投资项目评估
Investment Project Appraisal
授课教师：杨卫华 博士
第一章
基本建设程序
投资机会研究
投资机会研究分类和方法
初步可行性研究和项目建议书
详细可行性研究
投资项目评估
基本建设程序
项目建议书→可行性研究→初步设计→施工图设计→施工准备→建设实施→竣工验收→后评价
初步设计
是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选型和安装设计，土建工程量及费用的估算等。
应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要。
是下一阶段施工图设计的基础，形成项目概算。
施工图设计
施工图设计即详细设计
主要内容是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸。
施工图设计完成后，必须委托由施工图设计审查单位审查并加盖审查专用章后使用。
基本建设程序
对政府投资项目
项目立项审查批复、可研审查批复、初步设计及概算审查批复、项目选址及规划许可、项目用地预审及批准、项目环境影响评价审批、项目节能评估和审查、施工许可证或者开工报告批复等；
对企业投资项目
项目核准（或备案）审查、项目资金申请报告审查、项目选址及规划许可、项目用地预审及批准、环境影响评价审批、项目节能评估和审查、施工许可或者开工报告批复等
投资机会研究
投资机会研究（Opportunity Study）
是进行可行性研究之前的准备性调查研究，为寻求有价值的投资机会而对项目的背景、投资条件、市场状况等进行的初步调查研究和分析预测。
主要任务
分析投资机会与投资主体自身条件是否相适应，为建设项目的投资方向和项目设想提出建议。
对项目投资和生产成本估算的精确度控制在±30% 左右。
投资机会研究分类
一般机会研究
从错综复杂的情况中鉴别投资方向和发展机会，最终确定项目发展方向或项目投资意向。
由国家机构和公共部门进行
包括：
地区机会研究
地理位置、自然特征、人口、地区经济结构
部门（行业）机会研究
地位和作用、增长情况、能否作出扩展
资源机会研究
分布状况、资源储量、可利用程度、已利用状况、利用的限制条件
投资机会研究分类
特定项目机会研究
在一般机会研究作出最初鉴别之后，将项目投资意向转变为概略的项目提案和投资建议
目的是要激发投资者兴趣
包括：
对投资环境的客观分析
市场分析、产业政策、税收政策、金融政策和财政政策
对企业经营目标与战略分析和内外部资源条件分析
技术能力、管理能力和外部建设条件
项目投资者或承办者的优势、劣势分析
SWOT分析
投资机会示例
十二五期间的投资机会
云计算
在北京、上海、深圳等五个城市开展云计算服务创新发展试点示范工作
物联网
至2015年，中国物联网整体市场规模将达到7500亿元
三网融合
投资的重点主要分布在有线网络整合提速、光通信设备投资
投资机会评价方法
要素分层法
初步可行性研究
介于机会研究和可行性研究之间的中间阶段，属于项目生命周期中的初选阶段。
在项目意向确定之后，对项目设想进行初步估计，并作出是否投资的初步决定。
明确该项目是否有可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。
对项目投资和生产成本的估算精度要求控制在±20%左右。
初步可行性研究的内容
项目建设的必要性和依据
项目概况、背景、分析依据、工作范围
市场和生产能力
国内外市场需求、价格、生产规划
资源的可利用量、自然品质、赋存条件及开发价值等（对资源开发项目）
产品方案、建设规模、建设地区和厂址选择
物料投入、资源供给、建设条件和协作关系
原材料、燃料、动力、运输条件、水、电、气和公用设施条件（七通一平）
初步可行性研究的内容
主要工艺技术方案
设备选型、节能节水措施，能耗指标
项目进度安排
项目建设和生产时间进度表
环境保护、劳动保护和安全卫生
项目人力资源和组织机构与管理费用
投资估算与融资方案
经济效益和社会效益
初步结论和建议
七通一平
指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
城镇国有土地使用权
出让和转让
城镇国有土地
是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地
土地使用权出让
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
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土地出让最高年限：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年
（五）综合或者其他用地五十年。
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土地出让金分为：
熟地价—提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费
“毛地”或“生地”价—即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作
旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。
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土地出让金又可分为
地面价—为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积
楼面价——为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
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土地使用权转让
是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让
土地出让和转让要缴纳土地使用税
