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都市休闲区案例研究
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案例研究：都市休闲区通常包括居住型、娱乐型、休闲型三种模式
用地功能比例
资源利用
居住型
东海岸
娱乐型
东部华侨城
休闲型
假日半岛
都市休闲区
配套功能布局
……
案例研究目的:
通过研究都市休闲区的三种发展模式案例的KPI来匹配项目的发展方向，对项目的发展方向及功能定位有直接的借鉴意义
重点案例:
参考性案例
万科东海岸
东部华侨城
假日半岛
夏湾拿
17英里
无锡圣芭芭拉
……
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距离城市40min，自身资源不强势，主要依靠区域海景及山体资源
万科东海岸
1
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规划布局：
以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观
以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品
依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅
原有溪水顺势自然流入社区中心的水面
以林荫道沟通社区与大梅沙的联系
居住功能区
配套功能区
住宅物业占其用地面积％，核心物业地位明显，而配套占地面积仅为％
万科东海岸
1
总占地 万平 100％
住宅区占地面积 万平 ％
配套区占地面积 万平 ％
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资源：
二线海景
紧邻菠萝山
地块为坡地，内有少量山泉溪流
海
菠萝山
二等资源区
一等资源区
三等资源区
住宅物业做为核心物业分布于原生资源最优区域，配套分布于资源次优区域,通过园林景观弥补资源的不足
万科东海岸
1
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从我们的调研中了解到，大多数人只知道大梅沙，却不知道东海岸，说明居住型物业对区域形象没有太大的提升
东海岸价格随区域配套成熟、区域价值的提升而提升
万科东海岸
1
10500
14000
30000
6500
9500
15000
东海岸价格演变历程
单位：元/平
联排
高层
区域形象推广 区域成长期 区域成熟期
市政配套 盐坝高速 公交系统开通 国际学校
纯住宅 心海玥雅居 海语东园、海阔.凌海、倚天阁、心海伽蓝雅居、海世界公寓、天琴湾1/2期 天琴湾3期、东部华侨城
商住
_ _ 云顶天海、优品艺墅雅、湖心岛
酒店 _ 雅兰酒店 泊岸雅苑、联泰大梅沙项目、京基.喜来登酒店
旅游 大梅沙市政公园 _ 东部华侨城主题园
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居住型都市休闲区核心KPI
核心KPI 说明
交通状况 距离城市1小时车程以内，有便利的交通系统与城市相连接
区域形象提升 对区域形象提升较小
资源要求 区域有较强势资源
客户情况 60％以上客户为居住客户
项目功能划分 居住功能区占据用地面积90％以上
资源与物业关系 资源最优区域排布住宅物业
周边配套依赖度 对周边配套依赖度较高
价值提升 区域成熟对物业价值拉升较大
企业能力要求 产品把握能力
资金回流速度
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东部华侨城是以娱乐为主题的都市休闲区，距离城市中心不到1小时车程
东部华侨城
2
由三大部分构成：
大侠谷 (Knight Valley) ——以山林、云雾、峡湾、海岸四大元素为主线，集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体
三洲茶溪 (Sanzhou Tea Stream) —— 以“18世纪中欧名镇”的优雅环境为背景，以自然、健康、生态、环保为追求理念
三洲郊野体育公园 (Sanzhou Sports Park)—— 以户外运动和郊野健身为主题，是一个集山地、丛林、湖泊于一体的多功能、高品质的户外健身体育公园
11万平米温泉小镇
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住宅部分散布于用地内部，总建面约15万平方米，占地总面积为平方公里，容积率为
大峡谷占地面积约5平方公里
茶溪谷占地面积约平方公里
云海谷占地面积约平方公里
从其试营业情况来看，试营20天客流量超过20万，以娱乐休闲为主要目的
娱乐配套占地面积超过80％，通过娱乐配套来吸引人气
东部华侨城
2
总占地 9平方公里 100％
住宅区占地面积 平方公里 ％
配套区占地面积 平方公里 ％
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茶溪谷借助原来的茶山进行了重新，增设了茶园，集采茶、炒茶等为一体
修整后
原面貌
将原生资源与项目定位结合进行配套设施再造
东部华侨城
2
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娱乐型都市休闲区核心KPI
核心KPI 说明
交通状况 距离城市1小时车程以内，对城市公共交通系统依赖度较高
区域形象提升 对区域形象提升较大
资源要求 符合自身项目定位要求的资源
