第一部分 徐州社会经济发展状况
一、社会经济背景分析
1、区域中心城市地位形成
徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市
圈，辐射范围近 20 万平方公里，人口 亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展
的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚
欧大陆桥东端第一个中心城市。
2、城市总体经济发展良好
2003 年徐州市国内生产总值 亿元，比上年增长 %,增幅提高 个百分点。扩
大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运
行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。
3、产业结构有待调整
2003 年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由 2002 年的 ：
： 调整为 ：：。其中第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产
业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。
产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、
第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。
4、人均 GDP 及可支配收入
2003 年，人均国内生产总值 9990 元，按现行汇率折算再次突破 1000 美元，较 2002 年
提高 个百分点;2003 年城市居民人均可支配收入达到 8950 元，增长 ％。
5、人口及居住条件
全市户籍总人口至 2003 年末为 万人，比上年年末增加 万人，其中全市非农
业人口 万人，增加 万人。
城市人均住宅使用面积 平米，比上年末增加 平米,农村人均住宅使用面积
平米，增加 平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数
2003 年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由 2002 年的 %。下降到 %，下降 个
百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于 40%的第四年，表明
城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
二、城市规划
1、城市发展方向
受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展
格局。
城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿 104 国道与
古黄河为城市主要发展轴。
2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角
洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，
加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛
起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略
的重要区域。
徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径 100 公里左右，包括江苏的徐州市、连云港
市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口 3188 万人 其中省内 1857 万人，
面积 万平方公里 其中省内 万平方公里。构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
3、新中心区建设
对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产
业带和沿 104 国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼
顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调
发展。
徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国
际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功
能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。
[ 结 论 ]
1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个
重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。但受周围经济区域发展水平影响，经济
区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。
2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。市内基础设施较
为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。
3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。煤矿业是徐州传统的支柱
产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业
格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，
第三产业比重较低，结构竞争力不高。
4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但
由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。
5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力
表现一般。在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。
6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均 GDP、
综合人均收入等指标表现一般。
7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效
应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。
8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济
联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。
9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提
升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。
10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州
都市已经拉开了发展的框架。
11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增
高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。
第二部分 徐州房地产市场分析
一、房地产宏观市场分析
1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障
2002 年以来《徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《徐州市区国有土地储备
办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地
行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发
展提供了保障。
■□ 逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧
城改造战略的顺利实施指明了方向。
■□ 房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加
上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市
场的升温。
■□ 房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力
和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小开发商出
局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前
奏。
2、房地产投资与交易持续增加
■□ 近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房
联动发展。
类别 年 份
交易面积
（万㎡）
交易金额
（万元）
户数
2002 71012 4560增量房
（商品房） 2003 142961 7520
2002 21018 3949存量房
（私房） 2003 76591 7982
■□2004 年一季度房地产交易情况
■□2004 年一季度商品房预售面积
