经济指标
项目 面积（㎡） 比例 单位 备注
总用地面积 ㎡
净用地面积： ㎡
其中 绿化 ㎡
基底面积 ㎡ 住宅及商业
公建独立占地 ㎡ 幼儿园
其他 ㎡ 地面停车、公共活动场所、区内道路等
容积率 ㎡
总建筑面积 ㎡ 含地下室面积
其中 1、地上建筑面积 ㎡
住宅 ㎡ 类别墅、多层、小高层住宅
商业 ㎡ 含集中式商业和临街商铺
①特色餐饮 ㎡
②商业广场 ㎡
③商业内街 ㎡
④品位艺术长廊 ㎡
⑤组团休闲商业 ㎡
酒店 ㎡
①商务会所功能 ㎡
②酒店商业 ㎡
③服务设施 ㎡
④会议设施 ㎡
⑤餐饮设施 ㎡
⑥综合养生馆 ㎡
⑦酒店客房 ㎡
公建配套： ㎡
①泛会所 ㎡
②幼儿园 ㎡ 按6个班的规模设置
③其他配套 ㎡
2、地下室面积 ㎡ 车位/每100平方米，按每个车位35平方米计算
户数 户
机动车位数 个 总体按1：
其中 地上停车位 个 架空层及园林式停车
地下停车位 个 按1：的80％计算
地下车库面积 ㎡ 按1个车位35㎡计算
装修标准
对外 实际
800 500
1000 625
1200 750
1500
分期参数
分期开发细表
期数 容积率 地块面积 建筑面积 商业配套 公建配套 住宅面积 住宅类型 各类面积 层数 基地面积 单栋基地面积 栋数 绿化面积 地下车位面积 电梯数
一期
二期
三期
合计
一期成本
序号 项目 合计（万元） 标准单价 计算基数 备注
总投资 按照前面已经给清地价来算
一期开发成本
1 土地成本 0 元/平方米 平方米
2 前期工程费 0 元/平方米 平方米
规划设计费 0 100元/平方米 平方米
可行性研究费 0 9～11% 200万元 1%～3%
地质勘察测绘费 0 %
土地平整 0 30元/平方米 平方米
前期开办费 0 9～11% 300万元
3 建筑安装工程费 0 元/平方米 0
9～11层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
9～11层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
9～11层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
9～11层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
9～11层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
11＋1层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
11＋1层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
11＋1层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
11＋1层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
11＋1层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
6层叠加别墅土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
6层叠加别墅地下室 0 1,800元/平方米 平方米
6层叠加别墅上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
6层叠加别墅住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米
6层叠加别墅水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
组团商业土建及装修 0 1,500元/平方米 平方米
4 基础设施费 0 元/平方米 平方米
绿化工程费 0 800元/平方米 平方米
区内市政管线工程费 0 120元/平方米 平方米
其他零星工程 0 60元/平方米 平方米
5 公共配套设施费 0 元/平方米 平方米
托儿所 0 1200元/平方米 平方米 0
老年人服务站 0 1200元/平方米 平方米
文化活动站 0 1200元/平方米 平方米
卫生站 0 1200元/平方米 平方米
社区委员会 0 1200元/平方米 平方米
公共厕所 0 1200元/平方米 平方米
会所（2个） 0 1500元/平方米 平方米
配电房、垃圾回收站 0 1,200 平方米
其他公建配套 0 1200元/平方米 平方米
销售中心 0 1200元/平方米 平方米
6 不可预见费 0 0 (2+3+4+5)×5%
7 开发期间税费 0 元/平方米 0
配套费 0 % 0
质监费 0 元/平方米 0 框架（含砖混）结构、高层建筑、超高层
监理费 0 % 0
白蚁防治费 0 1元/平方米 0
8 管理费用 0 0 (1+2+3+4+5+6)×2%
9 财务费用
10 销售费用 销售收入×3%
一期成本
1
投资组成图
二期成本
序号 项目 合计（万元） 标准单价 计算基数 备注
总投资 按照前面已经给清地价来算
1 土地成本 0 1,000元/平方米 平方米
2 前期工程费 0 元/平方米 平方米
规划设计费 0 100元/平方米 平方米
可行性研究费 50 % 200万元 1%～3%
地质勘察测绘费 0 % 0
三通一平费 0 60元/平方米 平方米
