典权制度比较研究
「关键词」物权、用益物权、典
典权为中国的固有传统制度， 目前 世界各国仅有韩国及中国 台湾 两个地区明文规
定加以保护：中国台湾地区典权系沿用民国时代 1930年颁布之民法物权篇第八章第 911
条至第 927条之专章相关规定（注：1949年后，因中央人民政府明令废除民国时期的六
法，使得中国内地典权再次成为习惯法制度。），系统规范相关内容并明确规定典权之法
律性质为用益物权，从概念上划清了典权与不动产质权的区别（注：原大清民律草案系由
日本学者志田钾大郎及松冈义正起草，误认中国典权为日本民法之不动产质权，故仅规定
不动产质权，而无典权；民律第二次草案系由黄右昌起草，于不动产质权外，另设典权，
以补缺漏；民国时代民法，则删除不动产质权，仅留典权制度。参照杨与龄：《论典权制
度之存废》，梁慧星主编《民商法论丛》第 12卷，法律出版社 1994年版，第 299页以
下。）；韩国典权（原文为传贳权）则源自过去汉城地区之房屋租赁习惯（注：韩国典权
的法律渊源来自于近代汉城地区房屋租赁的民间习惯，此租赁习惯的来源虽已无从考证，
但在十九世纪以后的一些 文献 中都有关于典权的记载。近代以来，由于日本长期对韩国
的占领以及韩国国内连绵战争，人口不断迁移，使得该房屋租赁习惯扩展到全国，逐步与
韩国的社会生活相融合，成为韩国人民居住制度的重要形式之一。），于 1958年制定民
法典时，特设第 303条至第 319条典权相关规定，并于 1984年另增修第 303条、第 312
条、第 312之 2条等规定，（注：本文关于韩国典权规定之中译本均参照杨与龄：《论典
权制度之存废》，梁慧星主编《民商法论丛》第 12卷，法律出版社，1994年版，第 307
页至第 310页之全部条文。）乃韩国立法者为保护利用他人不动产之 经济 上弱者，将原
房屋租赁习惯规定为物权[1]，而与 现代 民法租赁权（债权）物权化之趋势相符。而今
鉴于中国内地民法典正如火如荼热烈研讨及编纂中，典权制度性质为何及存续与否，一直
为中国内地学者们争议之热点，虽从 1999年 10月中国社会 科学 院提出《中国物权法草
案建议稿》起，至 2001年法制工作委员会物权法征求意见稿止之数个物权法草案版本均
建议规定典权及其法律性质为用益物权[2—p158-196]，足见中国内地学者就典权 问题
已达成一定共识。然从比较法角度，考察上述中国台湾地区及韩国典权适用现况，趋向式
微或是朝向另一型态 发展 ，使得该制度存在根据或多或少产生质疑，在中国内地民法典
尚未完成立法程序正式出台前，笔者试着以中国内地典权（注：中国内地典权则以中国社
会科学院提出《中国物权法草案建议稿》为比较之版本，至于王利明教授所提《中国物权
法草案建议稿》版本，两者关于典权规定内容并无太大差异，仅王教授就典权之标的范围
限于建筑物，不包含基地使用权；以及典权最高期限为三十年及绝卖条例限制，而与中国
社会科学院版本典权最高期限为二十年及无绝卖条例限制不同。）、中国台湾地区典权、
韩国典权三者比较为主干，深入剖析典权的意义、法律性质、取得、期限，效力、消灭、
社会功能及现状，藉以完善及健全典权制度的法理基础，重新思索典权制度建立之合理性
及其未来发展方向
一、典权的意
关于典权，韩国民法 1984年第 303条第 1款增修条文明文定义：典权人支付典价，
占有他人之不动产，依该不动产之用法有使用、收益，并对该不动产变卖所得价金，有受
典价优先清偿之权。除此物权性之典权外，韩国汉城大学权威民法学者郭润直教授依据韩
国现实社会生活典权适用现况，另提出具有债权性质典权之法律概念，即典权之类型形式
上分为物权性典权和债权性典权两类[3—p346].其产生原因主要在于韩国现行《民法典》
