主讲人 杨鑫良
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银行风险防控（抵押）
前言： 在银行贷款实务中，为简化货款审批程序，提高贷款效
率，常在最高额抵押贷款中，借款人先办理好抵押担保手续，然后
向银行申请一定期间内的最高额抵押贷款额度，在该期间，银行发
放不超过最高额限度内的贷款，并对贷款享有抵押权，贷款发放无
须逐笔审核。由于贷款的发放需要时间，并且最高额贷款的发放是
在期间内连续的，这样，很有可能会出现在贷款期间发放贷款时，
第三人已申请法院查封了抵押人提供担保的抵押物，而银行根本不
知道抵押物被查封，这样，就出现了抵押财产查封后，银行仍发放
了贷款。
一、抵押财产查封后发放的贷款是
否仍享有抵押权？
问题如下：
1、 最高额抵押期间，抵押物被查封，贷款到期，贷款
是否可以借新还旧，借新还旧的贷款是否仍享有抵押权。
2、 最高额抵押期间，法院查封抵押物未通知抵押权人
（银行），抵押权人对新增的债权是否享有抵押权。
3、 最高额抵押贷款优先受偿权与查封的关系是否也适
用一般的抵押，甚至其他的担保物权。
查封并不必然导致债权确定，只有抵押权人知
道查封的事实后，受抵押权保护的债权数额才
得以确定。
案例1：2007年6月13日,借款人马某与甲银行签订了一份
《最高额担保个人借款合同》，以马某所有的别墅作为
抵押物，并办理抵押登记。在抵押期间，甲银行于2008
年6月30日和7月2日分别发放金额为100万元、70万元的
贷款，但抵押物已于2007年11月6日被法院查封（法院未
告知甲银行）,马某不能按约归还借款，甲银行向法院提
起诉讼。
法院认为，本案并无证据证明甲银行在最高额抵押期间
内发放贷款时已经或应当知道抵押物被查封的事实，根
据《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相
关规定，银行依法享有的最高额抵押权未受法定事由阻
却，其在最高额抵押期间发生的最高额度内的债权，对
抵押物依法享有优先权。
案例2：上海进出口公司，拥有一幢评估价值8000多万元的办公楼，其用款
的时间不易确定，用款数额也难以固定，每次办理借款时间较紧，又不具备
信用借款的条件，办理保证贷款又难以找到合格的保证人。一次又一次地用
办公楼办理抵押借款手续非常烦琐。2001年5月21日，进出口公司与银行签
订最高额房地产抵押合同。约定：在5000万元的最高贷款额限度内，进出口
公司以其办公楼对自2001年6月1日至2004年6月1日的借款合同作抵押担保，
抵押担保范围为抵押权人在期内所有借款合同项下所享有的全部债权余额，
包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。同日，
双方又签订了一份金额为2100万元的借款合同，借款期限为2001年6月1日
至2001年9月1日，并与最高额房地产抵押合同一起，依法办理了抵押登记
手续。第一笔借款到期后进出口公司按约及时归还了借款本息。
案例3： A公司欠B公司1500万元， B公司起诉A公司，法院查封A
公司的银行帐户及房地产。后双方调解，A公司偿还500万元，其余
1000万元分期归还。B公司认为：因为A公司的土地除去银行贷款以
后的价值预估不低于八、九百万，只要土地不解封， B公司的债权
是相对安全的，故B公司向法院申请仅解除A公司银行账户。当分期
履行的期限届满，A公司并未支付任何钱款， B公司申请执行，要
求强制执行A公司的土地及地上建筑物以偿还其工程欠款。法院告知
B公司，该土地及地上建筑物的处置收益全部归C银行所有。原来A
公司与C银行之间设立了最高额抵押贷款合同，当法院去查封A公司
土地之时，以该土地为抵押物的最高额抵押贷款中还有最后两笔贷
款未发放，但是当法院去执行之时，最后的贷款已经发放完毕。
法院判决：C银行就全部放贷的债权享有优先权，理由是C银行并
不知情法院查封的事实。后该案由B公司向当地人民检察院提起了抗
诉，检察院审查后决定向当地中级人民法院申请提起重审，中级人
民法院再审后裁定维持原审法院判决。
案例4:2011年1月21日，盱眙农商行与被告宝先公司、爱华公司签订
一份最高额房地产抵押合同，约定被告爱华公司提供价值456万元房
地产作为抵押物，为被告宝先公司自2011年1月21日起至2014年1月
19日止在原告处办理最高额本金余额300万元贷款及利息及实现债权
费用等作抵押担保，并办理了他项权证登记。合同签订后的2011年1
月22日，原告盱眙农商行按合同约定贷款300万元给被告宝先公司，
到期日为2012年1月23日。2012年1月18日，被告宝先公司偿还原告
盱眙农商行140万元。2012年1月19日，被告宝先公司在原告处又贷
款300万元，用于偿还上期到期余欠贷款160万元及利息，到期日为
2013年1月15日。后因被告宝先公司经营不善停产，2012年8月6日