前期开办费 0 %
3 建筑安装工程费 0 元/平方米 平方米
9～11层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
9～11层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
9～11层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
9～11层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
9～11层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
11＋1层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
11＋1层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
11＋1层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
11＋1层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
11＋1层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
8层叠加别墅土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
8层叠加别墅地下室 0 1,800元/平方米 平方米
8层叠加别墅上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
8层叠加别墅住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米
8层叠加别墅水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
8层叠加别墅住宅电梯 0 40万元/台 台
组团商业土建及装修 0 1,500元/平方米 平方米
4 基础设施费 0 元/平方米 平方米
绿化工程费 0 800元/平方米 平方米
区内市政管线工程费 0 200元/平方米 平方米
其他零星工程 0 60元/平方米 平方米
5 公共配套设施费 0 元/平方米 平方米
小学 0 1,200元/平方米 平方米 0
幼儿园 0 1,200元/平方米 平方米
6 不可预见费 0 0 (2+3+4+5)×5%
7 开发期间税费 0 元/平方米 平方米
配套费 %
质监费 0 元/平方米 平方米 框架（含砖混）结构、高层建筑、超高层
监理费 %
白蚁防治费 0 1元/平方米 平方米
8 管理费用 0 0 (1+2+3+4+5+6)×2%
9 财务费用
10 销售费用 0 销售收入×3%
二期成本
1
投资组成图
三期成本
1
投资组成图
分期成本总表
1
投资组成图
资金运用
序号 项目 合计（万元） 标准单价 计算基数 备注
总投资 按照前面已经给清地价来算
1 土地成本 0 元/平方米 平方米
2 前期工程费 0 元/平方米 平方米
规划设计费 0 100元/平方米 平方米
可行性研究费 50 % 200万元 1%～3%
地质勘察测绘费 0 % 0
三通一平费 0 60元/平方米 平方米
前期开办费 75 % 300万元
3 建筑安装工程费 0 元/平方米 平方米
9～11层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
9～11层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
9～11层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
9～11层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
9～11层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
9～11层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
11＋1层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
11＋1层洋房地下室 0 1,800元/平方米 平方米
11＋1层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
11＋1层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 平方米
11＋1层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
11＋1层洋房住宅电梯 0 40万元/台 台
8层叠加别墅土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
8层叠加别墅地下室 0 1,800元/平方米 平方米
8层叠加别墅上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
8层叠加别墅住宅公共部分装修 0 800元/平方米 平方米
