中融•武汉阳光100大湖第房地产投
资集合资金信托计划
中融国际信托有限公司
房地产金融部
2010年1月
注：本推介材料中所述内容为中融对拟投资项目的预期评价，仅供投资参考用途，并不构成业绩表现承诺 。
目录
交易合作方介绍1
拟投资项目介绍2
3 合作方案
4 信托结构
5 风险及控制
项目背景
阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称“成都阳光壹佰”）于2009年2月19日
以挂牌出让方式受让位于武汉市江夏区藏龙岛科技园栗庙村G(2009)001号地块的国
有建设用地使用权。2009年4月，阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“阳光壹佰
集团”）与成都阳光壹佰共同出资成立湖北阳光一百房地产开发有限公司（以下简
称“湖北阳光一百”），为此湖北阳光一百希望由中融信托就此地块的土地出让金
的交付及后续建设提供融资服务。
项目地块面积为359764平方米（折合亩），其中代征面积66460平方米（折
合亩），成交出让价款总额为26010万元（含转让土地补偿总价款，土地出让
金）。按约定，地价款分四笔支付，2009年6月30日前支付7000万、2009年12月31日
前支付1000万、2010年2月19日前支付9000万，2010年6月30日前支付9010万；契税
与交易服务费随每笔出让金的金额分批支付。
截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款万元。地块目前已取得
一期土地的土地证和项目建设用地规划许可证。
阳光壹佰置业集团有限公司
阳光壹佰置业集团有限公司成立于2001年4月19日，公司注册资本为人民币
8000万元，实收注册资本为人民币8000万元，由广西万通房地产有限公司以货币
出资，占注册资本的100%，企业类型为有限责任公司，法定代表人为易小迪。
阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳
光100国际公寓，创立阳光100品牌。目前在全国14大城市实现了21个项目的成功
开发，总面积逾1500万平方米，每年新增开发面积超过150万平方米，成为发展
最快的全国知名房地产品牌之一。
阳光壹佰集团荣誉
阳光100连续五届入选世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”、连续四届荣
获世界品牌实验室“中国品牌年度大奖”、连续五年入选中国房地产百强企业，
并入围“2007房地产百强企业——规模性TOP10”、“2008房地产百强企业——盈
利性TOP10”，连续四年入选中国蓝筹地产企业。2008年“中国500最具价值品牌
”排名第105位，品牌价值亿元，位列房地产业第二名。
湖北阳光一百房地产开发有限公司
湖北阳光一百由阳光壹佰集团与成都阳光壹佰于2009年4月共同出资组成。原始
注册资本为10,000万元。实缴10,000万。其中阳光壹佰集团出资6000万，占股份
比例60%，成都阳光壹佰出资4000万，占股份比例40%。
湖北阳光一百法定代表人为范小冲，公司房地产开发资质为暂定。
100%10,000合计
40%4000阳光壹佰置业（成都）有限公司
60%6000阳光壹佰置业集团有限公司
持股比例出资金额(万元)
公司名称
目录
交易合作方介绍1
拟投资项目介绍2
3 合作方案
4 信托结构
5 风险及控制
项目开发指标综述
项目地处汤逊湖边,位于武汉市江夏区藏龙岛科技园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉
光谷)规划范围内。
地理位置：
亿总投资额：
亿销售收入：
区域内高校的高收入教工群体；
区域内高收入个体私营业主阶层；
区域内高等研究院所高收入管理阶层；
区域内高科技企业、集团公司的中高层管理和技术阶层。
客户定位：
合作项目 武汉阳光100大湖第住宅项目(简称大湖第项目）
项目简介： 本项目占地面积359,764m2，总建筑面积706,200m2；
该地块总成交价26,010万元。截止到2009年12月30日，湖北阳光一百交付土地款万
元。地块目前已取得一期土地的土地证和项目建设用地规划许可证。
项目类型： 住宅、商业
项目定位： 大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一体，人与自然和谐共融的新兴城市居住
区。
