整合營銷戰略系統IMC之包装推广攻略
Strategy Ad. System IMC
万鹏·金桥
国际商务酒店
项目案名建议
我们的我们的主推案名主推案名
——万鹏.金桥国际商务酒店
出发点：
* “国际商务”一词属使用频次较高的现代词语，
琅琅上口，易读易记，且有很强的现代理念；
* “金桥”指项目所在地由三座不同的桥梁连接,又代
表了项目与财富的联接,表现出良好的愿望,希望每一位投
资者都会得到丰厚的回报。
项目案名建议
赋予案名的意义：
* 唯有在这里，才能找到投资与财富的联接！
* 唯有在这里，才能找到财富的栖居！
* 唯有在这里，财富与现实握手！
* 唯有在这里，财富就是现实！
万鹏·金桥之推广主题：
酒店商务客房（主题）：酒店商务客房（主题）：* 一次投入,享受一生!
* 四量拨千斤，一万变百万!
酒店配套物业酒店配套物业（主题）：（主题）：*现代生活，完美投资现代生活，完美投资! !
* * 得意人生，相邀万鹏得意人生，相邀万鹏··金桥园金桥园!!
项目推广原则
以以目标受众目标受众为核心为核心
以以主流媒体主流媒体为中心为中心
以以核心卖点核心卖点为重心为重心
以以目标事件目标事件为圆心为圆心
我们的卖点在哪里？
政府保护政策政府保护政策
项目环境氛围项目环境氛围
项目理念引入项目理念引入
产品卖点：产品卖点：
* 规划设计:a.现代、尊贵、舒适、绿色环保（商务客房）
b.商务配套完善、欧陆风情的餐饮、娱乐、休
闲场所（酒店配套物业）
* 创意文化概念：尊贵、健康、舒适、现代
* 完善的物业配套
高附加值，如：物业服务、商业援助服务高附加值，如：物业服务、商业援助服务
投资优势（投资回报高、投资收益稳定性强）投资优势（投资回报高、投资收益稳定性强）
交房标准交房标准
酒店物业经营计划酒店物业经营计划
我们如何建立核心战斗力？
万鹏万鹏 · ·金桥金桥 指标性指标性
现场的指标性现场的指标性
核心攻击力核心攻击力 强而有力的现场冲击力强而有力的现场冲击力
11、展示中心、展示中心
22、、((客房使用器材展示间客房使用器材展示间) )
33、工地包装、工地包装
44、、VIVI品牌包装攻击系统品牌包装攻击系统
推广的指标性推广的指标性
核心攻击力核心攻击力 不断建立的市场影响力不断建立的市场影响力
11、开盘典礼、开盘典礼
22、万鹏地产品牌研讨会、万鹏地产品牌研讨会
33、媒介攻击波、媒介攻击波
44、动线封锁、动线封锁
55、新闻广告攻击、新闻广告攻击
核心战斗力市场攻击之目标
* * 我们的攻击目标一定是迅速扩大项目在咸阳市的整个我们的攻击目标一定是迅速扩大项目在咸阳市的整个
市场影响，一定要咸阳市家喻户晓，让消费者不得不市场影响，一定要咸阳市家喻户晓，让消费者不得不
看，让对手坐立不安！看，让对手坐立不安！
* * 前期蓄势准备充分，企业品牌与项目概念炒作一定要前期蓄势准备充分，企业品牌与项目概念炒作一定要
有震撼性，务求轰动效应＋品牌效应，迅速建立起号有震撼性，务求轰动效应＋品牌效应，迅速建立起号
召力。召力。
整合包装推广总布局
第一阶段：时间待定第一阶段：时间待定
—— ——展示攻击阶段展示攻击阶段
结合点：销售中心呈现结合点：销售中心呈现
核心攻击点：核心攻击点：* * 展示中心展示中心
* * 物业展示模板物业展示模板
* * VIVI包装系统包装系统
* * 工地现场包装工地现场包装
第二阶段：时间待定第二阶段：时间待定
—— ——核心卖点攻击阶段核心卖点攻击阶段
结合点：项目概念结合点：项目概念
核心攻击点：核心攻击点：* * OPENDAYOPENDAY开盘庆典开盘庆典
* * 新销售中心新销售中心
* * 客房使用器材展示间客房使用器材展示间
* * 工地现场实景工地现场实景
万鹏万鹏··金桥在第二阶段完成决战点金桥在第二阶段完成决战点
