体?。。。。
二二二二、、、、土地所有制与土地使用制的?系土地所有制与土地使用制的?系土地所有制与土地使用制的?系土地所有制与土地使用制的?系
𠕇
1
．．．．
土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在 土地利用中土地利用中土地利用中土地利用中 ?生的人与人之?生的人与人之?生的人与人之?生的人与人之
101
𠕇
1
．．．．
土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在土地使用制与土地所有制都是在 土地利用中土地利用中土地利用中土地利用中 ?生的人与人之?生的人与人之?生的人与人之?生的人与人之
间的?系间的?系间的?系间的?系；；；；
𠕇
2 ．．．．土地所有制土地所有制土地所有制土地所有制决定决定决定决定 土地使用制土地使用制土地使用制土地使用制；；；；
𠕇
3 ．．．．土地使用制不?是土地所有制的土地使用制不?是土地所有制的土地使用制不?是土地所有制的土地使用制不?是土地所有制的反映和体?反映和体?反映和体?反映和体?
，，，，而且也是实?而且也是实?而且也是实?而且也是实?和?固土地所有制的一种和?固土地所有制的一种和?固土地所有制的一种和?固土地所有制的一种形式和手段形式和手段形式和手段形式和手段
；；；；
𠕇
4 ．．．．同一种土地所有制可以有多种不同的使用制同一种土地所有制可以有多种不同的使用制同一种土地所有制可以有多种不同的使用制同一种土地所有制可以有多种不同的使用制。。。。土地使用制?土地使用制?土地使用制?土地使用制?于特定的土地所有制??于特定的土地所有制??于特定的土地所有制??于特定的土地所有制??，，，，也具有相?也具有相?也具有相?也具有相??立性?立性?立性?立性
。。。。
中国?行农村土地使用制度的中国?行农村土地使用制度的中国?行农村土地使用制度的中国?行农村土地使用制度的改革与完善改革与完善改革与完善改革与完善
𠕇
明确承包经??明确承包经??明确承包经??明确承包经??
𠕇
完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构
102
𠕇
完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构
𠕇
土地承包期长期化土地承包期长期化土地承包期长期化土地承包期长期化
𠕇
建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系
明确承包经??明确承包经??明确承包经??明确承包经??
𠕇
既不能否?农民?土地承包?的要求，也要使承包经??变成真正的使用?。
103
因此，正确处理所有?与使用?的?系就成?承包经??的核心?容。
完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构完善承包经??的?能?构
𠕇
??承包经???有的??、??、入股、?租、抵押等各??利完全?
104
予承包经??的?涵，使之成?一完整的土地使用?，以利于土地使用??利的充分实?。
土地承包期长期化土地承包期长期化土地承包期长期化土地承包期长期化
𠕇
土地承包期的不??整影响了农民土地使用的合理?期，致使农民?土地
?行粗放经?
，
不利于土地的合理使
105
?行粗放经?
，
不利于土地的合理使
用
𠕇
?承包期?定一个?长期限是?予农民长期而有保障土地使用?的根本保?
。
建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系
𠕇
农村社会保障体系的建立与健全，能够?土地的保障功能?行替代，降低农民的“?土”情?，消除由于农地??的福利
106
性安排而阻止土地??的流?。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发?土地市?的作用，提高?源的配置效率。
土地利用的含义与基本?容
一一一一、、、、土地利用的含义土地利用的含义土地利用的含义土地利用的含义
（（（（
1
））））是指在国民经济各部门各?目上的分配和使用是指在国民经济各部门各?目上的分配和使用是指在国民经济各部门各?目上的分配和使用是指在国民经济各部门各?目上的分配和使用。。。。（（（（
2
