后勤管理基础知识
——我国现行的土地制度、住房制度、
房屋登记制度及物业管理制度
黄学军
xuejunhuang@
中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学 黄学军
一、土地制度
1.土地所有制
实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和
劳动群众集体所有制。
全民所有：即国家所有土地的所有权由国务院代
表国家行使。
集体所有：农民集体的范围有下列3种：
①村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会
②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村
内各该农村集体经济组织或者村民小组
③乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织
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一、土地制度
2.土地管理的基本制度 （4个制度）
（一）国家实行土地登记制度。
国有土地 核发《国有土地使用证》
农民集体所有土地 核发《集体土地所有证》
使用集体土地 核发《集体土地使用证》
土地他项权利 核发土地他项权利证明书
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一、土地制度
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度
除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地
和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场
交易等，均实行有偿有限期使用。
（三）国家实行土地用途管制制度
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用
地、建设用地和未利用土地
（四）国家实行耕地保护制度
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一、土地制度
3.征收集体土地的政策规定
征收土地批准权限：征收土地实行两级审批
制度，即国务院和省级人民政府。
基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷
的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；
其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备
案。
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一、土地制度
对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、
地上附着物和青苗补偿费。
建设单位申请征地不得化整为零
临时用地必须办理报批手续
临时使用土地的期限，最多不得超过两年
临时用地超过批准的时间，可再提出申请
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一、土地制度
4.集体所有建设用地
只有三种情况可以使用集体所有的建设用地
兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所
有的土地。
农村村民建住宅使用本集体所有的土地。
乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民
集体所有的土地。
（小产权房、公墓等）
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一、土地制度
使用集体所有建设用地应当符合：
乡（镇）土地利用总体规划。
土地利用年度计划 。
村庄、集镇规划。
依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地
的，还必须办理农用地转用审批。
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一、土地制度
5.国有土地使用权出让
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权
在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方
式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的
期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的
地租。
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一、土地制度
国有土地使用权出让的特征：
土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地
使用权。
没有所有权，只有使用权。在使用土地期限内对土地拥有使
用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行转让、出租、
抵押等经营活动。
只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证
书。
集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。
是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务
的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
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一、土地制度
国有土地使用权出让方式
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经
营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者
的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
各类用途的国有土地使用权出让最高年限：
居住用地70年； 工业用地50年；
教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年。
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一、土地制度
6.土地使用权划拨
划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、
补偿费用和无偿取得两种形式。
划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进
行转让、出租、抵押等经营活动。
在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，
除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
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一、土地制度
划拨土地使用权的范围
下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，
划拨土地使用权：
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
法律、行政法规规定的其他用地。
划拨土地使用权可以转让、出租及抵押。
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一、土地制度
7.土地使用权收回
（1）土地使用权期间届满收回。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用
者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一
年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签
订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使
用权出让金。
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一、土地制度
（2）提前收回国有土地使用权。
（城市房屋征收 ）
（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同
收回。两种情况：
一是土地使用者未如期支付地价款。
二是土地使用者未按合同约定的期限和条件
开发和利用土地
（4）司法机关决定收回土地使用权。
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二、住房制度
1.我国住房制度：
包括城镇住房制度和农村住房制度
农村住房制度：自建、自住、住房私有
城镇住房制度改革：
三个阶段：80-91 试点探索
92-02 全面推进
出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配
03以来 深化改革 住房保障制度
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二、住房制度
2. 现行城镇住房政策
住房供应政策：
商品住房(包括双限房）
保障性住房：廉租住房、经济适用房
政策性住房：棚改安置住房、限价商品房
公共租赁住房、单位建设住房
住房分配政策：住房公积金、住房补贴
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三、房屋登记制度
1.综述：
房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋
权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予
以记载的行为。
房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民
政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负
责房屋登记工作的机构。
房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构
办理。（属地管理原则 ）
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三、房屋登记制度
2. 登记程序：
一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事
项进行公告。
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三、房屋登记制度
3.权属证书：
房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写
