精灵资讯
创 业 计 划
《连锁酒店式公寓》
项目创业计划书
精灵创业投资咨询有限责任公司
二零零六年五月编制
创 业 计 划
《连锁酒店式公寓》项目创业计划书
项目编号：200605001Y
设计单位：精灵创业投资咨询有限责任公司
项目部：新概念创业团队
项目总负责：赵晓阳
精灵创业投资咨询有限责任公司
二零零六年五月编制
《连锁酒店式公寓》
创业计划
二零零六年五月编制
[指定联系人] 赵晓阳
[职务] 项目总监
[电话号码] 0351—7942467
[电子邮件] sxtyzxy@
[地址] 山西大学商务学院团委
[国家、省份、城市] 中国·山西·太原
[邮政编码] 030031
保密须知
本创业计划书属商业机密，所有权属于精灵创业投资咨询有限责任公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：
1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；
2）在没有取得精灵创业投资咨询有限责任公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；
3）应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
本创业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。
商业计划编号： 授方：
签字：
公司：
日期：
公 司 简 介
为了本次“挑战杯”大学生创业计划竞赛的参赛项目，我们准备创立“精灵创业投资咨询有限责任公司”，公司拟定于2006年12月注册成立，并计划入驻太原市国家高新技术开发区，并严格遵守开发区的各项制度同时也享受开发区的相关优惠政策。
公司的名称为“精灵创业投资咨询有限责任公司”，责任形式为有限责任公司。注册地址：太原市国家高新技术开发区。企业法人：精灵创业投资咨询有限责任公司。法人代表：赵晓阳。
在共同的信念基础上，我们组成了一支优势互补的团队，于2006年3月底创建，并命名为“新概念创业团队”，提出了《连锁酒店式公寓》项目创业计划书。我们采用现代公司的管理模型建立公司，团队中的各个成员在公司中承担相应的职务，如下图所示
首席执行官，由本团队的负责人赵晓阳担任，主要负责公司的基本团队建设，规范内部管理，制定公司战略，提出公司的业务规划、经营方针和经营方式，并在确定后组织实施，推进公司企业文化的建设工作。
技术总监，由本团队的陈泉担任，负责公司技术管理工作，组织解决产品质量中的重大技术问题，组织编制企业长远和近期技术发展规划，制定科研规划、技术改造规划，负责科研规划的实施和管理技术改造计划实施中的技术工作。
财务总监，由本团队的赵春芳担任，主要负责对企业组织财务的管理，处理财务关系等工作。
人力资源总监，由本团队的范晓雪担任，主要负责制定集团化经营公司人力资源的战略规划、并监督执行、负责建立畅通的沟通渠道和有效的激励机制，全面负责人力资源部门的工作。
旅游开发总监，由本团队的齐星担任，主要负责即时掌握旅游市场动态，定期分析市场动向、特点和发展趋势。
商务开发总监，由本团队的宋文燕担任，主要负责市场开拓，与客户建立良好的业务关系、客户关系维护及跟进、公司市场宣传、活动策划、媒体公关以及日常管理工作。
法律顾问，由本团队的于振江担任，直接参与企业重大经营决策，依法提出法律意见，保证企业经营活动的合法性，做好企业各方面的法律事务工作。
物流管理总监，由高级物流管理师李鹏担任，主要负责公司物流管理工作计划与费用预算的制定、审批与实施工作，物流系统的设计、调整。
团 队 简 介
团队名称：新概念创业团队
简介：
新概念创业团队由7人组成。其中工商管理1名，酒店管理1名，旅游管理1名，企业管理1名，信息管理1名，财务管理1名，法学商法方向1名。团队以创新为出发点，坚持以人为本的创业理念不断追求发展。不同学科知识的相互交叉以及良好的团队合作精神使我们有很高的工作效率。
成员简介：
赵晓阳 男 22 山西运城人 团队负责人
山西大学商务学院本科在读 专业方向：工商管理 共青团员
陈 泉 男 21 山西阳泉人
山西大学商务学院本科在读 专业方向：信息管理 共青团员
赵春芳 女 21 山西忻州人
山西大学商务学院本科在读 专业方向：财务管理 共青团员
范晓雪 女 19 山西太原人
山西大学商务学院专科在读 专业方向：工商企业管理 共青团员
齐 星 女 21 山西长治人
山西大学商务学院专科在读 专业方向：旅游管理 共青团员
宋文燕 女 20 山西介休人
山西大学商务学院专科在读 专业方向：酒店管理 共青团员
于振江 男 22 山西太原人
山西大学商务学院本科在读 专业方向：法学（商法方向）共青团员
项 目 概 要
近几年来，我国的旅游酒店行业得到了很快的发展，各式各样的公寓也脱颖而出，管理和设施在一定的程度上有了相当大的改进，人性化的服务也逐渐体现出来。虽是如此，但还是满足不了现代人生活的要求，如白领阶层和商务人士，他们工作的流动性大、区域性广，因此我们要在全国范围内为他们提供一个安定的生活环境——连锁酒店式公寓。
连锁酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理，规模化经营”，连锁酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种拥有综合性很强的酒店式物业管理公寓，集商住、酒店、会所等多种功能于一体，提供雪花公寓，白领公寓，金领公寓和钻石公寓。另外，连锁酒店式公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们还可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。
连锁酒店式公寓项目本身的设计具有个性化、独特性和唯一性的特点，它的各种管理、服务等都由专业的星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了住户对物业管理公司水平的怀疑，可以为消费者提供高档、到位的各种服务。
选择连锁酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。连锁酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
连锁酒店式公寓是现代化产物之一，是近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。连锁酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。
