杰茂地产运营机构
过程是必要的，但不是必须
我们的规划建设方案
最高的土地利用率，更合理的平面布局
1、项目规划建议：
本案总体规划采用“一个建筑组群，两个主题广场”规划概念。一个建筑组群，分别由写字楼、公寓楼、酒店及其裙楼商业用房组成。两个主题广场，分别为：公寓楼与写字楼南侧环抱形成的商业广场，第二个为位于建筑组群北侧，因楼间距要求形成的楼宇间绿化商务休闲广场。
2、建筑布局建议：
首先，酒店在功能需求上需要相对独立的停车场、独立的形象展示面，因此在规划设计中应充分考虑此因素，其次酒店需要便捷、顺畅的货物运输通道和平台，因此建议将酒店位置设计与本案的东侧。
其次，写字楼与商务公寓的办公特性较强，将二者，进行关联设计，可充分形成浓厚的商务办公居住氛围，便于后期的市场操作，及销售操作。
3、商业规划建议：
1）商业布局采用商业内街与外铺现结合的方式。
2）商业外铺主要指，临乌兰察布路及展东路两部分沿街一、二层连体商铺及单层商铺。
3）商业内街是指，本案绿化商务休闲广场南侧及东侧两部分一、二层连体商铺或单层商铺。
4、建筑物外围动线设计建议：
1）公寓楼主入口设置：位于公寓楼南侧。
2）写字楼主入口设置：位于写字楼东南角。
3）酒店主入口设置：位于酒店楼宇东侧。
4）地下停车场出入口设置：位于酒店楼宇西侧。
5）酒店的卸货平台：位于地下一层，车库内。
1、项目规划建议：
本案总体规划采用“一个建筑组群，两个主题广场”规划概念。一个建筑组群，分别由写字楼、公寓楼、酒店及其裙楼商业用房组成。两个主题广场，分别为：公寓楼与写字楼南侧环抱形成的商业广场，第二个为位于建筑组群北侧，因楼间距要求形成的楼宇间绿化商务休闲广场。
2、建筑布局建议：
首先，酒店在功能需求上需要相对独立的停车场、独立的形象展示面，因此在规划设计中应充分考虑此因素，其次酒店需要便捷、顺畅的货物运输通道和平台，因此建议将酒店位置设计与本案的东侧。
其次，写字楼与商务公寓的办公特性较强，将二者，进行关联设计，可充分形成浓厚的商务办公居住氛围，便于后期的市场操作，及销售操作。
3、商业规划建议：
1）商业布局采用商业内街与外铺现结合的方式。
2）商业外铺主要指，临乌兰察布路及展东路两部分沿街一、二层连体商铺及单层商铺。
3）商业内街是指，本案绿化商务休闲广场南侧及东侧两部分一、二层连体商铺或单层商铺。
4、建筑物外围动线设计建议：
1）公寓楼主入口设置：位于公寓楼南侧。
2）写字楼主入口设置：位于写字楼东南角。
3）酒店主入口设置：位于酒店楼宇东侧。
4）地下停车场出入口设置：位于酒店楼宇西侧。
5）酒店的卸货平台：位于地下一层，车库内。
1、关于设计两层地下停车场的建议：
1）地下一层停车场作为公共停车场进行管理和使用；
2）地下二层停车场作为写字楼及公寓楼配套使用建筑空间进行销售和管理。
2、建筑层高方案：
1）写字楼、酒店、公寓首层设计为米。以此来与商业裙楼的层高统一。
2）写字楼、酒店、公寓二层设计为米。
3、酒店、写字楼大堂挑空设计方案：
为了满足酒店及写字楼的大堂层高设计规范要求，将酒店及写字楼的大堂入口处进行结构挑空设计。其优势如下：
1）增大大堂的采光面积；
2）增加二层商业的展示面，提升二层商业的商业价值。
4、提高裙楼顶层楼板承重及防水设计标准，进行空中花园设计（建议）：
方案内容：在本案裙楼顶层进行空中花园设计；优势如下：
1）提高本案绿化面积，提升环境品质；
2）增加项目的景观看点，营造项目独特卖点。
将未来的因素纳入我们的视野范围
市场定位：商务生活秀空间
定位支持：
1、距总部基地，5分钟的车程；
2、通畅、便捷的交通网络；
3、总部基地巨大的配套需求；
4、总部基地的扩散效应，形成的市场需求；
5、本案项目自身所具备的空间、时间优势。
本案
总
部
基
地
本案至总部基地，经由乌兰察布东路至东二环计公里，东二环行程计公里，由东二环至总部基地核心金融街计公里，总计公里。
通畅、便捷主要表现为如下几个方面：
1、东邻城区主环路，东二环。直线距离公里。
2、南临乌兰察布东路为双向6车道的城区主干道。
3、北邻新华大街，与总部基地北段相连。
4、乌兰察布路与新华大街又分别由展东路及东二环连通，形成强大环形交通网。
总部基地的土地供应及规划情况：
居住用地280万㎡，商务办公用地250万㎡。巨大的常住人口及办公人口容量，带来了强大市场的需求。单单依靠基地自身是无法满足的。
项 目 占地面积（公顷） 占 比
总用地 100%
居住用地 %
公共设施用地 %
行政办公用地 %
商业金融用地 %
文体娱乐用地 %
科研办公用地 %
商务办公用地 %
绿化用地 %
道路及其他用地
总部基地的集聚效应主要体现在如下几方面：
1、引进世界500强和国内100强企业总部和地区总部，；
2、作为投资和结算中心，将汇集巨额企业资本及民间资本；
