经济与法
ECONOMICαmOOK THE BOHAI SEA
~箭经济形势下
一房乡卖现象的战律思考
.许蔷
近年来，随着市场经济的发展和 的损害尚可获得救济。但有的开发商 认为目前房地产市场"一房多卖"
房屋价格的不断上扬，各种类型的 将房屋重复出售后卷款而逃，或者巳 现象普遍，涉及人员多，法律无法
房屋买卖纠纷日益突出。特别是在 将款项挥霍罄尽，或者以其他方式转 对该行为制约和处罚，自己不这样
审判实践中，经常遇到一房二卖的 移财产无力偿债。剖析其成因主要表 做就是"吃亏"。
纠纷案件。房屋买卖不仅关系到经 现在以下几个方面: (四)法律法规的缺陷和监管部门
济的繁荣，而且关系到人民群众的 (一)违约成本过低 的监管不力
安居乐业及社会的和谐稳定。一房 卖房人通过权衡发现"一房多卖" 目前，买卖合同的生效与房屋所
多卖既损害购房人的合法权益，又 仅需承担解除合同、返还财产、赔偿 有权的取得之间存有一段时间差，该
破坏了房地产市场诚实信赖原则， 损失的民事责任，其代价远远低于转 时间差为"一房多卖"提供了客观条
为社会稳定埋下了隐患，严重挫伤 卖房屋所获得的利益，高额回报是主 件。<物权法》第20条虽然规定了预
了群众购房的积极性，影响了我国 要诱因。 告登记制度，但规定的比较简单和笼
房地产业的健康发展。因此分析探 (二)买房者法律意识淡薄相对处 统，可操作性不强，大部分房产商并
讨此类案件的成因及解决对策具有 于弱势地位 未按规定去办理预告登记。一是对房
十分重要的现实意义。 普通百姓的法律知识、风险防范 产商的资质认证不严。有些房地产开
导致一房多卖现象的原因 意识相对缺乏，加上房价不断上涨时 发商根本不具备开发房地产应具有的急于购房的心理，往往对房产公司过 资质条件，却通过种种办法领取了资质
在房地产交易过程中，开发商一 分信赖，忽视了对房产信息的核实调 证书，公然运作大型的房地产开发工
房二卖或多卖、先抵押再出售或先售 查，造成纠纷。 程，可见政府管理部门在房地产开发行
房后抵押等现象严重损害了购房消费 (三)开发商过度牟利的原因 业的资质审查中，仍应该加大力度。二
者的合法权益，引发群体性纠纷等事 近年来房地产业几度升温，使不 是企业注册资金不实。不少房地产开
件不时出现。此种情况在商品房预售 少不法开发商更加看到该行业潜在 发商在申办企业时，搞虚假出资。房
阶段尤为突出，产生了大量的纠纷和 的巨大经济利益，在强烈的趋利心 地产开发商利用这些虚报的注册资金
诉讼。多数情况下，开发企业只是违 理支配下，他们置法律不颐，挺而 大肆吹嘘其"实力"，致使购房者对其
规操作但尚有偿债能力，消费者权益 走险，以身试法。还有部分卖房者 实力雄厚的假象难辨真伪，甚至深信
58 环渤海经济球望 2012 年第 s 期
不疑，以至不少购房者不加思考就购
买"楼花最终上当受骗。
现实中关于商品房重复销售案件
的处理
最高人民法院2∞3年5月 7日公布、
6月 1 日施行的《关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释) (以下简称《解释))对一房多卖
现象作了一些特别规定并休现了不同
于传统民洼的精神。主要是对买方合
法权益的倾斜式保护
(一)在先买方可以请求在后合同
无效
《解释》第十条规定买受人以
出卖人与第三人恶意串通，另行订立
商品房买卖合同并将房屋交付使用，
导致其无法取得房屋为由，请求确认
出卖人与第三人订立的商品房买卖合
同无效的，应予支持。"这就明确赋予
在先买方有请求确认在后合同无效的
权利。在先买方并未获得房屋所有权，
因此是不能主张在后合同侵犯其权利
的。但是该权利的实施需要满足一定
的条件。其一，卖方与在后买方属恶
意串通。也就是说，在后买方明知该
房是重复出售，仍然坚持签订买卖合
同并坚持按合同约定履行。其二，必
须是卖方已履行了在后的合同从而导
致在先买方无法取得房屋。如果卖方
尚未履行在后的合同，房屋所有权还
保留在卖方的手中，在先买方完全可
