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抵押房地产权属状况
与贷款风险分析
目 录
一、抵押房地产贷款风险分析
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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三、抵押房地产风险防范的其他对策
四、商业地产介绍及特殊风险点分析
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一、抵押房地产风险分析
1、导致抵押房地产发生风险的几种情况：
抵押房地产价格风险
抵押房地产处置变现风险
房地产相关政策性风险
贷款企业运营风险
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2.房地产相关政策风险：
宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。
常见问题：
政策稳定性差；
政策可操作性差；
政策执行松紧度不一。
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一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新
– 最新的房地产政策 (新国五条等)
– 房地产与土地市场分析
– 房地产政策法规解读
– 区域房地产市场分析
（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率
以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据
按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例
–商业、写字楼、住宅、工业
–土地、在建工程、房地产
–特殊抵押物（如加油站等）
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一、抵押房地产风险分析
一、抵押房地产风险分析
3.抵押房地产价格风险
正确理解房地产抵押评估价格内涵：
房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格，不是成本价格，而
是市场价格（含正常的、甚至是超额利润）。
未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况；未考虑短期强制变现所
带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。
房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，要遵循保守原则，同时
对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。
对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基
础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。
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一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1） 市场价格及时更新
– 关注房价走势
– 关注分析数据
– 房价、地价监测数据库的建立
（2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构
– 看国家认证的专业评估机构资质等级
– 看评估机构信誉是否良好
– 看评估机构的实力
– 看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务
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一、抵押房地产风险分析
4.抵押房地产处置变现风险
控制抵押资产处置变现风险要做到两点：
一可变现，二可充分变现。
是否可变现（权属、用途、政策强制要求、规划限制等）
是否能充分变现（税费、诉讼费、拍卖费等）
如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：
抵押物变现价值远远低于抵押价值； （变现成本包括：诉讼费、拍卖费、
评估费、税金、出让金、工程进度款等）
更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。
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一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）充分了解抵押物的瑕疵
– 是否带有长期租约
– 是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利
– 是否有规划限制或超规
– 是否为划拨土地
– 政府融资平台土地：名义合法、实际很难处置
（2）对变现时发生的费用进行预估
– 补缴地价款
– 相关税费（营业税、土增税、所得税等）
– 拍卖费
– 评估费
– 工程进度款
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一、抵押房地产风险分析
5.贷款企业运营风险
贷款企业的运营风险的判断及控制，一般主要由金融机构进行：
企业诚信度（资信等级）
行业发展前景（行业风险）
企业自有资金状况
企业内部经营模式
主要负责人素质和从业经验（中小企业特别是企业一把手）
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1.估价对象不能作为合法的抵押物
表现：无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已
公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为
抵押物的情况。
后果：不能作为抵押物，不能防范贷款风险。
防范措施：核查权属文件，认真进行现场勘察，对于要求必须有
足额抵押物的项目，首先判断抵押物的合法性，再商议其它贷款事项。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
2.不能办理抵押登记
表现：相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土
地证）、划拨地、集体地、违章房等
后果：不能办理抵押登记，不能合法变现处置
防范措施：变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方
