【完整版】2019-2025年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告.pdf

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（二零一二年十二月） 2019-2025 年中国房地产评估行业 市场创新战略研究报告 可落地执行的实战解决方案 让每个人都能成为 战略专家 管理专家 行业专家 …… 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 2 报告目录 第一章 企业市场创新战略研究概述 ............................................................................................................6 第一节 研究报告简介 ............................................................................................................................6 第二节 研究原则与方法 ........................................................................................................................6 一、研究原则 ..................................................................................................................................6 二、研究方法 ..................................................................................................................................7 第三节 研究企业市场创新战略的重要性及意义 ................................................................................9 一、重要性 ......................................................................................................................................9 二、研究意义 ..................................................................................................................................9 第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产评估行业市场深度调研....................................................10 第一节 房地产评估概述 ......................................................................................................................10 一、房地产评估类型 ....................................................................................................................10 二、评估方法 ................................................................................................................................10 三、评估特点 ................................................................................................................................11 第二节 我国房地产评估行业发展概况 ..............................................................................................12 一、行业发展现状 ........................................................................................................................12 二、房地产评估已成为相关机构主营业务 ................................................................................13 三、市场监督管理能力进一步加强 ............................................................................................14 四、行业面临三大外部竞争 ........................................................................................................15 五、房地产估价中存在的问题 ....................................................................................................16 六、行业面临的内部问题 ............................................................................................................18 第三节 人工智能背景下的房地产评估回顾与展望 ..........................................................................18 一、房地产评估的概念 ................................................................................................................19 二、房地产评估的发展 ................................................................................................................19 （一）传统方式 ............................................................................................................................19 （二）信息时代 ............................................................................................................................19 （三）大数据时代 ........................................................................................................................20 （四）人工智能时代 ....................................................................................................................20 三、房地产评估的革新 ................................................................................................................21 （一）数据生产方式 ....................................................................................................................21 （二）数据覆盖广度 ....................................................................................................................22 （三）行业交叉融合 ....................................................................................................................23 四、房地产评估的未来 ................................................................................................................24 五、结语 ........................................................................................................................................26 第四节 我国商业房地产评估中存在的问题及对策 ..........................................................................26 一、商业房地产评估现存的问题 ................................................................................................26 （一）商业房地产评估方面的法律制度欠缺 ............................................................................26 （二）商业房地产评估中易出现连带责任 ................................................................................27 （三）商业房地产评估师执业资格水平欠缺 ............................................................................27 （四）商业房地产评估中存在不正当竞争 ................................................................................27 二、商业房地产评估中现存问题的原因 ....................................................................................27 （一）商业房地产评估行业发展时间较短 ................................................................................28 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 3 （二）商业房地产评估管理体制欠缺 ........................................................................................28 （三）商业房地产评估的准入门槛较低 ....................................................................................28 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 ........................................................................28 （一）建立健全商业房地产评估行业的法律体系 ....................................................................28 （二）加强对商业房地产评估市场的监管力度 ........................................................................29 （三）加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 ................................................29 四、结论 ........................................................................................................................................29 第五节 2019-2025 年我国房地产评估行业发展前景及趋势预测....................................................30 一、行业发展方向 ........................................................................................................................30 二、未来发展趋势 ........................................................................................................................30 第六节 投资性房地产资产评估应用研究 ..........................................................................................31 一、投资性房地产的计量模式分析 ............................................................................................32 二、资产评估在投资性房地产计量中的应用 ............................................................................32 三、结束语 ....................................................................................................................................34 第七节 房地产评估机构存在的行业风险 ..........................................................................................34 一、评估人员存在的风险 ............................................................................................................35 二、评估机构管理过程中存在的风险 ........................................................................................35 三、评估报告中存在的风险 ........................................................................................................36 第八节 房地产评估机构的风险预防与控制研究 ..............................................................................37 一、房地产评估存在的风险及原因 ............................................................................................37 （一）评估抵押物价值过高 ........................................................................................................37 （二）评估机构对房产暗藏风险把握不足 ................................................................................37 （三）忽视了抵押贷款项目的可行性评估 ................................................................................37 （四）房产评估机构在抵押贷款业务中地位尴尬 ....................................................................38 （五）评估师素质的风险 ............................................................................................................38 （六）制度、规范落后带来的风险 ............................................................................................38 二、防范房地产评估风险的策略 ................................................................................................38 （一）谨慎选择客户，保证信息的合法性和真实性 ................................................................38 （二）做好内部管理工作，将责任落实到每一个人 ................................................................39 （三）重视制度的完善和创新 ....................................................................................................39 （四）重视评估人员素质的提高 ................................................................................................39 第九节 经济外部性对房地产评估的影响 ..........................................................................................40 一、概述 ........................................................................................................................................40 （一）房地产评估定义 ................................................................................................................40 （二）经济外部性 ........................................................................................................................40 二、经济外部性对房地产业的影响 ............................................................................................41 三、房地产评估优化治理对策 ....................................................................................................41 第十节 大数据在房地产土地评估领域的应用 ..................................................................................42 一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇 ........................................................42 二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 ................................................43 三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策 ........................................................44 第十一节 房地产批量评估技术的应用分析 ......................................................................................45 一、以人工为主的技术方法之标准价调整法 ............................................................................46 二、以人工为主的技术方法之多元线性回归模型 ....................................................................47 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 4 三、以计算机技术为主的技术方法 ............................................................................................49 四、以人工与计算机技术相结合的技术方法 ............................................................................50 五、房地产批量评估技术的选用 ................................................................................................52 第三章 企业市场创新战略的基本类型与选择 ..........................................................................................54 第一节 市场创新战略在企业发展中的作用 ......................................................................................54 一、市场创新的内涵 ....................................................................................................................54 二、创新市场战略的重要性 ........................................................................................................54 第二节 企业市场创新的战略选择 ......................................................................................................54 一、市场领先者的创新战略 ........................................................................................................55 二、市场挑战者的创新战略 ........................................................................................................56 三、市场追随者的创新战略 ........................................................................................................57 第四章 2019-2025 年中国房地产评估企业市场创新战略探讨与建议....................................................59 第一节 房地产评估企业需创新市场发展战略观 ..............................................................................59 一、掌握信息占领市场 ................................................................................................................59 二、创新发展开拓市场 ................................................................................................................59 三、开发新产品领先市场 ............................................................................................................60 四、保持质量立足市场 ................................................................................................................60 五、取信客户保住市场 ................................................................................................................60 六、制定营销策略争夺市场 ........................................................................................................61 七、塑造形象赢得市场 ................................................................................................................61 八、培育人才强化市场 ................................................................................................................61 第二节 房地产评估企业市场拓展的创新路径分析 ..........................................................................62 一、影响房地产评估企业市场拓展的因素 ................................................................................62 （一）内部业务营销 ....................................................................................................................62 （二）产品 ....................................................................................................................................62 （三）用户需求 ............................................................................................................................63 二、创新房地产评估企业市场拓展的路径 ................................................................................63 （一）做好内部营销工作 ............................................................................................................63 （二）准确把握用户需求 ............................................................................................................63 （三）采取科学、合理的价格策略 ............................................................................................63 （四）企业要注重良好品牌的塑造 ............................................................................................64 （五）密切注意市场发展情况 ....................................................................................................64 三、企业市场营销策略创新 ........................................................................................................64 （一）营销渠道创新 ....................................................................................................................64 （二）营销观念创新 ....................................................................................................................65 四、小结 ........................................................................................................................................65 第三节 2019-2025 年中国房地产评估企业市场创新开发战略建议................................................65 一、紧盯竞争对手战略，增加产品竞争力 ................................................................................66 二、利用市场渗透战略，不断发展新的客户 ............................................................................66 三、实行市场开发战略，不断开辟各种市场创新源 ................................................................66 四、持续提高产品质量，建立完善覆盖范围的服务体系 ........................................................66 五、实施线上线下结合，深度拓展国内国外市场 ....................................................................66 六、在市场开发中将渗透、撇脂等多种战略结合 ....................................................................66 第四节 强化机制和队伍建设 为企业市场拓展提供有力保障 ........................................................67 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 5 一、在市场拓展中要加强机制建设 ............................................................................................67 二、树立主动性市场理念是市场创新的核心内容 ....................................................................67 三、全员参与市场开发体系的建立健全是市场创新的关键 ....................................................68 四、市场激励机制和人本主义是实施市场创新战略的保证 ....................................................69 五、要培养打造素质过硬的市场拓展人才队伍 ........................................................................69 六、要充分激发全员拓展市场的积极性和主动性 ....................................................................69 第五节 不断总结市场开拓的经验 ......................................................................................................70 一、明确的目标是前提 ................................................................................................................70 二、技术和人才是市场发展的两个立足点 ................................................................................70 三、服务质量是关键 ....................................................................................................................70 四、不断拓展市场发展空间 ........................................................................................................70 第五章 盛世华研总结 ..................................................................................................................................71 第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ......................................................................................71 一、企业失败的原因 ....................................................................................................................71 二、提高胜率的策略 ....................................................................................................................72 第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ..........................................................................................73 一、基于“产业”的研究与决策体系 ........................................................................................73 二、基于“周期”的研究与决策体系 ........................................................................................73 三、基于“人性”的研究与决策体系 ........................................................................................73 四、基于“变化”的研究与决策体系 ........................................................................................74 五、基于“趋势”的研究与决策体系 ........................................................................................74 六、小结 ........................................................................................................................................74 第三节 致读者：商业自是有胜算 ......................................................................................................75 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 6 第一章 企业市场创新战略研究概述 市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断 进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空 间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。 第一节 研究报告简介 企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面 准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发 展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面 系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。 本房地产评估行业市场创新战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计 局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提 供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛 世华研监测数据及知识体系，在对我国房地产评估业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对 房地产评估行业市场创新战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方案， 为房地产评估行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来市场创 新战略提供可参考的路径与方向。 相信通过本报告对房地产评估行业市场创新战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业及 市场创新战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供 有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。 与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富 内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。 第二节 研究原则与方法 一、研究原则 1、真实原则 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 7 只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究 中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信 息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。 2、全面原则 行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思 考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。 3、客观原则 能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是 基础，是能够为投资者做决策的前提条件。 4、逻辑原则 条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价 值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。 5、思辨原则 行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工 作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结 果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。 二、研究方法 本房地产评估行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究 法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对房地产 评估行业进行深入研究。 本报告主要研究方法有： 1、历史资料研究法 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 8 历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描 述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方 法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解 决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历 史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全 面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。 2、调查研究法 调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性 和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形 式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手 资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分 析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信 息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点 是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。 3、归纳与演绎法 归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表 所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法 是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先 推论后观察，归纳法则是从观察开始。 在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有 理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理 论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只 有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。 4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较 研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和 作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。 5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会 有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判 断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 9 第三节 研究企业市场创新战略的重要性及意义 一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。 企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的 获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获 得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。 一、重要性 市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断 进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空 间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。 市场创新战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，企业必须高度重视！ 二、研究意义 除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经 营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经 营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所 以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重 视。 