北京房地产二级开发流程.ppt

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返回 北京市房地产二级开发 流程简介 返回基本节点图 取得国有土 地使用权 立项审批 规划审批 开工审批 预售审批 其它审批 节能审批 项目核准 建设用地规 划许可证 修建性详细 规划方案 建设工程规 划许可证 施工监理单位 招投标备案 安全监督备案 面积测绘 并备案 地名核准 人防审批 消防审批 施工许可证 预售证 交通审批 竣工验收 规委 竣工验收 权属登记 勘察设计 招投标 质量监督注册 人防规划 意见书 人防初设审批 人防施工 图审批 园林审批 面积实测 初始登记 销售机构 注册备案 建委 竣工备案 流程关系图 Ø  此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得 Ø  经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点 Ø  此节点未含大、小市政的节点内容 返回取得土地使用权的注意事项 1. 市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划      指标，各地块之间有市政路分割 2.  市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地 的      具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同 参考规定： 返回取得土地使用权的注意事项 注意事项：  公司在实施的土地一级开发项目   划分入市土地的规模   设计土地入市的顺序   选择土地入市的时机   控制土地入市的节奏 返回取得土地使用权的注意事项 注意事项： 非公司实施的土地一级开发项目   选择投标主体、成立项目公司   结合政策规定确定土地分块方案，搭建      项目操作平台 返回节能审批流程 编写节能专篇 基本流程及所需时间 环资处受理 向区发改委申报 编写申请报告 节能中心审核 第三方审核 其它处室意见 取得审批 向市发改委申报 3 至 7 个 工 作 日 1个工作日 2至4个工作日 1 个 工 作 日 1个工作日 3至5个工作日 5至7个工作日 3至5个工作日 1个工作日 注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。         受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）         因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日 环资处批办 3至5个工作日 返回节能审批 主要审查内容:  项目用能总量及能源结构是否合理  实施项目是否符合国家、地方和行业节能设     计规范及标准  项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和     设备   国家规定的其他条件和标准 返回节能审批 受约束节点: 制约节点:    制约项目申请报告的报批       项目设计方案是否足够深化，提供的设备       资料、图纸等数据是否完善合理    项目节能专篇编制得是否完备、符合规定    项目申请报告是否及时有效 返回项目核准 基本流程及所需时间 投资处受理向区发改委申报 编写申请报告 取得能评批复 签订出让合同 取得审批向市发改委申报 2至4个工作日 注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个 工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。 征求意见期间，工作日停止计算 3至7个工作日 征求市规委意见 会签市建委 市规委建管处根据项 目情况反馈意见，如 需重新核发规划意见 书，则需要重新审核 市建委根据项目 情况反馈意见 1 个 工 作 日 1个工作日 1个工作日 2 至 5 个 工 作 日 1 个 工 作 日 1 个 工 作 日 2 至 45 个 工 作 日 返回项目核准 主要审查内容     符合国家有关法律法规和外商投资产业政策     符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划        和产业结构调整政策的要求     符合公共利益和国家反垄断的有关规定     符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政        策的要求     符合国家规定的技术、工艺标准的要求     符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定 返回项目核准 受约束节点 制约节点    节能专篇批复    项目申请报告的编制以及是否合格有效     土地出让合同    勘察设计招投标的申报   年度计划任务的申报    返回建设用地规划许可证 用地钉桩成果 基本流程及所需时间 综合科受理 向区规划委申报土地出让合同 规划科审查 副局长审查 局长决定 核发用地证 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。  项目地名核准 1个工作日 返回建设用地规划许可证 主要审查内容     实体审查         ►  确定建设用地的性质         ►  确定建设用地及代征城市公共用地范围和面 积         ► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容     形式审查         ►  所有申报材料是否符合要求 返回建设用地规划许可证 受约束节点 制约节点    国有土使用权出让合同的签署    建设用地及代征地的钉桩成果    规划意见书    项目地名核准批复    建设工程规划许可证    施工许可证    预售许可证及国有土使用证 返回勘察设计招投标 项目核准批复 基本流程及所需时间 勘察设计招 投标管理处 确定勘察 设计单位 中标通知书 1个工作日 注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。  