因此，我们顺应市场发展潮流，拟定了《连锁酒店式公寓》项目创业计划书。
目 录
11 项目内容
项目创意定位
项目宗旨与理念
项目创意
项目定位
项目优势
项目规划及建设方案
酒店规划设计
经营范围及特色
82 项目背景及可行性
宏观经济配合
连锁酒店式公寓面临的良好机遇
2008年北京奥运会为全国各大地区带来大量客流
中国加入WTO加速商务活动和旅游产业发展
旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点
频繁的商务活动成为社会各消费阶层生活的一部分
103 市场分析
外部环境分析
全国经济
地区经济
市场需求分析
消费者分析
消费者希望旅店改变的原因
消费者居住旅店时的选择因素
144 竞争分析
现阶段我国酒店的状况
酒店规模快速扩张
星级酒店档次呈现两头小，中间大的格局
空间分布上随经济发达程度呈梯次减少的状态
竞争优势分析
政策法规
175 经营发展规划
206 市场销售
市场计划
市场进入
市场开发
销售策略
人员推销
广告
公关
沟通
237 项目的运营与管理
项目运营模式
治理结构
关于股东与股东大会
关于董事与董事会
关于监事与监事会
激励与约束
278 投资估算
289 经济效益分析
收入预测
成本费用预测
利润及投资报酬率预测
3410 风险分析及对策
政策风险
风险
对策
市场风险
风险
对策
行业风险
风险
对策
不可抗力风险
风险
对策
管理风险
3611 风险资本的退出
3712 结论
项目内容
项目创意定位
项目宗旨与理念
项目宗旨:努力建全完善的经济型酒店与分时产权物业的完美载体,真诚服务于广大商务人士和我国旅游经济中活跃的自助旅游者，实现商用、自用和投资于一体的新型产业，让投资业主分享最大的旅游经济效益蛋糕。
项目理念:安全 快捷 温馨 自我
项目创意
连锁酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理，规模化经营”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。连锁酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。
连锁酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器，但其内部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为连锁酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
连锁酒店式公寓是旅游房产，我们推出了连锁度假酒店。一方面，投资者可以像购买住房一样投资产业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以在一定时间内有独立的产权。另一方面，它还号称“拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式。它更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所，一个家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的“家”。
项目定位
a.产品定位
连锁酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
“自用”是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境和家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
“投资”方面，连锁酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，回报空间很大。通常，酒店的租金要比公寓高30％。而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。由于高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
b.目标客户群定位
（1）客户群
个人：异地工作、商务、旅游的人士；在常驻地希望更私密、个性化租房服务的人士。
公司：有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实务型企业
（2）客户群特点
白领化：服务对象多为高收入，有学历，重品味，追求时尚的青年白领人士。
连锁化：住户可在公司分布在不同地段和城市具有相同居住条件、环境和服务的公寓间搬迁，只要带上随身衣物即可。
网络化：租房的大部分商务过程可在网上实现，住户还可通过公寓统一配置的计算机享受现代化的网络生活。
项目优势
连锁酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭和团体等群休闲度假消费的需求，使大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，连锁公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。这是其本身具有不可比拟的优势：首先，酒店式公寓的硬件配套设施比一般的好。它不仅有着像五星级酒店一样富丽堂皇和宽敞的大堂，也具有酒店里常见的餐厅、游泳池、健身房、桑拿房、商务中心等设备。此外还有针对长期住户而准备的会所、美容室和儿童娱乐室。而其提供的服务也与酒店的相当。连锁酒店式公寓在硬件设施和服务上，兼顾了酒店、公寓和办公楼的长处。其次，连锁酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向顾客提供家庭式的居住布局和家居式的服务。真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是：比传统酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务，融入日常生活服务之中。因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等功能为一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种务业，而其本身仍然是公寓。
项目规划及建设方案
酒店规划设计
