XXXXXXXX商业广场测算方案
XXXXXXXX商业广场物业管理处组织架构图
管理职能
物业管理专家团
为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行“XXXX生活· 星级服务”，本公司将以各专业部门技术和人力支持，结合物业管理服务实际需要，组建“XXXXXXXX商业广场”物业管理专家团。负责定期赴“XXXXXXXX商业广场”现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。主要职能如下：
根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息，凭借丰富管理经验为“XXXXXXXX商业广场”度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。
定期与发展商、业主委员会沟通，收集和处理有关问题。
负责解决物业管理工作中的重点和难点。
定期对管理处进行全方位考核，并提出整改意见。
对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。
物业管理处主任
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全面考察“XXXXXXXX商业广场”，熟悉所在地物管法规、人文情况，并传递给专家团。
将专家团针对“XXXXXXXX商业广场”制定的物业管理具体计划付诸实施。
将物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度反馈给专家团，以获得技术支持，并落实解决。
协助专家团对实地考察、评审、监督、整改等工作。
全面承担日常物业管理工作。
紧急事故的应对与技巧处理。
客户服务中心
性质与任务
客户服务中心是管理处管理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，是管理处服务工作的重要职能部门，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收等工作。
管理架构
人员配置
序号
岗 位
数量
薪资标准
备 注
管理处主任
1人
1800
客户服务主管兼采购、收银、库管
1人
1000
合 计
1人
2800
工程组
性质与任务
工程组是保证XXXXXXXX商业广场正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的管理。同时也保证物业正是介入后能够正常的开展工作，防止工程质量的遗留问题。
主要工作时间在XXXX广场交付使用前，交房后工程组会自动撤离。交房后只保留一名水电工进行对广场的水电维护工作。
管理架构
人员配置
序号
岗 位
数量
薪资标准
备 注
工程监理
1人
1500
机电维修工
1人
600
合 计
2人
2100
保安队
性质与任务
保安队是维护XXXXXXXX商业广场正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理。
管理架构
人员配置
序号
岗 位
数量
薪资标准
备 注
保安队长
1人
1200元/月
停车场车辆出口
2人
600元/月
白1中1
巡逻一组
6人
600元/月
白2中2夜2
守车员
2人
500元/月
白1中1
保安顶休人员
2人
600元/月
人均6天计算
合 计
13人
8200
环境队
性质与任务
环境部是XXXXXXXX商业广场物业管理处服务工作的主要职能部门，负责XXXXXXXX商业广场环境卫生管理和绿化管理。
管理架构
人员配置
序号
岗 位
数量
薪资标准
备 注
环境队长
1人
800
负责整个环境工作
道路保洁
3人
400
所有路口及一楼路面
总坪沿保洁
3人
400
沿街和广场保洁
1F以上商城保洁
4人
400
公共区域、垃圾清运
小区绿化
1人
450
所有绿化维护保养
机动、顶休人员
2人
450
人均6天计算
合 计
14人
6150
关于工作人员的工资请开发商进行发薪，期限未两年，两年之后由物业公司自负盈亏。
后勤保障策划
管理沟通
监察
XXXX物业将非常重视总部监察及支援工作，将委派工程、物业、人事、财务、营销等各类有经验的管理层人员组成专家团，定期前往现场巡视、检查、指导并参加管理例会，及时指出物业管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意见，主要工作包括：
定期物业管理例会
定期工程、清洁、安保、绿化巡视检查
定期文化建设巡视指导
定期ISO9001内部审核
定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核
定期财务预算审计
定期优秀物业标准自查
定期工作进度检查
定期工作业绩考核
定期专家团团长与发展商会议
汇报