3、以研发中心为基点，吸引和聚集大量科研和产品研发机构；
4、总部基地作为企业管理中枢，将汇集大量国内外市场经济的信息，并将其整合，形成互动；
总部基地的扩散效应：
1、作为金融中心、信息中心，金融资本和信息的高度聚集，必然形成瀑布效应，惠及总部基地周边的中小企业和服务行业，造成一定的下游中小企业的办公需求。
2、巨大的办公空间，集聚了数以十万计的各类人才，将对总部基地周边区域的住宅市场提供大批的硬性需求。
3、因为总部基地自身土地有限，部分商务、休闲功能将向基地周边地区扩散，对周边地区的功能性需求将大大提高。
1、地理位置的优势：
本案地处呼和浩特市“东优”发展战略区域结合部，向西与长乐宫商圈及新华大街办公区相连。向东与总部基地只有公里的直线距离。
总
部
基
地
本案
新华大街办公区
2、相对独立的建筑空间：
本案所在区域一方面独立于新华大街商业氛围之外，另一方面与总部基地所在区域也存在一定空间距离，所以完全可以根据市场的功能化来进行整体规划，一方面避开万达广场的商业竞争，另一方面满足总部基地在功能化上的不足，寻求自身的发展空间和竞争优势。
总
部
基
地
本案
万达广场
3、有利的规模居住空间：
本案周边大型中高端项目遍布，向北有：万达广场、东馨园别墅，向南有：丁香佳园、春雨小区、嘉和小区，巨华集团开发的巨海城等。居民消费档次较高，消费能力强。
1、关键时间节点：
总部基地启动时间：
2011年4月全面启动；
总部基地预估投入时间：
2015年
本案开工时间：
2012年。
本案施工周期及入住时间：
施工周期：2年至年
入住时间：2015年6月至12月
2、我们的优势：
1）项目整体工作的同步性：
本案在时间节点上与总部基地的建设几乎同步进行。
2）宣传推广工作的同步性：
本案的项目推广工作将，与总部基地的推广工作同步进行。一方面，可以借助与总部基地推广中的强大社会影响力。另一方面，可以根据总部基地推广方案，调整本案的推广策略，实现差异化宣传。
3）销售与招商工作的超前性：
本案产品形式与总部基地首批建设项目存在差异性，同时总部基地在开发次序，配套型设施建设工作明显落后于办公性建筑的建设，这使得本案的产品面世时间要先于总部基地同类型产品。
综上所述，本案的在整体市场定位中，无论从空间、时间因素，还是项目自身所处开发环境因素方面进行分析，我们都应充分考虑总部基地的建设对本案定位的影响。因为，总部基地的建设，不只是对本案，对呼和浩特市整体的房地产市场都将产生巨大而深远的影响。
首先，总部基地的建设改变了城市的经济发展模式，对整个城市的经济环境进行了二次调整。
其次，总部基地的建设强化了，如意开发区作为行政中心所在地作用，同时又赋予了金融中心、商务中心、科研中心等新的功能。
再次，总部基地的建设对城市的教育分布将造成巨大的影响。有效的提升总部基地及周边地区的文化氛围。
因此，我们在市场定位中依托总部基地，以提供配套服务性的产品为规划目标，借总部基地之东风，实现项目的终极利润目标。
在市场中寻求一席之地，关键是我们与别人有何不同
产品定位概况：
1、星级标准的连锁经济快捷酒店；
2、产权式酒店公寓；
3、MINI银领公寓，自由度LOFT公寓；
4、5A智能办公空间；
5、集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性超级商务会所；
6、美容、美体SPA中心；
7、健身、保健会馆。
酒店的定位基础：
1、与本案独特的商务定位相辉映，营造本案纯粹的商务气息；
2、为写字楼及商务公寓的办公企业提供良好的服务平台；
3、补充星级酒店与普通经济型宾馆的市场空白；
4、经济型的价格与星级型的居住体验赢得更大的市场份额。
酒店的定位依据：
1、我国酒店总体发展概况：
2、酒店建安成本分析；
2、酒店建筑功能分析；
3、呼和浩特市酒店业的概况分析；
4、经济酒店特征分析；
5、总部基地在建项目分析；
6、本案宗地特征分析。
1、中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施；
中国的国内旅游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上达到了大众旅游的标准。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。
2、中国繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，形成对经济型酒店的巨大需求 ；
据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在103亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年可能以20％的惊人速度增长。
