评级： 增持
资料来源：Wind，湘财证券研究所
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造高弹性公司，历史成交地量迎
短期反弹
三套房贷政策点评：对房地产政
策预期产生重大影响
房地产行业-宏观经济数据有隐
忧，房地产调控政策将持续
行业深度报告：上升大周期内小
调整，时间换空间中静候复苏
行业深度报告：一松一紧增变
数，业绩引领重估
房地产行业今年来走势：
房地产行业深度报告：
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
行业深度 行业评级：增持
基本观点：
从宏观的角度，房地产市场在面对史上最严厉的系列调控政策后依然保持较
为强势。根据我们的测算，2010年全国商品住宅的销售面积和金额将基本和
2009年的持平。考虑到政策的力度和频率，房地产市场的表现超出市场的预
期。
从全国的价格水平看，商品住宅的价格依然维持高位的震荡，但价格的同比
增幅显著减少。我们认为，价格下行出政策外还要匹配房地产行业内部因素
才能够促成，特别是在供给大于需求的状态下，价格很难实现下探。
从逻辑上讲，成交量的回升已经被视作房价回升的先行指标，政策紧跟成交
量进行亦步亦趋的打压。我们认为，成交量下降并伴随价格下降才达成调控
的目的。
房地产行业政策转向以行政政策为主是小概率，而目前的限购限贷政策已经
是行政政策见顶的标志。在市场化政策方面，税收政策还是目前尚未落地的
重大政策。
房地产调控政策对于开发商资金链的打压力度开始增强。政策意图非常明确，
试图通过对资金收紧迫使开发商主动降价。在 417新政调控过后四个月内，
开发商现金情况依然稳定。但如果目前的销售形势维持至2011年一季度，日
常性经营支出将迫使部分开发商的资金链将有所收紧。
供应量至少需要累积至接近于2008年的水平才能够彻底扭转市场失衡的状态。
如果需要两倍以上的供应才能够进行扭转的话，以月均升高10%复合增长，需
要七个月以上的时间。这同我们预计的至2011年二季度供应开始累积的预测
也基本一致。
随着通货膨胀走高和房价微幅向下调整，房地产的抗通胀价值势必会显露出
来。也就是说，在2010年的通货膨胀水平加剧并且可能持续的情况和商品住
宅价格水平走稳，会造成名义房价稳定，实际房价的下跌。
虽然受调控政策的极大压制，但投资需求离场的意愿依然不高。从二手房数
据来看，政策的影响主要体现于倒逼作用，也就是政策造成买方急于成交，
而不是卖方急于抛盘。
购房者预期发生变化，需求发生下降的可能性不大。而开发商预期可能受政
策影响相对较大，特别是资金收紧的逼出效应，可能会促使开发商在销售行
为上作出重新选择。但我们认为，以目前的供给需求结构，预期快速改变的
可能性不大，房地产价格还具有较大的上行压力。
2011 年开始，股价和政策开始脱钩，政策收紧后股价有可能会形成回升趋势。
如果股价能够脱钩政策影响，股价将会实际反映上市公司的真实价值。优质
上市公司具有较强的业绩增长能力，股价会有进一步表现。从估值水平上看，
我们认为，优质上市公司市盈率将上升至 15-18 倍，优质上市公司普遍具有
30%-40%的升幅空间。
湘财证券研究所
房地产行业
张化东：Tel：021-68634518-8051
E-Mail: zhd3063@
杨森: Tel: 021-68634518-8990
E-Mail: ys2875@
徐广福: Tel: 021-68634518-8626
E-Mail: xgf2388@
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
目录
一、 房地产市场的困局 ............................................................................................................ 5
1、困兽犹斗，市场保持旺盛生命力 ......................................................................... 5
2、亦步亦趋，调控政策效果已临界 ......................................................................... 8
二、 供应量成为突破口 ............................................................................................................ 9
1、围魏救赵，开发商资金开始收紧 ......................................................................... 9
2、循序渐进，供应量累积如期而至 ....................................................................... 10
三、 受政策重击后需求微恙 .................................................................................................. 12
1、抗通胀对房价形成支撑 ....................................................................................... 12
2、投资需求离场概率较小 ....................................................................................... 13
3、刚需对政策敏感度降低 ....................................................................................... 14
