逆市下盛放的海棠
【佳景雅居营销思路】
2011年3月
1、宏观政策研判
2、城区市场研究
3、典型案例解析
>>第一部分:市场分析
1、项目客户定位
2、项目形象定位
3、项目案名建议
>>第三部分:市场定位
1、项目地块分析
2、项目SWOT分析
3、项目属性分析
>>第二部分:项目分析
1、项目改造建议
2、推广执行建议
3、营销节点安排
>>第四部分:物业发展建议
目录
N
市场分析
一、
1.宏观政策研判
2.城区市场研究
3.典型案例解析
篇1
宏观政策研判
政策的目的:
新政出台后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。然而政策逐步被消化,市场观望情绪有所放松,年底各地成交再次放量,房价在12月份也是有所上升,楼市向上的预期与“三次”调控的声音犹存,温家宝总理在1月18日十一届全国人大四次会议工作报告中提到坚定不移搞好房地产调控,1月23日住建部拟定第三批限购城市等,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,国家在日出台了“新国八条”,“新国八条”从价格控制、限购、信贷、税收等多个环节上进一步收紧,力度空前。
政策的细则:
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
核心要点:各城市确定房价控制目标并公示于众。
解析:此项措施主要是从控制价格为主,较新颖也是与以往政策大不同的地方。国家把调控任务分配到各地政府,但根据各地政府经济发展目标等进行价格控制。第一可以看出国家对房价控制的决心;第二国家政策的针对性较强,而并不是采取一刀切的方式来控制房价;各地可以根据实际情况,进行房价控制。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
核心要点:加大保障性住房建设力度。
解析:保障房再次明确提及增加公租房,而公租房因为无产权的影响,而且能够直接解决低收入人群的居住问题。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下,目前全国性的房价涨幅较大,加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
核心要点:住房转让5年以内,营业税全额征收。
解析:由之前的:个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。到现在的无论普通住宅还是非普通住宅,都是全额征收。这对于投资客是一个非常大的打击,使得转手率下降,进而影响二手市场的交投活跃度;其次是对土地增值税清算和稽查,这主要是对开发商定高房价的预期以心理上的打击。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
核心要点:贷款购买第二套房首付六成、利率倍以上。
解析:2010年以来,国家针对房地产市场进行的每一轮调控,都重点布控差别化的信贷政策,并且力度层层推进、愈加严厉,从10年新年伊始的“国十一条”,把二套房首付提高到4成,再到五一黄金周前夕“国十条”,把二套房首付提高到5成,高房价地区暂停发放第三套贷款,接着十一国庆黄金周前的“新政”出台,限购限贷令在全国如雨后春笋般冒出,这些调控措施在初期都起到一定的抑制投资、投机需求作用,但经历短暂的观望之后,被市场迅速消化,年底楼市再次放量成交。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
核心要点:增加土地有效供应,商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
解析:增加土地供给:今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。而且严格要求部分住房不低于70%,将使得楼市调控的供应逐渐增加;土地调控收紧。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。抑制价格上涨,避免地价上涨,从源头上治理高房价。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
核心要点:限购范围推及全国,力度空前。
解析:以往的规定是:暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。而现在是原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
核心要点:负责人问责制。
解析:2010年中曾提到“建立考核问责机制”并未明确具体的问责范围,以致于“考核问责机制”成了“空问”。而刚刚出台的新“国八条”则明确了约谈问责范围,并很有可能实现问责标准量化制。更重要的是落实,这样才能达到该项政策应有的效果。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