3、随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升；
随着国际著名品牌如雅高Ibis、圣达特Super 8, Days Inn等经济型酒店进入中国，以及中国本土的经济型酒店的发展，国际游客对经济型酒店的需求将越来越大。
四星级、五星级酒店要求：
1、饭店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。
2、内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。
3、指示用标志清晰、实用、美观，公共信息图形符号符合国标
4、有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。
5、有与本星级相适应的计算机管理系统。
6、有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。
7、设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁和有效。
8、各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。
9、前厅（共计21项要求，略）。
10、客房。
1、在非经营区设客人休息场所；
2、有布局合理、装饰豪华的中餐厅。
3、有布局合理、装饰豪华、格调高雅的专业外国餐厅，配有专门厨房；
4、有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（或简易西餐厅），能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于18小时并有明确的营业时间；
5、有会议康乐设施设备，并提供相应服务；
6、有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；
7、有商务中心，代售邮票，代发信件，代办电报、电传、传真、复印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务；
8、有净高不小于5米、至少容纳500人的宴会厅；
项 目 四星级酒店 五星级酒店
1 总机话务员、餐厅及酒吧至少能用2种外语（英语为必备语种）提供服务。 总机话务员、餐厅及酒吧至少能用3种外语（英语为必备语种）提供服务。
2 有至少3个开间的豪华套房 有至少5个开间的豪华套房；
3 具备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘；有布局合理、装饰豪华、格调高雅的高级西餐厅，配有专门的西餐厨房
4 选择项目共78项， 至少具备28项 选择项目共78项， 至少具备35项
1、酒店的建安组成
序号 分项工程名称 计算依据 单方造价
（元 / 平方米）
1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 180-200
2 地下室工程、基坑围护及支撑 地下室建筑面积 4000-4400
3 黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙） 地上建筑面积 900-990
4 外墙玻璃幕墙 外立面建筑面积 1300-1600
5 结构工程 地上建筑面积 1000-1200
6 给排水（含洁具，锅炉房管线） 总建筑面积 370-400
7 喷淋、气体消防 总建筑面积 110-120
8 污水处理（含管线） 总建筑面积 40-45
9 空调工程 地上建筑面积 600-660
10 地下室通风工程 地下室建筑面积 190-210
序号 分项工程名称 计算依据 单方造价
（元 / 平方米）
11 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 900-990
12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 530-580
13 煤气工程 总建筑面积 50-55
14 电梯、自动扶梯 总建筑面积 360-400
15 室外总体 总建筑面积 120-135
16 室内精装修连家具 地上建筑面积 3500-3900
17 杂项工程 总建筑面积 300-350
18 洗衣房设备 地上建筑面积 170-190
19 厨房设备 地上建筑面积 280-310
目前品质一流的超高层五星级大酒店，其建安成本为 9000-11000 元 / 平方米（按总建筑面积计算），比品质一流的四星级酒店要高出 2000-3000 元 / 平方米，其差异主要表现在：
1、五星级酒店的建筑成本（主要由于酒店客房建筑安全性能、功能性要求更高）
