售楼处平面布局、功能说明、
包装及样板间装修
第一部分 销售中心平面布
局
及功能说
明
1、销售中心基本功能
2、选址基本原则
3、空间功能与设置
4、动线安排
——阵地
1. 展示项目
2. 接待客户
3. 休闲等候
4. 银行及财务作用
——战场
1. 各种节点活动的场地
2. 客户洽谈与谈判
销售中心基本功能
一、 销售中心基本功能
——原则1：邻近项目现场
1. 占用未来会所
2. 搭建临时售楼处
3. 租用现有建筑进行改造
交通动线便利、方便停车的位置
——原则2：选择人流集中的繁华地段
1. 首选商业区
2. 其次可以考虑居住区的服务休闲场所
同样需要考虑标识性与方便到达性，最好有停车位。
二、 销售中心选址
从功能布局上分类，分为三大功能空间：
• 售楼处外部景观功能区
• 售楼处内部功能区
• 与样板区有关的功能区
售楼处内部功能区
售楼处到样板区的通道
三、功能空间设置
售楼处外部景观功能区
售楼处内部功能区
售楼处到样板区的通道
售楼处外部景观功能区：
• 景观绿化
• 广场停车
• 精神堡垒
售楼处外部景观功能区
三、功能空间设置
功能空间设置
1. 接待区
2. 沙盘区
3. 洽谈区
4. 材料展示区
5. 影音区
6. 签约区
7. 办公区（甲方、乙方、财务、银行、物业）
8. 卫生间（更衣室）
9. 储藏间（客户资料）
10.电开办公室
售楼处内部功能区
售楼处到样板区的通道
三、功能空间设置
• 景观示范区（别墅常用）
• 室外休息区（亲子游乐厂）
• 参观通道
• 样板间
售楼处内部功能区
售楼处到样板区的通道
三、功能空间设置
售楼处内部功能区
售楼处到样板区的通道
签约区
深度洽谈
洽谈区
建材展示
沙盘区（区域沙盘、项目沙盘）
影音区
品牌展示
接待迎宾
广场停车
景观绿化
精神堡垒
四、动线安排设置
售楼处外部景观功能区
第二部分 售楼处包装
1、售楼处功能要件
2、售楼处的包装应用及利弊分析
1-1 大门辐射区
1-2 接待迎宾区
1-3 模型展示区
1-4 分户模型区
1-5 销售洽谈区
1-6 展板宣传区
1-7 建材展示区
I. 售楼处功能要件
1-8 签约区
1-9 销控区
1-10 工作区
1-11 休闲区
1-12 财务区
1-1 大门辐射区
作为售楼主战场的售楼处主要作用是提供一个销售接待场所，及初步展
示项目的形象、气质和风格。
就是售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有吊球、拱门、横幅、广告牌之类的宣传品。这个区
域客户最关心的是导示牌、停车场。
导示牌是最能体现开发商人文关怀的地方。富有创意、别具一格、指示清晰的导示
牌给人耳目一新的感觉。
停车场也是一样要么是门口视觉能直接看见，要么又清晰的指示牌指
示，或者有专职保安指引。
1-2 接待迎宾区
迎宾区就是迎宾送客的地方。当然也要视楼盘的档次而定是否设置开口迎宾。也有些楼盘是专门
安排门童来开门迎宾。
在接待迎宾区可以人性化的设置刷鞋机、伞架，放置晴雨伞等。
1-3 模型展示区
现在售楼处的沙盘是越做越大，好像不大就看不出规模。巨大的模型沙盘远没有精致的小沙盘显
现档次。精致的沙盘有着考究的架构，与周边环境和谐的色彩款式，而不是孤立的大型模型台。
1-3 模型展示区
模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整
体模型与单体模型，在该楼盘为期房的情况下客户也能对该盘进行全面的认识与了解。
大型的社区展盘也可以分出几个沙盘展示，好的规划位置，好的社区景观，再有个正在热销的组
团模型。
模型展示区模型台边的墙面可设置墙面挂壁式沙盘，显示该楼盘的区位及周边配套情况、景观特
色、道路等，方便讲解员与客户讲解分析。
墙面挂壁式沙盘多是对项目区位分析
1-3 模型展示区
模型展示区与邻近洽谈区间，可放置 3D 动画模型视频。具备空间感的感应性模拟场
景给顾客更多的产品了解。
按正常人体高度，一般把户型模型设置在 1~ 米的高度比较合适。
1-4 分户模型区
一般情况下分户模型区会摆在总体模型的傍边位置，基本上是展示现在热销的户型。
户型模型较高，不便于孩子观看。孩
子对于家庭购房来说也起到很关键的
作用，满足他们的需要将争取到一个
家庭的一部分重要力量。模型台太低
客户参观不方便不舒服。所以创新更
要注意人性化。
1-4 分户模型区
分户模型区旁与洽谈区之间可以设置一个多功能放映厅，这里着重介绍开发商的文化理念及项目
的情况，通过 3D 动画展示小区的规划，周边配套，小区景观以及未来的生活空间等。（3D 制作
有专业公司完成，导演、配音、配乐）
环幕投影技术的应用，更立体的展示项目
1-5 销售洽谈区
洽谈处是售楼处一个重要而且占地较大的区域，在包装时除了考虑环境的舒适度，还要多考虑消费
者心里有关的细节问题。
1-5 销售洽谈区
柔和的灯光和色调，注重细节的布置，衬托出舒适的洽谈环境
洽谈区要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化。采购一些舒适且美观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的
