第三章 土地使用权制度
一、土地使用权的概念、特征、分类
土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的
土地享有占有、使用、收益的权利
特征：
1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性
2.客体的有限性
3.取得的法定性
4.使用的期限性
分类：
1.国有土地使用权与集体土地使用权
2.建设用地使用权和农业用地使用权
3.划拨土地使用权和出让土地使用权
甲欠乙债务500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了
乙，并于2003年5月10日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办
理了登记。2003年10月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放
杂物。2004年5月10日，甲的 500万元债务到期未能清偿。那么关于乙
行使抵押权的说法正确的是（ ）
A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿
B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的
全部优先受偿
C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的
D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金
的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿
假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这
一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同
时出租给乙企业，下列说法正确的是（ ）
A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让
金，已取得的租金予以没收
B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应
将租金中所含的土地收益上缴国家
C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产
的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押
D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳
土地使用权出让金的价款
为举办2008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体
所有的土地，问需要办理哪些手续( )
A.农用地转为建设用地的审批手续
B.征收农用地的审批手续
C.支付土地补偿费、安置补助费
D.办理土地使用权的出让手续
下列关于集体土地使用权说法正确的是（ ）
A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发
B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于
非农业建设
C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途
D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政
府审批
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人
民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县
人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地
（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土
地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有
权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年
限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权
的标准合同写明。据此，请回答以下问题：
（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？
（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什
么？
（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权
？
• 答案要点
• （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的
出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让
土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。
• （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转
让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。
• （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定
权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地
使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出
让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领
取土地使用权证书后，取得土地使用权。
一、土地使用权的划拨
划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。
“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、
安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交
付给土地使用者的行为。
1.特征：
（1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规
定外，没有使用期限的限制。
（2）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。
（3）不能转让、出租和抵押。
第一节 土地使用权的划拨与出让
2.划拨土地使用权取得的适用范围
（1）国家机关用地
（2）军事用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
（4）公益事业用地
（5）城市基础设施用地
（6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的
其他建设项目用地
依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使
用权？（ ）
A.刘家村乡政府办公楼建设用地
B.红门镇水库建设用地
C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地
D.南湖市某私立贵族学校校区用地
下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的( )
A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用
B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手
续
C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租
D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含
土地收益上缴国家
3.划拨土地使用权取得的程序
（1）用地单位提交用地申请
（2）土地行政主管部门审查和报批
（3）土地划拨
（4）核发国有土地使用证
4.划拨土地使用权的行使
（1）地使用权人不得擅自改变土地用途；
（2）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，
有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；
（3）划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定
二、土地使用权的出让
1.国有土地使用权出让的原则