核心要点:坚持和强化舆论引导作用。
解析:舆论及新闻的导向力度,对于消费者的影响较大,对未来房价预期的发展将直接影响消费者对房产的消费,从舆论及新闻报道出发,降低消费者对房价上涨的预期,从而减少炒作,降低消费,遏制高房价。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
解析:作为一种与房地产市场关系密切的税种,从短期来看,房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期,遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”,楼市调控仍需继续打“组合拳”。房产税对房价的影响取决于最终税率。相比高速上涨的房价,目前两市征收的房产税税率较为谨慎。
因此在需求没有大幅减少的情况下,目前出台的房产税对房价影响幅度依然有限。
二、试点启动,全国推行——解读上海重庆两地“房产税”
上海市规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为%和%。办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即:对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。
重庆市规定从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为%%。首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为%。
五、星联观点
1)保障性住房大力增加和有效土地供应保证,从而增加市场供应,转移了部分客户需求。
2)二套房首付增至60%及贷款利率的提高,改善性需求将受到影响,及进一步增加投资客资金门槛。
3)5年之内二手房全额征收营业税,增加投资客户流通成本,从而打击投资客的积极性。
4)限购范围扩大,力度空前,大力遏制市场需求,成交量将呈现普降。
5)巨大的通货膨胀压力,从紧的货币政策,有限的信贷额度,开发商资金链将面临严考。
6)诸多政策的调控,预计连云港市场今年政策环境比去年更加复杂,市场的观望心理将更为突出,开发商的销售压力加大。
对小高层物业的影响
项目小高层及多层物业客户多为本地首次购房客户为主,受政策调控的直接影响相对较小,更多的是心理层面的影响。但由于贷款利率的上调以及政策的趋紧,部分客户将会进入短暂的观望期。
建议加快该产品包装推销进度,将政策的不确定性和对本项目的影响降到最低。
赣榆位于江苏省东北端,隶属江苏省连云港市,全县18个乡镇,总面积 平方公里,人口万。赣榆县拥有62.5公里黄金海岸, 是江苏省最大的水产育苗基地,是全国商品粮基地县和全省食品工业大县;同时被江苏省政府命名为"建筑之乡"。
2009年,全年实现亿元,增长%;全社会固定资产投资亿元,增长%;社会消费品零售总额亿元,增长%;农民人均纯收入6599元,城镇居民人均可支配收入12731元,分别增长12%和%。财政总收入亿元,增长%。
“2011年赣榆县的目标是,实现GDP增长%以上;财政总收入、一般预算收入均增长20%以上;全社会固定资产投资200亿元以上;社会消费品零售总额增长18%以上;农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别增长10%和11%以上。”赣榆县委书记王加培表示,计划全年引进5000万元以上项目超50个。突破赣榆港区,推进重大基础设施建设。确保连盐铁路顺利开工建设,启动沿海高等级公路建设,连临高速、204国道、242省道赣榆段建成通车,快速融入连云港、临沂和日照“半小时”经济圈;链接港口,初步形成综合集疏运体系。
提升城市形象。推进“四城同创”,全面集聚城市吸引力。计划全年城建投入50亿元,争取城市化水平达40%。加快市场建设,打造两大中央商圈。投入10亿元,建设以维多利亚商业中心和金陵国际广场为核心的新老城区中央商圈。
赣榆概况:
篇2
城区市场研究
赣榆房地产现状:
近年来,赣榆县房地产业发展表现不俗,开发规模扩张迅速,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,不论是开发投资还是商品房的供给与销售,都保持着良好的发展势头。 1、房地产开发投资保持强劲增长势头 2008年,全县房地产开发完成投资亿元,增长%,占全社会投资的%,较上年提高个百分点。完成商品房施工面积万平方米,竣工面积万平方米。2009年,全县房地产开发投资亿元,比上年增长%,占全社会投资的%,比上年提高个百分点。完成商品房施工面积万平方米,增长%;房屋竣工面积万平方米,增长%。
2010年上半年,全县县城房地产开工面积万平方米,投资势头依然强劲!