通过对市场创新战略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企业的 经营发展战略更科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争能 力。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 10 第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产评估行业市场深度 调研 市场及竞争环境是制定企业市场创新战略的基础 市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态 势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。 第一节 房地产评估概述 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。随着中国房地产业的高速发展并日 趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发 金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健 全就显得极为重要。 一、房地产评估类型 一般评估 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评 估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备 法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、 某一特定物业一般的价值水平。 房地产抵押贷款评估 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值 而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评 估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约 束力。这种评估值一般较低。 特定评估 这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于 市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上 的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易 双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 资料来源：互联网 二、评估方法 成本法 （1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进 行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的 资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于 对正常程序取得的土地的评估。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 11 （2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建 造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设 利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新 率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估 过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进 行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方 法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透 明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+ 房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即 可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估 价。 收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地 产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷ 收益还原利率。 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正 常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待 估房地产价值的方法。 基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途 的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价 对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 路线价法 土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关 系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地 的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方 法即为路线价法。 资料来源：互联网 三、评估特点 房地产投资价值评估结果 为“非市场价值” 投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投 资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能高于、等 于，也可能低于市场价值。 房地产投资价值评估条件 是基于“特定对象” 特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目 双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础， 这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。 房地产投资价值评估更强 调合理性原则 房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外， 更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的 角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑 各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原 则范畴。 房地产投资价值评估方法 突破传统估价 房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上 有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 12 对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价 对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜 在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方 法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。 房地产投资价值评估多需 比较多方案 由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需 要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值 效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房 地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式 之一。 资料来源：互联网 第二节 我国房地产评估行业发展概况 一、行业发展现状 房地产估价包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风 险评估、房地产贷款风险评估等，不过目前房地产估价主要指的是针对房地产价值的评估，即房地 产估价。 目前，我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征 收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。 我国房地产估价行业起步于上世纪 80 年代中期，相比较于发达国家，我国房地产估价行业起 步较晚，应用范围也略狭窄。国内大部分的房地产估价机构是由原事业单位或大型国有企业中的估 价部门脱钩转制而来，原本就带有浓重的“国企”色彩，初期的业务基本以“关系型”的动拆迁业 务为主。随着 90年代中期住房制度的改革，房地产估价行业迎来了第一个春天；进入 21世纪后， 以不动产为抵押物的金融产品越来越丰富，房地产估价在其中也扮演着日益重要的角色。目前已初 步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评 估行业都处在健康发展的过程中。 随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产评估服务提出许多新的需 求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补 偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外，2016年 12月 1日，我国资产评估 行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施，国内评估行业发展从此有了重要法律保障，未来 前景更加可期。未来我国房地产评估行业将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 13 二、房地产评估已成为相关机构主营业务 实际的经济活动中，房地产抵押、征地赔偿、税收、司法拍卖、损害赔偿、转让等活动都需要 有专业的，具有公信力的，能够承担相应的法律责任的估价机构或者专业人员来进行评估，且由于 房地产交易涉及政府、金融、保险等多种行业，因此评估结果不仅关系到相关单位、公共的利益和 人民财产安全，还关系到金融安全和社会的稳定。 目前，我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征 收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。目前，全国共有房地产评估机构约 5250家，其中一 级机构约 550家，二级机构约 1700家，三级（含暂定）机构约 3000家；注册执业人数约为 万 人。 前瞻抽样调研结果显示，目前我国房地产评估行业中，营业收入为 2000万-5000万（含）占 比为 8%，1500万-2000万（含）占比为 21%，1000万-1500万（含）占比为 33%，500万-1000万 （含）占比为 21%；其中房地产评估业务占比为 60%以上的机构占比高达 76%。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 14 在业务内容方面，营业收入占比前三项的业务分别为房地产转让/抵押评估、征收/拆迁补偿评 估和司法仲裁和鉴证评估，%、和 %的被调研机构分别选择了这三项业务为主要业 务。 三、市场监督管理能力进一步加强 2017年，中国资产评估协会发布了相关资产评估执业准则和职业道德准则修订稿，修订后的 执业准则和职业道德准则自 2017年 10月 1日起施行。在资产评估法施行 1周年之际，评估行业中 资产评估专业门类率先完成了监督管理办法和评估准则等系列配套制度制订、修订工作。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 15 另外，2017年，国土资源部发布开展土地估价机构备案工作的通知、证监会对从事上市公司 业务的评估机构监管处罚力度加大、法院网络司法拍卖工作全国推行、多家评估机构和评估专业人 员被刑事处罚、深圳证券交易所要求物业资产证券化需由一级资质房地产评估机构出具评估报告等 大事件均对房地产评估行业产生了一定影响。 四、行业面临三大外部竞争 1、跨界机构强势介入 近年来，跨界机构强势介入评估行业，对评估行业的传统业务形成挑战。这些跨界机构，或是 在自身规模上具备优势，或是在数据积累上具有基础，对评估行业传统围绕"价格"的服务造成较大 冲击。表现在，第一，利用数据积累和服务系统，大量挤占房地产转让/抵押业务和课税业务的市 场空间；第二，利用资本优势，采用低价竞争策略，大量抢占传统评估机构的业务。 于此同时，互联网金融服务的创新发展，咨询机构、房地产互联网站的咨询结果等已均可作为 房贷依据，房地产评估机构已不再是新型信贷（互联网金融）业务的必须。资产评估的立法、估价 资质的作用的淡化使估价机构在传统业务领域发展的方式受到严重的挑战。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 16 2、智能革命加剧竞争 智能革命已经影响到估价核心过程（识别、对比配比、算法应用、形成结果和阅读阐释）的智 能化程度，并在住宅、办公、商业和工业的"价格"智能化判断方面发挥着重要作用。未来，可能只 有 2%的具备大数据估价思维的估价机构和估价师从人工智能革命中存活下来。 3、数据战争硝烟弥漫 目前，房地产信息数据库的建设尚在起步阶段，从建设主体来看，政府、房地产相关协会、房 地产开发商、房地产评估机构、数据公司、互联网企业等，都在建设房地产数据库；从内容来看， 基础数据、价格数据的建设已经具备一定规模，而空间的 GIS数据、结合房地产主体和人的数据也 使机构间的差异在加大。一方面是数据重复建设，另一方面是机构都在信息化的发展道路上探索新 的发展模式。房地产评估机构如何做好自身数据建设的同时，如何在激烈的竞争中找准方向，获得 生存和发展的机会，是值得思考的问题。 五、房地产估价中存在的问题 尽管房地产估价行业取得显著成就，但面临的问题依旧不容轻视，包括相关法律制度不完善、 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 17 人情交易普遍存在、评估人员业务水平有待提高、不正当竞争加剧等。 图表:房地产估价中存在的问题 资料来源：前瞻产业研究院整理 上述问题的产生主要是行业发展不完善，房地产评估师入门门槛较低，管理体制欠缺等。针对 存在的诸多问题，必须及时采取合理的对策，才能促进房地产评估行业的快速、健康发展，为房地 产的有序、合理交易提供一定的基础。 图表:改善房地产评估中现有问题的对策 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 18 资料来源：前瞻产业研究院整理 六、行业面临的内部问题 1、估价机构“小、散、弱”的格局长期存在 大部分估价机构的经营情况存在以下三个特征，第一，规模较小；第二，经营较散；第三，能 力弱。 2、战略方向探索仍在进行 为了在激烈的竞争中取得一席之地，一部分机构走上综合咨询的道路；一部分机构通过企业品 牌合作来提升核心竞争力。业务方面，大部分机构仍旧踯躅于数据要不要建、系统要不要改、平台 要不要加入。 3、资源整合从未停止 估价行业内部的资源整合力度在加剧，但是各家估价机构总体的资源整合能力偏弱，具体表现 在：第一，跨区域调动资源的能力弱；第二，开拓新客户、新业务的能力弱。 第三节 人工智能背景下的房地产评估回顾与展望 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 19 一、房地产评估的概念 房地产评估是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估 计，房地产估价只是估价人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价格的评估值，因此， 所得评估结果只能是评估对象在此市场条件下最可能实现的价值。由此可知，房地产估价需总和考 虑房地产本身的特性和房地产市场的状况。 二、房地产评估的发展 房地产评估的发展是房地产价值不断发现、重新认识的过程，伴随时代的进步而不断前进。房 地产评估的工作流程主要有接收委托，现场查勘，确定评估方法，估价计算，编写估价报告等。根 据作业方式的变化，房地产评估可以大致分为四个阶段。 房地产估价所需资料和信息的质量和完备程度直接影响着估价的质量。估价所需信息应包括有 关法律法规政策、估价理论研究的最新动态、房地产市场现实状况和未来趋势、市场交易实例、物 业收益状况、估价中的相关参数、指标、指数和各种价格水平等。 （一）传统方式 传统估价相关信息的搜集存在三个方面的问题：信息搜集面窄、信息量小、信息过时。除了依 靠政府公布数据、实地考察和调查、房地产交易展示会、同行交流等传统渠道以外，没有更多获取 信息的手段。信息存储也存在大量重复冗余、不规范等现象。存储媒介也大多为纸质，不仅查找翻 阅困难，还存在识别不清等问题。这样使得房地产估价所需资料和信息的及时性和质量受到制约， 反映经济基本面和相关物业市场价格变动的资料比较缺乏，最终形成的估价结果可能出现偏差，房 地产估价的质量和科学性受到大大影响。 （二）信息时代 随着信息技术的发展，大量的电子化、信息化手段被用在评估过程中。在房地产的估价中，房 屋固有属性是一切工作的基础。地理信息系统 GIS的出现，使大量空间对象的空间数据及其属性数 据的存储管理成为可能，估价师可以方便直观的查询辨识评估对象的基本状况。通过网络共享，多 个估价师能基于基础信息平台同时工作，并共享成果。另外，GIS具有强大的空间分析和统计运算 功能，能对已有资料进行加工处理，得到科学的结果，避免因人而异的主观随意性，有利于科学管 理与决策。通过定量化的分析计算，可以精确得到评估对象所在区位的各种评估指标。 查勘方式也发展为电子表、图片、视频、GPS定位等，使信息获取更加精准有效。计算机辅助 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 20 的批量评估已成为不动产税基评估最重要方法，在部分发达国家已成熟运用。批量评估极大提高了 房地产评估的效率，是对传统估价理念的一种颠覆。目前各个评估公司纷纷建立了自己的批量评估 平台以应对大规模的业务需求。 信息技术和房地产估价的结合，改变了估价的传统模式，是房地产评估行业的一次变革，实现 了房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃，使房地产估价工作真正做到客观公 正、合理适用。 （三）大数据时代 互联网的飞速发展缩短了一切事物的距离，获取数据的方式有了突飞猛进的发展，人类陷入信 息膨胀的海洋中。图像识别、航空影像、三维建模、街景摄影等一大批新技术的发展拓展了人类认 知世界的途径。 云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易 扩展且经常是虚拟化的资源，云计算与房地产评估结合就是云评估，优点是降低硬件成本、按需定 制、快速部署，这将极大地提高评估机构的信息化水平。在云的基础上，所有的评估机构和房地产 评估师，将使用相同或者相似的信息服务平台，降低信息不对称带来的评估差异。通过提升评估行 业整体的信息化水平，极大地提升评估行业的公信力。 评估系统的计算模型也朝着实时性、自动化发展，在得到输入后，模型会自动读取输入房产所 在小区（片区、居民区）的全部有效信息，并根据该区域中体现出的统计特征自动建立模型，自动 进行参数估计和假设检验。评估作业流程连接更加紧密，从查勘到评估到出报告已发展为一体化操 作。 大数据时代的房地产评估从粗略过度到精细，从人工干预发展到自动化处理，信息缺失已不再 是评估的瓶颈，评估模型方法的优化提升是下一步的发展方向。 （四）人工智能时代 人工智能（Artificial Intelligence，AI）是一门综合性学科，它旨在研究如何利用计算机 等现代工具设计模拟人类智能行为的系统。智能包含两层含义：认知能力，对事物的构成、性能与 他物的关系、发展的动力、发展方向以及基本规律的把握能力；适应能力，针对外界的变化做出相 应调整从而更好应对环境的能力。 智能计算主要有人工神经网络、模糊逻辑、遗传算法、混沌理论等，原理上都是对人的模仿， 学习人类处理信息的方式，模仿人类推理、进化以及复杂行为。现阶段已有不少学者将人工智能方 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 21 法运用在房地产估价上，这些研究大都侧重于方法计算和参数调试，并未从估价问题的本源出发进 行探讨。在人工智能时代，数据将不再是限制房地产评估的瓶颈，评估的关注点将集中于评估实质 的探索。房地产评估不仅依赖于数据，也依靠估价师的经验，因此估价过程本身并不是纯客观的行 为。为了消除主观差异带来的影响，人工智能是很好的一个突破口，经过不断的样本训练和模拟， 使机器能遵循借鉴人的评估经验，即学习人是如何评价认知房地产的。这一时代的到来基于互联网 信息技术的进一步发展和数据行业壁垒的不断突破。 三、房地产评估的革新 房地产评估正处于发展的第三阶段，大量新技术的产生给行业带来前所未有的变革，主要体现 在数据生产方式、数据覆盖广度和行业交叉融合三方面。 （一）数据生产方式 数据是房地产评估作业的基础，主要包括空间数据和属性数据。以往数据采集通常是去现场查 看，用表格进行记录，然后进行内业处理录入系统。新技术的发展带来数据生产方式的革新，数据 成果也实现二维——三维——虚拟现实－时空一体化的转变。 1、二维数据 传统空间信息采集主要依赖室外 GPS定位，基本可以实现二维数据的全覆盖，缺点是工作量 大，处理耗时长。遥感卫星影像技术很好的解决了这一难题，通过图像识别可以快速勾勒建筑物轮 廓，实现二维数据的快速批量生产。同时利用不同时刻的影像数据比对，可清楚掌握地面建筑物的 更新情况，大大提高了效率。 2、三维数据 新技术出现之前，三维表达通常只是一种展示的噱头，耗费大且实际用途不明显。以往的三维 建模基于大型建模软件，入门门槛高，生产周期长。倾斜摄影测量技术彻底改变了这一现象，通过 无人机挂载多摄像机拍摄，一次飞行即可完成建模，不仅周期短，精度高，生成的模型与现实也是 高度吻合。这使三维表达成为普及应用成为可能，基于三维模型的立体空间分析也可迅速开展。 基础信息采集是一项艰巨的工程，通常会耗费大量的人力物力，现在我们利用街景技术，足不 出户就能获取大部分基础信息，估价师在电脑上可观察到实地情况并做出判断。街景图像虽然不是 纯正的三维模型，但其鱼眼镜头覆盖的角度基本还原了现实的真实情况，方位角度尺寸等信息均可 从中获取。这也弥补了倾斜摄影测量在低层建筑表达上的短板。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 22 3、虚拟现实 众所周知，房屋内部的品质对房价的影响很大，户型、采光、朝向、景观等要素都需现场采 集。近期虚拟现实技术的火热让我们在这方面看到了希望，计算机模拟的场景不仅跨越了二维、三 维，而且已经可以深入到建筑物内部。通过激光点云扫描，我们可方便快捷的对房屋内部建模，再 通过虚拟现实技术真实再现还原。人们利用可穿戴设备实现虚拟场景的移动、漫游，甚至交互式操 作，这些都前所未有的改变了人类的感官世界。虚拟现实技术不仅可以提高估价师的作业效率，同 时可以用于价格复核，真实直观的显现房屋本身的状态。 4、时空一体化 时空一体化基于上述的技术增加了时间的维度，我们不仅可以观察到房地产的过去和现在，还 可以预见到未来。对于建筑物，我们已能在规划阶段看见其建成后的情景，不仅仅是效果图，而是 真实场景的再现。对于区域，城市的规划将不再是简单的图纸，所有的规划成果通过模拟均能直接 看见，同时根据不同方案的比对，直接从效果上来修改初始设计。规划不再是不可预见和掌控的， 而是一个知果改因的过程。虽然现阶段还达不到这样的效果，但这是未来发展的一个方向。 （二）数据覆盖广度 数据的极大丰富无限拓展了我们的眼界和思维，以往很多想做而不能做的事情、看似如此实则 不然的观点在大数据时代都有了新的生机和再认识的可能。与房地产评估相关的数据有交通数据、 手机信令数据、社交数据、搜索数据等。 1、交通数据 在影响房价的因素中，交通是一个至关重要的因素。现阶段交通数据的来源主要有浮动车数据 （出租车、公交车）、路口线圈数据、地铁刷卡数据等。通过分析的士的上下客位置，可以得到的 士客流热力图。通过分析的士的行驶速度，可以大致推算道路的拥挤程度。