(一)国家主权原则
(二)政府垄断原则
(三)合理利用土地原则
(四)先规划后出让原则
(五)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则
2.国有土地使用权出让的方式
（一）协议出让方式
（二）招标出让
（三）拍卖出让
（四）挂牌出让
远大房地产开发公司通过出让方式取得了300亩土地的土地
使用权进行商品房的建设，约定的动工开发期为2002年2月
10日，由于银行紧缩银根，远大公司的开发资金无法到位，
直到2003年7月仍无法动工开发。对此事件，应采取什么措
施（ ）
A.无偿收回土地使用权
B.征收相当于土地出让金20%的土地闲置费
C.如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种
D.应协商变更合同
甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出
让合同约定的土地使用期限为50年，甲企业已使用了5年，
现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件（
）
A.按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得
土地使用权证书
B.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程
的，完成投资开发总额的25%以上
C.乙企业受让这块土地后，使用年限为45年
D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途
第二节 宅基地使用权
• 争议的热点问题
• 1.城镇居民购买农村房屋
• 2.外嫁女
• 农村外嫁女权益问题，是指户籍关系在农村，身份为农民，
并且是某一特定农村集体经济组织成员的妇女，因为结婚
(包括初婚和改嫁)、婚姻状况改变等情况，被村民委员会
或者农村集体经济组织、基层政府通过强制性政策和措施，
取消土地承包经营权，完全或者部分放弃集体经济收益分
配资格，取消农村集体土地征用补偿金分配资格，造成妇
女权益被非法侵害的各种现象。
1.农村房屋买卖合同
无效,理由有：
1.宅基地的性质特殊
2.《土地管理法》第63规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、
转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取
得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移
的除外”。
3.国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》
第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民
在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土
地使用证和房产证”， ”
年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严
禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造
住宅发放土地使用证”。
• 有效，理由有：
1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉
若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定，“合
同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及
其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得
以地方性法规、行政规章为依据”。
条的目的是为了维持农用地数量，而宅基地本来就是建
设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的
利用整体规划。
3.如果确定无效，一方面鼓励不诚信行为，二是执行难。
画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄
镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民
房改建的艺术家工作室、商店，以及造
型各异的美术馆、画廊等。从1994年多
名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚
集了海内外近1500名艺术家，成为中国
最大的、国内外知名的画家聚居地，并
于2006年被规划为北京市十大文化创意
产业集聚区之一。目前在画家村定居的
近1500名艺术家中，有200多人买了农
民房。
据了解，画家村陆续发生卖房农民因反
悔起诉画家的案件，至今形成了13起农
民讨房诉讼，这就是广受社会关注的
“宋庄房讼”。13起农民讨房案起诉的
理
由基本相同：购房者不是农民，所以双
方的房屋买卖协议无效，依据则是“城
里人不许买农民房”的政策。
• 李玉兰，谭小勋 vs 马海涛
• 2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，
双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇
辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉
兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整
修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛
诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉
兰腾退房屋。
一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成
员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。马海
涛给付李玉兰补偿款93 808元。李玉兰不服提出上诉。经北京
市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，
李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93
808元。
• 同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应
对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿
• 2008年1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔
偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房
地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，
结果为房屋宅基地区位总价为264 700元。通州法院认为，
李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出
卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和
原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评
估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房
李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。
第三节 农村土地承包经营权
• 农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的
土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
• 1.主体：
• 发包方：村集体经济组织或者村民委员会发包
• 承包方：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户；其
他方式承包的，为集体经济组织以外的单位和个人
• 2.期限：耕地30；草地30-50；林地30-70期限届满，由土
地承包经营权人继续承包。
• 承包期内发包人不得收回承包地。
• 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承
包。
• 3.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土
地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县
级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经
登记，不得对抗善意第三人。