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土地使用权划拨
是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权
一般不得转让、出租、抵押
一般没有使用期限的限制
可通过划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
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使用土地项目的评估要保证
三证齐全
项目建议书
项目建议书（立项申请报告、项目核准报告），是项目建设前期工作的第一步，是项目投资人向其主管部门上报的文件。
项目建议书按审批权限批准后，即为立项。
评估重点
是否符合国家建设方针，长期规划以及产业结构的调整方向
产品是否符合市场需要，能否外销、创汇或节汇
建设地点是否合适，有无不合理的重复建设
粗略估算项目的财务效益、经济效益和偿还能力
项目建议书报经有审批权限的部门批准后，可以进行可行性研究工作，但并不表明项目非上马不可，项目建议书不是项目的最终决策。
对于大中型新建项目和限额以上的大型扩建项目，在上报项目建议书时必须附上初步可行性研究报告。
详细可行性研究
在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。
内容与初步可行性研究相同，形成项目估算
可行性研究的作用
建设项目投资决策的依据
向银行申请贷款的依据
项目主管部门商谈合同、签订协议的依据
进行工程设计、设备订货、施工准备等基本建设前期工作的依据
拟采用新技术、新设备的研制和进行地形、地质及工业性试验工作的依据
作为环保部门审查项目对环境影响的依据，亦作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据
可行性研究报告编制的依据
国民经济和社会发展长远规划
主管部门对项目的建设地区选址等意见
项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件
国家有关法律、法规、政策
批准的矿产储量报告及矿产勘探最终报告
工程建设方面的标准、规范和定额
项目各方签订的协议书或意向书
编制可行性研究报告的委托合同
编制依据示例
1995年《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》；
2001年《辽宁省建筑工程预算实物工程量定额》；
2001年《辽宁省建筑工程预算实物工程量定额单位估价》；
建设部、财政部 建标[2003]206号《建筑安装工程费用项目组成》；
建设部 GB50500—2003《建设工程工程量清单计价规范》
可行性研究报告的文本排序
封面应注明项目名称、研究阶段、编制单位、出版年月，并加盖编制单位印章；
封一：编制单位资格证书（如工程咨询资质证书、工程设计证书）；
封二：编制单位的项目负责人、技术管理负责人和法人代表名单；
封三：编制人、校核人、审核人和审定人名单；
目录、正文和附图、附表与附件。
可行性研究常用指标
最大用气量-吨每小时
最大用电负荷-千瓦
最大用水量-立方米每小时
占地面积-平方米（亩）
对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。
可行性研究常用指标
总用地面积
办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。
总建筑面积-平方米
在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
可行性研究常用指标
建筑容积率
指总建筑面积与建筑用地面积的比值。
建筑密度
建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
建筑密度=建筑首层总面积/规划用地面积。
投资项目评估
是在可行性研究工作的基础上，对拟建项目的必要性、项目背景情况和建设条件的可行性，以及项目在技术上的先进适用性和经济上的合理有效性等诸多方面进行全面的综合审查和评价。
按照所处阶段分为
项目前评估-包括对项目建议书、可研报告的评估
中期评估
后评估
项目评估与可行性研究的
区别
概念与作用不同
执行单位不同
研究的角度和侧重点不同
报告撰写内容格式和成果形式不同
在项目管理工作中所处阶段和地位不同
项目评估与可行性研究的
联系
可行性研究是项目评估的对象和基础；项目评估应在可行性研究的基础上进行
项目评估的客观评审结论是实现可行性研究所作的投资规划的前提
项目评估是可行性研究的延伸和再评价。
“三网融合”是指电信网、广播电视网、互联网在宽带通信网、数字电视网、下一代互联网演进过程中，其技术功能趋于一致，业务范围趋同，网络互联互通、资源共享，能为用户提供话音、数据和广播电视等多种服务
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1990年5月19日国务院令第55号发布
获得土地使用证
投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益
先办理土地使用证
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地 建设用地规划许可证前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
建设工程规划许可证 building permit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
何为“五证”？是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》（开工证）、以及《商品房销售（预售）许可证》。
1亩=平方米
建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等