关于物权变动采用债权形式主义，即无物权行为独立性与无因性的问题，债权合同成为物
权变动的基本动力，登记或交付则为物权变动之生效要件，学说称为物权变动之登记或交
付的生效要件主义[4—p149]，加上韩国不动产登记法采用登记共同申请主义（注：韩国
不动产登记法第 27条第 1款。），因此典权人非出典人的协助，典权无法生效；对于登
记没有强行规定，因此一般出典人不愿意协助典权人登记，加上登记程序复杂，还得支付
手续费，而且一旦经过登记后，法律保障典权人的一定处分权，即典物的转典、出租、提
供担保、继承权、对抗第三人之效力、拍卖请求权及优先受偿权等，从而使出典人的行使
财产权受到一定的限制；对出典人来说，既然占有经济上的优势， 自然 利用该地位来回
避登记，因此未登记的典权人众多，由于典权未登记不能受法律上的保护，典权人居住生
活不稳定，故韩国政府于 1983年修改《住宅赁贷借保护法》时，特别规定将未登记的典
权即债权性典权准用该项法律。如此，韩国的典权法律明文规定有两种，关于城市地区房
屋租赁，大多利用债权性典权；物权性典权（排除农耕地，因韩国民法第 303条第 2款禁
止农耕地为典权的标的）只用于城市地区房屋以外的建筑或土地使用。（注：依据韩国国
土利用与计划法第六条规定，依土地的利用状态、特性及将来利用方向，将国土分为如
下：（1）城市地区；（2）管理地区；准城市地区、准农林地区、准自然环境保全地区、
其它需要系统管理之地区；（3）农林地区；（4）自然环境保全地区-本条文为笔者自行
译注，资料来自韩国建设 交通 部。由此可知，韩国土地亦分为城市地区及农林地区两大
类，其它地区多为国家所有或管理，甚难做为典权之标的。）尔后，韩国政府又于
1984、1989年两次修改《住宅赁贷借保护法》，延续“债权物权化”的趋势，增修规定典
权人的优先受偿权及对抗第三人效力条款以更加保护典权人。事实上，韩国城市地区房屋
以外的建筑和土地使用上，除了典权以外还有地上权制度，因此物权性典权本质上已名存
实亡。申言之，债权性典权成为韩国房屋租赁中最重要的形式，现实生活当中一般人所谓
典权即是债权性典权
承前可知，韩国典权的意义，形式上虽然分为债权和物权两类，但实际上系一脉相
承；两者因法律性质差异延伸出许多不同之处，实质意义经由以下概念对比，藉以厘清双
方真正之内涵：（一）法律性质：物权性典权为物权；债权性典权为债权。（二）标的
物：物权性典权为他人不动产，但不包括农耕地；债权性典权为以居住为目的之房屋。
（三）法律适用：物权性典权为民法第 6章典权条款（第 303条—312条）；债权性典权
则准用《住宅赁贷借保护法》之特别法。（四）内容：物权性典权为典权人支付典价，占
有他人之不动产，依该不动产之用法有使用、收益之权；债权性典权为未经登记之物权性
典权，即典权人支付典价，请求出典人将典物交付典权人使用收益之权。（五）对抗第三
人效力：物权性典权自登记之日起发生对抗第三人效力；债权性典权本来就未登记，不发
生对抗第三人效力，但《住宅赁贷借保护法》规定具备下述要件的典权人可以拥有对抗第
三人效力，即 1.房屋的占有；2.向住所地行政机关完毕住所地迁移的手续，并自次日起发
生对抗第三人效力，因此在典期内发生所有权变动，不 影响 典权的效力
相较韩国典权种类之多样性，中国内地及台湾地区仅有物权性质的典权。依据台湾地
区民法第 911条规定：“称典权者，谓支付典价，占有他人之不动产，而为使用收益的权
利”。中国物权法草案建议稿第 288条规定：“典权，是指支付典价，占有他人不动产而
为使用、收益的权利；前款所称不动产，仅指建筑物及其所占用基地的基地使用权”。可
知三者典权意义共同之处在于支付典价，占有他人不动产（注：台湾地区《民法物权编修