墙上适宜做一些展板（包括广告板、效果图、销售进度表）和证照之类的复印件。洽谈区要求面
积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处辟一区域
1-5 销售洽谈区
该区域有条件可增设团购洽谈区，团购洽谈区要多考虑私密性。单独
格里一个空间或者设团购间。另外也可以注意不同顾客的喜好，专门
设计抽烟区能博得顾客好感
1-6 展板宣传区
展板宣传区的作用主要是开发商与项目的形象宣传，或者是户型展示，或者是项目主要卖点说明等。
在宣传区有条件的情况下还可以做地面、墙面投影幻灯宣传。更加生
动的展示开发商、项目的文化及理念。
1-7 建材展示区
建筑材料展示区展示材料是一种增加透明度的做法，是一种承诺，体现诚信的方式。往往这个区域形同
虚设，没有售楼员引导，讲解。加上该区域展示没有冲击力。所以很多售楼处简单的把建材推在一个角
落。这样的展示还不如不做。
这方面万科做的不错，墙体工序的解剖、材料示、等非常透明化。敢于自我解剖，市场检阅。所以建材展示区要么
不做，要么就做好，真正起到建材展示的作用。
1-8 签约区
签约区有两点需要注意：
1.选择靠近财务区，因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务
手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。
2.签约区最好比较偏僻，安静，可以减少干扰。签约过程非常关键，
往往这时候顾客心理非常脆弱，一点异动都可能中止购买行为。
1-8 销控区
销控区有着动态的展示，时常更新很重要。销售控制的过程是对销售管理成熟度的检验。
售楼处展板活动内容也需要有所变化，过期的信息及时更换。
销控表要不断迅速更新，不断贴上去的已售标签能使现场的售楼气氛热烈上升。达到热销
中的效果。
有些楼盘模型上标有售罄小牌，标示已
卖出。当然这里面有些并不是真实销售
情况，只是商业手段，目的促进销售
1-9 工作区
这个区域一般入门可见有大型的接待台，台面上有；楼书、宣传单、户型图、报纸、等。台
面下有：电话机，传真、客户登记本、客户留言册、等。
工作区包括；证书文件架、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、财务室、员工更衣
室、员工餐厅、员工休息室、员工通道、存储室、等。
工作区的整洁干净很重要，不仅要给顾客一个好的印象，
也是自己一个好心情。
1-10 休闲区
休闲区是售楼处不可缺的一个区域，一个很舒适的休闲区意味着客户会待长一点时间，好处是客
户对项目增加一份好感，维持了该项目的人气，销售人员多一份机会，这些正是我们所希望的。
该区域内容：
饮品间：咖啡吧、饮品台、酒柜、茶座、
游戏：儿童游乐场所等。
才艺展示空间：乐器，书画展，名车展等。
休闲区更多体现了的是项目的文化及品味档次。更有些开发商会在休
闲区开展一些活动。或者做茶艺表演、名车展示、音乐表演、等等。
1-11 休闲区
具有都市酒吧特色的饮品服务台
服务周到的饮品间还会加上小甜点及新鲜水果
在装饰风格上可以与售楼大堂有所区别，根据所安排的内容进行
特别设计。
休闲区可以不定时的举办一些活动，
有高雅如；钢琴演奏会、书画鉴赏、
书报阅读等。也有互动的游戏，或者
趣味性的有奖猜谜之类。
1-12 财务区
一般财务区安排在独立的围合室内会更加安全点，在人流动线来说，财务区会安排靠近签
约区，更方便客户。因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务手续，越近越可以缩短
客户犹豫的时间，不会节外生枝。给客户的感觉也比较人性化。
Ⅱ.售楼处的包装应用及利弊分析
售楼处的包装
售楼处的应用
四类楼盘售楼处装饰要点
售楼处及项目包装
公共空间的私人化
营造成功售楼处条件
如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的
话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有 90%甚至更多的销售最终是在项目现场发
生 ，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。
对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则：
★创新——个性化
★环境的细化
★服务质量的高素质随时随处可见
★丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间
2-1-1 细节决定成败
2-1 售楼处的包装
（广州 祈福新村）
2-1-1 细节决定成败
广州祈福新村挖了个人工湖，环境很美，几乎所有顾客到售楼处都会被带到湖边走一圈。还有
些滨水的项目会开发游艇码头，由水路参观楼盘，体验这种自由自在的生活方式，等等。这样
顾客逗留的时间是非常有价值的。
例：让客户亲身体验楼盘的景观环境
2-1-1 细节决定成败
例：售楼处设置休闲区
售楼处设置休闲区是必要的，如设置一些小游戏、糖果、咖啡饮品区、一个报刊杂志的阅读
