教育部人才培养模式改革与开放教育试点
物业管理专业课程
《物业设备设施管理》学习辅导
☆关于《物业设备设施》课程
○属物业管理专业一门重要的专业主干课程
○是中央统设必修课，六个学分
○中心任务：概念清晰，综合应用
○注重实践中多动脑观察，多动手实操
○文字教材：刘国生 王维言主编的《物业设备
设施管理》人民邮电出版社
○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命
题考试
☆关于该学习辅导
○任务：就课程的重点和难点进
行学习辅导，特别是课程的重
点内容
第一讲 物业设备管理基础
第二讲 建筑室内给水
第三讲 建筑室内排水
第四讲 小区给排水及热水、饮水供应
第五讲 建筑消防系统
第六讲 供暖与燃气供应
第七讲 建筑通风与防排烟
○结构：
第八讲 空气调节
第九讲 建筑供配电系统
第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷
第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介
第十二讲 期末复习
○课件结构：
教育部人才培养模式改革与开放教育试点
物业管理专业课程
《物业设备设施管理》学习辅导
第一讲
物业设备管理基础
一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述
*什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室
外设备与设施系统，具体主要有给排水、
供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、
燃气供应以及通信网络等设备，这些设备
构成了物业设备的主体，是物业全方位管
理与服务的有机组成部分。
注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其
他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部
分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求
生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正
常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
2、物业设备管理的意义
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设
备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境
中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业
与设备现代化、规范化的强有力手段。
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长
设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的
保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、
环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的
物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目
标。
* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％；
B——设备的完好率，％；
☆物业设备是否完好的标准为：
①零部件完整齐全，
②设备运转正常
③设备技术资料及运转记录齐全
④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
物业设备基础资料的管理
物业设备运行管理
物业设备维修管理
物业设备更新改造管理
备品配件管理
固定资产（设备）管理和工程资料的
管理等
1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料
以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、
条例、规程、标准等强制性文件。
（1）设备原始档案
设备原始档案包括：
① 设备清单或装箱单
② 设备发票
③ 产品质量合格证明书
④ 开箱验收报告
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报
告
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片
② 设备台账
③ 设备技术登录簿
④ 竣工图
⑤ 系统资料
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条
例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行
管理和物业设备经济运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）：
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作
规程。
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持
证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须
定期校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应
在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、
透彻、准确的分析。
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因
未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取
改善措施不放过。
二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，
寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设
备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
（1）初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑以下因素：
① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑
到发展的需要。
② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的
要求。
③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。
④ 设备的寿命。
⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震
动。
⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
（2）运行成本管理
① 能源消耗的经济核算。
② 操作人员的配置
③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、
震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常
使用，严重时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防
腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备
要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维
护保养两种。
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在
班前对设备进行外观检查，在班中按操
作规程操作设备，定时巡视记录各运行
参数，随时注意运行中有无异声、震动、
异味、超载等现象，在班后对设备做好
清洁工作。
（2）维护保养工作的实施
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员
协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护
保养。
应做好以下工作：
彻底内外清扫、擦洗、疏通；
检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间
隙；
检查安全装置；
检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；
清洗油箱，检查油位指示器，换油；
检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
（3）设备的点检
• 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点
检时可以停机检查，也可以随机检查。
• 设备的点检包括日常点检及计划点检。
• 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检
内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护
装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经
常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的
部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内
容主要有：①记录设备的磨损情况，发
现其他异常情况；②更换零部件；③确
定修理的部位、部件及修理时间；④安
排检修计划。
(4) 物业设备的计划检修
• 对在用设备，根据运行规律及计划点检的
结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔
期为基础，编制检修计划，对设备进行预
防性修理，这就是计划检修
• 实行计划检修，可以在设备发生故障之前
就对它进行修理，使设备一直处于完好能
用状态。计划检修工作一般分为小修、中
修、大修和系统大修4种。
(5) 计划检修和维护保养的关系
• 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修
为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术
改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更
新的方式。
5、备品配件的管理
• 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备
的技术性能。
• 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修
之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理
的基本原则。
• 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件
储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数
量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快
资金周转。
6、固定资产（设备）管理
• 固定资产是指使用年限在一年以上，单位
价值在规定标准以上，并在使用过程中保
持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑
物、机器设备、运输设备、工具等 。
• 不属于生产经营主要设备的物品，单位价
值在2000元以上，并且使用期限超过两年
的，也应当作为固定资产管理。
固定资产管理应考虑的几个问题：
• 固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个
指标 。
• 设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程
度。
• 设备的报废
• 固定资产的管理要求：
• 1、保证其完整无缺。
• 2、提高其完程度和利用效果。
• 3、正确核定其需用量
• 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
• 5、进行其投资预测。
7、工程资料的管理
• 资料管理的目的和意义
• 物业工程资料的分类目录
• 竣工验收资料
• 设备管理资料
• 二次装修设备改造变更资料
• 工程资料管理的方法：文件档案管理和
电脑管理两大类。
• 工程资料管理的要求：
• 归档：要求和时间
• 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，
尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。
3、物业设备管理的机构和职责
• 机构设置：符合需要，责任明确，精简
高效。
•物业设备管理人员岗位职责
1. 工程部经理
是对物业设备进管理，操作，保养，维修，
保证设备正常运行的总负责人。
2 、各专业技术主管（工程师或技术员）
负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，
并负责编制所分管的机电设备的保养、维
修计划、操作规程及有关资料，协助部门
经理完成上级主管部门布置的工作。
物业设备管理人员岗位职责
• 4、维修人员（技术工人）
• 5、保管员
• 6、资料统计员
4、物业设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要的
内容就是要建立一套完整的管理制度。物
业管理的规章制度有下列三大类：
一、生产技术规程方面的制度
1. 物业设备接管验收制度
2. 物业设备的安全操作规程
3. 物业设备的保养维修规程
二、管理工作方面的制度
• 1、物业设备预防性计划维修保养制度
• 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表
制度，安全运行制度，经济运行制度，
文明运行制度等。
• 3、工具领用保管制度
三、责任方面的制度
1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度
2. 值班制度
3. 交接班制度
4. 报告记录制度
从而实行专业化、制度化的物业设备
管理。
※物业设备管理的要求及标准
• 设备管理体制
1.企业负责人管理职责
2.设备管理部门及其人员配备
3.健全必要的管理制度
4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部
门规定的要求
• 设备技术与经济管理
1.设备前期管理
2.固定资产管理
3.设备技术管理
4.设备经济管理
5.设备使用与维护管理
6.设备检修管理
7.动力房管理
8.特种设备管理
•设备管理现代化
• 采用计算机辅助管理。
• 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预
防性维修方式。
• 设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，
新技术。
• 逐步实行全员化，社会化，规范化的方向
努力。
课堂小练兵……
坐直喽，伸伸手，动动脑！！！！
例1
•物业设备管理的基本内容包括
和 两个
方面。
例2
•按照专业性质，设备管理部门
可分为四个组，分别为强电组，
暖通组， 和维修组。
例3
•对物业设备进行管理、操作、
保养，维护，保证设备正常运
行的总负责人是
。
例4
物业设备管理有何意义？
例5
• 物业设备维护保养一般包括哪些方
式？维护保养工作应如何实施？
例6
•什么是设备的点检？物业设备
日常点检内容主要包括哪些方
面？
•谢谢同学们！
•本次课到此为止。