四、 重新认识房地产板块股价 ............................................................................................. 16
1、房地产市场调整路径 ........................................................................................... 16
2、房地产股价基本判断 ........................................................................................... 17
五、 价值筑底，建议政策再加码后转为超配 .................................................................... 18
湘财证券投资评级体系 ............................................................................................................. 20
重要声明 ....................................................................................................................................... 20
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
表目录
表 1：重点覆盖公司财务估值表 ....................................................................... 18
图目录
图 1：历年商品住宅销售面积与金额情况 ......................................................... 5
图 2：历年商品住宅均价情况 ............................................................................. 6
图 3：自 2009 年 12 城市居住用地成交量价情况 ............................................. 6
图 4：北京月度商品住宅成交量价
图 5：上海月度商品住宅成交量价 ..................................................................... 7
图 6：广州月度商品住宅成交量价
图 7：深圳月度商品住宅成交量价 ..................................................................... 7
图 8：天津月度商品住宅成交量价
图 9：大连月度商品住宅成交量价 ..................................................................... 7
图 10：沈阳月度商品住宅成交量价
图 11：苏州月度商品住宅成交量价 ................................................................... 8
图 12：杭州月度商品住宅成交量价
图 13：厦门月度商品住宅成交量价 ................................................................... 8
图 14：2010 年三季度与一季度净负债率比较
图 15：2010 年三季度与半年净负债率情况比较 ............................................ 10
图 16：北京可售面积
图 17：上海可售面积 .......................................................................................... 11
图 18：深圳可售面积图 19：杭州可售面积 .................................................... 11
图 20：青岛可售面积
图 21：南京可售面积 .......................................................................................... 11
图 22：福州可售面积
图 23：武汉可售面积 ......................................................................................... 12
图 24：苏州可售面积
图 25：南昌可售面积 ......................................................................................... 12
图 26：M2 以及增长情况
图 27：CPI以及增长情况 ................................................................................... 13
图 28：深圳二手房成交
图 29：成都二手房成交 ..................................................................................... 13
图 30：杭州二手房成交
图 31：天津二手房成交 ..................................................................................... 14