区，或者设置一个小朋友的游乐区等。总之，让顾客在很放松、舒适的环境中，接受潜移默
化的楼盘熏陶。
2-1-1 细节决定成败
例：售楼处功能多元化
售楼处是个功能多元化的地方，除了展示企业实力、文化、品
牌之外。怎样体现以人为本、以客为尊这就是企业的软实力。
有的项目把售楼处洽谈处装饰成高级茶馆，入座后没有售楼小
姐的盘问介绍，却是茶艺小姐推来的茶具和优雅的茶艺表演，品
茶、品文化、品楼盘档次、给售楼赢得了更多的时间展示楼盘。
2-1-2 四类楼盘售楼处装饰要点
在售楼前期往往主体建筑还只是雏形，客户很难在项目现场能感受到小区的未来风格及生活环境。
而售楼处首先要满足功能性，所以我们在装修风格上多考虑与建筑风格、楼盘档次相匹配。
下面按照楼盘的四类档次做装饰要点：
小
户
型
年轻、活力、个性、
张扬、夸张、前卫、
时尚、另类、浪漫、
耳目一新、
年轻人为主，要符合年轻人口味，活力张扬的颜色（粉色、橘
红、天蓝、浅黄、果色）装饰小品要夸张前卫，另外在小细节
上要够小资。
项目在温馨、家上下功夫。中档楼盘消费者会自己算账、理性、
他们清楚这些装饰的钱是谁出的。所以需要把握好尺度。既不
能小气又不可以浪费。
中
高
档
楼
盘
黑色、咖啡色、银灰、是这个层面的主色调，稳重成熟的基调
加上考究的细部设计。（异域的风情饰品、品味、质感上的体
现。动静层次丰富空间设计。）
高
档
楼
盘
正真的贵族喜欢把财富隐藏在细节上。装饰细节：油画、大理
石铺装、高档设备、古典音乐或轻音乐
中
售 档
楼 楼
处 盘
装
饰
要
点
有品位、有格调、有
气质、庄重而不浮躁
稳重、成熟、考究
简洁大方、自然
得体、温馨自然
售楼处的光影变换和细节设计，也能体现楼盘的品质和品位
2-1-2 四类楼盘售楼处装饰要点
2-1-3 售楼处及项目包装
售楼处是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的、独特广告载体。因此做好工地周
边和接待中心内部的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。
销售现场是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在
此处完成。
随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到销售现场的重要：人性化的现场设计包
装影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。
A、包装主题构思
2-1-3 售楼处及项目包装
售楼部现场的包装应更好的与产品相结合，构筑一个与项目本身（建筑、景观、社区文化）主题
相呼应的一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时刻就能深刻的体会到项目的总体气质以及项目
的独特卖点。
包装目的：
全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。
包装原则：
用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。
包装场所：
项目售楼接待处
B、包装细则
2-1-3 售楼处及项目包装
包装效果
绿色、自然、健康、生态、科技、这些是不变的主题能很好的调和现场的气氛，充分了解自身产
品的优劣，使之与项目产品更好的融合在一起，以增强客户对项目的认同感，体现产品的稀缺性
与不可复制性。
包装细则（内部包装、外部包装）
a、售楼处展示沙盘位于整个售楼部中心，大的沙盘尽可能的考虑人的视角。项目景观有特色的
可以稍许放大景观比例，更有利展示景观特色。
b、洽谈区与签约，设置情景展示区域，用于展示一些和主题相关的工艺小品，也可把户型展示
设置于展示区内，小样板房模型可以用不同风格制作，并且突出户型卖点。
c、工艺小品要附和主题，采用异地购买，尽量是本市场没有的。
d、展示区布置的温馨，形象地向客户讲述项目特色。
通过这样一种手段来营造一种客户未来可以在此获得的生活氛围。
Ⅱ.售楼处的包装应用及利弊分析
售楼处的包装
售楼处的应用
四类楼盘售楼处装饰要点
售楼处及项目包装
公共空间的私人化
营造成功售楼处条件
2-2 售楼处的应用
2-2-1 公共空间的私人化
在做公共空间项目的时候，因为是售楼处，和客户接触比较多的是公共空间，所以需要做很多
私人化空间的视觉，来建造宾至如归的商业场所。同时通过这样一种手段来营造一种客户未来
可以在此获得的生活氛围。
设计中可以看见设计者把每个区域都做了隔断，增加了商业私密性。沙盘设计
非常低从每个角度都能看见沙盘。
2-2-1 公共空间的私人化
为了使客户在交谈是不会相互
干扰，两组沙发间做视觉隔断。
并排的沙发间用盆栽植物做视
觉遮挡。
现在有些开发商把很多私人空间的东西搬进了售楼处，酒吧间、书房、客厅、花草盆景以及鱼虫、
鸟笼都请进了售楼处，细致到每一个局部沙发、吊灯、茶几、洗手间都能给客户一种宾至如归的
感觉。
天花做了管槽射灯来增加照明，整个售楼处采光基本上运用自然光照加室内补光，明亮又不会受外界干扰。
2-2-2 营造成功售楼处的条件