正草案》将‘占有他人之不动产’修正为‘在他人之不动产’，其修正理由在于典权为不
动产物权，以登记为生效要件及其公示 方法 ，占有仅系用益物权以标的物为使用收益之
当然结果，乃为典权之效力，而非其成立要件；王泽鉴：《民法物权 2》，中国政法大学
出版社，2001年 10月版，第 106页。）及为使用、收益的权利；其不同之处，主要体现
于标的之范围：中国内地典权基于土地公有制（中华人民共和国宪法第六条以下）及土地
使用权与建筑物一体性之法律现实，典权之标的除建筑物外并扩及土地使用权利，设定上
两者是不可分离，单独土地使用权利不得做为典权标的。[5—p584]韩国与中国台湾地区
均为资本主义社会，采行私有财产制，土地及建筑物各为独立所有权，亦分别得为典权之
标的。惟韩国因农地政策（注：韩国农地改革法第 17条：禁止一切农地设立永佃权、租
赁借贷、委托经营等行为（1949—1994）。-本条文为笔者自行译注。）及债权性典权发
达，典权之标的排除农耕地，往往局限于城市地区之建筑物，而与传统中国典权标的物大
多为农耕地有别，故韩国民法学者认为韩国典权虽然与中国传统典权有相近之处，然意义
上只能为韩国的特殊制度。[3—p345
综上所述，考察中国物权法草案建议稿关于典权之定义，虽其产生之 政治 经济背景
与韩国不同，标的物范围发展方向即城市地区建筑物却不约而同趋于一致，加上中国物权
法草案建议稿采行“物权变动与其原因行为的区分原则”，[5—p112]即作为原因行为的
债权合同的生效条件及生效时间，与作为债权合同法律效果的物权变动事实的生效条件及
生效时间，加以区分[2—p249]；延续其思维，中国典权后续发展很可能产生类似韩国典
权仅债权行为（原因行为）生效，物权变动不生效力之现象，故其立法技术及条文结构若
仍沿用民国时期典权立法例，似对未办理典权登记建筑物典权人保障不足及如何适用法律
产生疑义，而有重新斟酌思考之必要
二、典权的法律性
韩国于 1958年民法第 303条 1款规定：“占有他人之不动产，依该不动产之用法有
使用收益”，原已表明用益物权的法律性质，但 1984年第 303条第 1款增修条文增加
“对该不动产变卖所得价金，有受典价优先清偿之权”，使韩国学者对于典权的法律性质
有所争论
目前，韩国民法学界虽然有不同的主张，但仍然以用益物权为通说，只不过认定典权
兼具担保物权的性质[6]，即用益物权为主，担保物权为辅。因为 1984年第 303条第 1款
增加优先受偿权之立法理由，系为保障建筑物典权人回收典价，法律上设定该制度，以减
少国民生活的不便，并保护他人所有建筑物利用者之权利。（注：该增修条文立法理由取
自韩国法制处。）其次，典权本身源于房屋租赁习惯，所以更注重不动产的使用价值，故
而韩国民法广泛地允许典权期间典权人的处分权，典物所有权的变动不影响典权，典权让
与，转典，出租，提供担保不需出典人的同意等。然其主要原因还是在于 1958年民法仅
规定典权拍卖请求权（韩国民法第 318条），未规定典权人之优先受偿权难以保障典价的
回赎，而此争议至 1984年民法典修改时方为确定，1989年《住宅赁贷借保护法》亦增修
债权性典权人优先受偿权之相关条文，鉴于典权条文修正轨迹，韩国郭润直教授认为拍卖
请求权与优先受偿权等的担保物权要素，只不过是为保护典权人的政策上反映，[3—
p345]并不影响典权为用益物权之法律性质
相较韩国典权之统一性，中国台湾地区关于典权之法律性质学者间向来颇有争论，该
法律性质主要有用益物权、担保物权、买卖契约、特种物权四种学说，[7—p459]产生问
题之背景在于法制史中原大清民律草案仅规定不动产质权，而无典权，以及立法体系上民
法典将典权规定在抵押权及质权之间。而今，典权为用益物权，已为定论，其理由为：
