rru 消费与市场
住房支付能力的概念辨析
5~ 雷
住房支付能力 (Housing
Affordability )，从字面上看，就是
家庭对用于住房方面支出的承受能
力。在衡量家庭住房需求上，有两
个因素我们必须考虑，一是家庭所
需要住房的量，二是家庭要能够承
担得起，或者实际支付得起其所需
要的住房。
f乍者 住房和城乡建设部政策研究中心
助理研究员、经济学博士
86/2∞ 1i1..} 也
、住房支付能力的 规划的最优解，贝IJ E;' 就是该家庭可用
定义 于住房支出的上限 1 若该家庭在一定
时期内用于住房的支出达到了瓦，他
从深层意思看，住房支付能力实 所消费的住房也就是其能够支付得起的
际上是对家庭与他们各自的居住环境 极限了。如果我们定义一个比率为
(Housing Situation )之间关系的利
用，社会学与经济学所进行的描述
( Stone , 2006 )，它本质上是家庭在
其有限的家庭收入与住房支出之间做出
平衡。
那么，应用经济学的基本分析工
具，我们可以这样来理解住房支付能
力。假设家庭在一-定时期内，用于住
房的支出为E" ' 用于非住房类的支出
为 Eo ' 有以下的公式
E" == P"X"
Eυ==}飞Xo
其中 ， Ph 为该家庭在一定时期
内 ， X"为其所居住的住房每 单位的
均价 ; p，) 为住房量的向量 ;Xο为非住
房类商品的价格向量，为非住房类商
位的数量向量。
在家庭收入为既定的的情况下，
为使家庭的效用实现最大化，必须满
足下歹IJ 数学规划。
U = U(max)
. ~， Xh + 1斗)XO ~l
R 牟 E ，=了，阳就成为平衡家庭住房
消费和非住房类消费的最优比率了。
通过上边应用微观经济学基本理论
分析的结论，我们可以对住房支付能
力下一个理论和抽象的定义， ~D住房
支付能力为，满足家庭收入约束和效
用最大化的前提下，家庭用于支付住
房支出 (Housing Costs )的最大支
出，这个支出可以是绝对量(支出
额)，也可以是相对量(住房支出与
收入之间的比率)。从这个抽象的概
念出发，住房支付能力可以演绎出多
个具体的概念。它可以用于描述一个
家庭的情况，可以用于描述 个地区
的情况，同样可以用于描述整个住房
市场的情况。若我们将这个概念动态
化，它还可以表示→个家庭、一个地
区以及整个市场的一→种变化趋势。
-、 住房支付能力的
分类
假设 E;' 和 E1: 分别为满足以上数学 根据不同的原则，住房支付能力
可以做如下几种分类
根据居住形态的不同，住房支付
能力可以分为购房支付能力和租房支付
能力 O
根据衡量范围的不同，住房支付
能力可以分为单个家庭的住房支付能
力，地区市场的住房支付能力，以及
全国市场的住房支付能力。
根据参照标准的不同，住房支付
能力可以分为相对住房支付能力和绝对
住房支付能力。其中，前者在衡量过
程中，并没有 个统一的标准，这种
衡量仅能通过有限个家庭消费有限个住
房的途径进行对比，得出某个家庭消
费某个住房的支付能力是相对强的 i
后者在衡量之前，要有 个相对普适
的标准，例如有一个住房支出占收入
的比率上限的标准，低于上限的住房
消费就是可支付的( Affordab1e 1 。
根据时间范围的不同，住房支付
能力可以分为静态住房支付能力和动态
住房支付能力。静态住房支付能力不
考虑住房支出和收入等因素的变化，
着重研究住房支付能力的现实状态;
而动态住房支付能力则将诸多因素的变
化考虑进来，着重衡量-种发展变动
趋势。
-、 住房支付能力的
基本特征
1.主观性
虽然我们在前边通过微观经济学的
理论，将住房支付能力问题转化为家
庭消费支出的最优化问题，根据线性
规划的求解法则，各种支出决策(包
括住房支出)的解是唯→的。然而，
这种法则建立在效用函数为确定且同一
的前提下，效用在西方经济学的理论
中本来就是主观的，单个家庭在考虑
某些刚性需求(必需的吃、穿、住、
用、行等)的基础上，可以任意决定
自己的效用函数。因此，对住房消费
来说，支出多少或者多大的比重，就
具有很大的主观性了。 S t 0 n e
目前费与市场
( 2006 )、 Kempson (1993) 、
Linnerman ( 1992 )以及 Hu1chanski
( 1995 )都对住房支付能力的主观性
问题进行了阐述，并对评判指标进行
了相应的设计。正如 2002 年 2 月，英
国国会的选举委员会( . Parliamen-
tary Select Committee )的一份关于住房
支付能力的官方声明毫不留惰的指出，
"不论什么房屋的住房支付能力，归
根结底都是主观的。"
2. 最优性
最优性是指，理性的家庭总会根
据自己的收入约束和客观情况，选择
自己最适合的住房消费方式，以便支
付能力最大程度酌满足家庭需求。因
此，我们可以认为支付能力能够决定
家庭的效用函数，而住房支出在家庭
支出中占据着主要的地位，住房支付
能力又能够在很大程度上决定效用函
数。通俗的讲，单纯从家庭支出的角
度看， 个家庭居住什么样的房子才
是最优选择，答案是住他能够买得起
的，如果 处房子再贵一分钱这个家
庭就买不起了，这处房子就是最优选
择。这种类似同义反复的逻辑，也从
另一个侧面佐证了住房支付能力的主观
↑生。
3. 可测度性
尽管住房支付能力是主观的，但
它仍有-定的规律可循。首先，家庭
中的某些需求是刚性的，其次，在一
个较为国定的时期，比如说十年内，
家庭的收入及增长情况也是可以预期
的;再次，家庭支出结构的变化也是
存在一定规律的(比如马斯洛需求层
次理论所揭示的规律等);第凹，对
于同一处住房而言，每月或者每年的
支出也是相对固定的(利率、价格水
平等因素会有一定的影响)。另外，
由于主观性的程度般会随收入水平的
下降而降低，因此，收入水平越低的
家庭住房支付能力的可测度性越强，
而对于收入水平较高的家庭而言，虽
可测度性减弱， i~研究他们的支付能
力显然已失去很大意义。针对可测度
性，笔者在后文中将讨论可支付的标
准问题。
4. 易变性
易变性主要是指随着收入水平以及
社会地位(美国等西方国家中，社会
地位的不同，其可获得住房信贷的难
易程度也有所差异)的变化，住房支
付能力也会随着改变。通常的规律
是，收入水平提高及社会地位的提
开，都会有助于家庭改善其住房支付
能力。而且这种改善往往不是线性
的，即会呈现出 种加速的上升态
势。例如，对于同←处住房，家庭收
入增加所带来的边际作用，可能会大
于可能会远远大于增加的收入用于其他
方面支出的效用，而家庭就会将增加
部分收入的绝大部分甚至是全部用于住
房的支出ο 回
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