规划意见书 1个工作日 招标立案登记 资格预审 招标文件审核 招投标备案 1个工作日 3至15个工作日 3至10个工作日 1至3个工作日 返回勘察设计招投标 主要审查内容     勘察及设计单位资格审查及委托代理机构        的资格审查     对方案的技术指标进行审查     程序审查 返回勘察设计招投标 受约束节点 制约节点     项目立项批复     规划意见书    修建性详细规划方案的申报    建设工程规划许可证 返回修建性详细规划方案 勘察设计招投 标审查 基本流程及所需时间 综合处受理 向市（区）规 划委申报 规划意见书 建管处审查 副处长审查 处长决定 方案审定 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。  技术图纸 1个工作日 其它资料 返回修建性详细规划方案 主要审查内容     实体审查         ►  审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、             容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否             满足城市控制性规划及相关规定的要求         ►  审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求         ►  历史文化保护规划的相关要求         ► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容     形式审查         ►  所有申报材料是否符合要求 返回修建性详细规划方案 受约束节点 制约节点    规划意见书    勘察设计招投标    建设工程规划许可证    人防规划意见书    涉及交通、园林的方案 返回规划方案示例 返回建设工程规划许可证 规划意见书 基本流程及所需时间 综合科受理 向区规划委申报 修建性详规 规划科审查 副局长审查 局长决定 核发规划证 1个工作日 1个工作日 5至25个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。  图纸资料 1个工作日 工程档案登 记表 勘察设计招 投标文件 项目地名核准 返回建设工程规划许可证 主要审查内容    实体审查      ►  已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸          是否符合修建性详细规划或已审查通过的设          计方案。      ►  前款规定项目以外的建设项目：         ①  申报图纸的用地范围与规划确定的范围是               否一致   返回建设工程规划许可证 主要审查内容 ② 建设项目的性质符合城市规划的要求 ③ 容积率符合城市规划的要求 ④ 建筑高度符合城市规划的要求 ⑤ 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 ⑥ 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的      要求   返回建设工程规划许可证 主要审查内容 ⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技      术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求 ⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京      市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》      的规定 ⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、      规章和城市规划技术标准的要求 返回建设工程规划许可证 主要审查内容 ⑩ 已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施      ►  其它法律、法规、规章中要求审查的内容。     形式审查      ►  所有申报材料是否符合要求 返回建设工程规划许可证 受约束节点    规划意见书及其中的要求    修建性详细规划方案及其中的要求    工程档案登记资料    勘察设计招投标审查通知书    项目的地名核准批复    技术图纸 返回建设工程规划许可证 制约节点    工程施工许可证     工程建筑面积预测量     预售许可证     房屋权属初始登记 返回项目地名核准 基本流程及所需时间 综合处受理 向市规 划委申报 规划意见书 地名办审查 副处长审查 处长决定 地名核准 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。  