政策点评 2010年11月4日 研发部 公积金上调情理之中，短期影响不可忽视 邵明慧 SAC 执业证书编号： S1340210090001 联系人：张鹏事件：住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公 电话：010-68858133 积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。 Email:zhangpeng@点评： 首套房首付比例考虑到自住型需求，实行差别化政策。《通知》规定:使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。政策颁布前，大部分地区首套住房公积金贷款的首付比例为20%，而首套住房商业贷款首付比例在国家9月29日出台的政策中已经调至30%。当前的政策显然是取了折中，既能够抑制大户型的消费，又仍能继续鼓励小户型、自住型需求。 二套房规定严厉程度超过商贷,但可操作性留有空间。《通知》规定：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍。商贷中对二套房的规定并没有人均住房建筑面积方面的限制，而公积金贷款做出限制，显然是考虑到如果首付和利率比例规定与相同的情况下，利率的绝对值仍然大幅度低于商业贷款，无法有效地抑制投资性需求。但我们认为认定“人均建筑面积”这一规定在实际操作方面有一定灵活性，严格执行起来较为困难，或让政策的效果打折扣。 三套房贷停贷。《通知》规定：停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 本次政策属于弥补公积金贷款的政策短板，并未超出预期。今年4月份颁布的“国十条”和9月底颁布的“国五条”中均对商业贷款买房做了相应规定，但都没有涉及独立声明公积金贷款的相关内容，目前只有上海、济南、杭州等部分省市对各自地区的公 作者保证报告所采用的数据均来自合规积金政策做了相应规定，但地区之间差异较大，未能够在全国层面上进行统一，渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，大部分地区的公积金政策相对于商贷仍然较为优惠。而各地商贷目前的信贷政策结论不受任何第三方的授意、影响，特此不但在首付上提高门槛，加息及优惠利率上浮也都让持有环节压力增大，这使得声明。 请务必阅读正文之后的免责条款部分
商贷与公积金贷款之间的优劣势也更加明显。这一明显的优劣势差距，直接引发了10月二手房公积金贷款比例明显上扬。据“链家地产”市场部统计数据分析，10月二手房市场中公积金贷款购房占比已达17%，相比9月份占比增加5%左右。当前的公积金政策显然不利于调控政策的效果实现，因此住建部本次下发政策弥补公积金目前的政策短板，虽然之前市场方面并没有消息，但属于情理之中。 图表1：公积金贷款与商贷利率差距越来越大 折商公积单位：% 商业贷7折商业金折商7折商贷贷款利与公积金贷与公积款利率贷款利业贷款 率 利率 率金贷款利 贷款差额率差额 1年 -3年 -5年 以上资料来源：中邮证券研发部 政策对于房地产整体影响有限。1、目前部分城市已经对公积金做出了调整。比如上海在10月13日下发了《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，首付比例调整、三套房停贷等政策已经在上海开始实行。再比如北京市公积金政策已经按照4月底出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中规定相关内容执行，包括二套首付比例提高至50%，利率提高至倍，停止发放三套房贷等。杭州地区在4月16日起已经执行首套房贷首付30%，二套50%的政策。目前一线城市中，只有广州公积金政策今年以来一直未调整，其他地区政策之前已经有过反应，减轻了本次政策的冲击力度。2、公积金贷款占个人按揭贷款比重不大。《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示：公积金个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例由2007年末的%上升为2008年末的%。也就是说2008年末公积金贷款与商业贷款的比例为1:5，即便我们假设这一比例目前已经提高至1:4，公积金贷款也只占全部个人按揭贷款的20%。同时，考虑到当前政策影响较大的是二套房和三套房的购房者，首套购房者的影响有限，更加减轻了政策的冲击力度。3、并非所有地区的公积金贷款都有吸引力。目前公积金贷款最主要的吸引力来自于其利率较低，与折的房贷利率相比差额较大。但并非所有地区都取消7折利率优惠，目前只有一线城市取消优惠的力度较大，因此全国来看，其他地区商业贷款利率仍具有吸引力。4、由于公积金贷款额度有一定限制，因此一线城市的购房者更加倾向于使用公积金购买小户型住宅，面积超90平米的可能性不大。但需要指出的是，二线城市的住宅一般面积都较大，因此首套房首付比例按面积划分对二、三线城市影响相对较大。 请务必阅读正文之后的免责条款部分