8层叠加别墅水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
8层叠加别墅住宅电梯 0 40万元/台 台
酒店土方及桩基础 0 160元/平方米 平方米
酒店地下室 0 1,800元/平方米 平方米
酒店上盖结构工程 0 1,200元/平方米 平方米
酒店公共部分装修 0 800元/平方米 平方米 大堂、楼梯间等区域
酒店室内装修 0 500元/平方米 平方米
酒店水电安装及消防 0 120元/平方米 平方米
酒店电梯 0 40万元/台 台
组团商业土建及装修 0 1,500元/平方米 平方米
4 基础设施费 0 元/平方米 平方米
绿化工程费 0 800元/平方米 平方米
区内市政管线工程费 0 200元/平方米 平方米
其他零星工程 0 60元/平方米 平方米
5 公共配套设施费 0 元/平方米 平方米
其他公建配套 0 1200元/平方米 平方米 0
0
6 不可预见费 0 0 (2+3+4+5)×5%
7 开发期间税费 0 元/平方米 平方米
配套费 0 %
质监费 0 元/平方米 平方米 框架（含砖混）结构、高层建筑、超高层
监理费 0 %
白蚁防治费 0 1元/平方米 平方米
8 管理费用 0 0 (1+2+3+4+5+6)×2%
9 财务费用
10 销售费用 0 销售收入×3%
资金运用
1
投资组成图
开发销售进度表
1
投资组成图
销售收入
1
投资组成图
损益表
1
投资组成图
资金平衡
1
投资组成图
自有资金
1
投资组成图
全部投资
序号 项目 合计(万元) 标准单价 第一期开发成本 第二期开发成本 第三期开发成本 备注
开发成本 0 0 0 0 0 0
1 土地成本 0 0 0 0 0 2 0 0
2 前期工程费 0 0 0 0 0
规划设计费 0 100元/平方米 0 0 0 7
可行性研究费 0 - 0 50 50
地质勘察测绘费 0 - 0 0 0 建安工程费×%
土地平整 0 30元/平方米 0 0 0 1
前期开办费 0 - 0 0 75 1
3 建筑安装工程费 0 0 0 0 0
9～11层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 0 0 0
9～11层洋房地下室 0 1,800元/平方米 0 0 0
9～11层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 0 0 0
9～11层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 0 0 0 大堂、楼梯间等区域
9～11层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 0 0 0
9～11层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 0 0 0
9～11层洋房住宅电梯 0 40万元/台 0 0 0
11＋1层洋房土方及桩基础 0 160元/平方米 0 0 0
11＋1层洋房地下室 0 1,800元/平方米 0 0 0
11＋1层洋房上盖结构工程 0 1,200元/平方米 0 0 0
11＋1层洋房住宅公共部分装修 0 800元/平方米 0 0 0 大堂、楼梯间等区域
11＋1层洋房住宅室内装修 0 500元/平方米 0 0 0
11＋1层洋房水电安装及消防 0 120元/平方米 0 0 0
11＋1层洋房住宅电梯 0 40万元/台 0 0 0
6层叠加别墅土方及桩基础 0 800元/平方米 0
6层叠加别墅地下室 0 0
6层叠加别墅上盖结构工程 0 0
6层叠加别墅住宅公共部分装修 0 0
6层叠加别墅水电安装及消防 0 0
8层叠加别墅土方及桩基础 0 800元/平方米 0 0
8层叠加别墅地下室 0 0 0
8层叠加别墅上盖结构工程 0 0 0
8层叠加别墅住宅公共部分装修 0 0 0
8层叠加别墅水电安装及消防 0 0 0
8层叠加别墅住宅电梯 0 0 0
酒店土方及桩基础 0 0
酒店地下室 0 0
酒店上盖结构工程 0 0
酒店公共部分装修 0 0
酒店室内装修 0 0
酒店水电安装及消防 0 0
酒店电梯 0 0
组团商业土建及装修 0 1,500元/平方米 0 0 0
4 基础设施费 0 0 0 0
绿化工程费 0 800元/平方米 0 0 0
区内市政管线工程费 0 200元/平方米 0 0 0
其他零星工程 0 60元/平方米 0 0 0
0 0 0
5 公共配套设施费 0 0 0 0
小学 0 1,200元/平方米 0
幼儿园 0 1,200元/平方米 0
托儿所 0 1,200元/平方米 0
老年人服务站 0 1,200元/平方米 0
文化活动站 0 1,200元/平方米 0
卫生站 0 1,200元/平方米 0
社区委员会 0 1,200元/平方米 0
公共厕所 0 1,200元/平方米 0
会所（2个） 0 1,500元/平方米 0
配电房、垃圾回收站 0 1,200元/平方米 0
其他公建配套 0 1,200元/平方米 0 0
销售中心 0 1,200 0
6 不可预见费
7 开发期间税费
配套费 － 0 0 0 之前
质监费 元/平方米 0 0 0 框架（含砖混）结构、高层建筑、超高层 竣工前
监理费 － 0 0 0 建安
白蚁防治费 － 0 0 0 竣工前
0 0 0
8 管理费用 0 0 0
全部投资
1
投资组成图
盈亏平衡
1
投资组成图
敏感性分析
备注