XXXX物业将强调定期向发展商汇报的重要性，每月我们向发展商提供财务、日常运作等报告。
管理处主任亦将在重要事项和突发事件上随时向发展商进行汇报。
沟通
XXXX物业建议除了内部进行物业管理工作例会外，亦需要与发展商定期开会沟通工作进度及改进事项。
管理培训
在入场前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业管理制度。安排短期入职培训课程，令员工能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容：
社区情况、发展商、XXXX物业基本情况
企业文化、主要领导、对员工的期望
管理制度、职业道德及质量意识
GB/T19000-2000 idt ISO9000:2000基础和术语
GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系要求
GB/T19004-2000 idt ISO9004:2000质量管理体系业绩改进指南
相关法律法规
物业管理工作基本知识和物业理念
各相关岗位应知应会技能培训
礼仪礼貌及风俗习惯培训
必要的军事培训
在短期培训课程后，安排各级员工进入实地工作，令物业管理工作能够全面开展，为业主（住户）及时提供高水准服务。同时还亦可根据发展商的需要，安排高级管理层人员参观及考察同等类型的物业，接受吸纳先进的管理方式及理念。
还将于入场后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持XXXX物业规定标准。
以上培训工作，发展商应予以人力和财力等资源的全部投入，以确保物业从业人员良好素质。
管理制度
在对“XXXXXXXX商业广场”实施管理后，XXXX物业将根据实际情况并按照XXXX生活星级生活服务模式和ISO9001质量管理体系标准，度身定制各项管理制度和建立相应规章、文件，以便管理处能有序地对“XXXXXXXX商业广场”进行管理。订立规章制度包括但不限于：
公开性文件
业主公约
业主委员会章程
客户服务指南或住户手册
精神文明公约
住宅公共设施设备维修基金管理办法
治安管理规定
车辆进出和停放管理规定
消防管理规定
环境卫生管理规定
招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定
营业场所管理规定
文娱场所管理规定
装饰装修管理规定等。
内部管理制度
人事管理制度
福利管理制度
考勤管理制度
财务管理制度
预算管理制度
奖惩管理制度
投诉管理制度
文件管理制度
员工基本规范
通讯设备管理制度
管理体系及重大事项决策管理制度
培训管理制度。
质量手册及程序文件
质量手册
文件控制程序文件
质量记录程序文件
管理评审程序文件
人力资源程序文件
合同评审程序文件
物业接管程序文件
服务设计开发程序文件
采购程序文件
入住管理程序文件
内部审核程序文件
不合格程序文件
数据分析程序文件
纠正防措施程序文件等。
工作手册
各级岗位职责工作手册
社区文化工作手册
公共场地工作手册
营业文娱场所工作手册
房屋整改工作手册
空房管理工作手册
住户入住工作手册
装修管理工作手册
投诉的接待和处理工作手册
住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册
住户档案管理工作手册
便民服务实施工作手册
费用的统计、收取和追收欠款工作手册
环卫工作手册/绿化工作手册
报修工作手册
供配电设施设备工作手册
给排水设施设备工作手册
电梯设施设备工作手册
库房工作手册
突发事件或异常情况处理工作手册
勤务工作手册
安全工作手册
门卫工作手册
巡逻工作手册
ISO9001认证规划
争创物业优秀规划
质量记录：因数量达几百份，此处省略
维修基金
维修基金是指用于“XXXXXXXX商业广场”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。
维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
成都市人民政府在1998年5月15日发布施行的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的%一次性提供维修养护基金。
维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
管理费用分析
管理费用分析
经济来源
定期收取的物业管理服务费
以业养业，多种经营收入
发展商给予的支持
政府给予的政策扶持
主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费（由开发商负责承担）
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
物管月度成本支出核算