））））是人?根据土地?源的特性是人?根据土地?源的特性是人?根据土地?源的特性是人?根据土地?源的特性、、、、功能和一定的经济目的功能和一定的经济目的功能和一定的经济目的功能和一定的经济目的，，，，?土地的使用?土地的使用?土地的使用?土地的使用、、、、保护和改造保护和改造保护和改造保护和改造。。。。（（（（
3
））））是人类通?与土地?合?得物??品和服务的经济活动是人类通?与土地?合?得物??品和服务的经济活动是人类通?与土地?合?得物??品和服务的经济活动是人类通?与土地?合?得物??品和服务的经济活动?程?程?程?程，，，，是人类与土地?行的物?是人类与土地?行的物?是人类与土地?行的物?是人类与土地?行的物?、、、、能量和信息的交流能量和信息的交流能量和信息的交流能量和信息的交流、、、、?化?程?化?程?化?程?化?程（（（（含义含义含义含义））））
就生?力方面看就生?力方面看就生?力方面看就生?力方面看
，，，，
土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生
、、、、
存在和存在和存在和存在和
107
就生?力方面看就生?力方面看就生?力方面看就生?力方面看
，，，，
土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生土地利用?一切生命的滋生
、、、、
存在和存在和存在和存在和
繁衍提供了?境繁衍提供了?境繁衍提供了?境繁衍提供了?境，，，，?人类?行生?和生活提供了?所?人类?行生?和生活提供了?所?人类?行生?和生活提供了?所?人类?行生?和生活提供了?所，，，，?社会?社会?社会?社会生?奉献着一切初始的物?基?生?奉献着一切初始的物?基?生?奉献着一切初始的物?基?生?奉献着一切初始的物?基?。。。。就社会?系方面而言就社会?系方面而言就社会?系方面而言就社会?系方面而言，，，，土地利用反映了人与人土地利用反映了人与人土地利用反映了人与人土地利用反映了人与人，，，，人与地的人与地的人与地的人与地的种种?系种种?系种种?系种种?系，，，，决定着人?在生?生活?程中所建立的社会?系和决定着人?在生?生活?程中所建立的社会?系和决定着人?在生?生活?程中所建立的社会?系和决定着人?在生?生活?程中所建立的社会?系和利益分配机制利益分配机制利益分配机制利益分配机制。。。。
𠕇
土地利用是个技???土地利用是个技???土地利用是个技???土地利用是个技???，，，，又是个经济??又是个经济??又是个经济??又是个经济??，，，，土地利用的概念土地利用的概念土地利用的概念土地利用的概念是动?的是动?的是动?的是动?的。。。。
–
投?收益增长率投?收益增长率投?收益增长率投?收益增长率，，，，如如如如
–
投?回收期投?回收期投?回收期投?回收期
100
×=
投?总?或利?）平均每年增加?收入（投?收益增长率
108
𠕇
动?分析法动?分析法动?分析法动?分析法
–
即考??金的?间价值即考??金的?间价值即考??金的?间价值即考??金的?间价值，，，，?所有的收益和支出均?算?所有的收益和支出均?算?所有的收益和支出均?算?所有的收益和支出均?算到同一?间点?行比?到同一?间点?行比?到同一?间点?行比?到同一?间点?行比?。。。。
（年
）
或利?）平均每年增加?收入（投?总?投?回收期
=
一一一一、、、、农业?位?农业?位?农业?位?农业?位?
——
屠能的屠能的屠能的屠能的《《《《孤立国孤立国孤立国孤立国》》》》
𠕇
农业土地利用类型和农业土地集?化程度的影响因素农业土地利用类型和农业土地集?化程度的影响因素农业土地利用类型和农业土地集?化程度的影响因素农业土地利用类型和农业土地集?化程度的影响因素：：：：土地的自然特性土地的自然特性土地的自然特性土地的自然特性、、、、经济的发展?况经济的发展?况经济的发展?况经济的发展?况、、、、生?力发展水平生?力发展水平生?力发展水平生?力发展水平
→
农?品生?地到消?地的距离农?品生?地到消?地的距离农?品生?地到消?地的距离农?品生?地到消?地的距离
𠕇
孤立国的假设孤立国的假设孤立国的假设孤立国的假设
1
））））有一个?形范?的有一个?形范?的有一个?形范?的有一个?形范?的““““国家国家国家国家””””，，，，外??不能耕种的土外??不能耕种的土外??不能耕种的土外??不能耕种的土
地地地地
，，，，
土地全部投入使用土地全部投入使用土地全部投入使用土地全部投入使用