序号 项目 合计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
开发总投资 1－9项
1 土地成本 0 0 0
2 前期工程费 0 0 0 0 0 0
规划设计费 0
可行性研究费 0
地质勘察测绘费 0
土地平整 0 0
前期开办费 0
3 建筑安装工程费
9～11层洋房土方及桩基础
9～11层洋房地下室
9～11层洋房上盖结构工程
9～11层洋房住宅公共部分装修 大堂、楼梯间等区域
9～11层洋房住宅室内装修
9～11层洋房水电安装及消防
9～11层洋房住宅电梯
11＋1层洋房土方及桩基础
11＋1层洋房地下室
11＋1层洋房上盖结构工程
11＋1层洋房住宅公共部分装修 大堂、楼梯间等区域
11＋1层洋房住宅室内装修
11＋1层洋房水电安装及消防
11＋1层洋房住宅电梯
6层叠加别墅土方及桩基础
6层叠加别墅地下室
6层叠加别墅上盖结构工程
6层叠加别墅住宅公共部分装修
6层叠加别墅水电安装及消防
8层叠加别墅土方及桩基础
8层叠加别墅地下室
8层叠加别墅上盖结构工程
8层叠加别墅住宅公共部分装修
8层叠加别墅水电安装及消防
8层叠加别墅住宅电梯
酒店土方及桩基础
酒店地下室
酒店上盖结构工程
酒店公共部分装修
酒店室内装修
酒店水电安装及消防
酒店电梯
组团商业土建及装修
4 基础设施费 0 0 0 0
绿化工程费 0 0 0
区内市政管线工程费 0 0
其他零星工程 0 0 0
5 公共配套设施费 0 0 0 0 0
小学 0
幼儿园 0
托儿所 0
老年人服务站 0
文化活动站 0
卫生站 0
社区委员会 0
公共厕所 0
会所（2个） 0 0
配电房、垃圾回收站 0
其他公建配套 0 0
销售中心 0
6 不可预见费 0 0 0 0 0 0
7 开发期间税费 0 0 0 0 0 0
配套费 0 0 0 0
质监费 0 0 0
监理费 0 0 0 0 0
白蚁防治费 0 0 0
8 管理费用 0 0 0 0 0 0
9 财务费用 0 0 0 0 0 0
10 销售期间税费 0 0 0 0 0 0
物业维修基金 %
推广、代理费用 0 0 0 0 %
营业税 0 0 0 0 %
项目 投资总额 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0 0
合计 0 0 0 0 0 0 0
土地成本 0 0 0 0 0 0 0
前期工程费 0 0 0 0 0 0 0
建筑安装工程费 0 0 0 0 0 0 0
基础设施费 0 0 0 0 0 0 0
公共配套设施费 0 0 0 0 0 0 0
不可预见费 0 0 0 0 0 0 0
开发期间税费 0 0 0 0 0 0 0
管理费用 0 0 0 0 0 0 0
财务费用 0 0 0 0 0 0 0
销售税费 0 0 0 0 0 0 0
序号 项目 合计 标准单价 计算基数 备注 0
7 开发期间税费 0 0 0
配套费 0 % 0
质监费 0 元/平方米 0 框架（含砖混）结构、高层建筑、超高层
监理费 0 % 0
白蚁防治费 0 1元/平方米 0 0
8 管理费用 0 % 0 0
9 财务费用 0 % 0 根据资金平衡中的资金缺口确定贷款额
敏感性分析
1
开发期各年资金运用（单位：万元）
0
0
0
0
0
项目2007－2011年开发投资总额（单位：万元）
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
项目开发成本构成及比例示意图（单位：万元）
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
项目开发成本构成及比例示意图（单位：万元）
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
项目 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季
建设期：
规划设计
土地平整、区内管线
土建工程
机电工程
装修工程
绿化
验收
销售期:
洋房
联排别墅
商业
停车位
开发 销售
一期：
二期：
三期：
四期：
整体：
注：保证从土建上盖开始到装修工程结束所需的月数等于该期不同建筑类型的最高层层数之和，通常可按该期最高层的层数先建，以缩短工期。
营销分期 2008年 2009年 2010年 2011年
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季
一期 第1小期 10个月
第2小期 10个月
二期 第3小期 5个月
第4小期 4个月
三期 第5小期 5个月
第6小期 4个月
四期 第7小期 6个月
10 10 5 4 5 4 6
项目 合计 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
收 入
洋房收入
叠加别墅收入
商业收入
车位收入
支 出
销售期间税费 0
推广、代理费用
营业税及附加
销售收入
期数 建筑类型 均价（元/㎡、元/个） 可售数量(㎡、个) 销售额(万元） 合计（万元）
第一期 洋房
6层叠加别墅
组团商业
车位
第二期 洋房
8层叠加别墅
组团商业
车位
第三期 洋房
8层叠加别墅
组团商业
车位
备注 按精装修出售算
销售均价
08年5－09年2月 09年3月－09年12月 10年1－5月 10年6－9月 10年10月－11年2月 11年3－6月 11年7－12月
洋房售价
别墅售价
推售比例