5400
根据上图数据显示2010年四县楼市表现不错,成交套数、成交面积双双超过市区。据统计,四县共成交商品房26990套,成交面积约2612801平方米,占2010年全市总成交套数的%。
其中,赣榆县成绩较佳,成交5400套,总面积590158平方米,占较大比重。根据以上综合分析,权衡利弊,赣榆县房地产业长期来看形势向好。近期投资开发还将保持增势,赣榆房市将继续朝平稳的方向上发展,供求关系趋于平衡。
成交总结:
销售价格稳中有升 从价格方面看,赣榆县近年来商品房的成交价格呈平稳上升之势。2008年,商品房和住房平均销售价格分别为2078、1819元/平方米,2009年分别为2252、2037元/平方米,每平方米分别上涨174元、218元,上升%和%。截止2010年6月末,商品房和住房销售均价为2578、2321元。总体上价格保持平稳上升。
城西板块
城南板块
城北板块
中心区板块
板块特征:
赣榆楼盘主要分布城西、城南、中心区三大板块;本项目属于城西板块。城西片区(新发展区)片区现在在售项目达7个,以普通多层住宅为主,均价为2800元/平方米,且片区房价也呈稳步上升之势。
受益于政府的市政规划,未来发展潜力巨大,提升项目的居住和投资价值。
板块分布
赣榆典型案例分析——汇豪鑫城
产品类型:多层
地理位置:赣榆县镇海西路8号
销售状态:在售
均价:2900元/㎡(剩十几套6层)
商铺:7800 /㎡
占地面积:万㎡ 容积率:
已推面积:32601㎡
已售面积:㎡
可售面积:㎡
主力户型:两居、三居(60-128)平米
销售电话:0518-85902222 85902223
本项目累计成交信息
入网总套数
可售套数
可售面积
已售套数
销售面积
成交比例
332套
49套
279套
88%
篇3
典型案例解析
信息来源:连云港房地产信息管理中心
典型案例分析——首座府邸
产品类型:多层、小高层
地理位置:青口镇镇海西路北侧、义塘路西侧
开发公司:江苏建涛置业有限公司
销售状态:在售
均价:2880元/㎡
建筑面积:万㎡ 已推面积:㎡
已售面积:㎡
可售面积:㎡
主力户型:小户型为主(85—115)
销售电话:0518-86665000
销售状况:小高层目前仅剩一套;11层送阁楼。
项目卖点:邻近镇海路,道路通达性强周边地块的开发,未来发展潜力巨大。
典型案例分析——阳光馨园 (一期)
产品类型:多层、小高层
地理位置::[赣榆]镇海西路与义塘路交汇处
销售状态:在售
均价:2800元/㎡(1、2、6、10售完)
占地面积:26113㎡ 建筑面积:70546㎡
容积率:
已推面积:㎡
已售面积:㎡
可售面积:㎡
房源面积:60-90平米 90-120平米
销售电话:0518-86777999
本项目累计成交信息
入网总套数
可售套数
可售面积
已售套数
销售面积
成交比例
84套
15套
66套
78%
信息来源:连云港房地产信息管理中心
典型案例分析——桂苑·御水湾 (一期)
产品类型:多层、别墅
地理位置:赣榆汽车站南站向西300米
销售状态:在售
均价:3010元/㎡
(一期房源不多、十几套)
商铺:售完
占地面积: 47617 ㎡ 建筑面积: 2672561 ㎡
容积率:
房源面积:60-90平米 90-120平米
销售电话:0518-86291188 86763999
销售状况:一期房源不多,仅剩十几套。后期主打别墅。
项目卖点:项目定位符合项目特点,项目包装推广展示风格一致,效果良好。
典型案例分析——金海·剑桥星城
产品类型:排屋、小高层,
地理位置:华中北路与204交汇处向南100米
开发公司:江苏金海置业有限公司
销售状态:在售
均价:2900元/㎡
建筑面积:13万㎡
容积率: 已推面积:㎡
已售面积:㎡
可售面积:㎡
销售电话:0518-86934888
本项目累计成交信息
入网总套数
可售套数
可售面积
已售套数
销售面积
成交比例
262套
162套
100套
37%
