中天物业设备主管培训讲座
之
物业机电设施、设备管理
培训目录
• 一、物业设施设备基础管理
• 二、物业设施设备验收及资料管理
• 三、物业设施设备的使用与维护
• 四、物业设施设备的修理与更新改造
• 五、物业设施设备完好率的自我评定
2022/8/1 2
一 设施设备基础管理
• （一）设施设备管理概述
• 2 设施设备管理
管理的目标管理的意义
1)创造优美环境工
作和生活条件
2)延长使用年限,
使物业保值增值
3)实现社会价值
经经济价值
和环境价值
4)创物业品牌
和行业健康发展
1)保持完好,满足
物业的使用功能
2)确保物业和
使用人的安全
3)促进物业
的保值增值
具
体
的
管
理
指
标
房屋完好率
危房率
设备完好率
一 设施设备基础管理
(二) 设施设备的基础管理
3
实
施
标
准
化
管
理
1）导入国际标准管理
体系和创优管理体系
2 ）制度建设
3） 人力资源管理
ISO14001
ISO9001
OHSAS18001
工程技术规程
管理工作制度
责任方面制度
架构
岗位职责
人员配置
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护
• 1 物业设施设备的运行管理
• 1）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经
济运行管理）
2）
合
理
使
用
设
备
合理配置设备
合理配置人员
设备环境条件
健全管理制度
3)
设
备
投
入
使
用
前
的
准
备
工
作
管理制度、技术资料的编制
工程技术人员培训
能源、安全装置齐全
备件、附件、工具齐全
设备安装符合标准
清理现场环境卫生
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护
• 4 ）设备使用守则
• A 定人、定岗、定机，持证上岗
• B 建立交接班制度，制定各项规程
• C 建立设备“三好、四会”
• 三好：管好、用好、维护好设备
• 四会：会使用、灰维护保养、会检查、会
排除故障
一 设施设备基础管理
• 2 设施设备维修养护管理
1）
物
业
设
施
设
备
维
修
养
护
概
述
A 维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻
B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑
C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化
D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养
E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程
F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行
G制定设备保养的考核制度并严格执行
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护
• 2 物业设施设备维修养护管理
• 2）设施设备的巡检
• A 设备日常巡检（操作人员随机检查）
• B 设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者
协助）
• C 物业设备的计划检修性维修保养
一 设施设备基础管理
• 3
设
施
设
备
故
障
与
事
故
处
理
A
设
施
设
备
故
障
B
设
施
设
备
故
障
管
理
1）设施设备故障及故障处理
C
设
施
设
备
故
障
管
理
的
重
要
性
D
设
施
设
备
故
障
全
过
程
管
理
故障信息收集
故障信息统计
故障分析
故障处理
一 设施设备基础管理
3 设施设备故障与事故处理
2）
设
施
设
备
事
故
管
理
A设施设备事故及类别
一般事故
重大事故
特大事故
责任事故
质量事故
自然事故
B设施设备事故的性质
C设施设备事故的调查分析及处理
一 设施设备基础管理
（三） 设施设备的使用与维护
4 设施设备
的润滑管理
5 设施设备
的状态管理
1) 设备润滑管理的意义
2) 设备润滑管理的组织和制度
3) 润滑装置的要求和防漏治漏
1 设备状态管理的目的和任务
2 设施设备的检查
3 设施设备的状态监测
一 设施设备基础管理
（四）设施设备修理的管理
1 设施设备大中修管理概述 2）设备修理的方针
3）设备维修方式
4）修理类别2 物业设备更新改造管理
1）设备修理
事后维修 预防维修 改善维修
小修 中修 大修
（五）设施设备完好评定
一、设施设备基础管理
（五）设施设备管理模式：
4个6原则（6S-6H-6I-6Z）
6S活动
6H活动（寻找6源、解决6源）
整理 整顿 清扫 清洁 安全 素养
污染源
清扫
困难源
故障源 浪费源 缺陷源 危险源
一、设施设备基础管理
改善影响生产效率和设备效率的环节
改善影响产品质量和服务质量的细微之处
改善影响制造产品之处
改善工人超强劳动局部疲劳动作环节
6I
6
项
改
善
改善造成火灾事故环境危害隐患之处
改善工作和服务态度
6Z
追
求
6个
零
追求质量零缺陷
追求材料零库存
追求安全零事故
追求工作零差错
追求设备零故障
追求生产零浪费
2022/8/1 15
（一）物业设施设备分类，主要分为
1.强电系统；
2.电梯升降系统
3.空调系统；
4.给排水系统；
5.消防系统；
6.弱电系统；
7.房屋与设施。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 16
（二）物业设施设备的接管验收
1、物业接管验收，是指物业服务企业在承接
物业时，对物业的公共部位、共用设施设
备进行的、以物业主体结构安全和满足使
用功能为主要内容的再检验，同时接受图
纸、说明文件等物业资料，从而着手实施
物业管理。它是开展物业管理必不可少的
主要环节，是物业管理的基础工作和前提
条件，也是物业管理工作真正开始开展的
首要环节。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 17
2、物业接管验收的目的和意义是：
（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企
业的责、权、利，维护各方的合法权益。
（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业
建设与管理的衔接，提供物业管理的必备
条件，确保物业安全和使用功能。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 18
3、物业接管验收的原则：
物业接管验收是一个复杂的过
程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景
观，而且还涉及到许多法律法规，常常出
现实际与理论或条文不一致的地方，所以
在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基
本原则：
（1）原则性与灵活性相结合的原则
（2）细致入微与整体把握的原则
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 19
（3）物业接管验收的法律主体：新建物业公
共部位、共用设施设备的交接主体为：
• 移交方：物业建设开发单位
• 接收方：物业管理单位
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 20
4、物业接管验收的内容
（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工
程。
