“友家”
经
济
型
酒
店
项目投资评估报告
“友家”经济型酒店
项目投资评估报告
作 者 ：
指导教师 陈凯
论文提交日期 2009-12-28
论文答辩日期 2009-12-28
班级：07 土木 5 班第一小组 专业：土木工程（工程管理）
姓名 学号 姓名 学号
黄潮新（组长） 200730490507
张勇智 200730490526 古领根 200730490505
梁成全 200730490511 何翠仪 200730490506
周晓龙 200730490527 张杞良 200730490525
林南宁 200730490516 张涌 200630490733
摘 要
伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008年的北京奥运会，2010年的上海世
博会和2010的亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来发展的高峰期。未来3-5年，中国经济型连
锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，
二线城市将有更多的酒店品牌；在旺盛的旅游度假需求的推动下，未来几年度假型酒店有良
好的发展前景。中国经济型酒店部分品牌扩张速度达到200%-300%，新品牌也不断涌现。
本评估报告根据经济型酒店的市场调查分析，拟定了 “友家”经济型酒店的建设方案和经
营模型，通过对本项目的投资估算，财务评价和不确定性分析，得出本项目较大的投资价值
关键词：经济型酒店 市场分析 经营方案 财务分析
ABSTRACT
With the rapid development of China tourism industry and hotel industry, especially
2008 Beijing Olympics Games, 2010 World Expo I Shanghai, 2010 Asian Games
coming, hotel projects in the pipeline in different areas of China are at a hectic
pace. The next 3-5 years, China's economy hotel chain's investment will continue to
maintain rapid growth, in addition to Beijing, Shanghai, Guangzhou and several
other cities continued to increase, the second-tier cities will have more brand
names; In strong tourist resort driven by demand for the next few years,
resort-type hotel with good prospects for development. China's economy hotel part
of the brand expansion rate reached 200% -300%, the new brands are emerging.
This assessment report is based economy hotel market research analysis to
develop a "Youjia" economic-type hotel-building programs and business models,
through investment in the project estimates, the financial evaluation and
uncertainty analysis, the project obtained a larger investment value.
Keywords: economy hotel Market Analysis Management plan Financial Analysis
目 录
1、 总论………………………………………………………………………………...…5
引言 ...............................................................................................................................5
．当前经济型酒店国内市场分析 ................................................................................5
经济型酒店的特征 .......................................................................................................9
我国经济型酒店的发展现状 .....................................................................................10
中国经济型酒店未来发展趋势预测 .........................................................................13
1．6 本文研究的主要内容 ............................................................................................15
2、广州市经济型酒店市场分析 .....................................................................................16
广州经济型酒店的基础条件分析 ...........................................................................16
广州酒店市场不同物业分析..................................................................................17
广州的经济型酒店发展趋势分析 ...........................................................................19
广州发展经济型酒店需注意的问题 .......................................................................19
广州发展经济型酒店结论 .......................................................................................20
3、项目初步设计方案 .....................................................................................................22
项目建设背景 .............................................................................................................22
项目选址分析 .............................................................................................................22
目标酒店周围竞争对手分析（附表） .....................................................................25
酒店定位 .....................................................................................................................28
酒店具体情况（附表） .............................................................................................31
市场可行性分析结论 .................................................................................................33
4、市场营销 .....................................................................................................................34
酒店定价 .....................................................................................................................34
酒店公关宣传 .............................................................................................................35
初步销售策略 .............................................................................................................37
经营管理模式设想 ...................................................................................................38
5、 项目投资估算和资金筹措 .......................................................................................41
投资估算 .....................................................................................................................41
建设期固定资产估算 .................................................................................................42
流动资金估算 .............................................................................................................43
项目总投资与资金筹集 .............................................................................................44
销售收入与总成本估算（按照 85%的住宿率计算） ............................................45
6.项 目 财 务 评 价 ......................................................................................................47