以按照一般的合同纠纷直接追究卖方
的违约责任并要求卖方继续履行合同，
而无须主张在后合同无效。但是，如
果在后买方与卖方并无恶意串通情形
的话，比如在后买方是善意的并且房
屋已过户给在后买方，导致在先买方
无法获得房屋，在先买方只能依据第
八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，
而不能依据第十条的规定主张在后合
同无效。例如，刘某有一套房屋出售，
与王某进行洽谈后，双方签订了一份
环渤海经济峰望 2012 年第 8 期
房屋买卖合同，合同签订后，王某支
付了一部分房款，但双方没有办理房
屋过户手续。后来刘某将这套房屋又
卖给了李某，并为李某办理了房屋过
户手续。后王某找到李某，称房子是
先卖给他的，房主刘某与李某签订的
买卖合同应是无效的。此时，王某只
能要求刘某进行处罚性赔偿而若要要
求合同无效则不会得到法院的支持。
(二)在先买方可以请求卖方予以
赔偿
根据《解释》第八条的规定:
"商品房买卖合同订立后，出卖人又将
该房屋出卖给第三人"， "导致商品房
买卖合同目的不能实现的，无法取得
房屋的买受人可以请求解除合同、返
还已付购房款及利息、赔偿损失，并
可以请求出卖人承担不超过己付购房
款一倍的赔偿责任"。但是，如果在后
买方与卖方恶意串通，在先买方依据
第十条规定主张在后合同无效，贝IJ在
先买方最终能够获得该房屋，再依据
第八条规定行使惩罚性赔偿请求权的，
法院不予以支持。
一房多卖现象的防范与对策
(一)普及法律知识，提高购房者
的法律意识
随着房价的日益攀升以及购房人
对房产的现实需求，房地产交易日益
火爆，因为购房被骗的或因卖房人一
房多卖造成买房者无法达到合同目的
比比皆是。为了能防止此类事件的发
生，政府相关部门应充分利用网络、
电视等各种媒体加大普法宣传，广大
市民应多学习法律知识、增强法律意
识在思想上提高警惕，形成自我保护
意识和能力，促进市场交易的安全。
(二)房屋买卖合同签订后及时办
理产权变更手续
房屋买卖合同签订后，买卖双
方尤其是买方要按合阔的约定及时
履行合同，并及时催促卖方按约办
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理相关手续。
(三)加强房地产预售商品房的管
理监督力度
政府管理部门要严格审查房地产企
业的资质，确保其完全具备房地产开发
资质的实质要件。要加强对房屋销售的
监督管理工作，切实履行监督管理职责，
从源头上避免一房两卖现象的发生。
(四)房产部门应建立房屋买卖查
询系统
房地产管理部门应该花大力气理
顺各级职能，做到上下衔接，同级权
责范围明确，避免多头管理、重复管
理。要从方便群众、遏制欺诈的原则
出发，建立快捷有效的房地产权证、
查封抵押登记电脑查询系统，避免一
房多卖、一房多抵的现象发生，构筑
房地产健康交易机制。
(五)加重对"一房多卖"者的处
罚力度
法官;在处理此类案件时，可在自
由裁量权内加重卖房者的赔偿责任，
维护合同的诚信原则，维护购房者的
合法权益。同时，一经发现卖房者存
在合同诈骗行为的，应立即将相关材
料移送公安机关，追究刑事责任。
综上 9 目前我国的商品房市场问
题较多，开发商在短期利益的驱动下，
制作虚假广告、设立定金圈套、房屋
面积缩水、一房多售等严重违反诚信
原则的行为层出不穷。卖房者为了追
求高额利润，不惜违约，严重损害了
买房者的合法权益。针对这一情况，
最高法院克服了现行立法不完善的困
难，及时出台了《解释)， {解释》将
在维护消费者权益、规范商品房交易
行为、维护房地产产业的健康发展等
方面发挥积极作用，同时我们广大群
众应自觉学习相关法律知识，全民普
法，提高法律意识，增强自我保护能
力，坚决杜绝此类事件的发生。
(作者单位:天津宝德律师事务所)
责任编辑:孙铁铭
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