地铁作为最方便快捷的 出行方式，通常是人们的首选，地铁覆盖区域的房价通常比未覆盖区域高出很多。通过分析地铁刷 卡数据，可以分析人群流动及聚集区域，不仅可以作为房地产分析的一个重要因子，还可为规划、 应急、环保等做出贡献。 2、手机信令数据 手机的普及使人人都成为传感器，手机数据在房地产评估上的应用主要是为空间位置信息挖 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 23 掘。前述交通数据的来源有限，并不能覆盖大多数车辆，因而计算的道路行驶速度有较大偏差。有 人的地方就有数据，手机数据可基本实现区域的全覆盖。商业地产评估中的商圈活力评价在以往是 一个很难量化衡量的指标，只能通过估价师实地去看人流量来判断。现在通过手机信令数据，我们 可以直接获取人流数量、人流密度、人流来源的方式等等。手机数据还可以界定出商圈的辐射影响 范围，分析两个商圈的竞争情况和影响力边界。 3、社交数据 社交媒体的发达极大缩短了人与人之间的距离，以 PC端的微博和移动端的微信最为突出。社 交作为互动的过程，其基本要素是话题，话题中的观点代表人们对同一事物的不同看法。利用社交 媒体，我们可以对社会舆论进行有效的抽样调查。利用话题热度，可以获知当前人们最为关注的事 件。通过社交数据中人的表达，可以进行心理活动的分析，比如政策对预期的影响、交易过程中博 弈的过程等等。这些对于研究最不确定、难以量化观察的人的思想行为都颇有价值。 4、搜索数据 与社交数据不同，搜索数据是单向的，人们通常会就关心的问题进行搜索以获取期望的答案。 图 1为关键词“房价”的百度搜索指数趋势图，从图中可以获知此关键词在时间和热度两个维度上 的变化情况。通过趋势分析还可获得与此关键词相关联的搜索词，进而扩展获取信息的深度。例如 “房价”的高关联词有“北京”“上海”“深圳”等一线城市，也有“武汉”“杭州”“苏州”“南 京”等主要城市。除了城市名称，与“房价”关联的还有“趋势”和“暴跌”，这从侧面反映出人 们对“房价”的期望。 （三）行业交叉融合 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 24 建筑信息模型（Building Information Modeling），简称 BIM，是以建筑工程项目的各项相关 信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信 息。房地产评估与 BIM的结合应用是最近的一个潮流。 BIM本身应用于建筑工程、测绘模拟等方面，其对建筑物本身的所有信息进行建模，精细程度 与现实完全一直。而房地产评估中的成本法需要的正是建筑物自身的信息。通过 BIM软件进行三维 算量和安装算量，可以快速准确得出建筑物耗费的钢筋水泥等基础建材以及门窗水电等装修材料。 再通过清单计价软件计算，可直接得出建筑物的建造成本。这不仅降低了整个过程的复杂程度，还 大大减少出错的机会。 BIM整合了大量与建筑工程相关的信息，囊括了建筑施工图纸，造价信息，施工进度，乃至于 项目的后期运营情况。从 BIM中，评估师可以获得许多在传统施工资料中难以获得的数据，在评估 过程中根据需要调取即可。相比传统的 CAD图纸，由于 BIM具有更多的信息，具有更为详尽的数 据。传统评估方法由于缺乏很多必要的数据，只能依靠评估师的经验，对各个工程分别进行估计。 BIM推广后，只需要将海量的数据进行一定筛选和处理，就可以得到更为客观的评估结果，对于提 高评估结果的准确性十分有意义。 借助于 BIM，评估师节省了大量资料搜集的时间，极大地提高了评估效率。同时，BIM自身具 备一定的计算能力，在储存信息的同时，还能对工程中的数据进行批量处理。将批量处理的结果直 接输出，可以省去大量重复性工作。 BIM对现实建筑的高度还原为三维分析奠定了基础，通过 BIM建筑物模型，我们可以计算建筑 物的通风、采光、日照、景观等，这些对房地产评估都有重要影响。通过批量建模计算，关乎房屋 居住舒适度的因子可直接与评估模型关联，以往只能通过居住人自己感知的数据通过与其他行业融 合能快速方便获得。 目前 BIM中各个软件间的交互性仍然不足，不同软件之间的信息交流存在壁垒，必须通过导入 导出的操作，并且对数据的结构进行转换才能够使用。在评估中使用来源于不同 BIM软件的信息， 过程仍然十分繁琐。建立统一的 BIM软件平台，扩展更为友好易用的程序接口，将能使 BIM中不同 的信息更容易被整合利用。基于 BIM的评估方法也能够进一步被简化，有利于基于 BIM评估方式的 广泛应用和推广。 四、房地产评估的未来 房地产评估现阶段还在数据完备度和准确度的提升阶段，数据的多寡是影响评估能力的干扰因 素之一。而未来，数据问题将不再是制约房地产评估发展的重要因素，评估实力的比拼在于估价模 型的优劣，更深入的是对房地产价值的认识和探索。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 25 特征价格模型是目前应用广泛的一种估价模型，通过待评估房屋与案例之间的比较来确定其评 估价格。评估师在参数选取，权重分配，案例筛选等环节见仁见智。而这些问题本身也并无统一的 终极答案，这也是房地产评估“艺术性”的提现。通过人工智能方法，我们无需纠结于这些细节， 我们更多的关注结果是什么，而不是它如何产生的。整个计算过程则是模拟学习人类的思维判断方 式。 从信息处理角度对人脑神经元网络进行抽象，建立某种简单模型，按不同的连接方式组成不同 的网络。在工程与学术界也常直接简称为神经网络或类神经网络。神经网络是一种运算模型，由大 量的节点（或称神经元）之间相互联接构成。深度学习的概念源于人工神经网络的研究。含多隐层 的多层感知器就是一种深度学习结构。深度学习是机器学习研究中的一个新的领域，其动机在于建 立、模拟人脑进行分析学习的神经网络，它模仿人脑的机制来解释数据，例如图像，声音和文本。 人工智能是集成人类智慧的结晶，学习人的思考方式、策略，类比到房地产评估行业，就是集 合所有估价师的智慧，融合估价师在评估过程中的经验。现阶段已有将人工智能方法用在房地产评 估上的研究，比如利用深度学习模型，可以通过存储的大数据，采用大量的监督式学习规则，来得 出事前未知数学方程的模型映射关系，即房地产相关因素与最终估价之间的关系。其学习的基本原 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 26 理是：信息先按初始参数正向传播至输出层，当实际输出与期望输出不符实，进入误差的反向传播 阶段。误差通过输出层，按误差梯度下降的方式修正各层权值，向隐含层和输入层逐层反转。通过 周而复始的信息正向传播和误差反向传播这一训练过程，使用最速下降法不断调整网络的权值和阈 值，使结果的误差平方和减少到可以接受的程度，或达到预先设定的训练次数为止。 同样的可以利用出行数据、POI分析、地理数据的深度学习计算城市功能分区、社区划分等。 可以看出人工智能方法主要侧重于规则和评判，忽略中间过程的细节。 五、结语 时代的发展催生着各行各业的改变，房地产评估作为一个传统行业也经历着不断的发展，技术 的日新月异给我们不断带来新的灵感和方向。站在数据时代的十字路口，回顾房地产评估行业的过 去，我们可以厘清评估行业前进的脉络，评估使用的技术千变万化而万变不离其宗的是房地产价值 的不断发现。展望未来，在新技术一次又一次让人们惊讶的同时，评估也慢慢向着智能化的方向不 断发展。 第四节 我国商业房地产评估中存在的问题及对策 近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为 我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力 下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。 然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业 房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题 是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对 策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正 视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。 一、商业房地产评估现存的问题 从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较 为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问 题。 （一）商业房地产评估方面的法律制度欠缺 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 27 虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构 管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地 产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规 定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商 业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以 及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中 往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。 （二）商业房地产评估中易出现连带责任 虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一 些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存 在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。 （三）商业房地产评估师执业资格水平欠缺 房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本 没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过 出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的 人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作 的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业 的整体形象。 （四）商业房地产评估中存在不正当竞争 伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越 重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业 务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了 使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师 回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制 度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构 之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地 产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。 二、商业房地产评估中现存问题的原因 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 28 我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很 多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。 （一）商业房地产评估行业发展时间较短 改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前， 还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师 工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多 也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。 （二）商业房地产评估管理体制欠缺 主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形 态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机 构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的 连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商 业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱， 这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。 （三）商业房地产评估的准入门槛较低 目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及 晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行 业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时， 目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低 和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机 遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问 题。 （一）建立健全商业房地产评估行业的法律体系 有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 29 展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法 律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应 该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推 行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职 业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四 是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问 题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。 （二）加强对商业房地产评估市场的监管力度 由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状 态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作， 使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整 体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评 估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制 定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责 任。 （三）加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结 合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制， 即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标 准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括： （1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专 业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度； （3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业 务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的 重要任务。 四、结论 商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要 组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商 业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产 业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 30 适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大 的作用。 第五节 2019-2025 年我国房地产评估行业发展前景及趋势预测 一、行业发展方向 1、从“单一服务”向“多元服务”发展 尽管很多估价机构进行了业务创新的探索，但是依然是围绕这“估价”来提供服务，服务内容 较为单一。 对比美国评估行业的存量资产价值，房地产评估业尚有巨量的空间可以挖掘。 2、从“价格判断”向“风险分析”转变 在具备一定数据基础和算法条件的前提下，“价格”判断已经不再是房地产评估服务的未来方 向，而充分利用大数据和先进计算机技术，对房地产市场未来面临的风险因素进行识别、判断和分 析，才是行业要深挖潜力的重点内容。 3、从“经验驱动”走向“数据驱动” 今后，“数据驱动”将取代“经验驱动”的主导地位，对估价机构提出更高数据知识和数据处 理能力，使得估价机构不仅具备数据意识，还具备数据积累，数据分析、应用工具能力和平台思维 能力。估价机构必须坚持以发现价值和实现价值为目标，在数据系统使用和价值发现的方式上谋求 创新式发展。 4、从“单一品牌”走向“品牌整合” 从具体实践来看，品牌整合模式才是实现机构资源共享、优势互补的最佳路径。未来，只有助 力机构实现价值重构、系统锻造、价值共享和资源整合的平台，估价机构才能在激烈的内外部竞争 中胜出。 二、未来发展趋势 首先，随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产评估服务提出许多新 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 31 的需求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征 收补偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外，2016年 12月 1日，我国资产 评估行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施，国内评估行业发展从此有了重要法律保障， 未来前景更加可期。 其次，我国房地产评估行业的未来将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 最后，在房地产市场加快转型升级形势下，房地产评估机构在棚户区改造、城市更新、房地产 税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、 市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。展望未来，作为高端服务业重要领 域的房地产评估行业将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向更高质量发展。 最后，在房地产市场加快转型升级形势下，房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产 税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、 市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。展望未来，作为高端服务业重要领 域的房地产估价行业将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向更高质量发展。 第六节 投资性房地产资产评估应用研究 我国现阶段的房地产发展已经实现了投资性发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计 量模式，即成本模式与公允价值模式。在这两个计量模式中，公允价值模式引入了资产评估，并将 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 32 资产评估定为了我国投资性房地产计量的主要依据与方法，切实确保了投资性房地产事业的可持续 性发展。下面，结合投资性房地产计量模式与特点，笔者对资产评估业务在房地产计量中应用作详 细论述。 一、投资性房地产的计量模式分析 所谓投资性房地产，实际指具有单独计量、单独出售能力，并且可赚取一定租金，可在原有资 本上产生增值效益的房地产。国内现有的投资性房地产主要采用两种模式加以计量，一是成本模 式，二是公允价值模式。两种计量模式中，成本计量模式并没有条件限制，投资性房地产均可才成 本模式加以计量，而公允价值模式的使用则必须具备以下两方面的条件：一，投资性房地产所处的 交易市场相对活跃，二，房地产企业能够在房产交易市场中获取与投资性房地产相似，或者同类的 房价信息。不过要注意的是，房地产企业在对投资性房地产进行计量时，只能在两种计量模式中选 择其中一种，不可二者同用。 二、资产评估在投资性房地产计量中的应用 1、评估对象分析 为了进一步规范投资性房地产的资产评估行为，确保房地产计量准确性，企业会计准则对投资 性房地产的评估对象做了严格规定，认为投资性房地产的资产评估对象必须与会计准则保持一致， 即出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。除了以上两类建筑物的土地使用权之外，其他 建筑物土地资源均不属于投资性房地产的评估范畴，也非主要评估对象。 2、评估方法 国内现行所使用的投资性房地产评估方法有很多，常见的如成本法、基准价调整法、市场法、 路线价法等等，但从评估取得的效果来看，这几种方法虽然有一定可行性，却并不完全适用，所以 新的资产评估方法正在被研究。我国资产评估协会根据相关的投资性房地产评估指导意见，指出投 资性房地产评估先对评估对象有所了解，知道其实际情况后，再通过数据来源探索、资料收集、优 选评估方法等方式对房地产资产作有、准确的评估。 新研究出的投资性房地产资产评估方法有五种，分别为市场比较法、直接资本化法、收益乘数 法、租期及回收金额折现法、现金流折现法。本文主要对前三种评估方法作详细介绍。 市场比较法 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 33 市场比较法的的原理基础为替代，应用时需要先对房地产市场上近期出现的，与待评估房产相 类似的房产，并了解其价格，然后以此为参照，对二者进行比较；比较结束之后，要将比较得到的 结果，即待评估房产和参照物之间的异同再次分析，分析的同时对待评估房地产做适当调整，然后 确定出待评估房产的基准日价值，完成资产评估。市场比较法的中重点在于房地产参照物的选择， 一定要保证参照物选择的合理性与正确性，将各种相关因素都考虑进去，以免市场比较法失效。 直接资本化法 直接资本化法是收益法的一种，是假定投资性房地产未来的收益每期都相等，收益以年金的形 式体现，而且未来的收益是无限期的。在这种假设前提下，用待估房地产未来一年的预期收益除以 适当的资本化率，就能得出待估投资性房地产的价值。当然，预期收益的种类是多种多样，可以是 毛租金、净租金、潜在毛收入，也可以是有效毛收入、净收益等。 收益乘数法 收益乘数法是将待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值 的方法。它是直接资本化法的一种转换形式。收益乘数可以通过参照物房地产的价格除以其某种年 收益求得，即收益乘数=参照物房地产价格/参照物某种年收益。