重庆市房地产市场动态报告 1
（地产市场分析）重庆市房地
产市场动态报告(下)
决策·参考
主办单位：重庆市房地产开发协会 (下)
●《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养
老”问题引起社会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公开回
应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举
措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见
全面理解，勿以偏概全。
●16 日从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产
融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金
(REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可
能伴随着房地产调控长效机制推出。
●目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有
不同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或
对其真正起作用，目前而言，这些信号或只是一种预期性的提前反
应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资至少会有
相当大的提示与预警。
COMMENT
《重庆市房地产市场动态报告》内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规
解读、行业动态追踪、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。是难得的专
业房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业报告。对有关信息或问题
有深入需求的，欢迎致电 023-63672330。
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目 录
CONTENTS
【视点聚焦】热点 价值 分析 反思 ...............................2
“以房养老”只是试点性举措..............................................3
以房养老 现阶段面临四大困局 .............................................3
“以房养老”优势明显 实行过程中面临诸多难题 .............................6
“以房养老”在质疑中推进 青岛市民政策再出台 .............................8
【地产风云】宏观 形势 牛市 熊市 ..............................10
房地产融资开闸预期强烈 或随调控长效机制推出 ............................10
多个预警信号频现中国房地产.............................................10
地王频现引发“调控加码说”.............................................12
私募房地产基金有望迎来高速发展期.......................................14
【重庆楼市】市场 企业 楼盘 土地 ..............................14
重庆：公租房工作纳入政府年度考核.......................................14
重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高...........................15
【样板城市】借鉴 理智 冷嘲 热捧 ..............................16
北京：首次挂牌出让地下用地 建筑规模达 8万平米 ..........................16
上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房.............................16
8月广州：二手住宅套均总价创新高 .......................................17
深圳：地区五大行首套二手房贷利率全线上浮...............................18
"余粮"开始吃紧 多家品牌房企在成都急求地 ................................20
【半月信息】..............................................21
政策...................................................................21
数字...................................................................22
声音...................................................................23
区县传真...............................................................24
企业动态...............................................................25
《重庆市房地产市场动态报告》（纸质版）目录.............................26
【视点聚焦】
“以房养老”只是试点性举措
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社
会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融
资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意
见全面理解，勿以偏概全。
民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次
国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符
合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给
方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。
国务院在此次意见中明确提出，发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等
多种养老服务模式，在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善
等方面提出了一系列力度大、含金量高的利好举措，对健全工作机制、开展综合改革试
点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。
民政部有关负责人认为，在意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即
所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随
国务院意见同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资
金投资养老服务领域中的一个子项目。因此，对国务院意见要全面理解、准确把握，不
能以偏概全、误导公众。
这位负责人表示，要全面准确理解和把握意见提出的政策措施，确保用足用活用好
各项政策。意见提出，要完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完
善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务，并对规
划保障和医养结合政策进行了规定。这些政策措施对养老服务业发展中的一些重点和难
点问题提出了解决措施，特别是针对长期以来困扰养老服务业发展的投融资、土地供应、
税费减免、人才队伍等瓶颈问题做了明确规定，有的还提出了量化指标，为加快发展养
老服务业提供了有力保障。
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以房养老 现阶段面临四大困局
日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老
年人住房反向抵押养老保险试点”。
“银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而
此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？
观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，