2、五星级酒店给排水成本高（卫生洁具与消防喷淋增加）
3、五星级酒店的装修成本高（酒店所有部位装修档次、品质高）
综上所述，四星级、五星级酒店建安成本高，存在一定的前期成本压力。同时，四、五星级酒店的成本回收周期长一般在10至20年。投资风险过高。相比较而言，商务快捷酒店成本投入较低，同时因其入住率高（一般在90%至100%之间），成本回收周期短，风险低。可以纳入我们的考虑范畴。
五星级酒店：共计6家（含装修五星级）
主要分布于锡林郭勒路（含南、北路）、呼伦贝尔路（含南、
北路）上及两路之间区域。
喜来登大酒店
香格里拉酒店
四星级酒店：共调研14家（含装修四星级）
主要分布于新华大街、中山路、锡林郭勒路等城区主干道两侧。
内蒙古国际大酒店
悦嘉商务连锁酒店
内蒙古国航大酒店
三星级及其它酒店：共调研15家
主要分布于新华大街、乌兰察布路、海东路等干道两侧。
金叶阳光大酒店
蒙之旅商务宾馆
昭君大酒店
名岳岛大酒店
国宾商务大酒店
1、万正尚都的地理位置：
西临东二环，南至大学路，北至四纬路。
本案
万
正
尚
都
2、万正尚都的总体规划概况：
1）10万㎡大型综合商场；
2）188000㎡的5A智能写字楼；
3）5万㎡地标型酒店，超五星级配置；
4）3万㎡的公寓；
3、万正尚都与本案的竞争态势：
1）时间节点：开发的同步性；
2）产品的相似性：规划总体产品形式相同；
3）开发规模对比：万正尚都占据规模优势，而本案更具市场灵活性
速8：3家
如家快捷酒店：6家
悦嘉商务连锁：4家
7天连锁：3家
汉庭快捷酒店：2家
麦德尔快捷酒店：1家
序号 酒店名称 星级 住宿
1 国宾商务大酒店 三 豪华套房338元/天，豪华大床房288元/天 商务电脑房238元/天 标间208元/天，单间80元/天
2 呼和浩特昭君大酒店 三 240元普标含早餐 套房大（490元/天），小（390元/天）。
3 金叶阳光大酒店 套间：200元/天 标间：140元/天
4 内蒙古碧俪宫大酒店 三 套房:320元/天 标间:60元/天
5 巴彦塔拉饭店 三 9F大床房268,8F电脑房260，原价520, 套房560/天，标间原价480，现价230，最低可降至200，
6 蒙之旅商务宾馆 三 标间179元/天,199元/天含电脑
7 呼和浩特速8酒店海拉尔店 经济 套房:308元/间 单间:158元/间，标间:208元/间
8 海景国际大酒店 套间：428元/间/夜，豪华单间：328元/晚 标间、单间228（含电脑）198元/晚，
9 君怡商务酒店 三 套房：229元/天（折后价） 标间：199元/天
10 锦江之星旅馆 经济 商务房A原价219元/天，会员价197元/天,， 标准间A原价229元/天，会员价206元/天， 标准间B原价219元/天，会员价197元/天， 单间原价199元/天，会员价179元/天，
11 闻都宾馆 经济 原价398元/天，会员价318元/天 标间原价288元/天，会员价230元/天，
序号 酒店名称 餐饮 会议室 娱乐 地址
1 国宾商务大酒店 早餐十元每人，住宿含早餐 5F大小会议室各一个，场租费：大（60-100人，500半天，800全天）；小（30-50人，400半天，600全天），投影音响费在内 无 呼和浩特市海东路16号 公安厅斜对面
2 名岳岛假日酒店 2F餐厅，16个包间，包间最大容纳20人，平均8-10人，宴会餐标从668、768、838、958、1118、1188、1218、1988、2568元不等 6F80人目前在搬家，看12月份进度，1F14桌×10人，6桌×10人，宴会厅各一个，租金600-1000元/一天。 无 呼和浩特市海东路18号
3 呼和浩特昭君大酒店 餐标800元一桌起，一般商务宴会的标准在1288,1588元. 3F课桌式能容纳220-240人，剧院式300人，场租费6500/天，投影500/天，音响免费使用。小会议室3间，可分别容纳40-50人。 无 呼和浩特市新华大街69号
4 金叶阳光大酒店 1F15桌，2F28桌， 分别可以容纳150人和280人， 6F3个会议室，大的课桌式200人， 小的70-80人，场租费，2800/天， 最低2400，内含投影音响。 桑拿 新华广场东侧， 锡林北路50号
5 内蒙古碧俪宫大酒店 4F雅间，最大容20人， 最小6人/桌/间，共17间， 自助35-80、90元每位不等， 3F一个大厅可容250人，有小舞台，另临一厅可容150人， 3个会议室，大会议室150人，小会议室40-50人， 场租费2200元/天，内含投影音响。 棋牌20元/时 海拉尔大街甲30号
序号 酒店名称 餐饮 会议室 娱乐 地址
