学习与奥蝇 2016 年第 10 期
衬级物业化治理:
农村社区治理转型路径与反思
杜鹏
摘要:农村社区转型不仅表现为基础结构之变，而且表现为治理模式之变。村级物业化治理是转型社区的重要
治理方式，它在延续传统村级治理架构的基础上引入现代物业管理要素，优化了村级治理结构。基于物业管理与集
体治理的不同配置关系，分别形成了先底模式和分置模式两种实践形态，表现出了结构适应性和变迁适应性。 当前
农村的社区化转型不应追求城市物业模式的简单移植和物业服务水平的质量，应着眼于转型的渐进性和长期性，
突出社区本位基础上的机制创新，培育转型社区的治理能力 。
关键词:社区转型村级物业化治理治理转型 转型社区
中图分类号:C916 文献标识码 :A 文章编号 :1004-0730(2016)10-0107-09
-、问题的提出
伴随着城市化的快速推进，农村社区建设成
为地方政府推进城镇化的重要方式。农村社区建
设促发了农村社区转型，进而推动了社区治理转
型。 转型过程中的社区治理模式是转型中国基层
治理的重要内容。
村落社区化转型是由"共同体"向"社会"[IJ转
型的过程，转型过程中的社区构成了一种特定类
型。一些学者从不同的视角出发展开了相关研究，
并提出了"过渡型社区"[勾、"村改居社区"[3J、"转型
社区"归]或"边缘社区"等概念，折射了城市化复杂
的社区微观过程。总体来看，这些研究有两个特
点:首先，这些研究聚焦于对转型社区本身的研
究，相对忽视了社区治理实践之于社区整合与社
区秩序的意义;其次，这些研究具有浓厚的理论倾
向，关注"社区化治理"[:坷的制度逻辑。 因此，以"转
型社区"为对象的经验研究大多聚焦于"城中村"、
"城郊村"等边缘地带，进而以转型社区的微观经
学习与奥践 2016 年第 10 期
验回应宏观的城乡二元制度结构。 这种研究视角
试图通过迁移城市社区治理模式实现社区治理的
完全转型，其局限是遮蔽了转型社区内在的治理
逻辑。
农村社区化转型植根于不同的转型动力和转
型路径。当前，地方政府在"土地财政"刺激下采取
的"迁村腾地"行为是村落社区化转型的重要动
力 。 转型社区治理往往表现为地方政府主导的自
上而下的制度设计和由外而内的服务供给，并急
于移植城市社区治理模式，引人市场化物业管理
模式。但是，合同治理结构的约束软化反映了市场
物业模式的治理缺陷 。 [旬在转型社区的现实情境
中，治理模式简单移植的适应性和有效性值得进
一步反思:村落社区化转型涉及社区系统的整体
性变化，利益格局的重新调整、主体的心理冲突、
生活方式的变革等塑造了转型社区的复杂治理，
因而超越了城市社区治理模式的应对能力。在这
个意义上，转型社区治理研究需要由制度视角向
实践视角转向 。制度视角强调城乡二元对立，转型
实践本身的重要性遭到忽视。 实践视角关注转型
的长期性和渐进性，强调对转型过程本身的研究。
转型社区的有效治理不能脱离转型社区的现实基
础。"脱嵌化治理"阴可能导致治理风险和经济成
本向地方政府转移。因此，探索如何在村级治理的
框架中推行治理机制创新和治理功能适应，形成
低成本、高稳定的治理模式，具有重要的现实意
义。
本文的目的在于透过村社主导的社区转型和
治理转型，理解转型社区的治理结构和治理模式。
构，创新治理机制，重塑治理主体与治理对象的关
系 。 村级物业化治理适应了村落社区化转型中社
区功能属性、秩序机制、交往逻辑和空间产权之
变，有效地缓解了社区转型过程中的矛盾和紧张，
内部化了治理成本，从而强化了转型社区的治理
能力。
本文经验材料来自于2016年5月笔者在山东
省H县M镇的田野调研。 调研共15天，以桥村和
金村两个行政村为主。依靠乡镇两个大型企业及
其带动的二三产业配套，当地农民在2000年左右