第一阶段 展示攻击阶段
周期构成:市场预热期、内部认购期
进攻时间:2004年9月16日—10月15日
我们以何武器作战？
结合点：销售中心呈现结合点：销售中心呈现
核心攻击点：核心攻击点：
* * 销售中心人气销售中心人气
* * 物业展示模板物业展示模板
* VI * VI包装系统包装系统
* * 工地现场包装工地现场包装
我们以何武器作战？
媒体攻击波：媒体攻击波：
以报纸、电视等高空媒体为主，以以报纸、电视等高空媒体为主，以DMDM单页等低空媒体为辅。单页等低空媒体为辅。
主主要要任任务务：：树树立立项项目目及及企企业业品品牌牌形形象象，，有有效效传传播播项项目目信信息息和和内内容容，，拉拉动动项项目目
销售。销售。
目目 的：迅速提高并扩大项目知名度，让消费者不得不认识项目。的：迅速提高并扩大项目知名度，让消费者不得不认识项目。
新闻包装：新闻包装：
炒炒作作项项目目地地段段、、炒炒作作项项目目前前景景、、炒炒作作项项目目作作为为投投资资带带来来的的可可观观收收益益；；
结结合合历历史史分分析析项项目目、、分分析析地地段段，，为为客客户户计计算算项项目目投投资资收收益益及及未未来来发发展展升升值值潜潜
力。力。
目目 的：的：
启迪、引导投资者的投资意识，并有效解决项目所在地段不在启迪、引导投资者的投资意识，并有效解决项目所在地段不在CBDCBD区域区域
对项目销售的不良影响。对项目销售的不良影响。
我们如何实现第一阶段市场攻击
？
万鹏万鹏··金桥第一阶段金桥第一阶段
市场攻击市场攻击
第第11攻击波攻击波
开始认购开始认购
第第22攻击波攻击波
投资型地产研讨会投资型地产研讨会
第第33攻击波攻击波
第第44攻击波攻击波
第第55攻击波攻击波
第第66攻击波攻击波
借势对项目炒作借势对项目炒作
销售展示厅销售展示厅
户外动线封锁户外动线封锁
新闻炸弹攻击新闻炸弹攻击
战术1.开始认购
[[开始认购目标开始认购目标]]
* * 以以开开始始认认购购发发放放筹筹码码券券为为契契机机，，全全面面传传递递项项目目正正式式启启动动
的信息；的信息；
* * 借诚意认购节点，开始全面攻击市场。借诚意认购节点，开始全面攻击市场。
[[开始认购筹码券开始认购筹码券时间时间]]
待定（但最好选在周日上午待定（但最好选在周日上午9:30—11:009:30—11:00））
[[认购发放筹码券认购发放筹码券地点地点]]
售楼现场售楼现场
战术1.认购发放筹码券典礼
[[万鹏万鹏··金桥金桥认购发放筹码认购发放筹码邀请人员邀请人员]]
* * 前期诚意登记客户群前期诚意登记客户群
* * 地产营销专家、教授地产营销专家、教授
* * 媒介记者群（覆盖咸阳各大报纸、电视媒介）媒介记者群（覆盖咸阳各大报纸、电视媒介）
* * 企业集团下属公司人员代表企业集团下属公司人员代表
* * 规划设计师、环境设计师规划设计师、环境设计师
* * 万鹏地产高层人士万鹏地产高层人士
战术2.投资型地产研讨会
[[研讨会时间研讨会时间]]
认购发放筹码券后第三天 认购发放筹码券后第三天14:00—17:0014:00—17:00
[[研讨会地点研讨会地点]]
咸阳市高档酒店咸阳市高档酒店
[[研讨会邀请人员研讨会邀请人员]]
* * 参加认购发放筹码券的各大媒体记者参加认购发放筹码券的各大媒体记者
* * 参加认购发放筹码券的前１０名客户参加认购发放筹码券的前１０名客户
* * 规划设计、环境设计嘉宾规划设计、环境设计嘉宾
* * 参加认购发放筹码券的专家、教授参加认购发放筹码券的专家、教授
* * 万鹏地产的高层人士及相关人员万鹏地产的高层人士及相关人员
战术2.投资型地产研讨会
[[研讨会目的研讨会目的]]
首首次次对对万万鹏鹏地地产产的的资资源源进进行行整整合合品品牌牌提提升升，，展展示示开开发发商商实实