（2）建筑设备安装工程。
（3）区内道路及附属工程。
（4）区内园林绿化环境工程。
（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 21
5、物业接管验收的标准：
（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》
（2）物业项目规划设计所引用的国家、行业、
地方的规范标准。
（3）合同约定的交接标准。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 22
6、物业项目的交接验收：
(1）交接条件：
1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、
环保等主管部门出具的认可或者准许使用
文件，并经建设行政主管部门备案；
2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、
公共照明、有线电视等市政共用设施设备
按规划设计要求建成，供水、供电、供热、
供气已安装独立计量表具；
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 23
3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、
社区服务等公共服务设施已按规划设计要
求建成；
4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设
施按规划设计要求建成并满足使用功能要
求；
5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、
压力容器、电子监控系统等共用设施设备
取得使用合格证书；
二、物业设施设备验收、资料管理
6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完
整齐全；
7）法律、法规规定的其他条件。
2022/8/1 24
二、物业设施设备验收、资料管理
（2）实施物业承接查验依据的文件
1）物业买卖合同；
2）临时管理规约；
3）前期物业服务合同；
4）物业规划设计方案；
5）建设单位移交的图纸资料；
6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
2022/8/1 25
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 26
（3）接管验收应检索提交的资料
1） 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备
竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图
等竣工验收资料；
2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修
保养等技术资料；
3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4） 物业管理所必需的其他资料。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 27
（4）承接查验程序
1）确定物业承接查验方案；
2）建设单位提前20天移交有关图纸资料；
3）查验共用部位、共用设施设备；
4）解决查验发现的问题；
5）确定现场查验结果；
6）签订物业承接查验协议；
7）办理物业交接手续。
二、物业设施设备前期介入验收
2022/8/1 28
（5）质量和使用功能的检验
交接双方根据设计要求、标准规
定和企业交房标准对项目的主体建筑、结
构、防水、屋面、内外装修、安装和配套
设施、设备、绿化、道路、标识等进行全
面现场检验。
二、物业设施设备验收、资料管理
现场查验的内容包括：
1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承
重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、
门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、
电梯井道、架空层及设备间等；
2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、
避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、
发电机、变配电设备、给排水设备、电线、
供暖及空调设备等；
2022/8/1 29
二、物业设施设备验收、资料管理
3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景
观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、
排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设
施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防
设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转
运设施以及物业服务用房等。
2022/8/1 30
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 31
（6）质量问题的处理
1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量
问题，必须约定期限由项目开发建设单位
责成施工单位和供货厂商进行返修，直至
合格。
2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能
的质量问题，可约定期限由项目开发建设
单位责成施工单位和供货厂商负责维修，
也可双方协商采取费用补偿的办法，由物
业服务企业处理。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 32
（7）物业保修责任
1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报
告时，应出具《房屋使用说明书》、《房
屋质量保证书》。在两书中应当按政府法
规规定写明建设工程的保修范围、保修期
限和保修责任。
2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工
程的最低保修期限为：
• A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工
程和主体工程，为设计文件规定的该项工
程的合理使用年限；
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 33
B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房
间和外墙的防渗漏，为5年；
C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修
工程，为2年；
• 其他项目的保修期限由发包方与承包方约
定。
• 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日
起计算。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 34
• 3）建设工程在保修期限内发生质量问题，
开发建设单位应当履行保修义务，并对造
成的损失承担赔偿责任。