已经普遍实现非农就业，农民土地也全部流转。自
2000年以来，桥村和金村均在村集体主导之下先
后建成集中居住型小区，为了应对社区物业需求，
村委会采取自建物业的方式，成立专门的物业管
理部门 。但是两个村的物业运行模式略有差异。金
村2600人左右，小区建设基本上保持了原有村庄
边界，社区转型始于2001年，于2010年完成。 2003
年成立"物业处"目前有工作人员28人。物业处成
立第一年采取了独立运营、自收自支的方式，但由
于管理混乱，随后纳入村集体统一管理和运行，一
直延续至今。 桥村约16∞人。 桥村社区转型始于
2000年，于2012年结束。 依托"中心村"的区位，桥
村小区建设后期逐渐与乡镇房地产开发合流，小
区居住人员突破了村庄边界。 桥村于2008年建立
物业办公室，但在2008至2012年，桥村采取了类似
于金村的兜底模式。 2012年，随着小区建设完成，
物业办开始独立运营，村委会退出物业管理具体
事宜。
它既不同于城市社区的多元治理结构，也不同于 二、村级物业化治理的社会基础
传统熟人社会基础上的"简约治理"[句结构，而是
表现为"复合治理"。 本文提出"村级物业化治理" 基层治理的不规则性在于特定的治理模式需
这一概念概括这种治理模式，强调物业管理主体 要与特定的治理情境和治理基础相适应。 村级物
通过嵌入村级组织而生成了丰富的治理意义。具 业化治理是社区转型的产物。 村落社区化转型表
体来看，村级组织通过自建物业，重构村级治理结 现为传统村庄原有功能属性、交往逻辑、秩序机制
和空间产权等方面的转型，进而改造了社区的治
理基础。
(一)功能属性之变
传统农村社区是一个相对封闭且自足的系
统，这个系统不仅具有生产、生活等功能属性，而
且基于关系的稳定性和长期性形成了共同体认
同。因此，村庄成员资格不仅是一种户籍认定，而
且源于深厚的历史社会文化基础。伴随着村落社
区化转型，村庄与土地之间的有机关联断裂，彻底
嵌入市场系统，村庄成为开放性市场系统的消费
终端和剥离了生产功能的生活空间。村庄逐渐成
为一个居住空间，并日益卷入开放和流动的城市
化过程。外材人口的进入不再需要经历社会性融
入和身份认可的过程，业主身份即可界定社区成
员资格。社区异质性和开放性的增强，意味着治理
对象的多元化，业主身份与村民身份的揉合、错
位，产生了陌生化社会的治理难题和集体资源的
配置困境。
(二)交往逻辑之变
传统村庄中，农民日常生活中的交往互动不
仅体现为人情往来，而且体现为矛盾、冲突等"接
触型纠纷"[坷。纠纷的普遍性植根于个体利益边界
的模糊性。同时，村庄规范对个人家庭生活介人的
可能性塑造了村庄的公共性，抑制了村庄中私人
性的过度膨胀。社区交往逻辑之变表现为村庄公
共性的弱化"关起门来过日子"成为普遍现实，公
共性从家庭生活领域中分离，并固化和物化为一
种"缺失公共性的公共空间"[1呵。公共空间正是相
对于私人生活而定义的，体现了私人生活与公共
空间的二元对立。伴随着村落社区化转型，广场、
路口、活动室等公共空间成为人们日常交往的空
间，交往时间也日益与闲暇结合，村民交往实现了
从总体性交往向闲暇性交往的转变，村庄交往成
为纯粹的休闲，交往不再具有秩序生产的意义和
秩序恢复的能力，熟人社会内部自发的协商互动、
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冲突化解和矛盾过滤机制弱化，日常生活中的矛
盾直接溢出为村级治理内容。
(三)秩序机制之变
传统农村社区秩序的基础是"政治性气村庄
的政治性体现在社会层面和治理层面，并分别植
根于熟人社会秩序和土地调整实践。村庄政治性
的社会层面与治理层面相互强化。熟人社会不仅