信息来源:连云港房地产信息管理中心
典型案例分析——金苑公寓
产品类型:多层、
地理位置:义塘路与宁海路交汇处
开发公司:赣榆县金日房地产开发公司
销售状态:在售
均价:2680元/㎡
主力户型:户型120 ㎡左右
销售电话:0518-86792888
点评:小区规划过于死板,多层产品户型设计过于简单,销售价格周边最低。售楼处包装相对落后。
典型案例分析——华中郡府
产品类型:多层、小高层、高层
地理位置:华中路青口河南
开发公司:连云港俊景房地产发展有限公司
营销代理:泰州市景田房地产营销策划公司
销售状态:未售
均价:预计3800
建筑面积:50万㎡ 主力户型:2房、三房
销售电话:86825555 86297599
点评:
华中路是城市的主干道,交通便利、配套完善
项目售楼处包装形象新颖;整体形象得到提升和推广
置业顾问营销服务理念一般
典型案例分析——观澜国际
产品类型:多层、小高层,
地理位置:赣榆县黄海东路68号
开发公司:连云港美麟房地产开发有限公司
销售状态:住宅售完 【在售商铺】
占地面积:66989㎡ 已推面积:㎡
已售面积:㎡
可售面积:㎡
主力户型:91-144㎡
销售电话:0518-86265777
本项目累计成交信息
入网总套数
可售套数
可售面积
已售套数
销售面积
成交比例
802套
46套
756套
92%
信息来源:连云港房地产信息管理中心
典型案例分析——华中新村
产品类型:小高层
地理位置:青口镇环城北路金山化工西侧
销售状态:在售
均价:3380元/㎡
房源面积: 60-90平米 90-120平米
销售电话:0518-86680666
点评:
项目位于县城,城市的重点发展区域。
项目售楼处位置较好,但现场包装较差、物料等都不足。
置业顾问专业素质服务理念一般。
从近几年赣榆县房地产市场的成交情况看,整体房地产市场运行良好。图示近年来商品房成交价格呈平稳上升之势。赣榆房地产业长期来看形势向好。近期投资开发还将保持增势,赣榆房市将继续朝平稳的方向上发展,供求关系趋于平衡。
总结:
住宅均价在2600元/㎡至3010元/㎡之间,临边商铺在8000元/㎡左右,与项目紧挨的汇豪鑫城住宅2900元/㎡,商铺均价为7800元/㎡,该项目二期已近尾声,三期筹备中 。
西城区楼盘较多,随着政府的规划与调控,相应的住房需求量、以及配套设施需求量也会越来越大。
项目分析
二、
1.项目地块分析
2.项目SWOT分析
3.项目属性分析
佳景雅居位于青口镇镇海西路以北、204国道东侧,是连云港海鲁房地产开发有限公司开发。占地面积53333平米,总建筑面积平米;其中商业面积平米,住宅面积平米,可容纳774户入住。整体由5座16层高层住宅及7座11层高层住宅组建而成。
本项目累计成交信息
入网总套数
可售套数
可售面积
已售套数
销售面积
成交比例
252套
6套
25套
9%
篇1
项目概况
信息来源:连云港房地产信息管理中心
佳景雅居
入户大堂
入户大门
小区内部
小区内部
项目环境:
小区无绿化
外立面
原售楼处
从目前状况来看:项目处于城乡结合部,位置较为偏远,但道路通达状况良好。
周边环境:
奥邦赣榆国际商城
张城村
医院
小门面
交通优势
位于204国道与镇海西路交汇处、交通便利
现房优势
可供客户直接选房、即买即住。
户型优势
户型面积配比合理
价格优势
性价比具有较强的竞争力
1
项目优势
Strength
篇2
项目SWOT分析
项目SWOT分析
地块环境
居住氛围不浓厚;较市区较远,属于郊区乡镇范围。
客源分配
地域竞争力较弱,消费客源以内需为主。
景观配套
无配套及景观绿化,
烂尾楼项目
客户信誉度大打折扣,重新改造注入活力必然有难度。
2
项目劣势
Weakness
项目SWOT分析
区域发展
项目处于待开发区,随着周边配套及规划的完善,将逐步改善目前荒凉落后的局面。
投资市场
市场活跃,中小户型投资需求量大。
区域市场
现有竞争楼盘档次不是很高,相比之下项目的自身优势明显。