连锁酒店式公寓是目前在全国范围内尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所、服务多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓连锁酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并增加了现代化办公设施，实现了网络一体化。因此，备受商务人士的青睐。
针对不同消费群体，提供多种经营服务：
a.提供酒店式服务和管理
连锁酒店式公寓是一种提供酒店式服务的公寓，其物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。我们对高收入者不同的消费观念，有针对性地推出了雪花公寓、白领公寓、金领公寓、钻石公寓。
(1) 公寓类型
1）钻石型公寓—— 豪华享受型：
提供高档酒店式公寓，装修豪华，环境优雅，房型全部是套房，部分为跃式，空间面积远远大于一般酒店套房，实行完善的酒店式服务，全套的工作设备，是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等商务人士的最佳选择！您可以用住三星级酒店的价格享受到五星级的待遇！
2）金领型公寓—— 居家时尚型：
金领公寓是家居式公寓，它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。它的装修和设计采用居家式，房型为四室两厅一卫或三室一厅一卫，或两室一厅一卫，配套设施齐全，厨房、洗衣设施完备，专门为居家旅游的消费群体设置，同时也为合户的人群提供了私密空间。让您在陌生的城市，也可以拥有一个温暖的家！
3）白领型公寓——经济型
白领公寓一般是电梯公寓，配套设施齐全，厨房、洗衣设施完备，房型多为一室一卫或一室一厅，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自助式服务，在异地城市，您也可以感受到家一样的温馨和便捷。
4）雪花型公寓——实惠型
雪花公寓为便捷式公寓，主要为短期住宿的工薪阶层人士提供快捷式的公寓。房型一般为酒店式的标准间，设施设备为四星级饭店的标准。
(2) 特点
1）省钱而优质：
在同等住宿条件下，可比住酒店省40%---70%。当然，您也可以不改变现有的差旅预算，来选择比酒店好得多的豪华酒店式公寓套房。
2）温馨而舒适：
在外住宾馆久了，天天面对千篇一律布局俗套的标准间，真的好烦。而连锁式酒店公寓的装修则很温馨高档，就象到了家一样，真是轻松自在。您还可以根据自己的口味安排饮食，同时又省了一大笔外出就餐费，更不用担心什么卫生、口味的问题。出差旅游在外，东西南北都有您的家。
3）体面而气派：
时尚的公寓、豪华的设施、宽敞的客厅如同您在全国各大中城市安家置业一般，让您招待亲朋体面气派。
4）便捷而高效：
连锁式酒店公寓为您提供了高效的定房服务，无论您是我们的高级会员还是普通会员，您只需一个电话，或一封邮件，订房的一切琐碎事情通通搞定。
为方便频繁出差和长期在各个城市间奔波的移动办公一簇，我们连锁酒店式公寓还完善了交换系统，即当工作者需要在别的地方工作时，他可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价连锁酒店式公寓的等值使用权。这个服务网络扩大了商务工作客户的活动范围，受到了众多消费者的青睐。
b.商居两宜，兼具居住和办公两种功能。
简单地说，就是设于酒店内部公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，如客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；
其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公，不同的连锁酒店式公寓侧重点不同。
国外公司驻中国的商务代表，以及国内大型企业和长期住各地办事处代表，他们经常到各大城市进行商务活动，可为他们提供商住两用的场所。
在我们走访众多的商务人士中，分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：
第一、商有利可图，投资成本小，商住混用；
第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此更具竞争优势，备受商务人士欢迎；
第三、我们可以出售产权。让住户拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
连锁酒店式公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主使用或者委托酒店物业管理公司统一经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店公寓。
现在的市场还出现了另一种形式的物业，就是公寓式酒店。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和连锁酒店式公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以连锁酒店式公寓市场潜力巨大。
这种连锁酒店式公寓同时适应于企业或机构。他们购租赁或买产权式连锁酒店公寓除了用于投资，更多的则用于员工休假、公司年会和接待宾客使用。
c.组团旅游和居家旅游
为了方便旅游者，我们连锁式酒店公寓还完善了交换系统，即当顾客希望在别的地方度假时，可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价连锁酒店式公寓的等值使用权。这个服务网络扩大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多旅游者的青睐。
经营范围及特色
a.住宿：配套设施齐全，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自主式服务，让你再陌生的城市有一个温暖的家。
b.餐饮：包餐、自助餐、风味餐、小吃、饮料等。
c.商务：为商务旅游者从事商务活动提供各种方便快捷服务，设有一流办公场所和现代化商务服务设施。
d.会议：为各种从事和参加各种会议的客人提供高效、优质、舒适和便利的服务，设有多功能智能型会议中心。
e.家居：公寓内提供一切生活设施，包括厨房、灶具、餐具、饮具，客人可以利用自助服务设施，自己买菜做饭，像在自己的家，十分自由方便，让客人充分体会全新的居家理念――既有私密式空间，又有亲密式的相处。
f.度假：为适应人们休闲度假需要，还可为旅游者提供健康娱乐和度假场所，配有齐全的康乐设施，如：室内保龄球、台球、室内外游泳池及各种室内文娱设施等，可分别适应家庭度假、个人度假的需要。
项目背景及可行性
宏观经济配合