银行或保险公司收回住房使用权。
这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但不少人对这一新型养老
方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会
让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。
“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不
了‘观念坎’。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以
房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税
制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，
愿意倒按揭的不到10%。
社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传
引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房
子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”中
国房地产协会副会长孟晓苏说。
保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西
城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还
是‘前不着村后不着店’？”
“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员
会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个
老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着
养老钱冒险。”
傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产
权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机
构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行
业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”
操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难”
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而
调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于2012年推出
“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来
在深圳、合肥等多地交易量为零。
“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院
拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反
向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费
金融部经理邱林坦言。
多家房地产评估公司大多表示“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没
有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称：“如
果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。”
王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在
住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价
波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养
老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样一
个批量交易的平台。
政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？
据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，
但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而
对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房
价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用
权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双
方当事人都会受到很大损失。
中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双
方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款
人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于
房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对
房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利
益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机
构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是
关键。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产
权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大
量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，
70年产权到期后的确权十分必要。
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“以房养老”优势明显 实行过程中面临诸多难题
国务院近日印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，针对当前我国养老服务
业发展面临的诸多突出问题提出了一系列扶持政策，其中包括将开展老年人住房反向抵
押养老保险试点的政策意见。“以房养老”一般是指老人通过抵押或出租自己的房产，
定期取得养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”借鉴了美国“倒按
揭”的模式，在我国应对人口老龄化、满足老年人多层次养老服务需求等方面能发挥积
极作用，但目前在实行过程中也存在一些难点有待解决。
“以房养老”优势明显
从目前来看，“以房养老”具有三方面明显优势：一是以自助养老补充传统养老方
式，缓解家庭模式变迁带来的压力。我国生育政策及近年来人们生活方式的变化，使“养
儿防老”等中国传统养老模式面临挑战，“4+2+1”家庭模式下的独生子女承担着较大
的抚养压力。随着医疗条件的改善，居民平均寿命的延长，晚年支出持续增长，现有的
社会保障体系未来可能出现缺口，养老危机也许并非杞人忧天。“以房养老”让老年人
可以用所持房产换回养老的资金或服务，是对传统养老模式的重要补充，有利于缓解独
生子女一代以及社会保障体系面临的压力。
二是改善老年人生活品质，缓解居民预防性储蓄压力，刺激消费持续增长。鉴于中
国房地产市场目前的火爆程度以及未来可能的发展空间，“以房养老”将为老年人安度
晚年提供较强的资金支持，有利于改善老年人生活品质。与此同时，“以房养老”还可
能促进居民生活消费习惯的改变，随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降，人们将更
多的收入用于消费，有利于内需的持续增长。
三是盘活老年人持有的存量房产，缓解房地产市场供给不足问题，从整体上有利于
减小年轻一代生活负担，为老年人安度晚年创造更好的条件。当前不断攀升的房价也使
独生之女一代陷入所谓“房奴”的困境。“以房养老”有利于增加住房供给，改善房地
产市场格局，降低住房成本，使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。
“以房养老”难题待解
但是，“以房养老”模式目前在我国还不成熟，面临着诸多问题有待解决。首先，
“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防
老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗
产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地，
留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快速发展，契
约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上
讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”
的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑
将房产留给子孙。
其次，“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人
口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要
相比差距仍较明显。根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张
床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存在较大差
距。
近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司积
极参与其中，但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务
在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押出去后
养老服务却买不到。此外，在医疗资源相对紧缺的背景下，老人看病难的问题更为突出，
这可能是更多老人关注的焦点。
再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房
产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性
的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。
一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能
进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，
如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按
揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法
事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多
不确定性。根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权
利，而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响，银行可能面临
拍价过低而导致较大损失的风险。
最后，“以房养老”政策的具体实施，可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融
机构，当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不同监
管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。
尽管相关制度和条件有待完善，但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、满
足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用，如何切实有效的实施“以房养
老”是当前亟须思考的问题。
应通过遗产税加大子女继承房产的成本，改变中国家庭形成传统契约的激励，为“以
房养老”的实施创造条件。其次，加大对养老服务市场支持力度，通过税收优惠等多种
措施引导民资进入养老市场。第三，将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等，通过适
当的方式联系起来，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系，既保障老年
人的利益，同时也避免金融机构面临过高的风险。第四，政府应加快对房屋产权期限、
金融综合经营等方面的研究，及时推行公平、合理的政策制度，为“以房养老”的有效
实施提供制度保障。
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“以房养老”在质疑中推进 青岛市民政策再出台
继延迟退休和延迟领退休金遭到广泛争议之后，“以房养老”的提出也再次成为舆
论关注的焦点，坊间关于这个集房子和养老两大难题于一身的政策的公众质疑声，显然
高过了经济学家和社会学家的理性推论。作为一个并非首次提出的概念，政策面、心理
面和操作面是否已经具备启动条件，尤其是包括房屋继承、抵押风险、房屋产权等方面
的操作是否已经成熟，对此，业内和百姓各有说法。更有分析人士认为，理想很丰满，
现实很骨感。对于正处于养老金困境中的中国，“以房养老”的想法虽好，但全面推行
前路漫漫。
政策面：产权桎梏仍存
日前，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住
房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。据了解，“以房养老”是老人将自己的产
权房抵押给银行，在继续享有住房使用权的情况下，定期从银行取得一定数额养老金；
当老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。通过该政策的实
行，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这就好像把“住房
抵押贷款”倒过来做，因此又被称为“倒按揭”。
“我觉得产权期限问题是这个政策的一个大BUG，70年土地使用权的限制如果不解
决的话，以房养老政策就很难让人信服。”40岁左右的市民陈先生的担忧，恐怕是市民
普遍对“以房养老”能否顺利推行在政策面心存疑虑的根源。而从青岛多家银行得到的
信息也表明，目前几乎所有银行都还未正式推出“以房养老”相关业务，事实上，作为
该业务的“操盘手”，银行方面更担忧产权和评估带来的后续问题。中国农业银行青岛
分行客户经理孙鹏先生接受采访时表示，“目前银行能开展的这种‘倒按揭’业务确实
还存在政策瓶颈，‘倒按揭’的抵押房产房龄不一，地段不一，品质不一，如何评定房
屋价值会是一个必须面对和必须逾越的首要难题。”
“正如改革进入深水区一样，我国的养老制度改革也同样面临着这样的艰难抉择，
深水区的改革是需要付出艰辛和努力的，所以在一个基础性政策会扭曲市场的大语境下，
想要通过市场手段强行解决“以房养老”的制度性障碍，显然有点一厢情愿。”青岛市
委党校于忠珍教授认为。
心理面：青睐“内部倒按揭”
事实上，除了对以房养老的政策面的疑虑，中国人与生俱来的传统观念才是限制以
房养老政策推行的真正桎梏。因此，将住房抵押给金融机构以获取养老金的形式所引发
的坊间热议和争论，更多层面是来自于人们依然对目前传统的家庭养老形式青睐有加。
“确实如许多人说的，对于一个具有宗族传统的转型期社会来说，倒按揭的方式更
适合于无子女或者失独老人，对于大多数有子女的家庭来说，需要过一个巨大的心理
关。”青岛科技大学法学讲师宋敏表示。
“如果让我选择的话，我宁愿把房子留给孩子，在家庭内部进行倒按揭。”50多岁
的市民陈先生直言不讳。他说，房子毕竟是财产，将来留给子女或晚辈，这是老人们最
大的心愿。“所以，对于中国这样一个重视亲情的社会来说，与其把房子抵押给银行，
我觉得还不如让孩子们按期支付养老费用给父母，照顾其日常生活，或者是子女为父母
购买郊区养老公寓或缴纳养老院费用，将来父母的城区住房赠予子女或由子女继承。”
宋敏认为。
78岁的市民韩先生认为，有了钱并不一定会有幸福的晚年，天伦之乐才是真正的幸
福源泉。“所以，对于大多数的老人来说，养老并不是简单的资金问题，“以房养老”
仅仅是从解决老年人养老资金问题上着手，并未真正考虑到他们更深层次的真正心理需
求。”岛城心理专家王国香表示，“抵押出去的房产可能会成为割裂亲情的鸿沟，这种
心理张力是以房养老政策必须要缓解的矛盾之一，否则，以房养老并不会带给老年人高
生活质量的晚年生活。”
操作面：尚须不断完善
“以房养老之所以在欧美等国家成为较为成功的养老模式，得益于它完全集金融资
产和配套服务于一身，具有很强的操作性，而这些在中国还远未真正提上议事日程，所
以市民充满疑虑也在情理之中。”宋敏认为。
有关人士认为，欧美“以房养老”的顺利推行，与其房屋特性的阶段性定性息息相
关。“西方人的房屋定位是商品性质，而中国目前投资品和商品共存的性质，而且在相
当长的时间里，投资品的性质更为突出。”一位有着多年房地产投资经验的业内人士表
示，中国的房屋性质的特点是初级阶段的必然反映。所以，房产配套政策如遗产税、房
产税等都还远未成形，房主们还远未感受到房产持有阶段的高负担和高压力，因此，与
高压之下更乐于把房子变现换取美好晚年生活的西方人相比，以房养老的动力并不大。
此外，国外完整的养老体制和良好的养老环境，都是轻松托住“以房养老”美好愿