• 4）项目开发建设单位要严格按照保证书的
规定和双方协议约定共同做好房屋保修期
内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，
确保业主正常使用和物业安全。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 35
（三）物业设施设备档案资料管理
• 主要包括设备原始档案、设备技术资料和
政府职能部门颁发的有关政策、法规、条
例、规程、标准等强制性文件，以及设备
使用、维修养护、修理改造的运行管理档
案。
• 其目的在于：实现规范管理、便于事后追
朔，还可以作为管理的证据。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 36
1、物业设施设备档案的建立：
（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案
的建立
1）设施设备原始技术档案的建立
设施设备原始技术资料收集.主要是在
物业项目设施设备和系统承接查验双方交
接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料
和技术资料、生产厂家的安装、维护、使
用说明书与合同书等,承接方应安排专人按
有关规范和制度的规定进行分类整理建档,
永久保存；按借阅制度供查阅使用.
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 37
2）设备基础管理档案的建立
设施设备的基础管理档案
是随设施设备同寿命保存的.它主要包括:
《设备登记卡》、《设备清单》、《设备
台帐》、《设备卡》等。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 38
(2)设施设备使用管理档案
1）设施设备运行维护档案
设施设备使用维护档案的保存年
限一般为3至5年，可定期处理。主要是：
设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、
事故处理报告、维修保养计划、维修保养
报告、设备完好率检查评定、设备系统状
态参数测定记录、设备、系统的专业安全
检验报告等。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 39
2）设施设备修理、改造档案
设备系统修理、改造档案主要是：
设备、设施、系统的专项修理、大修、中
修、改造计划、实施合同、实施报告、验
收报告等。
3）设施、设备报废档案
设施、设备报废档案主要是：设
施、设备的报废申请、评估、报废记录等。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 40
2、物业设施设备档案的管理
• 原始档案资料的管理应统一编号，规范管
理、分类归档、严格管理，原件不得带出
资料室，由资料员保管和复制供应，其他
要求与档案管理的规定一样。
• 设备档案资料按每台单机整理，存放在设
备资料档案内，档案编号与设备编号一致，
按编号顺序排列，定期进行登记和资料归
档，要求做到：
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 41
（1）明确设备档案管理责任到人；
（2）明确设备档案的归档路线，包括：资料
来源、归档时间、交接手续、资料登记等；
（3）明确设备档案管理的内容和负责人；
（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和
损坏；
（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，登
记及时、正确。
二、物业设施设备验收、资料管理
2022/8/1 42
三、物业设施设备维修养护管理
（一）、物业设施设备维修养护概述
设施设备在使用过程中会发生
污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、
发热、压力异常等各种故障，影响设备正
常使用，严重时会酿成设备事故。
2022/8/1 43
1、维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调
整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常
护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施
设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良
好、安全”。对长时期连续运行的设备要巡视检
查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
2、内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精
度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。
3、设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 44
4、设备的三级保养制度：
1）日常维护保养，一般分为：日保养和周保
养，由操作工完成。
2）一级保养：以操作工为主，维修工协助；
3）二级保养：以维修工为主，操作工协助；
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 45
5、设备的维护保养一定要按设备维修保养手
册实施，严格执行安全操作规程。
6、特种设备的维修保养必须严格执行国家有
关法律、法规的规定，确保其安全、正常
运行和使用。
7、设备管理和使用部门要制定设备保养的考
核制度，并严格检查考核。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 46
(二）、设施设备的巡检
设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检
查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机
检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。
1、设备的日常巡检由操作人员随机检查。
日常巡检内容主要包括：
①运行状况及参数；
②安全保护装置；
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；
⑤在运行中经常要求调整的部位；
⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 47
2、设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，
操作人员协助进行。
计划巡检内容主要有：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；
②需更换零部件；
③确定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 48
3、物业设备的计划检修性维修保养
1）对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可
以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编
制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计
划性维修保养。