开发周期： 6年
项目收益： 税后利润：亿
内部收益率：%
股本投资回报倍数：
项目介绍 –武汉东湖高新区(光谷区域)
“十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有
建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄
公路向东发展，并托管江夏区、洪山区的27
个行政村,约80平方公里的城市发展空间，形
成区域面积130平方公里，60万人口的城市副
中心。
2007年光谷GDP为1300亿，08年1750亿。占
武汉GDP（3960亿）的44%。
光谷主要经济指标均保持30%以上增长,
2020年计划产业收入15000亿元。
武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万
毕业生留汉%。光谷是学子留汉大户。
目前区域内已有21家上市公司。
光谷创业产业基地 关东电子产业园
凯迪能源基地
光谷生物城
光谷金融港
现代装备制造产业园
光谷芯中心富士康工业园
大学科技园区
光谷软件园
光谷创业产业基地 关东电子产业园
凯迪能源基地
光谷生物城
光谷金融港
现代装备制造产业园
光谷芯中心富士康工业园
大学科技园区
光谷软件园
项目介绍 – 地块区位
项目位于武汉市东南部，地处汤逊湖边，环境优美、
人居环境非常优越，地块位于武汉市江夏区藏龙岛科技
园区，属于武汉东湖高新技术开发区(武汉光谷)规划范
围内，区位优势明显，具有较强的产业支撑。
项目用地北部2公里处为武汉市二环线和关山一路、
关山二路等城市干道和武黄高速公路交叉点上，交通比
较便利。藏龙岛目前已开通2路公交车。
区域内高新技术企业密布，高等院校密
集，医疗卫生金融邮电部门一应俱全。项
目用地两侧分别为湖北美术学院和华中农
业大学楚天学院。
项目用地向北2公里为关南科技工业园和
东湖高新技术开发区两个科技园区。
土地现状为荒芜农地，土地内有大量灌木，无高大乔木，有少量农舍及临时建筑。
项目介绍 – 地块现状
项目介绍 – 宏观经济分析
自90年代初期以来，武汉市国民经济的发展经历了与全
国同步的初期增长浪潮，以及经过90年代中后期的发展调
整阶段后，从2000年开始又进入了新一轮的上升期，到了
2007年，更是一举跻身进入“三千亿俱乐部”之列，2007年
和2008年继续增长，均创造了历史最高增速。区域经济正
在成为中国经济的增长极，板块经济正在成为国内经济的
风向标。以武汉为核心的长江中游经济圈，正在成为继珠
江三角洲、长江三角洲、环渤海经济区后，中国第四个快
速发展的经济增长极。
2008年武汉人均GDP突破3000美元，显著高于其他中部主
要城市，结合发达城市来看，该标志是传统社会与现代社
会的“分水岭”，表明武汉经济步入了新的发展阶段。
武汉人口数量健康增长，生活水平不断提高，房产需求
将会不断增大。2008年武汉市常住人口万人，比上
年增长6万人，户籍人口万人。随着武汉市作为中部
重要的经济中心和交通中心，城市规模不断扩大的同时，
外来人口规模将进一步增加。
项目介绍 – 武汉房地产市场分析
根据武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市统计局数据显示，2009年前三季度武汉市房地产
市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要呈现以下三个特征：
企业信心逐渐恢复，开发投资稳步增长。
国家出台的鼓励政策陆续实施后，对激活房地产市场起到积极作用，开发企业信心有所
恢复，开发建设投资保持了稳中有升的增长势头。
传统销售旺季促进了市场成交。
由于市民购房心态原因，三季度处于市场传统销售旺季，市民购房热情较高，前期积累
的刚性需求有所释放，开发企业抓住销售旺季的时机加大促销力度，市场供应量增加，市民可
供选择的房源充足，促进了市场成交。9月底的房交会为市民提供购房参考和集中购房的平台，
带动了市场销量稳步上升。此外，受价格向上预期影响，投资性购房需求增加，也促进了市场
销售。
房地产市场价格稳中有升。
三季度，住房价格基本保持稳定，呈小幅上涨态势。目前全市商品住房平均价格为
元/平方米，环比上升%，存量住房成交均价为元/平方米，环比上涨%。
主要由于中心城区高价位楼盘销量占比加大，郊区中低价位楼盘销量相对萎缩，拉动了全市整
体房价的上涨。
项目介绍 – 光顾区域房地产市场分析
光谷区域2009年的成交单价稳定在5000元以上，成交套数一直位于武汉前三位，