财务评价所需的基础数据 .........................................................................................47
财务评价基本参数的选取 .........................................................................................48
财务效益指标体系 .....................................................................................................48
清偿能力分析 .............................................................................................................51
7、项目不确定分析 .........................................................................................................53
敏感性分析 .................................................................................................................53
盈亏平衡分析 .............................................................................................................55
财务评价结论 .............................................................................................................57
8、结论与展望 .................................................................................................................59
结论 .............................................................................................................................59
展望 .............................................................................................................................60
参考文献 ...........................................................................................................................62
1、总论
引言
“经济型酒店”(Economical Hote1)是指以提供安全、卫生、舒适的客房为核心产品的企业，
服务有限、价格低廉、面向大众的、能够满足人们对酒店产品的一般性需求的、介于星级酒
店和普通旅馆或招待所之间的一种酒店型态。2005年8月2日，国家商务部在北京召开“全国服
务业工作会议”，明确提出要大力发展经济型酒店，并且表示将采取措施鼓励发展经济型酒店。
至此，中国经济型酒店迎来了高速发展时期：新品牌不断出现，整个行业的发展具有巨大的
潜力。
项目的风险投资评估是对具有一定风险的项目进行科学的论证研究和评估决策，它在整个
项目进行过程中都具有非常重要的作用。不仅对项目的投资建设筹资，规模大小有着重要影
响，而且直接影响整个项目的经济效益。可以说，风险项目的投资成功与否，投资评估起着
极为重要的作用。
本报告的目的是通过对经济型酒店市场的整体分析，对所投资酒店所处的环境和条件进
行详细的调研，进而对本项目的建设方案，营销方案，经济效益进行具体的可行性评价和研
究。本评估报告可以作为资金筹措，招商引资，签订合同，协议的依据。
．当前经济型酒店国内市场分析
国内连锁经营的经济型酒店是近几年才发展起来的，1997年2月上海锦江集团下属的锦江
之星上海梅陇店正式外营业，中国第一个真正意义上的经济型连锁酒店品牌诞生，但直到2002
年我国经济型酒店发展都较为缓慢，从2003年起则有了较快得发展。直到现在，随着国内经
济的发展、旅游者消费结构和消费趋势的变化，经济型酒店在酒店业大变革中迎来了黄金发
展时期，各种品牌形式的经济型酒店如雨后春笋般大量涌现。经济型酒店在我国有着巨大的
市场空间，也呈现出良好的发展前景，但由于起步比较晚，管理和营销经验较少，其中还存
在许多亟待解决的问题。要对这个充满潜力的行业进行投资，对国内整个行业的市场分析是
必不可少。
分析中国经济型酒店市场，要从分析中国旅游市场着手。只有了解旅游者的旅游消费观
念和情况，掌握对经济型酒店的经营管理产生重要影响的关键因素，才能对经济型酒店进行
准确的市场定位，制定切实可行的市场策略。
．1．国内旅游市场分析
中国社会随着经济的发展已经逐步进入小康社会，从2000年开始，国内生产总值每年以1
万亿人民币的水平增长，一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元，中国的国内旅
游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上达到了大众旅游的标准。按照发达国家的经
验，人均GDP在1000元～3000美元时，将是国内旅游的高速发展时期。中国经济发展为国内
旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代开始拉开了帷幕。
在众多的旅游者中，中国城镇居民是国内旅游市场扩大的主要力量。根据《中国旅游年
鉴2007》公布的分析数据我们可以知道，在国内旅游者的职业构成中，离退休人员占的比重
最大，其次是企事业单位管理人员、工人、专业文教人员和学生，这几部分的总和约占国内
旅游者的86%。从这些人的消费能力和消费习惯来看，除了少数企事业单位管理人员会选择高
级酒店下榻外，绝大部分会选择清洁、安全、方便、实惠的经济型酒店。显然，经济型酒店
应该把这些人作为自己主要的目标客源市场。在国内旅游者的旅游目的构成中我们可以了解
到，观光游览、探亲访友、度假休闲这三类旅游者占的比例最大，占85%，特别是旅游观光者，
占了%的比例。这部分基本上都属于自费，旅游消费预算是有限的，经济型酒店是他们的
理想选择。
另外，从国内旅游者的职业构成分析中我们可以看出，农民所占的比例是最少的，只有
%，而中国有十亿农民。这一方面说明中国几乎没有农民旅游，另一方面说明农民旅游存
在巨大的市场空间。目前能够外出旅游的农民主要集中在经济比较发达、城乡差别很小的地
区。从长远战略的角度考虑，随着国家支农惠农政策的实施，农民旅游市场也应当引起连锁
经济型酒店的重视，它具有巨大的市场前景。
除此之外，伴随着国内旅游业的发展，中国的入境旅游人次不断增加，入境人员的构成
更加广泛，消费水平也多样化，经济型酒店同样会受到他们得青睐。而相对的，中国出国旅
游的人数也越来越多。截至2006年7月，中国已批准124个国家和地区为公民出境旅游目的地，
现在可组团前往的有84个。这一发展趋势为中国的经济型酒店走向世界提供了机遇。能住中
国人自己的品牌连锁经济型酒店肯定是他们的理想选择，但前提是在国内这些经济酒店也要
备受客人青睐。所以，中国的经济型酒店不仅在国内要不断发展，而且也要到国外去寻求发
展空间。
综上所述，国内的旅游发展给了经济型酒店发展带来了巨大的市场潜力，并且这一潜力
的发展具有可持续性，有很大的投资价值。
．国内经济型酒店竞争态势分析
到2009年，国内比较成型的经济型酒店品牌约100个，已开业酒店约3000家，客房数约350000
间。前10家经济型酒店品牌共拥有24000间客房，约占经济型酒店容量的70%。从区域分布来
开，目前连锁经济型酒店主要集中在长江三角洲、珠江三角洲和京津地区。
如上图所示，在目前经济型酒店客房总数中，前十名连锁经济型酒店占据了60%的份额，
而在前十名连锁经济型酒店客房数中，锦江之星、如家快捷、莫泰168这前三名又占据了其中
的近50%的份额。由此可见，经济型酒店在国内的市场分布集中度较高，这就造成了区域内的
相对激烈的竞争态势。
从中国目前的情况看，连锁经济型酒店的竞争者主要是连锁经营的国内经济型酒店和国
际著名酒店企业集团的经济型酒店，竞争主要表现为通过自己的品牌积极稳妥地在全国范围
内进行扩张，以扩大自己的市场范围。除此之外，三星级酒店设施设备比较齐全，服务业也
比较规范，在中国的酒店业中是竞争最为激烈的一部分，价格是它们最主要的竞争手段，所
以对经济型酒店也构成了一定的威胁。潜在竞争对手方面，可能出现的情形就是，其他行业
的经营者发现经济型酒店有比较高的投资回报，纷纷投资进入经济型酒店行业参与竞争，比
如房地产开发商。
好的竞争者可以吸引市场需求，为企业营造差异化优势提供参照，激励企业发展。就现
在而言，中国的经济型酒店仍然处于市场生命周期的成长阶段，竞争的密度还不算很大，早
点进入此行业还是有很大的发展空间。、
.国内经济型酒店的市场总结
以连锁方式经营的经济型酒店的成长阶段表现出了较强的竞争优势，少数品牌形成了市
场寡占。随着经济的持续健康发展，中国国内旅游、入境旅游、出境旅游都呈现强劲的上升
趋势，大众旅游的局面基本形成，对经济型酒店的住宿需求巨大，市场结构将重新出现先分
散再集中的演变。所以在这个阶段，国内的市场形势对于进入经济型酒店投资是非常有利的。
经济型酒店的特征
投资连锁经济型酒店，要在市场分析的基础上，透析经济型酒店本身的特征，培养核心
竞争力，进行恰当的市场定位，才能在经济型酒店市场中确立自身的优势地位。
经济型酒店作为一种新兴业态，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务
大众阶层，满足一般平民旅行住宿的产品设施。中国的实际情况，经济型酒店的定义可以概
括为：“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉
（一般在 300 元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业
态。”
其基本特征有五点：
（1） 从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店，它与提供全面服务的高档次酒店成为
鲜明店的本质区别。有限的服务是指提供的服务项目少，比如不提供娱乐、健身等服
务，但服务质量是有要求的，在必备项目和基本服务上，经济型酒店与高档酒店的水
平应是一致的。
（2） 从设施设备看，投资不高、规模不大、功能简单但又具备一定服务质量水准。硬件设
施低于星级酒店，没有宽敞的大堂、游泳池、酒吧、娱乐室等休闲设施；但基本设施
齐全，住宿安全、卫生、方便、舒适，讲究少投入、经济实用和低成本运行。
（3） 从客源对象和价格看，目标顾客是大众消费者，具体包括不断增加的旅游者、商务出
行者，突出“小而专”，把客房作为经营的绝对重点，它以大众可以支付的价格提供专
业化服务，价位适中，目前国内标准在100～200元之间
（4） 从市场定位看，我国经济型酒店从一定程度上避开了和星级酒店、普通旅馆、招待所
的竞争，它提供星级酒店的客房卫生和舒适度，精简其他服务，如餐饮，所以房价比
星级酒店低，但是比普通旅馆和招待所卫生、舒适，填充了星级酒店和普通旅馆、招
待所之间的空白，满足大众卫生舒适、经济实惠的住宿要求。
（5） 从管理与组织的角度看，经济型酒店一般采用连锁模式，管理比较科学规范。就单个