望的硬件。而中国在这方面看齐还有很长一段路要走。“把自己的房子抵押给保险公司、
银行等金融机构换来资金养老，即使是过了心理这道坎，但是在实际操作层面，也需要
数量足够的养老公寓、养老院等养老机构作为配套。目前，我国的养老机构的民营化进
程才刚刚起步，许多养老院本来就存在持币待购的抢手行情，未来以房养老政策会增加
更大数量的市场需求，供求缺口会越发加大。这是该政策必须首先配套解决的问题。”
于忠珍表示。
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【地产风云】
房地产融资开闸预期强烈 或随调控长效机制推出
16日从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放
宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门，
开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
业内人士表示，从当前房地产再融资政策执行情况不难看出，促进房地产业融资市
场化、多元化和规范化，将是政策方向。有关部门正在酝酿的房地产调控长效机制，可
能对此予以强化。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构
进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房地
产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地2009年开始着
手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表
态。
目前，房地产调控长效机制正在酝酿中。业内人士认为，有关房地产融资的政策有
可能强化市场化方向，放松行政管制和限制。
全国工商联房地产商会前会长聂梅生近日表示，当前正处于政策准备期，主要体现
政府和市场分工的整体思路会逐渐形成。其中，在房地产调控长效机制酝酿过程中，相
关直接融资政策会得到明确。分析人士认为，房地产直接融资政策可能获更多支持。
业内人士预计，停牌筹备重大资产重组事项的多家房企，可能成为房地产直接融资
政策重启的首批“吃螃蟹者”。
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多个预警信号频现中国房地产
目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同的理解，但
经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而言，这些信
号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资
至少会有相当大的提示与预警。
作为资本市场研究人员，在观察行业与实体经济的关联发现，房地产股由于多个行
业或因素预警信号出现，其正在呈现出“食之无味，弃之可惜”的鸡肋走势。结合目前
中国房地产业，实际上这些预警信号，也预示中国房地产业进入到一个敏感周期点。
房地产业作为一个典型的周期性行业，在中国近年发展过程中，始终保持着强劲的
走势，房价的不断上涨似乎给人们某种预示，房地产业会继续景气下去，然而市场规律
显示，任何行业都会有成长、高潮、萧条和复苏的循环周期。目前来看，多个信号的出
现或正在加速中国房地产业的理性回归或泡沫的破裂。笔者观察的多个信号主要集中在
下述一些方面。
亚洲最富企业家抛售内地房产。公开市场信息显示：近期李嘉诚主导的“长和系”
相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场
和停车场，涉及金额约为410亿港元。研究发现，港资房地产公司的运作模式一般是低
位进入，高位抛出。由此看来，李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用，研究
认为，李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已经见
顶，此信号具有一定的先期引导作用。从世界地产轨迹来看，日本资产泡沫破裂、美国
次按危机、亚洲金融危机等事件出现之前，往往有资本大鳄提前出手。
中国内地已出现部分城市楼市崩溃局面。尽管公众得到的信息是内地70个大中城市
房价上涨声继续，但从中国实际来看，大中城市的定位与地产价格下跌的家数远远大于
上涨家数，只是公开信息与解读方面有所掩盖或不全面而已。观察发现，2013年以来，
中国房地产在某些地区已出现了楼市泡沫破裂的真实场景。比如温州、鄂尔多斯等地楼
价崩溃，不少炒房客疯狂抛售，而债务风险正在从炒家向银行与个人转移，据一位温州
朋友讲，金融危机以来，名扬中国的温州炒房团已基本销声匿迹。相关数据显示：截至
2013年7月，温州房价已经连跌23个月，成为房价下跌最为惨重的城市之一，这让许多
以此为投资或投机的投资人困惑不止；地产泡沫的回归，高利贷市场的风险爆发、银行
借款的无奈、实业经营的竞争难为等导致温州困惑现象继续。2013年7月，1400对夫妇
在温州民政局登记离婚，史上最高；温州法院的经济案件堆积如山，仅仅7月份就有2000
多套登记拍卖的银行抵押房产。温州民间的信任度，也跌倒了历史性的低谷。因此目前
部分城市楼市泡沫的破裂，预示中国房地产业的影响或将体现蔓延信号。面对楼市变局
及崩溃，发改委某顾问日前提出抛出所有房产的建议。
相关税收政策预期不确定性冲击。从目前中国房地产业发展来看，虽然全国一些热
点城市房价仍在上涨，但对应许多城市地产的发展情况来看，却是风险信号较为明显。
目前中国的房地产市场泡沫比较严重，欧美发达国家普遍征收房产税，所以房屋作为投
资品的吸引力很低，持有两套房以上的人是极少的。人们购房的目的就是为了住，因为
空房子也要征税。但中国的情况很不一样，许多人持有几套或多套，因为持有成本太低。
所以现在中国面临着这样一个问题，许多房子是空置的，造成了资源的极大浪费。重庆、
上海等地房产税试点虽然没有推广，但可以推断国内空置房就形成了房产泡沫，解决这
个问题的有效方案就是征收房产税，这个大方向不会变，其步伐也可能在全国推出。如
果预期推出，房屋如果作为投资品的持有成本就大幅增加，从而失去作为投资品的吸引
力，房屋需求自然就下降。笔者预计，地方债务的巨大风险隐患或将通过征收房地产税
来补漏，因此对于试点城市之后的中国地产业来讲，征税的预期冲击或将重创投机客或
投资客，资本大鳄率先抛或也正是看到了这一点。
地产股鸡肋信号明显。在近期深沪A股大幅度反弹过程中，历史表现抢眼的明星板
块——房地产板块却仅有浦东金桥、陆家嘴等少数自贸概念股表现，而从整体来看，房
地产股整体表现平平甚至部分股票逆市而下。四大龙头招宝万金等的持有者更呈现出忐
忑的投资心态，中期报告中地产股中第一绩优的冠城大通更是逆市而下，伴随着资金量
与股价的下行与不振，结合目前国内外地产行业的争论与现实，A股中的房地产股呈现
鸡肋特征较为明显。地产股近年强势表现周期或在当前是一个重分水岭，在市场此次巨
量资金出现却总体表现平平原地踏步甚至逆跌，充分说明市场投资此类品种的一种巨大
分歧，阶段内鸡肋式的持股，面对行业专家抛出的将所有房子卖掉的观点及泡沫即将崩
跌蔓延等声音，使得投资者忐忑难安，这在资本市场投资方面也显示出一个危险信号且
具有提前性。
总体来看，目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同
的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而
言，这些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地
产业的投资至少会有相当大的提示与预警。
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地王频现引发“调控加码说”
“金九银十”第一周，土地市场先于商品房市场爆发。
9 日统计发现，9 月第一周以来，全国主要城市先后诞生 5 宗地王：先是 2
日天津宅地单价地王出现，4 日北京农展馆地块创下 万元／平方米的楼面价
纪录，次日上海更是拍出总成交价高达 亿元的徐家汇地块。不仅如此，同
日杭州、苏州也分别拍出了总价和单价地王。尽管地王制造者们一再强调风险可
控，但包括行业协会以及其他同行则担忧，如果地王的示范效应传导，下半年市
场和房价出现报复性反弹，将会直接刺激市场调控政策加码。
9 月土地市场的火爆仅仅是 2013 年以来土地市场火爆的继续。来自北京中原
地产研究部的统计数据显示，2013年 1-7月，国有土地使用权出让金收入达 20151
亿元，同比增长 %。到了 8 月，全国主要城市土地出让金收入直线上升，成
交均价更是同比增长 %，一线城市土地成交量上升尤为明显。
土地市场的火爆，让业界对未来的房地产市场走势预测颇为一致：地价将推
动房价上涨。此前，国家统计局公布的 7 月全国 70 个城市房价数据显示，北上
广深一线城市的房价同比涨幅全都超过 10%。
“按照 9 月第一周成交地价的单价测算，因为大部分地王地块的楼面价已经
超过了区域内在售的房价，这 5 宗地块如果需求达到正常的利润，需要超过同地
段、同类型产品目前售价的 50%，否则入市的风险将非常大。”北京中原地产市
场部研究总监张大伟如此分析。
一位房企负责人也坦言，眼下企业们敢以近乎疯狂的态度来拿地，赌的就是