2）根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并
认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。
按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故
障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能
用状态。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 49
4、物业设备维修养护的意义
通过科学有效的维修保养，可以保持设施设
备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提
高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；
还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避
免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期
费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正
体现物业管理的社会价值。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 50
（四）设施设备故障与事故管理
1、设施设备故障及故障处理：
（1）设施设备故障：设施设备或系统在使用
过程中，因某种原因丧失了使用功能或降
低了效能时的状态，称为设施设备故障。
（2）设施设备故障管理：为了减少和消灭故
障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，
分析故障形成的微观规律，采取有效的措
施和方法，控制故障的发生，就是设施设
备的故障管理。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 51
（3）设施设备故障管理的重要性
1）可以提高生产效率和经济效率；
2）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、
环保；
3）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 52
（4）设施设备故障全过程管理
1）故障信息的收集：
A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信
息表，做到全面、准确、可靠。
B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、
性质等。
2）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最
好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，
便于统计分析。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 53
3）故障分析：
• ① 故障分类：
• A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性
故障；
• B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维
护不良性和磨损老化性故障；
• C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；
• D、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；
• E、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失
性故障。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 54
4）故障模式与故障机理分析
• A、 故障模式，即故障特征。主要有：震动、变
形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏、堵塞、发热、烧
毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、
短路等。
• B、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故
障的物理、化学和机械学的过程。
• C、故障应力：是指由于工作条件、环境条件等
方面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的
界限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是
故障发生的外力；在外部应力的作用下，对故障
的抑制和诱发起着重要作用的是内应力。
故障应力、故障机理、故障模式是密切相
关的。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 55
5）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、
统计结果，分析故障频率、故障强度率，
可采用直方图、因果图等方法，全面分析
故障机理、原因，找出故障规律，提出对
策。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 56
6）故障处理：
• 故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因
和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故
障。处理方法主要有：
• A、重复性故障——采用项目修理、改装、改造
的方法；
• B、多发性故障——采用大修、更新或报废的方
法；
• C、对于先天不足造成的故障——采用技术改造
或更换元器件的方法；
• D、因操作不良造成的故障——应通过员工技术
培训来解决。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 57
2、设施设备事故管理
（1）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成
的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设
备事故。其分类如下：
1）一般事故：修理费用一般设备在500~5000元，
重要设备1000~10000元，造成停电、停水、停气、
停冷（暖）10~30分时，为一般事故。
2）重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，
重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、
停冷（暖）30分以上时，为重大事故。
3）特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，
或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上
时，为特大事故。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 58
（2）设施设备事故的性质：
1）责任事故：由于人为原因造成的事故，称
责任事故。
2）质量事故：因设备的设计制造、维修质量
不良和安装、调试不当引起的事故。