，，，，
要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益
；；；；
109
地地地地
，，，，
土地全部投入使用土地全部投入使用土地全部投入使用土地全部投入使用
，，，，
要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益要?得?可能高的?收益
；；；；
2
））））只有一个城市只有一个城市只有一个城市只有一个城市，，，，且位于且位于且位于且位于““““?心?心?心?心””””，，，，其它均?农用地其它均?农用地其它均?农用地其它均?农用地，，，，城市是唯一的农?品??中心且是工?品唯一供?者城市是唯一的农?品??中心且是工?品唯一供?者城市是唯一的农?品??中心且是工?品唯一供?者城市是唯一的农?品??中心且是工?品唯一供?者；；；；
3
））））城市与农村全部通??上道路城市与农村全部通??上道路城市与农村全部通??上道路城市与农村全部通??上道路（（（（马车马车马车马车））））联系联系联系联系；；；；
4
））））土?和气候是相同的土?和气候是相同的土?和气候是相同的土?和气候是相同的；；；；
5
））））农?品的运?与?品的重量和生?地到消?地的距农?品的运?与?品的重量和生?地到消?地的距农?品的运?与?品的重量和生?地到消?地的距农?品的运?与?品的重量和生?地到消?地的距离成正比离成正比离成正比离成正比。。。。
𠕇
屠能根据上述基本假定，逐步形成他的农业?位的向心圈理?模式。
（1）第一圈距市?最近，种植园艺作物，??奶牛，以及种植?料、土豆、甜菜等；（2）第二圈发展林业因?它（4）第四圈种植牧草及粮食，不实行集?生?；（5）第五圈实行粗放的三年轮作制；（6）第
六圈放牧
，
也可
110
园艺和??奶牛森林集?农业种植牧草三年轮作制放牧
的?品量大、运?高；（3）第三圈以非常集?的方式种植农作物，并实行二年轮作。 六圈放牧
，
也可
发展粗放的种植业。在六圈外，由于距消?地太?，只能供作狩?。
𠕇
根据屠能的农业?位向心圈理?可知根据屠能的农业?位向心圈理?可知根据屠能的农业?位向心圈理?可知根据屠能的农业?位向心圈理?可知
–
易腐?易腐?易腐?易腐?、、、、不宜长途运输不宜长途运输不宜长途运输不宜长途运输 的农作物?布局在的农作物?布局在的农作物?布局在的农作物?布局在消消消消
?中心附近?中心附近?中心附近?中心附近
；；；；
–
重量大重量大重量大重量大
、、、、
?位价值小的农作物?位价值小的农作物?位价值小的农作物?位价值小的农作物 ?布局在?布局在?布局在?布局在
距消距消距消距消
111
–
重量大重量大重量大重量大
、、、、
?位价值小的农作物?位价值小的农作物?位价值小的农作物?位价值小的农作物 ?布局在?布局在?布局在?布局在
距消距消距消距消
?中心?近的?域?中心?近的?域?中心?近的?域?中心?近的?域
；；；；
–
接近消?中心的?域接近消?中心的?域接近消?中心的?域接近消?中心的?域
，，，，土地利用的土地利用的土地利用的土地利用的集?度也集?度也集?度也集?度也
相??高相??高相??高相??高
。。。。
四四四四、、、、西方城市土地利用理?西方城市土地利用理?西方城市土地利用理?西方城市土地利用理?
——
圈??与?差地租圈??与?差地租圈??与?差地租圈??与?差地租
𠕇
距市中心越近的圈?距市中心越近的圈?距市中心越近的圈?距市中心越近的圈?，，，，土地面?也越小土地面?也越小土地面?也越小土地面?也越小，，，，不可能充分?足不可能充分?足不可能充分?足不可能充分?足各方面的需要各方面的需要各方面的需要各方面的需要，，，，因而??些土地有?烈的争?因而??些土地有?烈的争?因而??些土地有?烈的争?因而??些土地有?烈的争?；；；；由于上述由于上述由于上述由于上述原因原因原因原因，，，，越是接近市中心的地块越是接近市中心的地块越是接近市中心的地块越是接近市中心的地块，，，，?差地租也越高?差地租也越高?差地租也越高?差地租也越高，，，，只有那只有那只有那只有那些出得起最高地租的企业主些出得起最高地租的企业主些出得起最高地租的企业主些出得起最高地租的企业主，，，，才能把他的企业配置在市中才能把他的企业配置在市中才能把他的企业配置在市中才能把他的企业配置在市中心心心心。。。。而那些出不起高?地租的企业就不得不到离?市中心而那些出不起高?地租的企业就不得不到离?市中心而那些出不起高?地租的企业就不得不到离?市中心而那些出不起高?地租的企业就不得不到离?市中心