房价只涨不跌。“比如当年远洋拿下大望京地王后，一度曾被看做是套牢，谁知
道后来拍出的价格更高，远洋非但没有被套反而有了高价出售的理由，而这样的
例子还有很多。”值得一提的是，9 月 4 日以 万元/平方米“天价”拿下北
京农展馆地王后，融创中国董事长孙宏斌也在其个人微博上称，“价格在我们的
预期内”，而此前他曾透露融创拿地的底线是 30%的毛利率。
房价真的只涨不跌吗？农展馆地王诞生当晚，万科董事长王石对孙宏斌隔空
喊话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
不仅如此，频频出现的地王也让行业协会不得不站出来。上周北京市房协召
集知名房企营销负责人召开座谈会，主要探讨当前土地市场的问题。会上，开发
商表达了他们的忧虑，而协会则忠告，市场过热将会带来调控的再次压顶。
某龙头房企北京公司副总便坦言，当前土地市场过热，势必会造成地价推高
房价，该副总称，土地市场现存问题的解决方式，一是需要加大供应，对于北京
这样的城市是否可以考虑突破原有的土地指标约限，适当调整增加容积率等以满
足城市需求；房地产市场以及所对应的政策，肯定是要符合国家整体经济结构调
整和发展的需求。北京房协秘书长陈志特别提醒参会的企业，要有风险的意识，
防患于未然。
就在 9 日，住建部政策研究中心主任秦虹也承认，当前我国经济增长正经历
从高速增长转向中速增长的变化过程，此时房地产市场调控的着力点应是，在政
策方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。房地
产的调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规
律，择优实行。
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私募房地产基金有望迎来高速发展期
私募房地产基金在我国经过近十年的发展已经初具规模。清科研究中心最新
公布的数据显示，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数已有 421 家，私募房
地产基金为 545 只。其中以开发商为背景、以 PE 机构进入房地产投资领域、以
基金产业为背景的这三类机构成为私募房地产基金的中坚力量。
市场人士表示，随着中国金融政策的不断完善，私募房地产基金作为一种房
地产金融创新产品，将为中国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的
健康发展。随着 2010 年一系列房地产调控的政策出台，以及地产信贷日益受到
严格控制，房地产融资渠道急剧收紧，因此，多样化融资成为房地产企业最为迫
切的需求之一。
“在此背景下，私募房地产基金已成为房地产企业重要融资渠道。”清科研
究中心房地产基金研究室相关负责人士称，私募房地产基金有望迎来又一个高速
发展期，而现阶段是我国私募房地产基金发展的良好时机。
他同时称，私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构，以及房地产
的开发结构和模式，预计未来几年私募房地产基金仍将处于高速发展期，各种不
同结构、不同策略、不同主体的基金都将涌现，这将令私募房地产基金在地产业
中拥有更强的影响力，并提高业内的资源配置效率，促进行业的健康成长。
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【重庆楼市】
重庆：公租房工作纳入政府年度考核
日前，重庆市政府办公厅印发文件，将公共租赁房(以下简称公租房)工作纳入政府
年度工作目标考核。重庆市政府办公厅将每年通报考核结果，对于不合格的建设管理、
房屋管理和社区管理单位，由市政府分管领导同志约谈其主要负责人，并取消该单位年
度评先评优资格。
这份备受关注的文件明确对辖区政府、部门和单位公租房工作的考核，包括建设管
理、房屋管理和社区管理三个方面。
建设管理包括公租房项目及配套规划的合理性，项目规划落实情况及开工率、竣工
率、配套率，公租房建设进度与建设质量等。
房屋管理包括申请、审核、分配情况，住用监管，租金收缴，维修整改，水、电、
气、通讯设施维护等。
社区管理包括社区管委会、警务室、卫生服务站等管理服务机构建设情况，社区制
度、组织、文化建设和设施建设以及社区教育、医疗、就业、社会保险、福利救助、流
动人口管理等基本公共服务情况。
重庆此次特别突出群众满意度所占比例：文件明确，群众评议占总分值的15%。市
人大代表、政协委员和公租房小区居民、商户代表将受邀参与评议。考核还将委托第三
方机构，不记名开展问卷调查、电话抽查，调查对象在已入住公租房小区的居民、商户
中随机选取。
目前，重庆公租房的开工量已超出了两年前4000万平方米的建设规划目标，这意味
着公租房将容纳数以百万计的人口，公租房有望成为破解低收入群体居住难题的良方。
“做好公租房工作，为的是老百姓，尤其是低收入群体。”重庆市公租房管理局局
长郭唐勇说，重庆已建成21万套公租房，摇号配租7次，入住30多万人，另有万套
公租房正在修建之中。
为保证公租房公平分配，重庆探索完全在“阳光下”运行的分配机制，公租房的申
请实行多重审核、公示的制度。
郭唐勇介绍说，在公租房需要高度“竞争”的背景下，多个环节的公示可以让舞弊
者无从遁形。截至目前，重庆已累计审核取消1559户不符合申请条件者的配租资格。
与此同时，重庆市还开发了公租房电子摇号系统，随机、同时产生配租对象和配租
房源，分配过程实行全程电视直播，邀请监察人员、人大代表、政协委员、申请人代表
等到现场监督，公证人员进行全程公证，确保申请对象平等参与分配，杜绝暗箱操作。
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重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高
2013年1-7月份，重庆市个人住房贷款投放稳步增长，首套房贷款成为个人住房贷
款主流，达%，创2011年来新高。
2013年前7个月，重庆市18家主要发放个人住房贷款的银行共发放个人住房贷款
万笔，金额亿元，投放量同比增长%。其中，发放首套住房贷款
万笔，金额亿元，占前7月发放个人住房总贷款的%，同比增长%，创2011
年有统计以来新高。
根据人民银行重庆营管部统计，全市发放个人住房贷款的银行绝大多数网点可正常
受理个人住房贷款业务。对于首套房贷款申请，如果申请人有不良信用记录，一些银行
在贷款利率上可能会上浮5%-10%，因此消费者应重视维护个人良好的信用记录。
人民银行重庆营管部表示，将继续认真执行差别化住房信贷政策，指导商业银行进
一步做好房地产金融服务工作，为中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品
房消费提供有力支持。
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【样板城市】
北京：首次挂牌出让地下用地 建筑规模达 8万平米
全市首宗通过市场公开出让的地下文化娱乐项目用地即将推向市场。22日从市国土
局获悉，本市已经正式发布石景山区北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目国有土地使
用权挂牌出让公告，并将于10月8日开始进行挂牌竞价工作，通过竞价方式确定竞得人。
这一项目位于石景山区玉泉路，总用地面积公顷，地下建筑规模8万平方米，
规划用途为文化娱乐(地下)。挂牌出让起始价为人民币亿元，竞价阶梯为人民币100
万元整，竞买保证金为人民币3200万元。
据市国土局相关负责人介绍，北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目是以石景山储
备分中心为主体运作的土地储备项目，为2013年石景山区土地供应计划上市项目之一，
也是本市通过市场公开出让地下文化娱乐用地首个项目。
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上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房
面对中国一线城市房价高企、增量土地资源极其有限的现状，上海易居房地
产研究院 9 日发布“城市更新与工业用地再开发”专题报告，建言政府对在用地
规模中占比偏高、投入产出低的大城市工业用地进行二次开发，尝试配建公租房，
以稳定房价。
上海易居房地产研究院提供的数据显示，目前，上海工业用地占建设用地的
比例约 35%，而中国国家标准为 15-25%，经济发达国家这一比率很低，上海的工
业用地规模显然大大超标。不仅如此，中国大城市工业用地还呈现量大分散、闲
置多、变性难、调整缓慢、利用效率低等突出问题。
上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示，如果将工业用地的面积扩大到上
海市范围的 1200 平方公里，以国际上通常用工业增加值进行测算产出率，估算
结果仅为不到人民币 10 亿元/平方公里的水平。这甚至远远不及发达国家上世纪
八、九十年代的产出水平。
面对中国各大城市高比例的工业用地及其投入产出比的低效益，而住宅、商
业等用地呈现出的日趋枯竭、且绝对的供不应求，专家们提出了创造性的建议，
建言政府打破政策壁垒、开拓思维空间，对工业用地展开二次利用及开发。
华东师范大学商学院副教授崔裴以“汽车社会”为例，提出未来工业用地开