酒店而言，组织结构扁平，机构设置简单，人员配备少，一人多岗，这种组织结构信
息传递快、效率高，同时降低了管理费用。
我国经济型酒店的发展现状
我国经济型酒店发展迅速，出现一大批民族自创品
国内的旅游发展以及巨大的潜力存在，使得经济型酒店发展迅速。由上图可知，，我国
的经济型酒店品牌呈现蓬勃的发展趋势，在短短几年之内得到迅速的扩张。从1997年我国第
一个真正意义上的经济型连锁酒店品牌诞生至今，已经形成了三大阵营。第一大阵营：全国
性的经济型酒店品牌，如锦江之星、如家快捷；第二大阵营：一些区域性的经济型酒店品牌，
如上海的莫泰168、广州的7天连锁等；第三大阵营：国际经济型酒店品牌，如速8、假日快捷
和法国雅高的宜必思等。经过近几年的迅速发展，这些酒店在空间布局上已建立了全国性或
区域性的网络，在品牌认知度方面已在全国或一定区域奠定了良好的基础，在市场份额方面
已形成一定的规模效应。
中外品牌竞争激烈，本土品牌仍为主流
由于我国具有庞大的潜在消费群，国外的一些大品牌酒店集团也看好我国经济型酒店市
场，因此，国外大型的经济型酒店连锁集团纷纷抢占我国市场，如法国雅高的宜必思、美国
的“速8”酒店等。它们依托于国际酒店集团具有多年的管理经验、品牌的优势、雄厚的资金，
以及较高的资本运营能力等特点，势必会对国内经济型酒店行业构成潜在威胁。据《2007中
国经济型酒店调查报告》中可以看出，2006年列入中国经济型酒店市场供应前10强的企业中，
国内品牌经济型酒店的数量占60%，国外品牌经济型酒店的份额占40%。本土品牌在数量上占
有优势。从价位上看，中外品牌的酒店并没有太大差别。在中外品牌的激烈竞争中，民族品
牌仍占主流，因为我国的经济型酒店主要面对的是中低端的国内消费群体。在未来，经济型
酒店将仍旧以本土品牌为主。但我们应该意识到，中国经济型酒店业的品牌与世界酒店集团
的经济型酒店品牌无论是在规模上，还是运作模式、品牌文化等方面仍然相距甚远。
空间分布不均
在空间布局方面，我国经济型酒店目前主要集中在东部沿海城市，尤其是以北京为中心
的环渤海区域、以上海为中心的长江三角洲区域，以及以广州为中心的珠江三角洲区域等商
务活动频繁的地区。如表2。
各类资本大量涌入
经济型酒店由于其市场价值和发展潜力，吸引了各类资本的大量涌入。由于经济型酒店
的投资比较小，而投资回报率明显高于一般的酒店；同时，中国目前的投资环境比较好，资
金供给充足，很多闲散资金一直努力在寻找好的投资项目，这种酒店形式可以很好吸引资本
的涌入；另外，中国房地产的升值空间也导致了投资者对经济型酒店地产的升值预期，所以，
来自社会各个行业的资金纷纷看好这类项目。
金融危机的影响
由美国次贷危机引发的金融危机，现正在全球范围内扩展和延伸，对世界各国的经济发
展带来了不小的影响。但是，与此同时，它对于中国的经济型酒店是一个难得的发展机遇。
中国国内GDP的增长，必须得依赖国内消费指数和消费需求的增长，这也正符合“投资驱动型
的模式”向“消费驱动型的模式”转型的需要。作为占据国民经济重要地位的第三产业中的旅游
酒店行业，正好可以借此契机发展品牌、整合市场、完善布局。
中国经济型酒店未来发展趋势预测
随着国内经济和旅游业的飞速发展，大众对经济型酒店的需求越来越强烈。能够被大众
消费层所接受的经济型酒店在中国有着广阔的市场前景。经济型酒店在中国未来将呈现以下
三个主要的发展趋势。
连锁经营形式将成为经济型酒店发展的主要模式
连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。经济型酒店在中国式一个新兴的业态，大多数投
资者没有相应的经验，需要较长的学习积累过程。因此，经济型酒店的的发展通常是从一些
单体酒店开始的，在积累了一定的管理经验和品牌资产后，逐渐推广连锁店。经济型酒店采
取连锁经营形式是两组矛盾发展的必然结果：一是酒店销售的局限性与消费者的发散性；二
是酒店对规模效益的追求与个体酒店力量薄弱之间的矛盾。追求利润最大化是企业的终极目
标，为此，企业会采取种种措施来降低成本。连锁可以极大的提高连锁集团内各个酒店的效
益，并且可以提升整个连锁集团的整体形象，所以，连锁经营形式将会成为经济型酒店发展
的主要模式。
经营差异化和品牌建设是经济型酒店竞争的生存之道
目前，中国经济型酒店还处于比较初级的阶段，有些知识笼统的把自费出游和中小商务
客人作为目标市场，很少进一步划分。国内经济型酒店在达到一定数量以后，市场竞争必然
会加剧，笼统的市场定位和无差异的产品已经不能有效的吸引顾客，尤其是产品的同质化将
是经济型酒店参与市场竞争的知名缺陷。因此，市场细分和产品差异化是经营者必须面对的
问题。另外，品牌已经成为现代社会中的一种文化载体，每个经济型酒店品牌必须在未来的
几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义，细分目标市场、树立顾客忠诚度，改进产品
设计和完善服务，只有这样才能在越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源。
．管理专业化和技术进步推动经济型酒店的发展
经济型就断的主要特点是“物美价廉”。这就要求经营者必须寻求服务质量和成本控制的
最佳结合点。很多的新技术，如电子预定系统，财务控制系统，以及一些先进的管理制度，
如前台管理、客户管理等，能有效的提高服务效率，降低管理成本。经济型酒店对这样的技
术和制度具有很大的需求，目前一些成熟的酒店软件和管理体系会根据经济型酒店的特点而
作出相应的改进和升级，这将促进经济型酒店管理系统的发展和完善。经济型酒店的管理系
统完善主要表现在三个方面：首先是预定系统，其次是人事管理系统，再次是经营成本控制。
1．6 本文研究的主要内容
本文通过对经济型酒店的现状及发展趋势进行调查研究，从宏观、不同的区域、不同的
品牌酒店，市场供求状况等方面对广州市的酒店市场形势进行了分析，摸清经济型酒店的市
场潜力。同时，通过对广州市天河区某路段进行详细调研，做出了在该路段建设经济型酒店
的风险投资计划。
论文以可行性研究项目的主要项目范围如市场可行性分析、经济可行性分析、不确定性
分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究经济型酒店投资
经济环境分析、酒店选址分析、区域酒店业分析、市场需求分析、竞争对手分析、关键经营
假设、经营预测、财务效益指标计算、敏感性分析、盈亏性分析、风险性分析、财务评价等
方面在经济型酒店可行性研究项目中的实际应用。任何一个项目都始于可行性研究，一个项
目方案到底是不是可行，只有通过调查研究做出判断之后，才能做出决策。
一份具有可信度、高质量的经济型酒店建设项目的风险投资报告将给酒店业主、投资者、
酒店运营商带来巨大价值。
2、广州市经济型酒店市场分析
广州经济型酒店的基础条件分析
2004 年以来，广州酒店业开始出现一支新生的力量——经济型酒店，目前己经从原来的
一片空白发展到了一百家左右，均是连锁品牌，短短的几年间，迅速在广州“圈地”布点，近两
年来更是以 300%的速度急速扩张 ，但是仍然难以满足市场的“胃口”。广州经济发达，人口密
集且流动快，交通方便，服务设施齐全，具备发展经济型酒店的良好前景。
第一 广州的中心城市地位
广州作为中国三大城市之一，是整个华南地区经济中心和重心，经济地位在国内举足轻重；
随着经济不断高速发展，广州将逐步成为华南乃至中国的制造业、服务业、信息业、会展服务
业和国际物流中心，每年春秋两季的交易会，各种大大小小的展会频繁举办，商旅非常活跃。
在众多商务旅客中，大多数客人因报销额度的限制，偏向于选择经济实惠的经济型酒店。另一
方面，广州毗邻港澳的地理位置为其带来巨大的客流量和无限商机，也给广州经济型酒店的发
展带来无穷的机会。
第二 人口规模大，汽车时代和大众旅游时代的到来
十几年以来高速增长的经济推动了广州的高速公路建设，同时也使得居民私家车的数量急
剧增长，2009 年更是达到了 万两（数据来源：车天下网站），而私家轿车的普及是开展
汽车旅行和建设汽车酒店的主要动力。随着国内经济和旅游业的发展，带薪休假、分时度假
等无不刺激着国内旅游，形成了假日经济，而其中占主流的平民消费市场对洁净、方便、经
济的住宿需求越来越强烈，需求前景十分看好。
第三 低星级酒店竞争力低下
广州已有的大量低星级酒店，包括政府及企业内部的招待所、疗养院等普遍因机制僵化、
缺乏科学管理、服务质量差而导致效益不高，同时在总体上也存在单店经营规模小、位置分
散、布局不合理等缺陷，同业竞争力弱。如果加盟知名品牌经济型酒店，对这类宾馆的经营
方式进行适当改造，可以发展形成经济型连锁酒店，这也是经济型酒店发展的一种趋势。
第四 供经济型酒店利用的周边环境好
广州服务业发达，服务设施完善，济型酒店一般善于借助周边资源，为我所用。广州发
达的服务业给经济型酒店的发展提供一个较好的环境。其中，广州餐饮业非常成熟，且品种
繁多，各式餐饮，中式、西式、价高价低的皆有；而独立于酒店场所的娱乐设施有娱乐城，
酒吧和迪厅；康体设施有沐足馆、按摩馆等。经济型酒店完全可以利用这些周边设施将其做
强做大，这些服务产业将会给经济型酒店的发展带了很大的竞争力，同时又能降低经济型酒
店的成本。
广州酒店市场不同物业分析
随着 2004 年 1 月 l 日 CAPE 正式实施 ，粤港澳经贸联系将进一步密切；9+2 泛珠三角
区域合作中，广州更占据举足轻重的重要地位；大南沙的开发、广州新会展中心、新机场的
建成，多条国际航线相继开通，以及广州申亚成功等；广州酒店业正而临良好的发展机遇。
五星级酒店的“起飞”和过热
在广州，五星级甚至超五星级酒店的发展大有从“低迷”转入“加速”阶段之势。20 世纪 80
年代，广州五星级酒店曾领先于国内酒店业，一度成为全国酒店业之楷模，然而，经过了一
段辉煌之后，却逐步落后于上海、北京等地． 幸运的是，面对当前存在的机遇和挑战，一方
面，旅游行政机构下大力气发展高星级酒店；另一方面，国际酒店集团和本土的民营资本也
看好高星级酒店的发展，纷纷将注意力转移到其上面来。可以说，广州星级酒店业正迎来“二
次起飞”的机会， 据《证劵之星》2008-3-27 报道：目前广州在建和拟建的高星级酒店接近 30
家，至 2010 年亚运会前广州星级酒店将增加到 300 家约一半为四星级以上高端酒店。
然而同时市场却是出现了过热现象。有酒店业管理咨询机构指出，目前广州的星级酒店数
量已超出市场预测的 60%-70%，酒店开发已供过于求。有统计资料显示，，广州星级酒店的利
润率目前只有 4%。目前广州的高星级酒店的投资热就如过去的淘金时代，只看眼前利益而不
看长远利益。有些发展商的盲目跟风与部分国际酒店管理集团急于扩大规模，令新酒店不断
上马，严重的供大于求将令竞争无序。
中低档酒店的困境
广州目前有大量的三、四星级酒店,和一些较为豪华、以星级酒店收费但并未评星的酒店、
招待所也为数不少，但其中有很多经营状况不佳，并且对于相应消费层——正在崛起并日益
壮大的散客群等新生中产阶级缺乏吸引力。同时，四五星级酒店不断向二三星级酒店的价位
和消费市场挤压，使中档酒店在残酷的竞争中经营越来越艰难。目前，二三星级酒店、甚至
有些以四星级酒店豪华型装修的无星级酒店，在广州基本已达到饱和状态，除在春秋两届广
交会期间盈利外，其余时段只能保本甚至亏本状态。
广州经济型酒店正展示着良好的发展势头
进入 2l 世纪， 一些著名品牌的经济型酒店，如“7 天”经济型连锁酒店、“如家”的经济型
连锁酒店以及岭南佳园的连锁酒店等，这些品牌在广州呈现蓬勃的发展趋势，在短短的几年
时间里已经得到迅速的扩张．广州的经济型酒店呈现出前所未有旺盛的生命力，未来将积极
迎接国际经济型酒店的挑战。
总之，广州的酒店业现在是一块巨大的蛋糕，市场潜力巨大，不少投资者都看好广州酒
店业这块“蛋糕”纷纷前来投资。
广州的经济型酒店发展趋势分析
广州作为广东的省会，中国经济发展的前沿地带，凭借经济发展和地缘优势，其旅游创
汇一直居于全国的前列，酒店业呈现巨大的市场需求。然而，伴随而来的问题是广州酒店业
建设的盲从性日益凸显。
当前，有必要根据度假旅游者、商务旅游者、背包旅游者等各种细分的市场，对广州酒店
业发展进行重新定位，抓住机遇，及时进行调整。广州具备发展经济型酒店的客观有利条件，