图 32：北京商品住宅周成交
图 33：上海商品住宅周成交 ............................................................................. 14
图 34：深圳商品住宅周成交
图 35：天津商品住宅周成交 ............................................................................. 15
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 36：苏州商品住宅周成交
图 37：无锡商品住宅周成交 ............................................................................. 15
图 38：长沙商品住宅周成交
图 39：西安商品住宅周成交 ............................................................................. 15
图 40：杭州商品住宅周成交
图 41：厦门商品住宅周成交 ............................................................................. 16
图 42：包头商品住宅周成交
图 43：蚌埠商品住宅周成交 ............................................................................. 16
图 44：房地产量价形成概念图 ......................................................................... 17
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
从行业大趋势看，我们维持 2010 年 8 月份在深度研究中做出的中长期判断：2010
年的的调整是房地产行业上升大周期内的小调整，行业上升周期远未结束。房地
产行业也践行了时间换空间的路径，价格走平成交量下跌的趋势将会至少持续至
2010 年底。
我们认为未来的主要投资逻辑是：房地产行业上市公司的股价同调控政策逐步脱
钩，而伴随供应量上升和房地产公司融资途径的收缩，商品住宅价格将在二季度
后发生全面微幅调整，这些因素都在 2011年下半年开始催升房地产上市公司股价。
一、 房地产市场的困局
1、困兽犹斗，市场保持旺盛生命力
从宏观的角度，房地产市场在面对史上最严厉的系列调控政策后依然保持较为强
势。2010 年 1-10 月份，全国商品住宅成交面积与金额同比 2009 年，分别增长 %
和增长 %。根据我们的测算，2010 年全国商品住宅的销售面积和金额将基本
和 2009 年的持平。考虑到政策的力度和频率，房地产市场的表现将超出市场的预
期。
图 1：历年商品住宅销售面积与金额情况
资料来源：WIND;湘财证券研究所
从全国的价格水平看，商品住宅的价格依然维持高位的震荡，但价格的同比增幅
显著减少。全国商品住宅的价格仅仅是平稳上行，并没有达成政策调控的隐含的
房价下跌的目的。我们认为，价格下行除外部政策外还要匹配房地产行业内部因
素才能够促成，特别是在供给小于需求的状态下，价格很难实现下探。
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商品住宅销售面积累计值（万平方米） 商品住宅销售额累计值（亿元）
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 2：历年商品住宅均价情况
资料来源：WIND;湘财证券研究所
从 12 个重点城市居住用土地成交情况看，成交总量基本 2009 年的平均水平相当，
成交价格也基本稳定。在居住用土地市场并未发生，土地成交量或成交价格大幅
下行的情况。
图 3：自 2009 年 12 城市居住用地成交量价情况
资料来源：WIND;湘财证券研究所
面对严厉的调控政策，房地产行业的上升势头得到有效遏制，市场均衡正逐步稳
定。商品住宅成交量和成交价格以及土地成交量价都保持稳定。这些都归因于住
宅市场的需求强劲。
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商品住宅月累计均价 商品住宅月累计均价同比
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 4：北京月度商品住宅成交量价 图 5：上海月度商品住宅成交量价
资料来源：湘财证券研究所
图 6：广州月度商品住宅成交量价 图 7：深圳月度商品住宅成交量价
资料来源：湘财证券研究所
图 8：天津月度商品住宅成交量价 图 9：大连月度商品住宅成交量价
资料来源：湘财证券研究所
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大连销售面积(万平方米) 大连销售价格(元/平方米)
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 10：沈阳月度商品住宅成交量价 图 11：苏州月度商品住宅成交量价
资料来源：湘财证券研究所
图 12：杭州月度商品住宅成交量价 图 13：厦门月度商品住宅成交量价
资料来源：湘财证券研究所
2、亦步亦趋，调控政策效果已临界
截止至目前，在 2010 年房地产行业已经历了两次大的调控政策，政策的出台力度
史无前例。但同时，在 417 政策出台后不足半年又推出 929 政策，说明管理层对
于 417 政策效果的不满。主要原因在于，在 417 政策出台后，历经一个季度的主
要城市成交地量后价格没有发生调整，反而是成交量自行修复价格有上行趋势。