发可以把汽车维修、保养、洗车等内容和运动健身糅合在一起。认为这种未来增
长的需求空间很大，包括老年人的广场舞、研发产业等，都是需要用地空间的。
关于“工业用地配建公租房”的建议，专家解释：对于部分适合配建公租房
的工业用地，应在政策上予以放宽，在保证工业用地性质不变的情况下，鼓励国
有企业在工业用地上开发建造公租房。可对部分不具备修缮的旧厂房进行拆除，
重新建造公租房。同时，也可将公租房纳入上海市保障房体系进行管理，符合公
租房准入标准的人群均可居住，而租金收益归企业所有。这样，既有充足的市场
支撑，同时房企也面临了较好的需求支付能力
华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳认为该建议值得政府
借鉴。他指出，目前上海保障房用地相当紧缺，即便找到用地，也是较为偏远的
地区。这一政策如果能够突破，将增加工业用地二次利用及开发的途径，对于解
决中国各大城市“夹心层”的居住问题、完善房地产租赁市场、稳定房地产市场
价格、创新保障房来源、完成地方政府保障房任务等，均能做出积极的贡献。
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8月广州：二手住宅套均总价创新高
广州市国土房管局公布的统计数据显示，2013 年前八个月，广州市 10 区二
手住宅登记宗数为 63787 宗，同比增加 %，已经超过了 2012 年全年总量
（59605 宗）。按最新的成交趋势，满堂红市场研究部高级经理周峰表示，预计
到 10 月上旬便有可能达到甚至超过 2011 年全年总量（70589 宗）。
与交易量的大增相比，成交价格亦毫不示弱，满堂红市场研究部的最新统计
数据显示，8 月全市二手住宅套均总价再创新高，达到 万元/套，比 7 月
上涨 万元/套。
8 月房价同比上涨近三成
“由于买房的人远远多过卖房的，因此二手住宅价格现在简直是涨‘疯’了，
与 3 月相比，我们所在区域的相关住宅价格平均每平米上升了近 4000 元，如位
于新港西路某小区内的房子，2013 年 3 月份的成交单价只需要 25000 元左右，
而现在相同户型的房子叫价在 29000 元左右，也就是说一套 100 平方米的房子，
五个多月涨了 40 万元左右。”上述房产中介称。
随后，走访了越秀、天河、荔湾、番禺、黄埔等一些区域中介了解到，2013
年 3 月到现在，除一些地段较偏且环境、交通等各方面都比较差的房源价格上升
比较缓慢外，其他房源价格上涨都非常迅猛。“天河、越秀这两个区域较好的房
源目前价格较 3 月上涨超过 5000 元。”满堂红一工作人员称。
满堂红的最新统计数据也显示，2013 年 8 月份广州总体（不含南沙、萝岗）
二手住宅成交均价为 19112 元/平方米，比 3 月新政出台时上升了 2015 元/平方
米（%），环比上升 %，同比上升 %。9 月 1 日-11 日，经满堂红地产
促成的二手住宅成交均价为 19152 元/平方米，比 8 月同期上升 %。
满堂红市场研究部高级经理周峰分析认为，2013 年年底地铁 6 号线的开通，
必定会使沿线板块的二手物业附加值增加，故二手楼价仍会在上升通道内继续前
行。
二手写字楼成交量上升
值得一提的是，2013 年以来，广州的二手商用物业市场出现成交萎缩迹象。
据广州市国土房管局公布的数据，2013 年 1-8 月，全市 10 区二手商铺登记宗数
为 2710 宗，同比大幅减少 %，前两年风靡一时的小面积商场铺位不再是投
资客的“宠儿”，资金有转移到其他领域的迹象。2013 年 1-8 月全市 10 区二手
写字楼登记宗数为 831 宗，同比增加 %，套均面积为 平方米/套，同比
增加 平方米/套。
满堂红数据显示，越秀和天河的金融板块仍是写字楼成交的主战场，2013 年
上半年成交最活跃的是位于大德路的富华大厦，共有 172 宗网签交易，且都是
13-58 平方米的小面积物业。不过细看之下，发现大面积办公物业交易明显增多，
2013 年上半年单宗面积在 500 平方米以上的成交宗数同比大增 %。
周峰分析，目前二手写字楼价格处于振荡缓升态势，有些写字楼同比超过 20%，
有些写字楼则下跌。但总的来说，能动用 2000 万元以上的资金购置数百或上千
平方米的办公物业，足以显示这些投资大客对写字楼市场持乐观看好的态度。
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深圳：地区五大行首套二手房贷利率全线上浮
9月22日，到目前深圳的各大银行的首套房（下文中“首套房”均指二手房）贷款
利率均有所上，其中，中行、建行、农行的首套房贷款利率均是基准利率上浮10%。
多位银行客户经理表示，临近年底，银行额度都比较紧张，即使客户接受目前上浮
的利率，也不能承诺放款时间。
折扣利率已难见到
就在上个月，深圳一些大行首套房利率还有部分折扣，但到了昨天，五大行已很难
见到折扣利率，仅有部分优质客户能拿到基准利率。
据了解，目前深圳地区的中行、农行、建行的首套房贷款利率比较一致，均是基准
利率上浮10%。
中行深圳分行相关人士表示，“目前，深圳市各商业银行的房贷利率都已上调，深
圳中行随其他行利率的变动也作相应调整，将来利率的变动还将随市场的变化做调整。”
同时其还表示，“深圳中行目前个人贷款资金量还比较充裕，基本可满足客户的用款需
求。”
“从来没有这么高过。”工行深圳地区某支行客户经理表示，如果贷款金额在150
万元以下，首套房利率是基准上浮5%，但他表示，这是今天的利率，也许还会调整，“天
天都不知道明天的利率情况是怎样。”
交行深圳某支行客户经理也表示，目前首套房贷款利率是基准利率上浮5%，部分优
质客户可以做到基准利率，即使这样，也不能承诺什么时候放款。
“不能承诺放款”基本上是几大行的统一口径。建行深圳地区某支行客户经理表示，
即使客户接受了这个贷款利率，按照审批程序递交了资料，但是之后能不能放款却并不
一定。
对于深圳首套房房贷利率的情况，工行深圳分行相关人士表示，目前该行确实是执
行首套房贷利率基准上浮5%；而交行深圳分行相关人士则表示，该行房贷情况在国家政
策范围内，按照市场情况和客户情况进行调整。
与此同时，除五大行外，有部分股份行事实上已经停贷。
银行称额度紧张
对于房贷紧张的原因，大多数银行方面的人士均表示，目前主要是因为额度比较紧
张。一位客户经理表示，现在适逢季末，也快到年末，银行的额度确实会比较紧张。
“即使目前有额度，也不能保证放款的时候有额度。”中行一位支行客户经理表示，
目前申请房贷放款可能会在年底前，到时候可能额度会比较紧张。
除额度紧张外，银行对风险的控制也有所加强，一位客户经理表示，银行经历过6
月份的“钱荒”后，在风控方面的标准也更加严格。
另外，在利率市场化的前提下，银行对资金的收益也越来越看重。有业内人士表示，
目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷逐日考核现在也比较严，（在资源有
限的情况下）银行更愿意把钱用在其他贷款类别。
此前，有业内人士表示，对银行来说，房贷业务并不“划算”，一般小企业贷款利
率上浮30%~40%都很正常，相对来说，房贷的利率就较低，而且企业贷款一般2~3年就能
收回，而房贷的年限都很长。
目前，各家银行都比较重视小微贷款方面的业务，有业内人士表示，小微企业贷款
有业务支持，而且有政策方面的支持，所以很多银行都愿意做大这一块。
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"余粮"开始吃紧 多家品牌房企在成都急求地
日前，今年成都业界呼声极高的一场土地拍卖会如期进行，包括保利、万科、
建发、中铁建、凯德等在内的 29家品牌房企集中参拍，大源组团 4宗土地的归属
格外引人关注。最终，厦门建发强势出手，一举拿下其中两个地块，另外两宗土地
分别被中铁建、合能地产竞得。热闹的抢地大战背后，从另一个角度也折射出众多
品牌房企普遍面临存粮不足的客观现实。
粮仓见底：大源板块集中放地 品牌房企扎堆参拍
与近期的前几次拍卖相比，当天的拍卖会现场十分热闹。万科、保利、合能、
建发、中铁建、中铁二局、俊发、凯德、中渝、大港国际、远雄等 29家品牌房企
到场参拍。不仅如此，佳兆业、龙湖等开发商也派代表专程到场旁观。除去大源板
块集中放地本身的诱惑力外，众多房企自身余粮所剩无几急需补货，也是土地市场
渐热的直接原因。
根据相关机构提供的数据，成都品牌房企中，只有蓝光地产今年 6月竞得的武
侯区半边街的两个地块、中粮地产 7月底竞得的崔家店地块以及九龙仓地产去年末
竞得的华府板块地块暂时留存仓中，除此之外，保利、万科、华润、中海、绿地五
大房企在成都通过招拍挂途径取得的土地，目前已经全部开工建设，暂无存量。
缺粮原因：前期谨慎拿地 热销导致供不应求
业内人士分析认为，诸多品牌房企“缺粮”与上半年楼市整体热销有关。据中
原地产半年报的数据显示，2013年上半年，主城区新增商品住宅供应 52085套，
供应面积 万平方米，主城区商品住宅成交 59392套，成交面积 万平
方米。整个市场呈现出供不应求的趋势。持续热销的态势导致众多开发商楼盘销售
迅速进入尾声，亟待补足市场供应，土地储备量告急也自然随之而来。
上半年成都土地整体供应量偏低也是导致开发商缺粮的另一个重要原因。眼瞅
着存粮日渐减少，但无好地可拿却是土地市场的现实。今年上半年，成都的土地供
需为近三年来同期最低水平。品牌开发商对地块的选择标准往往较高，多喜欢成熟
区域的优质地块，如果达不到要求，肯定宁缺毋滥。近期几宗位置不好、面积偏小