售楼处主要作用是提供一个销售接待场所及初步展示项目的形象、气质和风格。售楼处既
然是销售的主战场，就一定会受到高度重视。怎样营造，如何评价一个售楼处的好坏。满
足哪些条件才算是成功的售楼处是大家关心的问题。
内在条件：
能很好地体现出项目的档次、品味、风格、气质等。
功能齐全，分区明显，井然有序。
给顾客一个很舒适的环境，包括音乐、空调、座位等。
色彩、布局能够促进成交。
增加休闲区内容促成客户滞留时间更加了解项目。
2-2-2 营造成功售楼处的条件
楼盘外包装、楼盘广告、楼盘促销推广、楼盘推广策划、楼盘包装整合、宣传标语制
作、广告围墙制作、宣传彩旗、道路旗、灯杆旗、空飘气球、充气模型、导示系统、
灯光工程、售楼处气氛营造、广告招牌、现场包装、节日气氛营造等。
售
楼
处
墙
面
的
布
置
指
示
牌
及
产
品
介
绍
项目开盘喜庆的气氛和活动，售楼处外场的布置
2-2-3 合理安排售楼处空间动线
如果把售楼处的设计目标设定为好看，那是一个比较容易达到的目标，开发商不会缺
钱去买一些看得见的东西。但是，要花钱去建一个既好看又有点意思的空间，恐怕就
不太容易。售楼处项目的实施过程当中，看不见的东西对它的影响也显得举足轻重。
售楼处空间设计需要注意考虑如下因素：
a) 动线
b) 比例
c) 层次
d) 灯光
e) 表达
f) 惊喜
2-2-3 合理安排售楼处空间动线
a)动线：动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，方便销售人
员第一时间接触客户，模型展示区将是访问者最感兴趣的去处，从展示区到洽谈区要有
便捷的流线，看完模型后去看样板房的动线将对空间起分割作用，排队认购签约等特别
时段的人流动线也需要计划在内，VIP 室不一定是给贵宾客户大买家专用，常常被用来
单独接待个别认真仔细的买家， 或难缠的客户等需要区别对待的购买者。
2-2-3 合理安排售楼处空间动线
b)比例：空间的高低大小要有主次对比，比例适当。
c) 层次：移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，这种移动角度的获得不仅仅在室
内，同样适用于从室外透过窗看入室内的视角。因为售楼处在晚上的夜景灯光雕塑感觉也
是构成当地城市意象中的重要因素。
d)灯光：照明工程师往往建议展示区域需要 700lux 以上的照度，而洽谈区的照度仅需 300lux。
售楼处灯饰
2-2-3 合理安排售楼处空间动线
e）表达：区域模型有被挂上墙的倾向，销售部门喜欢有地方表达卖点，喷绘口号是常见
做法，所以需要特别考虑固定墙面的预留。空间的焦点是什么？核心气氛的传递将成为
空间的灵魂。
ｆ）惊喜：情理之中，意料之外的喜悦是售楼处要表达的，这一点和时尚酒店有点类似，
消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受到花钱的快乐。
第三部分 样板房装修设
计
1、前期规划阶段
2、样板房装修设计
I. 前期规划阶段
一、确定样板房类型
二、确定样板房位置
三、装修风格的选择和配置
1-1 按场地划分
楼盘样板房按照场地可以分为两类：实体样板房（现场样板房）和临时样板房（非现场样
板房），临时样板房既有在售楼处安装的样板房也有在外展等安装的样板房。
现场样板房
现场实体样板房是目前绝大部分开发商采用的形式。
在现场装修样板房，一是可以给客户以直接的现场感受，置业者可以对楼盘周边环境楼盘建设速度一
目了然，对楼盘的建筑规划布局有清晰的概念，二是有说服力，让客户有着真实的身临其境感，真正
感受楼盘户型的优缺点。同时，在现场装修样板房，省却了样板房的拆卸麻烦，且开发商还可以收回
部分硬性装修成本。
实体样板房也可以称之为全装修样板房，其硬装完全按照交房标准来装修的，因而实体样板房的设计
相对销售样板房来说更多的是通过软装来突显效果。对于全装修楼盘，目前市场上有的开发商除了配
置能够吸引客户眼球的豪装实体样房，还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板房。
临时样板房
由于部分楼盘在销售期之处，现场并不具备装修实楼样板间的条件，因而选择在售楼处或外展场搭建
临时的样板间。在项目实楼具备装修条件后，部分开发商选择重新修建现场的实楼样板间，而该临时
样板间则拆除，内部软装材料直接转移到现场实楼样板间内，另有部分开发商选择继续保留临时样板
间，待项目整体销售结束后再行拆除。
I. 前期规划阶段
一、确定样板房类型
二、确定样板房位置
三、装修风格的选择和配置
1-2 确定样板房位置
在选择样板房位置时，一般都有多种考虑因素，或是开发商成本或是景观因素，可
根据开发商自身和项目情况灵活选择。
下面是几种常见的选择方式：
1. 成本确定位置
2. 景观确定位置
3. 先造景后销售式
1-2 确定样板房位置
1）成本确定位置
一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅区的入口附近。即可以减少样板段和样板房装修时的成本和
难度，缩短楼盘的看房路径，也有利于样板房的工期控制。现在的多层住宅、小高层住宅和高层住宅多采