（一）法制史：典权在历史沿革上，虽与当、质名称互用，但台湾地区现行民法之典权则
纯为用益物权[7—p462]（系属法制史上狭义之典权）。（二）立法理由：现行民法物权
编立法原则第 10点，明示典权与不动产质权性质差异之处。（注：1929年国民党中央政
治会议第 202次会议议决“民法物权编立法原则”。）（三）权利特性：典权是主权利，
不似担保物权必须从属于债权存在，其权利自身始终因物的关系而存在[8]；且不具有变
价受偿性、物上代位性、不可分性之担保物权特性
除上述核心理由外，台湾地区《民法物权编修正草案》围绕用益物权特性进行修正，
更足证明其法律性质
另一方面，考察中国内地关于典权之法律性质，于 1949年新中国成立后截至 1989年
底止，不仅有内务部、司法部、国家房屋管理局对典权关系的调整予以规定，且最高人民
法院针对典权的批复、解答亦有 18件之多，[9—p446]显见典权制度长期一直为中国内地
司法保护的权利；虽最高人民法院有关典权案件的大多数批复内容，多以“典当”称之，
然实际上均为典权关系，且限于房屋典权。[10]是故，典权之法律性质除少数学者外，学
者通说均以用益物权为主，且 1995年 7月颁布的《中华人民共和国担保法》担保类型并
无典权之规定，更足证明立法起草者与学说之一致性；现今，中国物权法草案建议稿亦秉
其同一意旨，将典权纳入用益物权之立法体系中，而为用益物权之内容及其类型
据前，中韩两国及中国台湾地区均肯定典权为用益物权，但因韩国具有拍卖请求权与
优先受偿权之担保物权要素，使其法律性质迥异于中国内地及台湾地区之典权，相对接近
台湾地区学者所主张之特种物权
三、典权的取
典权的取得，分为基于法律行为和基于法律以外其它事实两类，前者指典权的设定和
转让；后者指典权的继承取得等。基于法律行为设定典权，需经双方当事人达成设定典权
的协议，并采用书面形式及办理不动产设定登记；而基于转让而取得典权，主要有让与和
转典两种方式
事实上，关于典权之取得，中韩两国及中国台湾地区均有相同之内容及规定。（注：
韩国民法第 306条至第 308条；中国台湾地区第 915条至第 918条；中国物权法草案建议
稿第 292条至第 295条。）比较特殊乃韩国典权分为物权性典权和债权性典权两类，因本
质差异造成处分权内容不同，物权性典权为他物权，典权人之占有使用与所有权人同一地
位，处分该典物的权利范围之广泛，只要合同中没有禁止转典之约定及在典权存续期间，
不经出典人的同意，典权人得将典权让与、出租、转典；债权性典权则因本质为房屋租赁
债权，权利行使受到一定限制，典权人必须经出典人的同意才能将该典权让与、出租、转
典，而与物权性典权迥然不同，即韩国典权特殊性之一
值得进一步 研究 ，典权得否因取得时效之完成而取得？韩国民法上亦有取得时效制
度，（注：韩国民法第 245条至第 248条。）且该民法第 248条规定所有权以外财产权准
用之，依照韩国郭润直教授之解释典权性质上为财产权之一，自应有取得时效之适用。
[3—p258]相较中国台湾地区虽学者间有不同意见，（注：采肯定说学者为史尚宽、郑玉
波、谢在全等人，否定说学者为姚瑞光、黄右昌等人；同注[7]，第 476页。）仍以肯定
说为多数见解，然学者王泽鉴主张事实上典权的时效取得仅于典权的设定，具有无效的原
因，而为当事人所不知时，始有发生之可能，况台湾地区实务上迄今并无案例发生，
[11—p109]似对典权的时效取得存有质疑。反观中国内地学者多数采肯定意见，[9—
p404][12]所持理由主要依照学者史尚宽所举事例，（注：学者史尚宽提出事例，即甲将
乙之不动产盗典与丙，由丙支付典价与甲后，则丙依取得时效，请求登记为典权人；史尚
宽：《物权法论》，1957年 8月版，第 401页。）基于典权为财产权及保护善意第三人