在我们对于政策的点评中也提示了政策存在可以利用的政策盲区，最终会造成政
策的失效。但随着 929 调控政策提升了对待刚性需求、改善需求和投资投机需求
的打压门槛，几乎无差别地提升了不同城市的购房与贷款限制。
从政策的出台时间点看，政策出台时间点已经由 417 政策价格加速上升期出台政
策转变至 929 政策在成交量恢复价格具有上升趋势出台政策，说明政策敏感性已
经有很大提升。政策敏感性提升将加速市场调整过程，缩短市场调整时间。
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苏州销售面积(万平方米) 苏州销售价格(元/平方米)
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杭州销售面积(万平方米) 杭州销售价格(元/平方米)
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
从政策目标上看，房价已然成为调控的最主要目标。从逻辑上讲，成交量的回升
已经被视作房价回升的先行指标，政策紧跟成交量进行亦步亦趋的打压。我们认
为，成交量下降并伴随价格下降才达成调控的目的。同我们前期的策略报告的观
点一致，价跌量升和价升量跌都是市场拐点所在，仅仅会在很短的时间内存在。
房地产调控政策已经临界，已经很难再有超预期的政策出台。市场上普遍能够认
同的政策限贷政策和限购政策的严厉程度已经基本见顶。我们认为，房地产行业
政策转向以行政政策为主是小概率，而目前的限购限贷政策已经是行政政策见顶
的标志。在市场化政策方面，税收政策还是目前尚未落地的重大政策。首先是房
产税政策，在 929 新政中首次明确提出推进房产税，房产税推进进程开始加快。
从多次市场对于房产税的预期来看，房产税的税率基本会稳定在针对商业地产的
征税税率上，这也是符合逻辑的猜测。目前房产税的主要取舍是在征收对象和征
收依据上。有如下几种可能：（1）按照物业形态进行征收，对别墅、高档公寓和
普通住宅施以不同税率进行普遍征收；（2）限定免征面积，仅对超出免征面积内
的住宅进行征收；（3）普遍征收，按面积制定累进税率进行征收。从几种可能性
来看，房产税的征收对房地产行业的影响非常有限，不会大于限贷政策对于市场
的影响。并且，作为持有税种，房产税的实施尚存在问题。我们认为，房产税的
正式试点将形成政策出清效果，对板块股价具有催生作用。在房产税之外，二手
房交易个人所得税的征收尚处于放松状态，不排除由于商品住宅价格进一步上行
带来的个人所得税收收紧。
从整体上看，政策只要不向行政调控方面发展，那么政策调控的空间已经不大。
但是我们认为，房地产政策显效期尚未到来。房地产市场的供给低于需求的结构
性原因并未解除，政策对价格水平上行忧虑尚存，很可能出现在现有政策水平上
进一步收紧，在市场回暖后出现第三次调控。
二、 供应量成为突破口
1、围魏救赵，开发商资金开始收紧
为了促进房价下跌，房地产调控政策对于开发商资金链的打压力度开始增强。政
策意图非常明确，试图通过对资金收紧迫使开发商主动降价。
这部分政策主要包括：（1）预售资金监管。特别是北京市公布的《北京市商品房
预售资金监督管理暂行办法》，成为预售资金监管政策开始推行的标志。（2）并购
重组暂停。证监会公布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》，上
市公司并购重组申请将被暂缓，同时已受理的地产上市公司重组申请将征求国土
部意见。基于一系列政策收紧，开发企业的资金链条正逐渐紧张。但是，由于 2009
年至 2010 年 4 月的市场销售良好，开发商手中积淀了大部分现金，因此目前开发
商的资金状况尚能维持经营。对房地产板块 124 家房地产企业的净负债率进行了
跟踪研究，2010 年三季度的数据分别同一季度和半年数据进行对比，发现三季度
的净负债率情况并未变差。我们认为，这主要同开发商经营逻辑相关，一般开发
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
商在收缩周期的逻辑都是量入为出，在销售可以预见的萎缩情况下，开发商的一
致行动是缩减新投资，控制支出。因此，在 417 新政调控过后四个月内，开发商
现金情况依然稳定。但如果目前的销售形势维持至 2011 年一季度，日常性经营支
出将迫使部分开发商的资金链将有所收紧。
图 14：2010 年三季度与一季度净负债率比较 图 15：2010 年三季度与半年净负债率情况比较
资料来源：湘财证券研究所
2、循序渐进，供应量累积如期而至
由于开发商应对调控采取了收缩策略，商品住宅的供应放量并没有如期而至，同
我们预计的时间节点基本一致，至 2011 年二季度供应量能够全面放量，解决一直
以来供给不足问题。
在我们能够更跟踪到的数据中，大部分城市的可售面积尚处于城市常态成交六倍
以下。也就是说，房地产市场成交量恢复正常，可售存量也仅仅能够维持六个月
的销售。
同历史相比，大部分城市可售存量水平还远远低于2008年的历史高位。我们认为，
供应量至少需要累积至接近于 2008 年的水平才能够彻底扭转市场失衡的状态。如
果需要两倍以上的供应才能够进行扭转的话，以月均升高 10%复合增长，需要七
个月以上的时间。这同我们预计的至 2011 年二季度供应开始累积的预测也基本一
致。
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 16：北京可售面积 图 17：上海可售面积
资料来源：湘财证券研究所
图 18：深圳可售面积 图 19：杭州可售面积
资料来源：湘财证券研究所
图 20：青岛可售面积 图 21：南京可售面积
资料来源：湘财证券研究所
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上海可售面积万平方米
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图 22：福州可售面积 图 23：武汉可售面积
资料来源：湘财证券研究所