3）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 59
（3）设施设备事故的调查分析及处理：
1）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、
气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损
失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析
和处理。
A、事故的分析要客观、全面、实事求是。
B、事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：
a、事故原因分析不清——不放过；
b、事故责任者和群众未受到教育——不放过；
c、没有防范措施——不放过。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 60
C、设施设备事故损失的计算：
事故损失费=停产损失费+修理费
D、设施设备事故报告及原始资料：
发生设施设备事故的单位或部门应
在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备
管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修
复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归
档保存，并统计上报。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 61
（五）、设施设备的润滑管理
1、机械设备在使用过程中，磨损是机械设备
失效最主要的原因之一。保持其良好的润
滑条件是其正常运转的基本条件。
2、设备润滑是设备管理和维护工作中极其重
要的组成部分和关键环节。合理的润滑设
备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。
相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，
甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的
润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 62
3、设备润滑管理的目的和任务
（1）润滑管理的意义
1）设备润滑是防止和延长零件磨损和其他形式
失效的重要手段之一。润滑管理是设备工程的
重要内容之一。
2）润滑在机械传动中和设备保养中均起着重要
作用，润滑能够影响到设备性能、精度和寿命。
对在用的设备，按技术规范的要求，正确选用
润滑材料，并按规定的润滑时间、部位、数量
进行润滑，以降低摩擦、减少磨损，从而保证
设备正常运行、延长设备寿命、降低能耗、防
止污染，以达到提高经济效益的目的。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 63
（2）设备润滑：将具有润滑性能的物质施入机器中
做相对运动的零件的接触面上，以减少接触表面
的摩擦、降低磨损的技术方式，称为设备润滑。
（3）摩擦学：润滑与摩擦、磨损有着密切的关系。
人们把研究相互作用的表面作相对运动时所产生
的摩擦、磨损和进行润滑这三个方面有机的结合
起来，称为摩擦学。
（4）润滑的作用一般可归结为：控制摩擦、减少磨
损、降温冷却、可防止摩擦面锈蚀、冲洗作用、
密封作用、减振作用（阻尼振动）等。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 64
（5）搞好设备润滑就能保证：
1）维持设备正常运转，防止事故发生，降低
维修费用；
2）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动
效率，节约能源；
3）减少机件磨损，延长设备使用寿命；
4）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉
伤和咬合，提高设备的可靠性。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 65
（6）合理润滑的基本要求：
1）根据摩擦副的工作条件和作用性质选用适当的
润滑材料；
2）确定正确的润滑方式和润滑方法，设计合理的
润滑装置和润滑系统；
3）严格保证润滑剂和润滑部位的清洁；
4）保证供应适当的润滑剂，防止缺油和漏油；
5）适时清洁换油，既保证润滑又要节省润滑材料。
为保证上述要求，必须搞好润滑管
理，实施合理的润滑管理制度。
三、物业设施设备维修养护管理
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（7）润滑管理的目的和任务
• 1）润滑的目的：控制设备摩擦、减少和消除设备
磨损的一系列技术方法和组织方法，称为设备润
滑管理。其目的是：
• A 、给设备以正确润滑，减少和消除设备磨损，
延长设备使用寿命；
• B 、保证设备正常运转，防止发生设备事故或降
低设备性能；
• C 、减少摩擦阻力，降低动能消耗；
• D、 提高设备的生产效率和产品加工精度；
• E 、合理润滑，节约用油，避免浪费。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 67
2）润滑管理的基本任务是：
A、建立设备润滑管理制度和工作细则，拟定润
滑人员的职责；
B、搜集润滑技术、管理资料，建立润滑技术档
案，编制润滑卡片，指导操作工和润滑工搞好
润滑工作；
C、定单台设备润滑材料及其消耗定额，及时编
制润滑材料计划；
D、检查润滑材料的采购质量，做好润滑材料的
进库、保管、发放的管理工作；
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 68
E、编制设备定期换油计划，并做好废油的回收、
利用工作；
F、检查设备润滑情况，及时解决存在的问题，更换
缺损的润滑元件、装置、加油工具和用具，改进
润滑方法；
G、采用积极措施，防止和治理设备漏油；
H、做好员工的技术培训，提高润滑技术水平；
I 、贯彻润滑的“五定”原则，总结推广和学习应用
先进的润滑技术和经验，以实现设备润滑的科学
管理。
三、物业设施设备维修养护管理
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（8）设备润滑的“五定管理”和“三过滤”
：
1）润滑“五定管理”是：
定点、定质、定量、定期、定人。具体要规
定哪台设备、哪个部位、用什么油加油（换
油）周期多长、用什么加油装置、由谁负责
等。
2）“三过滤”，亦称三级过滤，即：入库
过滤、发放过滤、加油过滤。
三、物业设施设备维修养护管理
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（六）设施设备的状态管理
1、设备状态管理的目的和任务
（1）推广设备诊断技术的意义
为确保各种设备的安全运行，提高其可
靠性和安全运转率，就必须加强设备运行管理，
进行在线工况监测，及时发现异常情况，加强对
故障的早期诊断和预防。如：用先进的诊断仪器
帮助维修工早期发现设备异常，迅速查明故障原
因，预测故障影响，从而实现有计划、有针对性
的按状态维修，缩短维修时间，提高检修质量，
减少备件储备，提高设备维修管理水平。可以减
少维修费用和提高设备利用率；还可以尽快改变
单凭个人经验去寻找故障的落后状况。
三、物业设施设备维修养护管理
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（2）设备状态监测及诊断技术的定义
1）设备状态监测：它是利用人的感官、简单
