1
长三角与珠三角房地产市场比较研究
程元凯 2005-03-17
一、房地产市场现状
长三角房地产市场现状
近年来，以上海、浙江、江苏为代表的长三角房地产市场持续高速增长。2003
年与 2004 年，上海房地产投资增长分别达到 %和 %,浙江为 %和
%，江苏是 %和 %。大量外地资金涌入，商品房供不应求，空置量
大幅度减少，地价和房价快速增长。
上海
2000 年至 2004 年，上海房地产投资呈现加速态势，年度增幅从 2000 年的
%上升至 %,五年之间翻了一番。商品房销售面积年增长在 10%以上，
2004 年度更是达到 %。商品房竣工面积基本保持同步增长，2004 年度，商
品房竣工面积比上年增长 %。2000 年至 2004 年，上海市商品房销售价格一
路高涨，2001 年至 2004 年更是每年上一个新台阶，2001 年为 3866 元/平方米，
2002 年 4134 元/平方米，2004 年达到 6385 元/平方米（数据来源：官方统计网站，
2000-2004年上海房地产投资
0
500
1000
1500
%
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2
下同）。
尽管上海房地产投资开发和竣工面积保持快速增长，但由于销售面积保持同步增
长，上海市房地产供需情况还是比较乐观。从 2000 年至 2004 年，上海市商品房
供需比例基本保持平衡。商品房空置面积持续下降，2004 年末仅为 万平方
米。
浙江
2000-2004 年浙江省房地产投资增幅每年都在 20%以上，五年间投资额增加
了两倍多。销售面积连续五年保持两位数增长。房价增幅逐年攀升，从 2000 年
2000-2004年上海商品房销价格和空置数据
0
2000
4000
6000
8000
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
商品房价格(元/m2) 3565 3866 4134 5118 6385
空置量 (万m2)
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年上海房地产供需情况
0
1000
2000
3000
4000
商品房竣工(万
m2)
1758 3443
商品房销售(万
m2)
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
3
末的 %升至 2003 年末的 %。浙江省的房地产市场出现了明显的供过于求
的迹象，2000-2004 年，浙江省商品房供需比例始终在 之间，供给明显大
于需求。
2000-2004 年，杭州房地产投资分别增长了 %、%、%、%
和 %。2000-2003 年间，房地产施工面积每年增长三成左右，2004 年增长有
所放缓，增长 %。商品房销售价格增长连续五年达到两位数，2001 年是
%,2002 年是 %，2003 年是 16%，2004 年为 %。而与此同时，
2000-2003 年，杭州房地产市场一直处于供过于求的状态，到 2004 年才基本达到
供求平衡。自上个世纪 90 年代末以来，杭州市房地产市场持续多年高涨引起行
业内关注，被称之为“杭州现象”。
2000-2004年浙江省房地产投资
0
500
1000
1500
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2003年浙江省房地产供需情况
0
1000
2000
3000
4000
商品房竣工(万m2)
商品房销售(万m2)
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
4
2000-2004年杭州市房地产投资情况
0
50
100
150
200
250
300
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年杭州市房地产供需情况
0
200
400
600
800
商品房竣工(万m2) 463 488
商品房销售(万m2)
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
5
江苏
2000-2004 年，江苏省房地产投资增幅每年上一台阶，从 2000 年的 %剧
增到 2004 年的 %，投资增长了 倍，商品房施工面积也增长了近 2 倍。相
对而言，2000-2004 年，江苏省商品房竣工面积和商品房销售价格增长相对较为
缓慢，五年间商品房竣工面积仅增长了不到 50%，商品房销售价格增长 61%。
房地产市场从 2000 年的供过于求逐渐过渡到 2004 年的供不应求。
2000-2004年杭州市商品房销售价格和空置情况