客户情况 90％以上客户以娱乐为目的
项目功能划分 娱乐配套功能区占总用地90％以上
资源与物业关系 根据资源情况打造不同的娱乐休闲项目
周边配套依赖度 依靠自身娱乐配套再造吸引人气
价值提升 对区域价值提升较大
企业能力要求 运营能力
资金实力
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总规模万亩，目前已经开发约5000亩
项目2002年开始开发
项目配套有“故乡里”主题公园、五星级酒店、国际高尔夫球场、商业街以及交通中心等等
项目濒临8000亩的花斗水库和三坑水库
借用“王子山脉”生态概念，实际与王子山不存在任何关系
碧桂园老板开发项目思路为：纯休闲度假
假日半岛——休闲型社区，位于广州北部,距离城市中心不到1小时车程，区域资源较好
假日半岛
3
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假日半岛休闲配套主要包括：
36洞国际标准高尔夫球场
故乡里主题公园
五星级酒店
夏威夷风情商业街
大型水上乐园
休闲配套占地面积约60％，通过对资源的整合进行休闲配套再造来提升整体价值
假日半岛
3
已开发总占地 5000亩 100％
住宅区占地面积 2000亩 40％
配套区占地面积 3000亩 60％
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正式开卖，开盘销售额7个多亿，三个月卖光。
销售最好的是总价约为50万的联排别墅，总价在80~100万的小独栋别墅销售也很不错，洋房销售差强人意。
假日半岛休闲度假客户比例约占2/3
假日半岛
3
Chart6
客户构成
Sheet1
广州市区
南海
其他
Sheet1
0
0
Sheet2
0
0
0
客户构成
Sheet3
Chart6
客户构成
Sheet1
休闲度假
生活居住
Sheet1
0
0
Sheet2
客户构成
Sheet3
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休闲型社区核心KPI
核心KPI 说明
交通状况 距离城市1小时车程以内，要求有快速干线与城市相连接
区域形象提升 对区域形象提升较大
资源要求 自身拥有资源在区域资源中不强势
客户情况 60％以上客户以休闲为目的
项目功能划分 休闲配套功能区占总用地60％以上
资源与物业关系 通过资源再造平衡地块整体价值
周边配套依赖度 对周边配套依赖度较小，主要依靠自身资源再造
价值提升 与区域价值之间相互提升共进
企业能力要求 资源整合能力
资金实力
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距城市中心的距离均在1小时车程以内，娱乐性都市休闲区更依赖城市公交系统，而居住型、休闲型对道路系统的便利型依赖较高
案例启示
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居住型休闲社区更多依赖于区域配套，而休闲型、娱乐型社区则更注重资源再造及自身配套的打造
案例启示
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在功能分区上资源最优区域均排布其核心物业，以实现土地价值最大化
案例启示
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核心客户以核心物业的直接消费者为主
娱乐型
休闲型
居住型
核心物业
核心客户
住宅
娱乐设施
休闲设施
住宅
居住客户
娱乐人群
休闲人群
居住客户
案例启示
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娱乐型物业对区域形象提升最大，休闲型次之，居住型则提升最小
案例启示
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三种发展方向对发展商的要求各不相同，娱乐型都市休闲区对企业能力要求层次相比最高
资金实力
开发商自身能力
产品把握能力
资源整合能力
招商运营能力
娱乐型
休闲型
居住型
案例启示
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三种发展方向核心KPI体系
案例启示
核心KPI 居住型 休闲型 娱乐型
交通状况 距离城市1小时车程以内，有便利的交通系统与城市相连接 距离城市1小时车程以内，要求有快速干线与城市相连接 距离城市1小时车程以内，对城市公共交通系统依赖度较高
区域形象提升 对区域形象提升较小 对区域形象提升较大 对区域形象提升较大
资源要求 区域有较强势资源 自身拥有资源在区域资源中不强势 符合自身项目定位要求的资源
客户情况 60％以上客户为居住客户 60％以上客户以休闲为目的 90％以上客户以娱乐为目的
项目功能划分 居住功能区占据用地面积90％以上 休闲配套功能区占总用地60％以上 娱乐配套功能区占总用地90％以上
资源与物业关系 资源最优区域排布住宅物业 通过资源再造平衡地块整体价值 根据资源情况打造不同的娱乐休闲项目
周边配套依赖度 对周边配套依赖度较高 对周边配套依赖度较小，主要依靠自身资源再造 依靠自身娱乐配套再造吸引人气
价值提升 区域成熟对物业价值拉升较大 与区域价值之间相互提升共进 对区域价值提升较大
企业能力要求 产品把握能力
资金回流速度 资源整合能力
资金实力 运营能力
资金实力
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