图 24：苏州可售面积 图 25：南昌可售面积
资料来源：湘财证券研究所
三、 受政策重击后需求微恙
1、抗通胀对房价形成支撑
中国通货膨胀趋势愈发明显，由于货币发行远超实体经济增长，价格水平持续走
高。从长期看，房地产是最能够抵抗通货膨胀的投资品种。但由于目前对于房价
打压政策的实施，房地产抗通胀属性没有显露出来。但我们认为，抗通胀属性构
不成房价上涨的理由，但能形成防止房价下跌的原因。随着通货膨胀走高和房价
微幅向下调整，房地产的抗通胀价值势必会显露出来。也就是说，在 2010 年的通
货膨胀水平加剧并且可能持续的情况和商品住宅价格水平走稳，会造成名义房价
稳定，实际房价的下跌。
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武汉可售面积万平方米
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福州可售面积万平方米
渐飞研究报告 -
13
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 26：M2 以及增长情 况 图 27：CPI 以及增长情况
资料来源：湘财证券研究所
2、投资需求离场概率较小
从纯粹投资的角度来看率，由于房地产购买可以由租赁方式来解决，因此任何购
买房地产的行为都是属于投资行为。但我们一般将商品住宅的投资需求定义为，
购买第三套级以上住房的行为是投资性购房行为。出于以下几点原因：投资性需
求难以在目前的环境下离开房地产投资市场。首先，专业化的投资帮助投资需求
规避调控政策，投资需求受政策影响不必然较一般的刚性需求受影响大；其次，
前期低廉的成本，整体投资的安全边际更高；最后，对风险不偏好的投资人群依
然倾向于进行房地产投资。虽然受调控政策的极大压制，但投资需求离场的意愿
依然不高。从二手房数据来看，政策的影响主要体现于倒逼作用，也就是政策造
成买方急于成交，而不是卖方急于抛盘。
图 28：深圳二手房成交 图 29：成都二手房成交
资料来源：湘财证券研究所
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CPI:当月同比 CPI:食品:当月同比 CPI:非食品:当月同比
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深圳:二手房成交面积
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成都:二手住宅成交面积
渐飞研究报告 -
14
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 30：杭州二手房成交 图 31：天津二手房成交
资料来源：湘财证券研究所
3、刚需对政策敏感度降低
从两次政策出台的情况看，417 政策出台后，各城市成交量普遍出现地量，成交量
萎缩甚至于超过 2008 年；而 929 政策出台后，各城市的成交量萎缩却不明显，价
格更是保持了稳定。特别在二三线城市，需求显得更为强劲，甚至于一些二三线
城市的商品住宅成交量，已经恢复至调控前的水平。在房地产市场政策如此严厉
的背景下，房地产市场的强势充分反映了刚性需求的旺盛。
我们认为，随着时间的推移，刚性需求和政策之间的关联愈发松懈，特别在半年
以后，刚性需求和政策之间的关联将会急速下降。随着这种关联关系的衰减，市
场表现出的是对政策的反应不敏感。
图 32：北京商品住宅周成交 图 33：上海商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
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杭州:二手房成交面积
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天津:二手住宅成交面积
渐飞研究报告 -
15
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 34：深圳商品住宅周成交 图 35：天津商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
图 36：苏州商品住宅周成交 图 37：无锡商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
图 38：长沙商品住宅周成交 图 39：西安商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
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西安销售面积（万平方米） 西安销售价格（元/平方米）
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 40：杭州商品住宅周成交 图 41：厦门商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
图 42：包头商品住宅周成交 图 43：蚌埠商品住宅周成交
资料来源：湘财证券研究所
四、 重新认识房地产板块股价
1、房地产市场调整路径
从房价形成机制看，购房者的预期、开发商的预期以及土地供应量最终决定了房
地产市场的价格水平。而以目前的情况看，购房者预期很难发生改变。流动性过
剩以及流动性过剩引发的通货膨胀成为最主要支持购房者倾向于采取购房行为的
原因。从实际观察到的数据看，购房者预期发生变化，需求发生下降的可能性不
大。而开发商预期可能受政策影响相对较大，特别是资金收紧的逼出效应，可能
会促使开发商在销售行为上作出重新选择。但我们认为，以目前的供给需求结构，
预期快速改变的可能性不大，房地产价格还具有较大的上行压力。
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杭州销售面积（万平方米） 杭州销售价格（元/平方米）