与不同的年收益相对应，收益乘数 有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数等等，收益乘数法则有了毛租金乘 数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法的不同。 3、资产评估注意事项 以上所提及的多种资产评估方法都属于市场法与收益法的范畴，市场比较法属于市场法，直接 资本化法、收益乘数法等均属于收益法。在采用市场法与收益法对房地产作资产评估时，评估人员 一定要注意以下几大问题： 市场法评估注意事项 一是要收集足够的交易案例并进行审慎分析。在选择交易案例时，要考虑案例的可比性，对投 资性房地产的权益状况、实物状况、交易情况、区位状况以及租约条件进行重点分析。 二是要建立比价基础，明确各个参数的内涵，对像交易日期、交易情况、使用年期、容积率、 具体位置、面积、所带租约和经营业态等相关比较因素进行细化。 收益法评估注意事项 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 34 一是要分析待估投资性房地产的租金收益及相应费用，判断两者是否相匹配，以合理确定其净 收益。 二是要注意待估房地产现有的租约条款，包括租金、租期、续租条件等等，分析其对公允价值 的影响，评估人员要关注租约是否合法有效，并了解其实际履行状况。对真实合法有效的租约，应 当以租约中所确定的租金作为租约期内的预计未来净收益，租约期外的租金则按正常客观的租金确 定。若市场租金与租约中的租金差异较大时，要对其原因进行分析，并在评估报告中予以充分披 露。 三是要根据法律、法规的规定以及建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参 数确定收益期限；四是要合理确定折现率，折现率应当反映同一地区同类投资性房地产在评估基准 日的平均收益水平，折现率的口径与收益口径应当一致。 评估人员无论是采用市场法还是收益法对投资性房地产进行评估，评估结果中通常都包含有土 地使用权的价值。若已出租的建筑物在会计核算时其中不包含所对应的土地使用权的价值，评估人 员要么请企业管理层重新进行会计分类，要么在评估结论中扣除土地使用权的价值。评估人员在用 市场法和收益法对投资性房地产进行评估时，还要排除非常规的融资、特殊对价或折让、售后租回 等特殊交易情况对评估结果的影响。 三、结束语 综上所述，资产评估现已成为投资性房地产计量的主要途径，在对房地产出租、出售等经营活 动都有着一定程度上的影响。基于投资性房地产资产评估的重要性，本文对资产评估方法与注意问 题做了详细论述，强调了资产评估在投资性房地产中的作用，希望归纳总结出的这一系列结论对同 行工作有所帮助。 第七节 房地产评估机构存在的行业风险 在经济发展的带动下，我国房地产市场逐渐发展壮大，在这种情况下，各种房地产中介服务随 之出现。房地产交易是非常严谨科学的交易过程，它主要是用科学的手段保障国家和各交易主体的 根本利益，这也就对房地产评估行业的专业性提出了更高要求，从技术到服务，都需要做到一流。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 35 近些年来，经济的蓬勃发展为房地产评估行业的快速发展提供了发展平台，这一方面表明市场的发 展和房地产评估服务行业存在本质上的互补关系，同时也反映了房地产评估服务行业在发展前期存 在明显的盲目性和商业投机性。很多人觉得房地产评估是不劳而获的收益渠道，低成本高收益可以 为投资者带来丰厚的回报，对房地产评估机构风险存在的错误认识不利于房地产评估行业的健康发 展，本文浅析了房地产评估机构行业中存在的风险，可以有效的扭转社会上很多人的错误想法，有 利于实现房地产评估机构行业的正常运行。 一、评估人员存在的风险 不管是国家注册房地产估价师还是国家注册资产评估师亦或是土地估价师，要想得到国家法律 程序的认可，都必须顺利通过考试，都需要掌握丰富的相关文化知识并具备丰富的社会工作经验。 评估行业并不是一个简单轻松的职业，从决心踏入这个部门的那一刻，就注定了他未来要面对巨大 的困难和考验。每一个评估人员都必须要对自己所做的每一个评估结论承担法律责任，这也是评估 行业赋予评估人员的重大责任。评估行业将理论知识和实践经验有效结合，以科学的理论服务于现 实生活，在评估过程中，由于评估对象具有丰富多样和个性鲜明两个特点，导致每一项评估工作之 间很少出现相似性，这就对评估工作者提出了专业要求，评估工作者不仅仅需要丰富的职业经验， 还必须对房地产经济有深刻的了解和认识。面对科技更新速度之快的信息时代，评估工作人员必须 坚持与时俱进，及时改进自己的思想认识，并对自己所掌握的专业知识进行及时梳理。从而对评估 对象进行全面而科学的评估，这才是评估人员该有的专业素养。 二、评估机构管理过程中存在的风险 《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确提出“国家实行房地产价格评估制度”，这是对 房地产评估机构行业的政策保护，也反映出我国的法治特点。因此，要想将这一法律坚决落实，我 国北京市国土资源和房屋管理局以此为原则发布了一系列规定，主要目的就是从科学的角度给予评 估单位绝对认定。评估机构和普通行业别无二致，它在行业服务中面临着诸多困难和挑战。 经过调查发现，目前在我国北京市房地产市场上有很多规模不一的评估公司，行业内部的激烈 竞争是评估公司健康运行的巨大阻碍。因此如何在当前局势中占有绝对优势以促进评估机构的可持 续发展是评估机构最为关注的。各评估机构的评估人员面对多样的评估对象应该秉持专业态度，根 据不同的评估事件的不同性质采取不同的评估方案，为委托方提供科学合理的答案。但是目前存在 的一个非常严重的问题就是评估人员的职业能力不够，很多评估人员技术不过关，因而给出的评估 结果也不具有科学性和合理性。在日渐壮大的评估市场中，许多评估机构为了扩大收益，不顾行业 规则擅自降低评估收费标准，并私自满足客户提出的各种不合理要求。这种不正当的评估现象使得 我国评估机构在未来的运行中面临较大风险，评估人员素养不够也导致管理风险进一步强化，进而 使社会各界对评估机构丧失信任，不利于评估行业的可持续发展。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 36 三、评估报告中存在的风险 经济发展带动了房地产市场的发展壮大，房地产市场的繁荣发展推动了房地产市场评估的顺利 展开。伴随着现代化市场经济的快速发展，更多的企业家发现了房地产的经济价值，他们认为房地 产生意会为他们带来丰硕的经济收益，也会觉得房地产是企业生存发展中所必需的动力支持。所以 很多企业家把重点聚焦在评估报告上，在评估过程中，评估公司由于各种各样的问题暂时无法达到 委托方的意愿，他们会要求委托方继续提供信息和资料，在这段时间内，为了尽快给予委托方评估 结果，评估机构会采用虚假评估给予委托方不真实的评估结果。这是评估机构评估过程中潜在的巨 大风险。 很多专家明确表示，评估机构作为我国的公证机关，在任何时候都应该保持科学严谨的工作态 度，在评估过程中认真审核评估资料和信息，确保评估资料的可信度和真实性，如果不能保证评估 资料的真实性，那么评估报告也就会失去参考价值，也就无法体现其公正严明，评估人员一旦在评 估报告上签字或者盖章，就说明评估报告和评估资料都经过了科学审查，这也有效的增强了评估报 告的可信度和科学性，站在法律的层面来看，评估机构要想赢得社会各界的信任和支持，就必须从 评估报告入手，增强评估报告的可信度和真实性。因为对于评估机构而言，每一份评估报告都存在 巨大风险，一旦出现职业问题就势必会对评估机构造成巨大影响，因此，在评估过程中，评估人员 必须保持专业的服务态度，认真研究审核评估资料，最大限度的降低评估风险。 面对房地产评估机构中出现的一系列风险，评估行业应该着重防范，为评估业的可持续发展提 供良好环境。笔者觉得要想有效降低风险，应该做到以下几点：①坚持对房地产评估行业的统一科 学管理，实现评估机构的可持续发展。坚持配合政府的科学监督，然后根据法律法规制定相关的房 地产法律，科学规范每一个评估细节，以科学的方式促进执业资格制度的改进和完善。②评估行业 是技术密集型企业，毋庸置疑，人才在企业中扮演着非常重要的作用。要想从根源上加强评估人员 的职业素养，评估行业必须加大资金投入，对评估人员进行全面教育，在当前，我国设立评估类课 程的大学还不是很多，这也造成了理论知识发展落后于社会实践的发展，进一步导致了我国评估行 业发展存在很大阻碍。由于评估报告所呈现的评估结果含有严重的主观因素，所以评估人员的能力 和水平会对评估报告产生直接影响。 总结： 房地产评估市场的发展是我国经济发展的必然产物，它表明了我国现代化经济正在以前所未有 的速度向前发展，但是房地产评估市场中存在的风险和弊端也需要企业人员有所警醒，以科学的手 段规范评估行业的发展是评估机构可持续发展的动力，也是房地产生意健康发展的关键。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 37 第八节 房地产评估机构的风险预防与控制研究 摘要：对于房地产评估机构而言，评估风险对于企业的生存发展威胁是致命的，一旦出现评估 风险隐患，不仅需要承担评估责任及经济利润损失，对于企业的公信力更是有着严重的影响。随着 住房改革制度的不断深化，带动了我国房地产的发展，现在房地产已经成为了我国经济发展的重要 产业。房地产市场和房地产评估的关系非常紧密，房地产的发展也给房地产评估行业的发展提供了 机会，对评估服务的要求也在不断地提高。但是现在的房地产评估也和其他社会中介一样，存在的 风险比较大，必须采取措施来进行防范。 关键词：房地产评估机构，风险预防，控制研究 一、房地产评估存在的风险及原因 房地产评估行业虽发展迅速，日益完善，但仍然存在很多问题，有较大的风险性，总体来说， 可以概括为以下几点： （一）评估抵押物价值过高 通常，我们评估房产的价值如果超出它实际价值的百分之二十，则认为这是一个严重的失误。 然而，这部分工作居然占到了总工作量的百分之五十几，这带来的后果是非常严重的。设想一下， 如果银行按照房地产评估机构给出的报告贷款给客户，而实际的房产价值却存在很大的水分，这种 案例频繁出现，将会给银行带来多大的损失啊，其风险性可想而知。 （二）评估机构对房产暗藏风险把握不足 造成这样的后果，我们分析得出主要有两个原因：一个原因是评估机构业务能力有限，不能全 面、细致的执行业务；另一个原因是评估机构对房产抵押贷款的认识还不够深刻。在实际工作中， 我们要确保房产抵押贷款能够及时的偿还，就必须把房产抵押评估做好。 （三）忽视了抵押贷款项目的可行性评估 按照规定，在房地产抵押贷款中，如果借款人无法在规定期限内，偿还所欠款项时，银行有权 利处置贷款人房产，以得到补偿。从而，能大大降低银行的风险，避免不必要的损失。其实，这样 就造成了很多评估机构思想的一个误区，多数评估机构会更看重借款人的房产价值，往往忽略掉此 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 38 人是否有这个偿还能力。而且，房产的价值是受很多因素影响的，如果拖欠越久，它的价值会大打 折扣。而事实也证明，如果欠款人无力还款时，银行对房产的处理也是非常困难的。这样，银行完 全就处在被动之中，吃力不讨好。 （四）房产评估机构在抵押贷款业务中地位尴尬 在房屋抵押贷款中，贷款人、银行、房地产评估机构这三方的关系是很微妙的，他们互相依 赖，却又各自独立，为了各自的利益，不断利用对方，达到各自的目的。显然，这其中，房地产评 估机构的地位是非常尴尬的。在这三方中，贷款人实际上是评估报告的买方，评估机构必须给贷款 人提供周到的服务，然而，也不能忽视银行方面，如果房地产评估方案不合格，很容易造成银行的 不满，从而失去银行的信任，遭到封杀。有此不难看出，房地产评估机构的风险是很大的。 （五）评估师素质的风险 一个优秀的评估师能写出好的评估报告，对于一个房地产评估机构来说，人才绝对是一笔不小 的财富。我们判断一个评估师的好坏一般从 2个方面来评价：一方面是评估师的业务能力，好的评 估师能写出规范、准确的评估报告；另一方面是评估师的道德修养素质，如果一个评估师的道德修 养不高，其很容易利用工作的漏洞进行欺诈、泄密等，其后果的严重性可想而知。 （六）制度、规范落后带来的风险 房地产业快速发展带动了房地产评估行业的发展，很多房地产评估机构是由原来的政府机构转 变过来的。因此，他们有有的会通过不正常的渠道获得业务，垄断市场，造成了不公平的竞争；有 的机构不遵守规范，虚假评估，高估或者低估了房地产价值；有的机构实力差，评估人员素质较 低。可以说，出现这种种问题，归根结底都是由于评估制度不完善，市场不成熟所带来的结果。 二、防范房地产评估风险的策略 房地产发展到现在已经慢慢地成熟，房地产的风险在不断地降低，但是其中存在的问题还比较 多。房地产评估机构想要规避风险，便必须做到下面四点。 （一）谨慎选择客户，保证信息的合法性和真实性 在进行客户选择的时候，评估机构必须慎重，必须全面地审查客户提供的相关资料，保证客户 提供资料和信息的真实性。这便要求客户和评估机构之间进行充分合理的沟通，全面地了解房产的 实际价值，确保做出的评估报告可行度较高，维护评估机构的良好形象，降低其出现风险的概率。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 39 （二）做好内部管理工作，将责任落实到每一个人 房产评估机构必须认识到行业内部管理的重要性，对内部质量控制体系进行完善和健全，而想 要做到这点，便必须保证质量控制程序和体系的完善。在我国，评估机构是房地产评估行业的主 体，需要承担其应该承担的任务，其必须做好行业的协调、管理、服务以及监督工作。对这些控制 制度而言，估价复审制度是非常重要的，其存在能够切实提高评估机构本身的专业水平，对评估的 程序和方法合理性进行评判，这样能够很好地降低评估的风险，提高评估的合理性。 （三）重视制度的完善和创新 每个行业都有属于自身的规范和相关的制度，房地产评估行业想要更好地进步和发展便必须重 视评估制度的完善，这也是降低风险的重要策略。和国外相比，我国评估机构发展起步比较晚，和 先进国家之间的差距也比较大。所以有必要借鉴发达国家的经验，并以此为基础进行创新，确保制 度的评估规范和制度符合我国特色。并且在进行评估的时候，也必须严格地根据我国的相关规定和 发展进行，主管部门也必须发挥自身的管理监督作用，定期评审评估机构以及评估师，若是发现问 题，必须严厉地惩罚，从而给其发展提供一个良好的环境。 （四）重视评估人员素质的提高 评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了， 房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财 务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断 地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性 地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际 需要。 结语： 二十一世纪国民经济飞速发展，房地产评估机构虽然存在着风险，但发展前景是广阔的，这需 要从业人员抓住机遇，不断完善制度，提高自身专业、道德素质，坚定信念。相信在不久的将来， 房地产评估机构一定能得到蓬勃发展，为人民生活、国家经济发展做出贡献。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 40 第九节 经济外部性对房地产评估的影响 摘要：由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段 还存在着不少亟待解决的问题。就目前的情况来看，经济外部性的存在会影响房地产评估师评估房 地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，房地产评估师可经过具 体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对评估房地产价格的影响。基于此本 文分析了经济外部性对房地产评估的影响。 关键词：经济外部性，房地产评估，优化 一、概述 （一）房地产评估定义 在没有任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，在 对房地产价格进行评估时采用市场比较法时，为了不使房地产评估价格失去意义，评估价格应该有 明确的定义。并不是简单对房地产成交价格做区域因素(包括交通状况、基础设施状况、繁华程度 以及环境状况)、交易日期、个别因素(容积率、建筑结构、临街状况、装饰状况、设备状况)等因 素修正就是房地产评估价格，而是要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价 格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。 （二）经济外部性 外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近 110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他 人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影 响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的 效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。 从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性 时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现 实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。 经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带 来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来 的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系(或影响)，这种联系往往并非有关方面自愿 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 41 协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环 境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。 二、经济外部性对房地产业的影响 外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策 时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的 影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围 的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值 和价格背离。 房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优 化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开 发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性。 三、房地产评估优化治理对策 第一，使用合理的方法。1)比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求 取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比 较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的特 点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完 成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。2)成本法。成本法是指根据 估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价 值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的 方法。成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、 正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益性房 地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。3)收益 法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估 价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或 价格的方法。收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的 折现率的确定是影响评估结果的关键因素。 第二，健全、细化行业法律体系。依据目前我国已有的《房地产管理法》，建议立法部门进一 步细化并针对我国房地产评估市场实情出台相应的《中华人民共和国房地产评估管理法》，从法律 角度首先实现对我国房地产评估行业的规范管理。地方政府可在《房地产评估管理法》的基础上， 针对地方实情颁布相应的地方性房地产评估管理办法，且必须强化相关法律、规章制度的执行效 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 42 率，做到执法必严、违法必究。针对各地的房地产评估市场，建议建立起一套相对完善的价格管理 机制，细化收费标准，避免恶意压价等不良竞争行为。此外，针对从业人员形成一套职业道德管理 机制，针对有不良从业行为历史的房地产评估人员要处以严肃的惩罚，并就其行为进行记录备案， 多角度规范其从业行为。 第三，优化房地产评估执业环境，职业道德问题并非仅仅通过法律就能够有效解决，需要通过 多种途径进行综合治理，并不断推广优秀的从业理念，方能有效实现房地产评估执业环境的优化。 为此，建议我国首先建立起一套房地产评估从业人员诚信数据库，对各评估机构通过评估级别认定 的从业者进行登记，并对其每次的评估业务进行记录。一旦有不良评估行为，则整个行业均能通过 该平台了解到这一信息，这对于评估从业者的业务发展是十分不利的，因而能够起到督促其规范自 身行为，并自觉做到依法从业。 总之，近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题，使人们不得不重新审视 城市房地产对社会、经济所造成的外部性，进一步加强对其的研究非常有必要。 第十节 大数据在房地产土地评估领域的应用 党的十八届五中全会提出：“实施国家大数据战略，推进数据资源开放共享”。这是大数据战 略第一次写入党的会议决议，标志着大数据战略已正式上升为国家战略。大数据技术的发展及其广 泛应用，给房地产土地评估行业发展带来难得的机遇，也提出了严峻的挑战。 一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇 大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间 内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。大数据具有海量的数据规 模、动态的数据类型、快速的数据流转和巨大的数据价值等特征。更进一步说，大数据除了具有规 模数量大的特点外，更重要的是数据的非结构化、残缺和无法用传统方式处理等特性。从本质上 看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更 注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的 方法，引发了思维的革命。 大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化 处理。如果采用传统的关系数据库存储和计算方式，这些数据将会花费过多时间和金钱。房地产土 地评估数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等发布的各种数据、评估机构的 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 43 评估报告以及从相关网站获取的数据。房地产土地评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地 产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞 大的结构性数据资源。从房地产土地评估角度出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及 从这些记录中发现规律的过程。跟过去数据相比，大数据的关键作用之一是减少信息不对称，发现 市场主体的行为规律，甚至预测其经济行为。 