近几年以来，我国宏观经济发展取得了较为显着的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“十五”期间国内生产总值年均增长率修正值为9％。国务院发展研究中心最新研究报告预测，“十一五”期间我国经济年均增速将保持在8％左右，“十一五”期末人均GDP将达１７００美元左右。来自国家统计局的数字表明，城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，北京、上海、天津、广州、深圳及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
连锁酒店式公寓面临的良好机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
2008年北京奥运会为全国各大地区带来大量客流
北京申办2008年夏季奥运会成功，将为各大都市地区吸引大批国内外游客。各大都市城市也将成为重要的比赛场地，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的商务活动和旅游高潮。
中国加入WTO加速商务活动和旅游产业发展
加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对商务活动和旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速商务旅游活动以及相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。
旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点
国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展做出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。
频繁的商务活动成为社会各消费阶层生活的一部分
a.随着现代科学技术发展速度的加快，企业之间的竞争越来越激烈，企业之间的交流也越来越频繁，商务活动就成了白领阶层生活的一部分，因此我们可以为他们提供一个舒适安定的生活环境。
b.北京2008年奥运会带来的外商投资的增多，大批的海外商人将会驻扎中国，也为发展外事旅游活动带来了广阔的市场。
c.随着个人可支配收入水平的提高，旅游消费水平和消费构成发生变化，人们对居住的空间和品味追求上升到更高的层次，都市人家庭、团体等集体休闲度假消费需求的上升，居民的工作与生活节奏的加快，因而要求摆脱生活压力、改换环境、解除疲劳的愿望十分迫切。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的高密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。
连锁酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭、团体等群体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，连锁公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。
市场分析
外部环境分析
全国经济
我国目前经济增长较快，全年国内生产总值182321亿元，按可比价格计算，比上年增长%.其中，第一产业增加值22718亿元，增长%；第二产业增加值86208亿元，增长%；第三产业增加值73395亿元，增长%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为%、%和%。“十五”时期国内生产总值与增长速度见图3－1。
图3－1“十五”时期国内生产总值与增长速度
价格总水平有所上涨。国家统计局数据表明,全国居民消费价格总水平比上年上涨%其中，服务价格上涨%。商品零售价格上涨%。工业品出厂价格上涨%。原材料、燃料、动力购进价格上涨%。固定资产投资价格上涨%。农产品生产价格上涨%。70个大中城市房屋销售价格上涨%。
表3－1 2005年居民消费价格比上年上涨情况
单位：%
指 标
全 国
城 市
农 村
全国居民消费价格总水平
食 品
其中：粮食
烟酒及用品
衣 着
家庭设备用品及服务
医疗保健及个人用品
交通和通信
娱乐教育文化用品及服务
居 住
地区经济
六大城市居民对中国经济作出良好预测。（摘自中国国家统计局官方网站）
六城市的综合调查结果是：%的居民预期我国今年的经济状况将好于去年，%预期将与去年相当，仅%的居民预期今年经济状况将差于去年。在国际经济环境出现持续困境的时候，六成多城市居民在年初就肯定了今年的经济发展，表现出乐观态度，这在信心很大程度上影响经济方向的今天，无疑是重大利好因素，信心必将支撑中国经济在2005年继续前进。
调查中，人们给出了乐观的理由：
首先，2005年中国经济9%的增长速度是引发良好预期的根本因素。在全球多国政治动荡、经济不振的较长时间里，中国经济始终于困难中展现诱人风景，独步世界的姿态得到广泛认可，良好的基础筑出了信心。
其次，中国加入世界贸易组织、北京申办2008年奥运会成功、上海经济合作组织会议召开等，都使人们感到振奋、且振奋的情绪仍未完全消化。
表3－2 对2005年国家经济状况的预期(%)
综合
北京
上海
广州
武汉
重庆
西安
好
基本相当
差
未做答
0
0
0
不同城市经济发展异彩纷呈
第一组，最乐观城市——北京、广州。
在北京，%的受访居民预期北京市经济状况将好于去年，%预期将与去年基本相当，仅%的受访居民预期北京市经济状况将差于去年。这组资料表达出相当份量的乐观情绪，调查显示，乐观源自北京人的骄傲、源自奥运经济的期盼、源自开朗的生活气氛。
在广州，%的受访居民预期广州市经济状况将好于去年，%预期将与去年基本相当，仅%的受访居民预期广州市经济状况将差于去年，是六城市中情况最好的。广州，南粤的历史名城，发展既得益于珠江三角洲稳定的制造业支撑、更得益于靠海的贸易便利条件与开放之先机。内外良好结合是广州市经济得以更好、更大发展的核心力量。
第二组，积极务实城市——上海、西安。
在上海，%的受访居民预期上海市经济状况将好于去年，%预期将与去年基本相当，%的受访居民预期上海市经济状况将差于去年。乐观情绪比之北京、广州的居民稍逊一筹。上海市民正在为恢复“远东金融中心”而勃发雄心、而踌躇满志。
西安的情况与上海基本相同，分别有%、%、%的受访居民预期今年西安经济状况将比去年好、基本相当、差。地处西部的都会城市西安，其乐观情绪直追“大上海”，足见西部大开发政策鼓舞下的勃勃生机。
第三组，继续发展城市——武汉、重庆。