类型 2004 年一季度
住宅（万㎡）
非住宅（万㎡）
■□2004 年一季度增量房交易户数比较
■□2004 年一季度存量房交易户数比较
年度 户数
交易面积
（万㎡）
交易金额
（万元）
套价
（万元/户）
增量住房 2004 年一季度 1910 24982
存量住房 2004 年一季度 2493 16372
1620
51
37 370
商品房
安居房
集资建房
拆迁产权交换
26
1600
867
公房交易
私房交易
再上市房
3、徐州房产市场均价上涨
■□1992 年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换
房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。
■□徐州市在 1996-2000 年期间共分五期建造了 170 余万平方米的经济实用房，价位在 800 元
/平方米左右，解决了 2 万多户居民的住房问题。2002 年又出台了《住房公积金贷款实施细
则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达 30 万元，通过一系
列措施，使徐州房价保持了平稳态势。
■□进入 2004 年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使 2004 年一季度房价上
涨明显，住宅均值为 1877 元/平方米，较去年第四季度上涨 %。
■□存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁
居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。
■□由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。可以预
见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心
区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。
4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散
■□ 随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，
呈现出四面开花的态势。
■□ 徐州市房地产市场一个最显著的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。原先不
被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。
■□ 徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政
府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热
门板块。特别是东北区，随着“徐州人家” “子房·美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给
量大增。
5、二手房市场状况
■□近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手
房卖家的主要因素。
■□存量住房买卖持续增长。通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场
的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成
交持续增长。如房改房上市量增长较快。
■□房屋租赁日趋活跃。个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出
租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。
■□存量房市场联动效应日益显现。存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸纳。
新建商品房销售成交量逐年增长。
■□总体看来，总价在 10 万元左右的二手房最受市场欢迎，10 万元以上的总价已经受到消费
能力限制与低价商品房的竞争。
■□二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为 50-70 平方米的小户型、
老户型，购买者主要需要面积在 60-70㎡的二房或是面积略大的三房。
■□市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，
价格也较高，年代较近的房子卖到 1800 元/平方米，年代较远的房子卖到 1400 元/平方米。
大学周边的二手房价格已经普遍上涨至 1200—1300 元每平方米左右。
■□购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以及
考虑学区因素。
二、土地市场分析
■□2002 年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交 38 万多㎡，总成交额达 44380 万元，
创下历史新高。政府共实现土地收益 2 亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益
的总和，是 2001 年政府土地收益的近 20 倍。
■□2003 年挂牌土地面积继续增长，上市土地主要集中在城北区域，城南土地供量较小。挂
牌面积达到 60 万㎡以上，土地供应量正在放大，预计随着未来住宅市场项目增多，商品房市
场供应量会进一步放量，市场的竞争会更加激烈。
■□2004 年以房地产开发为主体的经营性用地储备计划将达 4000 亩。这是徐州市首次制定房
地产开发市场供地计划。徐州市制定房地产开发用地计划，标志着土地管理和土地利用与房
地产市场建设的协调性发展上有了新的提高。
■□从近期挂牌拍卖的土地来看，土地价格大幅上升，竞争激烈，外来资本开始大规模进
入徐州。较高的土地价格带来较高的开发成本，必然会带动徐州房地产市场进入新一轮
的价格上涨阶段。
■□外来资本介入徐州房地产市场，一方面是因为发达地区地价高昂，土地成本加大，资
金实力弱的公司只好到二级城市生存，另一方面，也预示了徐州房地产市场具有较大的
发展潜力，被外来资本看好。
附：2002-2003 年土地出让情况
土地
编号
位置 面积（㎡） 用途 成交价
（万元）
2001-1 中山南路西侧（原体育馆） 商办、住宅 4880
2001-2 中山北路与夹何路交叉口 商办 未成交
2002-1 淮海西路 195 号 商办、住宅 3260
2002-2 原汇都集团 住宅 2930
2002-3 云龙湖南岸度假村 度假村 未成交
2002-4 滨湖花园 242412 住宅 34300
2002-5 汽车运输总公司集装箱公司南 25387 住宅 1810
2002-6 四道街 27385 商业公寓办公 1900
2002-7 延平路 9297 商业公寓办公 190
2002-8 兵工路 住宅公寓 未成交
2003-1 云龙湖南岸度假村 住宅 未成交
2003-2 原金属结构厂 39889 居住 4410
2003-3 原朱庄铜窗厂 商住 1310
2003-5 原徐州压力机械厂 10960 商业住宅 1550
2003-6 明理街棚户区 商业住宅 140
2003-7 西后里棚户区 沿街商业内部住宅 210
2003-8 东方永久照明公司 商住 5890
2003-9 矿山路原农机厂南厂区用地 10303 商业办公住宅 1030
2003-10 文亭街原电视台 2927 高层商办 1710
2003-11 双山子南区 204290 多层居住 11030
2003-12 双山子北区 89493 多层居住 7500
2003-13 黄河南路原仪表二厂用地 10198 住宅 1320
2003-14 二环北路原建材仓库用地 商业住宅 520
2003-16 金山桥中小学东 87421 住宅
2003-17 金山桥金贝庄园南 住宅
总计
附：2004 年储备地块
编号 原单位 土地位置 面积（亩） 规划用途
1 起重机厂东区 新一佳淮西店东侧 30 商业住宅（出让）
2 起重机厂西区 新一佳淮西店西侧 35 商业住宅
3 水泥厂南区 响山路南侧 100 住宅（出让）
4 子房棚户区 子房美景花园东 10 住宅
5 保温瓶厂 环城南路 65 住宅
6 轻工六厂东区 二轻路东侧 86 住宅
7 轻工六厂西区 二轻路西侧 100 住宅
9 鼓楼区马场湖征地用地块 马场湖 1180 商业住宅
10 丝绸厂 七里沟 商业住宅
11 昌朋鼓楼花园
鼓楼花园南、徐运
新河南
住宅
12 建材化工厂
三环东路东、郭庄
路两侧
68 商业住宅
13 徐州锅厂、水泵厂 铜沛路 住宅
14 糖果冷食二厂 二环西路 商业住宅
15 国信印染厂 鸡嘴坝 87 商业住宅
16 飞虹网架 淮海西路 62 商业住宅
17 徐州汽车电器厂 郭庄路 商业住宅
18 皇后机械公司 大庆路
19 储运公司汽车队 响山路南
20 储运公司 603 仓库 金山桥开发区
21 二轻机械厂 铜沛路 住宅
22 有色金属公司南厂区 黄河北路 住宅
23 有色金属公司北厂区 铜沛路 住宅
24 九里山机场 二环北路北 270 商业住宅
25 徐州皮毛厂 轻公路西
26 水泥厂北厂区 响北路北 200 商业住宅
27 铝制品厂 民怡园南 390
28 市少年宫 下洪、黄河东岸
29 肉联厂铜沛路仓库 四兼北侧
30 联厂石桥液化汽站 金山桥开发区
31 铜山农业局 城南开发区
32
民祥园东集团征用地块
民祥园东、庆丰路
西
1212
33 鼓楼祥和小区北储备地 祥和小区北
34 八里村置换地 鼓楼区殷庄 70
35 麒麟饮料厂 三环东路东
36 电焊条厂 翟山西
37 医疗器械厂 纺织东路
38 半导体厂
云龙湖南岸、大山
头
39 电子管厂 矿山路北 30
40 徐州防爆电器厂 马场湖
41 试剂总厂 子房东路