大数据能够从根本上解决传统房地产土地评估中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统 的房地产土地评估业务运用大数据技术和方法，能够更好地识别和认知客户需求，以客户为中心， 创新评估服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产土地评 估行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产土地评估机构“更聪明”，这是房地产土地评 估机构体现其核心竞争能力的新型资产。 大数据时代背景下，传统的房地产土地评估行业界限和竞争格局已经被打破。云计算、大数据 等先进技术的快速发展，为房地产土地评估行业转型升级提供了有力工具。具体的手段、方法、机 制变革，应该与互联网的本质相结合，采用与之相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步 伐。房地产土地评估行业要服务好实体经济，助推房地产行业健康发展，就要充分运用大数据技 术，强化客户服务的深度、广度和效率。 首先，房地产土地评估行业应用大数据技术，可以精准服务企业资本运营活动；其次，房地产 土地评估行业应用大数据技术，能够有效防控房地产土地评估风险；再次，房地产土地评估机构应 用大数据技术，可以大大提高评估工作效率；最后，房地产土地评估行业应用大数据技术，有助于 提高评估的科学性。优秀的房地产土地评估机构将基于优秀的平台技术、优质的客户资源和服务质 量，数据(信息)将成为房地产土地评估机构的核心竞争力之一，房地产土地评估所需信息的获取方 式将会发生改变，如购买服务、联盟共享、规模机构自身深加工等。 二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 大数据、云计算和搜索引擎等信息技术，对传统的房地产土地评估手段和方法提出了严峻的挑 战。我国房地产土地评估行业受技术、数据、人才等制约，在大数据技术应用方面还处在起步和探 索阶段，存在以下几个问题。 1.对房地产土地评估新技术钻研不够 目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非 委托方“我要做”的评估项目。很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成 评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 44 引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地 产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。从总体上 看，现有的房地产土地评估从业人员信息化素质普遍较低，对信息技术特别是大数据技术知之甚 少，更谈不上有效应用。 2.在评估业务实务中低层次操作 目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛 盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很 难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土 地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行 业的沟通、信息共享和渗透都不够理想，极大制约了大数据技术在房地产土地评估领域的应用。 3.评估大数据安全防护面临严峻挑战 在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客 攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴 随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全 要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大 数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护 理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问 题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。 三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策 目前，大数据技术已经成为房地产土地评估行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战 略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产土地评估行业的未来发展。因 此，如何在房地产土地评估业务中更好地运用大数据技术，在不久的将来将成为房地产土地评估行 业的关注焦点。 1.加强大数据技术应用的研发力度 创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业 务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立 研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和 新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 45 务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优 势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技 术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平台，为房地产土地评估领域应用大数据技术提 供有力支撑。 2.完善房地产土地评估的基础条件 为推进大数据技术在房地产土地评估领域的应用，房地产土地评估机构需要引进高端计算机技 术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理 平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大 数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产土地评估领域大数据的开放共享进 程，打通房地产土地评估信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房 地产土地评估领域的大数据仓库。目前，房地产土地评估机构之间的信息网络自成体系、相互割 裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助 大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。此外，房地产土地评估 机构还要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管 理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护 能力。 3.建设房地产土地评估大数据实时监控系统 当大数据受到攻击时，能够利用有效的监控手段对入侵、破坏和攻击等行为进行实时识别、分 析和反击。建设网络空间可信任体系，研发面向高密级信息精准服务的自适应加密算法，是确保大 数据时代海量数据中信息快速、实时、精准、全周期安全可控的核心技术。为此，需要尽快启动房 地产土地评估数据中心建设，积极开发评估大数据安全保密技术，重点加强密码、网络防护等关键 技术的攻关，加紧构建自主可控的评估大数据安全防护平台。同时，强化接入认证管理，利用密码 技术保护克制数据污染，采取云威胁分析等手段精确定位攻击窃密行为，对房地产土地评估大数据 安全进行主动感知、检测和防御。 第十一节 房地产批量评估技术的应用分析 摘要：虽然我国目前还没有对房地产保有环节进行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的 税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存在了房地产批量评估的需求。市场上出现了 一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就目前几个主 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 46 流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研 究。 关键词：房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘 根据房地产批量评估技术中人工参与程度的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为 主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此进行讨论，对如何选用房地 产批量评估技术方法进行研究。 一、以人工为主的技术方法之标准价调整法 标准价调整法的概念 标准价调整法，作为市场比较法派生出来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修 正法和香港的指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批量估价方法，在 一定区域范围内进行估价分区，在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调 整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性和估价 特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的楼栋批量评估。 标准价调整法在不同物业类型中的应用 标准价调整法的实施涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及标准 房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法 不尽相同。 在住宅物业的评估中，往往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个 标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房屋之间的价格差异系数。最后 仍由估价师定期对标准房进行估价，并通过已设定的系数求得所有物业的价格。 在办公物业的评估中，差异在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。 在集中型商业物业或工业物业中，都可以借鉴上述方法来进行操作。但在沿街零售型物业中， 由于沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，并且价格影响因素的差异较大，导致标准价 调整法的应用也与其他物业类型有较大不同，主要表现在估价分区的划分和价格修正系数的设定这 两个环节。现有的技术方案一般采集两级调整的方案。按商圈(或类似因素)将城市区域划分成诸多 估价分区，在每个分区中设定一个标准商铺，称为区域基准商铺。之后在分区内再进行一次估价分 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 47 区的划分，这一划分以路段为分区，在每个路段中设定一个标准商铺，称为路段基准商铺。估价人 员经过现场调研后，需设置两级修正系数，即区域基准商铺与路段基准商铺的价格调整系数，以及 路段基准商铺与路段内其他商铺的价格修正系数。最后经估价师定期对区域基准商铺进行估价，并 通过两级系数的修正求得所有商铺的价格。 标准价调整法的优点 ①在规模较小的城市中，可以实现绝大部分物业的批量评估需求，具有较强的实用性。 ②可以达到较高的批量评估覆盖率。 ③估价准确性较好，并具有较好的质量可控性。 ④除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。 标准价调整法的缺点 ①由于人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。 ②对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很 高。团队运作时，需要具备较高的质量管理能力。 ③不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响而改变，需要定期进行监控和维 护，有一定的难度或容易疏忽和遗漏。 二、以人工为主的技术方法之多元线性回归模型 多元线性回归模型简述 多元回归分析是目前在国外批量评估中占主流的校准技术，包括线性回归分析和非线性回归分 析。其基本原理是：在大量样本的基础上，通过对变量、误差的假定，依靠最小二乘法来拟合因变 量与自变量关系，从而建立数学模型。 多元线性回归方程模型为： =β0+β1x1+β2x2+…+βpxp+ei 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 48 其中：β0是常数项，是各自变量都等于 0时，因变量的估计值。β0，β1，…，βp是偏回 归系数，其统计学意义是在其他所有自变量不变的情况下，某一自变量每变化一个单位，因变量平 均变化的单位数。ei是残差。 多元回归是统计学方法，运用时要和经济学理论结合，实践中对多元回归模型的应用是基于特 征价格理论。国内关于运用特征价格理论来进行房地产价格批量评估也有较多的研究和学术论文， 但绝大多数还处于理论研究阶段。 多元回归分析的主要步骤 多元回归既可以用来预测售价，也可以用来预测租金，甚至可以用来统计其他中间参数。在步 骤上不同类型的物业没有明显区别，只是在变量的选择与量化上有所不同。为便于表述，下面以预 测办公物业价格为例来进行阐述。 ①选取样本：为了训练预测办公物业价格的模型方程，在目标范围内选取一定数量的样本，调 研其价格信息和基础信息。这里的重点是样本对总体的代表性以及样本数据采集的准确性。 ②构建办公物业价格影响因素体系：通过调研分析以及房产专家意见调查，归纳出可能影响办 公物业价格的特征变量，并进行赋值量化。 ③模型拟合：观察、分析特征变量的变动规律，采用统计分析软件进行分析，对模型和特征变 量赋值不断地尝试和修正，找出合理的价格和各特征变量之间的定量关系。 ④模型检验：最终得到的模型是否成功，取决于经济意义检验、统计检验、计量经济学检验以 及模型预测检验。其中统计检验包括了拟合优度检验和显著性检验；计量经济学检验包括多重共线 性检验及异方差检验等。但凡通过上述所有的检验，即可认为模型已成功建立。 ⑤模型应用：对办公物业的特征变量进行赋值，代入最终的模型进行自动计算，即可评估办公 物业的价格。 多元线性回归模型的优点 ①多元回归方法所涉及的工作量主要在于特征变量的数量以及特征变量的赋值容易程度，受城 市规模的影响较小，因此可以适用于大中型及以上城市。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 49 ②多元回归方法通过拟合因变量与自变量关系从而建立数学模型，这个过程与何种物业类型无 关，因此理论上多元回归方法适合各类型物业的批量评估建模。 ③通过“调整 R方”和“标准误差”两项指标，基本可以判断和掌握模型价格估计的准确度， 并且可以对模型进行持续改进，从而保证批量评估的准确性。 ④在市场稳定时期，由于自变量与因变量的关系也较为稳定，因此模型更新维护的成本较低， 从而价格更新的成本也较低。 多元线性回归模型的缺点 ①在不同区域或不同市场，价格的影响因素不尽相同，建立的回归模型也不相同。因此对每个 城市每个物业类型的市场需要分别建立回归模型。 ②多元回归的建模研究过程中，在理论假设、建模方法、数据采集等各环节中，需要综合的知 识、经验和技能要求。除了房地产估价师所需具备的估价理论知识、实务经验、调研及价格判断能 力外，还需要统计学、经济学等多学科知识。对人员和团队的综合能力要求很高，而这往往是传统 估价机构所欠缺的。 ③对样本数据的准确性要求较高。如果没有准确的样本数据，建立科学的经济学模型则为空中 楼阁。而要获得准确的样本数据，长久以来一直是一个难题，其中有人为的因素(如交易避税)，也 有客观的因素(如商业物业的交易活跃度低)。 ④在市场波动大的时候，原有模型可能失效或者预测能力大幅下降，而模型的迭代或维护周期 较长，可能无法及时调整。 三、以计算机技术为主的技术方法 房地产批量评估领域中以计算机技术为主的技术方法主要是基于大数据的数据挖掘。这一技术 的应用最早开始于房地产互联网企业，如搜房、安居客等房地产房源网站，后来逐步被引入到房地 产批量评估的技术或产品研发中来。 数据挖掘的方法和原理 首先，数据挖掘的前提需要有大量的数据可供挖掘。随着互联网在各行各业的不断渗透，房地 产中介行业中出现了大量房源网站，并逐步成为了房地产经纪人发布房源招揽客户的主要渠道。一 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 50 个房源网站中可以搜索的房源数量多达数十万甚至上百万条，并且每天都有数万条以上的数据更 新。这样的网站有好几家，为房地产的数据挖掘提供了可行的前提。 其次，结构化的数据为数据的采集提供了便利。在房源网站中，房源已经按小区进行了分类， 经纪人发布哪个小区的房源，则该房源将展现在该小区的搜索项下。至于面积、房型、价格、楼层 以及装修等参数，也都以格式化的方式来展现。因此，利用互联网爬虫等抓取技术，可以方便的将 这些网站的房源抓取下来，并建立房源案例数据库。 最后，是数据挖掘工作。数据挖掘一般是指从大量的数据中通过算法搜索隐藏于其中信息的过 程。数据挖掘通常与计算机科学有关，并通过统计、在线分析处理、情报检索、机器学习、专家系 统(依靠过去的经验法则)和模式识别等诸多方法来实现上述目标。根据上述定义和描述可以发现， 数据挖掘的核心是算法，而这个算法在不同的批量评估系数或产品中都不相同，算法的优劣也决定 了不同系统或产品的优劣。 数据挖掘方法的优点 ①高效无疑是数据挖掘方法的最大优点。一旦完成对算法的研究，价格估算的工作都可以交由 计算机来完成。 ②对整体市场价格运行的反映具有较高的准确度。 数据挖掘方法的缺点 ①对微观市场价格运行的反映可能存在较大偏差。微观市场中，例如一个住宅小区，其挂牌房 源的数量就很有限了，即使规模最大的小区，也就是几百的数量级。这样大数据挖掘的数据数量前 提已不满足，从而影响了对微观市场的价格估计。 ②批量评估的覆盖面不完整。互联网数据虽然总量巨大，但并非面面俱到。以住宅小区为例， 一些体量较小的小区，或者一些远郊区域，可能无法在互联网上被搜索到。因此，基于互联网数据 挖掘的批量评估势必在覆盖面上存在缺陷。 四、以人工与计算机技术相结合的技术方法 房地产批量评估，尤其是涉税的批量评估对评估系统的要求主要有：全面覆盖所有物业、估价 结果准确以及系统维护成本适中。根据前文对各方法的论述，单一方法很难实现上述要求。如标准 价调整法若在大型或超大型城市中应用，将面临很高的运营成本；多元回归建模的更新维护周期较 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 51 长，当市场出现快速波动时可能无法及时调整；基于大数据的数据挖掘在估价精度与覆盖面上都有 所欠缺。总之，无论从技术上论证还是从实施效果来看，多种方法的有效结合是较为理想的，也是 房地产批量评估技术的发展趋势。 实践中各方法的结合已有普遍应用，并且各有巧妙，方法不尽相同。下面就几种简单的组合方 式进行讨论。 标准价调整法与大数据挖掘技术的组合 大数据挖掘可以满足一些活跃小区的价格估算，因为活跃小区的挂牌房源较多，能满足算法所 要求的数据量前提，而不活跃的小区则无法为算法提供足够的“原材料”，因此不适用数据挖掘的 方法。这时就可以运用标准价调整法来弥补。按照标准价调整法的原理，在不活跃小区的临近或相 似区域内设置一个标准房，经人工调研后设置标准房与不活跃小区价格的调整系数。这样在算法得 出活跃小区价格的同时，可以利用预先设置好的系数一并计算不活跃小区的价格。 此外，在算法可以计算的活跃小区的价格中，也有可能存在价格偏差。这时也可以应用标准价 调整法的思路，设置活跃小区间的价格调整系数，来检验算法所得结果的合理性。 这一组合的应用前提主要是看大数据挖掘的应用前提是否存在，即是否存在大量数据可供挖 掘，因此适合房地产市场规模较大，“互联网+”比较发达的城市和地区。此外，在结合了大数据挖 掘技术后，标准价调整法可以应用到大中型及以上城市，克服了其原有的一大弊端。 多元回归模型与大数据挖掘技术的组合 除了对人员的能力要求以及对样本数据的质量要求较高以外，多元回归模型最大的弱点在于迭 代问题。市场不断变化，模型不可能一成不变，当市场发生变化并导致变量之间的关系也发生改变 时，原有模型的价格预计精度必然下降，此时必须对模型进行重新构建。 问题在于市场价格变化未必会导致变量间的关系也发生变化(或变化很小)，或者当变量间关系 发生变化时，人员主观上可能无法及时发现。当主观能够感受到变量间的关系出现变化时，往往已 经有了很大的变化。此时再进行模型的迭代就已近晚了，之前的价格估算可能已经出现了错误。 大数据挖掘技术可以很好地弥补上述的缺陷。大数据挖掘不仅可以直接计算某些具体变量，任 何数据内在的规律和关联都可能应用大数据挖掘的方式进行探索和发现，并且能对极为细小的数值 波动进行反应。利用数据挖掘的这一特性，可以建立对变量的波动监控，当波动超过一定的预设阀 值即可启动模型的迭代更新。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 52 这一组合的应用前提同样取决于大数据挖掘的应用前提，除了城市规模等情况限制外，如商业 物业、工业厂房等物业市场也不适用。 标准价调整法与多元回归模型的组合 标准价调整法往往适用于特性相近的物业，如在一个小区中设定一个标准房，再设定标准房与 其他房屋的价格修正系数。在价格更新时，求取标准房价格后，即可得到小区内所有房屋的价格。 但当城市规模很大时，也就是有很多小区时，必须要求取所有小区的标准房价格，如仅以人工来评 估得出的话，成本非常高。此时在求取小区标准房价格方面，采用多元回归模型的方法可以极大地 减少人工和时间成本。 由于标准价调整法和多元回归模型都属于以人工为主的技术方法，因此理论上的应用几乎不受 限制。在结合多元回归模型后，标准价调整法也可扩展应用到大中及以上城市。 从上述三个组合中可以看到，原单一技术的某些弊端可以被克服，整体技术方案的适用范围和 效果可获得较大提升和改进。实际研究和应用中可能有更多种的技术组合，且并不限于本文论述的 主流技术方法。多种技术组合应用是房地产批量评估技术探索和创新的主要方向。 五、房地产批量评估技术的选用 无论是单一技术还是多种技术方法的结合应用，房地产批量评估技术的选用依据主要是数据状 况、结果的质量状况以及运行成本。 数据状况主要指数据的数量和质量。就技术方案来说，侧重点有所不同。例如在多元回归模型 中，对于样本案例的参数质量要求是所有技术方案中最高的；而大数据挖掘技术则对数据的数量要 求最高。现实中不太会碰到数量又多质量又好的数据状况，因此在技术选用时首先需要考虑是否可 以稳定获得所需要的数据。 至于结果的质量状况和运行成本，很难设定一个标准线。只能根据不同的需求目的来设定质量 目标，以及根据组织的投入产出效益来选择可行的技术方案。以上海城市房地产估价有限公司开发 的 VISS系统的运行情况来看，其在住宅物业批量评估方案中采用了标准价调整法与大数据挖掘相 结合的方法，使其系统的评估精度基本控制在正负 6%的误差范围，极端误差范围为正负 10%。对于 上海 12000多个住宅小区，其价格更新周期为每月，其数据维护人员仅 8-10人，每次价格更新的 工作周期仅为两周。在其新研发的办公物业批量评估方案中，更是结合了标准价调整法、多元回归 模型以及大数据挖掘三种方法，使其系统的评估精度可以控制在正负 10%的误差范围，极端误差范 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 53 围为正负 15%。对于上海 3000多栋写字楼物业，可以实现 3个月的价格更新周期，而数据维护人 员仅 3人。 因此，在选用何种技术方案时，主要有四个评价因素。一是技术方案所需的数据是否可以稳定 获得；二是批量评估的价格精度是否满足目标需求；三是批量评估的物业覆盖面是否完整；四是批 量评估的运行维护成本企业(或组织)是否可以承受。以此为标准，运用多方法结合的思路进行技术 的研发和创新才是房地产批量评估技术发展的正确道路。 结语 本文之所以将房地产批量评估技术按以人工为主和以计算机技术为主来划分，盖因其出处不 同。三大主流技术中，大数据挖掘来自互联网行业对于估价业务的渗透；多元线性回归模型来自大 学院校对于房地产的研究；只有标准价调整法来自于估价行业本身。任何一种技术单一使用都有其 利弊。房地产批量评估技术的探索与创新必须跨越行业和专业的限制，学习跨领域的知识和技术， 结合多种技术和方法，才能最终全面实现房地产价值的批量评估。 作者简介：肖历一，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 54 第三章 企业市场创新战略的基本类型与选择 企业战略的类型与企业战略的定义是两个关系密切的问题。