3
项目机会
Opportunity
项目SWOT分析
片区认可度
离城中心区较远,配套不完善,客户对片区的认可度不高。
市场竞争威胁
赣榆市场供应量较大。
大环境风险
项目属于死盘状态,加之受国家调控政策影响,有一定风险。
4
项目威胁
Weakness
城西中轴线,未来城市价值载体
坐拥繁华享受宁静
物流、交通配套齐全
规模小可塑性强
滚动开发积累口碑
1
2
1
2
显性价值
隐性价值
综合属性判断
项目价值研判
价值瓶颈
社区被分割,无配套
篇3
项目属性分析
市场定位
三、
1.项目客户定位
2.项目形象定位
3.项目案名建议
1、项目客户定位
客户群:自住
职业范围:贸易类、制造业、物流业、通讯业、批发零售业、娱乐业、餐饮业等行业员工及生意人。
区域:周边加工企业、物流业等的员工,从下属乡镇进城人员,城市内青年置业者及项目周边的旧城改造拆迁户。
客户群:投资者
职业范围:行政事业单位高管、生意人等置业投资者,主要为小户型。
区域:周边加工企业、物流业等的员工,从下属乡镇进城人员,城市内青年置业者及项目周边的旧城改造拆迁户。
核心客户
周边企业置业者及下属乡镇进城人员
市内年轻工作人员及部分投资客
旧城改造拆迁客户及其它
重要客户
游离客户
项目客户定位
2、项目形象定位
项目整体定位:
城市未来区·阳光新生活
演绎:
项目离尘不离城,宁静优雅,地理位置交通便利
赣榆新区时尚生活典范
赣榆最高性价比的阳光楼盘
城西阳光生活新地标
阳光 时尚阳光生活,引领城市变革。
城西 项目位于赣榆县西北部,未来重点发展区域。
地标 树立城市新区的亲自然标杆地位,并突现区域号召力。
通过前文对目标客户群的分析定位,我们希望在他们身上找出其心理、性格、喜好、追求等方面的共同点,以此作为项目形象定位的基础和依据,我们将该物业形象定位为:
项目形象定位
好案名标准
易懂易记,朗朗上口;
契合属性,突出价值;
代言形象,诉求品味;
『3、项目案名建议』
城市花园
新世纪花苑
时代新/馨城
欣海名郡
名仕嘉园
世纪豪庭
备选案名:
悠然居
名都国际
物业发展建议
四、
1.项目改造建议
2.推广执行建议
3. 营销节点安排
本项目产品存在最大问题是
『1、项目改造建议』
1、售楼处装修改造 2、外立面涂料刷新
3、小区入口建议 4、园林景观建议
5、入户大堂建议 6、样板房建议
7、智能化基本配备 8、社区配套建议
【
】
配套不到位
项目打造不明确
客户心中的烂尾楼
『、售楼处装修』
改善后示意图
现状:售楼处外观和装修过于破旧,严重影响项目形象和品质。
建议:尽快拆除,重新包装售楼处,以便于小高层和后期产品
的销售。
改造前现状
改善后示意图
建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度;
外立面的建筑涂料的选择,包括材料的耐损能力、光泽度、坚实度、保温隔热性能等等,对项目 的保值有很大的帮助,客户得到了实惠,楼盘价值也得到了提升。
本项目外立面需重新改造、刷新涂料。
『、外立面建议』
改造后示意图
改造前现状
改造后示意图
『、小区入口建议』
入口景观示意图
小区入口示意图
『、园林景观建议』
改造前现状
改造后示意图
打造景观园林提升项目档次及品质感。
改造后示意图
改造前现状
入户大堂是客户观察品质
的敏感点,也是身份的象
征,需着重处理;
挑高入户大堂设计,辅以
适度雕饰,体现社区品质
感,提升居组合的舒适度。
『、入户大堂建议』
改造前现状
改造后示意图
改造前现状
改造后示意图
『、样板房建议』
现状:目前项目没有做任何样板房
建议:做一套样板房,用以促进小高层销售和项目形象展示。
餐厅
洗手间
卧室
入户大堂
物业智能化
车辆出入管理
小区背景广播信息系统
小区安防监控系统中心
物业管理公告
在线服务
万能IC卡
安全防范智能化
周界防范系统
电子巡更系统
访客对讲系统
自动报警系统
居民生活智能化
宽带网络
通信线路
视频接收