技术图纸 1个工作日 其它资料 返回项目地名核准 主要审查内容   申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定      形式   以上文件图纸均按A4规格折叠装订   符合各类城市规划   保证全市范围内无重名，并避免同音   符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与      国家地名标准一致   用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要      求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字 返回项目地名核准 主要审查内容   无损国家主权及领土完整，不使用外国地名     （包括别称、谐音等）   符合社会主义精神文明   无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数      民族聚居区地名符合民族政策   符合北京地名文化传统   符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好找      好记”的北京地名命名总原则   非纪念地地名原则上不含人名 返回 项目地名核准 主要审查内容   非纪念地地名原则上不含人名   市政设施名称中不含企事业单位名称   申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确   通名使用准确，与地域功能、建设规模相符   申请材料中所用地名（所在政区、四至等）       全部为标准地名   使用行业专用语词，需有行业主管部门同意      使用的函件 返回项目地名核准 主要审查内容   合作项目需提交合作方同意申请名称的有效      文件   住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全      体业主同意更名的意见（未建、未出租、未      出售的，要提供书面说明）   公安部门对原有地名变更或撤销没有异议   地名命名或更名方案必须公示，征求公众对       公示方案的意见，并根据公众意见提出修或      确定地名命名、更名方案，按程序报请批准  返回项目地名核准 受约束节点 制约节点    规划意见书    相关技术文件    建设工程规划许可证    预售许可证    楼门牌号    权属登记 返回施工监理单位招投标备案 招标文件编制 （含清单） 内部招标流程及所需时间 确定候选单位 注：内部确定候选单位约需7至15天。  7天 发放招标文件 提问及答疑 开标 1天 4天 评标 1天 返回施工监理单位招投标备案 招标文件发放 外部招标流程及所需时间 签订合同并备案 注：外部确定中标单位约需45天。  1—3天 标底编制 提供拟派 专家资料 开标 15天 1个工作日 书面报告备案 选定专家 并备案 评标 中标及结 果备案 1至3个工作日 1个工作日 1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日 返回施工监理单位招投标备案 审查内容    程序审查    招投标范围与建设方案的一致性    招投标内容审查              返回施工监理单位招投标备案 受约束节点 制约节点    立项    建设工程规划许可证          安全监督备案    质量监督注册    施工合同及监理合同    相关费用的缴纳 返回质量监督注册 中标通知 书及合同 基本流程及所需时间 质量监督站北京市、区建委 施工图纸审 查通知书 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。  1个工作日 返回质量监督注册 主要审查内容     施工单位、监理单位执行质量管理有关强制        性标准及要求     质量监督人员的资质审查     工程建设应当严格执行国家有关质量管理的        基本程序     定期进行取样检测并报告 返回质量监督注册 受约束节点 制约节点    施工单位招标程序及中标通知书    施工及监理合同    施工图纸审查文件    建设工程规划许可证    施工许可证 返回施工安全监督备案 中标通知 书及合同 基本流程及所需时间 施工管理处 受理、审核 并备案 北京市、区建委 社会保险登记 及缴费凭证 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注：建委审查备案时间为5个工作日。  1个工作日 返回施工安全监督备案 主要审查内容     安全设施、保障措施、安全预案、应急预案        及执行建设工程有关的强制性标准     工程特种设施的安全保障措施     施工企业资质审查及相关人员的资质审查     食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境        保护措施等 返回施工安全监督备案 受约束节点 制约节点    施工单位招标程序及中标通知书    建设工程规划许可证    建设用地规划许可证    项目社会保险登记手续    施工许可证 返回施工许可证 建设用地规划 许可证 基本流程及所需时间 开发办受理 向市、区建 委申报 建设工程规划 许可证 两项基金 副职审查 核发许可证1个工作日 1个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。  技术图纸及 审查通知书 人防施工图 审查备案 银行资金证明 安全监督备案 领导决定 质量监督注册 1至2个工作日 1个工作日 返回施工许可证 受约束节点    建设工程规划许可证    建设用地规划许可证    人防初步设计审查意见    安全及质量监督手续    施工及监理单位招投标    树木移伐审查    施工场地占道审批    节能及专项基金缴纳等 返回施工许可证 制约节点    工程开工    预售许可证 返回房屋面积预售测量及备案 基本流程及所需时间 面积成果报告测量单位 成果汇交回执 1个工作日 注： 测绘所审查备案时间为10个工作日 (遇如成果修改，不计算时间)。  