围绕着人情关系展开，遵循着"乡土逻辑"[1月，同时
也是"束缚在土地上的秩序以土地调整为基础
的"结平衡账"机制是村庄利益平衡和秩序维系的
重要基础间，土地调整是平衡村庄利益、动员村庄
关系、生产村庄政治、进而实现公共性治理的重要
载体。村落社区化转型是熟人社会陌生化的"拔
根"过程，这意味着村落共同体秩序基础的改变和
内在治理功能的弱化:首先，村庄内部个体之间原
先相对开放的空间格局走向封闭，生活空间逐渐
私密化，村庄中日常性人情、面子互动减少，村庄
舆论式微无公德的个人"冲击着村庄的秩序正
义;其次，村庄与土地的有机关联中断，土地之于
村庄秩序的丰富意义被压缩为资本化利益，村庄
内部利益渐趋刚性化，利益整合难度增加，村庄的
"去政治化"弱化了动员型治理的基础。[\3J
(四)空间产权之变
传统农村社区的空间构造表现为一家一户平
面扩展的空间格局，农民家庭对房屋具有充分的
所有权，个人家里的琐碎小事一般可以有效地内
部化，呈现为"自给自足"状态。农民上楼和集中居
住改变了过去一家)房的分散性空间居住格局，
实现了空间的集聚，进而冲击了房屋所有权制度
，围绕房屋、公共设施等不动产形成了相邻关系和
共有关系，产生了产权管理的规模效益和产权使
用行为的外部性。[呵呵围绕产权所有人的利益协
调和关系处置，形成了综合性和专业性的物业管
理的需求。同时，物业管理具有公益性色彩[闷，它
不仅涉及业主与物业管理企业之间的权利义务关
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系协调，而且涉及业主之间的利益关系协调。空间
产权之变促发了社区关系基础之变，即从公共性
转变为"公共利益"。以"物权"为基础的产权关系
日益凸显，并弱化和逐渐替代了传统农村社区以
"人"为本的关系互动模式。物业管理和物业服务
构成了农村社区化治理的主要形态，进而重塑了
基层"小事"的性质和形态，即更细致、琐碎和事务
化，强化了事务型治理的需求。
三、村摄物业化治理模式的要素构成
农村社区向城市社区转型涉及主体的行为调
试、关系磨合与利益协商等多个方面。社区转型过
程的长期性赋予了村级组织延续的必要性，同时，
社区基础之变构成了治理转型的内生动力，形成
了相对独立于自上而下的制度设计和制度移植的
转型社区治理模式。传统社区治理是以特定关系
中的"人"本身为对象的治理，权力镶嵌于文化网
络之中。伴随着社区转型"人"的关系依附于"物"
及其附着的利益，社区成员标准、社区交往逻辑、
社区秩序机制和社区产权结构均发生变化，社区
治理逐渐转移到以"物"为基础的治理。
国务院2003年制定的《物业管理条例》对物业
管理做了如下定义本条例所称物业管理，是指
业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理
企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设
施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相
关区域内的环境卫生和秩序的活动。"物业管理体
现了以业主团体为管理主体、以委托管理为基础
形成的合同治理结构。双方作为平等市场主体形
成的交易关系受到合同治理结构的约束。在村级
物业化治理模式中，村委会直接成立物业部门提
供物业服务，村级组织的物业化适应了转型社区
的治理需求，而物业管理因为嵌入村级组织而具
有了更强的治理能力。这样一来，在村级组织架构
中就有了两种治理体系:原有的集体治理结构和
新增的合同治理结构。二者以不同的治理对象为
基础，表现为不同的治理机制。两种体系在村级组
