中国邮政储蓄银行
个人商务贷款操作流程
郑州市分行信贷业务部
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目录
业务申请受理；
贷前调查和房产评估；
审查审批；
合同签署；
抵押登记；
额度生效和贷款支用；
贷款回收；
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一、业务申请受理
贷款额度申请
客户向银行申请房产抵押贷款，需要提交的申请资料包括：
1、 身份证明：夫妻双方身份证、结婚证；（单身证明）
2、合法经营手续：营业执照、税务登记证；公司制企业：
组织机构代码证、公司章程或出资协议；
3、抵押资料：抵押人夫妻双方身份证、房产证、土地使
用权证、共有权证（共有人中不能有未成年人）；
4、经营或财务记录：企业或个人结算账户6个月以上交易
明细、财务报表（资产负债表、利润表）、纳税申报表；
5、资产证明：非抵押房产证明、汽车、金融资产
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一、业务申请受理
贷款额度申请
1、 对于满足基本申请条件的客户，指导其填
写《个人商务贷款额度申请表》，并进一步了
解期个人及家庭基本信息、经营信息和担保物
详细信息。在完成受理后，客户经理还应按照
获取的信息，填写《个人商务贷款受理信息登
记表》；
2、登记相应的受理登记台帐。
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一、业务申请受理
客户经理初审
初审内容：
1、基本申请资格；
2、个人信用报告情况；
3、担保物情况；
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一、业务申请受理
营业部主任复核：
营业部主任对上报资料进行初步审核，在《个
人商务贷款受理信息登记表》上填写复核意见。如
果申请人条件基本符合，将该笔贷款分派给信贷员
进行入户调查，并将该笔贷款的资料转交给信贷员，
信贷员在资料交接登记簿上签收；
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思考题
A、B、C三名借款人
A想干好，也有能力干好
B想干好，但没有能力干好
C根本就没想干好
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二、贷前调查和房产评估
信贷员对客户进行入户调查：
调查方法：收集材料、核实材料
调查内容：
1、客户及家庭成员基本信息；
2、经营信息；
3、还款意愿信息（人行征信、商业信用、对待
他人态度、信贷员印象）；
4、担保物情况（房产证、购房合同、购房借款
合同、付款发票、契税发票）
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二、贷前调查和房产评估
房产评估
信贷员联系合作的房地产评估公司，与房产评
估公司相关人员一起现场看房，进行房产评估，
出具初评结果（非正式报告，供我行贷款审批用）
。
信贷员要做的工作：
1、收集影像信息；
2、了解房产周边环境以及小区房产交易价格；
3、了解房产使用情况（自住、空置、租赁）；如
果租赁，要约见承租人，并让其面签《承租人声
明》；
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二、贷前调查和房产评估
调查分析和撰写调查报告
信贷员在完成调查后，应对收集的经营信息、
财务信息、担保物信息以及家庭信息进行整理分
析，给出合理的贷款建议。撰写上报《个人商务
贷款客户及家庭情况调查报告》、《个人商务贷
款信用评级表》。
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三、审查审批
信贷业务主管复核:
贷款业务经办行信贷业务主管审核调查报告和申
请资料完整无误后，填写《个人商务贷款上报审
批申请表》，就申请人主体资格、调查报告编写
以及授信建议的合理性给出明确复核意见，签字
确认。
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三、审查审批
综合岗上报审批
核对所有贷款申请资料，无误后就填写《审批资料
上报清单》，上报市行个贷审批中心审批。
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三、审查审批
个贷审批中心根据房产评估机构对抵押房产初
评结果和信贷员上报的贷款调查报告等相关资
料对贷款申请进行审查审批。
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三、审查审批
贷款审查的要点：
1、资料是否完整、合理；
2、借款人是否符合条件；
3、贷款用途是否明确；
4、抵押房产是否符合规定；
5、信贷员的授信建议是否合理；
6、信贷员是否实地尽职调查；
7、系统录入是否完整、规范；
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三、审查审批
贷款审批的要点：
• 1、主体资格；
• 2、还款意愿；
• 3、收入能力；
• 4、担保物和评估价值；
• 5、授信的额度和期限；
• 6、调查人是否尽职；
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三、审查审批
审批通知：
如果审批通过，个贷审批中心将向贷款经办
支行下发《分行个贷审批管理中心审批结果通知
》，通知经办支行授信的额度、授信期限、利率
和还款方式。如果审批未获得通过，个贷审批中
心将向贷款经办支行下发《分行个贷审批管理中
心审批退回通知》。
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三、审查审批
评估公司出具正式评估报告
该笔贷款申请审批通过后，信贷员将审批结果
告知客户，如果客户接受，则由信贷员通知评估
机构出具正式评估报告；
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四、合同签署