（典权人）的利益，从而得出典权适用取得时效之依据。再者，中国物权法草案建议稿为
统一不动产登记物权与事实物权之差异，以稳定物的占有关系，并借鉴外国德日立法例，
限制所有权以外财产权范围，拟规定用益物权包含典权准用不动产的取得时效（第 67条
第 2款），足见中国内地立法起草者依循物权立法的发展趋势，就典权之用益物权取得时
效提供法律准据。就此，中韩两国及中国台湾地区就典权取得时效在法理上均持肯定之立
场，惟因典权之特殊性及无任何真实案例佐证，对于典权是否因其为用益物权适用取得时
效，似应重新检讨其实益性及社会功能
四、典权的期
典权的期限，设定方式依契约（合同）自由原则，通常由当事人双方自由约定，因
此，当事人有约定典权期限，亦有当事人未约定典权期限。就此，中韩两国及中国台湾地
区并无不同。但因韩国典权源自房屋租赁，该期限性质与中国典权期限有别，并形成其内
容之差异。在中国（包括台湾地区），典权的期限对典权人而言，则为典权人有权占有典
物而为使用及收益的权利；对出典人而言，系指典权设定时所定回赎权停止行使期限。由
此可知典权的期限与一般用益物权的存续期限不同，乃是出典人不得行使回赎权之期限，
而期限届满非即构成典权消灭之原因，而系出典人始得开始行使回赎权。相较之下，韩国
民法典基于房屋租赁物权化之特性，将典权期限规定为一般用益物权存续期间，[5—
p587]因此典权期限届满，典权当然归于消灭，并无中国典权回赎权行使之问题
延续上该差异性，关于典权最高期限之法定限制，韩国典权亦因其特殊性，仅规定十
年且得更新之（韩国民法第 312条第 3款），相较 中国 台湾 地区规定典权三十年期限
（台湾地区民法第 912条）为短，且另规定法定最低期限即对于建筑物典期约定未满一
年，视为一年（韩国民法第 312条第 2款），（注：此规定为物权性典权的最低法定期
限，而债权性典权第 4条第 1款规定的最低法定期限却为二年，两者间差异如何适用，韩
国汉城大学权威民法学者郭润直教授主张应平等适用，解决纷歧。同注[9]，第 356
页。）由此可知，韩国典权同时规定典期最高及最低法定限制，似乎倾向租赁合同之法条
特征并保护承租人立场而为之规范，与中国台湾地区典权最高期限之法定限制系为免当事
人就典权期限，任意为漫长之约定，有害 社会 之 经济 发展 ，或因年代久远，致纠纷
迭起，形成不易解决之 问题 ，特加以限制[7—p477]显然有所不同；另一方面，中国物
权法草案建议稿关于典权期限之立法理由，则系基于典权本质上是对不动产所有权的限
制，其效力很强，如果期限太长，对出典人不利；如果期限太短，不利于典权人对标的物
为使用收益及改良，故采折衷规定为二十年。[5—p587]据此，依循其理由推论似乎成
理，然其忽略中国典权的标的侧重于城市地区之建筑物，就立法背景层面较接近韩国制度
之事实，因此实应深入进一步 研究 其可行性及合理性，而非片面采取中道之说
五、典权的效
典权的效力系典权制度的核心问题，一般可分为典权人的权利义务及出典人的权利义
务两方面，依照韩国民法典之规定，典权人方面具有占有使用收益典物的权利（韩国民法
第 303条第 1款）、处分权利（包含转典、让与，租赁、设定抵押；韩国民法第 306条、
第 308条）、有益费用偿还请求权（韩国民法第 310条）、典物附属物收买请求权（韩国
民法第 316条第 2款）、拍卖请求权（韩国民法第 318条）、优先受偿权（韩国民法第
303条第 1款）、典价增减请求权（韩国民法第 312条之 2）、物上请求权（韩国民法第
319条）等相关权利以及支付典价（韩国民法第 303条第 1款）、维持修缮（韩国民法第
309条）、典期届满回复原状（韩国民法第 316条第 1款）等相关义务；出典人方面具有