并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包
括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。
登记房屋为共有房屋的，应当在房屋所有权证上
注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规
规定的其他事项，发放登记证明。
房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致
的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登
记簿为准。
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三、房屋登记制度
4.初始登记：
因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当
提交下列材料：
（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）
建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证
明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应
当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、
公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房
屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权
属证书。
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三、房屋登记制度
5.转移登记：发生下列情形之一的，当事人应当
申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；（二）互换；
（三）赠与；（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生
转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或者其他组织分立、合并，导
致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
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三、房屋登记制度
6.预告登记：
有下列情形之一的，可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
预告登记后，未经预告登记的权利人书面
同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构
应当不予办理。
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三、房屋登记制度
7.房改售房权属登记
建设部对房改售房权属登记发证作了以下规定：
（1）以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核
实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注
记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。
（2）以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，
也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）
”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，
售房单位××××，产权比例为××（个人）；××
（单位）。”
以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房
”。
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三、房屋登记制度
集资建房、合作建房、单位补贴房、解困
房等，原则上应以建房时所订立的协议（或合
同）中所规定的产权划分条款为准。
产权划分条款订立不明确的，应由当事人
再行协商，补签协议予以明确，按补签协议划
分产权。
各类建房协议（或合同）凡涉及产权划分
的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。
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三、房屋登记制度
8.不予登记：
房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或
者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申
请登记的；
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四、物业管理
1、概念：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企
业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同
约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进
行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的
环境卫生和相关秩序的活动。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三
个基本特性。
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四、物业管理
2.主体
业主：房屋的所有权人为业主。
业主大会：物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主委员会：业主委员会由业主大会选举产生，业主
委员会是业主大会的执行机构 。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、
具有一定组织能力的业主担任，一般由五至十一名的
单数业主组成 。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选
产生。
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四、物业管理
物业服务企业：
物业管理企业是依法定程序设立，从事物
业管理服务活动，独立核算、自主经营、自负
盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
独立的法人资格。
资质管理制度。物业管理企业资质等级分为一
级、二级、三级
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，
取得职业资格证书。
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四、物业管理
3.选聘：物业管理的委托方有房地产开发企业、
公房出售单位和业主大会三类主体。
前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业服
务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，签
订书面的前期物业服务合同。
业主委员会成立后：
业主大会选聘的物业服务企业
业主委员会与物业服务企业订立书面的物业
服务合同。
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四、物业管理
4.合同：
物业服务合同应当对物业管理事项、服务
质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修
资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、
违约责任等内容进行约定。
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四、物业管理
5.收费：
物业费：物业服务收费应当遵循合理、公开以
及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物
业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管
部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合
同中约定。
物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬
金制两种方式 。
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四、物业管理
特别服务收费：物业服务企业可以根据业主的
委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，
服务报酬由双方约定。
代收费：物业管理区域内，供水、供电、供气、
供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户
收取有关费用，不得向业主收取手续费等额外
费用。
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四、物业管理
6.住房专项维修资金：
维修资金属全体业主所有，维修基金专项用于住房
共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。
维修资金的归集：
商品房销售：购房者按购房款2%～3%的比例缴交。
公房出售：维修资金由售房单位和购房人双向缴交。
售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部
分多层住宅不低于售房款的20%，资金属售房单位所
有。购房者按购房款2%的比例缴交，属全体业主共
同所有 。
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四、物业管理
使用、管理：
业主大会成立前，维修资金的使用由售房
单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，
经当地房地产行政主管部门审核后划拨。
业主大会成立后，维修资金的使用由物业
管理企业提出年度使用计划，经业主大会讨论
通过后实施。
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四、物业管理
7.小结：七项物业管理的基本制度
业主大会制度
业主公约制度
物业管理招投标制度
物业承接验收制度
物业管理企业资质管理制度
物业管理专业人员职业资格制度
住房专项维修资金制度
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致 谢
感谢支持配合，
恳请批评指正！