2009年以来，不少大地产商纷纷进入光谷拿地，除已有的万科、保利外，目前新世界、
中国建筑、新长江地产等已经进入，充分证明对光谷地区的前景看好。
相对2007年，光谷区域价格大幅提升，成交量差幅不大；
相对2008年，今年光谷区域价格稳定，成交量大幅提高；
同武汉其他区域比较，光谷回升最快，在成交价格高位稳定的情况下，成交量一
直处于前三甲。
购房主体为中高阶层，随着光谷金融港、生物城等的兴建，区域内购房需求将进
一步提升；
存量去化最快，土地和新盘供应不足，光谷目前的存量和新增供应量，不能满足
未来的购房需求；
前景展望，光谷楼市会上涨，成交企稳，长期发展潜力巨大。
保利十
二橡树
万科魅
力之城
当代
国际
鲁巷广场
纳帕溪
谷
湖北
经济
学院
光谷楼盘概况
光谷核心片区
城市配套成熟
产品形态：小高层、高层为主
目前价格：5500~7000元/ ㎡
流芳片区
城市配套正在发展
产品形态：小高层、高层为主
目前价格：5500~6000元/ ㎡
汤逊湖片区
生态资源丰富，城市配套发展中
产品形态：以别墅类为主
目前价格：12000~16000元/㎡
阳光100大湖第
项目介绍 – 周边土地成交分析
片区内郑桥村地块，2009年7月被万科
以亿元摘牌(210万/亩)，用地面积
公顷，容积率,楼面地价2100元
/㎡。同时，本项目地块市场价值已回升
至90~100万/亩，随着光谷建设的不断发
展，藏龙岛管委会明确表示，以后该片
区地块的出让价格不会低于目前市场价
值。
万科郑桥村地块
项目介绍 – 周边土地成交分析
P（2009）074地块在2009年11月初由
湖北天纵置业摘牌，总价亿元。用
地面积公顷，70年住宅，容积率
，折合亩单价154万元，楼面地价
1051元/平方米。
天纵地块
项目介绍 – 周边竞争性项目分析
精装修（二手）多层、小高层、高层万科城市花园
毛坯多层、小高层、高层伊顿阳光
毛坯高层美加湖滨新城
毛坯（叠加）
8300（独栋）
别墅美院COAST
精装修-6500多层、小高层、高层万科魅力之城
毛坯（独栋）
12000（双联）
独栋、联排庄园1896
全装修别墅纳帕溪谷
毛坯独栋别墅保利十二橡树庄
园
装修程度开盘时间容积率项目价格项目类型项目名称
由于汤逊湖特殊的生态地理优势，项目周边住宅容积率较低，目前独栋别墅价格在12000-
18000元/平方米，联排、叠拼价格在10000-14000元/平方米，高层、小高层住宅价格在4000-
6500元/平方米。
项目工程技术指标
1226个车位
645,200 可售面积
容积率
61,000 地下
17,200 商业
459,000 板楼塔楼
103,000 花园洋房
66,000 联排别墅
628,000 住宅
645,200 地上
706,200 总建筑面积
293,300 用地面积
规模（平方米）项目
%61,000 645,200 17,200 459,000 103,000 66,000 合计
%22,000 191,300 4,300 187,000 五期
%23,000 191,000 8,000 183,000 四期
%66,500 50024,000 26,500 15,500 三期
%66,500 500 24,000 26,500 15,500 二期
%16,000 129,900 3,900 41,000 50,000 35,000 一期
所占比例地下合计商业
板楼
塔楼洋房联排
项目开发类型及产品定位
项目名称：武汉阳光100大湖第项目
项目定位：阳光100大湖第项目将打造一个集住宅、商业和休闲功能为一
体，人与自然和谐共融的新型城市居住区。
开发类型：联排别墅、花园洋房、高层住宅及社区商业
• 针对光谷产业园区白领阶层具有较高的素质和良好的收入水平的特点，设想发展面
对自住型客户的中高端产品。
• 本项目商业部分定位于社区配套商业，业态以超市、餐饮、健身、美容美发等适合
白领人群特点的配套商业，开发面积以1万平米为宜，可以做一个3000-5000 平米
的主题卖场外，其他以200平米以下的小铺面为主。
• 联排别墅户型面积在180-200平方米，220-230平方米；
• 花园洋房主力面积为80-90平方米二居，110-120平方米三居，130-140平方米
• 高层公寓为60-90平方米为主，后期将增加120平方米的户型，以精装修交房，预计
精装标准在900元/平方米。
项目预计开发进度
项目计划总工期为6年。
项目分五期开发。
第一期：2010年全年，4个季度
第二期：2011年1季度-2012年2季度，6个季度