42 化工机械厂 没港路
43 新华纸板厂 北郊万塞
44 方圆建筑公司 延平路北
46 林场 翟山西测 50 住宅（出让）
总计
三、区域市场分析
徐州市房地产市场根据区域位置不同，可以分为以下几个板快
1、城北板快
开发规模 中、低档楼盘为主，除徐州人家、子房·美景花园、金山晓月开发
规模较大外，其他楼盘开发规模较小。
建筑形态 多层建筑，出现少数小高层
代表楼盘 徐州人家、子房·美景花园、金山晓月
户型 面积 比例
2 房 80-105㎡ 50%
3 房 110-130㎡ 40%
户型
3 房以上 135㎡以上 10%
价格 区域基价在 1300-1600 元/㎡，平均价格在 1650 元/㎡
客群分析 以周边企业、铁路职工为主，平均收入水平中等偏下，多数年轻
购买者已接受按揭贷款，年龄较大有能力的购买者愿意一次性付
款。房型以面积在 80-110㎡之间的二房二厅、三房二厅为主。
区域发展趋势 徐州东北区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，优势凸现。
商品房销售均价上涨，但由于区域环境较差，本区域将逐渐发展
成为普通住宅社区。
2、城西北板快
开发规模 中、低档楼盘为主，开发规模较大
建筑形态 多层建筑为主，出现部分小高层、高层
代表楼盘 中川艺郡、西苑人家、西苑·康庭、水云间、枫林绿洲、水苑长桥、（天
润花园未开盘）
户型 面积 比例
2 房 80-100㎡ 50%
3 房 105-125㎡ 40%
户型
4 房以上 130 以上 10%
价格 区域楼盘均价在 1350-1500 元/㎡,枫林绿洲 5 月推出，均价已达到 2000
元/㎡
客群分析 企事业单位中档收入者为主，购买者接受按揭贷款，有经济实力的购买
者愿意一次性付款。购买面积为 80-110㎡的二房、三房。
区域发展趋势 徐州西北区开始以经济适用房片区存在，但随着生活配套设施的逐步完
善，商品房的逐渐开发，片区的形象已改善。区域市场认同度较高，销
售情况较好。
3、城中板块
开发规模 城中开发地块稀缺，楼盘开发规模较小，中、高档楼盘
建筑形态 小高层、高层为主
代表楼盘 锦江豪庭、皇城大厦、锦绣嘉园、黄河景园
户型 面积 比例
2 房 100-110㎡ 15%
3 房 120-140㎡ 60%
户型
3 房以上 150-200㎡ 25%
价格 区域基价在 2500-2800 元/㎡之间，平均价格在 2800 元/㎡
客群分析 市区中高收入者，包括企、事业高层领导，医生，政府官员。消费者
在购房时多会考虑办理按揭贷款。
区域发展趋势 徐州市中心区域市场向小高层、高层等物业发展，市场供应量随土地
资源稀缺而逐渐减少。
4、城南板块
开发规模 楼盘开发规模较大，中、高档楼盘为主
建筑形态 多层建筑为主，云龙山、凤凰山周边是别墅市场的集中地，别墅以叠拼、
联排为主，云龙湖西岸出现独栋别墅，面积在 190-500㎡
代表楼盘 风华园、森活绿郡、泓润花园、凤凰山康居家园、阳光半山别墅
户型 面积 比例
2 房 100-105㎡ 20%
户型
3 房 110-140㎡ 60%
3 房以上 150㎡以上 20%
价格 多层市场均价达到 1650 以上。近期森活绿郡提价到 1740 元/㎡，康居花
园市场均价已达到 2500 元/㎡，云龙湖旁的小高层滨湖花园均价已达到
3100 元/㎡，别墅价格在 3300-5000 元/㎡，市场均价在 4000 元/㎡
客群分析 大学教师、公务员、经济效益较好的企事业单位中高收入人士为主，以
二次置业换房族是城南多层住宅的主要客群，别墅主要客群以经商者为
主。
区域发展趋势 板块依靠大学城的人文背景，泉山森林公园、凤凰山云龙湖的优良环境
逐渐发展为中、高档物业聚集，区但后续发展空间受到土地资源短缺限
制。
5、铜山新区板块
开发规模 目前新区大规模在售楼盘只有久隆凤凰城、嘉惠园，但市场存在较大的潜
在供应量
建筑形态 多层住宅、别墅
代表楼盘 嘉惠园、久隆凤凰城、福泽园
多层户型 面积 比例
2 房 95-110㎡ 15%
3 房 120-150㎡ 70%
户型
3 房以上 160-180㎡ 15%
价格 住宅均价 1450 元/㎡，别墅：独立别墅 4000 元/平方米，双拼别墅 2568
元/平方米，联排别墅 2300 元/平方米。
客群分析 除铜山当地居民外，以凤凰城为代表的铜山新区项目依靠优良的环境优
势吸引了市区中高收入者的关注，二次置业已经在徐州开始兴起。
7、板块市场分析
■□ 板块市场小结
● 徐州房产市场的城中、城南、城西北、城北等板块，价格梯级明显，吸引不同类型的住房
消费者。其中城区（含云龙山、凤凰山）为徐州现阶段高、中高端物业主要聚集地；城北、
城西北等为中低端市场。
● 城北主要是采矿业、重工业、化工区，环境差，生活配套设施一般，居住环境较差。购买
者收入水平低，对价格敏感，住房面积需求偏小，以经济适用为购买目的。
● 城西北板块是工作生活型住宅的主要供应板块，价格适中，房型偏大，因周边环境的影响，
该板块楼盘档次较低。
● 城中土地开发资源稀缺，市场将向小高层、高层等高端物业发展。
● 城南板块住宅市场定位为中高端物业，市场已被消费者接受，但周边生活配套、交通不完
善。
● 城南依托城市发展以及大学城得到发展，未来规划为新城区，城南板块是房地产市场发展
重点，发展趋势向城中板块靠拢。
四、各类物业发展态势
1、物业价格稳步攀升，市场潜在供量庞大
■□如果说 2001 年是徐州房地产市场高档住宅的发展年，2002—2003 年就是徐州中档住宅的
发展年，2004 年随着徐州房价稳步上升，徐州市民对中高档次住宅的需求进一步增加。
■□开发项目一改过去的千篇一面，在小区规模、规划设计、房屋品质、绿化配套及相关服务
等方面都有较大程度的提升，以产品高性价比的优势达到占领较多市场份额的目的。
■□随着市场潜在储备地块、2002 年以来大量挂牌土地的开发，市场潜在供应量将持续
增长，竞争将更加激烈。
2、小高层开始启动，高层继续充当市场“看点”
■□徐州高层住宅市场目前还不成熟。高层因户型面积普遍偏大、房款总价过高、绿化率较低、
后期入住成本较高等客观因素的制约，再加上徐州市整体物业管理水平的相对滞后，使高层
的发展在住宅市场上还只能充当市场“看点”的角色，住宅空置率也越来越高。
■□介于高层和多层之间的小高层物业异军突起，销售价格稳步上升。
3、多层住宅规模化开发成为市场追捧的焦点
随着徐州房地产市场的日趋成熟，城市中见缝插针式的单幢建筑已到了尽头，按现代的
生活方式，大制作、大配套、大整合，缔造完全家居、成熟社区的“大盘开发模式”成为开发
商最大限度地发挥资源整合的优势，降低成本的最有效途径。
4、别墅市场不温不火，价格上调乏力 ，经济型别墅走俏市场
徐州的别墅市场可以说是波澜不惊，因为别墅的目标客户只是针对金字塔顶的那一小部
分特定的消费群体，市场需求有限，基本上属二次置业者，消费挑剔性极强，再加上受徐州
地区经济发展水平的制约和传统思想的影响，使徐州的别墅物业价格上调显得乏力。
然而 2002 年末开始推出的九龙凤凰城却在一路乏力的别墅市场掀起了一股别墅热，究
其原因，是以优良的环境、较低的总价吸引客户，40 万出头的一套别墅，只相当于市区一套
高档公寓的价格，经济型别墅自然成为二次置业者的宠爱。
5、住宅面积趋小化趋势明显
徐州住宅长期以来主力面积在 140 平米左右，户型面积偏大。从目前市场供需情况来看，
中小户型产品热销，大户型产品相对销售速度较慢，由徐州房地产整体市场需求特征及市场
发展前景分析，未来几年，80-120 平方米的公寓户型是市场发展主流。
五、市场重点个案行销主题
项 目 名 称 行 销 主 题
橙黄时代 城南大型 PARKHOUSE 社区 健康生活每一天
半山别墅 在阳光森林，与自然风景心灵交语 树是回家的方向
康居花园 自然趣味 私有空间 山水为邻 康居为家
徐州人家 大型生态居住社区，锁定蓝天，拥有白云
嘉慧园 十六万平米自然风情山水主题社区
高尚住宅特区，依山拥水，阳光无限
久隆凤凰城 欧典山水高档社区，财富领袖时尚生活
法兰西浪漫情怀 塞纳河畔—超低密度欧洲风情洋房
森活绿郡 森活绿郡，风华园旁绿色人文社区
没有象这样面对自然有多久 呼吸风景呼吸绿色源动力
枫林绿洲 城市中的一丝绿意，自然中的家，生活和自然的艺术
福泽园 流彩生活 温情寓所 卓越精品 傲然南城
■□ 从目前市场项目行销来看，行销概念较为肤浅，基本停留在卖地段、卖环境等初级
阶段，对于项目的深层次卖点挖掘不够。
■□ 市场在生活方式、主题社区等方面还没有较为出色的项目出现，整合营销手段还较
为落后，存在着巨大的市场空间。
六、徐州房地产市场产品特征分析
1、建筑风格
A、徐州居民对于楼盘的建筑风格、外立面色彩等并不十分重视，居民购房的消费意识还停
留在地段、价格、交通、户型等较为实在的楼盘卖点上。
B、但这不表示徐州居民不喜欢优雅、时尚、具有品质感的楼盘外观，而是市场缺乏好产品。
我们也看到，徐州房地产市场也已经出现了一批建筑风格与外观设计良好的楼盘（如森
活·绿郡、滨湖花园、凤凰城等），获得了消费者的认可。
2、景观环境
A、居民购房正从注重地段、交通、套型等基本因素向注重环境转变，对环境的要求越来越
高，这从“森活·绿郡”、“康居花园”、“滨湖花园”的热销可以看出。
B、居民对于环境的理解还停留在较低阶段，仅仅知道有山有水的绿色，还不清楚什么是真
正的绿色与生态。
C、居民在选择户型时，已经非常看重面对社区中央花园等景观良好的方位，这要求景观设
计应具有良好的均好性。
D、居民对小区、小区周边环境要求较高。
3、户型特征
A、户型
■□徐州居民对于好户型的理解与选择，在于注重户形的全明设计，采光通风效果良好，功能
布局合理等基本方面，对于房间的南朝向特别感兴趣。但对于户型的附加功能（大露台、
转角飘窗等），由于市场缺乏创新性好户型，还没有表现出显性的需求。
■□徐州房产户型相对南京等地区同等功能套型房间面积偏大，但面积已有偏小趋势，逐渐向
面积的合理性回归。
■□整体市场户型设计较差，但随着外来开发商、代理商的进入，已经出现一批较好的产品。
■□在市场供应户型面积普遍较大的情况下，面积适中，功能合理的户型，两房面积在 85-95
平方米左右，三房的面积在 110-130 平方米左右的户型同样具有较强的市场潜力。
