从中短期分析，目前正是房地产企业增加持有型物业的好时机。
主要出于三个原因：一是人民币仍在持续升值通道中，且有加快
之势，这必将导致中国的不动产价格升值，外资亦将继续看好并
投资国内优质物业；二是近几年实力派开发商的业绩提升幅度很
大，赚取的利润相当丰厚，部分企业通过资本市场获得大量融资，
有财力增加持有物业，而不会因此导致资金链危机，资金紧张期
即使想增加持有型物业也无能为力；三是近几年我国房地产宏观
调控的重点领域是住宅市场，而持有型物业核心产品的商办、酒
店旅游类市场并未受到明显影响。
地产商增加持有型
物业乃大势所趋
文 ／杨 红 旭
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从房地产开发商的角度分析 ，开发建
造物 业的赢利模式有两种 ．一种是建好卖
掉．一次性回笼资金．这类物业可称为销
售型物业 ；另～种是建好后持有 ．通过长
期收取租金获益 ．这类物业可称为持有型
物业。如果更全面的进行分析 ．则持有型
物业不仅可 以持续性产生租金收益 ，而且
可以长期产生资产增值 ．由于持有型物业
一 般地段较好．来自土地的增值空间远远
大于普通物 业。
从理论上讲 ．几乎所有的房产都可用
作持有型物业．但比较适合持有的物业主
要包括商业用房 写字楼、酒店 住宅、工
业用房等五类。从档次上划分 ．持有型物
业一般属于中高档。商业用房中以大中型
为主．如销品茂 百货商厦、大型超市 商
业街区等：写字楼多是甲级类 酒店类多
属中高档．甚至有超五星级的；住宅主要
是高端类．包括服务式公寓 高档公寓和
别墅 工业用房包括 厂房 、仓库等 。
开 发 企 业 经 营 持 有 型 物
业 的必 要 性
第一、持有型物业是未来房地产发展
的趋势。在欧洲房地产 发达国家 ，持有型
物业一般占物业总数的 50％左右 ．而在国
内目前这一 比例还非常低 ，而且 多数为国
有企业 机关 事业单位所持有．包括学
校 、医院 军队、银行 、政府部 门、研究
机构等 ．只有 1 0％左右的持有物业为市场
化企业所经营。中国商业地产联盟2007年
年初对 69 9家商业地产开发商 的网上问卷
调查显示：选择 只租不售 模式的达到
了 39％．而在 2006年的调查中．选择持有
型物业比例仅为 21 4％ 。
第 二、增加持有型物 业是房地产宏观
调控 的必然结果。持续几年的房地产 宏观
调控正使我国房地产业发生深刻变化 ．在
这一过 程中．持有型物业对开发商的重要
性越来越高。首先．对于开发商而言．资
金的重要性 开始超过土地 ．一方面 ．不断
紧缩的 银根 “逼使开发商降低对银行的
依赖度 ．另一方面 自有资金必须超过
3 5％ 的硬性规定对开发商的现金 流提出
了更高的要 求．而持有型物业能够产生稳
定的现金流 ．其次 ．宏观调控使房地产市
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Overview
从中短期分析，目前正是房地产企业增加持有型物业的好时机。
主要出于三个原因:一是人民币仍在持续升值通道中，且有加快
之势，这必将导致中国的不动产价格升值，外资亦将继续看好莱
投资国内优质物业 g 二是近几年实力派开发商的业绩提升幅度很
大，赚取的利润相当丰厚，部分企业通过资本市场获得大量融资，
有财力增加持有物业，而不会因此导致资金链危机，资金紧张期
即使想增加持有型物业也无能为力 g 三是近几年我国房地产宏观
调控的重点领域是住宅市场，而持有型物业核心产品的商办、酒
店旅游类市场并未受到明显影响。
地产商增加持在塑
畅业乃大势所趋
文/杨红旭
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从房地产开发商的角度分析，开发建
造物业的赢利模式有两种， 种是建好卖
掉 I 一次性回笼资金，这类物业可称为销
售型物业，另-种是建好后持有，通过长
期收取租金获益，这类物业可称为持有型
物业。如果更全面的进行分析 则持有型
物业不仅可以持续性产生租金收益，而且
可以长期产生资产增值 I 由于持有型物业
般地段较好，来自土地的增值空间远远