国外的经济型酒店经营经验也可以为广州经济型酒店的发展提供一定的帮助。另外，酒店的
发展常常得益于周围配套设施的发展，得益于其他服务业的不断发展；目前广州的服务业相
当发达，各种写字楼、店铺、娱乐场所、餐饮设施随处可见，广州发展经济型酒店可以完全
借助于这些设施，把核心产品做大做强，提供供需双方皆有利的产品，这必将成为市场的主
流趋势。
广州发展经济型酒店需注意的问题
经济型酒店在国内酒店业可以说是一个新兴而又发展迅速的产物，然而由于人们对经济
型酒店的认识还停留在较低的层面上，特别是对其概念还未完全了解，经济型连锁酒店的发
展还存在不少问题．如管理上的经验不足，缺乏相应的管理规范．广州经济型酒店的发展应
当注意以下几个方面的问题．
第一，在发展经济型酒店之前，必须明确经济型酒店的真正内涵。经济型酒店的真正内涵是
功能简化、性价比高、成本节约。在价格上，应该真正满足大众的消费需求，根据地方
经济情况，广州的经济型酒店价格应该定在 200 块左右才合理。在功能上，由于经济型
主要是提供价廉整洁的客房核心产品，它往往借助周边服务设施的力量，把餐饮、购物、
娱乐等功能大大压缩、简化、甚至不设，从而才能使其成本得到控制。再次，突出“以人
为本”。经济型酒店区别于其它酒店类型就在于它为客人提供贴心的、实际的服务，如专
心做好客房的服务，强调客房设施的舒适性和服务的标准化，提供宽带快速上网等。
针对目前国内发展经济型酒店所出现的一些情况，广州发展经济型酒店须明确其内涵特
征，少走弯路。
第二，注重对低星级酒店的改造、重组。经济型连锁酒店的迅速崛起对低星级酒店的冲击将
是最大的，将加速淘汰低星级酒店．目前广州大部分的低星级酒店已处于严重亏损状态，
面对新的形势，这些酒店需迅速改变策略，改建成经济型酒店或者与经济型酒店合作，但
需要注意的是：要突出经济型酒店的核心功能，并尽量保证其服务水平．
第三，本土经济型酒店要尽早形成规模，发展连锁经营。国外经济型酒店一般采取连锁经营
的方式，通过连锁经营实现规模经济。近年来国内出现的经济型酒店也有意识的朝规模化
方向发展。广州本土的经济型酒店建成后，也应注意这一方面的问题，通过培育大型企业
集团，推动这一类型酒店向集团化网络化发展，提高经济效益和竞争优势，以求在竞争中
立于不败之地。
第四，学习国外经济型洒店的经营管理经验，提高自身的管理能力。目前国内对于经济型酒
店的管理尚缺乏统一的定量或定性的行业规范，不仅在价格体系上比较混乱，行业管理上
也出现了不少的问题。一直以来，广州酒店业在管理上的不成熟，模仿式的盲目经营和经
验型的松散管理极大的影响着洒店业的发展；加上目前的管理系统大都是针对高星级饭店，
经济型酒店的管理体系将处于一个摸索阶段。面对经济型酒店日益发展的形势，广州酒店
业管理界应吸取国内外先进的管理经验，特别是关于经济型酒店的一些管理经验，用管理
来提升新型酒店的发展。
广州发展经济型酒店结论
经过分析，广州经济型酒店的发展机遇与挑战并存。一方面，广州经济型连锁酒店具有较
大的需求空间，在供给方面也已基本形成覆盖中心商务区、繁华商业区、旅游点的网络结构，
将逐步满足广州旅游、商务的发展需求；各酒店连锁均拥有资料、功能完善的网络管理系统，
能更快更好的为旅游商务客服务；另一方面，经济型酒店属于新兴的酒店业态，其发展还需
要更多去研究市场的需求，在服务和管理方面不断探索，以需求为导向做好自身的定位，最
终取得供需双方的双赢。
同时，其发展也需要相应的策略措施加以引导。首先，在发展经济型酒店之前，必须明确
经济型酒店的内涵和定位，严格遵循经济型酒店的内涵与发展规律来布局发展;其次，广州大
部分低星级酒店和社会招待所处于严重的亏损状态之中，根据经济型酒店的成本因素，促成
部分低星级廉价酒店向经济型酒店功能转换;再次，广州经济型酒店在发展过程中，应借鉴国
内外品牌经济型酒店的经验，注重在产品开发、市场营销、市场细分、人才培养、集团化发
展等方面的研究和探索。
3、项目初步设计方案
项目建设背景
从上述分析可以看出，经济型酒店在国内已经处于快速发展的阶段，广州经济型酒店更
是呈现一片繁荣发展的现象。针对经济型酒店在广州的发展特点以及周围店铺的考察，本项
目认为在广州天河区开发经济型酒店，充分利用天河区繁华的商业条件，具有较大的投资价
值。
广州天河区是广州市发展迅速的一个地区，其人民生活水平较高、交通方便，商业发达。
从项目本身来讲，酒店位于繁华地段，有优越的地理位置，良好的发展空间，人流量大，交
通方便，有利于其投资发展。因此，我们有理由相信，经济型酒店在广州天河区将会有美好
的市场前景。
然而，同时，我们也面临着激烈的竞争，在这繁华的地段上，经济型酒店，三星级酒店，
高星级酒店处处可见。因此，我们必须努力提高自身的竞争力。本项目所建经济型酒店将在
价位和功能上体现经济型酒店的真正内涵，注重品牌的建设,发展连锁规模经营,借鉴与引入国
外经济型酒店的管理模式等。
项目选址分析
现代酒店鼻祖斯塔特勒 100 年前提出了“酒店经营成功的关键三要素是：地段、地段，还
是地段”。因此一个酒店项目的地理位置是否优越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是
否能成功运营，以实现其经营目标，起着一个非常重要的决定性因素。本项目你建的经济型
酒店具体位置为广州市天河区五山路段。
图 项目酒店具体位置示意图
（图中 A 处为项目酒店位置，具体地址为酒店位于天河区五山路 263 号瑞华大厦）
目标酒店的地理位置评估的基本信息如下：
① 广州市五山路处于繁华地段，邻近天河科技园。周边有天河城、天河购书中心、正佳广场、
华南师范大学、暨南大学、华南理工大学、华南农业大学、太平洋电脑城、天河娱乐城、
天河软件园等，均分布在方圆 3 公里之内。该地区交通便利，地铁 3 号线、公交车线路，
广园高速路这些交通要道都大大方便了此地区和其他地区的联系，并且附近银行、超市、
娱乐场所、学校、医院、邮局、酒楼等配套齐全。
① 五山路附件目前有广州明韩商务酒店（天河店）、广州粤海之星商务快捷连锁酒店（岗顶
店）、广州粤海之星商务快捷连锁酒店（岗顶店）等十数家酒店。
① 五山路餐饮设施主要有华强快餐、都市快餐等数间快餐店和其他高档的饭店。
① 附近有华南理工大学、华南农业大学和华南师范大学，三间大学总人数超过 10 万人。
① 附近有数间银行分布，也有各家大型的超市
表 目标酒店选址评估表
场地评估指标 非常好 很好 好 一般 差
可视化程度 √
至 高 速 路 交 通 便
利性
√
周围交通便利性 √
周边区域吸引力 √
周边扩容潜力 √
长期战略潜力 √
从上表可以看出，目标酒店选址地点周边区域吸引力（周围学生或者其亲属家人）最好，
长期战略潜力(因很多配套设施有利于酒店的发展)也较为不错交通便利，周边扩容潜力（酒店
物业周围有其他大型建筑物），酒店物业的可视化程度（未在主交通干道十字路口）、有待
进一步提供。总的来说，在此地点建设经济型酒店是一个具有较大投资价值的选择。
竞争对手分析
竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内，识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的
现存的、在建的、拟建的酒店物业，并依据划分标准，确定主要竞争对手及次要竞争对手。
目标酒店竞争对手分析的调查范围为广州市天河区，重点地区是天河区五山路段附近。目
标酒店周围的竞争对手情况如下表所示
表 3-3 目标酒店周围竞争对手分析（附表）
序号 酒店名称 星级
距离
五山
路
房价 宽带 服务设施 开业时间
1 广州柏高商
务酒店（龙
口西店）
四 星
级
标准大床房：270
标准双床房：270
商务大床房：298
商务双床房：298
行政大床房：400
有
（ 免
费）
电梯、无线上网区域、免费
停车场、前台行李寄存、前
台贵重物品保险柜、免费赠
送当地交通手册、专职行李
员、洗衣服务、客房叫醒服
务、IDD 电话、DDD 电话
（餐饮服务西餐厅）
2007 年 8
月
2 龙口明珠大
酒店
四 星
级
特价房：218
标准双人房：218
豪华双人房：238
IT 商务房：268
豪华三人间：298
有
（ 免
费）
电梯、无线上网区域、免费
停车场、外币兑换、有偿接
送机服务、前台行李寄存、
前台贵重物品保险柜、当地
旅游服务、多功能会议厅、
ATM 取款机、专职行李员、
洗衣服务、客房叫醒服务、
邮政服务、租车、IDD 电话、
DDD 电话、商务中心（餐
饮服务中餐厅、酒吧）
2002 年
3 广州如家快
捷酒店（天
河岗顶店）
经 济
型 酒
店
特惠房：189
大床房：208
商务大床房：237
标准房：237
联床房：237
有
（ 免
费）
电梯、收费停车场、前台行
李寄存、前台贵重物品保险
柜、洗衣服务、客房叫醒服
务、邮政服务、IDD 电话、
DDD 电话（餐饮服务中餐
厅）
2008 年
4 广州 E 居酒
店 式 公 寓
（天惠大厦
公寓店）
经 济
型 酒
店
经济大床房：138
豪华大床房：190
豪华套房：210
舒适双人房：210
有
（ 免
费）
服务设施电梯、收费停车场、
前台行李寄存、ATM 取款
机、洗衣服务、客房叫醒服
务、邮政服务
2008
5 广州汉庭连
锁酒店（岗
顶店）
经 济
型 酒
店
特价大床房：199
高级大床房：227
双床房：227
有
（ 免
费）
服务设施电梯、无线上网区
域、免费停车场、前台行李
寄存、前台贵重物品保险柜、
客房叫醒服务
2009 年 1
月
6 广州文星连
锁酒店（石
牌东店）
经 济
型 酒
店
日式房：168
商务大床房：168
精品大床房：188
精品双人房：228
有
（ 免
费）
服务设施收费停车场、前台
贵重物品保险柜、客房叫醒
服务、DDD 电话、商务中
心
2005 年
7 广州 7 天连
锁酒店（华
师店）
三 星
级
单人： 199
标准：209
有
（ 免
费）
服务设施：酒店拥有舒适的
大床房、双床房、商务大床
房、提供免费宽带上网、卫
星电视、idd 电话、独立洗
手间、24 小时热水淋浴、独
立冷暖空调等服务
2006
经过认真分析与讨论，我们认为，与本项目竞争市场的酒店有：附近的四星级酒店如龙
口明珠大酒店、三星级酒店如广州天河远洋大厦、知名经济型酒店“七天”，“如家”。
四星级酒店
高星级酒店在天河区相对较多，但是四星级酒店在五山路段附近分布较少，如仅有数间，
如广州柏高商务酒店，龙口明珠大酒店。这些属于较高档次酒店，其内部装饰豪华，服务设
施齐备，服务设施大多数都有无线上网区域、免费停车场、前台行李寄存、前台贵重物品保
险柜、免费赠送当地交通手册、专职行李员、洗衣服务、客房叫醒服务、IDD 电话、DDD 电
话（餐饮服务西餐厅）等服务，但由于在其内部消费水平较高，房价较高，其市场目标大多
数为白领阶级、中高层次人群。
三星级酒店
三星级酒店在五山路主要有一间，广州天河远洋大厦，其服务设施相对经济型酒店齐全，
有会议厅、商务中心、停车场、票务服务、DDD 电话、IDD 电话、洗衣服务、商场、出租车、
全部房间有宽带上网（餐饮服务中餐厅、酒吧、客房送餐服务、茶室），其开业时间为 1999
年，在此地属于老牌酒店。其房价略高于一般经济型酒店，其市场针对目标为附件学生和亲
属家人、游客，经营情况不是很好。
经济型酒店
在五山路附件，主要集中了 10 多家经济型酒店，而且主要都是近几年才开业的，如广州
7 天连锁酒店（华师店）、广州如家快捷酒店（天河岗顶店）等，是我们主要的竞争对象，这
些酒店的特点大致相同，所以在这里一并分析。
这些酒店都是连锁经营酒店，连锁酒店其可复制性大大地提升了其发展连锁酒店的速度。
其房间布置温馨、舒适而且精致。还有标准房、大床房、商务大床房等各类房型，酒店的硬
件标准都达到了三星级，在房价收取上都是经济型酒店的定价，价格实惠便宜是其主要优势。
一些酒店如 7 天酒店更是目前业内少数能同时提供 4 种便利预订方式的连锁酒店。经济型酒
店是本项目的主要竞争对手，所以本项目小组决定对此地区经济型酒店进行较详细的分析。
7 天连锁酒店的核心优势是：理念创新，技术领先，体系完善，体验快乐。住过 7 天酒店