工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、
电流、转速、振幅、声音、工作性能的变
化进行观察和测定
2）设备故障诊断技术：在设备运行中或基本
不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判
定故障产生的原因、部位，预测、预报设
备未来状态的一门技术，称为故障诊断技
术。它是预防维修的基础。
三、物业设施设备维修养护管理
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（3）设备诊断技术的重要作用
1）可以监测设备状态，发现异常状况，防止
突发故障和事故发生；建立维修标准，开
展预知维修和改善性维修。
2）较科学地确定设备维修间隔期限和内容。
3）预测零件寿命，搞好备件储备和管理。
4）根据故障诊断信息，评价设备先天质量，
为改进设备的设计、制造、安装工作和提
高换代产品的质量提供依据。
三、物业设施设备维修养护管理
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（4）设备诊断工作的开展
1）设备诊断工作与设备综合管理的关系：要
根据设备综合管理的理论把设备一生做为
诊断技术应用的范围。必须发挥全系统的
作用，把企业全部有关技术力量组织起来，
把收集的数据储存起来，对故障和异常作
出诊断，搞好设备一生各个环节的管理工
作。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 74
2）设备诊断工作开展步骤：
A 全面搞清企业设备的状况；
B 确定全部需要监测和诊断的设备
C 确定需监测设备的监测点、测定参数和基准值及
监测周期；
D 根据监测及诊断的内容，确定监测的方法及结构，
选择合适的方法和仪器；
E 建立组织架构和人工、电脑系统，制定记录报表、
管理程序及责任制等；
F 培训人员；
G不断总结经验，巩固成果找出规律，摸清机理。
进行可靠性研究，逐渐提高设备诊断技术水平。
三、物业设施设备维修养护管理
2022/8/1 75
2、设施设备的检查
（1）设施设备的检查及分类
1）按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检查。
2）按技术功能分类：技能检查、精度检查。
（2）设施设备检查的实施
1）制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安排、
巡查内容、记录要求、注意事项等；
2）组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核；
3）巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解决。
三、物业设施设备维修养护管理
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3 设施设备的状态监测
（1）设备状态检测的种类
1）主观状态监测。
2）客观状态监测。
（2）设施设备状态监测的方法及应用
根据不同的检测项目采用不同的方法
和仪器。
（3）设施设备状态监测工作的开展
1）设施设备的检查：
2）设施设备状态监测。
三、物业设施设备维修养护管理
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（4）故障诊断技术
1）设备诊断目前国内外应用于机电设备诊断
技术方面的 检测、分析、诊断的主要方法
是：
A 振动和噪声诊断法；
B 磨损残留物、泄漏物诊断法；
C 温度、压力、流量和功率变化诊断法；
D 应变、裂纹及声发射诊断法。
三、物业设施设备维修养护管理
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四、 物业设施设备修理与更新改
造
1、设施设备大中修管理
（1）设备修理
1）设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、
变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技
术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨
损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的
技术活动。
2）其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。
简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一
临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。
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2、设备修理的方针
设备的修理，必须贯彻“预防为主”的
方针，根据企业的性质、设备特点及设备
在使用中所起的作用，选择适当的维修方
式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、
新技术、新材料和科学方法，以提高维修
质量，减少停机时间，降低维修费用，达
到适时有效，低成本。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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3、设备维修方式
现代设备管理强调对各类设备采
用不同的维修 方式，就是强调设备维修应
遵循设备物质运动的客观规律，在保证使
用的前提下，合理利用维修资源，达到寿
命周期费用最经济的目的。
（1）事后维修：适用于下列设备：
1）对故障停机不会影响正常使用的设备；
2）利用率低或有备用的设备；
3）修理技术不复杂又能提供备件的设备。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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（2）预防维修：
1)为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故
障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行
的修理活动，称为预防维修。
2)对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备
维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取
两种方式：
• 一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预
防维修活动，具有周期性特点。
• 二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础。
按实际需要进行修理的预防维修方式。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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（3）改善维修：是为消除设备先天性缺陷或
频发故障，对设备局部结构或零件设计加
以改进，结合修理进行改装以提高其可靠
性和维修性措施的维修方式。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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4、修理类别