建设单位 测绘所 审查成果数据上传 3至20天 10 个 工 作 日 1至3个工作日1至3个工作日 返回房屋面积预售测量备案 备案主要审查内容    测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度    房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的       一致程度    分摊的面积的计算与分摊部位是否合理    交叉分摊的计算是否合理    其它审核 返回房屋面积预售测量备案 受约束节点 制约节点    施工图审查通知书    建设工程规划许可证    人防审查意见    项目地名核准批复和土地出让合同    预售许可证 返回预售许可证 国有土地 使用证 基本流程及所需时间 市场处受理 向市建 委申报 国有土地使用 权出让合同 复审 副处长审核 核发许可证 1个工作日 1至5个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：市建委审查决定时间为10个工作日。  地价款缴 纳核实函 1个工作日 建设工程施 工许可证 银行资金证明 施工合同 领导批准 测绘成果 汇交回执 网上数据审核 1至2个工作日 1个工作日 返回预售许可证 主要审查内容    规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工       许可证等相关数据的一致程度    出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一       致程度    出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证       的一致程度    网上上传数据的正确程度    建设资金的到位程度 返回预售许可证 受约束节点 制约节点    国有土使用权出让合同及国有土地使用证    建设工程规划许可证    项目地名核准批复    施工许可证等    房屋预售    销售机构备案 返回销售机构注册备案 预售许可证 基本流程及所需时间 市场处北京市建委 销售机构资料 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注：建委注册备案时间为5个工作日。  1至2个工作日 代理合同 返回销售机构注册备案及变更 主要审查内容   销售机构资质审查   销售内容与预售范围的一致程度    备案 制约节点    房屋签约 返回销售机构注册备案及变更 以下情况需要变更注册   销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生      变更   开发企业与销售代理机构的委托事项中止   项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托      销售代理机构销售商品房   销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表      人等发生变更 返回人防规划意见书 规划方案审定 基本流程及所需时间 工程处受理 北京市民防局 规划意见书 规划意见 1个工作日 3至7个工作日 注：民防局审查时间为10个工作日。  1个工作日 相关图纸 审查 区民防局联审 1个工作日 2个工作日 返回人防规划意见书 主要审查内容    人防规划布局、人防面积及功能是否满       足要求    人防专业队的设置及布局    防空报警装置的设置等  返回人防规划意见书 受约束节点 制约节点   规划方案审定   规划意见书   相关技术图纸及面积计算表       人防初步设计     返回人防方案示例 返回人防初步设计图审查 基本流程及所需时间 注：民防局审图中心审查时间为10个工作日，（如遇修改， 则工作日停止计算）。  人防规划意见 审图中心审查北京市民防局 规划方案 人防工程设计审 核批准通知单 1个工作日 1至3个工作日 人防工程初步设 计审查意见书 3 至 7 个 工 作 日 返回人防初步设计图审查 主要审查内容  人防面积审核   人防结构审核   人防设施审核   技术标准审核   人防通道及出入口审核  返回人防初步设计图审查 受约束节点 制约节点    规划方案审定   人防规划意见书   人防施工图设计   建设工程规划许可证  返回人防施工设计图审查 基本流程及所需时间 注：民防局审图中心审查时间为10个工作日（如遇修 改，则工作日停止计算）。  人防初设审核 批准通知书 审图中心审查北京市民防局 人防初步设计 审核意见书 人防工程施工 图备案通知单 1个工作日 1至3个工作日 人防工程施工图 设计审查意见书 3 至 7 个 工 作 日 返回人防施工设计图审查 主要审查内容   初设要求修改的内容   人防结构、人防设施审核   技术标准审核  返回人防施工设计图审查 受约束节点 制约节点   人防初步设计审核意见   人防初步设计审核批准通知单   施工许可证   预售许可证  返回建筑设计防火审核 基本流程及所需时间 注：消防局审查时间为8或16个工作日。  设计图纸 建审处审查北京市消防局 规划方案 消防审核意见 通知书 1个工作日 3至10个工作日 返回建筑设计防火审核 主要审查内容   总平面布局和平面布置中涉及消防安全的      防火间距、消防车道、消防水源等   建筑的火灾危险性类别和耐火等级   建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏      散和消防电梯   消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和      风、空调系统的防火设计 返回建筑设计防火审核 主要审查内容   消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广      播和疏散指示标志   火灾自动报警系统和消防控制；   建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；   有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国       家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容  返回建筑设计防火审核 受约束节点   经审定的规划方案    制约节点   施工图设计    返回交通组织审核 基本流程及所需时间 注：交管局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作 日停止计算）。  