第六节 应纳税额的计算（掌握，能力等级3）
一、增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年）
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
二、应纳税额的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率）
简便方法：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额＝增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%
土地增值税的计算步骤：
第一步，计算收入总额；
第二步，计算扣除项目金额；
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数；
第五步，套用公式计算税额。公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。(1997年，传统步骤型）
【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。
(1)确定转让房地产的收入：
转让收入为15000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：
(3000+4000)×10%=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为:
15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(3000+4000)×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
(3000+4000+700+825+1400=9925(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:
15000-9925=5075(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:
5075÷9925≈51%
(5)计算应纳土地增值税税额：
第一种计算方法：
应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=(万元)
第二种计算方法：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=（万元）
【关系加分摊型计算方法归纳】
未开发（不可扣） 销售和视同销售
地价总额 已售出（可扣） 产权属全体业主所有
已开发 已完工 无偿移交给政府
建造总支出 未售出（不可扣）
建造成本—— 未完工（不可扣）
可扣地价＝地价总额×已开发面积／总面积×已售出面积／已开发面积
＝地价总额×已售出面积／总面积
或＝地价总额×开发比例×售出比例
可扣建造成本＝总成本×已完工面积／总面积×已售出面积／已完工面积
＝总成本×已售出面积／总面积
或＝总成本×完工比例×售出比例
【例题·计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税；
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（7）企业应缴纳的房产税。
（2008年，关系加分摊型）
【答案及解析】
（1） 应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）× 1／2=2080（万元）
（2） 应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（3） 应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元）
（4） 应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500׉ =+= （万元）
（5） 应扣除的费用总额=2080+1500+358+= （万元）
增值比例=（）÷×100%=
适用40%的税率，速算扣除系数5%
应纳土地增值税额=×40%×5%=（万元）
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
= （6500+15）×5%×（1+7%+3%）= ×（1+7%+3%）=（万元）
（7）应纳房产税=15×12%=万元
第七节 税收优惠（熟悉，能力等级２）
主要税收优惠如下：
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；
3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
【例题·判断题】张某在阳光小区花费60万元购置了新居室后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。因此房临街，最终以50万元售出。按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。（ ）（1998年）
【答案】√
【解析】居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税
第八节 征收管理
一、房地产开发企业土地增值税清算（熟悉，能力等级２）
（一）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（二）清算条件
１.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
２.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
【例题·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（ ）。（2008年）
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
【答案】ABC
【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，应进行土地增值税清算。
(三)非直接销售和自用房地产的收入确定
1．房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2．房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
(四)土地增值税的扣除项目
1．扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2．房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程赞、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
3．房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
5．属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
(五)土地增值税的核定征收
(六)清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
二、纳税地点及纳税申报（熟悉，能力等级１）
纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。
(一)纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
(二)纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
【例题·单选题】根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的（ ）内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（1998年）
日
日 日
日
【答案】B
【例题·判断题】土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。（ ）（2003年）
【答案】×
【解析】当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税，没有委托之说。
【本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。本章有两个重点内容：一是土地增值税征免界限的划分；二是土地增值税的计算（含清算计算、与所得税的混合计算）。在同时计算土地增值税和企业所得税时，期间费用等可扣除项目各自有不同的扣除标准。
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