在武汉，分别有%、%、%的受访居民预期今年武汉市经济状况将比去年好、基本相当、差。更多的武汉市民认为武汉市在今年会水平发展，分析认为，武汉市的比较优势还没有充分体现出来，这个城市的发展定位尚显模糊。
重庆的受访居民中，分别有%、%、%预期重庆市今年的经济状况将比去年好、基本相当、差。预期城市经济转差的比率是六城市中最高的。这一是因为，重庆作为西部大开发的重点城市承受了转型的巨大压力，二是因为当地居民担忧自身利益而影响了对城市经济的判断。换个角度，如果把重庆市这组数据放在全国范围内、而不仅仅是受访的大城市中，那么，重庆市民的这份信心在整个西南地区、对整个西南地区，会产生巨大的良性影响。
相信经过今后多年的城市经济发展，必将由东部而中部、由中部而西部波浪型地使全国的城市经济整体繁荣起来。
表3－3 对2005年城市经济状况的预期(%)
综合
北京
上海
广州
武汉
重庆
西安
好
基本相当
36
差
未做答
0
0
0
市场需求分析
消费者分析
各人群要求改变旅店的比例
据调查，在消费者中，最希望旅店环境条件改善的是白领，它占到了八成，七成的办公人群对现有的酒店环境感到压抑呆板，而外出旅游的人群中近八成由于环境的不断变化而产生了旅游疲劳。
消费者希望旅店改变的原因
近年来，随着公司日益多元化和日益壮大，所需外出联系业务及开会等的人数也越来越多，因此就需要为这些人群安排住处。
而现代医学研究表明人在换了环境之后，大部分会有失眠、睡觉不安稳的情况发生，而长期的睡眠不足不仅会影响人的心情，还会伤害人的身体，影响工作，港大医学院最近有研究发现，长期睡眠不足容易导致胃溃疡，并会刺激胃癌基因生长，研究人员还发现，虽然睡眠存在着个体差异，但平均每天睡眠时间在8小时以上，才能防止因睡眠不足积累而造成的神经行为和认知能力方面的损害。
消费者居住旅店时的选择因素
白领们首选的地段就是繁华、购物交通便利的地方，而外出旅游的人们大多数更青睐的是依山傍水、鸟语花香、令人心旷神怡的地方。另外调查数据显示：90 %消费者所考虑的首席因素就是住的舒适，其次78%的消费者考虑的是入住结算方便快捷，再次63%的消费者考虑的是价格的合理性。
竞争分析
现阶段我国酒店的状况
酒店规模快速扩张
随着改革开放和旅游业的快速发展，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展，酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。1980年旅游涉外酒店203家，到2002年仅星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。
星级酒店档次呈现两头小，中间大的格局
到2002年末，五星级酒店175座，共有万间客房，占中国星级酒店客房总数的%；四星级酒店635座，共有万间客房，占中国星级酒店客房总数的%；三星级酒店2846座，共有万间客房，占中国星级酒店客房总数的%；二星级酒店4414座，共有万间客房，占中国星级酒店客房总数的%；一星级酒店810座，共有万间客房，占中国星级酒店客房总数的%。呈现两头小，中间大的格局。
空间分布上随经济发达程度呈梯次减少的状态
中国酒店业发展水平与当地的经济发达程度密切相关，空间分布上随经济发达程度呈梯次减少的状态。经济发达的东南沿海地区，酒店分布相对密集，而中西部地区则相对较少。分地区的星级饭店情况为，位居全国前十名的地区分别是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。
竞争优势分析
我们要面临的竞争对手是各星级饭店和突出个性特色的公寓和别墅。
我们的连锁酒店式公寓是集温馨、舒适、租期灵活为一体的现代公寓，它为您的出行提供了新的选择。在城市的商业心脏地带、高级小区、旅游小区等，我们为您精选的公寓套房，结合专业的服务，让您出门在外，用普通宾馆的钱也能享受有质量的居家生活。
我们的竞争优势在于不仅包含了各星级酒店的标准化服务而且又能体现个性特色，使用户从订房、入住、退房、结算这一流程采用一流的信息化管理手段都可以实现。
价格：我们的连锁公寓价格会参照不同地域及不同社会阶层的需求，以优质有价为原则，吸引全国各地广大客源。
交通：连锁公寓地处交通线路结点处，交通十分便利，良好的交通设施为客户带来便捷。
环境：环境包括周边的自然环境、市内装修环境、服务环境等多方面，调查结果表明优雅的生活环境，家居温馨的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。
娱乐设施：娱乐设施的设置也会成为吸引客户的兴趣点所在，并影响到营业收入，因此与之相配套的康乐设备是必不可少的。
人脉网：我们的客源一部分为旅游者，因此可借助旅行社区寻找目标客户，将连锁公寓推向市场。而针对白领阶层我们可到各大公司及网点大力宣传，也可以通过用户口碑传播和企业员工传播的方式来扩大我们的客源量，进一步刺激消费扩大我们的客户源，虽然说口碑传播式最原始最古老的一种方式，但它同时也是最节省成本、最有效的一种方式，所以它永远也不会退出历史的舞台，而这样既提升了我们公司的知名度同时也会使我们由更广泛的客户，尤其是回头客的增加。
创造具有时代性、民族性和地域特色的新风格：我们的公寓会将不同客人文化上的追求，精神上的向往形象化的融入到空间设计之中，植根于民族文化和地域特色，使之相互融合。可建有民族特色的套房，尊重民族信仰，优化服务，以此扩大客源量。
政策法规
本项目属产权是酒店模式，受国家建设部、质量监督局、工商局等部门制定的规章和政策的约束和影响。公司成立后将严格遵照《公司法》，《民法通则》，《合同法》以及以上相关部门制定的有关规定，不实行任何有损国家和社会利益的行为，不进行任何有损于广大投资者与消费者权益的行为。
国家工商行政管理局和国内贸易部制定的《关于连锁店登记管理有关问题的通知》等一系列办法也将对企业的经营产生巨大的影响。在政策上，由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，是可持续发展的一个大的方面，所以建设部办公厅关于印发《2006年城乡建设档案工作要点》的通知中将“拓宽服务领域，创新服务方式，提高服务水平”列入其中，而连锁公寓正是一种新兴的服务行业，有着巨大的发展空间和政策扶持。
此外，一些城市制定的地方性政策，也对此有所规定，如北京的《北京城市总体规划》规划了北京的未来16年发展方向，其中一些规定也对此行业的发展有一定的促进作用。
在经营方面，由于是连锁形式，在《商业特许经营管理办法》，《合同法》，《专利法》等法律的指导和规范下，企业必能尽快完善机构和组织，使企业快速发展。
在市场环境建设方面，政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，有关法规的尽快出台将使消费者心里更塌实，这将有利于连锁式酒店公寓的健康发展，被更多的消费者接受。