的人都认为它的服务意识以及人员的态度是它的一个亮点，麻雀虽小，五脏俱全。它主要具
有以下优势：
第一，7 天连锁酒店采用的经营模式包括：“多区域核心城市第一”式、“直营+管理直营”的
推广模式、“会员制+电子商务”的营销模式、“低成本+扁平化”的管理模式、“顾客参与式”的服务
模式，这些都是其取得成功的重要因素。
第二，7 天连锁酒店的快速成长以及高速发展，得益于其新颖的经新的开店模式，形成区
域第一和品牌叠加的影响力;区别于竞争对手，保持了其门店的高速增长;卓越的管理模式，既
反映在较低的价格顾客享受了高速便捷的服务，体现了其高性价比，也提高了工作效率；其
制度与结构的创新，提升了企业的整体竞争力，也保持了管理和技的相对稳定性;强有力的会
员制营销，既注重对顾客忠诚度的长期培以品牌为纽带，以会员或积分奖励等多种手段来积
极开拓市场，又有别于服务与流程，极大程度上满足了顾客群体的需求与利益。
酒店定位
根据上述做出的酒店投资经济环境分析、选址分析、区域酒店业现状分析、
市场需求分析、竞争对手分析等，我们项目所建立的酒店将以中低层次的消费人群，而且是
以散客为主，团队消费为辅。我们酒店的定位是经济型酒店，所以我们应当充分发挥经济型
酒店的优势，利用好处于校园与繁华商业街的位置优势，餐饮，会务设施优势，瞄准中低层
次消费群体进行销售。
项目酒店的主要客户为：
1、周边学校的各类培训班:主要来自周边各学校各学院及培训机构，一般人数在 40 一 100
人左右，时间较长，但价格较低。这类培训班一般选择便宜的经济型酒店，是比较稳定的客
源。
2、学生家长:集中在新生报道期间，由于时间短，客源多，一般都会出现附近宾馆爆满的
情况。
3、教职工亲友:时间分散，各个时期都有。此类客源对宾馆的要求一般不高。
4、来校办事和商务人士:时间比较分散，各个时期都有。此类客源对宾馆的要求较高，一
般要求可以上网。
5、旅游者:特别是黄金周和寒暑假期较多。这段时间也是宾馆的黄金时期，也是本酒店最
主要的客源。
6 、学生: 一般在周末比较集中。这类客源一般对价格要求和客房条件的要求都较高，可以
推出适合学生的各类优惠活动，吸引此类人群。
以上为客源所占比例条形图
有效的利用各类周边资源，正确的对酒店进行定位和宣传管理，本项目酒店还是具有很
大的投资价值的。
为了充分发挥该地块的经济价值，促进该区的经济发展并带动周边地区经济的发展，在
该地块上建居民区和商业区十分舒适，初步方案如下：
A、总体规划思想
在结构稳定结合美观标准的前提下，充分利用周边环境及符合政府整体规划，现拟在用
地内租用一栋 5 层的酒店用房，酒店采用框架结构，另外，还有酒店停车场（约 500 m2）、绿
化设施等直关设施的建设。
B、本项目酒店运作模式
（一）开发模式
本项目小组经过对五山路土地价格、酒店建设速度、市场竞争和资源配置的要素的综合
考虑，决定选取租赁改造的模式来对项目酒店进行投资建设，具体情况如下：
对五山路的某大厦进行租赁改造，经实地调查得出此建筑物占地面积约 1600 平方米，建
筑长度约为 60 米，建筑宽度约为 27 米，建筑物高度为 米左右，共 5 层；建筑物结构为
框架结构并且允许进行改造；此建筑物周边有一定的空地，出路通畅并可停车；而且此建筑
物内部水、电、气、排污、通信等设施到位。此建筑物符合改造要求并且地理位置也符合我
们的要求，所以决定对它进行改造使用。
（二）注册成立酒店管理公司
在当今这个市场环境之中，连锁酒店是一个很有发展前途的经济型酒店的一条明路。为
了更好地更专业地管理好酒店并且为其往后发展做准备，决定成立“友家连锁酒店管理公司”，
对本公司以一家酒店进行管理控制。
“友家连锁酒店管理公司”下设事业拓展部、财务核算部、人事培训部、工程筹建部（主
要是用于在改造时期的）这几个部门。下面会对友家连锁酒店的规模、室内设备、人员配置、
人力资源管理及培训等做详细的规定，并且将其写入《友家连锁酒店标准手册》，做到有“章”
可循，有序发展。
1、规模
友家酒店建筑面积约为 8000 平方米，占地面积为 1600 平方米，客房数量为 152 间，其中
标准房为 112 间，单人房为 40 间，餐位为 150 个，停车位为 50 个。
2、风格和设施
酒店内设单人房和标准房，以淡黄色为主色调，房间配置单体空调、卫浴、电视、电话，
家具采用板式结构，配置简单的存衣柜、床头柜和写字台，提供 24 小时热水。一楼餐厅提供
点菜和商务快餐服务。
3、人员配置
酒店配置 40 名服务人员，结构为：店长 1 人，综合部（财务、人事、工程及各部门主管）
10 人，前厅接待 3 人，保安兼行李员 5 人；客房服务员 10 人；餐厅服务员 5 人，厨师 3 人。
4、人力资源管理、培训、质量检查
友家连锁酒店的人员培训均由友家连锁酒店管理公司按照服务规程统一培训，并且定时
半年对个连锁店进行检查，保证服务质量，维护友家的品牌现象。
5、广告宣传
友家连锁酒店的广告宣传策划均由友家连锁酒店管理公司统一对外发布，事业拓展部做
整体形象设计和制作宣传资料。
6、物资供应
由友家连锁酒店管理公司财务核算部统一采购、集中采购。
7、订房中心
设立友家连锁酒店管理公司订房中心，配置免费订房热线，实现网上预订和今后各连锁
店之间的交互订房。设立会员卡制度。
（三）、项目的各项指标
表 主要技术经济指标
1 项目名称 开发项目
2 建筑物用地面积 2000m2
总建筑面积 8400 m2
酒店主体 8000m2
停车场 300 m2
3
其
中
公建（道路、绿化）面积 100 m2
4 建筑物占地面积 1600m2
6 建筑物系数（建筑物占地/用地） 80%
7 建筑物层数 酒店主体 5 层
8 建筑物高度 首层 米，其余层 *4=
总高度：+=
酒店具体情况（附表）
1 项目名称 数量 面积 配置
2 客房 总数量为 152 间，首层为 32
间(标准房 24 间、单人房 8 间)，
其余层为 40 间（标准房 32 间、
单人房 8 间）。
标准房： m2
单人房： m2
标准房和单人房都配置
单体空调、卫浴、电视、
电话、存衣柜、床头柜
和写字台。
3 餐厅 1 m2 略。
4 功能房 每层 1 间，共 5 间 m2 用途主要为给客当会议
厅使用。人
5 储物室 每层 1 间，共 5 间 用途主要为储存放置物
品。
图 标准间和单人房示意图
图 酒店首层平面图
市场可行性分析结论
基于本章节各部分内容分析，由于本酒店所在广州市国民经济发达，2009 年人均 GDP
高达 12000 人民币，发展趋势呈现高速增长的态势，随着大众化旅游的逐渐规模化及个性化
旅游的兴起， 到广州旅游的如青年背包自助游、 家庭自助游、 学生游、 白领游等客源迅
速增长， 越来越迫切需要价格较为低廉、 简洁卫生、 舒适方便的经济型酒店。特别是当地
人们的商业活动需求日益旺盛，中小企业商务人士往来频繁。加上地理位置优越，各种资源
丰富，临近周边经济发达地区，具有商务、经济、旅游为主的主要需求驱动因素，而相对于
其经济发展速度，其酒店市场缺少经济型标准的酒店，经济型酒店将是未来的发展趋势和方
向。而且从定位看，经济型酒店从一定程度上避开了和星级酒店、普通旅馆、招待所的竞争，
有利于我们的发展。所以经上述综合分析,我们小组可以得出结论:从市场因素考虑,目标酒店定
位于经济型酒店，会有较充足的市场需求,即表明市场可行。
4、市场营销
酒店定价
酒店盈利能力的决定因素是价格，价格的合理首先影响酒店的成本费用开支，最终影响酒
店的利润形成。定价过高，会使酒店销售减少，从而难以实现利润；定价过低，则会使酒店
实现的收入少于正常经营所得，从而难以维持酒店的正常运转。经济型酒店主要以提供的是
廉价整洁的的客房为核心产品，所以更是要注重价格的定制。
酒店管理在进行定价时，需充分考虑，认真分析与定价相关联的各方面因素，以帮助合理
定价。本项目通过对所建经济型酒店目标定位，市场形势分析，竞争对手分析，营业分析和
目标利润估算，得出本酒店的竞价方法——以竞争为依据的定价方法。在激烈的市场竞争中，
以竞争者的定价作为自己的定价依据，是酒店所最常采用的定价方法之一。这种方法的主要
依据是宾馆酒店面临的竞争环境，处于激烈竞争中的宾馆酒店，往往会把对抗竞争或谋求一
定的市场占有率作为定价的出发点。
本项目选择其中的随行就市法。这是—种在竞争激烈、价格之间存在差别时期，宾馆酒店
普遍采用的方法。它以竞争对手产品的平均价格作为定价依据，而对本宾馆酒店的成本和市
场需求考虑较少。这种方法认为市价在一定程度上反映了行业的集体智慧，随行就市定价能
使本宾馆酒店获得稳妥的收益率，减少定价的风险。综合考虑竞争对手 7 天广州华师店的定
价以及附近数间酒店的房价价格进行定价。
下面是 7 天经济型酒店（广州华师店）的房间定价
房型 门市价 会员价
单人房 189 159
双床房 239 209
本项目计划价格如表：
房型 门市价 会员价 会员获得积分
单人房 188 158 10
标准房 238 208 15
除此之外，在淡季旺季的房价会根据当时客房入住率来另行调整。旺季价格调高，淡季
价格降低，同时也会不定期的根据各种情况作出价格调整。
酒店公关宣传
主要通过各种渠道和方式，对本经济型酒店进行宣传，以达到提高酒店的知名度和美誉
度的目标。本项目的宣传口号初步定为：“友家酒店，真正给你家的感觉”。本项目初步拟定
一下主要几种宣传方式，预计能达到估计的宣传目标，打响“友家”酒店品牌。
1、新闻媒体
加强与五山附近学校校园网站的合作，在商业发达区和公司企业密集区的地铁站内贴上广
告宣传，同时在地铁岗顶站到站时提示广播中加入酒店名。
针对宾馆发生的个别有利事件，以新闻的方式进行即时报道，提高酒店的美誉度。
将酒店建好的网站与校园网建立一个链接，将宾馆的信息及时上传到网上。例如在华南农
业大学以及华南师范大学建立网站，让学生对我们的友家酒店有潜移默化的认识。
在报纸上组织专版，介绍酒店相关信息，面向公众展开宣传。版面不需要太大，不过要特
别，区别于其他信息，让人首先关注。
邀请广州各新闻媒体到酒店参观采访，举办相关活动。
2、内部宣传
通过销售人员在附近街道散发宣传资料等方式对本酒店进行宣传。
客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网，
即首先向内部员工宣传我们酒店的好处，以及要求他们在于客人相处的时候也把这些好处宣
传出去。
也可以制作多品种的宣传制品，以不同的媒介传递各种形象信息
同时，我们也应该完善自身内部的网站，充分利用互联网宣传优势，不断更新、充实，扩
大覆盖面。
3、促销活动
以市场促销活动提升知名度。市场促销是推广酒店整体形象的重要手段，与媒体宣传密不
可分。为了有效地开展酒店形象的市场促销活动，可以在广州天河区举行大型联合促销活动，
突出整体优势和形象。
4、开展公关活动
每年不定时在主要客源地（例如广州）开展面向公众的形象推广活动。
联系广州天河相关的单位，选择一批特殊个体和公众，不定期地向他们寄送宣传资料和最
新信息，充分发挥他们的口头宣传作用，以树立自身酒店的良好口碑。
组织酒店知识大奖赛活动，加深社会公众对酒店业的认识和了解；与有关媒体合作，不定
期地组织一些热心观众、读者座谈、联谊，听取意见。
借助旅游酒店行业协会的力量，组织旅行社、饭店、车船公司等，分别召开场分析通报会，
加强业内交流。
5、利用节庆赢取关注
通过节庆事件来吸引公众传播媒介的关注，产生轰动效应。
举办我们友家酒店的自身固有节庆活动，并且使这些活动成为我们永久性、制度化的活动
内容，让人们每年都会定期想到本酒店的活动。
初步销售策略
本项目酒店经过多重客源分析，市场分析，顾客心理分析，拟定了以下的销售策略，针
对不同的客源，用不同的销售策略吸引他们，以达到估计的入住率。
.散客
散客客源市场的开发，是影响宾馆经济效益的重要因素，宾馆要在有限的客
房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标
上，重点是校内学生、学生家长、教职工亲友及协议单位客人。具体计划采用如
下销售方式:
以小礼品的方式向各单位办公室进行宣传，扩大在单位的知名度，争取更
多的协议单位客人
在教师住宿区内以公益广告的方式进行宣传，扩大在教职工中的知名度.