• 4.通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、
出租、互换、转让或者其他方式流转。流转的期限不得超
过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于
非农建设。
• 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，
依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地
承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或
者个人承包的，必须履行以下哪些程序(ABC)
A.经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代
表的同意
B.发包方与承包方订立承包合同，约定双方的权利、
义务
C.报乡人民政府批准
D.报县农业行政主管部门批准
• 关于土地承包经营权的流转说法中，哪些正确
(ABCD)
• A.土地承包经营权流转的主体是承包方
• B.土地承包经营权采用转让方式流转的，应经发
包方同意，采用其它方式流转的应报发包方备案
• C.土地承包经营权可以出租，但不得改变土地的
用途
• D.承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之
间从事农业合作生产
• 1996年，A村延长土地承包期至30年（1996年-2026年）。
2003年4月，外村农民甲拟在A村租赁土地租种良种水稻，
A村五户农民因从事非农业生产，无意种田，五户遂与甲
达成书面协议，五农户将本户责任田共三十亩转租给甲，
租期10年，由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元，
原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等
承包费仍由五农户交纳。上述协议达成后，分别于2003年
4月30日前将土地承包经营权租赁合同递交A村集体经济组
织。A村集体经济组织认为：（1）甲是外村人；（2）五
农户从租赁合同中渔利；（3）五农户出租承包地，事先
未经A村集体经济组织同意。A村集体经济组织以上述理由，
于2003年5月8日诉至某人民法院，要求确认土地承包经营
权租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承包
地。
[问题]法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力？
法院应如何作出依法处理？
• 答案要点：
• ①A村五户承包的是耕地，按《农村土地承包法》的相关规定属家庭承包
方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。
②按《农村土地承包法》土地承包经营权的流转”第32条“通过家庭承
包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方
式流转”规定分析，五户承包方有出租承包耕地的权利。
• ③土地承包经营权出租的条件完全符合，其条件包括：
第一，承租方“须有农业经营能力”，主体种类法律没有限制。显然，
本案中承租方是外村农民甲符合条件。
第二，土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同（《农
村土地承包法》第37条第1款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、
互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”）。本
案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同，符合法律之
规定。
• 第三，租赁的期限不得超过承包期的剩余期限（《农村土地承包法》第
33条第1款第3项），且最长不得超过20年（《合同法》第214条第1款规
定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”）。本案
中承包期的剩余期限为23年多，租赁期限为10年，符合法律之规定。
• 第四，土地承包经营权出租，其“承包方与发包方的承包关系不变”
（《农村土地承包法》第39条第1款）。本案中，“原农户与村集体
经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳”，
显然，承包方仍保留土地承包经营权，符合“承包方与发包方的承包
关系不变”之法律规定，实际上，承租方取得的是债权性质农村承包
地租赁权。
• 第五，租金“应当由当事人双方协商确定”。农村土地承包经营权出
租是市场配置资源的方式，本案中，五农户从土地承包经营权出租中
得到9万元不属流转渔利，这一交易之所以能够达成，是因为双方都
从流转中得益：对五农户而言，自己经营承包地对他们的收益低于9
万元，而对甲而言，农村承包地租赁权的效用超过9万元，这个交易
对任何人都没有坏处。
• 第六，土地承包经营权出租的，应报发包方备案。本案中，当事人分
别将土地承包经营权租赁合同送交A村集体经济组织，可见已完成报
发包方备案程序。
综上所述，法院应界定土地承包经营权租赁合同有效。
法院依法判决驳回A村集体经济组织的诉讼请求，维护五农户土地承
包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力（即外村农民甲的农村承
包地租赁权）。
• 2003年3月8日，甲与B村一男公民结婚并将户口迁
入B村，B村从1998年起实行“增人不增地，减人
不减地”政策，所有耕地都按1998年分地时人口
数分到各户承包，各户人口若再有增减，对承包
耕地都不再进行调整，承包期为30年。甲无B村耕
地可种，甲遂以B村集体经济组织为被告诉至法院，
要求B村分给承包耕地。
• [问题]
（1）甲的诉讼请求能否得到法院支持？
（2）如甲在原居住地A村已有承包地，结婚迁入B
村，A村能否收回甲在A村的原承包地？
• （1）甲的诉讼请求不能得到法院支持。其理由：
第一，B村不留机动地不违反政策和现行法律规定，《农村土地承包
法》第63条：“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过
本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增
加机动地”。“本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动
地”。
• 第二，“各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整”，不仅
符合“增人不增地，减人不减地”的中央政策，而且也符合《农村土
地承包法》第27条第1款“承包期内，发包方不得调整承包地”和该
条第2款“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别
农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，……。承包合同中约定
不得调整的，按照其约定”。
• （2）按照《农村土地承包法》第30条“承包期内，妇女结婚，在新
居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”之规定分析，
第一种情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包
地；第二种情形甲在B村已经取得承包地的，A村有权收回甲在A村的
原承包地。
第四节 土地和房屋的征收制度
粮食生产的根基是耕地。在中
国的土地保护制度中，有一条
政府制订的“红线”——要保
持
18亿亩耕地绝不动摇。
其根据是：到2010年和2030
年，如果我国粮食完全自给，
需要耕地数量分别为亿亩
和亿亩。如果实现粮食
95%自给的目标，则2010年和
2030年分别需要亿亩和
亿亩耕地。
• 以广州市为例
• 20071219广州市集体土地房屋拆迁补偿标准
• 20091231广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作
指导意见（试行）
• 20110119广东省征地补偿保护标准
• 20120116广州市征地补偿保护标准指导意见
• 20120529广州市国有土地上住宅房屋征收搬迁补
助费标准、临时安置补助费试行标准
广东省和广州市征地补偿标准
• 2007年广州市首次出
台《广州市集体土地
房屋拆迁补偿标准规
定》。《规定》将集
体土地房屋分为住宅
房屋与非住宅房屋两
类进行补偿补偿安置，
并对住宅房屋确定了
货币补偿、产权调换、
农民自建的3种具体标
准。
城中村改造拆迁补偿政策
• 一、适用范围：
• 1.在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定
• 2.安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户
