长沙中信新城文化广场
项目营销策划报告
谨呈：湖南省中信控股有限公司
世联地产
1
前提。
本次报告营销思路形成必须明确2
个前提。
前提1：市场环境
前提2：项目现状
1、销售量表现：11月第二周
长沙市商品住宅期房共成交34
．91万平方米，较之前一周减
少1．49万平方米，成交量为
3009套，较之前一周减少341
套
2、销售价格表现：成交均价
为3912元/平方米
建筑类型 项目名称 主力产品 11月前销售情况 11月后销售情况
小高层/高层
阳光100 60-160 推出二期350套，当天销售了70%,均价3500
三期开盘，推出190套，当天销售
50%，均价5000
鑫远湘府华城 89-160 首次开盘,推出北3、4号栋300套,当天销售了80%,均价4500
推出二期北300套，当天销售50%
，均价5000
新城新世界 2、3房
90-120
—— 11月份开始销售,推出391套，当天销售
60%,均价5200
长沙奥园 2房117，3房138-
156，4房156-200 ——
开盘，当天销售率为65%，价格在
4900-6200
别墅
御邦项目 198-221 10月初推出首批联排150套，当天销售80%.均价4800
推出108套叠加,当天销售50%，均
价4200
湘江1号
独栋505-540双拼
332-352叠加250-
326
——
首推52套别墅(独立15套,双拼17套,
叠加20套),当天销售58%;均价独立
13000 双拼9000 叠加6000.
金融政策影响出现：11月中下旬起新盘销售减
半，市场均价松动，但明星大盘价格依旧坚挺市场环境1
受金融政策影响，客户信心减弱，观望情绪加重——2008长沙政
策波及影响仍然存在。
仍有近半客户依旧看好市场：刚性自住需求&保值投资客
市场观察：长沙奥园、绿城桂花城等这些兼具知名开发商品牌、展示/产品品质市场
口碑好、大盘升值前景的项目开盘销售情况依旧不错，受新政影响小——这说明客户购买
力没有问题，项目的“真实价值”与对项目的“信心”是决定购买与否的关键因素.
据调查，有
54%客户购房
需求受到新政
策影响，投资
者/自住客户影
响程度近似
2007年供应后延：长沙市全年商品房施工面积约3100万㎡，累计批准预售937万㎡，同比
增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长
29%和59%。
2007年上半年，长沙市商品房供求比例为：1，出现严重的供不应求现象 。2007年长
沙商品房销售量同比增长%。90㎡以下中小户型供应占比为%，销售占比为
%，比去年同期分别增长了、个百分点。
2008长沙放量供应1200-1500万，政策保障房将大量入市，增大
市场压力。
2008年，经世联排查未来长沙的市场整体放量在1200万-1500万。其中，中低价位、中小
套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上
2008年，长沙市区经济适用房建设总量控制在100万㎡左右；由政府通过划拨方式供应
1200亩土地用于保障性住房建设，其中经济适用住房建设用地1100亩，廉租住房建设用
地100亩。
市场角度——
前提1：2008年长沙市场仍存有压力
2007：
金融年
2008：
供应年
二线城市的政策滞后效应
供应结构调整/土地清查
等系列不明朗因素
1号地
3号地
4号地
08年以3号地块起势，1、4号地块相
继入市销售，各销售期搭接紧密项目视角2
地块 建面 推售
产品
预计推售
时间
3号地块 32万 商业+
高层
08年4月
1号地块 万 商业+
高层
08年7月底
4号地块 万 别墅 08年8-9月间
4号地块下半年入市为别墅产品，因此项目
重点在1号地块与3号地块的营销搭接问题
08年6月 08年9月 08年12月08年5月08年4月
4月初3号地高层产品上市/万平米
8-9月4号地别墅产品入市
08年3月
7月底1号地高层产品上市/万平米
1、3号地块主力产品近似，在客户的消化上存在一
定的竞争性和储客的分流性
面积区间（m2） 产品类型 套数 面积比 推售时间
一号地
块
（
3平米）
40-45 单房 337 %
2008年7月底入市
共推售1974套
45-55 一房 504 %
55-70 二房 35 %
70-80 二房 200 %
80-85 二房 698 %
84-87 二房 218 %
>90 >三房（复式） 44 %
三号地
块
（
平米）
世联地产策划关键
营销关键：
东邻城市主干道芙蓉北路约200米，南距
离三一大道约500米，交通非常便利，离
湘江约1000米，离浏阳河约700米，高
层可远揽湘江与浏阳河交汇之辽阔，望
岳麓山之层林尽染。位于长沙市地王新
河三角洲范围，未来发展前景不可限量。
主打广告语：
新河三角洲,中国地王拍卖成功,湘江北尚
升值无限。
市场反映：
二期产品售完，三期开盘销售良好，价格在
5300元/平米，目前正在热销中。
高端住宅物业
城市:长沙
物业名称:湘江北尚
所在片区：城北
服务客户: 建发
均价水平:
高层：5300元/平米
湘江北尚
世联地产策划关键
项目介绍：
项目四大优势：一是地段不可复制-------
离城近近，静静离尘，二是环境不可复
制-------同时拥有江、湖、山园四大景观，
三是人文不可复制-------望月公园，岳麓
书院千年的文化底蕴，四是品质不可复
制-------从规划设计、产品、配套等（星
城首家引进室外手扶电梯的小区、私家
网球场）。
市场反映：
目前高层产品售价在5500元/平米
高端住宅物业
城市:长沙
物业名称:西山汇景
所在片区：市府板块
服务客户:建发
项目规模：124841㎡
项目性质:叠加别墅、花园洋房、
阔景高层
西山汇景
世联地产策划关键
项目介绍：
项目享有长沙唯一沿水“两带”——湘
江风光带和捞刀河风光带的独特自然景
观。项目独创了前花园后亲水平台特色。
极力塑造生态水景及人文环境，融入湖
湘文化的浓厚底蕴和江南水乡的独特品
质。
市场反映：
目前项目处在前期操作中，未开盘。
高端住宅物业
城市:长沙
物业名称:湘江御景
所在片区：城北
服务客户:长沙水利投资
项目规模：421638㎡
项目性质: 休闲、度假、居住
湘江御景
城市 高端住宅项目
东莞 世纪城/加州阳光
北京 西山美庐/麦卡伦地/融
泽府
广州 依云小镇
上海 佘山银湖别墅/水岸蓝桥
惠州 群星东方威尼斯
杭州
上海
广州
北京
东莞
惠州
深圳
世联优势1
豪宅专家
世联中国豪宅专家：世联进入各区域市场大多以豪
宅项目作为切入，均能取得极大的成功。世联在豪
宅领域有些独到之处
长沙
让更多的人享受真正的地产服务
世联地产
2008 2 27
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