第三期：2012年2季度-2013年3季度，6个季度
第四期：2013年3季度-2014年4季度，6个季度
第五期：2014年4季度-2016年1季度，6个季度
项目收益测算分析
12,904政府规费
8,163不可预见费
6,735前期费用
19,356基础设施建设费
项目利润测算表
序号 项目 总价(万元)
1 项目总收入 458,090
销售收入 458,090
2 项目总成本费用 331,964
土地成本 27,219
建安费用 163,263
销售费用 13,743
财务费用 1,350
管理费用 9,131
营业税及附加 25,424
土地增值税 44,582
%税后回报率
%内部收益率（IRR）7
股本回报率
序号 项目 总价（万元）
3 税前利润 126,220
4 所得税 31,555
5 税后净利润 94,665
6 税前回报率 %
项目介绍-项目总投资
总建筑面积 706,200 总可售面积：
按总建筑面积 按可售面积
(元/平方米） (元/平方米）
1 385 422
368 403
15 16
2 3
2 95 104
3 2,312 2,530
4 274 300
5 183 200
6 459 502
116 127
129 142
195 213
19 21
7 1,438 1,574
360 394
631 691
447 489
5,146 5,633
645,200
财务费用 1,350
所得税 31,555
总计 363,425
营业税及附加
土地增值税 44,582
税金 101,561
25,424
市政基础设施费 19,356
销售费用 13,743
不可预见费 8,163
管理费用 9,131
期间费用 32,387
土地交易费 169
建安成本 163,263
政府规费 12,904
土地获得价款
土地出让金 26,010
契税 1,040
项目总投资
项目名称 投资总额(万元)
27,219
前期费用 6,735
项目介绍-成本利润表
销售面积单方
(元/平方米)
1.销售收入 458,090 7,100
2.开发成本 229,477 3,557
3.期间费用 32,387 502
不可预见费 8,163 127
管理费用 9,131 142
销售费用 13,743 213
财务费用 1,350 21
4.销售税费 70,006 1,085
土地增值税 44,582 691
营业税及附加 25,424 394
5.营业利润合计 126,219 1,956
6.企业所得税 31,555 489
7.营业净利润 94,664 1,467
经济指标：
销售净利率 %
成本利润率 %
财务IRR %
科目 金额(万元)
成本利润表
后续建设资金和期间费用为44019万；
销售收入为72861万,扣除营业税和土增税后为67724万；
截止至2011年Q1(信托计划结束前）
项目介绍 – 现金流分析
剩余23705万盈余资金覆盖信托的本金（12260万）和利息。
• 交易合作方
• 拟投资项目介绍
• 合作方案
• 项目监管
• 风险及控制
• 信托结构
目录
合作方案
合作方式：股权合作，信托计划增资项目公司股权
合作期限：1年
项目对价：以阳光100大湖第项目获取成本投入共计22，000万元作价，收购项目
公司%的权益；
交易结构：
投入 ：
a) 以湖北阳光一百现状10,000万注册资本金为基础，中融信托以12,000
(22,000万×)万现金增加公司注册资本，使之达到22,000万元。
增资完成后，中融信托占湖北阳光一百%股权，阳光壹佰集团与
成都阳光壹佰共同占%股权；
b) 项目公司利用中融信托的增资款，交付剩余2010年1季度的土地出让
金。
合作方案
退出
a) 中融信托投资期满12个月后，阳光壹佰集团或其指定的第三方享有购买信
托计划所持项目公司%股权的选择权。
合作方案
项目公司管理
a) 三方在公司章程中约定阳光壹佰集团与成都阳光壹佰拥有项目经营和控制
权；
b) 中融信托派驻资金监管人员，共同保管湖北阳光一百财务专用章。
• 交易合作方
• 拟投资项目介绍
• 合作方案
• 项目监管
• 风险及控制
• 信托结构
目录
1. 董事会
2. 派驻监管人员
3. 项目的成本和进度控制
4. 资金及财务监管
项目监管
1.董事会监管
董事会组成：
• 项目公司董事会由5位董事组成，其中2位董事由中融信托委派；
董事会职权
• 一、负责召集股东会，并向股东会报告工作；
• 二、执行股东会的决议，制定实施细则；
• 三、拟定公司的经营计划和投资方案；