用此种方式，如把样板房设置在楼层的二、三层。
2）景观确定位置
有的楼盘往往有着景色优美的景观资源：江景、海景、公园等，开发商为了突出其景观资源优势，把样板
段选在建筑的最顶层或是较高层位置。如：临近海河的一些高端楼盘，类似海河大道、泰悦豪庭多把样板
房设置在较高的楼层，可以直接欣赏海河景观。
3）先造景后销售式
这是别墅楼盘常常采用的一种方式，别墅楼盘基本上是先造景，营造社区景观环境样板，形成一条环境优
美的看房通道，给客户直接的社区体验和感受，样板房则设置在长度适当的看房通道和小区景观线交汇处。
以上是较常见方式，开发商也可以根据自己的需要灵活选择样板段。如，上海豪宅尚海湾，开发商并没有
选择在观景性最佳的高层位设置样板段，而是在低层位设置样板段，且对于户型最好、面积最大的四房房
型没有设置样板房，不仅可以节省大量的装修成本，而且可以避开销售阶段还不具有可看性的黄浦江景和
世博场景。
I. 前期规划阶段
一、确定样板房类型
二、确定样板房位置
三、装修风格的选择和配置
1）按装修材饰的特征分类
按装修材饰的特征划分，装修风格有现代风格、古典风格、新古典风格、田园风格、简约风格、
前卫风格、自然风格、乡村风格、艺术装饰风格、怀旧风格等等。
1-3-1 装修风格的分类
1-3 装修风格的选择和配置
现代风格特征：
外形简洁、功能强，强调室内空间形态和物件的单一性、抽象性，直线、几何形、明确的色
彩构成是其平面设计的主要特征，玻璃、金属家具和灯具则穿插点缀，追求足够的生活空间、
充足阳光以及良好的通风，并注重家具设备等用品的功能舒适，不拘一格。
现代风格
1-3-1 装修风格的分类
古典风格特征：
古典风格在设计时强调空间的独立性和复杂的配线选择。在材料选择、施工、配饰方面上的投
入比较高，具有华丽、宁静优雅等特征。豪华、动感、多变的视觉效果，唯美、律动的细节处
理元素。格调相同的壁纸、窗幔、地毯、家具、外罩等装饰织物，以及陈列着颇具欣赏价值的
各式传统餐具、茶具的饰品柜，给古典风格的家居环境增添了端庄、典雅的贵族气质。
古典风格
1-3-1 装修风格的分类
新古典风格特征：
新古典主义是指在传统美学的规范下，运用现代的材质及工艺，去演绎传统文化中的精髓，使作
品不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显时代特征。多运用直线条进行表达，部分地方细致处
理，具有对比美。新古典风格装饰以青铜饰面采用扇型、叶板、玫瑰花饰、人面狮身像等，还将
家具、石雕等带进了室内陈设和装饰之中。拉毛粉饰和大理石的运用，使室内装饰更讲究材质的
变化和空间的整体性。
新古典风格
1-3-1 装修风格的分类
田园风格特征：
田园风格大量使用实木制作，展现精致的木工技艺，充分体现休闲自然。在室内环境中力求表
现悠闲、舒畅、自然的田园生活情趣，也常运用天然木、石、藤、竹等材质质朴的纹理。巧于
设置室内绿化，创造自然、简朴、高雅的氛围。
田园风格
1-3-1 装修风格的分类
以简洁明快为主要特点、重视室内空间的使用效能，强调室内布置按功能区分的原则进行家具
布置与空间密切配合，废弃多余的、繁琐的附加装饰，在色彩和造型上追随流行时尚。将设计
的元素、色彩、照明、材料简化到最少的程度，空间的架构由精准的比例及细部来显现。简约
的空间通常非常含蓄，但质感很高。
现代简约风格
现代简约风格特征：
1-3-1 装修风格的分类
前卫风格特征：
现代前卫体现在无常规的空间解构，大胆鲜明对比强烈的色彩布置，以及刚柔并济的选材
搭配，让人在冷峻中寻求到一种超现实的平衡。
1-3-1 装修风格的分类
2）按地域分类
同样，装修风格除了按照装修元素特征分类外，也可以按照装修风格的区域特征进行
分类，不同地区的设计师在设计空间作品是总是有意识地将地区性和民族性特征融入
其中。地区风格中最常见的有中式风格、欧式风格、东南亚风格、日式风格等。
1-3-1 装修风格的分类
中式风格
中式风格既有传统的中式风格也有新中式风格。
新中式风格对传统的空间处理和装饰手法进行适当的简
化，使传统的样式具有明显的时代特征，同时使其更适
合现代人居住。新中式通过对传统文化的认知，将现代
元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打
造富有传统韵味的事物，让传统艺术的脉络传承下去。
其特色是将繁复的装饰凝练得更为含蓄精雅，为硬而直
的线条配上温婉雅致的软性装饰，使生活空间变得活色
生香。
传统中式风格的室内设计古朴典雅，能反应出强烈的民族文化特征。
从室内空间结构来说，以木构架形式为主。如在古建筑中常见的斗拱、
梁柱、屏门、漏窗等，在空间组合来说都是平面铺开、对称布置。
传统的书房里有书柜、书案以及文房四宝会,客用坐椅。客厅左右各
一把高靠背的椅子，靠近门口的两侧多摆有靠背椅及茶桌是客人落座
交谈之处。左右两侧的居室与客厅多用大型落地屏风分隔。
1-3-1 装修风格的分类
欧式风格
现在市场上谈到的欧式风格一般分为欧式古典风格和简约欧式。
欧式古典风格强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到
雍容华贵的装饰效果。欧式古典风格多引入建筑结构元素，在凸
