（四） 应纳税额的计算
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
计算土地增值税时首先应区分三种形式：新房销售、旧房销售和特殊情况下的土地增值税的计算。
【解释】计算时注意分步骤列式计算。第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。
一、销售新房应纳税额的计算
【例题1】某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目,建成后的普通标准住宅销售收入5000万元,综合楼销售收入18000万元,公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加(教育费附加征收率为营业税税额的3%,印花税忽略不计)公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元,其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用,普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明,当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。
【答案】
1、建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
2、计算综合楼应纳土地增值税
(1)计算扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额=2000×(1-1/4)=1500(万元)或2000-500=1500(万元)
②支付开发成本=6000(万元)
③扣除税金=18000×5%×(1+7%+3%)=990(万元)
④应计提开发费用=(1500+6000)×10%=750(万元)
⑤加计扣除费用=(1500+6000)×20%=1500(万元)
⑥扣除项目金额=1500+6000+990+750+1500=10740(万元)
(2)增值额=18000-10740=7260(万元)
(3)增值额占扣除项目的比率=7260÷10740×100%≈%
(4)应缴土地增值税
应缴土地增值税=7260×40%-10740×5%=2367(万元)
二、出售旧房应纳税额的计算
具体计算步骤是：
1.计算评估价格： 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额
3.计算增值率
4.依据增值率确定适用税率
5.依据适用税率计算应纳税额：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时关键是要确定重置成本，然后按步骤依次计算。
三、特殊售房方式应纳税额的计算方法：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
（五）减免税优惠
一、一般减免税规定
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、1999年8 月1 日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 年或5 年以上的，免予征收土地增值税；居住满3 年末满5 年的，减半征收土地增值税居住未满3 年的，按规定计征土地增值税。
从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
二、特殊减免税规定（仅作了解内容）
（六）申报和缴纳
在实际工作中，土地增值税的纳税人主要分为两大类：一类是从事房地产开发（包括专营和兼营）的纳税人，也就是通常所说的房地产开发公司；另一类是其他的纳税人。这两类纳税人，办理纳税申报的内容和方法不尽相同。
一、房地产开发公司
纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7 日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：
①房屋产权证、土地使用权证书。
②土地转让、房产买卖合同。
③与转让房地产有关的资料。
④根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
二、纳税时间
（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
（2）以分期收款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。
三、土地增值税的清算
1、土地增值税的清算条件
符合下列情形之一的，纳税人必须进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(3)直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(2)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(4)省税务机关规定的其他情况。
2、土地增值税的扣除项目
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
3、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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