物业项目管理方案
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需明确的几个概念
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已建成并投入使用的各类房屋(建筑物）、与之相配套的设备、设施和相关场地。
物业
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业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理
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前期物业管理
指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议选聘
招标分为公开招标和邀请招标
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前期物业服务合同/物业服务合同
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
物业服务合同的双方主体之间是委托与被委托关系
物业服务协议
物业服务相关法律文件
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第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
14、管理规约对物业管理区域内的（ ）具有约束力。
A、业主的探访人 B、全体业主 C、物业使用人
D、物业的继受人 E、房屋的租赁人
临时管理规约/管理规约
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项目管理方案编制
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方案编制要点
根据项目市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准和物业管理定位
根据项目性质、特点等因素确定物业管理模式
针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形成项目分析与顾客分析，确定管理重点和难点，制定有针对性的管理措施
根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员配备
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方案编制要点
5. 按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算，确定管理费的收费标准
6. 对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方案
7. 对项目出入、交通、配套设施设备提出合理化建议
8. 提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想
9. 新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目前期介入计划、接管计划，编制开办费用测算
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方案编制流程
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方案编制的前期准备工作
（一）收集物业项目基础资料
（二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求
（三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准
（四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平
（五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源
（六）准备现有的管理方案作为参考
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一、项目基础资料收集
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问题：
基础资料、数据从何而来
示例2
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定位
服务难点与重点
管理难点与重点
管理思路
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示例2
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费用测算方法
倒推法
根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺（以收定支）。
列举法
根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定收）。
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1、项目费用调研
周边项目
同类项目
同期项目
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2、收入测算
可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%）
可收费车位：月卡收费与临停收费相结合
空调费收入：按面积收费和按流量收费
其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等
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3、支出测算
1 人工费
2 行政办公费
3 公共电费
4 公共水费
5 设施设备维护费
6 清洁卫生费
7 绿化养护费
8 秩序维护费
9 固定资产折旧费
10 开办费摊销
11 公众责任保险费
12 社区文化费用
13 不可预见费用
14 物业服务企业利润及管理费（管理者酬金）
15 营业税金及附加
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参考—物业收入纳税标准
营业税 收入的5% %
城建税 营业税x7% 7% %
教育费附加 营业税x3% 3% %
地方教育费附加 营业税x2% 2% %
合计 %
注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按当地的标准确定；
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财务预算特别提示
1、核实项目基础数据；
2、根据地域需修改的内容：
税点、人工费标准、材料费标准、水电费是否分摊、电梯费的摊销
3、需要根据项目周期修改的费用：
设施设备维护费（保修期的界定）、前期开办费标准及摊销方式和年限
固定资产摊销年限
4、法定11天加班费测算后加权分摊到每月；
5、税金：按收入计算；
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经验之谈
组织架构与岗位安排表
收费方式
测算汇总表
测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）
工作计划
结束语
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方案呈现
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方案示例
第一篇 项目物业管理特征
第二篇 物业管理服务目标及运作
第三篇 物业管理项目配置方案
第四篇 安防管理服务
第五篇 财务测算及物资配备
第六篇 物业管理服务品质
第七篇 物业管理服务质量控制与提升
第一篇 项目物业管理特征
第二篇 物业管理服务目标及运作
第三篇 物业管理项目配置方案
第四篇 物秩序维护服务方案
第五篇 设施设备及房屋本体维护管理方案
第六篇 环境管理方案
第七篇 客户服务管理方案
第八篇 物业管理服务质量控制方案
第九篇 财务测算及物资配备方案
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装订侧空白须大一些，便于装订；
每一部分开篇处要增加空白空间，最好用大号字开头，能起到提高可读性，强调主题效果；
字体不须大大，但行距一定要大些，最好是2倍行距；
字体建议选择幼圆体；
每部分前最好有小目录，并用彩色色隔开；
管理模式或主题可在页眉上体现；
装订时最好增加隔页线；
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PPT呈现
团队介绍
项目介绍
客户分析
重点与难点
管理措施
岗位安排与费用测算
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PPT编制技巧
1、抓关键
2、抓重点
3、字体、字号与颜色
4、演绎与宣读
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我的信念：只要你想，一切皆有可能！
我的愿景：作最好的自己，我也能！
激情是成功的基础！
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