经营发展规划
该项目的试点城市建设将分为三期，一期工程以太原为试点，并逐步扩大到经济特区及直辖市，并将主要中心转移到北京。二期工程将建设在各大旅游城市，三期工程将建设在各省会城市。逐步实现以北京为中心，由北向南，点面结合的经营发展策略。
该项目将和最新的信息网络化手段融为一体，形成有规模的联网城市，消费群体可针对社会的各个阶层，并且提供相对的服务满足其不同的需求，逐渐扩大市场的规模及范围。此外，后期工程还需在此规划的基础上不断地进行调整和创新。并可通过多种方式进行扩张（见表5-1）。
项目的人力资源评估见图5-1，权、利可以相互转化，见图5-2。
表5-1 项目的多种扩张方式
特 点
优 势
劣 势
直接投资
通过自建或出资并购的方式实现扩张
对扩张企业的产品依赖程度低；享有完全的管理和受益权；企业实力得利坚实的提升
需要大量的资金投入，扩张速度受到制约
特许经营
通过品牌的特许使用，并收取特许使用费的方式，实现快速扩张
扩张速度快；资金需求量小；不承担经营失败的风险
对扩张企业的品牌依赖程度高；特许经营店品质的一致性不易得到保持，品牌美誉度容易受损
输出管理
通过与饭店所有者签订经营合同，并收取管理费的方式实现扩张
扩张速度快资金需求量小；不承担经营失败的风险
对扩张企业的品牌依赖程度高；与被管理酒店的关系缺乏稳定性
承包租赁
通过向饭店所有人支付固定数量的租金取得经营使用权，并获取经营收益的方式实现扩张
对扩张企业的品牌依赖程度低；资金需求量小
与特许经营和输出管理的模式相反，承包租赁方式承担了全部的经营风险，采取此种扩张方式必须经过谨慎的抉择
使用权买断
通过向饭店所有人购买部分客房使用权的方式实现扩张
适合我国国情，使酒店扩张简单化；资金需求量小
尚未成熟的扩张方式，是否存在潜在的法律风险还难以确定；品牌创建上存在缺陷
资金置换
不同酒店所有者之间，通过将下属酒店进行置换，以实现区域布局的优化，达到实际扩张的目的
适合我国国情，在盘活国有资产方面具备独特的优势；
仅适用于区域性旅游集团
投资者可采用按年投资、按季度投资、按月投资等不同种类不同回报的投资方式，获得稳定的红利，酒店也可才用这种方式快速获得大量流动资金。
市场销售
市场计划
市场进入
新千年，随着我国成功“入世”，我国酒店业所面临的营销环境正在发生着许多重大的变化，从宏观环境中的人口、经济、文化、技术等环境因素到微观环境中的顾客、竞争者和公众等环境因素，无一不以其各自的变化影响和制约着酒店的发展。惟有认清这些营销环境的发展变化，并对其营销活动进行适应性的调整，才能确保我国酒店业在激烈的竞争中立于不败之地。
市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请一些知名人士，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各发布会、论坛、竞技活动，利用他们的影响力迅速扩大知名度，吸引消费者入住，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。
市场开发
在项目运作中期，随着会员的不断增多和企业知名度的不断扩大的基础上加大对酒店自身设施的投入与建设，在条件成熟时使连锁酒店的范围由直辖市和经济特区扩大到各省会城市。
销售策略
人员推销
人员推销是企业产品销售的一种有效方式，不但可以激发顾客的消费需求，而且同时还进行了市场调研，通过与顾客的直接联系，当面洽谈，了解顾客所需，进而根据不同顾客的特点和反应，有针对性地调整自己的工作方式，以适应顾客，而且还可以及时发现、答复和解决顾客提出的问题，消除顾客的疑惑和不满感。
广告
a.企业形象广告
作为一家刚刚起步的企业及新的产品服务，迅速促使大众能够接受并非易事，广告是必须进行的一个重要环节。为了使宣传资金合理有效地使用，发布制作精良的企业形象广告，并且使广告信息传达准确到位，力求在最短的时间内吸引顾客的注意力，是我们的宗旨。我们采用多渠道、全方位、最直接有效的方式是请知名商务人士、频繁出差的白领人士、酷爱旅游的人士等作为公司的形象代言人，宣传公司理念——“酒店式服务、公寓式的管理、规模化经营”。
b.产品品牌广告
产品品牌广告可以通过多种管道进行，要充分利用电视、广播、报纸、杂志等媒体的作用，他们的传递速度快，而且影响面广，可以在最短的时间内打出品牌。尤其，利用报纸、杂志制作一些醒目的广告，提升品牌形象。产品品牌广告保持风格的统一，利用不同媒介的特点，全方位的给消费者多层次、多角度的信息，保证消费者对本连锁公寓入住的欲望。
（1）运用电视及网络的广泛性扩大产品的影响。目前电视机在我国已经普及，网络媒体也进入了普通家庭，消费者接受的视觉信息大多数都来源于电视或网络，这两种媒体是目前人们日常生活中使用最广泛的，已成为人们生活中一部分的媒介，所以是我们宣传的首选方式。
（2）通过杂志的独特性挖掘消费群体。杂志往往都有其固定的消费群体。本公寓要在这些杂志上大力宣传。因它篇幅具有特殊性，可以把连锁公寓的特点作详细的说明，并且配有公寓图片以及专家介绍等。
（3）使用报纸的普遍性提高产品的知名度。报纸作为传播信息的重要工具，与人民群众有密切联系，且发行量大。使用报纸可以快速的传递本公寓的各种相关信息，简便灵活，制作方便，费用较低。因此，可以在北京的北京晚报、上海的新民晚报、广州的羊城晚报、山西的山西晚报等报纸上刊登本公寓的有关信息。
c.公益广告
公益广告作为公司广告的一种辅助方式，也有至关重要的作用，公司将会就居住旅店没有良好的休息给人们带来的各种不便、疾病等问题制作一些广告，使消费者了解到连锁公寓的重要性，同时，也使更多的人认识到健康对我们现代人意味着什么。通过公益广告，不仅可以提高公司的知名度，而且提高全民的健康意识，真正的实现企业的存在价值。
公关
公关工作是公司发展的一个必备条件，它会直接影响公司的业务拓展，所以要树立公司勇于创新、富有社会责任感的良好形象。公关活动的重点是提高公司和产品的知名度。另外，公关活动的重点还在于树立企业形象，吸引公众注意，与公众进行双向交流，加深公众对本公寓的认识，提高公寓和品牌的知名度。
沟通
现代营销不仅要求企业的产品要以消费者为导向，为其制定有吸引力的价格，使之易于被消费者接受，还必须同现实和潜在消费者沟通。任何公司在营销中，都不可避免地承担起沟通者和促销者的双重角色。哪个企业能够制定出极富沟通力的促销方案，实施具有沟通力的促销活动，那么它必然会在纷繁杂乱的促销中脱颖而出、拔得头筹，也将赢得比竞争对手数量更多的顾客。
项目的运营与管理
项目运营模式