• 四、拟定公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案；
• 五、拟定公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公
司等方案；
• 六、决定公司内部管理机构的设置和公司总经理人选及报酬事项；
• 七、根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报
酬事项；
• 八、制定公司的基本管理制度。
2.派驻监管人员
财务监管人员
中融信托派驻一名财务监管人员，对项目的财务运作进行监管；
财务监管人员的职责和权利
对公司资金使用的监管，从而实现对公司自有资金使用、额外融资、项目销售
回款等资金流的全面监控和封闭操作。
查看、审阅公司的资料、合同、会计凭证、财务报表等。
财务监管人员的义务
绝对服从中融信托的领导，每月向中融信托汇报项目公司财务状况；
不得无故影响项目公司的经营妨碍项目进展。
3.项目的成本和进度控制
中融信托与合作方在合作初期确定一份详尽的项目成本、进度计划方案。
随着项目进展要求合作方进一步提供详尽的执行报告，要求项目公司严格按照双
方确定的成本预算、施工进度、销售进度执行项目管理。
对于前期确定的单项成本支出超过的，须召开董事会双方重新确定。
派驻人员对执行情况进行实时监管，可随时反映执行情况。
4.资金及财务监管
全程监控
通过所派驻的财务人员及合作方指定人员以共同保管财务章，以及监控银行账户
、审阅公司帐簿等方式对项目公司的每笔收入和支出进行监控。
审计核实
中融信托定期或不定期对项目公司的财务进行审计，可随时落实项目公司财务和
资金监管情况，一旦发现异常情况，可立即采取控制措施。
• 交易合作方
• 拟投资项目介绍
• 合作方案
• 项目监管
• 风险及控制
• 信托结构
目录
1. 法律、政策风险
2. 市场风险
3. 信用风险
风险及控制
1.法律政策风险及控制
风险定性：
• 国家货币政策、财政税收政策、房地产产业政策、宏观政策及相关
法律、法规的调整与变化将会影响本信托的设立及管理，从而影响
信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。同时，国家房地产
政策的调整也对项目收益构成影响。
风险控制手段：
• 中融信托已经形成成熟的风险控制体系，对未来宏观经济政策及市
场走势做出科学的判断并及时调整经营策略。随着国家和地方对于
房地产业在政策面的不断刺激以及市场刚性需求的逐步释放，项目
面临的政策风险较小。
2.市场风险及控制
风险定性：
• 因宏观政策、经济周期等因素，本信托投资的房地产项目所处市场环境和投资对
象的经营水平可能将对本信托的运作产生影响，项目销售价格可能受经济周期、
资金供求关系、货币政策、购房政策、投资人心理等因素的影响，拉长资金回流
周期，加大信托资金退出的难度，从而对委托人的本金及收益产生影响。
风险控制手段：
• 本信托投资的项目在中融信托经过分析掌握国家经济、金融政策的变化，判断经
济走势，把握房地产行业动向的条件下选出；中融信托已对本项目进行详细的尽
职调查，对项目开发经营的合法性、项目财务状况、市场前景等进行详尽的调研
项目本身收益符合投资标准；
• 中融信托对本投资将由专业团队进行管理，中融信托从投资安全的角度进行严密
的交易结构设计，有效规避各种市场风险。
3.信用风险及控制
风险定性：
• 交易对手存在不履行合作开发协议内义务的可能，保证人存在不履行保证义务
的可能，从而造成信托财产损失的风险。
风险控制手段：
• 本次拟合作的阳光壹佰集团信用良好，具备一定的实力；
• 中融信托所派驻的监管人员将随时严格监控阳光壹佰集团的履约能力，一旦出
现不利于信托的事件，中融信托将及时采取有效措施，控制事态发展。
• 信托投资期满12个月，如果阳光壹佰集团与成都阳光壹佰未能如期购买股权回
购选择权，则中融信托有权采取一系列措施，保障信托利益的实现。
• 交易合作方
• 拟投资项目介绍
• 合作方案
• 项目监管
• 风险及控制
• 信托结构
目录
信托结构
委托人：合格投资者
受托人：中融国际信托投资有限公司
信托规模：约12,260万(加上前期信托报酬和托管费用等)，由中融
募集。
信托期限：12个月
还款资金来源：销售回款
信托架构：
中融信托发行12,260万集合信托投资计划。
由中融信托以增资扩股形式获取项目公司%股权；
信托投资期满12个月，阳光壹佰集团享有购买股权的选择
权。