主要有：大修、中修、项修、小修等。
（1）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性
能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使
用的一种修理方式。设备大修的内容包括：
1)对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复
磨损件；
2)全部研刮或磨削导轨面；
3)修理、调整设备的电气系统；
4)重新按标准组装，检测；
5)修复设备的附件以及翻新设备外观；
6)重新按标准加入工质、润滑油；
7)进行整体测定、试车。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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（2）中修：介于设备大修与小修之间的修理。
1) 对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；
2) 修理、调整设备的电气系统；
3) 重新按标准组装，检测；
4) 修复设备的附件以及修复设备外观；
5) 重新按标准加入工质、润滑油；
6) 进行整体测定、试车。
（3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷
进行针对性的局部修理。
（4）小修：设备的小修是工作量最小的一种计划修理。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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5、修理周期和修理周期结构
（1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔
时间。
（2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间
的工作时间。
（3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采
取的各种修理方式的次数和排列顺序。修理周
期结构：5(年）—3（年）—2（年）—
（年）。（K：大修，C：中修，M：小修，B
：保养）K—B—B—B—B—M—B—B—C—
B—B—B—B—K。
四、 物业设施设备修理与更新改
造
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6、备品配件的管理
（1）运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了
设备的技术性能。
（2）需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在
检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配
件管理的基本原则。
（3）备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织
备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储
备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费
用，加快资金周转。
四、 物业设施设备修理与更新改
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7、物业设备更新改造管理
（1） 设备的磨损及其补偿
1）设备的有形磨损：机器设备在使用（闲置）过程
中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质
磨损。
2）设备的无形磨损，也称经济磨损：是指设备在使
用（闲置）过程中因技术进步而造成的价值降低、
技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。
3）设备磨损的补偿:
• 有形磨损的补偿：主要是修理与改造。
• 无形磨损的补偿：应更新。
四、 物业设施设备修理与更新改
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(2)、物业设备的更新
1）物业设备更新的意义：
• 设备更新是物业维持使用功能的必要条件；
• 设备更新是实现物业设备高效、安全、节能的重
要途径；
• 设备更新是物业保值增值的物质基础。
2）设备更新的原则：
• 设备更新应围绕物业的使用价值；
• 应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环
保的要求；
• 要进行经济论证，确保经济效益。
四、 物业设施设备修理与更新改
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（3）物业设备技术改造
1）更新改造：是指应用现代科学技术成就和先
进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新
部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。
2）更新改造的特点：
• 针对性强；
• 经济型好；
• 现实性大。
四、 物业设施设备修理与更新改
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3）更新改造的意义：工业发达国家发展经济
的主要途径是大力采用先进技术，提高机
器的技术水平，改善原材料的质量，提高
劳动者的素质，从而提高各生产要素的使
用率，来取得良好的经济效益。
• 在使用设备时特别要注意的是，只要通过
技术改造能达到同样的目的的，一般就不
采用设备更新的方式。
四、 物业设施设备修理与更新改
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五、物业设施设备完好率的自我评定
1、设备完好分类
（1）完好设施设备：设施设备现状和运行情
况完全符合设施设备完好标准（得分超95
分）为完好设施设备。
（2）基本完好设施设备：设施设备现状和运
行情况有一项达不到完好标准或有2—3项
比较小的隐患（得分在86—95分），但不
影响使用的为基本完好设施设备。
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（3）不完好设施设备：设施设备现状和运行
情况有两项及以上达不到完好标准或只有
一项达不到标准且影响正常使用的设施设
备（得分在85分及以下）为不完好设施设
备。
五、物业设施设备完好率的自我评定
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2、设施设备完好率评定方法
（1）物业管理处每半年对所辖设施设备进行
自查和完好率进行统计，将统计结果填入
《设备完好率评定表》，并依下列公式计
算出管理处设施设备完好率：
设施设备完好率=（完好设施设备台数+基
本完好设施设备台数）/管理处设施设备总
台数×100%
五、物业设施设备完好率的自我评定
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（2）公司工程部每半年（6、12月份）对所
有管理处的设施设备完好率进行抽查，其
完好率作为对管理处设施设备管理目标责
任的考核依据。
在此向参加
《中天物业设备主管培训班》
的
各位领导、同仁学习！
谢谢！