在董事会领导下的经营管理公司，通过物业管理团队、服务管理团队、销售团队、网络管理团队这四个服务团队，保障公寓的日常运作，针对业主要求，努力做到分时产品的经济效益最大化。将公寓按时间地点，建筑特点分别销售给非业主入住游客以及拥有产权的公寓业主。
公寓业主享有公寓的产权，基于产权享有固定与浮动的管理效益分红，同时享有最低折扣的由酒店管理公司代理销售的分时产品的使用与互换权利，拥有将产权自主转让和销售的权利，但无权干涉酒店管理公司的日常运营及管理。
入住游客可基于酒店管理公司的网络发布平台与交换平台，进行“公寓”的预订,购买交换权利。
酒店管理公司受理委托并利用酒店管理公司的四个团队，负责公寓的日常运营与管理。因此，酒店管理公司分别服务于享有分时产品的游客或业主，进行拥有自主的“分离”管理权，并享有固定的管理费用及浮动的效益分红。
图7-1为项目的运营模式图。
治理结构
根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。
关于股东与股东大会
平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。
关于董事与董事会
公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存； 公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。
关于监事与监事会
公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。
激励与约束
公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。
公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。
一般情况下，激励机制包括如下几方面：
（一）每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；
（二）内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力；
（三）每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；
（四）提供主要研发人员和管理人员期权奖励；
（五）为雇员提供医疗保险及社会保险；
（六）骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。
投资估算
本项目第一年所需流动资金估算为万元，具体费用明细见表8-1。
表8-1 运营第一年流动资金明细（单位：万元）
编号
项目
费用
说 明
1
酒店维
护费用
1
酒店维护费用按 1万元/年计算，第一年为1万元。
2
土地租
赁费用
土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关合同的规定，按每年1200元/亩计算。本项目共计占地30亩，每年的土地租赁费用为万元。
3
管理
费用
60
员工总数24人，月工资总额40000元，年工资总计48万元。保险费10万，办公费2万
4
销售
费用
60
选择电视、路牌广告、报纸广告、DM单投放、网络广告等推广形式，年广告投入预计60万元。
5
财务
费用
财务费用按占销售收入的3%计算，第一年为万元。
6
综合
费用
水电费、交通费以及低值易耗品等第一年计万元。
7
第一年
合计
万元
经济效益分析
收入预测
项目收入主要来源于短期出租收入和长期租赁收入。出租比例预测、以天为单位的租赁价格和以月为单位的租赁价格、租赁收入预测分别见表9-1、9-2、9-3、9-4。
表9-1 出租比例预测
年份
出租比例（%）
旺季
淡季
平均
项目建成第一年
70
30
50
项目建成第二年
77
33
55
项目建成第三年
85
36
61
项目建成第四年
93
40
67
项目建成第五年
95
45
70
财务说明：项目运作初期，客房存在一定的闲置率。据参考中国酒店行业年度发展报告进行保守预计：第一年的旺季出租率为70%，淡季出租率为30%，后三年每年以10%的比例递增，在第五年项目进入稳定运营，以星级酒店的入住率为计算依据，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。
表9-2 租赁价格预测（单位：元/天）
团 体
年
份
等级
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
钻石
500
700
900
1100
1200
金领
300
400
450
550
600
白领
150
200
250
300
300
雪花
90
100
120
160
180
散 客
钻石
1000
1200
1400
1600
1800
金领
450
500
550
600
700
白领
200
250
300
350
400
雪花
150
160
180
200
220
平 均
钻石
750
950
1150
1350
1500
金领
375
450
500
575
650
白领
175
225
275
325
325
雪花
120
130
150
180
180
财务说明：以太原市为试点城市，参考该地区市场价格，项目运营前五年三个等级的租赁价格存在变动，但每个价格都基本以稳定的比例增长（在此增长过程中并没有考虑货币时间价值的变动，假定在此五年内货币时间价值变化微小，忽略不计）但五年后每套客房的定价，在第五年价格的基础上以考虑货币时间价值的影响 ，会有一点增加。
表9-3 月租赁价格预测（单位：元/套/月）
等级
类型
租赁价格
钻石
金领
白领
雪花
团体
8000
4800
2400
1400
散客
12000
6700
3000
2200
平均
10000
5750
2700
1800
财务说明：以太原市为试点城市，参考该地区市场价格，为其提供以月租的价格，由于没有考虑到货币时间价值的影响，所以这个数据只作为参考。另外，我们也提供以年租赁的形式，由于市场价格的不稳定性，所以我们暂不提供以年租赁的价格。
9-4 租赁收入预测（租赁价格单位：元；租赁收入单位：万元）
时间
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
出租比例
50%
55%
61%
67%
70%
租赁价格
1420
1755
2075
2430
2700
租赁收入
420
财务说明：受项目所在地气候、环境等因素的影响，保守每年实际能入住的天数为280天/年。本收入预测中的租赁价格是三种等级的客房每年平均价格的总和。
成本费用预测
表9-5 成本费用预测表（单位：万元）
年份
费用