B、客厅与卧室
■□“大厅小卧”的户型在徐州较受欢迎，居民要求客厅面积较大，采光、通风好，客厅开间一
般在 米之间，面积在 30 平米左右，具有良好的活动空间。
■□客厅大落地推拉门设计较受欢迎。
■□卧室面积适中，三房户型一般要求有两卧朝南，冬季温暖，主卧在 15—20 平米左右，次
卧中可有一较小 10 平米左右房间。
■□由客厅朝向统计可以看出，城北、城东北、西北等价格较低区域的客厅北向比例较大，城
中、城南等区域的客厅南向比例相对上升。这说明中高端户型设计南厅的比例较高，同时
高端客户也越来越倾向于接受南厅。（附图徐州市场客厅朝向比例）
C、阳台
大多数为全封闭阳台。
D、其他
房地产较发达地区流行的厨房连工作阳台、大露台、客卧连接大阳台、转角飘窗、入户花园
等在徐州还较为少见。
E、地下室
大多数楼盘有半地下室，且与房屋搭配销售，由于有半地下室，所以对户内储藏间的要求不
高。
F、顶层做法
■□顶层大多数为六层带阁楼，顶为坡屋顶。
■□顶层阁楼大多数赠送或者低价销售。
■□部分顶层阁楼的销售具有重要启示作用：阁楼单独作为一户，不作为顶层跃层，带有室外
楼梯，层高适当增加，单独销售，由于户形较小，加上价格较低（500—700 元/㎡），㎡以
下部分不计建筑面积，总价较低，吸引部分承受能力不强的人群需求。部分楼盘因六层带阁
楼去化较慢，将阁楼单独分割出来销售。
G、车库：
半地下自行车库和房子配售。购房者对汽车库并不十分重视，且汽车库的配比较小，多数楼
徐州整体房地产市场客厅朝向比例
28%
57%
15%
南厅
北厅
其他
盘没有地下汽车库，但关注停车问题的购房者将越来越多。汽车库面积在 20-30㎡之间，价
格在 2-6 万之间。多数楼盘有露天停车车位。
H、供暖设施
■□绝大多数新建楼盘有供暖设施，但供暖设备质量普遍较差,费用高，徐州市冬季的供暖期
为本年十二月到来年的一月、二月共三个月，老百姓普遍希望冬季能有暖气供应。
■□供暖计量必须向分户计量方向发展，避免出现由于部分住户不交供暖费，引发供暖纠纷，
形成恶性循环。
I、交房标准
全部为毛坯房交付，精装修房目前还未在徐州房产市场出现。
J、定价原则
■□多层的定价原则是：一般五层为基价,在基价的基础上,楼层不同按一定百分比加价。三层
的加价最高，一般加价在 20%左右。朝东的房子有朝向的加价，一般加价在 20-40 元/平方米
之间。目前徐州尚未实行购房房款“一价清”制度,在总房款之外还要收取如单元防盗门、暖气
初装费等费用。
■□徐州地区的半地下室基本上都有产权,且一般买房都必须购买地下室,地下室的价格售价一
般在 500-600 元/平方米左右。
■□徐州的多层顶多为坡顶，一般顶层带阁楼。多层顶层带阁楼的房子去化较慢，阁楼的卖法
各家不同。有的楼盘顶层带阁楼，阁楼 米以上的部分有产权，阁楼单独计价，单价在
800-900 元/平方米左右，六楼的价格在基价的基础上要减价。有的楼盘阁楼没有产权，但六
楼在基价的基础上要加价。
■□别墅类高档物业基本是一房一价。
小 结：
徐州市房地产市场整体开发水平较低，小区整体规划、户型、景观设计水平一般，物业
管理水平不高，开发商在对项目的整体规划、户型设计、景观设计、物业管理等诸多方面均
有较大提升空间，市场可操作与提升空间较大。随着外地开发公司和营销公司的进入，徐州
房产市场的营销水平逐步提高，市场正走向正规化。
七、市场需求特征总结
1、购房考虑因素
徐州居民购房考虑因素按其重要性排序依次为：
地段、价格、户型与面积、配套、学区、建筑质量、景观、物业管理、开发商品牌。
2、期房、现房的差异
■□徐州居民现基本能接受期房，但会根据用房迫切程度与开发商的信誉和实力选择取舍。
■□市中心期房的接受度较高，但郊区期房接受度相对较低。
3、套型需求分析
■□户型面积上来看，目前市民认可的户型使用面积在 90－120 平方米为宜。所占人数比例
在 80%以上，市场购买量较大。
■□消费者购房先看单价能否接受，其次根据自己的积蓄和未来的收入预期决定购买总价。
■□普遍承受总价在 16-20 万，高收入者可接受 25—30 万元以上的价格。
■□南区单价接受在 1600-2000 元/平方米，北区单价在 1300-1500 元/平方米。
4、户型设计要有明确合理的功能分区：
■□公共活动区，如客厅、餐厅、门厅等；
■□私密休息区，如卧室、书房；
■□辅助功能区，如厨房、卫生间、健身房、贮藏间、阳台；
■□这些分区，各有明确的专门使用的功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。较理想
的卧室面积应在 12－16 平方米之间，较理想的客厅面积在 30 平方米。居民比较接受错层户
型。
5、购房区域认识
■□徐州居民对改善居住条件的欲望较强烈，置业的同时也较看重房产的保值和增值，城南地
区因环境较好且受城市总体规划南移的利好前景看好。
■□徐州周边县区居民在徐州市区购房的欲望随经济实力与工作选择，但向往居住市区。
■□徐州城北的居民也普遍感到城南地区更适合居住，只是因为考虑价格和工作的便利性才选
择在其他区域置业。
■□城南片区客群购买商品房以二次置业为主，主要是为了改善居住的条件和环境。
■□有经济实力的居民对郊区环境良好、档次高、价格较高楼盘已接受。
6、居民对房产价格承受度
■□消费者购房先看单价能否接受，其次根据自己的积蓄和未来的收入预期决定购买总价。
■□普遍承受总价在 16-20 万，高收入者可接受 25—30 万元以上的价格。
■□南区单价接受在 1600-2000 元/平方米，北区单价在 1200-1500 元/平方米。
7、按揭贷款接受度
■□徐州居民贷款按揭购房有一定的积极性，部分居民在选择贷款的时候有一定的顾虑：一方
面考虑贷款利息较高，居民传统的不希望负债的心理，另一方面对未来预期具有不确定性，
在有能力付款的条件下尽量选择一次性付款。
■□但是现实的房地产市场中，70%左右的大部分人已选择按揭贷款购房。
■□年轻人有较强的超前消费意识，在贷款额度不高的情况下再适当延长贷款年限，每月的还
款本息也就在 300-400 元左右和租房每月的费用差不多，基本上能够承受。
■□本地居民中部分投资意识较强且有投资渠道的人以及部分生意人在购房时考虑自有资金
周转的问题，会选择贷款购房。
■□徐州购房贷款最多可贷到七成，多家银行提供购房贷款的服务，徐州现已有专业的代办贷
款手续的公司。
8、房地产投资意识
■□居民的房产投资意识较差，但房产投资（出租、升值出售）的意识逐渐形成。
■□徐州房地产价格的增幅较小，投资回报率较低也阻碍了投资意识的形成。
■□本地居民在购买商品房的同时也在考虑房产的保值和增值，所以环境好有增值潜力的商品
房受到消费者的青睐。
9、对于教育的重视程度
■□徐州大型的厂矿企业较多，这些单位都有自己的子弟学校，教学条件和质量都还不错。
■□本地居民注重教育，但购房时考虑学校的不多，主要是希望住处离学校较近接送孩子方便。
有些徐州本地居民甚至会为此在学校周边租房，造成了学校特别是名校周边的房屋租赁的价
格偏高。
10、区域认知访谈
■□徐州市民对徐州未来房地产市场发展前景乐观，普遍认为徐州的房产还有一定的增值空间，
认同城南地区的发展优于城北地区，但现阶段不够成熟与便利，市民更倾向于选择城南风华
园大学城附近生活便利的区域。
■□徐州居民对于政府南迁具有广泛的认知，并普遍认同城南区域将来的发展前景，但同时也
对政府的实现能力具有一定的质疑。并且认为现阶段城东南区域还较落后，政府的南迁目前
只是规划，并没有实质性进展，政府南迁的进度对于城南区域的开发起着重要作用，但政府
的政策导向并不能直接影响购房者的消费趋向。
八、市场结论
1、 徐州市房地产市场供需基本平衡，市场温和，开发水平较低，居民投资意识不高，正处
于市场化水平的起步阶段，市场竞争层次较低（价格竞争）。
2、 开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还
处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文
化过渡）。
3、 大企业集团购买用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房产市场正由集团购买逐
步向个人购买过渡。
4、 购房者对于小区内在环境、周边环境、交通便捷等要素要求高，需求面积适中、功能较
为合理的商品房。小区整体规划、户型、景观设计水平一般，物业管理水平不高。
5、 房地产需求市场的主要动因来自于改善居住条件（以小换大、以旧换新）、结婚购房、外
来人员购房，城市改造引起购房。引发市场大规模需求的动因不足，市场需求处于正常
的自然增长阶段。
6、 徐州市场呈现南北两极化，中低端物业主要集中在城北区，中高端物业主要集中城南区。
房地产项目开发规模小，物业以多层为主，小高层、高层开始出现，购买者对小高层接
受程度较好，高层接受度较差。
7、 城北片区价格较低，均价在 1500 元/㎡，购买者因经济承受能力较低，购买面积较小主
要集中在 100㎡左右的二房、三房，多数购买者已接受贷款购房，有经济实力的购房者愿
意一次性付款。客群主要以工矿、企业职工、铁路职工为主，由于城北片区属于工矿区，
环境较差，市场认同度较低，主要以普通多层住宅为开发对象。
8、 城南片区以中高档物业为主，价格较高，均价在 2000 元/㎡以上，消费客群由中高收入
者组成，多数消费者能够接受按揭贷款，购买面积偏大 110-130㎡。城南生活配套齐全，
市场认知度较高。未来发展中，城南板块是徐州房地产市场发展的重点。
9、 中等收入家庭将成为购房主体，大众精品型房地产市场潜力巨大。购房者购买目的主要
满足住房需求，投资意识淡薄。
10、随着外来开发商、代理商的进入，徐州房地产市场在学习、模仿发达地区经验的基础上，
也出现了一批开发较为成功的项目，如康居花园、九龙凤凰城等。随着外来一批高水平
营销策划公司的介入，市场竞争也逐步变得更激烈，但总体开发水平、营销水平还有很
大提升空间。
第三部分 竞争市场分析
一、项目竞争态势
徐州房产市场的城中、城北、城西北、城南、铜山等板块，经过市场盘整已形成各具特
色，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者的明显层次。