根据初步测算，XXXXXXXX商业广场的管理成本为：1元/㎡，因为具体的成本构成是我公司商业机密，在双方合作确定以后，我公司向贵公司呈报详细的成本方案，由开发商审定！
物业管理费用我公司向业主正常收取，如有空房未销售的，由开发商按规定交纳管理费，公司按项目物业管理费用收取，期限为两年。
两年后如果仍然有空房未销售的，请开发商继续交纳管理费或进行商议以什么形式进行补贴和商业操作，来实行物业公司自负盈亏的局面。
开办费问题
根据XXXXXXXX商业广场实际情况，发展商应考虑合理的物业开办费，初步估算为万人民币既每平方米元，具体如下：
开办费总表
单位：人民币（元/月）
序号
项 目
金额
服装
24882
行政开办费用
71324
保洁开办费用
10125
绿化开办费用
6600
工程开办费用
8760
保安开办费用
3290
客户服务中心开办费用
30200
合计
155181
开办费明细表
单位：人民币（元/月）
序号
项 目
计算公式
合计
一、
服装开办费
详见附件《服装配置明细表》
二、
行政开办费用
1、
办公室装修
由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)
2、
大班台
1台×1500元
1500
4、
坐椅
4把×250元
1000
5、
办公桌
4张×500元
2000
6、
职员椅
10把×150元
1500
7、
会客沙发
1套×1200元
1200
8、
空调/分体式
1台×3000元
3000
9、
电话（开户）
3部×158元
474
10、
电话话机
5部×100元
500
11、
卡钟
1台×2000元
2000
12、
留言板
2张×200元
400
13、
员工更衣柜
30组×450元
13500
14、
钢架床
7架×150元
1050
15、
电风扇
4台×100元
400
16、
取暖器
4台×100元
400
17、
双门木质文件柜
6组×350元
2100
18、
电脑
2台×6000元
12000
19、
打印一体机
1台×3000元
3000
20、
物业管理软件
1套×10000元
10000
21、
对讲机
8部×1000元
8000
22、
热水器洗漱工具
1套×5000元
5000
23、
电视等
1套×1500元
1500
24、
货架
4组×150元
600
25、
工号牌
40个×5元
200
三、
保洁开办费用
1、
高压水枪
1台×3000元
3000
2、
垃圾清运车
2辆×1200元
2400
3、
吸尘器
1台×800元
800
4、
尘推
20套×60元
1200
5、
玻璃套装工具
2套×300元
600
6、
人字梯（2m）
1把×200元
200
7、
人字梯（3m）
1把×300元
300
8、
手钳
3把×15元
45
9、
脚踩垃圾桶
10个×50元
500
10、
给皂器
6个×130元
780
11、
平板车
1辆×300元
300
四、
绿化开办费用
2、
剪草机
1台×5000元
5000
4、
汽油机喷雾器
1台×150元
150
5、
高枝剪
4把×150元
600
6、
手锯
2把×50元
100
7、
条剪
2把×100元
200
13、
浇水水管
1套×500元
500
14、
铁耙
1把×50元
50
五
工程开办费用
1、
电钻
1台×500元
500
2、
管钳
2把×80元
160
3、
万用表
1只×200元
200
4、
疏通机
1台×600元
600
5、
电锤
1把×1600元
1600
6、
插话机
1只×100元
100
7、
活动扳手
4把×30元
120
8、
电焊机
1台×1500元
1500
9、
套筒扳手
1套×200元
200
10、
梅花扳手
1套×200元
200
11、
台钳
1台×200元
200
12、
PPR热融机
1台×300元
300
13、
切割机
1台×400元
400
16、
工具柜
2套×800元
1600
17、
维修工具及材料
2套×300元
600
19、
橡皮线(200m)
1圈×480元
480
六
保安开办费用
1、
警棍
8根×30元
240
2、
电击警棍带照明
2把×500元
1000
3、
应急灯
4台×150元
600
4、
物品柜
2套×600元
1200
7、
台灯
5台×50元
250
七
客户服务中心开办费用
5、
传真机
1台×2500元
2500
6、
复膜机
1台×600元
600
7、
报纸书刊展示架
2组×200元
400
8、
点钞机
1台×500元
500
9、
保险柜
1个×1000元
1000
10、
接待客户桌椅
2组×1000元
2000
12、
各种资料印刷
根据实际情况而定
20000
15、
会客茶几
2×600元
1200
18、
住户档案专用柜
1组×1000元
1000
19、
档案吊夹
500组×2元
1000
提请开发商解决事项