项目建成第一年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
酒店维护费用
1
1
1
1
1
土地租赁费用
管理费用
60
营销费用
60
55
40
30
25
财务费用
综合费用
合 计
财务说明：
★ 酒店维护费用按1万元/年计算。
★ 土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关合同的规定，按每年1200元/亩计算。本项目共计占地30亩，每年的土地租赁费用为万元。
★ 管理费用第一年为60万元，以后三年每年递增3%；运作第五年后，管理费用按占租赁收入的5%计算。
★ 出于酒店式的经营特点，营销费用在项目运营初期金额较大，随着客户认知程度的增加，营销费用呈大幅递减的趋势，在进入稳定经营期后，营销费用将维持在一个固定的价格水平。
★ 财务费用按占租赁收入的3%计算。
★ 综合费用第一年为万元，以后年度按占租赁收入的3%计算。
利润及投资报酬率预测
表9-6 利润及投资报酬率预测（单位：万元）
年份
项目建成第一年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
收入合计
420
费用合计
营业利润
所得税
净利润
投资报酬率
%
%
%
%
%
财务说明：
★ 销售收入来自本商业计划本章之收入预测。
★ 成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测。
★ 2006年——2012年的所得税按利润总额的33%计算。
★ 投资报酬率 ＝年均净利（年均现金流量）/初始投资额×100％。
表9-7 预计收益毛利表（单位：万元）
预 计 收 益 毛 利 表
单位：万元
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一.主营业务收入
420
减：管理费用
60
61．44
62．92
64．45
64．92
营业费用
60
55
40
30
25
财务费用
17．89
三.利润总额
减：所得税
四.净利润
财务说明：
本项目中所涉及到的利润都是企业预计的毛利，部包括企业的主营业务成本，以及主营业务税金及附加。
风险分析及对策
政策风险
风险
用地政策风险和大规模开发高档酒店项目政策风险，同时，国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险。
对策
本公司属于以酒店管理为重点，其土地性质为集体用地，经营涉及到了生态旅游、酒店管理等项目，未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题，采用酒店式经营，不属于产权别墅范畴，未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。
市场风险
风险
酒店式的未来市场开发，主要依赖于旅游和其它娱乐性的建设经营情况、游客数量和市场推广力度。
对策
对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境、较低的地价成本、良好的公司品牌，而且体现在其旅游、高尚运动和住宿结合。此外，本公司还将继续以旅游服务作为依托，充分利用“住宿+旅游+房地产”的资源整合优势项目的含金量，提高项目产品的市场竞争力，规避市场竞争可能引致的风险。
行业风险
风险
旅游行业进入壁垒低，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益、旅游业管理、旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距。
对策
我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达114天，特别是“五一”、“十一”和春节的三个长假，大大推动国内旅游业的发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大的国内旅游市场国，发展潜力巨大。
不可抗力风险
风险
主要是气候风险。由于在节假日的时间有限，在有限的时间内会有一部分人因气候的原因而放弃外出娱乐，这样将会大大减少顾客数量。
对策
由于在如今的北方气候一般较稳定，加之随着科技的进步天气预报的预警系统十分发达，所以气候给我们造成危害的概率很小。但为了防患于未然，公司增加了雨季或者风季的独特旅游场所。以及其它的补偿方式，使得公司的顾客数有所回升。
管理风险
随着公司的发展，公司业务量的高速增长会带来公司人员、组织机构的迅速膨胀，可能会产生公司管理相对滞后的组织风险；领导层意见的不一致性，经营层和员工素质的不适应性带来的风险。同时，公司所在行业的特征决定了高素质管理与营销人才的重要性，公司又可能产生人才缺乏和人才流失的人事风险。
公司将建立规范的管理、人事制度，加强对员工的培训，完善公司的组织机构，构筑良好的企业文化，以事业和待遇相结合的方式吸引人才。针对高层管理人员和技术人员，公司拟采用股票期权制度。
风险资本的退出
若没有安全有效的投资出口,高风险所要求的高收益就无法得以最终实现,风险资本的成功经营也必将受严重影响。为了保障风险投资者的利益，我公司拟定了较详细的风险资本退出计划。风险资本的退出方式取决于公司产品的竞争能力和公司的长期经营业绩及发展前景。
风险资本在3—5年内可通过上市、股份回购或兼并收购等方式撤出，具体如下：
（一）上市。通过公司股份的公开上市,将风险投资者拥有的私人股权转变为公共股权,并在获得市场认同后,转手获利以实现其投资收益，使得风险资本成功退出。
（二）股份回购。公司的企业管理层或其它合伙人以现金、票据等有价证券买断风险投资者手中持有的公司股份,从而使风险投资者实现投资收益。
（三）兼并收购。风险投资者可用产权转让方式把拥有的股份转让出去，从而收回全部风险资金，使得风险资本成功退出，再投资于其它的风险公司。
随着公司规模的扩大，若被有实力和管理经验的大公司收购，我们将能更好地完善管理体系，有助于推动公司的发展。
结论
我们对连锁式酒店公寓充满了信心。
不可否认的是，真正的连锁酒店式公寓在我国还是一个开始，目前国内部分酒店式公寓开发商是以白领办公一族为主体，辅以房地产的一些运作思维和模式来运行。这种方式契合了连锁式酒店公寓的本质，又迎合了消费者的需求。这样的开发商把酒店的经营作为培养企业竞争力、发展稳定客源关系的重要手段。这实际上也是我国连锁酒店式公寓求取生存的祥瑞之兆。
当旅游酒店集团，或旅游+地产集团，或地产+酒店集团，或者商务活动＋酒店集团的模式成为连锁酒店式公寓的开发主体时，我国的连锁酒店式公寓便向健康发展迈进了方向性的一步。到那时旅游业、餐饮业、商务活动、住宿的一体化的经营合作将从这里开始。