织中混合，构成村级物业化治理的基本要素。
(一)治理架构:集体治理与合同治理的混合
村级物业化治理是集体治理与合同治理的泪
合。集体治理架构是以村庄成员身份为基础，并基
于深厚的文化历史传统而形成的村民与村集体之
间的权利义务关系结构。它具有边界清晰但内部
相对模糊的特点，典型地体现为公私关系的可转
换性和公私领域的可融通性，私人事务也可以颇
为自然地成为集体治理的内容和对象。物业管理
是业主和管理方基于物权关系的合同治理过程，
业主团体基于物业的占有而享有成员权利并履行
相关义务。建筑物区分所有权界定了业主的专有
权、共有权和成员权，构成了合同治理明确的法理
基础I呵，从而界定了业主之间以及业主与物业管
理服务供给者之间相对明确的权利义务关系。这
相当于在集体架构内建构了-套"拟市场"的物业
管理服务供给模式。由此，集体治理既可重塑和改
造合同治理结构，强化合同约束，物业化治理模式
也有助于限定和明确集体的权力范围与责任边
界，为转型社区中的集体治理搭建治理平台，营造
缓冲空间。
(二)治理机制:动员型治理与事务型治理的
混合
村级物业化治理是动员型治理和事务型治理
的混合。在传统农村社区，依托熟人社会内生的社
会资本和社会规范，村级组织主要采用动员型治
理的方式，典型地表现为通过"做工作"达到边缘
"钉子户"、化解矛盾、促进集体行动实现和公共品
供给的目标。随着村落社区化转型和村庄秩序机
制之变，动员型治理的日常基础弱化，从常规治理
形态变为非常规治理形态，而空间产权再造形成
的物权关系产生了大量的事务型治理内容，如公
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共设施维护、房屋维修、下水道维修、噪音扰民、宠 与物业部门的统一性程度，进而影响村级物业化
物狗等问题。这些事务颇为具体和琐碎。动员型治 治理的模式选择。
理植根于一种相互牵扯的长期性权利义务关系，
强调治理对象的特殊性和主动性，具有较大的策
略空间，而事务型治理则表现为即事化的"公事公
办"和"事务主义"。若村集体直接承担事务型治
理，则可能损害动员型治理的根基和空间。通过分
离出事务型治理的专门主体，既可专门回应琐碎
的物业需求，又可避免村级组织彻底走向事务主
义。村级物业化治理因而表现为事务型治理与动
员型治理之结合，二者分别居于社区治理的前台
与后台，并通过不同的结合方式形成有效治理的
不同模式。
(三)治理对象:村民身份与业主身份的混合
村级物业化治理面对的是更为开放的社区
生活主体，其治理对象是业主与村民的混合。不
同的治理对象对应着不同的治理模式业主"对
应着物业管理模式村民"对应着集体治理模
式。传统农村社区治理是封闭在集体内部的治
理，治理对象主要是本村村民，村民与集体的利
益具有根本一致性。农民基于成员权获得集体福
利，如宅基地使用权、土地承包经营权以及公共
设施使用权，村集体的公共技人可以充分转化为
村民的福利。转型社区的复杂性在于，业主与村
民的身份可能存在错位。村民身份与业主身份的
同一性程度决定了社区的异质性和开放性程度，
进而决定了业主与村民的身份张力以及村级物
业化治理模式内部要素配置的差异。转型社区
中，集体对社区物业公共品的投入方式与力度与
社区治理对象的构成有关。若业主与村民身份存
在较大错位，则集体资源的公共性投入将导致集
体福利的溢出效应和村民福利的相对损失，业主
成为集体福利效应扩大化的受益者，进而引发社
区成员分裂，影响社区融合与社会资本培育。因
此，村民与业主身份的同一性程度决定了村集体
四、村级物业化治理的运作模式与实践逻辑
村级物业化治理体现为村级组织主导下集体
治理和物业管理的复合治理。由于农村社区化转
型的路径、速率、动力和基础的差异，村级物业化