『、智能化建议—基本配备』
室外健身
儿童游乐园
景观泳池
购物超市
会所
『、配套设施建议』
团队,是创造价值的核心
品牌团队的价值则是创造出永恒的经典…
品牌合作单位的强强联手
通过对开发商、园林景观设计公司、建筑规划公司、销售代理公司等合作单位的说明,提高项目的入市档次,增强客户的信心。
品牌物管的引入
通过品牌物管的引入,增强小区的物业管理服务水平,提高项目的整体形象,也将增加项目的营销卖点。
项目需要完善的自我配套
在整治工作中使小区绿化、交通和公共服务设施如教育、医疗卫生、文化、体育、市政公共设施等更近一个台阶。这些目标的实现对本案将来的发展百利而无一害,优质充裕的生活配套设施和比以前更便利的交通能提高卖家前来置业或投资的吸引力。
『2、推广执行建议』
通过市场的分析及把握寻求市场的空白点和项目自身能够具有的优势,准确的对项目进行定位及规划;
寻找项目交通价值点---两主干道交汇处;提升项目的价值点;
对项目的产品形象进行合理包装,创造新的价值点;
发挥优势,抢占机会
策略一:最大限度地挖掘项目核心地段、成熟配套、便利交通和项目价值等的优势;
策略二:产品实现迅速改造,抢占客户市场。
利用机会,克服劣势
策略三:通过前期对客户的研究,后期在规划和产品定位上对其加以优化改进;
策略四:加强园林的美化建设,突出项目价值,同时聘请知名物管,提高小区服务价值;
策略五:加强项目导视系统建设,赢得客户。
问题:陌生的片区、陌生的项目、没有售楼处、没有样板房、没有知名度。无法给客户以信心。
如何制造影响力?
制造影响力的掌控环境法则
解决办法:突破常规,进入核心客户群,只影响想要影响的人
第二步:高雅 建立形象感
第三步:稀缺 建立购买动机
第一步:尊贵 建立档次感
时间与节奏是我们的最大收获
活动是把双刃剑,所有的活动如果不能与实际当前销售目标结合,那他将只能作为制造影响力的活动
在现有市场下,客户依然有强大的购买实力,如何让他们冲动,如何最大限度的利用羊群效力将是活动营销的关键
掌控环境法则得与失
第一轮攻击:形象冲击
目标:在最短的时间内形成品牌号召力,完成行销推广的势能储备。
战术:在广告安排上,先以整版报纸广告开幕,吸引客户聚焦。
第二轮攻击:产品诉求
目标:以产品创新的概念和产品解读的细致手段,让客户真正地感受 切身利益,并营造出难以名状的热销紧迫感。
战术:报纸广告出击,详细介绍产品。
第三轮攻击:情景营销
目标:配合现场环境,实现卖场展现功能,将现场杀伤力和震撼力扩散到媒体上,让更多的客户通过媒体感受产品特征。
推广执行
一切还取决于我们将把它打造成什么。
正如一位希腊哲人所说的那样,决定一切的只是姿态。
口碑 分享 每个人都是意见领袖 忠诚品牌
放大口碑效应
利用消费者来替产品做宣传
消费意识转变
整体营销策略
提升市场信心
拆分产品,价格杠杆
引发价值认同共鸣
实现快速消化
线上:宏观剖析,价值提升
线下:小步快跑,迅速消化
『3、营销节点安排』
做营销时无明确的,切合实际的产品价值引导目标,更缺乏目标下对客户心理价值驱动的意识;到最后,除了把价位降到客户心理价位上,别无选择。
逆市下,客户对项目价值的感知往往低于项目实际价值,首先明确项目实际价位水平,再通过全方位细节博弈驱动客户心理价位至理想售价之上,可不降价实现热销。高层次的专业运作必定能抢占市场空白,逆市而赢。
经验主义操盘观念认为
项目定价:
根据周边项目价格以及综合因素分析、星联建议本项目暂行价格为2800元/㎡左右。采取低开高走营销策略。
8月
全程营销计划1、进度节点安排
2011年
3月
确定整改方案
人员入场
4月
5月
展示园林及外立面施工等
10月
项目开盘
9月
6月
形象建立广告出街
7月
售楼部装修改造
样板房装修
不具备传统的营销模式条件
突破思维定势,确定战略
精准判断 随时应变
THE END
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