力力，，引引导导消消费费者者如如何何投投资资，，借借研研讨讨会会启启动动市市场场攻攻击击。。（（一一
定定要要控控制制主主流流媒媒介介记记者者，，通通过过记记者者率率先先传传递递启启动动信信息息，，并并
持续不断地传递项目信息。）持续不断地传递项目信息。）
[[研讨会程序及内容研讨会程序及内容]] 需待定需待定
[[研讨会新闻控制研讨会新闻控制]]
在在报报媒媒明明显显位位置置以以类类似似政政府府公公告告形形式式刊刊登登研研讨讨会会信信息息，，后后
续报道跟进续报道跟进。。
战术3.借势对项目炒作
[[炒作原则炒作原则]]
* 将万鹏万鹏··金桥金桥作为万鹏地产投资型地产品牌系列的一部分；
* 在研讨会现场布置万鹏万鹏··金桥金桥的物业展示模板；
* 制作精美展示资料，介绍万鹏地产的经营理念、开发历程以
及投资型地产之可观收益；
* 将万鹏万鹏··金桥金桥作为万鹏地产投资型地产品牌系列的第一盘；
* 将万万鹏鹏··金金桥桥国国际际商商务务酒酒店店作为新闻媒介宣传万鹏地产品
牌的核心推介部分；
战术4.销售展示中心
[[销售展示目标销售展示目标]]
* 充分利用销售中心人流量大等特点，举行模型展，让
人们不得不看，抢先占领市场，迅速提升并扩大万万鹏鹏··
金桥金桥的知名度。
* 销售信息直接击穿市场，准而快地传递楼盘的销售信
息，启动销售并形成社会民众对万鹏万鹏··金桥金桥的关注焦
点。
战术4.销售展示中心
[[销售展示道具销售展示道具]]
.主形象板主形象板 2. 2.规划模板规划模板
3. 3.分户模板分户模板 4. 4.销售资料台销售资料台
5. 5.画架式展板画架式展板 6. 6.洽谈区洽谈区
7. 7.销售人员（意指服务）销售人员（意指服务）
8. 8.看楼直通车看楼直通车 9. 9.户外大型条幅户外大型条幅
战术5.户外动线封锁
户外动线封锁户外动线封锁
一个中心，两个基本点一个中心，两个基本点
.封锁两条交通要道封锁两条交通要道 毛条路路牌毛条路路牌//灯杆灯杆//灯箱广告灯箱广告
人民路路牌人民路路牌//灯杆灯杆//灯箱广告灯箱广告
.封锁人群中心点封锁人群中心点 销售现场展示中心销售现场展示中心
.封锁现场封锁现场 现场围墙现场围墙//条幅条幅
防洪渠沿线路牌防洪渠沿线路牌//灯杆灯杆//灯箱广告灯箱广告
战术6. 新闻炸弹攻击之媒体战术
媒体
选择
版面/时
段选择
行程安排 新 闻 标 题 费用预算
咸阳日
报
2—12版
1/4或
1/2版
待 定
（栅栏式
发布）
如：万鹏地产“超白
金楼盘”—万鹏·金
桥国际商务酒店为何
被全民所关注？
待定
咸
阳
电视
台
20:00—
—21:30
待 定
如：万鹏地产“超白
金楼盘”—万鹏·金
桥国际商务酒店2004
年10月16日10时进行
筹码券！（类似政府
新闻公告）
待定
有线
台
20:00—
—21:30
如：万鹏地产2004年
10月20日10时x地举
办投资型地产研讨会
！
待定
战术6. 新闻炸弹攻击之新闻标题
1. “ 1. “咸阳文化的深深积沉，咸阳人民的殷殷重托咸阳文化的深深积沉，咸阳人民的殷殷重托
咸阳城市代表建筑咸阳城市代表建筑——‘——‘万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店’’今日开始认购今日开始认购
””
2. “ 2. “巨臂劲拥咸阳惊现产权式酒店第一盘，百姓盛赞我市喜建巨臂劲拥咸阳惊现产权式酒店第一盘，百姓盛赞我市喜建‘‘国际商国际商
务酒店务酒店’’
—— ——万鹏万鹏··金桥国际商务酒店项目大型社会调查寻访活动今日金桥国际商务酒店项目大型社会调查寻访活动今日‘‘开开
锅锅’”’”
3. “ 3. “咸阳人民需要什么，我们就建设什么咸阳人民需要什么，我们就建设什么””！！