大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用
作持有型物业，但比较适合持有的物业主
要包括商业用房、写字楼酒店、住宅、工
业用房等五类。从档次上划分 A 持有型物
业一般属于中高档。商业用房中以大中型
为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商
业街区等，写字楼多是甲级类 A 酒店类多
属中高梢，甚至有超五星级的，住宅主要
是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和
别墅，工业用房包括厂房、仓库等。
开发企业经营持有型物
业的必要性
第一 持有型物业是未来房地产发展
的趋势e 在欧洲房地产发达国家，持有型
物业 般占物业总数的 50%左右 I 而在国
内目前这 比例还非常低，而且多数为国
有企业 机关、事业单位所持有 I 包括学
校、医院军队、银行、政府部门、研究
机构等，只有 10%左右的持有物业为市场
化企业所经营。中国商业地产联盟 2007 年
年初对 699 家商业地产开发商的网上问卷
调查显示 选择"只租不售"模式的达到
了 39%. 而在 2006 年的调查中 I 选择持有
型物业比例仅为 % 。
第二 增加持有型物业是房地产宏观
调控的必然结果。持续几年的房地产宏观
调控正使我国房地产业发生深刻变化，在
这一过程中，持有型物业对开发商的重要
性越来越高。首先，对于开发商而言，资
金的重要性开始超过土地，一方面，不断
紧缩的'银根'逼使开发商降低对银行的
依赖度，另一方面自有资金必须超过
35%" 的硬性规定对开发商的现金流提出
了更高的要求，而持有型物业能够产生稳
定的现金流，其次，宏观调控使房地产市
场的发展出现了很大的不确定性 ，虽然近
两年市场依然向好．但谁都不敢肯定未来
市场会否出现大 的调整 而持 有型物业是
抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头
们的经验早已证实 了这一点 j再次 宏观
调控使开发企业 的优胜劣汰速度加快 ．只
有 长跑健 将 才能最终胜 出，而持有型
物业会大幅优化企业的资产结构。
第三、持有型物业能充分挖掘城市黄
金地段的土地价值。房地产投资哲学中有
地段、地段、还是地段 的金科玉律。土
地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而
市中心由于积聚了太多资源．其土地价值
堪称 皇冠上的明珠 ．因此好地段 的物业
的升值空间更大。东京、纽约 香港等已
过 了高速建设期的城市 中．市 中心高档物
业增量极少 ．因此地产商持有物业成普遍
现象。经过近几年超速发展．目前北京、上
海等 一线城 市 中心 区 的土地 出让越 来越
少 。在这～形势下 ，过去倾 向于建好就卖
的开发商 开始越来越多的把黄金地段的
优质物业用于长期出租 慢慢享受 物以
稀为贵 的敛财 乐趣 。
第四 增加持有型物业是上市房企的
内在需求。自2005年以来 内地房地产业
涌现一股上市潮．尤其是去香港IPO 包括
富力 复地 绿城、世茂，雅居乐、碧桂
园、合景泰富 SOHO中国等。上市之前 ，
他们绝大多数都是民曹企业．赔了赚了都
是老板的事 ．财务报表时好时坏也都无所
谓 。但上市 之后 ，他们摇身变成了公众公
司 只有稳定增长的财务报表才能讨 得机
构投资者和普通股 民的欢心 。要想表现特
好 ．先求避免特 差，持有型物业形成的租
金流可 以平衡销售型物业的业绩波动 ，故
受到上市公司和准备上市公司的青睐也在
情理之中。
第 五 持 有型 物业 可 以使 企业 有效
避税。中国房地产开发和销售环节的税
负较高，以前主要是企业所得税．营业税
等 ．在房地产宏观调控下 ，新出台政策要
求自今年 2月 1曰实行清算土地增值税，
由于它将实行 30％ 一60％ 的四级累进税
制，对于开发商的利润影响很大 尤其是
利润丰厚的高档物业的税负更高。但如
果改销售为持有物业 则不仅可以有效
规避土地增值税 ，还可以避免一次性交