企业战略类型与企业战略定义一样 也是一个动态的范畴。至少到现在为止，企业战略的表现形式和具体的选择可以说是非常多种多样 的，每一种具体的选择都会有或大或小的区别，当然每一种选择都有其充分的理由和具体的条件。 我们之所以尝试对企业丰富多样的战略选择进行分类，不是想限制企业的战略限制，而是想在很短 的时间内告诉企业管理者，他们有多少种基本的选择以及每一种选择的基本理由是什么。 第一节 市场创新战略在企业发展中的作用 一、市场创新的内涵 市场创新是企业经营战略的重要内容，是企业始终充满活力和发展后劲的动力。企业只有不断 进行市场创新，并把握市场创新的内涵，找准市场创新的切入点，才能不断拓展企业生存和发展空 间。企业通过市场创新活动满足了顾客的真实需求，从而实现企业的长远发展。 在企业进入新的时期及现代企业制度不断完善的过程中，一个善于创新的企业都把市场创新战 略作为企业发展的重要战略之一。市场创新，简单地讲，就是把新的东西或要素融入到市场开发战 略中，或者把多种市场要素进行综合考虑而进行的市场开发活动。 二、创新市场战略的重要性 企业在开发市场过程一定要根据自己的技术特点和优势确定自己的市场定位，也就是说在开发 市场、提供服务和产品活动中，要结合自已的技术优势和特点制订市场开发战略，以便企业在市场 开发中抢占先机。无论从地区市场、社会市场和国际市场，或是从公司内部的经营管理和外部环境 来看，企业不管是同行业在国内进行竞争或参与国际竞争，必须对市场形势、自己的技术优势、竞 争对手技术特点等方面有明确的了解，创新市场开发战略，界定市场定位，以便于在市场开发和投 标过程中，趋利避害，少走弯路，主动出击，把握市场的主动权。 第二节 企业市场创新的战略选择 市场创新是企业赖以生存和发展的生命之源。然而，没有适当的战略，企业便不能成功地进行 市场创新。所谓市场创新战略，就是企业进行市场创新时所预期要达到的目标以及为实现目标而制 定的一系列有关的管理方针和实施手段。战略风险是最大的风险，战略上的失误必将导致市场创新 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 55 活动遭到最终的失败。制定市场创新战略的意义在于分析企业所处的市场地位、所拥有的资源条件 和创新优势，并根据有关实际情况来确定相应的市场创新目标，选择适当的市场创新方式。为了减 少市场创新的风险，提高创新的效果，企业在制定市场创新的战略目标时，必须充分考虑企业的实 力、企业在同行业中的地位以及市场环境的变化对企业创新活动的影响等因素。具备不同条件的企 业，应该选择不同的市场创新战略。 一、市场领先者的创新战略 在绝大多数的行业里，都有一个被公认的市场领先者的企业。这个企业在相关的产品市场中占 有最大的份额，并且通常在价格变化、生产技术改进、产品创新、分销渠道和促销方式上对其他企 业起着领导作用。不管其他公司是否赞赏或尊敬这位市场领先者，却都得承认它的统治地位。这个 市场领先者是其他市场竞争者的一个导向点，别的企业可能向它提出挑战、模仿或避免同它竞争。 然而，市场领先者的地位并不是不可动摇的。相反，其他企业随时可能向市场领先者发起攻 击，威胁其在市场上的统治地位。市场挑战者可以充分利用市场领先者的各种弱点，向市场领先者 挑战，并夺取市场的领导权。市场领先者想要保持市场统治地位和竞争优势，就必须不断进行市场 创新，可以采用以下战略。 1.保护现有市场份额。要保住市场统治地位，就必须保护自己已占有的市场份额，不让竞争对 手入侵市场领地。有效的市场进攻就是最好的市场保卫战。即使不采取市场进攻的战略，至少也必 须对各条战线保持高度警惕，并且不能放弃任何一个暴露着的侧翼。在产品品种、价格、广告、分 销、服务等方面，市场领先者都必须保持相应的市场竞争力，这样才能保住现有的市场份额。 市场领先者在竞争对手对自己发动进攻之前，抢先向对方发起进攻，以阻止敌方的进攻，达到 保卫自己的目的。当市场竞争对手采取价格战、促销闪电战等方式入侵市场领土时，市场领先者应 该进行战略反攻，可以正面或侧面攻击市场对手，也可以采取运动战来攻击竞争对手。的 市场领先者不仅要积极保护现有市场领地，而且应该采用运动防御战略，向市场纵深领域或更 广泛的范围扩展，建立新的市场进攻和防守中心。市场拓展和市场多样化是实施市场运动防御战略 的基本方法。不过，对于绝大多数市场领先者来说，要防守所有的市场领地几乎是不可能的。市场 领先者应该适时地实行战略撤退，有计划地收缩市场战线，暂时放弃力量较弱地市场领域，而集中 优势兵力来充实主要市场战线，以提高市场竞争力，巩固市场统治地位。 2.扩大现有市场份额。市场领先者不仅要保护现有市场领地，而且应该努力并扩大现有市场占 有率，从而提高企业的盈利水平。一般说来，市场占有率与企业盈利水平成正比，市场占有率越 高，盈利水平也愈高。当然，除了市场占有率外，还有其他许多因素也会影响企业的盈利水平。通 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 56 常情况下，市场领先者倾向于面向整个市场，依靠规模经济来取得成本优势和较高的市场占有率、 利润率；一些弱小的市场竞争者可以集中优势兵力于某些比较狭窄的细分市场上来获得高额利润； 而其他中型竞争者，如果因其规模太小而无法与市场领先者的规模经济效益进行竞争，或因其规模 又太大而无法与小型企业的集中优势效果进行竞争的话，就应该考虑改变策略，以自身之强，攻他 人之弱，改变被动的市场地位。市场领先者只有确定了适当的发展目标，正确利用市场占有率给企 业带来的优势，才能不断提高市场竞争力，更好地适应市场环境，保住市场统治地位。 3.扩大总市场需求。由于市场领先者拥有较大的市场占有率，当一种产品的总市场需求扩大 时，受益最多的就是市场领先者，它可以获得更大的市场和利润。因此，为了提高市场竞争力，获 得更大的利润，市场领先者应该把努力扩大总市场需求作为自己进行市场创新的一个主要的战略目 标。市场领先者可以通过寻找新用户、开辟新用途和扩大使用量的途径来实现一种产品的市场需求 量的不断扩大。 4.开辟新产品市场。如果不是不断地推出新产品，便没有一个市场领先者能够保住其市场统治 地位。市场领先者不仅要同现有的和潜在的同行竞争者开展激烈的市场竞争，而且要与非同行的替 代性竞争者争夺市场，还要同供应商和顾客进行讨价还价。市场领先者之所以成为市场领先者，关 键就在于市场领先者其具有非凡的进取和创新的企业精神。市场领先者既要同别的竞争者竞争，又 要同自己竞争；既要超过对手，又要超过自己。 二、市场挑战者的创新战略 市场挑战者首先要认真分析产品市场结构、市场占有状况及其变化趋势，寻找竞争对手的市场 防线的薄弱环节，捕捉有利的进攻时机，以便充分发挥自己的竞争优势，选择适当的市场攻击对 手，制定有效的市场进攻战略。 1.市场正面进攻。是指市场挑战者集中兵力直接攻击市场竞争对手的一种进攻方式。攻击目标 是对手的长处，而不是其短处。这种市场争夺战的结果主要取决于谁有更大的市场实力和持久的耐 力。这是一场过硬的市场战争，市场挑战者要跟其市场上的对手进行产品、广告、价格等方面的实 力较量。 2.市场侧翼进攻。市场防御者的前线往往是固若金汤，因而正面进攻不易得手。然而，由于市 场防御者的市场防线太长，其市场侧翼和市场后方有时兵力比较薄弱，这些市场防线就成为市场进 攻者的主要攻击目标。市场进攻者应该集中优势兵力，看准进攻时机，出其不意，攻其不备，出奇 制胜。 3.市场包围进攻。如果市场挑战者拥有足够的兵力，可以在若干市场战线上同时向竞争对手发 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 57 起闪电式进攻，以夺取一大片市场领地。但是，在采用这种包围战略时，进攻者必须集中优势兵 力，选择适当的包围圈，全面出击，各个击破。否则就容易转变为正面进攻，这样就需要拥有占绝 对优势的兵力。 4.市场迂回进攻。这是一种比较间接的市场进攻战略。在市场挑战者实力不够强大的情况下， 就应该尽量避开任何在对方市场领地上进行的直接交战。这时可以采用迂回进攻战略，绕过正面对 手，不失时机地攻击比较容易进入的市场，以不断地扩大自己的市场基地，壮大自己的市场实力。 三、市场追随者的创新战略 市场领先者总是少数，大多数企业都只不过是少数领先者的追随者。这些市场追随者一般是中 小型企业。如果没有重大的市场创新活动，这些追随者往往不直接向领先者挑战，而只是追随市场 领先者来发展某一类产品的市场。因为战斗力不足，它们不敢直接攻击市场领先者，以免遭受报 复。在一定意义上，市场追随者也是在开辟新的市场。因为市场领先者不可能占领所有的市场区 域，更不可能完全占领各类细分市场。市场追随者的市场占有份额比较少，但是，只要集中优势兵 力于某一细分市场，也可能获取不少的利润，甚至比市场领先者的利润还要高。因为市场领先者一 般要承担产品开发和市场开发的巨大费用。而市场追随者则不必如此。市场追随者的战略目标重在 盈利而不在市场占有率。为了提高市场利润率，减少或避免市场风险，市场追随者应该选择可行的 市场追随战略。 1.直接追随。当市场领先者推出一种新产品或一种新的销售方式时，市场追随者可以及时紧紧 地追随其后，尽量模仿领先者的市场行为，争夺一定份额的市场。这类追随者也可能发展为市场挑 战者，关键在于要掌握适当的追随时机和模仿方式，尤其是要运用市场细分化和差异化策略来进行 创新性模仿。在某些难以采用产品差异化和形象差异化的行业里，市场追随者应该采用价格差异化 和服务差异化策略，以夺取一部分市场，并建立自己的稳固的市场根据地。 2.有选择追随。市场追随者也可以同市场领先者保持一定的距离，而不是紧随其后。在主要市 场、产品创新、一般价格水平和推销方式上追随市场领先者。但是，追随者又要进行一定程度的市 场创新，树立自己的市场特色和竞争优势。 3.有选择追随。这类市场追随者有自己的市场发展目标，必要时也模仿市场领先者的某些市场 行为。这类追随者往往拥有较强的市场实力和创新精神，而不是完全模仿市场领先者。 4.投机性追随。这是一种具有寄生性的追随方式，具有较大的市场危害性。这类市场追随者专 门模仿市场领先者，仿制世界各国的名牌产品，然后以低价冲击市场领先者的市场领地。这种冒牌 货或仿制品会损害市场领先者的利益。面对这种情况，市场领先者必须设法制定防范对策，采取必 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 58 要的手段来坚决打击这样的“追随者”。 综上所述，在激烈的市场竞争中，企业都应该采用适合自身条件及特点的市场创新战略，扬长 避短，不断提升自己的市场地位和竞争能力，才能在市场竞争中立于不败之地。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 59 第四章 2019-2025 年中国房地产评估企业市场创新战略探讨与 建议 第一节 房地产评估企业需创新市场发展战略观 随着国内外市场环境的变化，企业之间的竞争变得越来越激烈，多数企业的生存和发展陷入了 困境。面对日益严峻的挑战，企业要想摆脱众多竞争压力、积极参与市场竞争，就必须根据自身的 特点，把社会需求和企业的现有能力结合起来，认真研究制定适合于自身企业特点的创新方向和市 场发展策略。 因此，企业作为市场重要竞争主体，进入市场后，除了要建立现代企业制度以外，还应该做好 几项关键性的市场战略： 一、掌握信息占领市场 从一定意义上说，现代市场经济就是信息经济，占领市场是企业生存和发展的前提，市场竞争 非常激烈，市场变化纷繁复杂，哪个企业最快、最全面、最可靠地掌握市场的供求及其变化趋势的 信息，哪个企业就能够做出正确决策，占领市场，取得主动，夺取成功。因而，通过现代管理信息 的互联网应用文化理念，快、准、灵地掌握市场信息，是企业占领市场、开拓市场、适应市场的需 要，取得营销胜利的一个重要手段。对市场信息的有效吸纳可以提高企业领导人的知识水平和判断 能力。企业要本着“指导于生产，服务于营销”的原则，运用高科技现代化技术手段，向企业决策 者提供国内外市场同行业同类产品的产量、出厂价格、市场分布、市场容量和市场走势等信息，使 企业的决策者能及时地进行产品的市场分析和预测，适时地调整产品的结构，确定产品流向，制定 出正确的市场开拓战略方案，从而提升企业的市场营销能力和核心竞争力。 二、创新发展开拓市场 习近平主席在党的十八届五中全会上提出的“把创新摆在国家发展全局的核心位置”、“把创新 作为引领发展的第一动力”等重大论断，是马克思主义关于创新理论的最新成果，是“科学技术是 第一生产力”重要思想的创造性再发展。因此，创新作为发展的第一动力，决定着我国企业未来的 发展思路、发展方向和发展程度；决定着企业的发展速度、规模、结构、质量和效益；决定着企业 充分利用国内外先进科学技术的能力和实力。因此，只有依靠科技创新，才能增强企业的竞争能 力。科学技术作为第一生产力，在企业发展中的作用十分明显。企业科技进步关键在于自主创新， 在于提高自主创新的能力。这是提高企业竞争力和抗风险能力，实现转型升级的重要支撑。引导企 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 60 业观念创新、管理制度创新、企业文化创新、品牌创新、决策机制创新、服务理念创新和市场战略 创新，开拓市场，赢得客户群，实现企业快速发展。 三、开发新产品领先市场 企业要在国内外市场经济大潮中永继不败，则必须开发新产品，树立品牌战略意识。开发新产 品是企业提高市场占有率，保持其市场主导地位的重要途径。企业开发新产品一定要把产品结构调 整到比较合理和基本适应市场需求的程度，要有预见性和贮备性，使新产品有龙头地位和辐射能 力，特别是要注重市场定位，把技术等级能否出现投资效益和规模效益放在首位，要把“新、奇、 优、廉”作为企业开发新产品的指导方针，以新的外观、包装、质量、性能满足客户的需要，保证 新产品的开发成效。也就是说，开发新产品要坚持二个原则：一是产品必须独特，有明显的优点； 二是新产品价格合理，客户能够接受。这样才能扩大市场占有率，才有利于增强企业在市场竞争中 的后劲，使企业永远立于不败之地。在开发新产品时，一定要特别注重从延伸产品方面多做一些创 新的工作，如提供新的维修项目、采用新的付款方式、开展新的培训与指导工作等，这样就可以在 与大企业的竞争中突出自己的比较优势。 企业核心竞争力，是指企业拥有核心技术、核心产品、核心服务、市场优势等综合的强势产销 体系。核心竞争力是企业生存、发展、占领市场、走向世界的关键因素，是企业生命力强弱的基础 条件。企业要持续不断地对品牌予以关注，围绕品牌的核心价值观不断创新，不断巩固企业品牌在 消费者心目中的形象。可见，企业要发展壮大，必须实施品牌战略，提升核心竞争力。只有实施品 牌战略，创建优势品牌产品才能吸引顾客，不仅有利于占领国内市场，还有利于为走出国门，占领 世界市场创造基础条件。自中国加入 WTO以来，不仅中国的出口商品在最大程度上获得市场进入机 会，并享受到有力的竞争条件，中国企业也获得了开展跨国经营的良好环境。中国企业可以利用最 惠国待遇，从国际市场上购买所需的原材料，利用更广阔的市场，在竞争中充分把握机遇加速发 展。因而，企业必须实施品牌战略，以品牌优势开创发展壮大占领国内外市场的基础条件。经 四、保持质量立足市场 企业进入市场，最重要的就是质量竞争。质量，作为企业的第一生命，是增加产品竞争力的砝 码，质量是品牌的生命，是品牌的灵魂。没有质量，品牌就如“无水之源”，失去了根本立足点。 优秀品牌的一个显著特征就是能提供更高的可依靠的质量。企业要以质量争夺市场，就必须做到提 供给客户的产品是优质名牌产品，保证质量永不滑坡，贯彻 ISO9001质量标准，树立“质量第一， 客户至上”的现代市场经营观念，建立完善、简洁的质量管理体系，把质量作为企业的核心目的， 把高质量产品和服务作为企业竞争取胜的武器。 五、取信客户保住市场 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 61 企业取信客户，除了要提供优质产品外，还要为客户提供优质服务，主要是做好三方面工作： 一是售前微笑服务；二是售中主动服务；三是售后跟踪服务。销售过程要坚持“三保”，即保证质 量、保证数量、保证发运时间，并对“商务”方面的函电要及时处理。现代市场经济就是信用经 济，信用是市场经济的生命和灵魂，是现代企业赖以生存和发展的基础。因此，对于企业来说，诚 实守信，就能形成巨大的吸引力从而不断赢得生存和发展的机遇，其信誉度就会不断提高。使客户 对企业有一个全新的认识，从而拉近企业与客户的距离，使客户理解、支持、配合企业的各项经营 与管理活动，成为企业忠诚的客户。只有真正赢得客户，提高客户对企业的满意度和忠诚度，企业 才能在日趋激烈的市场竞争中更好更快地开拓市场，才能保证企业经济效益的平稳、健康、可持续 增长，在更长远的时间跨度上获得最大利润。 六、制定营销策略争夺市场 企业在制定产品营销策略的时候，第一，要确定“看准市场，主动出击，以销定产”的营销思 路，尽快适应国内外市场变化和市场竞争的需要。利用互联网大数据，掌握市场信息，开展三步工 作。一是，进行行业评估，纵观与本产品市场相关的产品与服务，抓住重点策略，突破难点，确定 目标市场；二是，了解竞争对手的现状，如竞争背景和动机，克服自身薄弱点，寻找市场出击点； 三是，分析新的竞争对手的经营战略，落实启动点，实现增长点。也就是说要搞好市场调查研究， 进行三个比较，即产品策略的比较、价格策略的比较和促销策略的比较，使制定出的产品营销策略 更能适应产品的竞争市场。第二，企业还要采取超前经营、超前开发、多元经营、规模经营等多种 符合现代企业制度要求的有效措施，来增强主导市场的能力，这样就会参与市场竞争，站稳脚跟， 以自身实力向更远的目标市场发展。 七、塑造形象赢得市场 塑造企业形象绝不是靠简单的广告和新闻宣传，一定要做到科学和系统地持续不断地沟通和协 调，在内在素质上进行塑造，然后再通过科学性与艺术性相结合的信息传播，把企业的良好形象扩 散出去，重点是打造产品形象，产品包括质量水平、特色、式样、品牌、包装、安装、送货、信 贷、担保、售后服务等一系列内容的总和。产品在激烈的竞争中要保持较高的市场占有率，就必须 在产品还未上市，甚至还未生产出来之前，就做到未雨绸缪。这样有助于企业的产品和服务赢得顾 客的信赖；有助于增强企业的凝聚力和吸引力；有助于企业获得社会各界的支持以及政府相关部门 的重视和帮助；有助于企业在竞争中赢得优势，从而获得更好的经济效益和社会效益。 八、培育人才强化市场 现代市场经济时代，商战即是人战。人才是知识和技能的载体，是一切开发活动的基础和源 泉。企业的发展不仅要靠人来把握驾驭，而且要靠有能力的人才向前推动，使其发展。人才的智 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 62 力、素质、潜能、创造力是企业市场竞争胜负的决定因素，因此，企业需要培育一大批通晓国际规 则、具备跨文化沟通能力和战略思维及世界眼光的人才来强化市场，使企业在竞争过程中始终保持 领先地位，走可持续发展道路。 第二节 房地产评估企业市场拓展的创新路径分析 随着我国社会经济快速发展，房地产评估企业的市场发展状况对企业综合效益的影响力逐步提 升。在这样的情况下，房地产评估企业一方面要通过技术和资源创新来提高房地产评估生产和供给 的效率，尽可能多地节约相应的成本，另一方面要通过相应的市场拓展方式来扩大房地产评估产品 的供给量和供给范围，从而提升自身的市场综合实力。而对于房地产评估企业来说，市场的基础和 决定性作用也决定了市场拓展工作的重要性。然而就目前房地产评估企业市场的实际发展情况来 看，虽然企业有力地保持了原有市场的稳定，但是在新市场开拓方面仍然比较滞后，存在实效性差 的问题。基于此，要加大对房地产评估企业市场拓展创新路径的分析研究，以优化企业的市场发展 空间。 一、影响房地产评估企业市场拓展的因素 从市场营销的实践层面上来说，房地产评估企业市场拓展的内容主要可以分为内部业务营销和 外部市场开拓两部分内容。而在实际的房地产评估企业市场拓展过程中，影响市场拓展的因素主要 有以下三方面。 （一）内部业务营销 所谓的内部业务营销主要是指企业对内部业务进行梳理和宣传，从而提升内部员工尤其是销售 人员对企业内部业务的认知度，从而更好地开展市场拓展工作。对于房地产评估企业来说，市场拓 展之所以受内部业务营销的影响，主要是由于内部业务营销直接关系到内部思想是否统一，营销的 组织结构是否合理，是否能够更好地适应客户的需求等等，从而直接影响到市场拓展的效果。 （二）产品 房地产评估企业市场拓展的本质在于开拓企业房地产评估产品的销售范围和销售量，从而提升 企业的综合经济效益，使企业能够更好地生存和发展。随着用户对于房地产评估产品需求的多样 化，房地产评估企业能够生产和提供满足用户需要的房地产评估产品直接影响到市场拓展的效果。 并且房地产评估产品对市场拓展的影响力是很大的，如果企业无法提供用户所需要的房地产评估产 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 63 品，那么企业的市场拓展将会很难取得实效性。 （三）用户需求 作为市场主体，房地产评估企业的社会价值取决于是否为用户提供其所需要的房地产评估产品 或服务，只有满足了用户的需求，才能够证明市场拓展的实效性，也才能够为更深入地开展市场提 供良好的支撑。并且随着房地产评估市场竞争的日趋激烈，企业能够满足用户需求也逐渐成为其能 否战胜竞争对手的一个关键点。 二、创新房地产评估企业市场拓展的路径 通过上述分析可以看出，目前影响房地产评估企业市场拓展的因素有很多，并且对于市场拓展 的作用方式也不尽相同，因此，房地产评估企业要根据自身的实际情况制定和实施相应的创新企业 市场拓展的路径。具体来说，企业需要从拓展思想、客户需求、价格制定等方面着手进行。 （一）做好内部营销工作 内部营销是拓展市场的重要前提和基础。企业在组织开展市场拓展之前，首先要对拓展人员进 行房地产评估产品或服务方面的培训，使其对产品或服务的特点有一个准确的了解和认识，并熟悉 其能够给用户创造的价值，从而奠定市场拓展的基础。同时，企业要优化组织结构，强化内部营销 体系建设，提升企业自身对市场变化的适应力，准确把握用户需求情况，从而提升市场拓展的实际 效果。 （二）准确把握用户需求 一方面，企业要对市场用户对房地产评估的需求情况有一个深入且全面的把握，从而解决“市 场需要什么样的房地产评估”这一问题，另一方面，企业要注意差异化的用户需求掌握，即不同用 户规模对于房地产评估的需求情况是不同的，因此，企业要根据用户的类型来对需求进行准确的分 类，从而提升市场拓展的针对性和实效性。当然，房地产评估企业也可以根据自身的房地产评估生 产和供应情况来进行产品的研发和推广，进而引导用户的需求，同时还可以对客户的需求进行相应 的预测，为企业提供第一手的客户需求信息。 （三）采取科学、合理的价格策略 价格是影响房地产评估企业与用户之间关系的关键因素，一旦企业所制定的价格标准高于用户 的心理预期，就会导致企业市场拓展难度的增加，因此，企业要对价格实施科学、合理的管理策 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 64 略，从而为市场拓展的开展创造有利的条件。企业在开展市场拓展过程中，要明确价格分类的重要 性，并积极做好价格制定工作，确保价格的科学、合理。科学、合理的价格既可以降低用户的购买 成本，促进销售，同时也可以保证品质，提升房地产评估企业的市场形象。首先，房地产评估企业 要制定严格的价格管理制度，对于那些不合理的加价行为予以取缔，保证房地产评估市场价格的稳 定；其次，企业要实行分类价格的策略，即按照房地产评估消费的特性实行促销价格和季节性价格 等分时价格的方法，调整市场的合理性。 （四）企业要注重良好品牌的塑造 对于房地产评估企业的市场拓展来说，树立优质品牌无疑能够增强企业的市场竞争力和优越 性。 （五）密切注意市场发展情况 对于房地产评估企业来说，良好的市场变化敏感度能够提升企业市场拓展的方向感和有效性， 从而节约企业战略调整的成本。一方面，企业要注重房地产评估行业的政策变化，紧跟国家相关政 策的步伐，保持发展的时代性，另一方面，企业要加大对市场发展尤其是竞争对手发展情况的关 注，在行业发生相应变化后，要及时对自身的市场拓展策略进行优化调整，以保持自身发展的长期 稳定和持续。同时，企业要加大对一些重要产品的研发，为市场拓展提供更多的可选择方案，让拓 展人员有更多的资源可以给用户推介。 三、企业市场营销策略创新 作为一个好的企业，企业营销策略创新是相当有必要的。由于各类企业的效仿创新和竞争意识 不够强烈，再加上对一些障碍的认识的不够清醒，使得这种分散性企业在现在的市场经济当中结构 不是很完整。其次就是现代市场经济中需要的个性化、细分化特征日益凸显出来，这也为企业提供 了更加广阔的生存发展空间，也是对企业目标市场的定位提出了挑战。再次，我们看到目前我国的 一些企业普遍存在着人力资源不足，资金匮乏，企业科研力量薄弱，企业信息方面欠缺，企业管理 层次上落后，也包括国家政策方面的扶持不足等问题，制约了我国企业的发展和技术创新。因此， 我国企业应必须创新。 （一）营销渠道创新 网络营销是企业营销实践与现代化通讯技术、计算机网络技术相结合的产物。它具有范围广、 速度快、成本低、任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等的获取世界信息及平等的展示自 己的优点。这种营销方式能使中小企业跳过中间商而与消费者实现面对面的沟通，便于企业针对消 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 65 费者的个别需要，提供个性化服务。 （二）营销观念创新 树立“绿色营销”观念 积极引导消费者在产品消费、使用过程中减少污染，在产品的销售过程中，注意节约资源，从 而使经济效益和环境、生态有机结合起来，形成企业的可持续发展。其次，应树立“全球营销”观 念。 建立全球营销观念，积极开拓国际市场 世界经济进入全球化阶段，我国市场同世界市场联为一体，企业要在全球范围内展开对资源、 市场、人才、资金等要素的竞争，竞争范围的扩大同时也说明了潜在市场需求的扩大。