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
0
10
20
30
40
50
60
70
商品房价格(元/m2) 3662 4058 4941 5735 6446
空置量 (万m2)
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年江苏省房地产投资
0
500
1000
1500
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
6
珠三角房地产市场现状
广东省房地产告别投资负增长的 1996、1997 年后，1998—2002 年连续 5 年
保持两位数增长。2000-2004 年，广东省商品房施工面积保持缓慢增长，年增长
幅度最高为 %。而商品房竣工面积则一直处于调整阶段，2000-2002 年间商
品房竣工面积基本维持在 3100-3300 万平方米，2003 年增长到 4000 万平方米，
2004 年下降至 3600 万平方米。商品房销售价格较为平稳，2000-2003 年建商品
房销售价格涨跌幅度在 3%以内，2004 年增长 %。广东省房地产市场由于起
步较早，现在处于明显供大于求阶段，2000-2003 年间供需比例一直维持在
2000-2004年江苏省房地产供需情况
0
1000
2000
3000
4000
商品房竣工(万m2)
商品房销售(万m2)
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年江苏省商品房销售价格和空置情况
0
1000
2000
3000
0
100
200
300
400
500
600
700
800
商品房价格(元/m2) 1643 1801 1936 2156 2651
空置量 (万m2)
2000 2001 2002 2003 2004
7
左右，2004 年下降至 。商品房空置严重，2000-2004 年间商品房空置量维持
在 2000 万平方米以上，全省商品房空置约占全国总数的四分之一。
2000-2004年广东房地产投资情况
0
500
1000
1500
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年广东省房地产供需情况
0
1000
2000
3000
4000
5000
商品房竣工(万m2) 3600
商品房销售(万m2) 3000
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
8
广州市房地产从 1996、1997 年的投资增长低谷爬升后，1998-1999 年投资增
长分别为 %和 %，2000 年达到 20%的高峰便掉头回落，2003 年增幅为
%。商品房市场供大于求，2000 年供求比例高达为 ,此后供求趋向于供略
大于求。商品房销售价格十分平稳，2000-2004 年间，商品房销售均价一直维持
在 4200-4300 元之间。商品房空置严重，空置面积逐渐增加，目前商品房空置面
积约占广东省的三分之一。
2000-2004年广东省商品房销售价格与空置情况
3000
3100
3200
3300
3400
3500
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
商品房价格(元/m2) 3228 3305 3287 3188 3477
空置量 (万m2) 2300
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2003年广州市房地产投资情况
320
340
360
380
400
420
440
%
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资(亿元)
增长% % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
9
二、市场差异特点分析
市场需求状况不同
长三角房地产市场需求旺盛，出现供不应求的状况，消化了部分空置房，并
强力拉动房价和地价上涨。珠三角市场需求则相对平淡，空置量一直增长，价格
比较稳定。从市场消化系数指标进一步比较两地市场的消化能力，结果显示，长
三角大部分情况下其市场消化系数远远大于广东，且有增强的趋势，尤其江苏和
上海，表明长三角大部分地区市场非常活跃，消化能力强。而广东市场吸纳量小
2000-2003年广州市商品房供需情况表
0
200
400
600
800
1000
1200
商品房竣工(万m2) 862
商品房销售(万m2) 559 810 929
供需比例