纳高额的所得税等。而且．如果未来把多
个持有物业打包发行 R El T s．则按美国税
法 ．可以免征企业所得税 当然 中国的相
关 法规 目前还在酝酿 中。
企 业 经 营 持 有 型 物 业 的
可 行 ·lI生
首先．我国房地产业的发展前景持十
分乐观。从宏观上分析 ．我国目前处于城
市化和工业化 的快速发展阶段 房地产业
的发展潜力巨大。根据国际经验，当一个
国家的城市化水平达到 30％ 的临界值时．
将进入加速发展阶段 从 30％ 到 75％ ．英
国用了 200年 ，美国用了 1 O0年 ．日本用
了 70年。我 国的城市化水平 1 996年达到
30 48％ ．2006年达到 43 9~／~o 平均每年
增加约 1 4~／~o．按此速度 ，达到 75％ 至少
还需 20年左右。若暂按 亿人口做基数
那么也 即每年 2 1 万农村人 口进入城镇
生活．若按2006年全国城镇人均住宅建筑
面积 26 1 1平方米计算，每年需要新增住
宅 5 5亿方平米。这仅是从住宅需求上进
行分析 随着GDP和人均收入的持续高速
增长 企业和居民对各类房地产的需求都
将保持良好势头。在这种情况下．持有型
物业增值空 间非常 乐观 。
其次 目前是企业增加持有型物业的
上佳时机。从 中短期分析 ，目前正是房地
产企业增加持有型 物业 的好时机。主要出
于三个原因：一是人民币仍在持续升值通
道 中，且有加快之势 ．这必将导致中国的
不动产价格升值 ．91、资亦将继续看好并投
资国内优质物业，二是近几年实力派开发
商 的业绩提升幅度很大 赚取的利润相当
丰厚．部分企业通过资本市场获得大量融
资，有财力增加持有物业，而不会因此导
致资金链危机 ，资金紧张期即使想增加持
有型物业也无能为 力 三是近几年我国房
地产宏观调控 的重点领域是住宅市场 ．而
持有型物业核心产品的商办 ，酒店旅游类
市场并未受到明显影响，因此投资并持有
优 质物业 ．时机正好 。
最后 ，增加持有型物业有助于企业多
元化融资。经营持有型物业除了可以产生
持续 的现金流之91、．还具有 定的融资功
能 比如 ，万一企 业遭遇财务危机 可 以
把持有型物业以抵押 的方式进行借贷或其
它方式 的短期融资。而且 ．从国际房地产
业的发展趋势来看 ．房地产资产证券是产
业发展 的必 由之路 只有通过这样才能强
化房地产金融的功能 ．除了房地产企业上
市之外，REITs(房地产投资信托基金 ) MBS
(住房抵押贷款证券化)等都是很好的资
产证券化产品。对于持有型物业而言 ．未
来打包发行 REtTs将是一个很好的融资方式
和退出方式 。这就意味着 ．当企业拥有一
定规模的持 有型物业之后 ．就能从容 的选
择运营模式和应对市场波动。
(作者系上海易居房地产研究院高级评论
员、地产专栏作家)
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场的发展出现了很大的不确定性，虽然近
两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来
市场会否出现大的调整，而持有型物业是
抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头
们的经验早已证实了这一点 1 再次，宏观
调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只
有"长跑健将 才能最终胜出，而持有型
物业会大幅优化企业的资产结构。
第二、持有型物业能充分挖掘城市黄
金地段的土地价值。房地产投资哲学中有
地段地段还是地段"的金科玉律。土
地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而
市中心由于积聚了太多资源 l 其土地价值
堪称"皇冠上的明珠\因此好地段的物业
的升值空间更大。东京、纽约、香港等己
过了高速建设期的城市中，市中心高档物
业增量极少 因此地产商持有物业成普遍
现象。经过近几年超速发展，目前北京、上
海等 线城市中心区的土地出让越来越
少。在这-形势下，过去倾向于建好就卖