凹有致的墙壁、罗马柱、雕花的掩映下，卷叶草、螺旋纹、葵花
纹、弧线等。
欧式古典纹饰轻抚在精致家具陈设中，重现了宫 廷般的华贵绚丽。
这类风格的装修，在面积、空间较大的房间内会达到更好的效果。
欧式风格
简约欧式同样是对传统的空间处理和装饰手法进行适当的简
化，使传统的样式具有明显的时代特征，同时使其更适合现
代人居住。
1-3-1 装修风格的分类
1-3-1 装修风格的分类
地中海风格颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。在组合上注意空间搭配，在色彩
上选择自然柔和，充分利用每一寸空间。材料的质地较粗，并有明显、纯正的
肌理纹路。
家具多用低彩度、线条简单且修边浑圆的木质家具。地面则多铺赤陶或石板。
马赛克镶嵌、拼贴在地中海风格中算较为华丽的装饰。主要利用小石子、瓷砖、
贝类、玻璃片、玻璃珠等素材，切割后再进行创意组合。在室内，窗帘、桌巾、
沙发套、灯罩等均以低彩度色调和棉织品为主。素雅的小细花条纹格子图案是
主要风格。独特的锻打铁艺家具，也是地中海风格独特的美学产物。
地中海风格
1-3-1 装修风格的分类
东南亚风格
鲜明的色彩对比，传统而又手工的饰物。
东南亚风格融合西方现代概念和亚洲传统文化，通过不同的材料和色调搭配，在保留了自身的特
色之余，产生更加丰富的变化。
主要表现为两种取向，一种为深色系带有中式风格，另一种为浅色系受西方影响的风格，表达着
热烈中微带含蓄，妩媚中蕴藏神秘，温柔与激情兼备的和谐最高境界。
线条清晰，布置优雅，木格拉门、地台为日式风格的特征。
日式风格和室由格子推拉门扇和榻榻米组成。自然性是它的的一个重要特点。它常以自然界的
材料作为装饰材料，采用木、竹、树皮、草、泥土、石等，既讲究材质的选用和结构的合理性，
又充分地展示其天然的材质之美，木造部分只单纯地刨出木料的本色，再以镀金或铜的用具加
以装饰，体现人与自然的融合。日式客厅以平淡节制，清雅脱俗为主；造型以直线为主，线条
比较简洁，一般不多加繁琐的装饰，更重视实际的功能。
1-3-1 装修风格的分类
日式风格
1-3-1 装修风格的分类
3）混搭风格
混搭风格的特点是只要有一个精神上的共同点，哪怕喜欢的装饰元素风马牛不相及，也可
以组合在一起，形成丰富的视觉场景。比如中式、欧式、古典、现代、简约、乡村各种风
格共处；装饰材料也可以混搭，如木头、玻璃、石头、金属和丝绸、羊毛软硬结合。多种
元素共存但不代表乱搭一起，混搭要确定一个“基调”。把风格迥异、材料不同的东西放
在一起，需要设计师具有较高的审美情趣。
1-3-2 装修风格选择策略
1）装修风格和年龄
20-25岁，对于刚参加工作不久，只有两三年工作经验的年轻人来说，可以为其选择具有强烈个性特征的
前卫风格也可以选择以玻璃和金属等饰材为主要风格主体特征的现代风格,当然，简约风格也是一个不错的
选择，只是选择的家具应该档次偏低点。
对于27-33岁年龄层的刚性需求客户来说，其购房的目的主要是婚房或是家庭增加新成员后改善住房需要，
既可以选择现代风格也可以选择田园风格、简约风格、混搭风格。
对于36-45岁年龄段的客户来说，经过多年的工作历练，更有家庭气息、放松的、有品位的生活环境更是
其需求的空间，带有温馨感的现代风格装修、新古典风格是其首选，混搭风格也是不错的选择。
对于46-60岁年龄段的客户来说，生活的印痕在他们身上很深，装修风格应该更多的沉积他们的生活，古
典风格、新古典风格、怀旧风格，更能显示他们的地位和心境。
1-3-2 装修风格选择策略
2）装修风格和客户消费能力
对于消费能力较弱的客户，开发商可以选择装修标准较低、实惠的现代风格和简约新颖的
风格与其匹配。
对于消费能力一般的客户，开发商可以为其选择现代风格、简约风格、混搭风格等。
对于消费能力中等的客户，开发商可以为其选择档次较高的现代风格、田园风格、新古典
风格、混搭风格等。
对于消费能力很强的客户，开发商可以为其选择豪华现代风格、中式风格、欧式古典风格、
新古典风格、豪华简约风格、混搭风格等。
客户消费能力
较弱
一般
中等
很强
常匹配的装修风格
装修实惠的现代风格、简约新颖的风格等
现代风格、田园风格、混搭风格等
档次较高的现代风格、田园风格、新古典风格、混搭风格等
豪华现代风格、中式风格、欧式古典风格、新古典风格、豪华简约风格、混搭风格
装修风格和客户消费能力关系表
1-3-2 装修风格选择策略
3）装修风格和家庭结构
对于单身青年，现代风格、前卫风格不失为一种好的选择。
对于没有孩子的年轻夫妇，现代风格、田园风格、简约风格、混搭风格都是不错的选择。
对于孩子还未小学毕业的三口之家，充满童趣的现代风格、混搭风格都可以。
对于孩子较大的两代人家庭，可以更多地根据夫妻年龄来选择风格，开发商可为其选择现代
风格、新古典风格、古典风格、混搭风格等。
对于三代同堂的家庭，还是以稳重、大方的现代风格、混搭风格为主。
1-3-3 样板房风格的设置
在样板房开发前，需要根据楼盘的产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格，
一般需要配置两到四类。