6 巴彦塔拉饭店 2F饺子馆自助能容纳120人， 自助早餐15元/人，宴会式45元/人，雅间共10间，有1间能容纳15人，另外9间每间8-10人， 3F大会议室2000元/天， 还能有降幅，能容纳200人， 小会议室能容纳50-60人， 1000元/天场租费，内含投影音响。 呼和浩特市锡林北路46号
7 蒙之旅商务宾馆 20-30人，80人， 乌兰察布西街33号
8 速8酒店海拉尔店 2F餐厅可同时容纳800人就餐， 餐标600、800、1000不等 1个会议室最多容纳150人，场租1800元/天， 无 海拉尔大街55号
9 海景国际大酒店 自助早餐4F, 无 负一层是洗浴 （马上开张，价格未知） 乌兰察布路
10 君怡商务酒店 只有早餐 无 无 新华东街77号
11 锦江之星旅馆 茶餐厅，自助10桌以内， 会议30-40人，800全天，投影音响免费 无 新华大街61号
12 闻都宾馆 无 1F会议室一个，可同时容纳140-160人， 场租费2500/天，1500（1200最低）/半天， 内含投影音响， 2间棋牌室，4、5F各一间， 原价368/天，会员价295/天。 新华大街78号
1、市场空间与进入时机：
在欧美发达国家，经济型酒店非常普及，其市场份额约占发达国家整个酒店市场７０％左右，属于住宿市场的主流。而在我国，这个比例却是倒置的，市场份额尚不足１０％。因此，我国酒店行业的这种结构的不平衡，直接决定了经济型酒店巨大的市场前景。
目前呼和浩特市，拥有四星级以上酒店45余家，那么相应的还应有105家左右商务、经济型酒店来补充市场需求。目前呼和浩特市经济型酒店26家，商务型酒店59家。
2、呼和浩特市酒店餐饮业2011年状况：
据统计数据显示：1-11月，我市限额以上住宿餐饮业完成营业额亿元，同比增长%，其中：住宿业完成营业额亿元，同比增长%；餐饮业完成营业额亿元，同比增长%。
综合以上数据，可以看到呼和浩特市经济型酒店存在巨大发展空间，适时进入，辅以规范化管理和高品质的服务，必能形成市场竞争力。
1、呼和浩特市是旅游城市，尤其今年旅游业的发展较为迅猛，特色的草原游、文化游，近年成为众多国内外游客的主要旅游目的。同时，这些也给经济酒店带来了，每年定期的固定客源。
2、呼和浩特市今年的经济发展也比较迅速，随着如意开发区、金川开发区、金桥开发区、金山开发区的建设和发展，与全国乃至全世界的经贸往来也越来越频繁，大量的商务客源的到来，对于酒店业硬件及服务要求也越来越高。
3、随着呼市经济的发展，呼市本土的居民在消费观念、生活观念上也在发生着质的飞跃和变化。本土化的客源是经济酒店一块巨大的收入来源。
4、本项目周边大中专院校较多，钟点房、情侣房，需求量在未来的市场中较大。
1、设计和规划要点：
1）位置与环境：
该酒店项目位于乌兰察布东路，建筑总高度25层。邻近有部分商务宾馆、酒店和餐饮企业。但总体上，虽然占据了有利的交通条件，但硬件及配套设施不完善，停车场地有限，限制了其进一步的发展。
2）规模与功能：
本酒店项目总建筑面积28900㎡，约1000间客房。客房占酒店建筑面积的80%，可设计一个前厅（星级标准）。酒店的运营、调度、监控、财务功能可都设在前台区域。
酒店1至3层设计向，餐饮、快餐店、洗衣店、旅行社等招商租售，既能补充功能，又方便客人。
基本标准：星级服务、高标准管理、经济酒店的价格。
3）风格与形式：
本经济酒店定位于“现代商务”，“度假风格”。强调整体人性化居住环境，追求品质化的服务内容和标准。在不断提升项目的文化内涵和主题概念的同时，实现经济效益和社会效益。
4）销售定位：
基于本项目为开发项目，因此建议本酒店在实行组合式的销售策略。首先，对于4至16层（含一层大堂），共计15000㎡进行整体招商出售，引进品牌经济连锁酒店进行整体经营与管理。17至25层，共计10000㎡，采用产权式酒店公寓的销售模式投入市场进行销售。对其日常管理委托与酒店进行统一的管理和租赁。
5）投资与评估：
本酒店项目因为是开发项目因此整体的前期投入成本主要由土地、建筑安装、开发管理、税费等项目组成。具体如下：
（1）土地成本：目前呼市二环周边土地价格为120万元/亩左右，根据本项目的容积率4（预估），楼面土地单价为450元/㎡。
（2）建安费用（依据三星级建筑标准进行估算）：一般高层酒店的建安成本在1400元至1800元/㎡之间，鉴于建筑材料价格及人工成本的增加，我们取其高限1800元/㎡。
（3）税费成本：各项税费预估销售额的20%作为各项税费取费比例。
（4）平米开发成本为：（楼面土地价格+平米建安成本）/（1—20%）
2900元/㎡ 至3200元/㎡之间，本区间未包含土地增值税成本。
6）投资回报分析：
（1）销售收益预测：
计划销售定价：
酒店部分5000元/㎡，毛利润率：42%至36%之间，扣除土地增值税（5%）， 利润率为37%至31%之间。
酒店式公寓部分：7500元/㎡，毛利润率：61%至57%之间，扣除土地
增值税（15%），利润率为45%至42%之间。