的开发商，开始越来越多的把黄金地段的
优质物业用于长期出租，慢慢享受"物以
稀为贵 的敛财乐趣。
第四 ω 增加持有型物业是上市房企的
内在需求。自 2005 年以来，内地房地产业
涌现一股上市潮，尤其是去香港 IPO 包括
富力 复地、绿城、世茂雅居乐、碧桂
园、合景泰富 SOH。中国等。上市之前，
他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都
是老板的事，财务报表时好时坏也都无所
谓。但上市之后，他们摇身变成了公众公
司 只有稳定增长的财务报表才能讨得机
构投资者和普通股民的欢心。要想表现特
好 先求避免特差，持有型物业形成的租
金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故
受到上市公司和准备上市公司的青睐也在
情理之中。
第五 持有型物业可以使企业有效
避税。中国房地产开发和销售环节的税
负较高，以前主要是企业所得税 营业税
等，在房地产宏观调控下，新出台政策要
求自今年 2 月 1 日实行清算土地增值税，
由于它将实行 30%-60% 的四级累进税
制，对于开发商的利润影响很大，尤其是
利润丰厚的高档物业的税负更高。但如
果改销售为持有物业，则不仅可以有效
规避土地增值税，还可以避免一次性交
纳高额的所得税等。而且 1 如果未来把多
个持有物业打包发行 R E I T s 贝 IJ按美国税
法 l 可以免征企业所得税 当然中国的相
关法规目前还在酝酿中。
企业经营持有型物业的
可行性
首先!我国房地产业的发展前景持十
分乐观。从宏观上分析，我国目前处于城
市化和工业化的快速发展阶段 房地产业
的发展潜力巨大。根据国际经验，当 个
国家的城市化水平达到 30% 的临界值时，
将进入加速发展阶段，从 30% 到 75%. 英
国用 7200 年，美国用了 100 年，日本用
了 70 年。我国的城市化水平 1996 年达到
3048%. 2006 年达到 439%. 平均每年
增加约 1 4%. 按此速度，达到 75% 至少
还需 20 年左右。若暂按 15 亿人口做基数，
那么也即每年 21 1 5 万农村人口进入城镇
生活，若按 2006 年全国城镇人均住宅建筑
面积 26 11 平方米计算，每年需要新增住
宅 5 5 亿方平米。这仅是从住宅需求上进
行分析，随着 GDP 和人均收入的持续高速
增长，企业和居民对各类房地产的需求都
将保持良好势头。在这种情况下，持有型
物业增值空间非常乐观。
其次，目前是企业增加持有型物业的
上佳时机。从中短期分析，目前正是房地
产企业增加持有型物业的好时机。主要出
于三个原因 一是人民币仍在持续升值通
道中，且有加快之势，这必将导致中国的
不动产价格升值 1 外资亦将继续看好并投
资国内优质物业，三是近几年实力派开发
商的业绩提升幅度很大，赚取的利润相当
丰厚，部分企业通过资本市场获得大量融
资，有财力增加持有物业，而不会因此导
致资金链危机，资金紧张期即使想增加持
有型物业也无能为力，三是近几年我国房
地产宏观调控的重点领域是住宅市场，而
持有型物业核心产品的商办、酒店旅游类
市场并未受到明显影响，因此投资并持有
优质物业，时机正好。
最后，增加持有型物业有助于企业多
元化融资。经营持有型物业除了可以产生
持续的现金流之外，还具有 定的融资功
能，比如万企业遭遇财务危机，可以
把持有型物业以抵押的方式进行借贷或其
它方式的短期融资。而且，从国际房地产
业的发展趋势来看 l 房地产资产证券是产
业发展的必由之路，只有通过这样才能强
化房地产金融的功能，除了房地产企业上
市之外. REITs (房地产投资信托基金)、 MBS
(住房抵押贷款证券化)等都是很好的资
产证券化产品。对于持有型物业而言!未
来打包发行 REITs 将是-个很好的融资方式
和退出方式。这就意昧着 1 当企业拥有一
定规模的持有型物业之后 1 就能从窑的选
择运营模式和应对市场波动。 6
(作者系上海易居房地产研究院高级评论
员、地产专栏作家)
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