本案所处的区域市场属于城南板块。城南板块作为徐州高档居住区的聚集地，受到徐州
居民的一致认同，然而较高的价格使区域客群与其他区域区别开来。
因此，本案的市场竞争，将不再是单纯的板块内项目的竞争，而是在基于共同环境资源、
价格水平、客群层次等具有共性物业间的同质竞争。
同质竞争圈是指在全市范围内，与本项目地缘相似、品质相当、价格相近的项目。同质
竞争圈没有集中的区域性，而是以项目质素为界定标准（交通便利，周边配套设施完善，自
然环境或人文氛围优良，项目规模较大，开发理念先进），目前本案的同质项目，分布较为零
散，但其较高的定位与价格，本案同质竞争项目主要集中在自然环境优良的山水景观区域，
如滨湖花园、康居花园等。
二、重点公寓项目分析
1、重点项目列表
个案
项目
森活绿郡 康居花园 凤凰城 滨湖花园
地址 三环南路北侧 凤鸣路
铜山新区
湖北路南侧
开发商 广宇房产 润发房产 徐州久隆 滨湖房产
占地面
积
公顷 355 亩
1500 亩（公寓住宅
190 亩）
365 亩
建筑面
积
8 万㎡ 25 万㎡ 13 万 52 万㎡
总户数 550 2000 1022 4000 户（一期 1020）
户型
（㎡）
2 房：99-101 ㎡27％
3 房 2 卫： 123、140
㎡ 52%
4 房： 162 21％
3 房 2 卫 112-160㎡ 40％
4 房 160-190㎡50％
跃层 200㎡ 10％
项目后期开发 110-150 ㎡
房型
2 房：99-110㎡40％
3 房 2 卫：120-140㎡
60％
2 房 102、105㎡ 25
％
3 房 1 卫 125-135 ㎡
40%
3 房 2 卫 145、152㎡ 25
％
4 房 147㎡ 10％
售价元
/m2
一期均价 1650 2500 1500（公寓） 3000
去化量
一期基本去化完毕
（去化售价为
1500-1600）
前期开发已基本去化完毕
目前只推出 d、e 区
300 户左右，去化 70
％左右。
未售
车库、地
下室
半地下室、无地下车
库
车库 3000 元/㎡
车库、地下室售价未
定
价格未定
物管费
（元/㎡/
月）
多层 未定
客群
大学老师、公务员居
多
医生、公务员、烟厂职工、
供电局等高收入客群
客群主要以市区公务
员、周边大学老师以
及极少量铜山居民
私企老板、高级公务员、
外地商人
备注
房型以大三房为主，
项目户型设计较为先
进。140㎡房型畅销。
项目位于凤凰山下，有风景
优势，质量较高，以大房型
为主。
项目周边环境优美，
但缺乏配套。项目去
化较快。
项目靠近云龙湖风景
区，项目接受登记，一
期已登记 2000 户。
2、总体评价
■□ 代表项目总体素质较高，销售情况普遍良好。
■□ 从户型、价格等各方面来看，户型偏大，95-125㎡的房型销售较快。
■□ 由于单价较高带来的总价提升，以及消费客群层次的下移，单元面积呈现在改善居住空
间、提高生活品质的前提下，向适当的控制面积方向发展。
3、产品分析
产品类别 目标客群需求 市场供求度
中小户型 经济型 低端市场稀缺
标准户型 生活型 未饱和
大户型 享受型 饱和
豪华型 奢侈型 面临别墅市场竞争
从市场中看，该类型项目户型设计普遍偏大，2 房面积普遍都在 95-110㎡左右，三房主
力面积在 140㎡以上，市场中缺乏面积适中，功能合理，居住舒适的产品。
4、价格分析
■□ 徐州高档物业与普通项目价格差距明显，即使铜山新区凤皇城项目距离市区较远，价格
依然能与市场低档公寓相近，可以看出，高档物业在徐州具有坚实的市场基础。
■□ 高档物业在价格高于市场的同时，其优势也十分明显。环境优势是高档物业立足的
前提， 纵观徐州高档物业，无一不是具有优良的山水环境资源，由此可见，徐州高收入居
民对于居住环境的重视与追捧。
■□ 在规划、产品等方面，高档物业也比市场其他项目具有较大的优势。
5、客群分析
■□ 主力客群除具有中上经济收入水平的特征之外，社会地位也较高。
■□ 大学老师、机关干部、企业中高级管理人员等是购买群体的中坚分子。此外，新经济从
业人士也是重要的构成部分，有足够的经济实力来追求生活便利、舒适的生活。
■□ 消费者以有较强经济基础的成功人士为主，二次置业的比重相对较高。
【小 结】
可以看出，徐州高档物业市场需求层次较高，消费能力高，以改善居住条件享受生活为
主要需求。
然而，市场中的供应产品还停留在仅有的山水景观资源、区位资源等低层次卖点，在文
化氛围塑造，生活方式营造等精神追求与挖掘方面还停留在较低层次水平。
因此，塑造一个能够体现徐州高层次居民精神生活层次的、能够彰显身份与生活品位的
主题社区，是目前市场的一大空白与机会。
三、别墅市场分析
目前徐州别墅市场主要集中在凤凰山庄周边，以及铜山新区。代表项目有半山别墅、久
隆凤凰城、嘉惠园等。
1、项目列表
2、产品分析
■□ 从别墅总体市场上看，别墅产品以联排别墅居多，双拼、独栋别墅数量相对较少。
凤凰山附近别墅项目联排、双拼的面积在 200-240㎡之间，一般以 3 层为主，产品面积较大。
■□ 凤凰城别墅项目一期联排在 180-200㎡之间，双拼在 220-230㎡，独栋 250-300㎡，产品
设计以小为主，但项目二期别墅项目面积将会放大。
■□ 嘉惠园别墅产品以大为主。联排面积达到 230㎡、320㎡，独栋面积最大达到 700㎡。
■□ 由此可见，徐州别墅市场产品面积将会放大，随着面积的放大，总价也逐渐提高，由于
个案
项目
久隆凤凰城 嘉惠园 半山别墅
地址 铜山新区 铜山中医院旁 凤鸣路
开发商 徐州久隆 徐州港彭 凤鸣房产
占地面积 1500 亩（公寓住宅 190 亩） 225 亩（公寓住宅 100 亩） 60 亩
建筑面积 /// 万㎡ 万㎡
户数 316（一期） 300 98
户型
（㎡）
独栋 254-307㎡30 套
联排：180-210㎡ 272 套
双拼：220-230㎡ 16 套
联排：230㎡、320㎡
双拼：320㎡
独栋别墅：335-700㎡
联排 200-220㎡26 户
双拼 240㎡12 户
跃层 140、191㎡60 户
售价
元/m2
2300（联排）
3000（双拼）
4200（独栋）
2688（联排）
2980（双拼）
3580(独栋)
别墅 4000 元/㎡
跃层 3800 元/㎡
物管费（元/
㎡/月）
1 未定 1
去化量 一期推出别墅已售完 别墅去化 75％左右
别墅售完，剩余部分跃
层
客群 市区生意人以及外地在徐经商者
经商者以及铜山政府高级
公务员
生意人为主
备注
项目周边环境优美，无工业污染，但
缺乏配套。项目一期去化较快（销售
半年），二期别墅户型放大。
项目周边生活配套较好，从
产品上看房型设计较大（销
售近半年）
项目位于凤凰山下，外
部环境较好，项目销售
近 2 年，价格较高，房
型设计一般
市场购买群体较少，别墅市场的去化难度也会增加。
■□ 从市场销售情况看，别墅市场以经济型别墅为消费主流，市场供应面积偏大主要在于开
发商不能较好的把握产品设计，在有限的面积中做出舒适的功能。
3、价格分析
■□凤凰山附近别墅由于环境较好加上离市中心区域较近，区位优势明显导致价格较高，均价
已过 4000 元/㎡，联排总价在 80 万/套，双拼总价在 100 万/套；
■□铜山新区别墅项目周边环境良好，但距离市中心区域较远，并且周边生活配套较差，市场
的别墅价格略低，联排市场均价在 2500 元/左右，双拼在 3000 元/㎡，独栋价格在 4000 元/
㎡，联排、双拼别墅总价在 40-55 万/套，独栋别墅总价在 100 万/套。
4、客群分析
徐州别墅市场购买群体主要集中在徐州的个体私营企业主、商人以及少量企事业单位高
级领导，高收入白领群体与工薪阶层购买较少。
5、销售状况
从目前市场上看，别墅项目销售较好的是久隆凤凰城和嘉惠园，嘉惠园和凤凰城分别是
2003 年 11 月份、2004 年 1 月推出，到目前已近半年，半山别墅更是销售近两年，销售周期
较长。在徐州购买别墅多为经商者，购买群体有限，以及别墅价格过高，导致徐州别墅市场
去化速度较慢。
6、市场发展方向
根据市场供需情况，结合徐州居民收入水平，消费特征，可以看出，别墅需求还是以联
排别墅为主。目前市场面积适中（180—200㎡），功能完善，布局合理的联排产品是市场的发
展方向。
四、跃层公寓市场
徐州跃层公寓的市场供应并不多，目前有该产品销售的项目是徐州人家、黄河景园、半
山别墅、嘉惠园等。
1、项目列表
2、产品分析
徐州跃层式公寓一般采用 1 跃 2、3 跃 4 的建筑形态，面积多数在 190-220㎡之间，市区
中心的楼盘跃层公寓面积较小，在 150㎡左右，房型设计较差。
3、价格分析
徐州房地产市场价格较低，导致跃层公寓的价格提升幅度并不大，市中心区域价格在
个案
项目
徐州人家 黄河景园 半山别墅 嘉惠园
地址 响山路 夹河街北侧
凤鸣路 铜山新区中医
院旁
开发商 徐州人家房产 泰山房产
凤鸣房产 徐州港彭
户数 跃层 24 户 跃层 18 户 60 户 176 户
户型
（㎡）
190-220㎡ 146㎡
跃层 140、191㎡ 170-188㎡
售价
元/m2
1680-1780 2800 3700-3800 1548
物 管 费
（元/㎡/
月）
未定 -1 1 未定
去化量 90％（04 年初开盘） 售完 售完
目前只剩下 12
套
客群
铁路职工、烟厂职工等周
边区域较高客群为主
私企老板、学校老师、
以及电力、烟草系统职
工
企业高级管理人
员居多
师大、建筑学院
老师、铜山公务
员、热电厂职工
居多
备注
该项目跃层公寓售价较
标准公寓仅贵 100-200，
售价不高。
项目 02 年 6 月开盘，
跃层公寓在 03 年下半
年售完，去化速度较慢。
项目位于凤凰山
下，外部环境较好，
项目销售近 2 年，
价格较高，房型设
计一般
项目去年年底
推出，已销售半
年，去化速度较
慢
2800 元/㎡，在徐州市边缘区域价格在 1700 元/㎡，售价过低，仅比普通住宅公寓高 200 元/㎡
左右。
4、销售状况
徐州跃层公寓去化速度较慢，黄河景园 02 年 6 月开盘，跃层公寓在 03 年 10 月售完，
徐州人家 04 年初 2 期开盘，目前，跃层公寓未售完。从整体市场上看，跃层公寓在徐州去