为便于XXXX物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《四川省城市物业管理暂行办法》第三十条之规定，开发商应在XXXX广场醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。请贵公司于交房入伙前2个月提供管理用房200㎡，并无偿装修具备办公条件。办公用房包括：客户服务中心、商务中心、会议培训室、会客室、经理办公室、综合办公室、库房、洗手间等。具体如下：
客户服务中心
接待大厅：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
会客室：1间，每间建筑面积15㎡
资料展示室：1间，建筑面积15㎡
财务室：1间，建筑面积10㎡
卫生间：男、女各一间，建筑面积共10㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯2盏、镜前灯2盏、排风扇2台
以上客户服务中心用房共需75㎡
物业管理办公用房
管理处主任办公室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
会议室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏
综合部办公室：1间，建筑面积15㎡
保安部办公室：1间，建筑面积15㎡
以上物业办公用房共需70㎡
门卫室：在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。
员工宿舍
寝室：二室一厅二套，建筑面积80㎡
要求：需放下高架铁床7张、写字桌1张、更衣柜2个、脸盆架2个；有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
以上员工宿舍共需160㎡
库房：1间，每间建筑面积30㎡
要求：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏、吊扇1台
管理附件：服装配置明细表
单位：人民币（元）
序号
项目
单位
数量
单价
合计
折旧年限
月均费用
一、
工程技术人员
该岗位配置需要560元/人
1、
夏装
套
2
120
240
2年
2、
秋装
套
2
160
320
2年
二、
安全保卫人员
该岗位配置需要1174元/人
1、
夏装
250元
(1)
帽子
顶
2
30
60
3年
(2)
短袖
件
2
30
60
2年
(3)
长袖
件
1
30
30
2年
(4)
裤子
件
2
50
100
2年
2、
秋装
320元
(1)
帽子
顶
2
30
60
3年
(2)
外套
件
2
100
200
3年
(3)
衬衣
件
2
30
60
2年
3、
冬装
100元
(2)
棉大衣
件
1
100
100
5年
5、
配件
269元
(1)
领带
根
2
10
20
3年
(2)
帽徽
个
2
15
30
1年
(3)
肩章
副
2
15
30
1年
(4)
臂章
个
2
15
30
1年
(5)
领夹
个
2
10
20
1年
(6)
皮带
根
1
20
20
1年
(7)
武装带
根
2
50
100
3年
(8)
白手套
双
2
2
4
1月
4
(9)
胸号牌
个
1
15
15
1年
6、
床上用品
180元
(1)
被褥
件
1
90
90
3年
(2)
床单
件
1
20
20
3年
(3)
枕头
件
1
20
20
3年
(4)
棕垫
件
1
50
50
3年
7、
其它
55元
(1)
雨衣
套
1
40
40
2年
(2)
水鞋
双
1
15
15
2年
三、
保洁绿化人员
该岗位配置需要620元/人
1、
夏装
套
2
120
240
3年
2、
秋装
套
2
160
320
3年
3、
其它
60元
5
(1)
雨衣
套
1
40
40
1年
(2)
水鞋
双
1
15
15
1年
(3)
发夹
个
1
5
5
1年
四、
客户服务人员
该岗位配置需要1000元/人
1、
夏装
套
2
200
400
2年
2、
秋装
套
2
300
600
2年
25
门卫室
在车辆出口大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。
餐厅、住宿用房
为解决部份管理人员和保卫人员军事化管理的工作特性，发展商应于交房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅50㎡、住宿用房100㎡，并无偿装修具备使用条件。具体方式经过双方商议决定。
奖励措施
在合作期间，项目通过市级以上达标工作（含认证），每项应给予XXXX物业4万元人民币奖励金。
请贵公司领导审阅！
四川XXXX物业管理有限公司
2004年2月25日
房地产E网 范文吧
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