对股票市场的影响：尽管我们认为公积金的调整对房地产市场的实际冲击有限，但心理影响不可忽视，观望情绪的加重势必会影响开发企业的销售业绩和资金回笼。同时股票市场的心理冲击也不容小觑，从近期央行加息和北京上海两地上调贷款优惠利率的消息来看，当天股市均呈下跌趋势，因此短期内房地产板块震荡不可避免，但幅度有限。 地区 公积金贷款限额规定 北京 80万元 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。 上海 2对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 3停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 深圳 目前公积金只能缴存和提取，不能贷款，预计贷款业务于2011年6月开始 广州个人最高额度为人民币50万元；两个或两个以上申请人购买同一住房，最高额度为每个申请人的可贷额度之和， 但合计超过人民币80万元。 1、职工月缴存额低于366元（43947元/12×5％×2）的，最高可贷额度为15万元； 杭州2、职工月缴存额高于366元（含）、低于879元（43947元/12×12％×2）的，最高可贷额度为30万元； 职工月缴存额高于879元（含）的，最高可贷额度为50万元； 4、职工及其配偶均缴存住房公积金的，合计可贷额度不得超过80万元。 资料来源：中邮证券研发部请务必阅读正文之后的免责条款部分
北京城建 2010年3季报点评 附录相相关政策） 住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定，经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。 根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。但各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。规范住房公积金个人住房贷款政策，严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题，有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源，更好地发挥其基本住房保障作用。为此，《通知》规定：住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 住房公积金个人住房贷款的基础是制度的互助性和公平性。按照《条例》规定，职工有缴交住房公积金的义务，也享有住房公积金贷款的权利，应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。《通知》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。 住房公积金个人贷款规模主要由最高贷款额度控制。最高贷款额度是根据权责对等、支持基本住房需求、资金充分运用、机会均等、流动性合理等原则设定的。额度过低，对职工基本住房消费支持力度不够，导致闲置资金过多，资金使用率不高；额度过高，则会造成少数收入较高缴存职工占用过多资金，引发住房公积金个人住房贷款资金短缺，导致其他职工享受不到应享有的政策优惠，资金互助性体现不足，影响制度公平。《通知》要求，各地住房公积金管理委员会根据实际，以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款最高额度，并按规定进行备案。 《通知》强调，城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，切实加强贷款风险管理，保障资金安全，维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。 《通知》要求，城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。 请务必阅读正文之后的免责条款部分
北京城建 2010年3季报点评 上海市关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知 各区（县）住房公积金管理部、各住房公积金贷款受托银行、市住房置业担保有限公司： 根据《上海市人民政府批转<关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见>的通知》（沪府发〔2010〕34号），经上海市住房公积金管理委员会第二十七次全体会议批准，自本通知发布之日起，本市住房公积金个人贷款政策作如下调整： 1 A9 C" p9 S1 T O 一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。0 x8 k# a( {5 d 二、对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。$ I# q& Y, g5 T9 [5 A d 三、停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。5 N: \5 K7 s0 C7 w% }. W3 P) j 四、对于购买首套住房的认定，以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据。