治理的实践形态具有一定的模糊性和动态性。根
据其内部要素混合方式与配置模式的差异，村级
物业化治理表现出不同的实践形态，即兜底模式
和分置模式，二者分别适应不同的社区基础和转
型阶段。兜底模式是指，在相对封闭的社区成员构
成情况下，由于村民与业主身份高度重合，物业管
理由集体兜底，进而延展合同治理的范围和边界，
形成物业管理与村级治理深度融合的一体化状
态。分置模式则是在相对开放的社区成员主体构
成基础上，村级组织通过物业部门的分置形成一
种开放性和普遍性、治理结构，物业运行相对自主、
物业管理内容相对明确、物业服务责任相对有限，
物业管理与集体治理形成相对独立但又相互补充
的状态。两种模式的比较如表1所示。
表1 村级物业化治理的双重路径
治理模式 治理对象 治理结构 治理机制
兜底模式 村民本位 层级性 动员型治理与事务型治理融合，相辅相成
分置模式 业主本位 均衡性 动员型治理与事务型治理分离，相互补充
-
(一)村级物业化治理的运作模式
村级物业化治理的双重路径实际上体现了对
不同转型社区类型的适应性。当然，正如后文将会
说明，这种差异既可能是共时性的，也可能是历时
性的。金村和桥村分别呈现了兜底模式和分置模
式的实践逻辑。它反映了转型社区内在治理机制
的适应性和灵活性。
学习与奥战 2016 年第 10 期
1.兜底模式
第一，物业管理由集体治理兜底。这主要体现
在三个层面:首先，集体的强制能力促进了物业管
理合同的有效履行。集体强制能力以资源控制为
基础，并基于信息对称而获得分类治理的能力;其
次，集体经济对物业的支持降低了村民的履约压
力 ，并且收费标准依据户数而非物业面积，遵循集
体成员权的逻辑。 例如，金村每年按照1∞元/户的
标准收取物业费，可收取物业费30万元左右，但物
业开支则高达60万元，资金缺口由村集体经济弥
补，补贴比例高达50%;再次，因集体兜底物业运
行风险，物业部门运行遵循福利逻辑而非效率逻
辑。 物业人员主要聘用"老弱病残"等非正规劳动
力，其中约80%的工作人员年龄在65岁到70岁之
间，既安顿了社区内部一部分弱势群体，同时也降
低了物业运行的人力成本。
第二，物业管理与集体治理高度融合。这种状
态表现为"集体治理一一物业管理一一村民"的层
级性结构，奠定了村级组织通过物业实现治理的
格局，社区日常事务，无论是否属于物业管理范
畴，均首先由物业处承接。"每天村里的大事小事，
都成了物业的事情"。物业处不仅需要承担属于其
分内的物业管理和物业服务，而且也承担了许多
职能之外的工作，物业处解决不了的问题由村委
会解决。 因此，物业处既是物业管理服务的供给
者，表现出鲜明的事务型治理色彩;同时也是社区
日常治理首当其冲的面对者和一线治理者，承载
了村级组织的部分动员型治理功能。兜底模式下，
村民需求往往能够得到及时回应，矛盾也能够得
到及时化解。同时，由于兜底模式可以较好地回应
和满足村民需求，物业管理的事务型治理为动员
型治理提供了通道，培育了社区动员型治理的新
型土壤，从而再造了动员型治理的基础。
2.分置模式
第一，物业管理遵循效率逻辑，缓解集体压
力。分置模式下物业管理实行自收自支模式，形成
一个相对独立的核算单位和责任主体。 物业、按
照每年2元/rrf 的标准收取物业费用，体现了以
"物"为准的原则。物业管理雇佣的人员均为正常
劳力，年龄一般在65岁以下。每年物业办可收取物
业费用25万元，但这笔费用仅足以支付物业人员
工资，不再能够有其他投入。物业管理的范围和边
界相对明确，形成了较为清晰的业主与物业管理
者的权利义务关系，从而压缩了村民表达额外需
求的合法空间，降低了集体的负担。
第二，物业管理与集体治理相对分离。物业办