做好新生接待工作，在此期间进行重点宣传。
增加总台接待软件的客户管理功能，自动记录客人的消费情况，为适当时
候的促销活动打好基础。比如对达到一定程度的老客户给予一定的奖励或
优惠。
、会员客
绝大部分会员客为酒店产生实际需求的有一定品牌忠诚度的人群。但现今因为酒店品牌
的多元化，会员的成分也随之多元化，即也不存在绝对的忠诚的这种客源。往往加强会员忠
诚度已经变成不是会员对酒店服务差异的感知，而成为单一客人握在手中这张会员卡的功能
是否强大，应用范围是否广泛，来体现一个酒店的知名度和与会员所能带来的其它服务感受，
并来扩大市场。本酒店应当努力发展这部分客源。
会员卡的消费折扣应与消费者的利益密切相关，并可享受积分累计兑奖、会员特惠及酒店
发放的各类消费信息，以及更多的增值服务。
网上激活才可以使用。会员在激活的同时自然把个人资料详细的登记在友家酒店的网上，
而免得花费人力去操作这一个环节，更保证每一个会员资料都能准确的输入到网络中。
10 元办卡。相对于国内大多数零售企业采用的免费办卡或者一次性购物满额即办卡的程
序，我们酒店这一次采用的是缴纳 10 元工本费办卡方案，大多数研究发现，免费的卡很
难获得珍惜以及利用，我们这样的操作更体现了自己对会员卡给顾客带来优惠的自信。
.协议客人
此类客人多为商务客人，有长期稳定住房需求的一类群体。但维护成本较高，这类人群对
酒店的选择性交强，极易变节，所产生的需求往往极易为部分条件得不到满足而消失。大多
数酒店出于酒店长期经营的考虑，也就对他们各种条件予以满足。
为确保较高的入住率，对长期合作的协议企业或公司在价格上给予较大的优惠。
对价格太低的协议，可以采用增加床位降低个人消费额度的策略。
在销售中，强调华南农业大学和华南师范大学的品牌效益以及地理优势。
以小礼品的方式向各单位办公室进行宣传，扩大在单位的知名度，争取更多的协议单位客
人。
为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各业务单位负
责会议安排的主要负责人的商务公关活动。
经营管理模式设想
“友家”作为本公司第一家经济型酒店将吸取国内外经济型酒店的经营经验，并作出创新发
展，管理上将重点突出:规范管理、温馨服务、以特色为龙头,以文化为卖点。
.规范管理
“友家”酒店在运营的过程中将依照统一管理规范、统一服务规范、统一形象设计、统一
财务管理、统一广告宣传的基础上开展各项管理工作。第一家“友家”将在经营同时逐步成型，
完善一整套规范的管理制度和管理方法。本公司将在组织管理上重视团队的作用,改传统的部
门管理为团队管理,注重团队的凝聚力和士气的营造,“友家”是顾客的,也是员工的;简化组织机
构,降低垂直管理的高度,实现组织机构扁平化; 解决员工和顾客的问题,不断改进服务质量,提
高管理水平。
.温情服务
“友家”酒店在总体定位上重要的一个元素就是为顾客营造温馨的真正家的感觉,家外之家。
故而,家的温馨,家的感人随处可见,其中,最重要的是体现在服务上的:用心服务,以情感人。为达
到家的感觉效果,除了在公共区域的温馨设计,客房的温暖布置,更重要的还在于服务人员的温
情服务。通过系统的培训教育,日常工作中的细心指导，在服务标准化的基础上又不失对顾客
的个性关怀，通过客史档案的建立，关注客人的个性需求，满足顾客的心理需要,以达到吸引
新顾客,保留老顾客的目的。相信在这样的温情服务体制下，酒店的客源将会源源不断，有利
于企业的盈利和品牌建设。
.特色龙头、文化卖点
在激烈的市场竞争下，人无我有，人有我特，人特我优成为许多酒店立足的根本。众多
元素中又是以文化元素是最具生命力的。在对长乐消费市场和酒店市场竞争分析的基础上,“友
家”酒店要实现可持续发展就必须以特色为龙头,以文化为卖点。“友家”将用独特的客房设计，
突出家的感觉；让人感受到浓厚的艺术感，如将走廊设计成艺术画廊；提供具有各地不同特
色的早餐选择等方式留给客人深刻的印象，从而增加酒店的卖点。
前台服务接待流程
5、 项目投资估算和资金筹措
投资估算
.投资规模和概况
项目所租建筑为 XX 大厦建筑面积约为 8000 平方米，占地面积为 1600 平方米，共 5 层，
高 米，停车场占地面积 300m2，周围公共建设 200 m2。此建筑物原为办公大厦，内部水、
电、气、排污、通信等设施基本到位，另外包含 2 部电梯。
现按照“友家酒店”的规划方案对其进行改造成如下规模的酒店：客房数量为 152 间，其中
标准房为 112 间，单人房为 40 间，餐位为 150 个，停车位为 50 个，各项配备齐全，符合安
全、适用、经济的标准。装修改造期为半年，改造后酒店运营十年，生命周期 年。
.项目生命周期
项目拟定半年改造装修完成，第二年开始经营，根据同行业经验，初年住宿率拟定为
80%，第三年进入正式经营期，考虑市场行情和波动，拟定第三到第五年住宿率达到 85%，
第六到第八年为经营期高峰，住宿率达到 90%，余下就到十年为 85%。
.关键指标假定
1) 房贷假设：根据中国人民银行对商业地产项目的贷款年限和贷款比例规定:房地产开发商
贷款年限为 3-5 年,最长不超过 5 年;项目资本金不得低于项目总投资的 35%,故房地产开
发商最高可贷款资金为项目总投资的 65%,但银行通常会严格控制信贷风险;中国人民银行
现行贷款利率规定，3-5 年的贷款年利率为 %。据此，为经营预测计算之目的，我们
假设：贷款比例达到总投资 60%到 65%之间，贷款年限 5 年；贷款利率 %。
2) 折现因子：此项目折现因子设定为 12%。
3) 折旧假设:在国家规定的折旧制度中对各类规定资产的使用年限作了明确的规定，企业应
按规定的使用年限计提折旧。我们对项目整体装修改建假设为 10 年，，残值为 10%，其
他设备按照《酒店固定资产折旧年限表》规定年限折旧，为便于计算，统一残值为 10%，
采用平均年限法折旧。
4) 定义营业税率、企业所得税率：按照酒店服务行业税率要求，营业税为 %，
企业所得税为 25%。
建设期固定资产估算
1、固定资产投资估算编制依据
本固定资产投资估算是依据国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参
数》第三版进行编制的。
详见参考文献。
1) 固定资产估算内容
1) 建设工程费用
本项目酒店所在大厦为租赁方式，租赁后第一年下半年进行改建装修，按照广州市同行业
改建装修标准与实际情况，假设每平方米 650 元，总共建筑主体 8000m2，所需装修费为 520
万元。
2) 设备及设备安装费
本项目所需设备包括消防喷及其警报系统，洗衣、厨房餐厅设备，客房所需各种设备总造
价，自备发电及燃油锅炉设备，交通运输车辆，维修设备，办公设备包括其他设备等，根
据目前物件水平与同行业所需设备造价，估算其总费用为 434 万。
客房设备总造价详见附表 16《客房设备造价》。
3) 停车场
考虑到汽车旅游人群，本酒店将修建停车场 300m2，共五十个车位，每平方米 500 元，共
15 万元。
4) 公建（道路，绿化等）
按每平方米 500 元，共 200 平方米，造价 10 万元。
5) 其他费用，估算共 30 万元
6) 其他工程费用，包括装修改建期与大厦租赁方所约定的半年租金 120 万，装修单位管理费
16 万，酒店的员工培训和前期开办费等，总估算 230 万元。
7) 预备费，包括基本预备费和材料的涨价预备费共 200 万元。
8) 固定资产调节税，根据国家有关规定暂不征收，所以为 0.
