横道图
计算期（季度） 2009年4季度 2010年1季度 2010年2季度 2010年3季度 2010年4季度 2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季度
1 规划设计
2 前期工程
3 土方及基础工程
4 主体工程
5 装修工程
6 水电安装
7 电梯工程
8 空调系统
9 消防工程
10 智能系统
11 小区园林
12 公共配套
13 竣工验收
计算
住宅收益预测 商铺收益预测
户型 面积（㎡） 预计单价（元/㎡） 收益（万元） 楼层 商铺建筑面积
（㎡） 租金均价
(元/㎡·月) 回报率预算 售价推算 楼层收益（万元）
二房二厅 6980 15500 10819 1层 3200 500 75000 24000
三房二厅 23920 17500 41860 二层 3200 160
四房二厅 6300 18000 11340 三层 3200 80
合计 37200 17209 64019 四层 3200 60 14400 4608
五层 3200 60 14400 4608
总计 16000 46382
总收益 11 亿
销售收入、经营税金及附加估算表
项目 合计 2011 2012
序号 上半年 下半年 上半年 下半年
1 住宅 60818 25608 19206 16005 64019
销售面积 35919 15124 11343 9452 37809
销售均价 16932
销售率 95% 40% 30% 25%
2 商铺 41744 18553 13915 9276 46382
销售面积 14400 6400 4800 3200 16000
销售均价 28989
销售率 90% 40% 30% 20%
3 销售税金及附加 6133 1531 2258 1789 555
营业税 5128 1280 1888 1496 464 销售额5％
营业税附加 256 64 94 75 23 营业税5％
防洪工程维护费 185 46 68 54 17 销售额%
交易管理费及印花税 564 141 208 165 51 销售额%
4 销售费用 3077 768 1133 898 278 销售额3％
5 销售净收入 93352 23308 34368 27233 8443
项目投资计划估算表
单位：万元
序号 项目名称 投资金额 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年
1 土地成本
2 前期费用
3 土方及基础工程
4 主体工程（含地下室）
5 水电安装
6 电梯工程
7 空调工程
8 消防工程
9 通讯工程
10 装修工程
11 智能系统
12 有线电视、网络
13 室外配套
14 开发税费
15 管理费
16 不可预见费
17 合计
项目开发成本估算表
总建筑面积 万平方米
序号 项 目 名 称 计 算 程 式 单价
（元/㎡) 金额
（万元） 备 注
一 土地成本 5910
原地价 5910 以总建筑面积计
交易税
转让费
滞纳金
二 前期工程费 103
勘察测量费 8
规划设计费 70
临时供水供电 10
场地平整、临时道路 15
三 建筑安装工程费 2500
土方及桩基工程 120
主体工程（含地下室） 1500
安装工程费 880
水电工程 90
电梯工程 60 含商业自动扶梯
空调工程 20
消防工程 20
通讯工程 10
装修工程 500 含内、外装修和公共部分
智能防盗系统 10
有线电视、网络 10
室外配套 160
四 开发期税费 313
配套设施建设费 按建安成本的％
用电负荷费 按8KVA/100m2，1000元/KVA计
用水增容费 按
工程监理费 按建安成本的％
工程质量监督费 按建安成本的％
预算定额管理费 按建安成本的％
工程安全监督费 按土建成本的％
工程定额测定费 按建安成本的％
五 管理费用 前四项3％
六 不可预见费 （二）+（三）3％
七 合计 （一）～（六） 9160 该单价为总建筑面积成本单价
资 金 来 源 与 运 用 表
单位：万元
序号 项目 合计 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
一 资金来源
1 经营活动产生的现金来源
住宅销售收入
商铺销售收入
租金收入
2 筹资活动产生的现金来源
自有资金
银行借款
其它负债
3 其它来源
二 资金运用
1 开发成本投资
2 经营成本
3 销售费用
4 销售税金及附加
5 贷款还本付息
三 盈余资金
四 累计盈余资金
项 目 损 益 及 利 润 分 配 表
单位：万元
序号 项 目 合 计 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
1 经营收入
住宅销售收入
商铺销售收入
租金收入
2 开发成本
3 运营成本（出租）
4 销售费用
5 销售、经营税金及附加
6 财务费用
7 营业利润
8 补前期亏损
9 利润总额
10 所得税
11 净利润
税前成本利润率=利润总额/总投资= %
税后成本利润率=净利润/总投资= %
项目现金流量表（全部投资）
单位：万元
序号 项 目 合 计 2009年 2010年 2011年 2012年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
1 现金流入
住宅销售收入
商铺销售收入
出租收入
银行贷款
2 现金流出
开发成本投资
经营成本
销售费用
销售税金及附加
贷款还本付息
3 净现金流量
4 累计净现金流量
5 净现值
6 累计净现值
计算指标
财务内部收益率= % 42%
财务净现值（i=8%）=
敏 感 性 分 析 表
因素变化情况 部 分 指 标 变 化 敏 感 性 分 析 结 果
销售收入
（万元） 总投资
（万元） 税后净利润
（万元） 税后成本
利润率
基 本 方 案 %
销售收入变化 销售收入下降5% %
销售收入上升5% %
工程成本变化 工程成本增加5% %
工程成本减少5% %