主要承载事务型治理，对接业主的需求。业主与村
民身份的高度错位导致兜底模式难以持续，福利
溢出效应束缚了集体的公共品投人，导致了物业
服务的低度供给:
"外来人口多了，投资多了，弄到旁人那里去
了 。 配套、维修，村委花的桥村村民的钱。去年，村
里建了2个配电室，升级了水泵，花费50多万元。本
村的就有意见，要求多收外村人物业费用。 但是，
外村人可能向政府反映，对村里影响不好。都在小
区里住，出钱也是一样啊!区别对待是不行的，就
会成天找麻烦。现在，只能在有能力的情况下办。
谁都想好，但要有经济条件。 "
"能办的就办，不能办的就不办"成为桥村物
业管理的基本原则，由此决定了分置模式的底线
性和维持性状态。进一步看，桥村如果不采取集体
兜底模式，能否直接在村委会与业主(包括村民)
之间建立纯粹的物业管理关系?事实上，物业服务
的低度供给状态必然引发业主(尤其是本村村民)
的不满，但是在分置模式下，这种不满主要由相对
独立的物业办承担，而不会转换为村民与村委会
的冲突。若村委会直接介入物业管理，可能导致村
委会直接卷入各种琐细的物业冲突之中，进一步
侵蚀动员型治理的合法性基础。 在该村物业办负
责人看来"如果村委自己来做，就没有周旋余地
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表2 村级物业化治理模式的经验比较
案例 治理形态 物业费用(标准) 物业人员构成
金村 兜底模式 100元/户 "老弱病残"(集体成员权) (年龄普遍超过65岁)
桥村 分置模式 2元1m 健康正常的本村村民(物业所有权) (一般在65岁以下)
」
了，我们是个缓冲阶段。有什么矛盾，群众直接找
到我们，能解决的解决，不能解决的也没有办法，
这样可以减少和领导的冲突。"
(三)村级物业化治理的实践逻辑
兜底模式和分置模式反映了集体治理架构与
合同治理架构的不同混合形态。二者配置模式的
差异，主要与社区异质性程度和集体经济状态有
关。金村异质性程度低，集体经济状态好，这是兜
底模式维持的基本条件;相比而言，桥村的异质性
程度高，集体经济状态差，这是其最终形成分置模
式的主要原因。要注意的是，在社区转型过程中，
两个村庄均立足于本村的基础和形势，探索和选
择了特定的物业治理模式。这种社区主导和自发
探索的转型社区治理模式值得重视。
如图1所示，兜底模式形成了层级性结构，物
业管理成为集体治理的抓手，集体资源通过物业
模式运作转化为治理有效性，形成了对集体治理
和村级治理的正向反馈效应。村民与村级组织通
过物业管理服务关系形成紧密互动，从而在一定
程度上延续了传统的动员型治理结构。
圄 1 层级性结构 图 2 均衡型结构
集体投入 社区主体构成 运行效果
很大 本村900户左右，另有 物业高度供给，村级治理外村100户左右 以物业为载体实现
较小 本村500户左右，另有 物业低度供给，但为村级外村700户左右 治理营造了缓冲空间
如图2所示，分置模式形成了均衡性结构。物
业管理为集体治理形成了一个"冲突隔离域并
且维持了社区内部村民与业主的利益平衡。在这
个意义上，它构造了一种有效的分类治理结构，适
应了转型社区的异质性。
由此可见，物业部门的成立显然不仅是治理
专业化的适应性表达，相反，物业作为村庄种的新
型治理要素，重构了治理结构。层级性结构体现了
以物业管理为媒介的封闭式治理结构。均衡性结
构则体现了开放性社区中的均衡治理，物业管理
成为村级治理的缓冲器和过滤器。因此，农村社区
治理转型不仅体现为治理内容的改变，而且体现
为治理结构之变，即在村级组织的主导下形成了
富有弹性和适应性的转型社区治理模式，避免了
治理成本的外部化。
农村社区转型不仅是一个应然过程，而且是