9) 建设期利息，借款 1000 万元，利率为 %，计算得为 39 万元。
由以上可得，建设期固定资产估算约为 1478 万元。
详细见附表 1《固定资产投资估算表》
流动资金估算
本项目采用扩大指标估算法结合分项详细估算法，按照销售收入 10%计算，约为 123 万，
流动资金估算表估算按照住宿率达到最高峰 90%计算，约为 万，最后得出项目所需流
动资金约为 120 万。
分项详细估算法过程如下，按照住宿率 90%时进行估算。
1) 现金估算。现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数。
本项目所需现金周转次数为 12 次，最低周转天数为 30 天，按照每年所需的工资及福利费，
折旧费，维简费，摊销费，修理费等进行计算，算出所需现金为 万元。
2) 应收账款。
应收账款=年经营成本/应收账款周转次数，估算为 万元。
3) 存货估算。
本项目存货包括各种外购原材料，一般销售商品，各种低值易耗品，及考虑能源费用，其中
物料用品存货周转天数为 60 天，周转次数为 6 次，另包括其他不可预见存货费 5 万，估算出
存货价值为 万。
4) 流动负债估算。
本项目所产生的流动负债比较少，主要是估算为存货价值的 20%，得出负债为 万元。
5) 铺底流动资金估算。
按周国家有关规定，铺底流动资金=流动资金×30%=36 万元。
由以上假定可以得出分项详细估算法估算流动资金所需数据，
详见附表 2《流动资金估算表》与附表 5《总成本费用估算表》
项目总投资与资金筹集
1、项目总投资=固定资产投资+铺底流动资金=1478+120×30%=1514（万元）
项目总资金=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+全部流动资金
=1439+39+120=1598（万元）
2、资金筹措
项目自有资金为 598 万，约占 %，其余 1000 万为银行借款，固定资产投资由中国工
商银行贷款，约占 %，贷款 5 年，年名义利率为 %，按季计息。流动资金 100%为自
有资金。
项目建设投资 1478 万元为第一年下半年全部投入，其中 1000 万元为银行借款，478 万元
为自有资金。第二年投入流动资金 120 万，也就是项目初步投产期。
详见附表 3《固定资产估算表》
销售收入与总成本估算（按照 85%的住宿率计算）
销售收入与销售收入附加税金估算
1) 酒店的价格按照初步设计方案所定，考虑门市价估算，加权价格 214.
房型 门市价 会员价 会员获得积分
单人房 188 158 10
标准房 238 208 15
住宿率为 85%的年份客房收入计算为：214×152×30×12×85%= 万元
2) 本酒店为经济型酒店，主要收入为客房收入，餐饮收入按照详细估算法来计，每人 20 元
的标准，按照过夜人数 60%会用餐估算。
计算为：（112×2+40×1）×20×12×30×60%×85%= 万元。
3) 商品收入主要来源于一些酒店提供的画或者其他商品，按照客房收入 4%计算，为
万元。
4) 其他收入占客房收入 2%为 万元。
5) 根据行业规范所定，本酒店所交的销售税收包括经营税，城乡维护建设税，教育附加税和
其他税费，其中经营税为 5%，城乡维护建设税为经营税的 7%计，教育附加税按照经营
税 3%计，其他税率按经营税 %计。
6) 由上估计住宿率为 85%的年份，每年的销售收入为 万元，销售附加税金为
万元。
以上内容详见附表 4《销售收入和销售预算税金及附加估算表》
总成本费用估算
1) 人工成本估算，包括酒店员工工资及福利，加班费，提成，工作装等其他费用，全酒店员
工 37 人，月工资见附表 12，福利费俺工资 14%计提，管理层每月按销售额 1%计提奖金，
约为每年 120 万元。
2) 物料用品，包括酒店清洁用品，服务用品，棉织品，商品成本等，估计为 万。
3) 能源利用，每年的水费，电费，煤和燃气费等，为 万。
4) 维修保养费按销售收入 3%估算，约为 万每年。
5) 固定资产折旧按行业折旧标准折旧，采用年限平均法这就，残值率为统一 10%，无形资产
及递延资产中建设期租赁费和预备费按 10 年分摊，装修项目与管理费和其他费用按 5 年
分摊。
详见附表 5《固定资产折旧表》，
附表 6《无形资产及递延资产摊销费估算表》
6) 市场营销费用按销售收入 4%估算，约为 万元，其他费用约为 万。
7) 每年固定租金 240 万元。
以上成本详见附表 14《经营估算汇总表》
附表 5《总成本费用估算表》
6.项 目 财 务 评 价
财务评价所需的基础数据
根据第五章内容《项目投资估算与资金筹措》，我们得出了附表 1 到附表 7 的项目财务评
价基础表格。
附表 1《固定资产投资估算表》
附表 2《流动资金估算表》
附表 3《投资计划与资金筹措表》
附表 4《销售收入和销售预算税金及附加估算表》
附表 5《总成本费用估算表》
附表 6《固定资产折旧表》
附表 7《无形及递延资产摊销费估算表》
由以上表格，我们将计算出项目财务评价所需表格包括：
附表 8《损益表》
附表 9《现金流量表（总投资）》
附表 10《现金流量表（自有资金）》
附表 11《还款付息表》
附表 12《资金来源与运用表》
附表 13《资产负债表》
财务评价基本参数的选取
1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）
2）项目投资利润率、投资回收期、借款偿还期、GOP 率
3）利息备付率（ICR）、偿债备付率（DSCR）、资产负债率（LOAR）
财务效益指标体系
投资项目的财务效益评价指标体系主要包括静态评价指标体系（不考虑资金
时间价值的投资项目评价指标体系，包括静态投资回收期、投资利润率等）和动
态评价指标体系（考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括动态投资回
收期、净现值、内部收益率等）。投资项目的动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且
考虑了项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。因此，动态评价指标比静态评价指
标更科学、更全面。全部投资现金流量表（全部投资）见附表。
静态投资回收期
静态投资回收期(PP-Payback Period)指以项目各年的净收益收回全部投资所
需要的时间。
本项目静态投资回收期从财务现金流量表中净现金量累计计算求得。公式如下：
静态投资回收期=净现金流量累计值开始出现正值的年份数-1+上年净现金流
量累计值的绝对值/当年净现金流量
所得税后静态回收期 T1=5-1+ 年
所得税前静态回收期 T2=5-1+ 年
根据酒店行业标准，酒店寿命为 20 年的条件下，基准投资回收期 T0 为 8-10 年，
本酒店最低寿命为 11 年，由上可得 Tp>=T0,故项目可行。
投资利润率
投资利润率或叫投资回报率(ROI-Return on Investment)是指项目达到设计能
力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。它表示项目正常生产年份中单位投
资每年所创造的利润额。当项目生产期内各年的利润总额变化幅度较大时，应计算项目生产
期的年平均利润总额与总投资的比例。其计算公式为：
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/总投资×100%.
本项目总投资额为 1598 万元，总销售收入为 万元，总销售利润额为 万
元。
销售利润率＝利润总额/总销售收入×100％＝％
投资利润率=年平均利润总额/总投资×100%
=
=%
投资利税率=年利税总额/总投资×100%
=（+）/×100%
=%
按照房地产开发行业的投资利润率一般定为 15%左右，酒店开发一般投资利润率为
12%-14%，所以从投资利润率上分析，项目是可行的。
动态投资回收期
动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期。
本项目动态投资回收期从财务现金流量表中净现金量现值累计计算求得。
公式如下：
动态投资回收期=净现金流量现值累计值开始出现正值的年份数-1+上年净
现金流量现值累计值的绝对值/当年净现金流量现值
所得税后 Tp*=7-1+ 年
所得税前 Tp*=6-1+ 年
财务净现值（NPV）
净现值（NPV-Net Present Value）是指投资项目按基准收益率或设定的折现率（当未制定
基准收益率时）将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之代数和。
根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率。
所得税前财务净现值（FNPV）= 万元>0
所得税后财务净现值（FNPV）= 万元>0
财务净现值大于 0，表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益。
内部收益率（IRR）
内部收益率（IRR-Internal Rate of Return）：定义净现值 NPV=0 即项目在计算期内各年净
现金流量现值累计等于零时计算出的折现率即为内部收益率。
本项目根据先进流量表得出的内部收益率为税后 %，税后 %。都大于折现系数
12%，表明此项目具有盈利能力，故可行。
GOP 率
GOP 率指标（Gross Operating Profit Rate）:标准名称为固定费用及管理费前收益率：是指
固定费用及管理费前收益（IBFCMC-Income Before Fixed Charges and Management Fees）（酒
店总收入-部门直接费用合计-间接经营费用合计）除以酒店总收入所得的比率。它是衡量酒店
运营绩效的重要指标之一，其可理解为除去部门直接费用、间接经营费用后的酒店毛利率指
标。
本项目采用（总收入-经营成本）除以销售收入得出 GOP 指标。
在住宿率为 80%时，GOP= %
在住宿率为 85%时，GOP=
在住宿率为 90%时，GOP=
根据当地经济型酒店情况，本项目具有的毛利润率还是较大的。
清偿能力分析
项目的清偿能力分析包括资金来源与运用表的分析、资产负债表的分析、借款清偿能力
及财务比率的分析。本项目编制了《资金来源与运用表》、《资产负债表》和《借款还本付息
表》等以供分析。 由表中可得出，项目长期借款偿还期（从借款开始算起）为 5 年，能满足
贷款机构要求的期限，项目具有偿债能力。
利息备付率（ICR）
是指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的
充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。
ICR=EBIT/PI
代入相关数据，可求得