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2003年广州市商品房销售价格和空置情况
4150
4200
4250
4300
4350
0
100
200
300
400
500
600
700
800
商品房价格(元/m2) 4294 4262 4200 4240
空置量 (万m2)
2000 2001 2002 2003 2004
10
于市场新增量，新增商品房消化能力近年有弱化的趋势。
市场消化系数表
2000 2001 2002 2003 2004
上海
浙江
杭州
江苏
广东
广州
注：市场消化系数是新增商品房消化系数，定义为：市场实现吸纳量占有市场新增供应量的
比值。计算公式：销售面积/（k×竣工面积），考虑到竣工面积约有两成是经济适用房、回迁
补偿等，因此，可销比例取 。
资金来源结构不同
2002 年房地产资金来源结构中，国内贷款比例最高是杭州，为 %，依次
下来是浙江（%）、广州（%）、江苏（%）、上海（%），广东最
低 ， 仅 % 。 自 筹 资 金 比 例 最 高 是 上 海 ， 为 % ， 依 次 下 来 是 广 东
（%）、广州（%）、浙江（%）、杭州（%），江苏最低（%）。
其它(定金及预售款)比例以广东最高，为 %，依次下来是浙江和广州，同为
%，杭州 %、上海 %，江苏以 %居后。总体而言，长江三角洲除
了上海外，房地产资金依赖外部程度高于广东、广州，尤其以江苏和杭州为甚。
2002 年房地产开发资金来源结构比较表（%）
地区 国内贷款 外资 自筹
其它（定金及
预售款）
合计
上海 % % % % 100%
浙江 % % % % 100%
江苏 % % % % 100%
杭州 % % % 100%
广东 % % % % 100%
广州 % % % % 100%
11
3、地区差异原因剖析
发展阶段差异
广东省房地产的发展已经有 20 年了，市场相对比较成熟。广东从 1998 年转
入上升期，到 2004 年已经 7 年了，上升动力（个人购房、房改推动、投资刺激、
银行消费信贷等）已经基本消耗，需要调整、积蓄新的动力。现在广东、广州房
地产投资增长平台较高，2004 年广东省房地产投资是上海的 倍、浙江的
倍、江苏的 倍；2003 年广州市房地产投资是杭州市的 倍。广东近几年
房地产在建规模、竣工面积较大，加上历史遗留的空置量较大，市场消化需要时
间。
长三角房地产市场起步晚于珠三角。根据国务院发展中心研究所、搜房研究
院“长三角房地产市场研究报告”，长三角房地产投资在 1995-1997 年是负增长，
1997-2000 年平稳回升，2000-2004 年增速加快，近年来正处于上升期，投资、
消费需求旺盛。市场需求 1995-1997 年上升较快，1997-1999 年萎缩，1999-2004
年呈上升状态。
土地供应差异
土地供应差异是影响长三角和珠三角房地产市场发展的一个重要因素。长三
角对于土地控制较为严格而珠三角土地供应过量。
上海从 1992 年才开始对外批租土地，1995 年才开始对内资企业有偿出让土
地，1995 年出让土地 万平方米 ,1996 年出让 万平方米。而在
1995-1999 年上海房地产市场一直处于调整回落阶段，上海对于土地出让实行严
格控制。
杭州市自从 1999 年起，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让
行为，并且规定历史上遗留下来未签合同的协议转让项目也要重新评估，补足地
价。进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购，将毛地处理成净地、生地处
理成熟地后，公开招投标或者挂牌拍卖。政府坚持“非饱和型稳步适量供地”政策，
保持开发商对土地的饥饿感。
12
广东、广州、深圳在上世纪 90 年代“房地产热”时期土地管理失控，供应量
过大，至今仍影响着房地产市场的土地供应与价格，曾经出现土地拍卖竞投冷淡
的现象，甚至“流拍”。广州市近年来大力回收闲置土地，消化调整存量土地，
2001-2002 年推出的土地大部分都是回收的存量土地。深圳在 1987-1992 年土地
出让不受限制，1993-1997 年商品房用地多数以协议方式转让。
2000-2004年上海土地市场数据
0
5000
10000
%
%
%
%
%
%
%
出让土地 (万m2) 2370
增长% % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年浙江省出让土地情况
0
1000
2000
3000
4000
%
%
%
%
%
%
%
%
出让土地 (万m2)