化速度较慢，销售周期在半年以上，由于受到联排别墅及大户型公寓的双重积压，此类产品
市场接受程度不佳。
第四部分 项目定位
一、基地资源分析
1、经济指标
■□建设用地面积：100160（89493㎡+10667㎡）
■□容积率：最大
■□建筑密度：最大 30％（最大建筑面积：89493*+6000＝122340）
■□绿地率：大于 30％
■□建筑层数：多层
■□后退东、南、西道路红线不小于 6 米，沿三环南路设置 30 米宽绿化带，后退绿化控制线
不小于 9 米。
■□出入口不得设置在地块西侧规划道路和三环南路上
■□机动车停车位按每户 辆配置，非机动车位按每户 2 辆配置，地面停车位不小于总停车
位的 20％。
■□地块内变电站保留，高压线下按规范设置高压走廊。
2、地块描述
■□位置：地块坐落于徐州市南郊三环南路南侧。
东：基地东侧二百米为鸿润园及风华园住宅小区
南：基地南侧为华美公司开发用地，南侧远处为山体，并有公墓存在
西：基地西部 500 米为泉山森林公园
北：基地隔三环路与北侧森活绿郡住宅小区相望，并能远望泰山、凤凰山
西北：基地西北方向约 1000 米为云龙湖风景区
■□用地现状：地块南高北低，呈缓坡状态，南北落差约七米，目前大部分为未开发农田，
地块中间有一小型变电站。
■□自然景观：西临泉山森林公园，山体植被良好，对于本案具有良好的视野。
3、周边环境状况
■□ 地段
距城市中心直线约 5 公里，距火车站约 6 公里。
■□ 交通
三环南路从基地北侧穿过，三环路与地块相连，是本案联系城区的交通干道。市区有多
路公交车到达基地附近，公共交通方便。
69 路：民馨园－风华园
604 路：鸿润园－永业花园
游 1：泉山公园－火车西站
■□ 教育
周边教育设施较多,主要有矿业大学、徐州工程学院、彭城大学、徐州财校以及铜山
新区的铜山中学等，人文氛围良好。
■□ 医院
基地周边医疗机构较少，东边 3 公里附近有管道医院。
■□ 商业配套
基地地处三环路南侧，项目东北侧,矿大旁有易初爱莲超市以及部分商业配套设施，主要
以满足日常生活为主，近距离商业配套功能性较差。
■□ 周边环境
地块西侧与南侧为泉山森林公园，北侧隔三环路与泰山凤凰山相望，西北侧为云龙湖风
景区。周边自然景观丰富，空气质量优良，适宜居住。
地块西侧与西南侧规划为水库、河道，为本案带来一定的水景资源条件。
基地南侧山坡存在公墓，对项目造成一定视觉污染与心理影响，地块内变电站与高压线，
将带来一定的视觉污染与心理抗性，是本案最为突出的两大劣势。
■□ 区域人口特征
该区域为新规划住宅区，周边有众多住宅小区，特别是已入住的风华园小区主要以矿大
老师为主，人口素质较高。其他规划建设中即将入住的小区的未来居民人口素质较高，如森
活绿郡主要以二次置业换房者为主。
4、区域市场认知
■□ 城南区域是徐州公认的上风上水的高档居住区，良好的自然环境资源、区位环境与高档
的居住区形象被市民认可。
■□ 基地周边人口纯净，文化素质高，人文氛围、社会环境优良，在心理上抬高了基地的区
位价值。
5、土地价值研判
1〉基地优势：
● 本案位于城南区域，是徐州市民上风上水的最理想居住区域。
● 基地与泉山森林公园相连，具有难得的环境优势。
● 北侧泰山、凤凰山，西北侧云龙湖风景区的环绕，使本案三面环景，具备了优良的自然环
境优势。
● 地块西侧与西南侧规划为水库、河道，为本案带来一定的水景资源条件，提升项目价值。
● 靠近矿业大学等众多高校，周边人文渊源底蕴赋予本地块较高的人文价值。
2〉基地劣势：
● 基地南侧山坡存在公墓，对项目造成一定视觉污染与心理影响；
● 地块内变电站与高压线，将带来一定的视觉污染与心理抗性。
[结论]：基地现有的资源条件存在公墓、变电站、高压线等高难度的行销障碍点，只有充分
挖掘、利用、扩大目前的项目利基点，创造新的项目附加价值，解决存在的行销障碍，才能
权 比
细 目
优 良 一般 较差 差
土地级别 ★
自然景观 ★
交通情况 ★
环境 ★
生活配套 ★
社会治安 ★
学区情况 ★
社会人文 ★
区位形象 ★
使项目跳出地块本身，赋以项目更高的价值与灵魂，取得项目运作的成功。
6、行销价值提炼
1〉项目资源优势整合
我们是什么？
150 亩优质山水景观资源大盘
我们的优势：
[ 结 论 ]
150 亩优质山水景观资源大盘赋予了基地“公园物业、景观住宅”的特质，同时现有的资
源条件存在利基点与障碍点相互交织的两重特性。
对于这块土地只有深入发掘基地现有的物质基础，跳出常规的思维模式，从城市发展的
宏观角度来看待利基与障碍，使其与徐州市房地产市场的快速变革紧密相连，注入土地以高
规模优势
环境优势
占地 150 亩规模大盘
泉山森林公园、水库景观资源、
云龙湖风景区、泰山凤凰山景区
区位优势 徐州上风上水理想居住区域
产品优势 项目规划的高品质产品
度的文化价值和生命灵魂，才能使这块土地及承载的项目得到有效的、充实的价值体现。
二、项目问题点与机会点分析
1、 项目 SWOT 分析
S（优势）
● 项目具有 150 亩的规模优势
● 泉山森林公园优良的自然环境
● 地块西侧水库景观资源
● 云龙湖风景区的优良环境
● 北侧泰山、凤凰山资源
W（劣势）
● 生活配套设施不足
● 地块南侧公墓具有一定影响
● 基地坡度给建筑间距规划带来一定影响
● 地块内的变电站与高压线对客户具有较强的心理影
响
O（机会）
● 区域发展起点高，发展前景良好
● 竞争市场开发水平一般，缺乏高品质产品
● 居民改善居住环境而换房行为开始启动
● 区位良好的市场认可度
T（威胁）
● 周边低品质项目价格竞争
● 区域市场潜在供应量较大，竞争激烈
● 本案成本及价格较高带来一定市场抗性
2、问题点分析
■□ 徐州居民整体收入水平较低，消费支出不高，购房置业受到其承受能力限制。
■□ 项目区域距市区偏远，交通和生活配套匮乏。
■□ 周边市场同质化低层次竞争（价格竞争）严重。
■□ 地块南侧公墓、地块内变电站及高压线带来负面影响
3、机会点分析
1〉宏观市场方面：
■□ 徐州房产市场的良性发展，为项目前期成功带来了保障。
■□ 城市扩张为徐州房产业发展带来了千载难逢的市场机遇。
■□ 市场尚处于发达地区的初期水平阶段，缺乏好产品，综合开发水平有较大提升空间。
2〉区域板块方面
■□ 市区土地资源稀缺，房价高昂，为板块在产品和价格上创造了比较优势。
■□ 区域板块总体认知度较高，形象良好。
■□ 项目所在区域是徐州房地产市场主流发展板块。
[小 结]
当前，徐州的消费者远没有达到稳定的生活模式阶段，极需要从同质化的市场中予以分
化区隔，他们有很多梦想的生活方式、生活形态一直潜藏在心里，没有机会得到满足。项目
定位就是通过对生活方式的引导，把消费者对未来生活的预期要素激活了，树立市场差异化，
以实现迅速销售及品牌附加值。
本案市场的最大资源在于项目所有的规模资源与良好的区位形象，以及泉山森林公园景
观资源。因此，如何利用项目资源的有效整合来形成市场区隔，塑造领市场之先的魅力产品，
是本案成功行销的关键所在。
寻求项目开发模式的突破，要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专
业范畴，把握客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，根据策划的唯一性、权威性、排他性
原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握市场的实际需求，在进行魅力
产品塑造，根据项目资源使其形成局部的垄性断与排他性，以达到不战而屈人之兵，获得项
目的成功运作。
故而，本案定位策略建议为：
以魅力产品与主题开发打破市场壁垒
三、项目定位
1、目标市场定位
对于一个面积达 150 亩的大盘而言，其客群绝不是单一的、或区域的，需要站在
全市域的视野来考察此项目。
■□ 跳出区域市场，立足全市是出发点之一
■□ 充分衡量基地特征，确立中高层次市场需求为主力是出发点之二
■□ 以追求人文与景观优势，二次置业换屋族为核心与主流的市场为目标，是出
发点之三
2、目标客群锁定
在深入市场调研的基础上，本项目客群的地域性明显，收入层次具有共同性。
1〉别墅主力客群
■□客户身份：私营企业主、经商人士为主
年 龄 段： 35—45 岁之间
消费动机：1、改善现有居住条件，提高居住品质
2、将居住别墅作为身份与地位的象征
3、看中泉山景区优良的环境资源
4、距离市区较近，工作方便
■□客户身份：部分企事业单位高层领导、大学城高级教师
年 龄 段： 40—50 岁之间
消费动机：1、改善居住条件，提高居住品质
2、工作距离近就近消费
3、作为增值保值投资工具
4、追求泉山景区优良的环境资源
2〉公寓客群
■□客户身份：市区企事业单位公务员、中高层收入人士
年 龄 段： 35—45 岁之间
消费动机：1、二次置业改善居住条件换房
2、需求面积较大，以舒适型为主
3、追求泉山景区优良的环境资源
■□客户身份： 城南医院、管道公司、烟厂、供电局的员工，矿大、彭大、师大、
工程学院的老师
年 龄 段： 35—45 岁之间
消费动机：1、二次置业改善居住条件换房，以舒适型为主
2、工作距离近就近消费
3、追求泉山景区优良的环境资源
■□客户身份： 市区及城南青年结婚族
年 龄 段： 27—32 岁之间
消费动机：1、首次置业结婚用房，以经济型需求为主
2、工作距离近就近消费
3、追求环境资源与高品质居住条件
■□客户身份： 市区及城南老年退休族
年 龄 段： 45 岁—60 岁之间
消费动机：1、作为退休养老之所，以经济型需求为主
2、追求优质环境资源与高品质居住条件
3〉共性特征描述
虽然我们定位的市场是多元化的，但其界定标准具有一定的统一性，其核心的消费
群有以下特征：
■□ 他们有良好的文化素质、生活素质和社会意识；
■□ 注重家庭生活、家庭伦理，看重天伦之乐；
■□ 经济承受力较高，高度关注居住品质；
■□ 自信、乐观、独立、追逐品味，关注健康；
■□ 他们有他们独特的品位和理性的判断能力。不盲从，不从众。
■□ 他们对先进潮流有非常敏感的捕捉能力，和迅速的接受能力，同时又对自我选
择的经典事物报以高度的品牌忠诚。
■□ 他们重视性价比，消费讲究品质和身份标签的同时，重视实用和综合价值。
[ 客群归结 ]：