一个实践过程，转型过程的基本问题在于新旧秩
序交接中的社区秩序维系。这就意味着农村社区
化治理的转型绝非单纯的物业管理和物业服务
问题。仅仅依靠物业管理自身难以支撑转型社区
的复杂治理格局。村级物业化治理的不同的模式
植根于特定的社区基础和不同的问题导向，因而
表现出浓厚的社区结构适应性和变迁阶段适应
性。
因此，村级物业化治理模式的效用不能仅仅
着眼于物业管理和物业服务，而是要放置在基层
社区治理的整体逻辑之中。一昧地强调物业服务，
忽视农村社区向城市社区转变的渐进性和深刻
性，进而忽视了社区自主治理能力的培育，必将影
学习与奥践 2016 年第 10 期
响社区转型的进程和社区治理的效果。 如果没有 织的治理能力。 因此，尊重转型的社会脉络，从而
培育有效的治理能力，则难以建立村民(业主)与 建立富有根基性的治理模式，是转型社区治理的
基层组织之间平衡的权责利关系。 基本思路。在当前地方政府主导的农村社区化转
五、结语
型过程中，需从社区转型的长期性和复杂性出
发，积极引导自下而上的村级治理的机制创新而
非自上而下的城市社区体制移植，以强化基层治
转型社区是中国农村城市化的微缩形态。 转 理能力 。
型社区的治理效果关系到城市化过程的顺利程
度。与传统的村庄社区和现代城市社区相比，转型
社区呈现出特有的复杂性。 这种复杂性既非原有
的村级治理机制所能把握，又非纯粹的合同治理
模式所能应对。 物业纠纷问题根源于物业管理合
同的正式治理结构与非正式治理结构之间的偏
差，业主委员会虽然能够建立与物业公司的双边
关系，但合同行为本身缺少有效治理手段。市场
物业管理模式的直接引人有可能进一步放大物业
冲突，导致社区治理失范。村级物业化治理模式是
面对社区转型现实而自发形成的治理机制创新，
它既延续了既有的治理架构，同时又引人现代的
物业管理要素，优化了原有的治理架构和治理层
级，促进了转型社区的有效治理。
首先，物业管理借助村级组织获得稳定运行
的制度基础。合同治理结掏的"不完全契约叩8J性
质提供了策略行为的运作空间，因此，合同治理结
构具有不稳定性，从而损害了物业管理服务的公
益性。 物业管理不仅是合同治理框架下的交易过
程，而且也是一个治理过程。在村级物业化治理模
式中，物业的体制性身份有助于治理村民的违约
行为和投机行为。
其次，村级治理依托物业部门而形成富有弹
性的治理结构。物业部门的意义不仅在于满足了
物业管理的专业性和技术性需求，而且促进了治
理结构的整体优化，不仅表现为转型阶段的适应
性，而且表现为基础结构的适应性。 村级组织由
此掌握了治理的主动性和主体性，强化了基层组
注释:
[1]不同的概念侧重于不同的视角 。"转型社区"是
一个规划概念，过渡型社区是个时间概念，边缘社
区则是一个空间概念。 本文主要考察社区治理的
逻辑，故在本文中不再具体区分，并统称之为"特
型社区" 。
[2]参与本次调研的还有安永军、韩庆龄、雷望红、
精明浩和杨春滋等学友。 本文的问题意识来自于
集体讨论的启发ο 当然，文责自负 。
[3]严格来讲，建筑物区分所有权制度建立在明确
的物权基础上。但是，在农村集体土地制度下"农
民上楼"虽然改变了"物"的空间形态，形成了"区
分所有"之实，却并未形成关于物的法律产权界
定，因而具有一定模糊性。这其中涉及更多的法律
问题，因超出本文的范围，故不在此讨论。
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*基金项目:教育部哲学社会科学研究重大课
题攻关项目"完善基层社会治理机制研究"
(1 4J ID030)
作者简介:社鹏，华中科技大学中国乡村治理
研究中心博士生，湖北武汉，430074。
(责任编校:邓飘)