典物处分权、典物附属物收买请求权（韩国民法第 316条第 1款）等权利及费用偿还等义
务。另一方面，依照中国台湾地区民法规定，典权人方面具有占有使用收益典物的权利
（台湾民法第 911条）、处分权利（包含转典、让与，租赁、设定抵押；台湾民法第 915
条、第 917条）、留置权（台湾民法第 919条）、重建修缮权（台湾民法第 921条）、有
益费用求偿权（台湾民法第 927条）等相关权利，以及支付典价（台湾民法第 911条）、
保管典物（台湾民法第 922条）等相关义务；出典人方面具有典物处分权（台湾民法第
918条）、回赎权（台湾民法第 923条至第 925条）等权利及费用偿还等义务
相较两者典权效力 内容 ，其权利义务之 法律 结构，呈现法律关系之差异，韩国立
法虽将其原房屋租赁习惯物权化，但其大体内容倾向租赁合同立法模式即典物附属物收买
请求权及典价增减请求权等，并伴随担保物权之拍卖请求权及优先受偿权要素，而无中国
典权最具特色之出典人回赎权制度，似乎体现韩国典权截然不同之立法模式及特质
反观中国物权法草案建议稿关于效力内容之规定，典权人方面具有占有使用收益典物
的权利（草案第 288条）、处分权利（包含转典、让与，租赁、设定抵押；草案第 292
条、第 295条）、留置权（草案第 294条）、重建修缮权（草案第 299条）等相关权利，
以及支付典价（草案第 288条）、保管典物（草案第 297条）等相关义务；出典人方面具
有典物处分权（草案第 293条）、回赎权（草案第 300条至第 302条）等权利及费用偿还
等义务。可见立法起草者系延续中国传统典权的一体性，参照民国 时代 典权立法模式，
规范其权利义务关系，故与台湾地区典权制度并无差异。惟值得关注之处，乃现今不同时
代背景及不同政经体制，且典权标的范围与传统典权有别，如何制定符合中国国情的典权
制度，增减其权利义务内容，使其具有新时代意义，而非一成不变照本宣科，方能切入民
法典之立法本质
六、典权的消
典权消灭的原因，除一般物权共同消灭原因如标的物灭失、征收、混同、抛弃等外，
尚有其自身特别消灭的原因。依照韩国民法典之规定，典权特别消灭原因为：（一）典权
人不依典权设定契约或标的物之性质所定之用法，而为使用收异时，出典人得请求典权之
消灭（韩国民法第 311条第 1款）。（二）典权未约定存续期间者，各当事人均得向其相
对人为典权消灭之通告；相对人于接到通告后经过六个月典权消灭（韩国民法第 313
条）。（三）因不可抗力典权标的物一部灭失之情形，典权人就其剩余部分不能达成典权
之目的时，得对出典人为典权全部消灭之通告，而请求典价之返还（韩国民法第 314条第
2款）
另一方面，关于典权特别消灭原因，中国台湾地区与中国内地物权法草案建议稿均规
定回赎权之行使、找贴为共同事由；（注：回赎权（台湾地区民法第 923条至第 925条；
中国物权法草案建议稿第 300条至第 302条）、找贴（台湾地区民法第 926条；中国物权
法草案建议稿第 303条）。）性质上二者大体为出典人之权利，仅回赎权为附条件之形成
权，不必经典权人承诺；而找贴经出典人意思后，需有经典权人承诺，方能成立。（注：
找贴之法律性质，沿革上有认系出典人权利（清理不动产典当办法），亦有认系典权人权
利（户部则例），但事实上应为出典人与典权人间之买卖合同。同注 34，第 419页。
由上可知，韩国典权制度因侧重典权人的保护，故赋予典权人较多消灭双 方法 律关
系的权利；而中国因侧重出典人的保护，（注：参照民国时期民法物权编第八章立法理
由，其立法目的即在保护“经济上弱者”的出典人。）故赋予出典人较多消灭双方法律关
系的权利，即回赎权之行使及找贴，其中尤以回赎权为典权制度之核心