（2）开发管理成本及费用：240万元/年
办公费用：20万元/年
广告及推广费用：120万/年（按年销售额8000万，%广告投入计算）
人员工资：100万/年（按15人测算）
（3）开发周期：年；销售周期：年
（4）预估开发总收益：4000万至4500万元。
1、以上计划价格为预估内部核算价格，并非最终销售价格。
2、在确定最终销售价格前，建议开发公司进行细致、专业的成本核算，其原因有三：
1）降低税费成本，提高实际利润率；
2）提高价格市场竞争力，实现快速销售目标；
3）严格控制开发成本，降低开发风险。
MINI格调银领公寓，自由度LOFT公寓定位基础：
1、呼市目前公寓主要以居住或投资形式进行推广；
2、呼市所谓“酒店式公寓”的概念仅为概念炒作；
3、“酒店式公寓”目前呼市不具备市场开拓空间；
4、概念性公寓最终走向直白的销售形式；等同于住宅销售模式；
5、东环“总部基地”产品主要以高端消费群体为目标客户；
6、东部区域出现“低总价”式的宜居宜商宜投资的产品空白；
7、大多数中小成长型办公企业办公空间需求受到一定限制；
8、商务型公寓属于目前呼市首席新型商务型公寓。
MINI格调银领公寓，自由度LOFT公寓定位依据：
1、对未来区域住宅市场的供应状况的评估；
2、市场需求发展趋势的评估；
3、本区域公寓产品的销售状况；
4、同类产品的差异化分析与定位。
对未来区域住宅市场的供应状况的评估：
1、本区域目前住宅产品供应概况：
1）万达广场：
项目地址：呼和浩特市新华东街26号
项目概况：万达广场位于呼和浩特市城市东部，属于开发的行政区，
紧邻城市主干道，总建筑面积128万㎡，其中商业面积万㎡。
万达广场二期预售户型面积85-122平米，预计均价7300元/平米。
建筑形态 业态 建筑面积（万㎡）
城 市 综 合 体 住宅
公寓
写字楼
外商铺 I期，Ⅱ期
酒店
2）巨海城项目概况：
物业类别 ：住宅、花园洋房、别墅
项目特色 ：复合地产,花园洋房
建筑类别 ：板楼 多层 小高层 高层
项目地址 ：赛罕桥华世纪村东500米
巨海城
区域 房源类型 面积区间 起价（元/㎡） 均价（元/㎡） 最高价（元/㎡）
巨海城六区 别墅 200-300㎡ 16800 20000 28800
巨海城七区 小高层户型 110-190㎡ 7000 7800 8000
巨海城九区 140-170㎡ 8200 9000 10800
巨海城十区 110㎡、130㎡和190㎡ 8000
3）园艺御景项目概况：
楼盘位置：园艺御景位于乌兰察布路与展东路交汇处
主力户型：两居至四居平方米
物业类型：商业、住宅
销售价格：待定
4）金泰中心项目概况：
楼盘位置：如意开发区四纬街以南，滨河西路以东。
总建筑面积：28万平方米
预售户型：面积200-800平米
物业类型：普通住宅,写字楼,建筑综合体
销售价格：15000元/㎡
综合以上相关数据，具备如下几个特点：
1、面积区间：90至800㎡；
2、最低单价：7300元/㎡；
3、最高单价：15000元/㎡（普通住宅）；
4、最低总价：68万元；
5、最低首付：万元；
6、月供情况：基本在4000元/月左右；
通过以上几点我们可以发现：
1、本区域现有产品的高总价，一般在70至100万元之间；
2、对支付能力的高要求，家庭月收入需在10000元以上。
3、住宅供应情况无法满足越来越多上班族的购房需求，形成了低总价房源的市场空白。
1、确立“金三角”中心地位：
依据《呼和浩特市总体规划纲要（2009—2020）》城市总体规划采取“集中式组团”布局形态，形成“双核心、多组团”的空间结构。突出城区的行政、商贸、金融、科技、信息、文化、教育功能，把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。
2、“东优”的城市发展方向策略：
东优：二环以东地区作为城市功能拓展新区，进行优化开发，推进“一街五区”建设。以“东优”为规划方向依托，必将形成巨大的房地产需求。
3、构建西北地区的总部基地：
要逐步将如意开发区这一区域按照行政中心、商务中心和总部基地来进行定位建设。
依据规划，北部大宗生态园区，西部、南部承接工业发展，中部完善升级，东部成为唯一的政务、商务、金融办公集中区。
呼和浩特如意总部基地位于呼和浩特如意工业园区，规划面积平方公里，总建筑面积约1500万平方米，其中新增建筑面积700万平方米，总投资约450亿元，容积率—，建筑密度25—40%，绿地率40%。
1、总部基地人口情况：
总部基地未来常住人口约15万至20万人，办公人口约15万人。人口总量在30至35万之间，同时新增人口多为城市的中坚力量，消费档次与水平较高。
常住人口：
＝280万㎡×容积率2÷㎡/人＝19万人
办公人口：
＝办公面积1500万㎡÷100㎡/人
＝15万人
