关于南湖公寓策划代理的有关问题的说明
北京金色空间房地产经纪有限公司
一、确定本案的市场定位区间，并提出明确的产品定位标准和价格定位标准。作出上述判断的依据何在？
市场定位区间：从规划总平面上，根据产品差别化策略进行市场定位区间划分。
其中：
南区A座塔楼为作为星级酒店进行经营。
南区其它塔楼与板楼为作为酒店式服务公寓(Service apartment)。
北区板楼作为高档公寓，因其开工时间相对南区滞后；若南区酒店式服务公寓市场表现良好，则将北区亦作为酒店式服务公寓。
价格区间：7500—8500元／㎡。
产品定位标准：中高档酒店式服务公寓。
依据：
酒店式服务公寓较之中高档公寓多的是服务和附加价值，作为酒店式服务公寓才能使本案的售价较近程地段内的竞争项目为高。
望京地区目前缺少星级酒店，望京地区作为规划100万人口的卫星城，对酒店的需求是必然的，兼之以星级酒店提升整个物业的档次。
申奥成功、WTO、望京新兴产业区划入中关村科技园区、中央美院的涉外氛围、第四使馆区等因素将为本案的档次提升提供宏观经济支持力。
本区域作为CBD、酒仙桥、燕莎商圈的辐射区，本身具有商务涉外的基础。
二、本项目的竞争性分析。
目前存在的项目：银枫别墅、星城国际、凤凰城、国际港、华鼎世家、慧谷·根源、亚运新新家园、酒仙公寓、和乔丽晶公寓、亮马水晶、亮马名居等。
潜在的项目：燕莎商圈涉外公寓最为集中，占70%。开发用地十分紧张，接近饱和。朝阳区今年至明年的25个高档公寓项目，只有5－6家位于燕莎地区。北四环姜庄湖地区，已有可能产生新项目。
市场空间：
市场稀缺性。
酒店式服务公寓的内涵体现。
三、依据所提出的产品定位标准，对本项目的销售风险进行评估。
产品设计的先进性。
营销策划方案的贯彻性。
国民经济的可变性。
四、结合本项目兼具出租和销售的特点，户型面积指标应如何确定。
南区：考虑将南区定位为酒店式服务公寓，可能会有出租客户，建议多配置一居室和二居室并设计多种两居室户型。
户型面积指标表
户型 一居室 二居室 三居室
面积（㎡） 70—80 110—130 130—150
户室比 30％ 60％ 10％
北区：考虑将北区定位高档公寓，主要用于出售，建议设计多种三居室户型。
户型面积指标表
户型 一居室 二居室 三居室 四居室
面积（㎡） 60—70 130—150 160—180 190—210
户室比 10％ 15％ 60％ 5％
五、根据产品定位标准，塑造本项目形象的具体措施。
广告
公关活动
社会公益活动
利用新闻媒体推广
六、提出针对本项目的2—3个销售案名，并阐述其含义。
香谢·仕家
含义：因园林设计建议引入法国主题，以巴黎著名的香榭里大街代表法国的艺术文化，“仕家”+体现客户群体的文化修养及尊贵地位。
云朗名居
含义：邻近绿色公园,空气清新,天高云薄,令人心旷神怡,此处的居所堪称名贵高雅,让人融入自然的怀抱.
天地荣庭
含义：世间天地为大,寓示南湖公寓规模宏大,好似天地的庭堂,是房地产开发的大手笔,为社会名流打造荣贵的家居.
七、销售前期需要采取哪些准备工作，预计投入多少费用。
产品标准定位
客户群体定位
规划设计公司招标
物业管理公司招标
园林设计公司招标
建筑设计公司招标
建筑立面设计招标
八、预测本项目广告宣传费用的比例。
市场总价值的3％左右为宜。
九、详细例举双方合作方式和服务内容，并提出代理费用的标准。
合作方式：项目前期定位
服务内容：
产品标准定位
客户群体定位
取费标准:人民币贰拾万元
合作方式：营销策划
服务内容：
价格定位
销售目标体系
入市时机与姿态
确定销售方式
公关计划
推广成本预算
干扰因素分析
推广执行监控
形象包装
样板间设计要求
取费标准:人民币贰拾万元
合作方式： 独家代理
服务内容：由金色空间组建营销队伍，全面负责销售推广工作，项目的广告推广费用由开发商提供。
代理费用标准：代理佣金按销售额的％提取。
合作方式：联合销售
服务内容： 由开发商与金色空间共同组建联合销售体，共同负责项目的营销工作，由开发商提供广告宣传费用。
代理费用标准：金色空间按联合销售体成交额的％提取佣金。
十、本项目租售房屋的比例，并提出我公司的销售计划和销售周期，如果未能完成销售计划的处理意见。
销售周期：一年
销售计划：
销售阶段 销售率
南区 北区
内部认购
1个月 10% 10%
开盘期
1个月 10% 10%
强销期
3个月 20% 30%
延续期
2个月 5% 5%
二次强销期
3个月 20% 20%
延续期
2个月 5% 5%
合计 70% 80%
南区租售比例：
出售 70％ 出租 30％
北区租售比例：
出售 80％ 出租 20％
十一、双方公司合作的意见和要求？
建议合作步骤及合作内容如下：
第一，进行项目前期定位工作。
第二，针对本案特点制定项目营销策划方案。
第三，组织实施营销策划方案，独家代理销售。
十二、加快销售资金回收速度的具体措施。
前期准备
销售创新
规范管理
十三、对本项目的意见和建议。
给我们一份信任,
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谢谢大家!!!