七、典权制度社会功能及现
整体而言，典权制度兼具融通资金及使用收益双重经济效用，即典权人可取得不动产
之使用收益，出典人可保留所有权而获得相当于卖价之资金运用，就此，中韩两国及中国
台湾地区并无差异。但因制度本身之差异性，中韩两国对于立法保护之对象认知也不相
同。中国典权中经济弱者一般为出典人，（注：中国学者米健认为 1949年以前之出典
人，往往是有充足田舍的富户人家；1950年初期之出典人，亦未必多是经济上弱者，所以
民间有“救急不救穷”之说，足见出典人为经济上弱者之不合理处。米健：《典权制度的
比较研究—以德国担保用益和法、意不动产质为比较考察对象》，《中国政法论坛》，
2001年第 4期。）因此，法律上为保护出典人的利益，设计回赎权及找贴等制度，以利出
典人取得或放弃所有权，不仅解决出典人资金困境，也避免其变卖祖产蒙羞
相较之下，韩国典权中经济弱者一般为典权人，因此，法律上为保护典权人的利益，
立法增修典权人拍卖请求权与优先受偿权等制度，除维护典权人使用收益之外，更加保障
典权人之典价返还。尤其韩国政府于 1983年修改《住宅赁贷借保护法》，特别规定将债
权性典权准用该项法律，以及 1984、1989年二次修改《住宅赁贷借保护法》，增修规定
典权人的优先受偿权及对抗第三人效力条款，藉以调整社会经济上的不平等，加强保护未
登记典权人的权益
然而，因中韩两国典权制度不同社会功能，随着时代的变迁，却发展出迥然不同的适
用现况。韩国方面，因政府立法政策适时调整，同时保障物权性典权与债权性典权（未登
记典权）之利益，截至 2001年为止， 目前 全国使用典权的户数为 4039514家，不但比
房屋租赁或其它形态计 2113243家为多，更占全国居住形态百分之二十八以上，（注：韩
国全国总户数为 14311807家、自有住宅为 7753100家；资料来自韩国 2001年统计白
书。）在为韩国最重要居住形态之一
反观中国台湾地区，办理典权的计数，1997年共 2002件，1998年 16件，1999年
431件，2000年 29件，2001（1—5月）却仅 9件，（注：资料来自台湾地区内政部地政
司台闽地区办理土地他项权利登记笔数统计表。）呈现逐年下滑之趋势，且数量甚微，虽
有学者认为民间继续使用典权，且由 农村 移转自都市地区，[8]但难掩该制度逐年消逝
之命运
另一方面，中国内地典权制度，由于新中国成立后建立土地公有制，加上房屋部分除
农村个人使用房屋和城镇少量私有房屋外，城市居民大部分由国家分配住房，就根本上限
缩典权的适用范围，相对导致典权制度逐渐走向衰退。由于典权转为民间习惯，现行民法
通则亦未规定典权制度，实际上，仅能透过最高人民法院针对典权的批复或解答之件数，
从中明了典权现实存在依据及数量，惟查其案件亦属少量，[9]显见中国内地典权制度使
用现状并非多数，似与中国台湾地区典权相同，因社会变迁及经济发展，呈现式微之颓势
八、 总结 —兼论典权的存续及未来修正方
典权为中国固有制度，并为重农时代的产物，新中国的民法对之应如何对待，长期以
来一直有“保留论”和“废止论”两种不同的意见。考虑到中国的地域辽阔，各地经济发
展不平衡，在少数人仍然有设立典权的可能，物权法不能没有相应法律予以规范，特别是
在住房商品化、个人拥有的不动产有进一步扩大趋势的情况下，增加一种不动产交易、融
资的途径，供人们选择采用，于促进经济发展和维护法律秩序有益而无害，因此中国物权
法草案建议稿拟规定这一制度。[5—p581
藉由前述中韩两国三地典权的意义、法律性质、取得、期限、效力、消灭、社会功能
及现状综合比较，可知中国内地物权法草案建议稿关于典权制度内容仍然沿用民国时期民
法典关于典权立法例（仍在中国台湾地区适用），两者在权利义务内容及法律结构本质上