贷款行取得正式评估报告后，通知客户来签订
相关借款和抵押合同；在签订合同时，由银行向
客户代收评估费用（发票由评估机构连正式评估
报告一同送达），对于审批没有通过的贷款申请，
评估机构不收取客户任何费用。
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四、合同签署
贷款审批通过后，信贷员需要准备以下合同文本：
（1）、《个人额度借款合同》和《个人额度借款
抵押合同》；
（2）、根据该笔贷款办理房产抵押登记手续要求，
准备《房产抵押登记申请表》、《房地产抵押合
同》、《房产抵押登记委托书》等文档；并填写
除了需要客户和抵押人签名外的所有信息。
（3）、对于企业经营为有限责任公司的，应当让
客户签订《公司担保函》
（4）、对于第三方抵押的，准备《抵押人声明》
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五、抵押登记
查册。在抵押登记前，贷款经办行信贷员应
当向房管部门查询产权的真实和归属，经查
询符合抵押登记条件的，再向抵押窗口办理
抵押申请。
抵押登记申请。贷款行办理抵押登记的经办
人，亲自将登记资料提交交易所登记受理窗
口，在交易所收件立案受理后，负责领取
《房地产交易登记受理回执》。待正式领取
他项权利证书时再行提取。
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五、抵押登记
贷款合同印花税 税局
按合同贷款金额或授信金额的万
分之一收取
工本费 房管局
成套住宅每套收取80元，非成套
住宅（包括写字间、商铺等）每
套收取550元
登记费 房管局
按贷款金额或者授信金额的1‰收
取
房产抵押收费情况一览表
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五、抵押登记
房产他项权证的领取
在房管局规定的时间内，原经办人持《房地
产交易登记受理回执》、《授权委托书》和经
办人身份证，到申请受理的交易登记机构领取
房产证和房产他项权利证。（必须由我行人员
亲自去房管局去取）
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五、抵押登记
权证的保管
经办人取回房地产证和房产他项权利证后，要及
时入库交由专人管理，同时给客户出具凭证。
如果客户领走权属证书，要在权属证书领取登记
簿上签收。
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六、额度生效和贷款支用
额度生效
原则上贷款行综合人员必须在取得房管部门出具
的抵押房产的他项权证，确认抵押权无误的情况
下，在系统内完成额度生效工作。对于采用取得
《抵押申请登记回执》额度即生效的方式，综合
人员在取得回执后，在系统完成生效工作；待正
式取得他项相证后，将他项相证信息补录入系统。
额度生效后，客户可以在额度金额和期限范围内
申请贷款。
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六、额度生效和贷款支用
借款支用申请
借款人持《额度借款合同》和本人身份证，到经
办支行填写《个人额度借款支用单》和借据，借
据编号暂时保留为空，待审批通过后，由系统自
动生成借据编号后再补填。
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六、额度生效和贷款支用
借款支用申请的审核与审批
贷款行客户经理收到借款支用申请后，客户经理
应认真核对身份证件名称和号码是否与办额度申
请时一致，客户借款申请金额与期限是否在额度
范围内，借款发放账户是否为额度合同中指定账
户。客户经理核对无误后，将《个人额度借款支
用单》与借据提交业务部主管复核，并在支用单
上签署审批意见。对于不同意的支用申请，应当
支用单上注明拒贷理由，并将具体原因告知客户。
审批通过的支用申请，由客户经理和业务部主管
完成相应的申请与审批工作，生成借据编号后，
补填借据。
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六、额度生效和贷款支用
贷款发放
经信贷主管审批同意，签字确认后，客户经理持
借据与支用单提交记账岗，由记账岗核对系统信
息与借据信息无误后，将贷款发放至客户在本行
开立的贷款发放账户中。记账岗将支用单和借据
的第二联经借款客户，保留会计联；将业务联提
交业务部门归档，完成借款发放操作。贷款发放
完成后，记账款应当在会计系统中打印还款计划
表，提供给客户作为还款参照。
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七、贷款回收
（1）正常贷款回收：
客户根据还款计划表中约定，在指定日期前，将
贷款应还本息金额存入贷款发放账户，贷款归还
将由系统自动扣收。若客户需要经办支行到柜台
现金还款，则需要将本期应还款金额交与记账岗，
由记账岗手工完成还款。
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七、贷款回收
2）提前部分还款和结清
客户需要在贷款到期前归还部分贷款本金时，需要到经办
支行柜台填写《个人额度借款提前还款/结清申请单》，
并将本次提前归还本金存入借款账户，由记账岗在“业务
系统”内完成提前还款操作。部分提前还款后，剩余贷款
本金将根本剩余贷款期限，重新计算每月还款金额和还款
日期，客户需根据新的还款计划表偿还贷款本息。由记账
岗需要将申请单提交业务部主管复核后，签字确认后，在
系统内完成还款操作。对于部分提前还款的，需要重新打
印还款计划表；对于提前全部结清的，需要打印贷款结清
通知书。申请表第一联提交贷后管理岗归入客户档案，第
二联提交给客户，第三联交会计岗归档。
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赵天戈
手机：13526562986
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