1 _1 B% _0 P% j+ k5 u# G0 r: G- s: L( t8 T3 w% A! g3 v 五、对于购买改善型第二套住房的认定，以借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。5 i( R. R" m2 H. ]0 g - H/ O; k* \; H 六、关于购房家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以组合贷款受理银行执行的相关规定为准。 + R+ k5 {* Q0 `" _2 I 七、各单位应严格执行上述规定，加强贷款审核。市公积金管理中心将对住房公积金贷款受理情况实施后台监控和随机抽查，若查实违规操作的，将追究贷款受理单位和相关人员的责任。* B* t' }. N( A ) x3 v/ q2 i' W/ |8 f 特此通知。 上海市公积金管理中心 二Ｏ一Ｏ年十月十一日 杭州公积金贷款首付比例上调 最低50% 自 2010年4月16日起，杭州市住房公积金贷款首付比例进行调整，首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为30%；二次贷款的，首付比例最低为50%。 此前，首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例不低于购房款的20％；二次贷款的，首付款比例不低于40%。请务必阅读正文之后的免责条款部分
北京城建 2010年3季报点评 中邮证券投资评级标准： 股票投资评级标准： 推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于基准市场指数20%以上； 谨慎推荐： 预计未来6个月内，股票涨幅高于基准市场指数10%—20%； 中性： 预计未来6个月内，股票涨幅介于基准市场指数-10%—10%之间； 回避： 预计未来6个月内，股票涨幅低于基准市场指数10%以上； 行业投资评级标准： 看好： 预计未来6个月内，行业指数涨幅高于基准市场指数5%以上； 中性： 预计未来6个月内，行业指数涨幅介于基准市场指数-5%—5%之间； 看淡： 预计未来6个月内，行业指数涨幅低于基准市场指数5%以上； 本报告采用的基准市场指数：沪深300指数 免责声明 本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。 本报告旨在发送给中邮证券的特定客户及其他专业人士。未经中邮证券事先书面许可，不得更改或以任何方式传送、复印或印刷本报告。 公司简介 中邮证券有限责任公司是经中国证监会批准，由西安华弘证券经纪有限责任公司变更延续的专业证券公司。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1
北京城建 2010年3季报点评 西安华弘证券经纪有限责任公司是经中国证监会2002年6月以证监机构字[2002]192号文批复同意，由西安市财政证券中心转制的证券经纪公司。公司股东为西安市财政局、西安市莲湖区财政局、西安市阎良区财政局，公司注册地址为西安市太白北路320号，初次注册资本为人民币5,300万元，公司经营范围为：证券经纪。 2005年9月26日，中国证监会以证监机构字[2005]97号文批复同意公司增资扩股，公司新增股东中国邮政集团公司（原国家邮政局）、北京市邮政公司（原北京邮政局）、中国集邮总公司，新增注册资本人民币50,700万元。至此，公司股东为：中国邮政集团公司、北京市邮政公司、中国集邮总公司、西安市财政局、西安市莲湖区财政局、西安市阎良区财政局。公司注册资本为人民币56,000万元。 2009年3月20日，中国证监会以证监许可字[2009]247号文批复同意公司增加“证券自营、证券投资咨询业务”，公司目前的经营范围为：证券经纪；证券自营；证券投资咨询。 业务简介 n 证券经纪业务 我公司经中国证监会批准，开展证券经纪业务。业务内容包括：证券的代理买卖；代理证券的还本付息、分红派息；证券代保管、鉴证；代理登记开户； 公司为投资者提供现场、自助终端、电话、互联网、手机等多种委托通道。公司开展网上交易业务已经中国证券监督管理委员会核准。 公司全面实行客户交易资金第三方存管。目前存管银行有：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、民生银行、兴业银行、招商银行、北京银行、华夏银行。 n 证券自营业务 我公司经中国证监会批准，开展证券自营业务。使用自有资金和依法筹集的资金，以公司的名义开设证券账户买卖依法公开发行或中国证监会认可的其他有价证券的自营业务。自营业务内容包括权益类投资和固定收益类投资。 n 证券投资咨询业务 我公司经中国证监会批准开展证券投资咨询业务。为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议。 2009年8月26日，中国证监会以证监许可字[2009]856号文核准批复，同意将西安华弘证券经纪有限责任公司更名为“中邮证券有限责任公司”，并于2009年10月21日为公司换发了新的《经营证券业务许可证》。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2