渐飞研究报告 -
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股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
图 44：房地产量价形成概念图
资料来源：湘财证券研究所
在房地产价格继续上行的可能性存在的条件下，必须要注意未来的第三轮调控措
施。但以目前的市场情况看，如果房地产市场要以“价格上涨——政策打压”的
路径继续演化，商品住宅的价格将会发生实质性下探，但幅度不会过大。
房价下降的条件，我们认为至少需要满足以下三点：（1）在宏观层面，货币政策
趋向于收缩；（2）在行业层面，调控政策进一步收紧；（3）在企业层面，供应量
有大幅度上升。
同我们一直持有的观点一样，我们依然维持供应量会在二季度有所改善。如果届
时由于价格上涨造成调控继续收紧，那么房价将有可能发生下跌。
2、房地产股价基本判断
政策对房地产股价形成较大的压制，市场的一致预期是商品住宅价格不进行调整，
调控政策还将继续收紧。调控政策越收紧，房地产上市公司业绩约下降，股价水
平将会降低。我们认为，2011 年开始，股价和政策开始脱钩，政策收紧后股价有
可能会形成回升趋势。我们基于以下三个理由：（1）政策组合已经所剩无几，随
着政策可选项减少，政策的影响也越来越具有确定性，而在政策重压下，房地产
市场的真实规律将进一步显现，开发企业的价值也将被市场发现；（2）政策指向
于商品住宅的价格水平，由于政策压力的价格水平下降有利于成交量的恢复，有
利于开发商通过提高周转来维持或增加收益；（3）房地产行业内部结构对于政策
的调整，使得优质上市公司有能力化解系统性风险，很可能形成不同的走势。
如果股价能够脱钩政策影响，股价将会实际反映上市公司的真实价值。优质上市
公司具有较强的业绩增长能力，股价会有进一步表现。从估值水平上看，我们认
为，优质上市公司市盈率将上升至 15-18 倍，优质上市公司普遍具有 30%-40%的
升幅空间。
购房者预期 购买行为 需求量
开发商预期 销售行为 价格
土地供应量 供应量
渐飞研究报告 -
18
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
五、 价值筑底，建议政策再加码后转为超配
以目前的估值水平，我们所跟踪的地产中绝大部分股票的 RNAV 折价超过 20%，
周转较慢的公司的折价率 RNAV 更是超过 30%以上，股价相较 RNAV 的大幅度折
价。在相对估值方面，PE 水平也相对较低，大部分公司的 2012 年的 PE 降至 12
倍左右。
在蓝筹地产中，我们首推业绩爆发的万科。万科的周转速度加快和毛利率稳定，
保证了公司可持续增长能力。特别是在非经济发达地区的二三线城市的品牌号召
力保证了公司的未来销售业绩可持续增长。保利在财务杠杆方面的使用，使得公
司发展迅速。虽然保利采取的战略激进，但在资源调配能力的庇护下保利业绩有
所保障。
在城市（区域）龙头方面，我们推荐滨江集团和首开股份。滨江集团作为杭州品
牌开发商，已经开始将业务扩展至浙江周边三线城市，可结算资源较为丰富，未
来业绩增长确定性较高。首开股份业绩正处于释放期，业绩大幅度增长，估值水
平偏低。同时公司资金面宽裕，有更多的资源投入近一步的扩张。
在多业务地产上市公司，我们首推中天城投和中国宝安。两家公司都具有较强的
资源储备，在上半年房地产板块以防御为主的背景下，我们认为注意回避地产板
块的系统性下行风险，需要配置多业务公司。
表 1：重点覆盖公司财务估值表
评级
现价
RNAV RNAV 溢/折价
市值
（亿元）
EPS PE PB
2010/11/17 2010E 2011E 2012E 2010E 2011E 2012E 2010E 2011E 2012E
万科 A 买入 %
保利地产 买入 %
金地集团 买入 %
招商地产 买入 %
华侨城 A 买入 %
首开股份 买入 %
格力地产 买入 %
中天城投 买入 %
滨江集团 买入 %
广宇集团 买入 %
中国宝安 买入 %
苏州高新 增持 %
信达地产 增持 %
嘉凯城 增持 %
泛海建设 增持 %
开发类均值 %
金融街 买入 %
北辰实业 买入 %
持有类均值 %
均值 %
资料来源：湘财证券研究所
在时点选择上，上半年在政策和市场相对不稳定的状态下，地产板块以阶段性机
会为主。但随着市场的调整到位和政策出清，房地产板块逐步和政策与其进行脱
渐飞研究报告 -
19
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
钩，房地产板块将重新步入上升趋势。选择在政策再加码后（2011 年中期）超配
地产股是较优的策略。
渐飞研究报告 -
股价脱钩政策预期，静待上升趋势开启
湘财证券投资评级体系
买入：未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上；
增持：未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%；
中性：未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%；
减持：未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上；
卖出：未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上。
市场比较基准为沪深 300 指数。
房地产市场的困局
1、困兽犹斗，市场保持旺盛生命力
2、亦步亦趋，调控政策效果已临界
供应量成为突破口
1、围魏救赵，开发商资金开始收紧
2、循序渐进，供应量累积如期而至
受政策重击后需求微恙
1、抗通胀对房价形成支撑
2、投资需求离场概率较小
3、刚需对政策敏感度降低
重新认识房地产板块股价
1、房地产市场调整路径
2、房地产股价基本判断
价值筑底，建议政策再加码后转为超配
湘财证券投资评级体系
重要声明