1、选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一，如以地中海风格为楼盘建筑立面
风格的，样板房采用地中海装修风格，更能给客户以身居国外的感觉；以中式风格为建筑风格的，样板
房采用新中式风格，更能给客户以价值、文化和品位的认感。
2、可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一，可以满足最大量的客户需求。
3、可以根据客户定位，选择与之相应的风格，如楼盘档次较高，则可以选择欧式古典风格、中式风格、
豪华型的简约风格等，如果楼盘的客户群主要是刚性需求较强的结婚族，则可以选用田园风格。
当然样板房装修 风格常常也会是混搭性的，一套样板房中既有中式特征又有西式元素，或是
古典中略显现代，或是客厅是此种风格而卧室又是其他风格。风格的混杂中设计师通过颜色、
质地、材料来达到一种融洽和协调，因而市场中混搭的风格大行其道，成为一种时尚。
Ⅱ. 样板房装修设计
一、样板房的功能配置
二、样板房个性打造常用手法
三、样板房重点打造部位
四、样板房缺陷的弥补
五、装修中应避免问题
2-1 样板房的功能配置
对于样板房的各功能区，设计师都配置了一些基本的家具设备和软性装饰，而样板房与家装区
别最大的地方在于其配置更多的是形式重于功能，如为了突出空间感受省略一些实际功能设置，
有时设计师会以展示柜代替衣柜。
左面是样板房主要空间单元的设施配置表:
大户型和别墅户型中常有的其它空间单
元的设施配置表:
Ⅱ. 样板房装修设计
一、样板房的功能配置
二、样板房个性打造常用手法
三、样板房重点打造部位
四、样板房缺陷的弥补
五、装修中应避免问题
2-2 样板房个性打造常用手法
对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在个性打造和品位上，
给客户创造的是一种视觉冲击性，或时尚新潮，或豪华奢靡，或简约而格调，或温馨典
雅，或富有异国情调……
样板房个性打造过程中常采用的手法：
1、色彩 2、灯光 3、硬装材料 4、软装 5、其它手法
1）对比
2-2-1 色彩
色彩鲜明的色块对比，曲与直、虚与实的对比强化色彩之间的对比形式，且形成流动跳跃的感觉。
2-2-1 色彩
1）调和
红、黄、橙近似色系以富贵的欧式家具式样、墙框和油画表现欧式生活空间。
3）冷暖色调
黑与白成为主色调，样板房以冷色调营造现代的居家生活。
2-2-1 色彩
1）灯带
2-2-2 灯光
灯带是灯光设计中营造氛围的最佳手段，如下面的两张图片，均以灯带的设计手法勾勒出个
性实足的立体空间。
2）投光灯
2-2-2 灯光
投光灯目标明确，投影明显，能够很好地塑造对象的立体感。照射的字画、摆设、工艺品，
都能使之更具魅力，成为室内视觉中心，突出设计的艺术效果。
3）装饰吊灯
2-2-2 灯光
造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点。
1）镜面
2-2-3 硬装材料
样板房设计师喜欢采用市场少见的材料来打造具有通透感、整体感的个性空间。最常用的
是玻璃、镜面。
镜面是样板房装修设计中常采用的
设计手法，既是为了营造大空间效
果，同时也与灯光一起烘托样板房
的情调和氛围。
2）玻璃
在样板房设计中，玻璃作为设计师常用的建材，更多的是
以割断的方式来进行功能划分，有时也以玻璃代替墙体来
进行功能的视觉透视，一遮一透，各有目的。
2-2-3 硬装材料
样板房设计师喜欢采用市场少见的材料来打造具有通透感、整体感的个性空间。最常用的是
玻璃、镜面。
2-2-3 硬装材料
设计师有时采用在墙体装修中选用非墙体材料
装饰，如采用卫生间常用的地材马赛克来装饰
墙面，而有的设计师采用与木条纹装饰墙面，
塑造功能区的整体感和延伸性。
2-2-4 软装
软装设计应与装修风格一致，设计师根据硬装颜色的深浅不同，选用与房间基色贴近
的家具与之呼应，以达到颜色的协调和统一。
Ⅱ. 样板房装修设计
一、样板房的功能配置
二、样板房个性打造常用手法
三、样板房重点打造部位
四、样板房缺陷的弥补
五、装修中应避免问题
2-3 样板房重点打造部位
2-3-1 看房入口
样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点，其对消费者的影响力远远超过样板房其他区域。
因而，设计师对样板房的看房入口处应做重点打造。如从玄关入口，则在玄关处力求体现样
板房风格的核心内涵。如从厨房入口，则如何把厨房打造成产品定位形象的特征成为设计师
的主要任务之一。
入口象雕和高大的作为东南亚装修风格的元素跳入眼帘，
而作为玄关和客厅分割的茶色玻璃隔断把室内的景色以一
种掩映的方式传递给进入者，创造出一种淡淡而糜霏的热
带情调。
2-3-2 客厅背景墙
客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一,
设计师通过凹凸对比、色彩对比，形成虚实对应
的空间，打造视觉亮点和居家新体验。
不过，越来越多的设计更注重的是整体空
间气氛的营造。
2-3-3 功能划分位置
在功能划分位置处，设计师多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地分割和划分。