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
13
需求结构差异
有效需求由消费性需求和投资性需求组成，任何一部分的变化都会对总体需
求产生影响。广东的市场需求基本上是地域性需求，购房者主要是户籍人口和当
地工作的常住人口，外来投资性需求不大。由于近年来在建规模大、供应量过多、
价格平稳等因素，还滞后了部分消费性需求。
长三角的市场需求中投资性需求占了相当比例，这可以从短期内转手率高的
现象看出。往往新盘开盘的同时，售楼处高举售馨牌，中介行已经挂牌出售该楼
盘了。据上海市房地产协会报告，专家估计上海投资性购房在 20%左右；商品房
2000-2004年杭州市土地出让情况
0
100
200
300
400
500
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
出让土地 (万m2)
增长% % % %
2000 2001 2002 2003 2004
2000-2004年广州市土地出让情况表
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
%
%
%
%
%
%
%
出让土地 (万m2) 1268 107
增长% % % % % %
2000 2001 2002 2003 2004
14
消费结构中外来人士占 1/4，其中高价房中占 1/2；来自上海市统计局的数据显示，
在投资性商品住宅中，属于上海市本地居民投资购房的占 ％，外省市人士和
境外人士分别占 ％和 ％。不过,外省市和境外人士的投资倾向高于本地
居民，境外人士的投资性比例最高达 ％。在最近一次的调查中，上海市房地
局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，而得出的结
果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次没来的将近５０％。
投资性需求的市场能量大，刺激市场供给和社会资源向利润丰厚的高端产品
倾斜，对市场供求紧张和价格高涨起到推波助澜的作用，诱发了未来的消费性需
求提前实现，提前透支了居民的购买力。膨胀的消费性需求又为投资性需求提供
了入市机会和前提。两者相互作用的结果是供求关系更为紧张，价格飙升，吸引
更多的投资性需求。
宏观经济增长与发展潜力的差异
从上世纪九十年代末开始，长三角和上海经济开始加速，进入了一个新的增
长时期，这轮增长才刚刚开始，只要没有大的突发性事件，长三角的经济高速增
长的态势能够保持最少 20 年。经济的增长和繁荣必然推动国内外人才和资金向
上海以及长三角流动，也必然带来房地产市场的繁荣。一方面海外客商继续大量
的进入上海和长三角经商，要购置办公场地也需要住宅。另一方面，由于上海以
及长三角地区政治安定、治安良好、环境改善，对于港澳台同胞、海外华侨、国
内其它地区的富有阶层具有较大的吸引力。这种房地产市场的需求增长，不是一
两年，而会持续一二十年以上。
而深圳在经历 80 年代和 90 年代初的超高速增长后，经济增长已经大大放缓，
较之长三角而言，已经没有明显的优势。长三角地区在政治、治安、社会环境、
文化底蕴等各方面的优势已经导致了大量人才从珠三角向长三角的转移。而没有
人口的增长，原居民住房需求又已经满足的情况下，房地产市场必然面临调整的
阶段。
15
深圳市国内生产总值较上年增长比例对比表
资本升值预期的差异
资本总是流向升值预期高的行业与地域。近年来，银行利率较低，形成实际
上的负利率时代，而股市持续低迷，民间缺乏投资渠道，同时银行储蓄日增，社
会财富日积月累，民间资本急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场成全了投
资者的愿望。
另一个不容忽视的因素是，人民币升值预期已经形成了对房地产市场健康发
展的干扰。据国家信息中心经济预测部人士指出，在人民币升值预期的驱动下，
海外热钱流入中国，除了想套取利差好处、预期中的汇率升值好处外，还想利用
升值后可能出现的不可贸易产品（如房地产、股票）价格上升的国际趋势，在上
海、杭州等地炒作房地产。在长三角房地产炒作中，有一批境外资金非常活跃，
部分城市的房地产价格上升已经出现异常。相对于珠三角而言，上海 2010 年的
世博会及其作为未来国际金融城市可能带来的升值空间、长三角日渐高涨的房地
产市场更受渴望升值的资本追捧。
17. 38% 13. 30%15. 92%11. 42%
14. 09%
18. 94%19. 40%
0. 00%
5. 00%
10. 00%
15. 00%
20. 00%
25. 00%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
