资本运作的风险：
1. 自有资金的来源;
2. 贷款资金的额度与年限
3. 贷款利息与年限;
4. 资本的退出.
Ε5=а1е1+а2е2+а3е3
自有资金占投资额的比例
劣
良
优
0
50
100
计算得分60分
а1е1 =自有资金的风险值
贷款额度的比例
劣
良
优
0
50
100
计算得分60分
а2е2 =贷款额度的风险值
申请贷款的利息
劣
良
优
0
50
100
计算得分60分
а3е3 =贷款利息的风险值
目前资本来源的渠道
国内银行贷款
信托融资
国外银行贷款
自有资金
在华发行股票
在华发行债劵
国内抵押
海外发行股票
海外投资基金
海外RERTs
目前资本退出机制
商场物业
出租
业主
持有物业
可统一管理
不承担市场风险
可物业抵押
承担市场风险
管理难，费用高
资金回收慢，成本高
可享受物业升值
目前资本退出机制
商场物业
出售
投资人
回收成本快
不承担管理责任
不承担市场风险
企业形象受损
不便统一管理
丧失物业所有权
不能享受物业升值
目前资本退出机制
商场物业
RERTs
管理者
享受物业的升值
商业可统一管理
市场风险分散
资金回收快，可流通
承担市场风险
管理难度高
受资本市场影响大
提升企业形象
可建立持续可靠的融资平台
可调节持有物业