—— ——来自咸阳财富投资第一线来自咸阳财富投资第一线‘‘万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店’’的热点的热点
追踪报道追踪报道””
4. “ 4. “得意人生，相约万鹏得意人生，相约万鹏··金桥园金桥园””：：2121世纪咸阳人民的消费要求世纪咸阳人民的消费要求
—— ——咸阳首座咸阳首座‘‘四星级国际商务酒店四星级国际商务酒店’’评审会纪实报道评审会纪实报道””
5. 5. 现代生活、完美投资！现代生活、完美投资！
—— ——从我市从我市‘‘万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店’’合法卖楼热驱效应，点评合法卖楼热驱效应，点评
民众投资行为民众投资行为
战术6. 新闻炸弹攻击之新闻标题
6. “6. “咸阳在哪里？到咸阳住在哪里？咸阳的咸阳在哪里？到咸阳住在哪里？咸阳的商务酒店商务酒店在哪里？在哪里？””
77．．““万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店——‘——‘城市财富第一线城市财富第一线’’揭谜！揭秘！揭谜！揭秘！””
88．．““万鹏地产为您做投资指南万鹏地产为您做投资指南” ”
99．．““万鹏地产万鹏地产‘‘投资型房产研讨会投资型房产研讨会’’系列报道之三系列报道之三””
1010．．““市市政政领领导导xxxxxx一一行行再再次次亲亲临临万万鹏鹏··金金桥桥国国际际商商务务酒酒店店视视察察在在建建情情况况并并
给予该项目极高的评价！给予该项目极高的评价！””等等
第二阶段 核心卖点攻击阶段
阶段构成:开盘期、强销期
进攻时间:2004年10月16日—12月底
核心卖点有哪些？
结合点结合点 项目概念项目概念
核心攻击点核心攻击点
* * OPENDAYOPENDAY开盘庆典开盘庆典
* * 新销售中心新销售中心
* * 客房器材展示间客房器材展示间
* * 工地现场实景工地现场实景
对于本项目，对于本项目，开盘开盘就是关键点！就是关键点！开盘开盘就意味着决战！就意味着决战！
开盘准决战前提是什么？
开盘准决战条件开盘准决战条件
* * 销售接待展示中心销售接待展示中心
* * 现场包装现场包装
* * 户外动线封锁户外动线封锁
* * 客房使用器材展示间客房使用器材展示间
* * 物业模板物业模板
如何实现开盘准决战
？
第1打击点：开盘准决战热点
核心点 * 提前10天开战
* 开盘销售信息全面传递
* 媒介整合全面启动
第2打击点：开盘准决战庆典
核心点：* 开盘庆典
* 现场展示中心全面开放
第3打击点：开盘热销
核心点：* 一定要建立万鹏·金桥热销概念
* 媒体组合攻击一定要有击穿市场
万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店开盘准决战
开盘前准决战如何启动市场？
万鹏·金桥国际商务酒店
开盘准决战热点
1.报纸广告：Openday万鹏·金桥国际商务酒店10月16日火爆开盘；
（“咸阳财富第一线”系列报纸广告）
2.电视广告：5秒，“万鹏·金桥国际商务酒店10月16日火爆开盘”；
3.户外路牌：Openday万鹏·金桥国际商务酒店10月16日火爆开盘；
4.中心广场大条幅：Openday万鹏·金桥国际商务酒店10月16日火爆开
盘；
5.现场（毛条路）沿线挂旗、大条幅：万鹏·金桥国际商务酒店10月16
日火爆开盘；
准决战开盘庆典如何作战？
万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店
开盘庆典准决战开盘庆典准决战
1. 1. 开盘庆典仪式开盘庆典仪式
2. 2. 开盘庆典嘉年华表演开盘庆典嘉年华表演
3. 3. 设计大师与您设计大师与您““共划未来共划未来””：规划设计大师现场讲：规划设计大师现场讲