投产期第二年的 ICR 为 ，第三年的 ICR 为 ，第四年的 ICR 为 ，第五年的 ICR
为 ，第六年的 ICR 为 .利息备付率每一年都大于 1，且数值上一年比一年高，表明本
项目利息偿还的保障程度高。项目可行。
偿债备付率（DSCR）
是只在借款偿还期内，用于计算还本付息的自己（EBETDA-T）与应还本付息金额（PD）的
比值，它可以表示可用于还本付息的自己偿还本息的保障程度。
DSCR=（EBITDA-T)/PD
%
%
（EBITDA 为息税前利润加折旧和摊销，T 为企业所得税，PD 为应还本付息金额。）
代入相关数据，可得
投产期第二年的 DSCR 为 ，第三年的 DSCR 为 ，第四年的 DSCR 为 ，第五年的
DSCR 为 ，第六年的 DSCR 为 。
债偿备付率除了投产期第二年小于 1，其余每一年都大于 1，且数值一年比一年高，表明本项
目用于还本的资金保障程度高，此项目可行。
.资产负债率（LOAR）
是指个期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率。
LOAR=TL/TA*100% (TL 为期末负债总额，TA 为期末资产总额)
代入相关数据，可求得
投产期第二年的 LOAR 为 ，第三年的 LOAR 为 ，第四年的 LOAR 为 ，第五年
的 LOAR 为 ，第六年的 LOAR 为 。
从数据中可看出，该项目的资产负债率适度，表明该项目经营安全，稳健，具有较强的筹资
能力，也表明该项目和债权人的风险比较小。
7、项目不确定分析
项目评估所以要考虑不确定性，主要因为项目可行性研究是在不确定性的环
境中进行的。项目可行性研究所面对的问题都是项目未来的问题，其所要考虑的
因素，包括政治、经济、社会、技术等方面，随着时间的推移、条件的改变会不断地发生变
化。另外，可行性研究一般是在资料、手段不完善的情况下进行。因此，项目评价一般很难
取得完整、全面的参数和数据。
为了工作方便，本项目对一些条件，如投资额、客房入住率、客房房价等进行假设，对一
些基本数据则是通过预测和估算确定的，由于假设条件的主观随意性，各种预测方法的局限
性，以及未来各种因素对各种分析手段的干扰，项目评估与项目实际情况不可避免地会出现
一定的偏差。
因此，对投资项目进行不确定性分析，即预估一些主要因素发生变化对项目
财务评价指标的影响程度是十分必要的。不确定性分析包括敏感性分析、盈亏平
衡分析、风险性分析。本章将对“友家”经济型酒店项目进行不确定分析，以提高项目经济评
价的准确度和可信度，尽量避免和减少投资决策的失误
敏感性分析
敏感性分析就是测定并分析其中一个或多个因素的变化对经济目标的影响程度，以判断
各个因素的变化对目标的重要性，其目的是寻求敏感因素。具体说，
它是在确定性分析的基础上，重复分析不确定因素如投资额、客房房价、客房入
住率、客房数量、折现因子等因素变化时，对净现值、内部收益率、投资回报期
等经济指标的影响程度。
本项目根据经济型酒店行业的经验，得出投资额、客房住宿率与客房房价对项目影响较
大，其他因素如折现因子、贷款利率、贷款比例影响较小。
本项目采用单因素变化对项目经济效益指标的影响程度，详细计算了客房住宿率对净现
值和内部收益率的影响，分别计算当客房住宿率变化幅度为-30%，-20%，-15%， -10%，
-5%，5%，10%时，财务净现值与内部收益率的变化。
表 7-1 不确定因素的变化范围
变化幅度 -30% -20% -15% % % % % %
客房入住率 % % % % % 85% % %
固定成本
表 7-2 敏感性分析表
项目 变化幅度 -30% -20% -15% % % % % %
一、客房入住率 % % % % % 85%
%
%
1、财务内部收益率 % % % % %
%
%
%
2、财务净现值（万元）
3、每增减 1%收益率增减 % % % % % 0%
%
%
注：以第 5 年为基本方案
由上述的客房住宿率对项目经济效益指标的图示分析，我们得出，当住宿率波动达-30%时，
项目的内部收益率比行业最低基准收益率 12%都高，随着客房住宿率的不断提高，项目的内
部收益率也是不断提高的；当住宿率发生变化时，财务净现值一直都是大于 0 的，且随着住
宿率的提高，其值不断增加。以上说明，对于客房住宿率的因素变化，本项目的抗风险性是
较强的。
盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各
种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案
的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的
目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，
为决策提供依据。 盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而
项目有较大的抗经营风险能力。
计算 BEP（营业收入百分数）的计算公式为：
BEP=固定总成本/（年销售收入—年可变总成本—年税金）×100%
注：年税金包括工商统一税，城市维护建设费，教育附加费等。
按照上式，计算经营年份的盈亏平衡点（以营业收入百分数表示）：
A、该酒店经营后第 3 年：
BEP= ×100%=%
按平均出租率 85%计算，本项目中其他项目均不改变数值，则出租率的盈亏平衡点为：
%×85%=%。这说明客房出租率达到 %既可以保本。
B、经营第 10 年的盈亏平衡计算：
BEP= /( ) ×100%= %
则，出租率的盈亏平衡点为 %×85%=%。这说明客房出租率达到 %既可以保
本。
该项目的盈亏平衡属于非线性盈亏平衡，粗略计算，盈亏平衡图模拟的结果接近类似线
性平衡，盈亏平衡图如下：
盈亏平衡分析
住宿率 0% 40% 45% 50% 60% 70% 80% 85% 90%
固定成本
产品销售收入 0
总成本
由图中可以看出，BEP 约为 %，与计算结果吻合。
盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小由上述分析可得，本
项目的抗风险能力还是比较强的。
财务评价结论
根据第六章的财务评价和本章的不确定性分析，我们得出如下结论：
在基准方案下，目标酒店其他假设条件下，得出该项目税后的财务效益指标如下：
项目财务效益指标（税后）
净现值 11 年的项目寿命 万元
内部收益率 11 年期内部收益率 %
投资回收期 静态投资回收期 年
动态投资回收期 年
投资利润率 %
GOP 率 85%住宿率时 %
由上表可得：
1. 11 年期净现值为 万元，大于 0；
2. 内部收益率为 %，大于基准折现率 12%；
3. 静态投资回收期为 年，符合比较基准 4-5 年的要求；
4. 投资利润率为 ，大于行业利润率 12-14%的要求；
5. GOP 率为 %，大于 40%的行业标准；
6. 根据敏感性分析和盈亏平衡分析，项目的抗风险性较大。
综上所述，可得出结论：在各种关键假设条件成立的情况下，目标酒店项目
值得投资。
最后，因本项目经营预测及财务评价是建立在大量市场信息分析整理、行业
经验、合理假设及主观假设前提下作出的，由于客观条件的影响和主观认识方法
的局限性，项目的可行性研究结论会存在一定风险，酒店业主，投资者应充分理解其中可能
隐藏的潜在风险。
8、结论与展望
结论
本论文从酒店管理公司认识酒店投资项目角度，以自己作为专业的项目可行性分析人员，
详细论述了本经济型酒店可行性研究项目的市场可行性分析，如国内的经济型酒店投资环境
分析、广州市的经济型酒店市场调查。根据以上所得出的市场分析报告，本论文对目标酒店
进行了选址分析、市场需求分析、竞争对手分析、客源分析、酒店定位等，详细制订了本项
目酒店的初步设计方案和营销方案，得出经济型酒店基本建设经营模型。最后，论述了本项
目酒店经济可行性分析和不确定性分析，如前期的投资估算与资金筹措，包括项目的固定资
产投资、流动资金估算、销售收入与税金估算、总成本费用估算；项目财务评价分析体系，
包括各种评价指标，静态投资回收期、投资利润率、动态投资回收期、财务净现值、内部收
益率，与酒店的GOP率计算和清债能力分析；后期的不确定分析，包括敏感性分析、盈亏平
衡分析、风险性分析，并最终做出项目财务评价结论认为该项目可行，具有较大的投资价值。
展望
据仲量联行酒店集团《China Digest 2007》资料显示：中国的旅游市场有望保
持增长态势，最近一份由世界旅行旅游委员会和国际货币基金组织所作报告指出，
以旅游对GDP的贡献为指标，到2015年，中国有望成为世界第二大旅游大国，仅次于美国。2007
年至2016年间，预计年增长率可达%。中国经济的持续向好发展，2 010上海世博会、2010
年广州亚运会将促进全国旅游业的发展，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。
未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等
几个中心城市继续增加外，二线城市将有更多的酒店品牌；在旺盛的旅游度假需求的推动下，
未来几年度假型酒店有良好的发展前景。
在我国旅游业、酒店业蓬勃发展的大环境下，我们有理由相信投资经济型酒店将具有较
大的价值，此刻进入经济型酒店市场虽然较晚，但行业的发展潜力还是巨大的，本项目的投
资将带来丰厚的回报。
致 谢
经过一个月的调查研究，十几次的小组讨论，艰难困苦的财务评价过程，本小组终于完成
了本次工程经济学课题——“友家”经济型酒店投资评估报告。本份评估报告是本小组成员第
一次的项目评估作品，可谓是困难重重，但我们始终坚持下来了，本着力求最好的原则，严
格要求作品的质量，一次又一次的进行讨论修改。虽然这样造成了本作品完成周期较长，但
我们学到的东西确实是课本中无法学会的，不仅对评价项目的流程有了初步的完整性认识，
更是对课本中关于财务评价的体系、方法、指标等有了深刻的了解，同时也使小组成员之间
的友谊得到升华。
感谢老师给与的这次机会，在项目过程中对我们不吝赐教，帮助我们解决困难和疑问。在
此，本小组所有成员对老师表示深深的感谢。
感谢小组所有成员对本项目所作出的努力，没有大家的共同努力，本份评估报告将难以顺
利完成。虽然期间我们会因为意见不同而产生分歧，但我们始终都是一路一起走下来的，大
家的付出都是有得到回报的。再次感谢小组成员的贡献，特别是为了本作品而艰苦奋斗的同
学。
感谢所有对本小组有过帮助的同学，你们的无私帮助，让我们能够有信心和动力完成好这
次作品。
本评估报告历经2个多月，终于在今天完成了，回首整个过程，确实是比较辛苦和耗时的，
但无论如何，小组成员取得的进步是巨大的，这是值得的。希望本小组所有成员能够在学业
上再接再厉，创造辉煌。
黄潮新
2009年12月26日星期六
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