??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置
。。。。
112
??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置??的外?圈?去找自己适宜的位置
。。。。
企业占用土地面?位置可望?得的收益把企业培植在边际位置可望?得的收益把企业配置在特定的能力支付地租
?=
边际位置指的是不?生?差地租的位置。
市中心距离
零售业支付地租能力支付地租能力支付地租能力支付地租能力市中心距离市中心距离市中心距离工业高?公寓?立住户
113
零售业?了占有市中心的位置零售业?了占有市中心的位置零售业?了占有市中心的位置零售业?了占有市中心的位置，，，，可以支付很高可以支付很高可以支付很高可以支付很高的地租的地租的地租的地租，，，，但一离?市中心位置但一离?市中心位置但一离?市中心位置但一离?市中心位置，，，，它支付地租的能力就它支付地租的能力就它支付地租的能力就它支付地租的能力就急?下降急?下降急?下降急?下降。。。。而?立住宅根本不要求布局在市中心而?立住宅根本不要求布局在市中心而?立住宅根本不要求布局在市中心而?立住宅根本不要求布局在市中心，，，，它它它它的最佳位置在郊?的最佳位置在郊?的最佳位置在郊?的最佳位置在郊?，，，，但又离市中心不太?的地方但又离市中心不太?的地方但又离市中心不太?的地方但又离市中心不太?的地方。。。。????了争??个?位了争??个?位了争??个?位了争??个?位，，，，富裕户愿意付出相??高的地租富裕户愿意付出相??高的地租富裕户愿意付出相??高的地租富裕户愿意付出相??高的地租。。。。
支付地租能力曲?
1.
圈?布置设想圈?布置设想圈?布置设想圈?布置设想
以距市中心的距离?主要依据?行城市整体布局以距市中心的距离?主要依据?行城市整体布局以距市中心的距离?主要依据?行城市整体布局以距市中心的距离?主要依据?行城市整体布局。。。。支付地租能力愈大的功能?位支付地租能力愈大的功能?位支付地租能力愈大的功能?位支付地租能力愈大的功能?位，，，，分布得愈接近市分布得愈接近市分布得愈接近市分布得愈接近市中心中心中心中心。。。。
𠕇
第一圈?指市中心最?部的一个圈?第一圈?指市中心最?部的一个圈?第一圈?指市中心最?部的一个圈?第一圈?指市中心最?部的一个圈?，，，，属于中央属于中央属于中央属于中央商业?和?市?的最核心部分商业?和?市?的最核心部分商业?和?市?的最核心部分商业?和?市?的最核心部分。。。。包括零售商业包括零售商业包括零售商业包括零售商业、、、、金融业金融业金融业金融业、、、、服务业服务业服务业服务业、、、、公司总经理处或分支经理处公司总经理处或分支经理处公司总经理处或分支经理处公司总经理处或分支经理处、、、、
?事机构?事机构?事机构?事机构
、、、、
律?事务所律?事务所律?事务所律?事务所
、、、、
会??事务所会??事务所会??事务所会??事务所
；；；；
114
?事机构?事机构?事机构?事机构
、、、、
律?事务所律?事务所律?事务所律?事务所
、、、、
会??事务所会??事务所会??事务所会??事务所
；；；；
𠕇
第二圈?处于中央商业?的外?第二圈?处于中央商业?的外?第二圈?处于中央商业?的外?第二圈?处于中央商业?的外?，，，，靠近市中心靠近市中心靠近市中心靠近市中心，，，，交通方便交通方便交通方便交通方便，，，，发展重点是学校发展重点是学校发展重点是学校发展重点是学校、、、、博物?博物?博物?博物?、、、、体育?体育?体育?体育?、、、、?院?院?院?院、、、、影院影院影院影院、、、、????????????、、、、政府机构等政府机构等政府机构等政府机构等；；；；
𠕇
第三圈?是低收入居民居住?与?工业?交?的第三圈?是低收入居民居住?与?工业?交?的第三圈?是低收入居民居住?与?工业?交?的第三圈?是低收入居民居住?与?工业?交?的圈?圈?圈?圈?；；；；
𠕇
第四圈?是居住?第四圈?是居住?第四圈?是居住?第四圈?是居住?；；；；
𠕇
第五圈??城市郊?第五圈??城市郊?第五圈??城市郊?第五圈??城市郊?，，，，有大量?家住宅有大量?家住宅有大量?家住宅有大量?家住宅。。。。