经双方协商一致，被告宝先公司向原告盱眙农商行出具承诺书，同意
提前偿还原告2012年1月19日300万元贷款，定于2012年10月10日前
偿还所借原告贷款本金300万元及利息，承诺期限届满后被告宝先公
司未偿还原告贷款本息。
另查明，第三人李建向起诉本案被告宝先公司、爱华公司及宝先公
司法定代表人高宝先，要求三被告偿还债务万元。同日李建向本院申
请查封被告爱华公司厂房、办公楼、宿舍。本院于2011年7月13日查封被告
爱华公司厂房、办公楼、宿舍各一幢。上述裁定查封的爱华公司厂房、办公
楼、宿舍均系本案原、被告最高额房地产抵押合同中被告爱华公司已设定抵
押给盱眙农商行的房地产。上述财产保全裁定书送达给了宝先公司、爱华公
司、高宝先及房屋登记管理部门，但未向抵押权人盱眙农商行送达。2011
年8月24日李建与本案被告宝先公司、爱华公司及宝先公司法定代表人高宝
先经本院调解达成调解协议，三被告欠本案第三人李建万元，自
2011年11月起每月给付10万元，承担月利率%，如未按协议期限履行，
则承担违约金40万元。现该案仍在执行过程中。
第三人主张原告盱眙农商行对被告爱华公司设定最高额抵押担保的
抵押物不应享有优先受偿权，但其未提供相关证据证明原告在向被告宝先公
司发放第二笔贷款时已知道或应当知道被告设定的抵押物被法院财产保全查
封的事实。
【评析】本案是一件借款纠纷案件，但焦点是盱眙农商行对爱
华公司提供的抵押物在折价或者拍卖、变卖该抵押物时是否应
当享有优先受偿权。对此，审理中宝先公司及爱华公司对盱眙
农商行就爱华公司提供的抵押物在折价或者拍卖、变卖该抵押
物时享有优先受偿权均无异议。但第三人李建认为，本案盱眙
农商行在最高额抵押合同期限内向宝先公司发放第二笔300万元
贷款时，因其与宝先公司、爱华公司有债权债务纠纷，向本院
起诉并申请了财产保全，本院已裁定对本案被告爱华公司设定
的抵押物进行了查封，盱眙农商行主张的300万元贷款已不再属
于最高额抵押所担保的债权范围，故盱眙农商行在本案中对爱
华公司提供的抵押物不再享有优先受偿权。
案例3和4，法院的判决是否矛盾？
案例3诉讼保全之时，审理A公司和B公司之间纠纷的人
民法院作出了查封A公司财产的民事裁定书，该裁定书明确“查
封、冻结A外资公司价值1500万元的存款或者其他财产”，该裁
定书当时是直接送达至送达C银行的，法院在查封A公司名下土
地的同时也冻结了A公司在C银行的所有帐户。
值得注意的是：恰好因为检察院抗诉，重新审理C银行
和A公司抵押权优先受偿纠纷的法院就是这个做出诉讼保全查封
裁定的法院。其又在判决中认为：“从裁定书的内容来看，对于
抵押物的查封未予以明确，不能视为通知，而且C银行是在法院
解封帐户以后进行的放贷，应视为其尽了审慎审查义务。”
《物权法》第206条规定与《规定》第27条是
否存在冲突？
1、《物权法》第二百零六条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押
人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规
定》第二十七条“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵
押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人
民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据
证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道
该事实时起不再增加”
法条链接
法院认为《物权法》与《规定》不冲突，
而且《物权法》第206条规定不够详细的
地方，《规定》第27条可以比较详细的解
释说明。
1、抵押财产被查封、扣押；抵押财产被查封后，抵押人的债权被确定，
再发放的贷款就不受抵押权的保护，没有了优先受偿权。
2、人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当
通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时
起不再增加。
3、人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、
扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加”
根据这一规定，查封并不必然导致债权确定，只有抵押权人知道
查封的事实后，受抵押权保护的债权数额才得以确定。
二、抵押物遭遇拆迁银行如何主
张权益？
案例1：
A公司为扩大企业经营范围，引进先进技术设施，于2006年10
月以厂房作抵押向银行贷款100万元，双方签订了抵押合同，约定还