本案选择这一客群既着眼于现在的市场，更注重未来。他们是市场容量最大、
潜力与实力最强的消费群。但目前市场上针对这一客群的项目，只有价格定位，少
有形象与市场定位，更无品牌定位。这使本案之定位与项目之发展拥有了广阔的空
间。
根据我们客群的年龄、生活方式、身份职业及整体素质，我们可以将本项目的目标
客群归结为：
城市精英 知富阶层
3、项目定位宗旨
■□ 着眼现有的市场，立足既有的资源，单纯一个流行的产品概念和常规的定位方式，是远
远不够的。要想获得最终的、全面的良好销售业绩，必须把握全程开发的有效市场容量及经
久的个案市场美誉度，而这两个条件的达成仅仅凭借单一的市场区隔和简单的产品价值提升
是无法办到的。唯有创造一种具有普遍认知和持久魅力的、令人向往的生活型态，以震撼市
场，征服目标客群，才能真正解决存在的行销困难。
■□ 打破徐州市现有的开发水平与制约瓶颈
注：蓝色（左）虚线代表徐州市房地产市场目前所处的阶段；
红色（右）虚线代表发达城市房地产市场目前所处的阶段；
徐州房地产市场目前还基本处于：
徐州 发达城市
市场发育程度
短缺市场 ———→ 供应平衡 ———→ 相对饱和 ———→ 过剩市场
（全面短缺、结构性短缺） （结构性过剩、全面过剩）
产品提升阶段
地段 ——→ 家居 ——→ 环境 ——→ 服务管理 ——→ 文化生活方式
买家认识阶段
认地段 ——→ 认家居 ——→ 认环境 ——→ 认服务管理 ——→ 认品牌
竞争层面提升
资源（土地）——→销售——→设计——→资源整合——→全方位竞争（企业竞争）
企业状态提升
项目公司 ———→ 专业公司 ———→ 管理公司 ———→ 全能冠军
追求境界提升
看得见摸得着 ———→ 看得见摸不着 ———→ 看不见摸不着但能感受得到
供需基本平衡市场——卖地段、环境——重视户型设计——追求看得见的境界（比如景观、
环境等方面）阶段。
随着房地产市场与开发商的日趋成熟，徐州的房地产开发也进入了一个寻找更能够表达
和赋予楼盘神韵（以人文、自然为特色）、并具有时代感的生活方式为主题的概念市场阶段。
因此，打破现有的市场壁垒，寻求更广阔的市场空间，必须创造一种独一无二的，全新
的生活型态及产品形式，跳出现有市场的竞争层次，实现 “超越竞争”——才是最根本的解决
之道。
“突破、创新、超越”是我们的定位宗旨。
4、居住生活的物质及其文化载体
渴望拥有一个高品质、身份感的人居环境，是目标客群购房最大的、最根本的需求，顺
应这一需求，我们在充分评估及整合基地资源的基础上，确立了创建最佳人居社区这一项目
定位思想。
1〉居住形态的物质载体——西班牙建筑，美仑美奂的人间天堂
■□ 居住文化的营造最终靠建筑产品来体现
在房地产项目的市场竞争中，产品竞争是项目最本质，最核心的竞争，无论生活方式的
营造，还是文化氛围的渲染，无一不是最终落实到产品本身来体现。
从市场分析和市场定位的阐述可知，本案入市时城南区域将进入多个项目完全竞争阶段，
在无法形成明显的市场区隔的条件下，本案的操作核心要素就是以“魅力产品”来区隔市场，
而根据本地块的资源条件，从行销战的角度切入，创造具有强大竞争力的魅力产品，超越区
域竞争，从而达到成功营销的基本目标。
■□ 阳光灿烂的西班牙建筑能够很好的提升徐州的居住文化
徐州城市形象色彩是以两汉文化为基础，黑白灰是两汉文化汉化色彩的一种体现，这种
色彩在一定程度上具有偏冷的感觉，加上徐州气候干旱，降雨较少，灰色建筑外立面与积累
的灰尘一起，形成一种灰蒙蒙，缺乏活力的形象。
为此，我们需要一种简洁、清新、亮丽、健康的建筑风格，为徐州人民带来特有的建筑
美感与品位。我们找到了一种改善徐州城市形象与提升项目品质的建筑形态——阳光灿烂
的西班牙建筑。
西班牙，一个历史悠久的国度，多彩多姿的阳光国度，也是一个集浪漫与激情于一身的
国度，几个世纪知名艺术家的影响，拉菲尔·莱奥斯、毕卡索、米罗、高迪等对建筑、文化、
艺术的浸淫，受现代简约风格的洗礼，以其美丽绝伦的自然环境和独特的建筑艺术，倾倒无
数社会名流和欧洲皇室，被屡屡钦定为皇家渡假中心，而西班牙人天生热情、自信、奔放，
居住和生活都最大程度与自然相互融合，注重家庭生活，共享天伦之乐的生活态度更是一种
身心健康的体现。这正是本案客群心向往之的生活情调。
■□阳光与欢笑的交汇——西班牙建筑风情的文化表现
西班牙是浪漫主义建筑艺术的代表，象路标一样直指云天的神圣家族大教堂，展现出著
名建筑师高迪的大胆构想；古根海姆博物馆，同样也是世界文明不同凡响的建筑。
而在普通民居住宅方面，简约的西班牙建筑风格，古典三段式黄金比例造型。高雅毛石
基座，配以柔和明快的面砖和跌宕起伏的屋顶，在蓝天白云村托下，构成一道优美生动、神
采飞扬的城市新景观。
注重在家休闲的生活新趋势，构成了“阳光西班牙”人性化的建筑与庭园。
在西班牙风格社区，每一扇窗外都是一幅风景画。
365 日天天充满朝气与活力。在家享受西班牙风情，外出即是多彩多姿的天地。
2〉生活理念的文化载体——音乐主题社区
本案位于依山靠水，环境优美的徐州泉山国家森林脚下，注定了其定位为高档楼盘。本
案所面对的客群为徐州追求品质居住的城市精英、知富阶层，因此，楼盘的文化品质
如何适应这部分高层次人士的需求，成为项目的灵魂所在。
随着徐州城市规模的不断扩大，城市精英、知富阶层对居住环境与居住模式提出
了更高的要求，希望有一种能够更人性化、品质化的生活环境；希望居住在多元的、开放的、
生态的、温馨的社区文化氛围中，能够让精神在放松的、从容的、旷达的居住形态中得到平
衡与满足；希望有一种能够照顾身心健康的居住方式。然而纵观整个徐州房地产市场，还只
处于房地产市场化的初级阶段，城市精英、知富阶层的潜在高水平居住需求的不到满
足。
房地产发展到今天，竞争已从户型、价格、地段、环境之争到了文化和生活方式之争。
房地产业的发展，也进入了泛地产时代，所谓泛地产，把房地产和房地产以外其它产业资源，
包括体育资源、教育资源、旅游资源进行嫁接。营造一种人性化的主题功能区域（社区），形
成“主题房地产”，它代表了房地产业的一种发展方向。
建筑是凝固的音乐，本案将音乐主题与房地产项目进行有效嫁接，开发徐州第
一个音乐主题景观社区，将徐州房地产文化带入一个全新的高度与文化理念，形成差
异化的市场竞争手段，达到高层次竞争状态。
音乐主题景观社区这一生活型态作为主诉求，对目标客户引导形成极具诱惑力的
高档社区生活品质,使人们对社区产生认同,萌生归属感。她给本楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜
明的个性，必将大大提升楼盘的品位与附加值，并使项目的营销宣传诉求主题十分鲜明、突
出，富有号召力，创意空间广阔。
音乐主题景观社区的提出，意味着一种居住观念的嬗变，一种居住方式的改变，
一种居住感受的飞升。
5、定位归结
以徐州房地产市场的板块格局和竞争态势为基础
以满足追求品质居住的徐州城市精英阶层为目标
以阳光灿烂的西班牙建筑为生活方式物质载体
以音乐主题社区的景观规划为社区文化理念
以国际公园城的恢弘气势与资源为行销突破
倾情打造——
泉 山 美 墅
——山湖林海间 国际公园城——
6、定位支撑要素及思想阐释
山水、音乐、公园、健康
1〉以山湖林海为诉求，突出项目特征
纵观徐州房地产市场，康居花园、滨湖花园、森活绿郡、半山别墅等，销售速度快，销
售价格高的住宅，无一不具有良好的山水景观资源，追求环境，追求健康已成为徐州中高层
人士购房置业的首要选择。本案毗邻泉山森林公园、泰山凤凰山景区、云龙湖风景区，绝佳
的山景、水景（地块西侧即将建造的水库）、森林、坡地等优越的自然环境条件，构成了罕
见的山湖林海自然环境，成就了打造高档居住区的基本要素。
以山湖林海作为项目首要诉求，能够很好的进行市场区隔，先入为主达到项目竞争的
唯一性、排他性，抢的市场竞争的先机，并有效提升项目形象与档次。
2〉音乐主题景观的应用，能够提升项目形象与档次，有效区隔市场
本案地块中间具有变电站这一硬伤，对于客户居住在身心健康方面具有不可忽视的影响。
为此，本案提出将变电站与高压走廊规划建设为社区中央公园——弗拉门戈音乐广场，即弱
化了其消极影响，又提升了社区居住品质。社区中央景观公园——弗拉门戈音乐广场，首个
音乐主题社区在徐州由此荣耀诞生！
弗拉门戈音乐广场可以举办“音乐擂台赛”、“音乐露天ｓｈｏｗ”、“音乐狂欢节”等，集
表演、竞赛、互动、娱乐于一体，开创徐州举办社区大型露天音乐节的先河，并为众多音乐
爱好者、乐坛新人提供展示自我风采的舞台。
音乐主题社区的提出，能够很好的在区域内进行差异化竞争，有效区隔市场，并提升项
目档次与品质，从而达到跳出区域，脱离低层次竞争的层面，获得更高的开发价值。
项目独特的音乐主题定位为主动郊区化的城市精英群体找到了真正的归宿，真正实现了
居住物质与精神的归一，为满足城市精英的国际生活提供了客群支撑。
建筑是凝固的音乐，当我们被优美高雅的乐章所陶醉时，同样也被具有艺术气质
的建筑深深吸引，在泉山美墅，清水环绕的河流是缓缓律动五线谱，星星点点的别墅是跳动
的音符，居在其间时刻能确感觉到优美的旋律在流淌。
当您在音乐主题社区享受人与自然的和谐之音时，能够感受到每一个人的心跳，这是他
们对生活的热爱，对生命的尊重，只有在这里，才会感受到“生活与音乐同在”。
3〉国际公园城
市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益处向高效益处转移，作为资源支配和管理者的
人无疑可以被看做资源的节点，随着市场经济的演进，资源不断的分化重组，一部分人会掌
控更多的资源，因此阶层产生了。
随着城市化的继续发展与演绎，高收入阶层的形成，特别是高知识背景的城市精英富裕
阶层的形成，其生活观念及方式在不断调整改变，愿意为优质空气与环境资源付出更高代价
的人群逐步形成，他们引领了生活与居住方式的发展。这部分人更具有亲近自然、更加自我
的意愿，追求国际化的艺术生活是他们梦寐以求的居住追求目标。
纽约中央公园，旧金山的“金门公园”、芝加哥的“林肯公园”、日本的“光之丘公园”、德
国的“海德堡公园”等无一不是国际上各类富翁和政治家们安家置业的风水宝地。
泉山国家森林公园、泰山凤凰山风景区、云龙湖公园风景区、泉
山湖泊——今天，在泉山美墅周边，这些大山、大水、大自然的景观串在一起，组成了一