并无不同。然而，为更深层次探索中国典权之存在价值及真意，笔者尝试以典权过去、现
在、未来三个时间层面为直向划分，并经由中韩两国三地典权个别横向比较方式，研究推
论出适合中国内地国情的典权制度
（一）过去：一般支持中国典权保留，主要观点系保持中华文化特质，即典权背后传
统因素，不宜废止。惟民国时期民法制定典权侧重保护出典人对物感情及兼顾维护其出卖
祖产之不孝恶名的心理因素，因现今工商时代发达，着重经济利益而不复存在；[11—
p104]其次，因典价相当于典物价值，典权人一次支付负担沉重，加上发达 金融 体系，
提供出典人不同种类贷款，支撑典权制度社会因素已逐渐被其它制度替代。故在典权传统
因素失去作用同时，中国典权（包括台湾地区） 自然 呈现式微之趋势，如何重新体现典
权之传统价值，并赋予其新的生命力，方是重建典权制度的首要任务
（二）现在：延续前述论点，倘若考虑典权之现实使用，不得不论及中国内地物权法
草案建议稿与中国台湾地区物权法就典权相关的物权概念不同之处，即
1.典权标的范围：中国内地基于社会主义土地公有制（中华人民共和国宪法第六条以
下）及土地使用权与建筑物一体性之法律现实，典权之标的仅限于建筑物及其基地使用
权；中国台湾地区为资本主义社会，采行私有财产制，土地及建筑物各为独立所有权，分
别得为典权之标的
2.物权行为：中国内地物权法草案建议稿不承认物权行为独立性及无因性、并采行
“物权变动与其原因行为的区分原则”；中国台湾地区虽采行债权行为与物权行为分离原
则，但承认物权行为独立性及无因性
据此发展，中国典权的现实意义很可能局限于城市地区建筑物之使用收益及融资，又
因中国内地物权法草案建议稿采行“物权变动与其原因行为的区分原则”，即若未办理登
记手续，只是不发生物权变动，原因行为（债权合同）的效力将不受 影响 ，就 理论
上，面临对未办理物权登记有效典权合同如何处理，产生前所未有新的法律适用问题，此
乃中国内地物权法草案建议稿立法起草者当时料想不到之意外结果及发展方向
（三）未来：接续此可能结果，基于典权标的范围及物权行为的近似性，韩国典权制
度处理未登记典权（即债权性典权）发展及修法过程，正可做为此问题解决之 参考 ，但
我们亦不能忽略中韩两国本质上差异，即
1.立法保护对象：韩国典权制度侧重典权人的保护；而中国侧重出典人的保护
2.权利义务内容：韩国典权法律上为保护典权人的利益，赋予典权人拍卖请求权与优
先受偿权等相关权利义务；中国典权法律上为保护出典人的利益，赋予出典人回赎权及找
贴等相关权利义务
申言之，中国典权欲借鉴韩国典权解决未登记典权合同的法律适用，势必影响原有法
条结构及权利义务内容，并有制定新的民法特别法之可能性，故目前中国内地物权法草案
建议稿尚未完成立法前，典权是否仍然侧重出典人权益之保护，不无商榷；适时调整平衡
典权关系双方当事人权利义务而为相对法律规范，不失为开展典权存续的未来之路
总的来说，套用台湾学者郑玉波的观点：“凡一种制度的存在，必社会上有其需要，
亦即该制度在社会上有其独特之作用，典权自亦不例外。”，[13]综合比较中韩两国三地
典权制度，坚持保持中国典权的原汁原味，不符合时代潮流；预测中国内地典权未来发展
方向，全盘法律移植，似为囫囵吞枣，不切实际。权衡两者利弊得失，笔者认为应注重法
律的现实，在中国内地物权法草案建议稿关于典权标的范围及物权行为的基础上，重新检
讨原有权利义务内容诸如回赎权及找贴等制度，及法律结构之合理性，不要一味承继传统
要素，反而扼杀中国典权的发展及生存空间，及赋予新时代意义的机会，进而开创中国民
法典与传统制度相结合之典范
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