根据国家统计局呼和浩特市调查队抽样调查资料显示，到2010年年底，呼和浩特市诚镇居民人均现房居住面积为㎡/人，呼和浩特市城镇居民人均商务办公面积为100㎡/人。
2、需求分析：
住宅供应分析：
1）住宅类型：中高端产品；
2）购买总价：80万至300万；
3）供应总量：280万×2
＝560万㎡；
4）需求总量：30万×㎡/人
＝万㎡
5）供求差异：340万㎡
此差异未考虑供求中的类型差异。
需求产品类型分析：
1）居住：以低总价、小户型产品存在市场空白。
2）投资：本区域拥有大量的中高端消费人群，保证了巨大的消费和投资能力，。
3）租赁：根据目前状况存在中小户型的市场空白，这给未来的房地产租赁市场也带来商机；
项目列表及销售情况：
1、御景101公馆，已入住；
2、奈伦国际，现在只有108㎡公寓；
3、长安金座，已入住；
4、中银城市广场，已入住；
5、维多利·摩尔城，预售中；
6、万正尚都，待建中；
1、维多利·摩尔城简介：
维多利摩尔城是内蒙古维多利集团战略发展的重点项目，是维多利集团与世界500强、国际零售巨头沃尔玛全面战略合作后的首个商业项目。
维多利摩尔城，36万㎡城市中心综合体、大型主题商业群，汇集购物中心/高端写字楼/精装公寓/米LOFT/高层住宅/主题购物馆等多元化物业。项目总投资20多亿，由维多利集团倾注7年商业经验与智慧倾力打造，将是内蒙古乃至西北地区规模最大、品类最全、规格最高的一站式休闲生活体验中心，集休闲、购物、娱乐、餐饮、文化、居住、办公于一体，凝结城市精华所在，为呼和浩特带来国际都市生活新体验。
绿化率:20%
容积率:
车位：3000个以上
暖气:市政（壁挂采暖）
供水系统:市政
土地年限:40年
地址：呼和浩特新华东街与东影南路交汇处
Loft公寓户型面积49-96平米；
写字楼户型面积50-105平米；
住宅户型面积80-230平米，均价未定；
商业1和4层在售，户型面积15-40平米。整体均价53000元/平米。
项目对比分析：
综合以上结果，本案虽然与摩尔城存在产品形式的类似性，但在市场定位及客群定位上存在本质的区别。
项目 项目定位 地理位置 产品类别 定位 差异分析
摩尔城 一站式休闲生活体验中心 呼和浩特新华东街与东影南路交汇处 公寓 时尚公寓，米LOFT 1、地理位置的不同，摩尔城地处长乐宫商业圈核心区内。
写字楼 高端写字楼 2、市场定位的差异，摩尔城的因其地理位置的优势，定位趋向与高端项目；
商业 主题购物馆
住宅 3、产品组合模式的差异，摩尔城为了充分发挥其地理位置及自身在商业开发中的经验和能力，将购物中心仍作为自身项目开发中的热点加以运用；
本 案 商务生活 秀空间 乌兰察布东路与展东路交汇处 公寓 酒店式公寓，米LOFT
写字楼 5A智能化写字楼
商业 综合餐饮娱乐休闲会所 4、项目客群定位的不同，摩尔城将中高端消费人群作为目标客群；而本案将商务人群作为本案的终端消费人群。
酒店 经济连锁酒店
信息大厦—5A智能化写字楼的定位基础：
1、凸显本案办公的商务氛围，提高商务信息化水平；
2、以“总部基地”为依托，拓展更多商务办公客群；
3、与“总部基地”相呼应，塑造浓厚的商务办公环境；
4、吸纳“市区”因各方因素受限的办商务公客群；
5、客户“差异性定位”与“商务公寓”形成良好的市场补充；
6、商务公寓与写字楼相结合，凸显本案独特的定位、操作手法。
1、总部基地的功能定位：
行政中心、商务中心、金融中心。
2、总部基地的产业目标：
打造集团总部的总部经济区，吸引世界500强、中国500强、行业100强企业设立地区总部和集团总部，鼓励其将研发总部、采购总部、营销总部、贸易总部等企业总部机构向如意总部基地转移，形成总部经济聚集区；二是坚持如意总部基地与支柱产业发展相结合，充分依托自治区产业优势，发展特色产业总部经济，打造自治区商务中心。
3、现阶段总部基地入住产业类别：
金融、能源、房地产、服装、电子产品等。
1、无纸化办公，增强企业管理中对办公网络的依赖性；
2、企业宣传的网络化发展趋势，增加了企业的网站建设需求；
3、大量的网络办公软件的使用，实现了企业远程管理，为网络的深入使用提供了必要的技术支持；
4、企业间的横向信息交流，增强了企业对网络的依赖性。
综上所述，随着企业规模化、集团化的发展，企业对管理的规范化和远程化就越加重视，也就更加加深了企业对网络建设与维护的需求。这样对信息产业的
较为成熟的商务办公区：
1、中山西路商务办公区：是以首府广场为中心，包括海亮广场、巴黎广场、金天帝广场、盘古大厦、艾博数码大厦等。
2、新华大街商务办公区：主要是艺术学院十字路口至长乐宫段新华大街两侧的商务写字楼，包括世贸晶钻、农发行、中国银行、长安金座及为投入使用的奈伦国际。
3、其他，包括银都大厦、学府康都、长兴大厦、汇商广场、金沙大厦等较为分散的独立商务办公楼。