进行非正规渠道的抵押登记
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
3.房地产权属证件证载情况与房地产实际情况不符
（证实不符）
证载房屋与实际房屋不符（拆除翻建，较常见）
面积不符（拆除、征占）
面积清楚，部位对不上
四至不符（看形状，看大致面积）
常见类型：老国有企业房地产
解决措施：①坚持合法性原则；②要特别重视和注意现场勘察工作，核
对房屋所有权证附图附表；③要求客户及时办理变更手续。
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4.违反房地不可分原则
表现： 房屋产权人与土地使用权人不符；
土地使用权人与规划许可证证载建设单位不一致；
房屋用途与土地证用途不符；
跨界房屋。
常见类型：改制或上市公司房地产，母子公司，联建项目。
防范措施：①房产证、土地证、规划证要对照核实，产权人不一致的，
应及时进行变更； ②房地用途不一的，应按照谨慎性原则估价；③地
上有建筑物的，房地应一并抵押； ④存在跨界房屋的应将整体项目一
并抵押，如进行部分抵押应遵循谨慎性原则。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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5.违规越权办理出让手续
• 越权办理出让手续
• 化整为零—建筑物骑界
一宗90亩的土地
常见类型：远郊区县的大型项目
防范措施：要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证
的土地是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕，尽量做到整
体抵押，整体处置，至少应相对完整（部分抵押应剔除骑界房屋）。
10亩
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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6.违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上
违法
• 土地尚未实施征地补偿、拆迁补偿（乡镇企业、农工商总公司此种情况
较多），但是取得了土地证
防范措施：①现场核实清晰；②了解房地产权属政策（先征地拆迁补
偿后，再办理出让手续；要保证通行权、采光权）；③即使未能整体抵
押（抵押登记部门要求），应要求客户承诺进行整体项目处置。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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7.抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求
抵押后列入拆迁范围的房地产
新规划导致价值降低的房地产（包括规划不确定房地产）
后果：处分抵押物十分困难（关键是变现处分的时机与规划实施的时
机不能同步）。变现时须执行招拍挂程序，延长变现时间。
常见类型：划拨土地上的房产，老国企的房地产
防范措施：对城市规划要有一个基本的了解；遇到旧城改造区或可能
涉及拆迁区域内的抵押物时还要对区域规划进行调查，并尽量避免中
长期贷款；遇到确定抵押物拆迁的情况应迅速反应，尽快处理。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
8.与周边或整体房地产依存度较大,变现空间小或只能定向变
现的情况
表现：地下车库；锅炉房、变电室；配套商业（社区会所）；宾
馆酒店中的娱乐设施；居民唯一居所、回迁房、私立学校、医院
等情况变现难度大；工业园区等变现受限 。
常见类型：大型住宅区内的配套房地产，大型度假村中的部分房
地产、工业园区等 。
防范措施：置换抵押物、降低抵押率、整体抵押 、有的应尽量避
免作为抵押物。
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9.价值内涵有瑕疵的房地产（设定权属状况与实际状况的差异）
表现：
地上有未拆迁的房产，欠付拆迁款、征地费等
地价款、土地开发费、土地转让费未交清的情况
超规划面积未补办手续房地产
欠付建筑工程款、材料设备款、抵押债权等优先受偿款
高新技术企业享受了土地取得费、出让金等优惠
常见类型：新开工项目、在建工程、以前年度出让项目。
防范措施：置换抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重点关注优先受
偿款和其它未付款项 （核查合同、付款凭证、优先受偿款证明）。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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10. 无法取得预售许可证项目
无法取得预售许可证，不能办理按揭贷款
常见类型 ：
小产权房
集体土地上的房地产
回迁房
防范措施： 不要作为贷款抵押物
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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11.在建工程的权利价值容易被高估
在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从谨慎性原则出发，
其价值体现应趋向于成本价格，谨防烂尾风险
工程进度款与工程款、欠款应有委托方及承包方确认，项目档次与预
期交房标准搞清楚
合法性原则为前提，面积不超规，不违规开工（无施工许可证建筑物
价值不应考虑）
建筑面积内涵可能会有变化
特别注意在建工程部分抵押的问题
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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12.共有产权的房地产，带租约、通行权等他项权利的房地产易
带来权属争议和风险
部分共有房地产抵押事前必须征得共有人书面同意，处分时需要得到共
有人的认可。
带租约房地产抵押应事前告知抵押权人，并通知承租人。
通行权、采光权、排水权等他项权利将降低抵押物利用价值。
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
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三、抵押房地产风险防范的其他对策
1.善于借助外力，依靠专业估价咨询机构的市场研究成果
和专业判断
城市房地产市场分析
城市土地市场分析