的地块遭遇流拍便是最有力的证明。
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【半月信息】
政策
财税改革正被提上日程 房产税或将在全国推开
在新一轮改革中，被认为“最专业和最懂市场”的总设计师财政部部长楼继
伟令市场各界充满期待。对于未来财税改革的方向，楼继伟表示，改革会增加直
接税比重，但是，以间接税为主的结构不会变。公平、有效、简洁的税制结构才
是方向。
可以肯定的是，税制改革方向仍将延续间接税为主的思路，并适当扩大财产
税、房产税等直接税占比。业内人士预计，最有可能开征的房产税或将在全国推
开，遗产税与赠与税开征也只是时间问题。
为企业税负减重
降低间接税比重，并不意味着要以直接税为主，这是楼继伟勾勒出的税制改
革路径。这一观点与财税专家筹谋的改革思路不谋而合。
中国社科院财经战略研究院院长高培勇告诉《中国经营报》记者，现今的税
制改革，不是简单地与经济发展挂钩，而更多地与税收制度的公共政策功能结合
起来。他认为，下一步中国税制改革的方向是“降间接税、增直接税，具体方法
是降低流转税”。
按照 2012年国家税务总局统计口径，在全部税收收入中，来自流转税的收
入占比为 70%以上，而来自所得税和其他税种等非流转税的收入合计占比不足
30%。如果把流转税视为间接税，非流转税视为直接税，那么间接税和直接税的
比例为 7∶3。这种税收失衡造成的直接结果就是企业税负的加重。中国 90%以上
的税收来源于企业的缴纳，而个人缴纳的税收只占 8%左右。
工信部日前发布的全国企业负担调查评价报告显示，74%的被调查企业认为
税收负担比较重。2012年 A股全部上市公司缴税额比净利润还多。
“之所以产生税费高过利润这一现象，根本原因是目前我国实施以流转税为
主的税收制度，流转税的缴纳则与企业的利润脱钩，也就是不管企业盈利不盈利，
只要企业发生流转税所课税的业务，开具流转税的相关税票，就产生税收。”中
国政法大学财税法研究中心主任施正文说。
由于间接税直接嵌入商品售价，通过价格渠道转嫁，成为公共财政收入的主
体，决定了税收负担实际上成为消费大众的负担，易引发公众的税收痛苦感受，
以及再分配机制滞后于社会发展的负面效应。
财政部财科所所长贾康认为，间接税比重的增大，一定程度上会加大企业税
负承担能力，未来只有逐步降低这部分占比，提升直接税的比重，才能完善税制
结构。
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数字
亿
中房地产 7日晚间公告，9月 27日，公司与中国路桥工程公司、中国房地产开发
集团共同竞得重庆市大渡口组团 V分区 V08-2/03号宗地的国有建设用地使用权，土地
为二类居住用地，面积 39781平方米，总计容建筑面积≤159124平方米，成交总价 7
亿元，其中公司出资 亿元。
900亿
目前两市正有越来越多的房地产上市公司加入再融资“大军”。Wind数据显示，
按照申万行业划分，年内已有 23家房企披露再融资方案，累计增发 亿股，募集
金额共计 亿元。此外，还有 16家房企在 2013年推出了公司债、中期票据等融
资计划，募集资金合计 亿元。就此计算，上市房企等待融资的规模已经达到
亿元。
近 10%
随着房地产行业竞争格局日趋激烈，并逐步进入到品牌竞争阶段，行业集中度呈现
显着提升。中国房地产研究会、中国房地产业协会等机构 17日发布的 2013中国房地产
企业品牌价值测评研究报告显示，2013年上半年，全国完成 400亿元以上销售额的品
牌房企数量达到 5家，而行业四强销售收入占全国销售额的比重已提升至 %。
38%
记者从重庆市国土房管局网上房地产网获悉，截至 10月 7日 18点，为期七天的国
庆黄金周假期（10月 1日~10月 7日）主城楼市共成交 2305套，比去年国庆八天假期
总成交的 1663套多 642套，增长超过 38%。
5万亿
9月 11日，胡润 2013百富榜在京发布。榜单显示，受益 2012年房地产业复苏，
地产重新成为人数比例最高的行业。在上榜的 1000名富豪中 1/4来自房地产业，其中
前十名有 6位来自房地产行业，前 50房地产商的总财富也比 2012年上升 23%。房地产
超越制造业成为大陆富豪最大的财富创造源。
在经济上，8月份经济数据表明中国经济正在摆脱上半年以来的低迷，呈现明显复
苏迹象，正是房地产在其中发挥着重要作用。数据显示，已公布前 8月业绩的 20家房
企累计销售额达到 亿元，房地产总投资超过 5亿元。而 2013年经济低迷的上
半年，房地产则贡献了 10%的 GDP，拉动 GDP增长近 2个百分点。尽管市场和调控都在
有意摆脱房地产的影响，但目前看来房地产依然是经济和财富的重要体现。
【返回】
声音
房子还没到真正贵的时候 涨了更买不起
“房价还会涨吗？买房还是继续等？”对此，@任志强 称，不买，涨了你就更买不
起了。如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变，继续涨的情况还会延续很
长时间。换句话说，房子还没到真正贵的时候。
——华远地产股份有限公司董事长：任志强
房价泡沫是政府炒起来的
房价泡沫是政府炒起来的。一个全新的经济周期开始，只有中国经济无法转型，其
原因就是中国巨大的房地产泡沫就要破灭。原因如下。其一，中国投资和出口占 GDP比
重过高，实体经济占比不多，经济羸弱，但房地产泡沫却全球最大。其二，人民币实际
购买力急剧下降，与五年前相比实际购买力下降了 300%。五年来房价就算涨 5倍，货
币也贬值了 300%以上。房价不是真正的房价，是政府制造的泡沫。此外，还有贫富差
距大，房价高，物价高，空置率高，汇率扭曲等问题。
——独立评论家：牛刀
小产权房是缓解住房问题好办法
小产权房这类由农民在集体土地上建设的房屋销售并不违法，一家一户在自己宅基
地上建的房子，他要卖，你凭什么说他这是违法的，土地确权以后，他有房产证了，不
让卖说不过去，你说漏了什么税，你让他补交嘛。小产权房是中国特色的房产，实际上
是缓解城市住房压力非常好的办法。
——经济学家：厉以宁
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区县传真
【巴南】大力开展五项民生项目建设
一是城市过街系统建设。启动了 2013年-2017年人行过街系统总体规划编制。建
成了理工大学人行天桥，抓紧建设轻轨鱼洞车站附属人行天桥，启动建设主干道 2座人
行天桥。二是城镇棚户区（危旧房）改造。牵头完成了全区棚户区改造的摸底及相关文
件制订等工作。三是农村危旧房改造。去年以来，完成农村 C、D级危旧房改造 4058户。
四是改造市政基础设施，将对渝南大道 B段进行油化改造以及惠民场和大江厂部分道路
进行“白改黑”。五是委托代建市政道路。签订委托代建市政道路 13条，长 10公里，
涉及资金 4亿元，促进商业开发项目同步开发，同步完善配套市政道路，如恒大城周边
市政道路得以解决。
【南岸】《重庆市“智慧南岸”顶层设计方案》顺利通过专家评审
近期，《重庆市“智慧南岸”顶层设计方案》顺利通过由住建部、工信部及市内专
家组成的专家组评审，并将报区委、区政府批准后实施。南岸区确定了城市运行、公共
服务、产业发展等 40个重点项目支撑“智慧南岸”建设，预计 2017年全部完成；其中，
以物联网为代表的智慧产业发展具有创建典型性，有望在物联网产业应用示范方面做出
全国性示范。南岸区委、区政府对智慧城市建设非常重视，将举全区之力推进“智慧南
岸”建设。市城乡建委党组成员、总经济师对《顶层设计方案》以及“智慧南岸”建设
相关工作给予了充分肯定，并表示市城乡建委将抓紧出台重庆市智慧城市建设的相关文
件，指导和支持我市智慧城市试点建设。
【万盛经开区】万盛游泳馆正式启动建设
9月 17日，万盛经开区游泳馆开工仪式顺利召开。万盛游泳馆是万盛经开区十大
重点工程之一，位于中心城区孝子河西岸，是运动主题公园的重要组成部分。规划用地
面积 14970平方米，建筑面积 15920平方米，预计 2015年 9月 30日前建成投用。整个
游泳馆由地上三层，地下一层构成，划分为竞赛区、观众区、运动员区、竞赛管理区、
新闻媒体区、贵宾区、场馆运营区七大功能区，其中：竞赛区分为比赛池、训练池和戏
水池，比赛池为长 50米、宽 27米的标准 10赛道泳池；观众区设置观众席位 883个。
建成后的万盛游泳馆将是孝子河畔一颗璀璨的明珠，也将成为全区首个二星级（金级）
绿色建筑，不仅能满足广大市民的健身需求，同时能承接乙级体育赛事，即满足举办地
区性和全国性单项比赛需要。
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企业动态
恒大连续四年获评品牌价值第一
近日，中国房地产领域最具权威和影响力的两大品牌价值榜单接连发布，均对恒大
品牌价值给予高度肯定。恒大集团品牌价值在规模效应下延续高增长态势，升至
亿元，摘得中国房企品牌价值“四连冠”。
万达300亿元投建全球最大影视产业园
万达集团对文化旅游产业再度加码。9月22日，万达集团投资300亿元建设的全球投
资规模最大的影视产业项目——青岛东方影都影视产业园区开工。业内人士认为，此次
万达进军影视制造领域，以期打造完整的电影产业链条。而正在业务转型中的万达则明
确把文化旅游板块列为发展重点，欲进入世界文化企业前10名。
万达集团三四线城市布局加快
商业地产龙头万达集团近年来在三四线城市的布局加快，万达集团相关人士表示，
截至2013年8月份，已在中国60余座城市开业75座万达广场，计划到2013年底达到85个