解解
准决战热点如何形成？
万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店
开盘热销概念开盘热销概念
事件目标：一定要形成热销氛围，
一定要让社众知道万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店在热销；
事件方式：连续式报纸、电视广告热销新闻，2周；
事件诉求：第1周，主题：万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店开盘当天
销售N套，制造热销概念；
第2周，主题：万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店热销揭密；
决战市场的条件是什么？
万鹏万鹏··金桥国际商务酒店金桥国际商务酒店之决战条件
销售展示中心全方位开战销售展示中心全方位开战
完善的物业分割方案出现完善的物业分割方案出现
酒店物业管理公司出现酒店物业管理公司出现
项目概念成形项目概念成形
软、硬广告轰炸到位软、硬广告轰炸到位
施工现场火爆在建（开始内装）施工现场火爆在建（开始内装）
决战如何攻击市场？
万鹏万鹏··金桥金桥
市场决战攻击市场决战攻击
第第11攻击线：攻击线：现场实景全面击穿市场
* 路牌、条幅、外卖场图片展、报纸、电视、DM等
第第22攻击线：攻击线： 领袖指标性全面建立
* Openday开放日、嘉年华等现场活动
第第33攻击线：攻击线： 全面提升品牌形象
* 国庆节业主答谢会等
媒体选择及投放计划
一、媒体选择一、媒体选择
主流媒体主流媒体
辅助媒体辅助媒体
TVTV、、DMDM、、户外广告牌户外广告牌
报纸、车体、条幅、挂旗、灯箱报纸、车体、条幅、挂旗、灯箱
各媒体投放计划
媒体类别 数量/投放时间 费用预算
咸阳日报
待 定
待 定
咸阳电视台 待 定
咸阳有线台 待 定
户外广告牌 待 定
灯箱广告 待 定
条幅广告 待 定
挂旗广告 待 定
广播电台 待 定
DM直投 待 定
现场攻击前准备
销讲资料、展示工具组合运用
附一：
VI视觉识别系统
基本设计系统基本设计系统
是视觉识别系统中的核心内容，
是企业对外传达信息、传达视觉形象、增强竞争能力；
对内加强核心领导、增聚员工向心力、建立企业优秀文化的重要工具。
其主要内容包括：其主要内容包括：企业标志、企业色、标准字体以及组合规范等。
应用设计系统应用设计系统
是以基本设计系统为基础的实际应用设计，通过全方位的整体传播系统，
使企业在庞杂的实施应用领域中，始终有依可据有章可循，始终保障楼
盘形象的规范统一。
其主要内容包括：其主要内容包括：企业办公事务用品、环境展示、及企业规范着装等。
第一部分：VI核心
1 1．楼盘标志．楼盘标志LOGOLOGO
2 2．．标准色及标准字标准色及标准字
3 3．标准组合．标准组合
4 4．．VIVI手册手册
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5Clogo%
第二部分：现场包装
1 1．围墙．围墙 2 2．工地路牌．工地路牌 3 3．展示中心导示牌．展示中心导示牌
4 4．展示中心标牌．展示中心标牌 5 5．停车场导示牌．停车场导示牌 6 6．展示中心欢迎标牌．展示中心欢迎标牌
7 7．毛条路挂旗．毛条路挂旗 8 8．路口导示牌．路口导示牌 9 9．看楼直通车．看楼直通车
10 10．楼体招示布．楼体招示布 11 11．楼层进度牌．楼层进度牌
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E5%B7%A5%E5%9C%B0%E5%9B%B4%E5%A2%99%5C%E5%B7%A5%E5%9C%B0%E5%9B%B4%E5%A2%