款期为10年。2007年6月，市建设开发公司经政府主管部门批准，
建设花园小区，A公司在拆迁范围之内。同年10月，A公司在未通知
银行的情况下与市建设开发公司私自签订了房屋拆迁补偿协议，市
建设开发公司在签订协议时不知道A公司厂房被抵押一事。
该补偿协议约定，由市建设开发公司一次性支付A公司拆迁补
偿费及停业补助费共计500万元。协议签订后，A公司依约搬迁。此
时银行发现拆迁一事，立即通知市建设开发公司，要求其将拆迁补
偿款中的100万元直接划给银行，以抵偿A公司欠银行的贷款。市建
设开发公司以自己与银行不具有直接法律关系为由拒绝配合。
于是银行将A公司作为被告、市建设开发公司作为第三人
向法院提起诉讼，请求法院判令市建设开发公司将补偿的中的
100万元用于补偿A公司的贷款。A公司在答辩中称，贷款期为
10年，银行要求提前还款的行为构成违约，因此不同意将拆迁
补偿款还贷；市建设开发公司称，自己并不知道被拆迁房屋上
有抵押存在，现在房屋已经被拆迁，抵押权因抵押标的物的灭
失而消失，所以银行无权要求自己直接向其补偿A公司的贷款。
案例2：
2004年4月，江某为购买个人住房向银行贷款16万元并办
理了抵押登记。2006年7月起，江某不再归还银行贷款。2007
年4月，房屋被拆迁，江某领取52万余元动迁安置款后即下落
不明。2007年6月，银行向法院起诉要求江某归还贷款获得支
持。执行中，江某下落不明，执行中止。
2009年年初，银行向法院起诉拆迁公司，要求赔偿贷款
本金及利息近17万元。
法院认为银行要求拆迁公司赔偿，首先应确认拆迁公司
是否侵害了银行的权益。拆迁公司与江某经协商后拆除抵押房
屋，该行为不属于不法侵害。拆迁公司的法定义务只是查清房
屋是否属于拆迁范围以及房屋的权利人，至于房屋是否抵押不
是他们考虑的范畴。银行作为房屋的抵押权人应随时关注还款
人的还款情况及抵押房屋的状况。证据显示本次拆迁除了在该
地区张贴公告，媒体也进行报道，甚至江某不再还款后，银行
还派员工上门催讨。故银行对该房屋即将被拆迁是明知的，但
却未及时向江某主张权利，也未告知拆迁公司应对安置款进行
提存。银行的损失是其疏于管理造成的，并非拆迁公司侵害其
权利。
最终，法院判决未支持银行的请求。
三、防控措施
第一、审慎控制最高额抵押贷款业务。
最高额抵押物一旦被法院查封、扣押，如
果客户经理操作不当，或者工作失误、思
想麻痹大意，可能发生新发放的贷款不受
优先权保护的法律风险。
第二、贷后管理中强化最高额抵押物
的管理。
1、逐笔查询，认真关注最高额抵押项下每一笔贷款发
放前的抵押物状况。客户经理应在每发放一笔贷款前，
向抵押权登记部门如房产部门、土管部门等逐笔查询，
最高额抵押物未被法院查封、扣押的，方可发放贷款；
被法院查封、扣押的，应立即停止发放贷款。
2、妥善签收法院查封、扣押通知书，及时通知客
户经理，存入信贷档案备查。银行在收到人民法院查封、
扣押通知后，应妥善填写《送达回证》，不得随意按法
院要求将签收时间提前，并要在第一时间将查封、扣押
的事实通知经办人员，停止发放贷款。
3、审慎采取应对措施，如要求客户增加新担保、
提前归还贷款等措施。银行发现抵押物被查封、扣押，
或者收到人民法院查封、扣押通知后，应立即向客户协
商，解释停止发放贷款的理由，提供相应证据，要求客
户增加新的担保措施，或者宣布贷款提前到期，收回贷
款规避风险。
第三、关注拆迁的动态信息。明确专人
关注此类风险，定期查询拆迁管理部门及当
地房管部门发布的拆迁公告；加强与当地国
土资源局、拆迁部门、规划局、房产管理局、
建设局等部门的联系和沟通，尤其是加强与
征收人的沟通合作，及时了解最新的房屋拆
迁信息，对银行抵押房屋被列入征地拆迁范
围的，应及时预警。其中，有两个重要环节
不容忽视：一是控制补偿款的发放；二是控
制调换房屋的产权办理。
第四、积极抗辩，依法维权。如
果最高额抵押物被查封、扣押后，银行在
不知晓的情况下仍新发放了贷款，银行要
积极抗辩，全力维权，适时提出人民法院
未通知、银行“不知情”等抗辩。
第五、加强协商，力争撤销查封、扣
押措施。一般来说，人民法院查封、扣押的措
施被撤销后，新发放的贷款的抵押优先权应恢
复。银行应积极利用这一办法，协调客户清偿
第三人债务，申请法院撤销查封、扣押措施。
若遇到抵押物被列入拆迁范围时，银行应
主动与借款人就抵押权及其所担保债权的处理
问题进行协商。协商不成，应根据借款合同的
约定，及时宣布贷款提前到期，并采取相应的
诉讼保全措施。
四、贷款业务诉讼过程中碰到的
一些常见问题
1、合同要素要填写完整。
尤其选择项必须填写完整，比如贷款利率选项、结息和付
息选项、如何还款的选项以及合同签订日期等。还有特别需要
注意的是，所有合同及贷款资料的签章必须是当事人本人进行
签章，否则其后果大家应该都清楚。借款用途不能缺。他人提
供最高额抵押担保的借款合同，借款合同的贷款用途不能是以