个规模恢弘的国际公园城，注定其将成为徐州知富阶层的居住首选地。
泉山美墅——公园与地产的完美结合、公共空间与私人空间的优势互补，成为徐州城
市精英、知富阶层居住追求的理想境界。
在泉山美墅国际公园城，在时代造英雄的今天，城市精英、知富阶层是改革
开放以来新知识经济造就的一批财富群体，谈笑风生的创业人生使他们有能力摒弃各种压力
并高谈阔论，而这一切的背后是他们的知识、眼界、水平的强力支撑。他们重视事业更看重
人生，在他们的价值观中，对生活品质及精神世界的注重从来就是和事业的发展相提并论，
但他们从不忽略对家人的热爱，并处处为家人着想。所以，我们可以这样描绘他们的生活场
景：他们不是在华丽的会所享受浪漫优雅，就是在真山真水的公园城大自然感受阳光和
悠闲，或是在弗拉门戈音乐广场邂逅艺术与生活的惊艳……在周末，他们不是和朋友在网球
场打球，就是带着一家人公园城郊外野餐，生活的方式健康而舒坦。
四、产品定位——西班牙建筑风格及表现
■□西班牙建筑以白墙彩瓦为代表，窗台、阳台、露台、花园通过多层次的立体绿化，常年可
见绿叶红花，天然石板铺就的“花经”穿行于草木茂盛的花园，恬美的庭院掩映在阳光树影中，
构成一座沐浴在阳光、树海、鸟语花香的美仑美奂的纯西班牙式的“人间天堂”。正是这样一
场花与树的盛会，才能在建筑与自然之间，达成一种和谐之美，而得以承载人与自然的每一
次亲密接触和生命律动。
■□在建筑上，巧妙地运用代表西班牙风情的建筑符号：外墙局部使用文化石和 STUCCO 涂
料，西班牙筒瓦，小窗采用防锈锻铁，露台上采用木质花架以及独具特色的建筑圆角等。
■□ 西班牙式建筑风格，南面设敞廊和阳台，屋顶采用坡度不平缓的筒瓦，在建筑装饰上，
多运用花铁楼梯栏杆，花铁栏铁门，花灯等。
■□ 素混凝土墙面，局部装饰体现西班牙建筑风格常见手法，如门窗洞口上部墙面铺设简瓦
的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。
第五部分 项目规划设计建议
一、规划理念纲要
社区规划在独特的山坡地空间形态上既能提供完善的生活机能，又能营造舒适宜人的居
住环境空间，体现音乐主题景观特色，是泉山美墅规划的主要理念。
以音乐主题景观住宅的总体规划设计为宗旨，遵照最适合于人居的生态原则，以穿行社
区的河道水塘、社区道路交通为轴界，将绿化景观、及步行街、会所等多种要素综合考虑，
规划出丰富的社区环境体系，形成泉山美墅绿意葱茏的景观社区格局。使社区形成生机勃勃
的居住氛围和魅力，创造独特的大型坡地景观社区，使其成为徐州城市未来景观社区的典范。
二、总体规划
1、以社区组团为基本单元排列
■□ 以组团为基本单元排列
以组团为基本单元排列，在布局上利用建筑的围合关系，组团之间规划集中公共活动空
间与景观绿化，形成小围合，大社区。
■□ 组团具有归属感、邻里感和可识别性
在整体布局上山坡地空间、住宅组团、建筑单体、服务设施等合理有机地贯穿在一起。
充分考虑到人性化的邻里沟通，物业管理的便利性，使居住组团具有归属感、邻里感和可识
别性。
■□ 建筑布局错落有致，以音乐符号为纽带排列
建筑单元以稍加扭转的方式，错落有致，避免常规兵营式的单调排列。整个社区以音乐
符号为纽带，既有机的分割为几大自然组团，又相互关联成为整体。在体现整个社区规模优
势的前提下，使各个组团又形成相对独立的空间，较好的体现高品质居住空间的概念。
2、道路和交通组织系统
■□ 人车分流，人行通道无障碍设计
交通设计在满足功能的情况下以快捷、通达、安全、满足消防、人车分流的原则进行设
计。道路系统应按居住区、居住小区、组团道路及宅间小路划分，出行方式便捷，车行、人
行安全，独立，完整的道路系统。
■□ 采用集中式地下或半地下车库设计
集中式车库能够保证人车分流，安全畅通，并提高社区档次与品质。本案独特的山坡地
基地，能够一定程度上减少地下或半地下车库造价，为社区居住品质带来更大提升。
地下或半地下车库上面，布置社区景观绿化，或者公共体育运动、休闲娱乐活动设置。
■□ 非机动车集中停放
在社区设置多个集中的非机动车停放区，便于社区居民就近停放（或半地下室内）。停
放区以外严格限制非机动车的随地停放。
3、采取有效规划措施减小变电站对于居住与心理的影响
■□ 变电站与社区居住空间采取隔离措施，并争取高压线下地
将变电站进一步改造加固（围墙加高等），加强安全措施，并采取措施将高压线下地处
理，减轻视觉污染与影响。
变电站与社区居住空间以绿化带隔离，消除视线影响，并在周边设置网球场、运动场所
等公共休闲娱乐设施，增加与居住区的距离。
■□ 弗拉门戈主题音乐广场
以三环路至变电站高压走廊为界将社区分为东西两大组团。高压走廊及变电站所占用地
规划为社区中心主题音乐广场，使变电站与高压线的劣势成为项目的景观优势。
三、景观设计
景观设计主要功能是作为社区居民公共娱乐服务提供集中的场所空间。在总体规划设计
“均好性”为原则的前提下，通过道路系统的区隔、环境景观空间的变化以及产品功能的分区
形成景观序列。重视景观与功能的结合，注重居民对景观的参与性，使二者有机融合为高使
用效率、高景观品质的综合社区。
环境绿化设计中，避免侧重于构成景观环境的“硬质景观”，而忽视绿地林荫一类的“软
质景观”的规划设计。景观环境建设中，避免硬铺地所占比例过大，而绿地草皮、林木花卉、
卵石溪流等自然软质景观处于从属地位。
1、社区入口以音乐广场为主题
社区入口由音乐广场组成。在人行道入口处设置圆形花池音乐喷泉，并设置优美的音乐
雕塑，形成入口提示，在人行道路两侧设有商业步行街。
2、“邻里公园”设计
导入“邻里公园”设计思路，强调参与，强调邻里之间的交流。通过环艺小品和原生植被
的有机穿插，为交往营造张驰有度的多样化空间和功能设施。
3、以坡地为依托的水景设计
社区以山坡地为依托，规划将自然河道衍生出一个自然跌落的清澈水系，遍布园区，形
成一个山景、水景相融合的高品质景观社区。
水系及景观绿化应深入各分组团，充分考虑人与自然的互动性、参与性，以大开放、小
围合的原则，形成集中性主题景观，兼顾社区居民就近观赏的景观均好性。
水溪严禁以大面积花岗岩等石材修建，而应以鹅卵石铺底及两侧，溪流周边以自然石板
平嵌入草坪地面，充分营造适合水草生长的自然流动生态水系。
4、弗拉门戈主题音乐广场
主题音乐广场以音乐为线，将景观绿化、休闲小品赋以音乐符号及象征进行设计，并设
立多所著名音乐家雕像，音乐墙、水乐喷泉等，强化音乐主题。
广场以大自然中的山、水、木、石、花、草为素材，将阳光、节气、风向、蓝天、白云、
蝴蝶、小鸟一一收纳。清澈的湖泊、茂密的原生植物、幽静的林间小径、如茵的绿草，质朴
的小品……
一草一木、一泉一水、一砖一石，虽由人造，宛若天开。
属于天地自然的，都保留最原始的风貌。
属于人文情怀的，都重现最纯净、原味的生活。
原生态森林公园与主题音乐广场溶成一片。
源源不断输送新鲜氧气，调节气候、吸收灰尘、减低风速与噪音……
5、音乐主题运用
在以上诸多音乐主题设计中，从广场到景观，从建筑到小品，音乐韵律无处不在。各种
乐韵花坛、莫扎特露天剧场、交响乐花卉园、蓝色多纳河水溪、华尔兹小亭、弗拉门戈森林
广场、钢琴蔓藤架等休闲景观无所不在，构成了主题音乐社区的灵魂。
6、景观表现意象
音乐主题广场、每栋建筑前后草木扶疏、花香袭人。鲜花、绿茵、喷泉、小品……将社
区装扮得生机盎然，赏心悦目，里面是一片花团锦簇，外面是苍翠的生态景观。无论住在哪
个位置，远观近眺都是一幅幅随四季变换的风景。享受珍贵难得的清静与悠闲气氛。
四、社区功能规划
1、商业街规划
在社区主入口街道，设置一条社区生活配套商业街，设置便利店、美容美发店、小型餐
饮店等，为社区生活提供便利。
沿三环路至社区东侧规划路，可规划为沿街区域性商业配套门面，为社区及周边居民提
供生活配套服务。
2、多元功能分布完善的生活配套
在功能设置上应从全方位的多元性，动态发展的持续性来考虑，分组团设置娱乐休闲设
施、健身锻炼设施等，分散布局，合理搭配，达到社区居民利用最大化与合理化。
3、多元化分散性的社区运动设施配套
汇集网球场、羽毛球场、儿童乐园等运动设施，打造多姿多彩的运动人生。
室外健身步道、环组团晨径等各种休闲性健康娱乐设施星罗棋布于园区各处，集景观和
健身功能于一体，真正实现“运动就在家门口”。
4、高质量的背景音乐系统
作为主题音乐社区，本案配备高质量的背景音乐系统，使业主在社区散步、休憩之时随
时能够享受到优美的音乐熏陶。
5、剧院式经典主题音乐会所
作为主题音乐社区，本案设置剧院式经典主题音乐会所，配备一个小型音乐厅，以及钢
琴、风琴、电子琴等音乐设施，定期举办小型音乐会，并请国内著名音乐家担任形象代言人。
五、建筑形态——阳光灿烂的西班牙建筑
建筑屋顶采用低坡屋顶，多为红色磁瓦；
外墙是白色涂料，多采用拉毛处理；“红瓦白墙”为典型的西班牙风格建筑的外观；
屋檐则多采用小拱券装饰。拱形柱廊也是西班牙风格建筑造型的主要特征之一：
门廊通常作为入口装饰，也可伸展到整个前面；整体形状可能是对称的―――方形或矩
形，也可能以方形或矩形为基础而加上不对称的附加部分；
拱形门廊给住宅的外部增添了立体感和个性感。
六、产品规划设计建议
1、产品根据市场需求设计
■□ 通过市场调研与分析，别墅销售速度较慢，竞争的项目较多，潜在客群较少，应少
量开发，且以联排别墅为主。
■□ 多层公寓是市场的主流产品，市场风险小，销售速度快，价格容易提升，是产品配
比的主要类型。
■□ 小高层产品能够很好的提高社区景观绿化率，减少建筑覆盖率，并且能够具有更多
的观景效果，是目前市场发展的方向之一，建议部分配置，但应在后期销售。
■□ 跃层公寓单位面积大，总价较高，在市场竞争中优势不明显，受到别墅与普通公寓
市场的双重积压，市场空间有限，价格难以大幅提升，销售速度缓慢，是市场需求中接
受程度并不高的产品。
从发达城市房地产市场的经验来看，单纯跃层公寓也不是市场发展的主流，在别墅的变
种品种——叠加别墅出现以后，跃层公寓可以比普通公寓具有一定的卖点优势，是目前跃层
公寓市场发展的一种方向。
2、项目整体户型配比
户型 面积区间 所占比例
联排别墅 180㎡
叠加别墅 160
2 房 2 厅 1 卫 85-90㎡ 20%
3 房 2 厅 1 卫 105-110㎡ 30%多层公寓
3 房 2 厅 2 卫 128-132㎡ 50%
小高层公寓 3 房 2 厅 2 卫 130㎡