规划及建设中的商务办公区：
1、规划及建设中的商务办公区主要是指总部基地。其提供金融、物流、会展、办公、住宿、餐饮、娱乐、子女上学等全方位服务和宜居商务环境，是目前呼和浩特市进行的唯一由政府主导统一规划、统一建设、统一进行招商的商务中心区。
2、总部基地无论在区域的整体规划上，还是在项目定位上都是目前呼和浩特市最具代表性的。总部基地的建设使得呼和浩特商务办公开发上了一个新的台阶。
详细地址 待租总面积 基本户型面积 价格 元/平米 装修情况 信息类型
海亮广场 3000 200㎡ 400 简单装修 出租
长安金座A座 2000 92㎡ 200 中档装修 出租
盈嘉国际 300 51㎡ 400 中档装修 出租
嘉林小区7#楼 1000 80㎡ 5000 高档装修 出售
熙华大厦 3000 300㎡ 200 简单装修 出租
泰花园兰泰广场 2000 99㎡ 200 简单装修 出租
加利大厦 5000 100㎡ 400 简单装修 出租
天和大厦 B座 500 100㎡ 200 高档装修 出租
大天酒店九楼 2000 ㎡ 400 中档装修 出租
巴黎广场 2000 110㎡ 260 高档装修 出租
名都枫景 3000 400㎡ 200 中档装修 出租
世贸晶钻 5000 51㎡,100㎡ 6000 中档装修 出售
波士名人国际A座 3000 125㎡ 400 高档装修 出租
世华大厦 2000 130㎡ 200 中档装修 出租
诚信数码大厦 300 50㎡ 300 中档装修 出租
银都大厦 800 200㎡ 260 中档装修 出租
华门世家 2000 100㎡ 150 中档装修 出租
商务会所定位基础：
1、形成对商务酒店的附属配套；
2、迎合并服务于区域的消费客群；
3、满足本案商务人群的休闲娱乐需求；
商务会所定位依据：
1、本案所在区域的商业餐饮。
2、商务会所的所有业态
呼和浩特市商圈的分布：
经多年发展，随着城市化的进展及消费水平的提高，呼市商业快速发展。形成了：
传统商业中心：中山路商圈
以劝业场为核心：鼓楼商圈
以万达为中心的：万达广场
以长乐宫为中心：长乐宫商圈
传统的批发市场：火车站商圈
以润宇为中心的：兴安北路商圈
以嘉茂购物为中心的：南华联商圈
“国八条”
限购
差别化信贷
税收
加大保障性住房建设力度
加大土地供应量
明确约谈问责制
明确房价调控目标
坚持和强化舆论引导
确保落实
稳定预期
差别化信贷：二套房首付60%，利率倍
税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税
基本情况：
政策方面，“国八条”得到严格执行，2011年政策环境更加严厉；
M2增长率为16%，利率上调；
住宅用地供应量不低于前两年平均水平（“国八条”要求）。
刚刚闭幕的中央经济工作会议的最大亮点， 放宽中小城市和城镇户籍限制。政府对房地产市场的政策变化：大量人口进入城市将对房地产业发展起到重要支撑作用。
二三四线城市地产获强心剂：每年100万人进入城市,巨大的住房需求,对于拉动二三线、三四线城市房地产业发展将起到重要作用。因为城镇化,我国的房地产市场将是一个非常有前景的市场。
明年房地产政策一“保”一“压”：一方面房地产业是我国经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点，另一方面,当前房价增长过快泡沫凸显又将威胁我国经济的安全。楼市政策将会“有收有放”。
1、密切关注政策走势，7月前注意市场变化情况。
2、
1、价格策略：低开高走，根据市场反馈情况适时调整。在有节奏销售控制的前提下。实现价格的节点调整目标。
2、促销策略：以实现总体销售目标为出发点。依据项目的不同开盘节点，及前期销售市场情况制定不同时间段的促销策略，以达到促销回款目的。
3、媒体策略：
1）媒体选择：形象宣传期以报纸媒体、路牌、道旗为主；在开盘、促销期以短信平台、电话推广为主。
2）媒体组合：形象宣传期：报纸+道旗；开盘前期：报纸+短信平台；促销：短信平台+电话推广。
3）投放频率：在时间上采用集中式投放策略，低密度投放。
1、通过有计划的销售推广工作，尽可能的实现100%销售；
2、在保证基本现金流的前提下，实现现金流的最大化；
3、有利有节的进行销售控制，把握销售节奏，制造市场气氛；
4、有效把握产品销售特性，有效把握销售顺序与面市时机；
5、对于酒店类产品，采用双管齐下的销售方式，即招商与销售同步进行。
6、分批次进行项目开盘，针对每次开盘，进行二次销控，互为穿插，实现立体销售目标；
时间 销售步骤 推出产品
项目推广 项目整体形象宣传
商务公寓开盘 商务酒店及LOFT公寓
酒店招商工作开始 商务快捷酒店
写字楼开盘 写字楼整体框架部分
商业开盘 写字楼公寓楼部分商业
酒店式公寓开盘 酒店客房以上部分公寓
商业二次开盘 酒店裙房商业