贷还贷，否则存在丧失抵押权的风险。
2、厘清合同之间的逻辑关系。
在合同签订时，要注意主合同与从合同签订日期之
间的关系。一般来讲，假如是最高额抵押合同或最高额保
证合同，其担保合同日期应该在借款合同同时或之前（当
然，借款后签订最高额保证或最高额抵押的，其日期肯定
在借款合同之后，但在合同中必须对以前发生的债权进行
说明）；但一般的保证合同或抵押合同，则签订日期应该
在借款合同同时或之后，包括借款借据也应该在借款合同
日期之后。
3、明确联系方式。
送达地址确认书不仅主债务人要填写，从债务人（包括保证
人、抵押人、共同还款承诺人等）都必须填写。所有人都必须有
联系电话。这主要是方便诉讼过程中程序流畅问题，因为只要一
个当事人法院无法正常送达而采用公告送达的，在整个案件从立
案到开庭至少需要三个月时间，再加上判决书送达采用公告送达
的，又需要三个月左右时间。
4、保存好资料。
宣布贷款提前到期的材料，要作为基础资料进行保存，
特别注意的是，一旦宣布贷款提前到期，则主债务的诉讼时
效及担保期间就开始起算（一般是两年）。还有，宣布贷款
提前到期通知书要明确贷款提前到期的理由、提前到期的时
间，以及通知书最好由主债务人签字确认，假如无法签字确
认的，则要严格按照送达地址确认书地址进行邮寄，并保存
邮寄回单。
5、核实材料的真实性。
办理抵押贷款的手续时，必须核实产权证的真实性，以及是
否存在租赁、查封等情况，一般在办理抵押之前由客户签字确认无
租赁情况，并现场照相、录像使用情况。这主要是考虑抵押权实现
时，若抵押之前存在租赁的，其租赁权可以对抗抵押权，其承租人
仍可以按照租赁合同约定继续使用抵押房屋（“买卖不破租赁”）。
6、公司担保股东的股权问题。
借款合同由公司担保的，则贷款资料中的股东会决议，
借款股东不能参与表决 。《公司法》第十六条公司向其他企
业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会
或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额
及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限
额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东
会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际
控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决
由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。现实生活中，
有些公司的公司章程中明确：非借款股东表决要保证在三分之
二以上。
7、商品房期房抵押贷款的相关问题。
a、客户经理要紧密跟踪商品房的交付情况，要即使
将预抵押转为正式抵押。因为根据物权法第二十条 当事人签
订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，
按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预
告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预
告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月
内未申请登记的，预告登记失效。该条款只是赋予了预抵押登
记的对抗效力，即抵押人不能未经银行同意，擅自进行不动产
处分。该权利实质上仅仅是一个请求权，不具有抵押权的优先
受偿效力。因此，一旦房屋能够进行不动产登记的，要及时办
理正式的抵押登记，否则三个月之后预抵押登记将失效，其优
先受偿权将丧失。
b、贷款合同中，一般都有房产公司的保证担保，一
般表述为阶段性连带责任保证担保和全程连带责任保证担
保，但一般银行的一手期房贷款合同中，并没有对阶段性、
全程以及保证期间等进行具体说明，因此，建议银行对该
合同条款进行相应调整。此外，若借款人出现违约情况，
要及时以书面形式将该情况反馈给房产公司，以免房产公
司以银行存在过失为由抗辩不承担担保责任。
五、诉讼必备的资料
1、所有当事人的基本信息资料，包括身份证复印件、公
司营业执照（包括组织机构代码证等）复印件、联系电话、送
达地址确认书。
2、借款合同、保证合同、抵押合同、共同还款承诺书
等涉，包括他项权利证书、抵押财产产权登记证书等。
3、若贷款需要提前到期的，则需提供宣布贷款提前到
期通知书、邮寄回单，以及截至提前到期日借款产生的本金、
利息、复利、本金罚息等清单。
4、贷款已还明细清单，要素有：截止日产生的借款本
金、利息、复利、本金罚息等，以及之前还款的记录。
最后，谢谢大家！