房地产法规政策解读
区域房地产市场分析
特殊物业的市场研究
2.金融机构应参与抵押物现状的勘查和登记过程
抵押物范围
抵押物证实对比
抵押登记
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三、抵押房地产风险防范的其他对策
3.建立抵押物动态监测体系
抵押物名称 抵押物坐落 抵押人名称 抵押价值 价值变动情况
A
B
C
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（一）商业地产及其特点
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于
以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、
主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
为方便讲解，概括为三大类：商业房地产类、商务办公房
地产类、酒店房地产类
1.商业房地产类
（1）种类
指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲
等经营用途的房地产 ，主要包括百货店、商场、购物中心、商业
店铺、超市、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（2）特点
收益性：一类是房地产开发商开发后直接销售、转卖（主要为小区
级零星商铺、街铺，表现为分散、体量小及经营档次在中档以下），
另一类是长期投资经营（主要为开发商自营、业主自营、出租经营
等）
经营内容多，业态多样
出租、转租经营多，产权分散复杂
装修高档且复杂
垂直空间价值衰减性明显
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（3）影响价格的因素
• 区位状况：
地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层
实物状况：
建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值（是
否有大型品牌超市、商业企业进驻等）
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
2.商务办公类房地产
（1）定义：俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动
的建筑物及其附属设施和相关场地。
（2）分类：
• 按建筑面积分：小型（1万平方米以下）、中型（1-3万平方米）、
大型（3万平方米以上）
• 按使用功能分：单纯性写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼
• 按所处的位置、自然或质量状况和收益能力分：甲级、乙级、丙级
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（3）特点：
• 所处区别好，规模大
• 多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善
• 出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
（4）影响价格的因素：
• 区位状况
集聚程度、交通条件、周边环境、楼层
• 实物状况
外观形象、内部装修、设备设施、智能化程度、物业服务水平、
租户类型
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
2.酒店房地产
（1）分类：
按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度分为星级
酒店和非星级酒店。
（2）酒店几种表现形式：
• 产权式酒店
• 酒店式公寓
• 分时度假
• 经济型酒店
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（3）特点：
• 转让少且一般为整体转让
• 功能多样
• 一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
• 价值主要体现在接待客户的类型及其能力
（4）影响价格的因素：
• 区位状况
交通条件、周围环境
• 实物状况
建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值、设
备设施和用具、经营管理
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（二）特殊风险点分析
1.是否带有租约限制
带租约房地产抵押，抵押权人应关注租约签订内容。包括租赁
期限（根据《合同法》规定，租赁期限最长不能超过20年）、租金
构成内涵（是否包含物业费、水电费，是按建筑面积计算还是使用
面积、有无免租期，租金是固定租金还是基础租金加流水）、租金
的支付方式（月付、季付、年付）等。
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
2.商业房地产要弄清具体位置及面积
由于商业房地产有“垂直空间价值衰减性明显”的特点，如果
不是整体评估的话，那么就要看要评估的房地产位于几层，其所处
的位置，是一进门还是在电梯口亦或是在犄角，另外还有看是否有
明显的界限，能否与不参与评估的商业房地产明显分开，同时还要
把每层的面积确切分开。另外要对待估商业房地产的地段及具体坐
落、临街情况、经营业务等了解清楚。
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三、商业地产项目特殊风险点分析
3.酒店房地产是自营还是委托经营
目前的酒店主要有两种经营管理方式，一是企业自己经营，
一是委托有经验的酒店管理公司管理。对于自己经营的酒店其经营
收入可直接按其经营业态测算，如客房收入、商场收入、餐饮收入、
商务会议收入及娱乐健身收入等；而委托酒店管理公司的酒店，其
收入构成、成本费用等要详细参考双方签订的合同，因此对于这类
项目一定要让客户提供完整的合同。另外如果要想了解酒店的具体
经营情况，还需要让客户提供近三年企业的财务报表。
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三、商业地产项目特殊风险点分析
4.地下车库租金问题
商业用房往往都会配备一定数量的地下车库，除部分可能
销售外，往往是采取租赁经营，一部分是向访客提供的临时租车位，
一部分是向业主提供的包月出租车位。包月出租车位的租金收入比
较容易确定，而临时租车位的租金往往是按小时计价，且不同时间
段租金水平可能不一样，不同工作时段的利用率不一样，因此其租
金测算比较复杂。
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谢谢大家！