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E5%94%AE%E6%A5%BC%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%AF%BC%E8%AF%86%E7%89%8C%5C%E8%B7%AF%E7%89%8C%E6%8B%9B%E7%89%8C%E9%A3%8E%E6%A0%
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E8%B7%AF%E7%89%8C%E5%AF%BC%E8%AF%86%5C%E8%B7%AF%E7%89%8C%E5%AF%BC%E8%AF%
第三部分：卖场包装
1. 1.物业模板物业模板 2. 2.形象墙设计形象墙设计 3. 3.实体展板实体展板
4. 4.楼书楼书((商业投资完全手册商业投资完全手册))
5. 5.计价单计价单 6. 7.企业及项目宣传演示片企业及项目宣传演示片
8. 8.价格单页价格单页 9. 9.付款方式清单付款方式清单 10. 10.销售人员工作牌销售人员工作牌
11. 11.销售人员名片销售人员名片 12. 12.资料信封资料信封 13. 13.客户答疑客户答疑100100问问
14. 14.签约台等标牌签约台等标牌 15. 15.办公功能标牌办公功能标牌
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E5%94%AE%E6%A5%BC%E5%91%98%E5%90%8D%E7%89%87%5C%E5%90%8D%E7%89%
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E4%BF%A1%E5%B0%81%E7%AD%89%5C%E5%A4%A7%E5%B0%8F%E4%BF%A1%E5%B0%
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E5%94%AE%E6%A5%BC%E5%91%98%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E7%89%8C%E7%AD%89%5C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E5%90%8A%E5%8D%
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E7%A4%BC%E5%93%81%E7%AC%94%E7%AD%89%5C%E7%AC%94%E3%80%81%E6%89%93%E7%81%AB%E6%9C%
第四部分:酒店客房使用器材展示间形
象包装
1 1．空间氛围布置．空间氛围布置
2 2．展示间欢迎牌．展示间欢迎牌
3 3．器材标牌．器材标牌
4 4．展示空间功能标牌．展示空间功能标牌
..%5C%E6%B1%89%E4%B8%AD%E7%90%86%E6%83%B3%E5%9F%8EVI%5C%E6%88%B7%E5%A4%96%E5%B9%BF%E5%91%8A%E7%B3%BB%E5%88%97%5C%E8%BD%A6%E4%BD%
附二
销售必要条件:
酒店物业规划必须符合国际性商务酒店标准
提供一层物业，销售给用于自用的业主
酒店消费价格制定要优于咸阳其它同级别酒
店
销售政策：
年返租金10%，5年原价回购。10年原价加20%回购
业主每年有24天免费住房日，附赠业主VIP金
卡一张，可永久在酒店内（包括商务配套）任意消费，
同时享有VIP折扣。
聆
聽
謝 謝
The end
！