交通影响 分析报告 秩序处审查北京市交管局 规划方案 项目交通规 划审查意见函 1个工作日 3至7个工作日 返回交通组织审核 主要审查内容   项目内部交通组织方案及流线   项目与外部交通组织的衔接   大门的设置   地上、地下机动与非机动车位的设置及配      比等 返回交通组织审核 受约束节点 制约节点   施工图设计      规划方案   交通影响分析  返回交通方案示例 返回绿化方案审核 基本流程及所需时间 注：园林局局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日 停止计算）。  绿化方案及 相关资料 建设处审查北京市园林局 规划方案 园林方案审 查意见函 1个工作日 3至7个工作日 返回绿化方案审核 主要审查内容   绿地率及绿化布局   集中绿地面积与人均绿地面积   地下空间的覆土绿化    古树名木的保护要求 返回绿化方案审核 受束节点 制约节点   规划方案   技术图纸    施工图设计    景观设计  返回绿化方案示例 返回规委竣工验收 竣工技术资料 基本流程及所需时间 执法队受理 向区规 委申报 面积测量成果 现场验收 副局长审核 核发验收结果 1个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 注：规委的竣工验收时间为15个工作日。  楼座测量成果 1个工作日 用地规划证 工程规划证 局长决定 资料审核 1至2个工作日 1个工作日 返回规划竣工验收 主要审查内容    建设项目是否已达到交付使用条件    建设项目与审批的内容是否一致    对建设内容不一致的处理措施    返回规划竣工验收 受约束节点 制约节点    竣工资料    现场条件    面积及控制测量成果       建委的竣工备案 返回建委竣工备案 规委竣工验收 合格通知书 基本流程及所需时间 工程质量管理 处受理 向市、区建委申报 消防竣工验收 合格通知书 现场验收 主管领导审核 核发竣工备案表 1个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注：建委的竣工验收备案时间为10个工作日。  人防工程竣工验 收合格通知书 1个工作日 其它竣工资料 档案移交证明 主任决定 资料审核 1至2个工作日 1个工作日 返回建委竣工备案 主要审查内容    申报材料是否齐全有效    建设项目是否已达到交付使用条件    建设项目与审批的内容是否一致    工程质量产否达标等    返回建委竣工备案 受约束节点     竣工资料     档案移交     消防验收合格通知     人防验收合格通知     规划验收合格通知  返回建委竣工备案 制约节点    楼房交付    实测面积备案    大产权证 返回 基本流程及所需时间 面积成果报告测量单位 成果汇交回执 1个工作日 注： 测绘所审查备案时间为10个工作日 (遇如成果修改，不计算时间)。  建设单位 测绘所 审查成果数据上传 3至20天 7 个 工 作 日 1至3个工作日1至3个工作日 房屋实际面积测量及成果备案 返回 主要审查内容    技术资料是否齐全    楼号及面积数据    实测数据与预测数据及分摊的部位是否发       生变化    建设项目与审批的内容是否一致    房屋实际面积测量及成果备案 返回 受约束节点 制约节点    建委的竣工备案资料    项目地名的批复文件    人防工程的建设批准文件       楼房交付    大产权证 房屋实际面积测量及成果备案 返回房屋权属初始登记 经备案的房屋 面积测量成果 基本流程及所需时间 权属管理 部门受理 向市、区建委申报 房地图及表 现场踏勘 主管领导审核 核发房屋产权证 1个工作日 1至15个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 注：建委的竣工验收备案时间为22个工作日。  房屋竣工验收 合格资料 1个工作日 其它竣工资料 竣工项目地 价核实资料 领导核准 资料审核 1至2个工作日 1个工作日 返回 主要审查内容    资料审核    房屋面积、户型、套数    实测数据与预测数据    权属的主体审核    房屋权属初始登记 返回 受约束节点    房屋面积竣工备案    竣工出让面积地价款核实    房屋竣工验收资料    楼门牌号及房号 房屋权属初始登记 返回 制约节点    小业主产权证    抵押登记等 房屋权属初始登记 返回 建 设 单 位 招拍挂 方式取 得土地 使用权 流程关系图 勘察设计招 投标备案 申报节 能审查 编写项目 申请报告 编写节 能专篇 申报项 目核准 建设用地规 划许可证 设计单位 方案深化 规划方 案审定 国有土地使 用证 人防规划 方案设计 人防规划 意见书 调整土地 出让合同 年度计划 任务调整 工程规划 许可证 人防初步 设计审查 园林规 划方案 交通规 划方案 建筑防 火审查 施工单位 招投标 监理单位 招投标 安全监督 备案 质量监督 注册 施工许 可证 预售许 可证 面积预测面积实测 楼 房 交 付 消防验收 人防验收 规划验收 建委备案 权属登记 实测备案 人防施工 图审查 返回 —谢谢—