”：（1）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。（2）地方政
府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的
未婚村民。（3）地方政府建设通告或征收土地预公告公
布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。
• 3.地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁
补偿的估价时点以及被拆迁人的户籍人口数确定的时点
• 二、拆迁补偿方式及相应标准
• 1.货币补偿
• 货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×
被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单
价×核定的补偿面积。
• 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定
• 宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁
最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水
平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情
况，经市人民政府批准后定期公布。
• 核定的补偿面积确定标准：被拆除房屋的批准建筑面积低
于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人
的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之间的按批准
的建筑面积核定；2人以下(含2人)的户，按2人核定；已
婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
• 补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。
• 最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地
住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积-核定
的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定
的补偿面积。
• 2.产权调换
• 产权调换是指拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人房屋进行
产权调换。即被拆迁人房屋按照货币补偿方式规定的计算
公式确定补偿金额，并与拆迁人提供的安置房价款结算差
额。这种方式多用于成片的拆迁。
• 3.农民自建
• 农民自建方式是指在符合土地利用总体规划、城市规划和
村镇规划的情况下，对于满足一定条件的征地项目和被征
地村，安排宅基地给被拆迁人（村集体和本村的村民户），
由其自建住宅安置，多适用于较偏远地区或者远郊的拆迁
项目。
• 其他补助费用：
• 1.搬迁补助费标准：每户500元
• 2.临时安置补助费：按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。
• 被拆迁人自行安排住处的
• （1）实行产权调换的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付
被拆迁房屋之日起，给予3个月临时安置补助费。
• （2）被拆迁人或村集体经济组织自行建设的，拆迁人按核定的安置
面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止，按月
支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因，安置房建设应于取得建
设用地批准书之日起2年内完成。
• 被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，
过渡期内的水电费由被拆迁人支付。
• 3.拆迁奖励：按签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内
广州市旧城改造拆迁补偿政策
• 一、房屋安置补偿方式和标准
• 旧城更新改造，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式：
• 1.货币补偿。（户籍、唯一产权的自住住宅；低收入家庭）
• 2.跨区域异地房屋产权调换，又称异地永迁。（户籍、唯
一产权的自住住宅）
• 3.本区域就近安置，又称就近安置。（户籍、唯一产权的
自住住宅；低收入住房困难家庭 ）
• 非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造
项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也
可依条件选择异地永迁或就近安置。
• 1.被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地
产市场评估价格确定
• 2.异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积=（被拆迁住房
所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住
房所处区位的新建普通商品住宅市场价格）×被拆迁房屋
异地永迁安置住房的实际建筑面积与应当补偿面积不一致
的，按照差价结算。差价=异地永迁安置住房所处区位的
新建普通商品住宅市场价格×面积差
• 3.住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，应当按照被拆
迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价
格结算差价。
• 安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑
面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。
二、拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标
准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确
定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日
后3个月止。
三、搬迁时限奖励费标准应当控制在被拆迁房屋房地产市场
评估价的15%以内确定。
四、搬迁补助费标准 ：1000元/户
土地承包期内是否可以获得土地征收补偿
• 1998年2月1日，原告王某代表全家五口人，以被告甲村五组村
民（户口为农业户口）的身份，与甲村五组签订农业承包合同，
承包了该组村民所有的旱地2亩、水田亩，共计亩。2000
年12月31日，A市B区人民政府给王某发放了《土地承包经营权
证》，确认了王某一家与甲村五组之间的农业承包合同关系。
2001年4月3日，王某一家迁往B区C镇乙村居住，户口也转为了
非农户口。2002年2月4日，包含王某一家原来承包的土地在内
的村集体土地被征收。甲村村委会和甲村五组按比例将补偿款
以每亩万元分发给被征收土地的村民，但未分给王某一家，
因此引起纠纷。2004年2月11日，王某向法院提起诉讼，请求判
决甲村五组、甲村村委会给付相应的补偿款。
• 分析要点：
• 《土地管理法》第14条第1款规定：“农民集体所有的土地由本集体
经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约
定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约
定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
”《农村土地承包法》第26条第1款规定：“承包期内，发包方不得
收回承包地。”第2款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落
户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依
法进行土地承包经营权流转。”第3款规定：“承包期内，承包方全
家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交发
包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”2001
年4月3日以前，上诉人王某是被上诉人甲村五组的村民。《土地承包
经营权证》证明，王某一家在甲村五组承包了土地，承包期限至2030
年12月31日。在承包期间，王某一家的户口虽然迁离甲村并转为非农
户口，但其不是迁往设区的市，而是小城镇。在此期间，王某一家在
甲村承包的土地，应当按照其意愿保留土地承包经营权，或许允许其
依法进行土地承包经营权的流转。