万达广场，2014年底达到109个，持有物业面积2300万平方米，规模将跃居全球第一。
融创年内权益拿地花费217亿元
虽然9月份还未结束，但对于孙宏斌和他的融创中国来说，后面的三个月即便毫无
动作，2013年也会是融创成立10年以来曝光率最高的一年。而这几乎都源于融创对于地
王的“执着”追求。
孙宏斌自己曾表示，“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是
一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险，自己开车很慢，不允许司机开
快车，过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干，
想好的事就坚决果敢的去干。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”
而“不怕死”的孙宏斌也确实在干着“不怕死”的事情。，仅从8月14日开始的36
天时间里，融创便携“小伙伴们”接连拿下北京亦庄、农展馆、天津天拖三宗地王，合
计花费的土地成本高达亿元，再加上8月份之前花费在土地市场的上百亿元资金，
让市场不由得惊呼，“从前的那个孙宏斌又回来了。”
不过，融创方面似乎并不这么认为，公司相关负责人表示，“和很多公司相比，融
创2013年拿地总数并不多，只是由于所拿地块受关注度高，才会令市场感觉融创拿地有
些激进。”
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《重庆市房地产市场动态报告》（纸质版）目录
第一部分 9月重庆市房地产市场总体运行状况
一、2013年 9月重庆市静态库存(预售许可证已发放)
二、重庆市 2013年 9月供应
三、重庆市 2013年 10月预计新增供应
四、重庆市 2013年 9月成交
五、重庆市 2013年 9报纸广告运行总体状况
六、重庆市 2013年 9月土地状况
七、2013年 9月政策
第二部分 9月渝中区房地产市场总体运行状况
一、渝中区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、渝中区 2013年 9月供应
三、渝中区 2013年 10月预计新增供应
四、渝中区 2013年 9月成交
五、渝中区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、渝中区 2013年 9月区域动态
第三部分 9月渝北区房地产市场总体运行状况
一、渝北区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、渝北区 2013年 9月供应
三、渝北区 2013年 10月预计新增供应
四、渝北区 2013年 9月成交
五、渝北区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、渝北区 2013年 9月区域动态
第四部分 9月北部新区高新园房地产市场总体运行状况
一、北部新区高新园 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、北部新区高新园 2013年 9月供应
三、北部新区高新园 2013年 10月预计新增供应
四、北部新区高新园 2013年 9月成交
五、北部新区高新园 2013年 9月报纸广告投放状况
六、北部新区高新园 2013年 9月区域动态
第五部分 9月北部新区经开园房地产市场总体运行状况
一、北部新区经开园 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、北部新区经开园 2013年 9月供应
三、北部新区经开园 2013年 10月预计新增供应
四、北部新区经开园 2013年 9月成交
五、北部新区经开园 2013年 9月报纸广告投放状况
六、北部新区经开园 2013年 9月区域动态
第六部分 9月沙坪坝区房地产市场总体运行状况
一、沙坪坝区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、沙坪坝区 2013年 9月供应
三、沙坪坝区 2013年 10月预计新增供应
四、沙坪坝区 2013年 9月成交
五、沙坪坝区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、沙坪坝区 2013年 9月区域动态
第七部分 9月九龙坡区房地产市场总体运行状况
一、九龙坡区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、九龙坡区 2013年 9月供应
三、九龙坡区 2013年 10月预计新增供应
四、九龙坡区 2013年 9月成交
五、九龙坡区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、九龙坡区 2013年 9月区域动态
第八部分 9月高新区房地产市场总体运行状况
一、高新区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、高新区 2013年 9月供应
三、高新区 2013年 10月预计新增供应
四、高新区 2013年 9月成交
五、高新区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、高新区 2013年 9月区域动态
第九部分 9月南岸区房地产市场总体运行状况
一、南岸区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、南岸区 2013年 9月供应
三、南岸区 2013年 10月预计新增供应
四、南岸区 2013年 9月成交
五、南岸区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、南岸区 2013年 9月区域动态
第十部分 9月经开区房地产市场总体运行状况
一、经开区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、经开区 2013年 9月供应
三、经开区 2013年 10月预计新增供应
四、经开区 2013年 9月成交
五、经开区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、经开区 2013年 9月区域动态
第十一部分 9月江北区房地产市场总体运行状况
一、江北区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、江北区 2013年 9月供应
三、江北区 2013年 10月预计新增供应
四、江北区 2013年 9月成交
五、江北区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、江北区 2013年 9月区域动态
第十二部分 9月大渡口区房地产市场总体运行状况
一、大渡口区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、大渡口区 2013年 9月供应
三、大渡口区 2013年 10月预计新增供应
四、大渡口区 2013年 9月成交
五、大渡口区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、大渡口区 2013年 9月区域动态
第十三部分 9月北碚区房地产市场总体运行状况
一、北碚区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、北碚区 2013年 9月供应
三、北碚区 2013年 10月预计新增供应
四、北碚区 2013年 9月成交
五、北碚区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、北碚区 2013年 9月区域动态
第十四部分 9月巴南区房地产市场总体运行状况
一、巴南区 2013年 9月静态库存(预售许可证已发放)
二、巴南区 2013年 9月供应
三、巴南区 2013年 10月预计新增供应
四、巴南区 2013年 9月成交
五、巴南区 2013年 9月报纸广告投放状况
六、巴南区 2013年 9月区域动态
第十五部分 9月重庆市别墅市场运行情况
一、2013年 9月别墅类项目供应情况
二、2013年 9月别墅市场运行状况
三、2013年 9月别墅成交排名
四、2013年 9月别墅类广告投放情况
第十六部分 9月重庆市洋房市场运行情况
一、2013年 9月洋房成交概况
二、2013年 9月洋房供应情况
三、2013年 9月洋房成交排名
四、2013年 9月洋房类广告投放情况
第十七部分 9月重庆市商业市场运行情况
一、2013年 9月商业成交概况
二、2013年 9月商业成交排名
三、2013年 9月商业类产品广告投放情况
第十八部分 9月重庆市经济适用房市场运行情况
一、2013年 9月经济适用房成交概况
二、2013年 9月经济适用房成交排名
第十九部分 9月重庆市房地产广告运行情况
一、2013年 9月报纸广告市场综述
二、2013年 9月新开盘项目广告投放分析
三、2013年 9月广告投放金额排名
楼市观察 2013年 9月广告看点
四、2013年 9月地产广告媒体选择及版面分析
五、2013年 9月广告诉求点分析
第二十部分 9月重要政策信息点评
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