2-3-4 主卧室
主卧室作为样板房中的重要部位，其位置和尺度都比次卧优越，设计师有多种手法来打造其
空间。床背是设计的重点。
2-3-5 书房
2-3-6 次卧空间
2-3-7 卫生间
卫生间作为独立空间，设计师喜欢把它打造成时尚、
先锋的代表作品，使之成为样板房中的亮点之一。
Ⅱ. 样板房装修设计
一、样板房的功能配置
二、样板房个性打造常用手法
三、样板房重点打造部位
四、样板房缺陷的弥补
五、装修中应避免问题
2-4 样板房缺陷的弥补
房型设计中很多客厅和餐厅是南北通透，而且有的房型双厅进深过长，按常规设计则在视觉
上有一种空透和乏味感，如果以隔断把双厅适当分割，会起到意想不到的效果，既能有效阻
断视觉的一目了然，室内空间也更富有层次感和节奏感。特别是通明、半透明或镂空的隔断，
透而不通，能达到中式园林漏窗的意境效果。
2-5-1 打破空间长进深
2-5-2 延伸客厅短墙面
有的户型存在客厅电视墙面过短的缺陷，设计师在设计时以隔断或装饰墙柜等方式达到
墙面的延伸，均衡电视机非墙体正中摆放的空间失衡问题。
上面样板房户型图中红圈标出的墙面过短，设计师在样板房
设计中采用透明玻璃隔断（上述两张样板房实景图红圈位置）
的方式延伸墙面，均衡空间。
2-5-3 以装饰方式遮掩结构体
在住宅采用框架结构或办公物业改酒店式公寓时，室内往往存在承重柱体或梁外暴的情形，设计
师对于梁体的处理一般采用吊顶方式处理，而柱体除了要用装饰材料外包外，还有一个更重要的
问题就是如何把结构体处理的自然而不突兀且有很强的装饰性，才能达到理想的装饰效果
上述两图红圈标示的位置为承重柱体，石材贴面，设计师在柱
体对应做了一块突出的部分，营造出统一且流畅的视觉效果，
右图中利用承重主题做了内发光的酒柜，弱化了柱体的厚重感，
也满足了功能需求创造出别具一格的装修效果。
2-5-4 以干湿分离方式弥补卫生间缺陷
在房型设计中有很多小卫生间存在的一个缺陷是各功能块全部放置在一个实体内时卫
生间门除了做移门就没有其它方法，而在样板房设计中一个常用的做法就是干湿分离，
如若设计得当，即加大了厅的空间尺度、有利于卫生间和相邻卧室之间的交通空间分
配，又美观大方、时尚。
红圈所示的部位为干湿分离区中的干区位置，台盆设置在卫生间外，而餐厅和干区中间以一米
高的大理石台分割，即有效 进行了功能分区，又不使洗漱设施暴露在众目睽睽下。
2-5-5 小次卧的空间弥补
样板房户型常有的一个缺陷是次卧空间偏小，而在样板房中除了省略收纳空间、缩短次
卧床长度外，还有一个手法是在有飘窗的次卧中把飘窗和床体合二为一，即把小床变大
床，让人感觉时尚、新潮，又不会让进入者感觉到室内空间狭小、有瑕疵。
这是一个飘窗与床体结合的实例，
从图中可以看出，次卧空间设计
大方新潮，整体式床体设计为室
内创造了大量的活动空间。
2-5-6 以装饰空间代替功能空间
在收纳空间的摆放影响室内效果时，设计师基本是采用展示柜体和床头沿同一方位摆放，
从而摆脱了客户对收纳空间位置的心理定式。上面那张飘窗与床结合的图片就是实例之
一，下面的图片也是一例。
Ⅱ. 样板房装修设计
一、样板房的功能配置
二、样板房个性打造常用手法
三、样板房重点打造部位
四、样板房缺陷的弥补
五、装修中应避免问题
2-5 装修中应避免的问题
2-5-1 比例失调
在样板房装修中，好的设计师总是注意各尺度之间的比例平衡。而在实际的样板房中，也有一
些样板房设计存在比例失调的例子，如以大尺度的吊灯配小房间。
2-5-2 功能配置模糊
有的样板房设计中设计师为了做到楼盘多个样板房功能之间的差异化，往往在户型原有功能
上模糊功能。如有一套样板房实例中，样板房原本是豪华叠加别墅户型，三层空间，户型设
计中原本是有两套卧房设计，样板房装修阶段设计师把次卧改成既不像书房又不像次卧的空
间，与次卧配套的卫生间仍然在书房内，房间内配置了一张沙发和一个衣柜，同时在原先定
位电视墙的墙面贴着放置了一张大书桌，除此以外房间内别无它物，而在一楼存在超大客厅、
地下室设有家庭娱乐空间的基础上还在二楼卧室区域中设置家庭休息。因而可以说这套样板
房的功能结构是失衡的，空间既缺乏灵活性定位也不清晰。
2-5-3 功能划分不清晰
在上面的户型平面图中，卫生间采用的干湿分离设计，但是设计师把干区完全暴露在
双厅中，功能区域划分不清晰，很多客户从心理上不能够接受这样的设置。
2-5-4 位置设置不合理
位置设置不合理在销售样板房中有时不是特别大的问题，因为毕竟不会使用，但是在全装
修楼盘中，这样的缺陷往往会被人诟病。如在一套实体样板房中，中央空调的出风口与吊
灯靠的太近，影响空调的使用效果。
2-5-5 家具选择失当
在该套样板房中，设计师的餐桌长度配的是六人座的，而该户型实际是两室两厅户型，
选用长尺度的餐桌占有了更多的空间，造成餐厅在进深方向的堵塞。
2-5-6 配置与产品定位不符
在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形。如高品质定位的楼盘采用
复合板装修室内地板，或是装修报价达到 3000 元/平方米，但是在厨房电器的配
置上采用的国内二线品牌。这样的配置多少会让消费者对楼盘的产品产生质疑。
感 谢 聆 听！