期数 建筑类型 08年 09年 10年 11年
第一期 洋房
6层叠加别墅
组团商业
车位
第二期 洋房
8层叠加别墅
组团商业
车位
第三期 洋房
8层叠加别墅
组团商业
车位
项目 指标 单价 计算基数 备注
总投资
总收入
减：
物业维修基金 由购买者缴交
代理费、推广费用 % 0 万元
0 万元
营业税及附加 % 0 万元
增值税
税前利润
所得税 33% 0
税后利润
税后投资利润率
资本金利润率
项目 结果 备注
收入
扣除项目金额
其中
取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本
房地产开发费用
财政部规定的其他扣除项目 按取得土地使用权所支付的金额及开发成本两项之和的20%
增值额
增值额/扣除项目金额
增值税
增值额/扣除项目金额 税率 速算扣除
小于50% 30% 0%
50%～100% 40% 5%
100%～200% 50% 15%
大于200% 60% 35%
项目 合计（万元） 比例 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
0 1.资金来源
自有资金
银行贷款
销售收入再投资
销售收入
6个月以下 %
2.资金运用 6个月－1年 %
土地成本 1－3年 %
前期工程费 3－5年 %
建筑安装工程费 5年以上 %
基础设施费
公共配套设施费
不可预见费
开发期间税费
管理费用
销售税费
土地增值税
企业所得税
财务费用
序号 项目 合计（万元） 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 备注
1 1、现金流入
洋房收入
叠加别墅收入
商业收入
车位收入
2 2、现金流出
自有资金
收入再投资
贷款本息偿还
投资评价指标 净现金流量
累计现金流量
内部收益率(IRR)
财务净现值(NPV) 行业基准收益率按12%计算
静态投资回收期
动态投资回收期
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
序号 项目 合计（万元） 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 备注
1 现金流入
洋房收入
叠加别墅收入
商业收入
车位收入
2 现金流出 0
开发总投资
销售期间税费
土地增值税
企业所得税
投资评价指标 净现金流量
累计现金流量
内部收益率(IRR)
财务净现值(NPV) 行业基准收益率按12%计算 12%
静态投资回收期
动态投资回收期
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
净现金流量
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
税后累计净现金流量
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
企业所得税 0 税前利润的33%
税后投资利润率 0
资本金利润率 0
内部收益率 0
财务净现值(NPV) 0 行业基准收益率按12%计算
静态投资回收期 0
动态投资回收期 0
1
#REF!
1
#REF!
0
0
0
0
0
项目开发年份
净现金流量
项目净现金流量图（单位：万元）
0
0
0
0
0
项目开发年份
累计净现金流量
项目累计净现金流量图（单位：万元）
建造成本 1
售价 1
税后利润率 0
0
变动因素与变动率 建安成本变化
80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120%
售价变化 80% % % % % % % % % %
85% % % % % % % % % %
90% % % % % % % % % %
95% % % % % % % % % %
100% % % % % % % % % %
105% % % % % % % % % %
110% % % % % % % % % %
115% % % % % % % % % %
120% % % % % % % % % %
从最有利因素到最不利因素
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
售价
建造成本
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
售价
建造成本
盈损平衡
售价
建造成本
售价
建造成本
项目盈亏平衡分析
建造成本 100%
售价 100%
净现值 0
内部收益率 0
变动因素与变动率 建安成本变化
80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120%
售价变化 80% % % % % % % % % %
85% % % % % % % % % %
90% % % % % % % % % %
95% % % % % % % % % %
100% % % % % % % % % %
105% % % % % % % % % %
110% % % % % % % % % %
115% % % % % % % % % %
120% % % % % % % % % %
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
售价
建造成本
§
售价
建造成本
售价
建造成本
项目敏感性分析