对我国企业 而言，这是难得的扩大市场份额和提高实力的机会。这就要求我国企业具有全球市场营销观念，着 眼于全球的潜在市场需求，创造新的市场。 在生产社会化、消费多元化的今天，要求企业实现市场营销战略的创新，保持企业自身发展的 优势，是企业树立品牌，加强消费影响力的方式。顺应时代变化，是实现企业盈利和长久发展的重 要手段。 四、小结 随着房地产评估行业发展的深入，房地产评估企业所面临的市场竞争压力逐步增加，竞争对手 数量和实力的不断增强严重威胁到了企业的生存和发展，基于此，要通过多种方式来提升企业的经 营管理效益。市场拓展作为企业实现自身价值的重要途径，要根据企业房地产评估供给和市场用户 资源需求来进行相应的深化，以提升企业在行业市场发展中的影响力，不断拓宽企业发展的路径， 为企业的发展壮大提供强有力的支撑。当然，房地产评估企业市场拓展工作并非一件易事，需要通 过多种方式和策略加以解决，因此，企业要制定切实可行的市场拓展创新路径，以迎合快速变化的 市场需求。 第三节 2019-2025 年中国房地产评估企业市场创新开发战略建议 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 66 一、紧盯竞争对手战略，增加产品竞争力 迈克尔·波特指出，“竞争优势是一个企业在竞争市场上行为效益的核心”。处于激烈市场竞争 中的企业能否获取较竞争对手更为有利的竞争优势，是其能否生存、发展至关重要的问题。目前， 企业可紧盯第一的战略，尽快增加产品竞争力，并尽量缩小与其在产品、质量、服务、营销策略等 方面的差距，力求做到战术上的自我创新。 二、利用市场渗透战略，不断发展新的客户 对已成功开发的产品，通过不断改进产品质量、降低产品成本、提高服务质量以及采取灵活的 定价策略来提高竞争力，从而在现有的市场上扩大产品销量，促使现有客户更多地购买公司产品， 同时也吸引竞争者的客户购买公司产品，或刺激没有使用过公司产品的客户加入到购买者行列。 三、实行市场开发战略，不断开辟各种市场创新源 企业应紧盯市场消费需求趋势，进行市场开发，不断开辟各种市场创新源。 四、持续提高产品质量，建立完善覆盖范围的服务体系 树立用户第一的观点，即从产品的研发、生产、销售各个环节，尽可能地将能够预见到的用户 “不满意”因素，从产品的循环体中除掉。同时，通过服务延伸，完善产品质量跟踪、反馈、调整 系统。只有将市场营销战略真正引伸到影响客户的价值链，才能让客户得到更多的实惠，也才能提 高产品的吸引力和客户的忠诚度。 五、实施线上线下结合，深度拓展国内国外市场 电商市场具有全球化、交易连续化、成本低廉化、资源集约化、信息及用户海量化的优势，不 仅能够帮助企业及时快速调整发展决策和指导生产计划，而且能帮助传统制造业充分挖掘线上、线 下可用资源，快速接收用户反馈信息，为客户提供产品快速开发及迭代服务，以响应市场需求，从 而保持竞争优势。由此建议企业在运营管理中大力实施电子商务战略，实施线上线下结合，深度拓 展国内国外市场。 六、在市场开发中将渗透、撇脂等多种战略结合 渗透战略是安索夫矩阵中针对原有市场，原有产品提出的战略举措，也是产品生命周期针对成 熟市场的营销策略，企业在现有市场规模较大，还存在着强大的竞争潜力；同时产品的需求价格弹 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 67 性较大，可以通过降低价格，增加需求量；大批量生产还能进一步降低生产成本。通过有效实施渗 透战略可以让企业占有比较大的市场份额，通过提高销售量来获得企业利润，也较容易得到销售渠 道成员的支持，同时，低价低利对阻止竞争对手的介入有很大的屏障作用。 对于新市场，单一的产品和服务不足以支撑新市场开发战略的实施，因此应进一步加大产品研 发力度，开发新产品，以满足国际市场开拓的需要，实施撇脂战略。实行这种策略企业必须使新产 品和服务的卖点比新市场上现有产品的卖点显著，可以有效吸引目标消费群体，通过有效实施撇脂 策略公司达到短期最大利润目标，有利于企业的竞争地位的确定。 第四节 强化机制和队伍建设 为企业市场拓展提供有力保障 建立一系列与市场相适应的激励机制，这是“走出去”的“加速器”。为此，在市场拓展中， 必须要加强市场开发机制和队伍建设，努力营造良好的市场拓展环境，为企业市场拓展提供有力保 障。模 一、在市场拓展中要加强机制建设 市场开发靠的是行之有效的运行机制，没有一套好的机制做保障，开拓市场就是一句空话。具 体地说：一是要结合自身企业外拓市场的实际，制定完善鼓励市场拓展的配套激励机制。按年初制 定的目标，把指标分解、责任落实到人。二是要建立资源共享机制。特别是建成建设集团与公司及 各厂之间的比较健全完善市场开发网络，实现市场信息、营销渠道、区域市场服务资源的共享。三 是要建立对外合作机制。通过对外合作，“近联强企”，提高竞争力。 二、树立主动性市场理念是市场创新的核心内容 面对日益严峻的市场竞争形势，企业只有实施市场创新战略，树立和塑造职工的主动性市场理 念，爱护已有市场，开辟新的市场，才能不断地拓展企业的生存和发展空间。因此，企业在制订了 经营战略时务必要重视市场战略的研究和开发，必须以市场为中心来安排自己的经营活动，尤其要 强化企业全员主动性市场理念的树立和培养。 那么什么是主动性市场理念？就是指企业内在地有着尊重老市场和争夺新市场的冲动，主动地 去爱护和开拓市场，而不是被动地接受市场的机遇和挑战。也就是说，在市场问题上，企业完全是 非常主动的，在确定自己的所有经营行为的时候，都首先考虑到了市场状况，把市场看作决定自己 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 68 所有经营活动的最根本性依据。 那么如何树立主动性市场理念？树立主动性市场理念不是空洞的，而是有具体内容的。为了赢 得市场，企业加强内部管理，进行管理体制、经营机制和运行模式等方面的改革，是为争夺市场而 进行的前期工作，也可以认为是企业主动性市场理念的内容之一，而把握争夺市场的有效方法，使 企业能充分利用各种方法和机制实现对市场的有效争夺，则是树立主动性市场理念具体体现 。一 般来讲，企业利用市场机制争夺市场的有效方法包括价格机制、质量机制、效用机制、品牌机制、 资源机制、服务机制、客户机制和技术机制等。 主动性市场理念的两个重要内容是爱护老市场和开拓新市场。企业在开发新市场的同时，要主 动地爱护老市场，尊重原来的老客户。现在有不少企业都存不注重爱护市场的倾向，尤其在市场状 况良好的情况下，就忽视了市场的爱护，结果导致了市场的萎缩，而市场萎缩之后，要想重新恢 复、占领和开发，还需要一定时期，从而造成这些企业的发展处于波动状态。 现实情况表明，凡是爱护市场的企业，即使在市场回落的时候，它们也仍然有很大的市场份 额，并能保持企业的持续稳定发展。因此，在当前面对全球经济衰退及实体经济效益下滑的形势 下，石油石化基建行业一定要树立主动性市场理念，主动地爱护我们的市场，增强企业的发展后 劲。 三、全员参与市场开发体系的建立健全是市场创新的关键 近几年来，市场竞争日益激烈，很多企业把市场创新放到与企业管理思想创新、组织创新、制 度创新、技术创新、人才创新和文化创新同等重要的地位上。但在实际操作过程中，很多企业仍然 存在着“市场开发是企业领导和市场开发部门的事”的传统思想，企业内部没有形成全员参与市场 的理念，不利于市场信息的搜集、反馈、老市场的巩固和新市场的开发和占领，从而制约了企业的 发展。 “解决企业一切问题的根本出路在于发展，而发展的重要途径在于市场开发。”这是很多水利 水电企业在市场开发的摸爬滚打过程中领悟到的一条至理名训。企业上下只有真正以市场为中心， 形成有利于开拓市场的激励机制，才能激发和保护广大员工主动找市场、揽项目的积极性。同时， 企业在制度建设、危机意识教育、市场理念的培育等方面，要注重对企业职工全员参与市场理念的 培养，让企业员工充分认识市场的紧迫形势和奋斗目标，认清只有外闯市场才是生存的唯一出路， 牢固树立“企业生存靠市场，开拓市场靠大家”， 以实际行动主动研究市场，开拓市场，企业的生 存空间才能越来大，效益才会越来越好。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 69 四、市场激励机制和人本主义是实施市场创新战略的保证 在实施市场开发创新战略过程中，企业要采取有效措施努力营造“鼓励创新，敢于尝试、风险 共担，快乐工作，勿忘原则”的人文环境，让从事市场开发的人员觉得自己是最优秀的，是企业发 展最需要的，尽量让他们快乐地工作，激情地创造和创新。同时，企业也要建立“重奖励，轻罚 款”、“重平等，轻等级”、“重团结，轻形式”的市场激励管理机制。在福利待遇、晋升提干、职称 评定、评先褒优等方面，企业应该把市场开发人员与企业生产人员和技术人员同等看待，或者给予 更好的待遇，让市场开发人员融入到企业“和谐、温馨、尊重个性、激励创造、实现多赢”的文化 氛围之中。尤其是要在市场开发战略中贯彻以人为本的精神，关注市场开发人员的身心健康，彰显 人性化管理，为他们创造和谐、安全、激励及平等的工作环境，以保证每一个市场开发人员都能轻 装上阵，以饱满的热情和高昂的斗志投入到市场开发工作中。 企业只有结合自身技术优势和特点准确界定市场定位，树立主动性市场理念，建立健全全员参 与市场开发体系，并在市场创新战略中嵌入激励机制和融入人本主义情怀，这不但对企业本身、市 场开发和管理人员及客户和服务对象都有积极的影响和促进作用，从而不断地增强企业的市场竞争 能力，拓宽企业的发展空间。 五、要培养打造素质过硬的市场拓展人才队伍 企业的竞争可以说是人才的竞争，企业发展必须实施人力资源开发战略，着力在外拓人才队伍 建设上下功夫。 六、要充分激发全员拓展市场的积极性和主动性 市场开发与拓展战略为发挥潜能、共闯市场指明了方向。在市场拓展中，领导干部要以身作 则，带头闯市场。在市场开发上，实行领导分工包片负责，率先垂范。通过领导干部的带头示范作 用，激发职工拓展市场的积极性和主动性，形成工作“合力”。同时，建立“有利于拓展市场，有 利于企业发展，有利于个人收入”的市场开发激励长效机制，进一步提高全员拓展市场的积极性和 主动性。势 实践证明：要想“走得更远”，必须树立新的市场经营理念，勇于进取，敢于实践创新，只有 这样，才能为企业可持续发展，开辟更加广阔的市场空间。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 70 第五节 不断总结市场开拓的经验 一、明确的目标是前提 明确的发展目标，清晰的工作思路，是实现公司科学发展的重要前提。 二、技术和人才是市场发展的两个立足点 立足于提升综合服务能力，特别是在房地产评估领域要做到全面发展、率先发展、人无我有、 人有我优，为实现企业各项事业的全面协调可持续发展奠定坚实的基础。立足于发展依靠人才，充 分挖掘现有人才潜力，塔建各类人才成长平台，实现人与企业的共同发展。全方位发展技术，提升 综合施工能力，是保证企业持续发展的重要力量。只有提升技术装备水平，才能增强核心竞争力， 实现市场的稳定和发展。科研组织、管理力量进一步加强。集中资金办大事的能力切实增强。明确 企业技术发展总体思路，向深度发展，靠幅度提升，确保公司综合技术实力国内领先。 企业应致力于实施人才开发和科技创新战略，切实增强企业综合竞争实力。建设熟悉市场、善 于经营，能够参与外部竞争的经营管理人才队伍；建设勇于创新、善于学习，能够推进技术开发与 应用、增强公司核心竞争力的专业技术人才队伍；建设技能高强、爱岗敬业，能够解决生产技术实 际问题的技能操作人才队伍；培养造就一批符合公司发展要求，在国内有知名度的专家型人才、复 合型人才和高技能人才。 三、服务质量是关键 不断推进技术储备、科研攻关、新技术推广和成果转化工作。注重新技术、新工艺与解释技术 的综合应用，促进技术水平和综合能力的快速提升。 四、不断拓展市场发展空间 按照市场开发思路，逐步做大做强。寻求市场信息，挖掘潜在市场，不断开拓市场，进一步扩 大发展空间。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 71 第五章 盛世华研总结 第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 一、企业失败的原因 我们每天都在面临各种可能性的变化，特别是当前经济、社会、技术等都处于剧烈变革的时 代，企业稍有不慎就面临破产倒闭的风险。 我们发现，大部分企业： 风口来了，大家一窝蜂的涌入，结果短短几年就将一个行业作死； 风口没了，很多企业就开始变卖资产、破产倒闭，迅速离场； 行业热时，大家拼命扩张，实施并购、多元化、国际化等战略； 行业冷时，大家又拼命收缩，资产贱卖、大砍特砍等痛苦离场； …… 殊不知：当大家都能发现的机会，可能最好的时机已经错过； 殊不知：风口有可能是利益集团人为操控的，你进去就是买单者； 殊不知：行业最火热时，应该准备逆周期调节，开始收缩，保证现金流，为接下来的衰退做准 备； 殊不知：行业进入寒冬时，才是逆势扩张的最好时机，因为这个时候成本最低，机会最多，可 以为公司占据最有利的地位； …… 十余年的商海观潮，看到了太多企业为此付出惨痛而巨大的代价！！！ 其他失败的原因还有： 1、行业属于赢家通吃，但竞争对手超级强大或已建立很深护城河 2、衰退的行业，失去用户需求的产品，被科技进步代替的行业 3、严重多元化，缺乏用户心智定位 4、商业模式或服务业态已经落后，被新模式代替 5、企业治理结构有问题，管理层不以股东利益为重，业绩作假。 6、对政策敏感，政策变化可以影响企业生死，或极大可能受到政策打压的企业。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 72 7、重周期行业周期高峰大幅扩张的企业 …… 通过以上总结，我们发现这些企业失败的一个最重大的原因，就是对行业缺乏深度的研究和分 析。这也是盛世华研在十余年的研究咨询实践中，发现众多企业普遍存在的问题： 没有系统的研究方法； 行业信息没人搜集、整理； 对市场没有系统全面的调研； 对政策不了解，没有深入的解读； 对行业趋势判断不清晰； 没有成熟的战略规划； 组织管理体系混乱； …… 然而，行业研究与咨询管理，对学习能力、复杂问题分析能力、客观面对问题等能力要求越来 越高，行业研究也变得越来越难。众多企业、特别是中小微企业享受不到很好的研究、咨询、管 理、培训等服务，只能凭借个人能力在市场中摸爬滚打、闭门造车，最终大致失败。 二、提高胜率的策略 企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面 准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工 具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大， 起着越来越重要而关键的作用。 作为一个负责任、有情怀、有担当的企业，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与 知识体系，以及借鉴了众多学者、专家以及前人的理论，将针对各个行业设计出百份以上的专题策 略研究报告（您可根据盛世华研的命名习惯+策略在平台上搜索，比如“【完整版】2019-2025年 中国房地产评估行业企业发展方向及匹配能力建设/发展战略规划制定策略/转型升级战略/市场竞 争策略研究报告”），供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管理 者、政府等企事业单位参考决策，让每个人都能更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定 策略。 盛世华研致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 73 功企业家…… 第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 一、基于“产业”的研究与决策体系 盛世华研发现，我们在开始研究房地产评估行业之前，我们必须先明白产业的本质是什么，有 哪些特征，发展逻辑和影响因素有哪些，产业驱动力是什么。任何行业的发展，都不能脱离产业的 本质，不然就有可能导致企业的失败。我们也要先明白行业有哪些特征、发展逻辑和影响因素、当 前的驱动力，这样我们才能更好的把握规律，制定可行的发展战略。基于此，盛世华研提出基于 “产业”的行业研究理论和战略决策体系，解决以上问题。 由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业本质研究与 战略决策咨询报告》进行阅读。 二、基于“周期”的研究与决策体系 盛世华研发现，随着我国市场经济不断完善，经济周期影响越来越大，成为理解宏观经济与行 业运行的重要逻辑。经济周期都有哪些？有什么规律特征？它的影响因素有哪些？产能周期的理论 基础和规律是什么？我们怎么判断行业当前所处的周期？基于此，盛世华研提出基于“周期”的行 业研究理论和战略决策体系，通过周期理论，来更充分的理解目前行业发展现状、市场格局、市场 规模、发展速度、经营效益、行业景气度、产业供需、价格走势等信息，让企业对整个产业周期及 产业结构有一个清晰、深入的了解和把控，从而制定科学可行的战略决策。 由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业周期研究与 战略决策咨询报告》进行阅读。 三、基于“人性”的研究与决策体系 盛世华研发现，经济的运行深刻反映了人性，然而人类的非理性恐惧和疯狂无法计算，人性在 某些时候也成为理解宏观经济与行业运行的重要逻辑。人性的弱点都有哪些？有什么规律特征？它 的影响因素有哪些？我们怎么根据人性判断行业当前所处的问题？基于此，盛世华研提出基于“人 性”的行业研究理论和战略决策体系。通过人性理论，来更充分的理解目前行业发展存在的困境、 问题、面临的制约、风险等信息，让企业对整个产业存在的问题有一个清晰、深入的了解和把控。 您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业痛点研究与战略决策咨询报告》进 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 74 行阅读。 四、基于“变化”的研究与决策体系 这是个高速变化的世界，我们的产业在变，我们的环境在变，我们自己在变，我们的对手也在 变，……充满着各种变化和不确定性。盛世华研发现，我们周围的一切全在变化之中！面对各种无 法控制的变化，我们该如何去拥抱变化，如何在变化中发现关键变化，如何在变化中找到新的发展 机会？基于此，盛世华研提出基于“变化”的行业研究理论和战略决策体系。并通过变化理论，来 更充分的理解目前行业政策、经济、社会、技术等领域正在发生的深刻变化，让企业对整个产业以 及整个宏观环境有一个清晰、深入的了解和把控。 您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业变化研究与战略决策咨询报告》进 行阅读。 五、基于“趋势”的研究与决策体系 盛世华研发现，行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来 说，把握行业趋势， 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动房地产评估行业未来 演化的主要因素有哪些？未来房地产评估行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机会在 哪里？影响企业生产与经营的关键趋势是什么？基于此，盛世华研提出基于“趋势”的行业研究理 论和战略决策体系。 您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业趋势研究与战略决策咨询报告》进 行阅读。 六、小结 盛世华研提出的基于“产业”、“周期”、“人性”、“变化”、“趋势”的五大研究与决策体系，是 在前人的基础上总结出来的新的知识体系和方法论，理论部分通俗易懂，战略决策亦具有非常强的 可操作性和实战成果。 此理论是盛世华研第一次开创性的提出，必然存在不尽完善之处，但仍然是不可多得的新的研 究咨询理论体系和战略决策方法论，具有非常强大的理论创新和逻辑。 后续我们将会努力完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方法， 实现盛世华研的使命：让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 75 成功企业家…… 第三节 致读者：商业自是有胜算 人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。 决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提 升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平， 最终的结果基本是公平的。 人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差 别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑 战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。 做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。 除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固 然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高 度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼 洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是 截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。 人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指 引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层 次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中 分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。 亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明 白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性 的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而 且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。 我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！ 那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？ 持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什 么？ 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 76 为此，盛世华研将结合十余年的行业研究、管理咨询等方面的知识体系，持续不断的针对不同 行业开发不同专题报告，供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管 理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人都能更早的开悟，更早的理解经济和产 业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得伟大的成功。 盛世华研：致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，成功企业家…… 盛世华研 注 1：此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示 深深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。 注 2：此系列报告我们仅收取非常低的费用，属于非盈利性产品，相对于一般几千、数万的研 究报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如 需转载部分内容，请联系我们，并注明出处。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 77 法律声明 版权声明 本报告由盛世华研调查和制作，报告版权归属于深圳市盛世华研企业管理有限公 司。报告中所有的文字、图片、表格均受知识产权法律法规保护，部分文字和数据采集 于公开信息，所有权为原著者所有。没有经过本公司书面许可，任何组织和个人不得以 任何形式复制或传递。任何未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反《中华人民共 和国著作权法》和其他法律法规以及有关国际公约的规定。如需引用、刊发，需注明出 处为“盛世华研”，且不得对本报告进行有悖原意的删节与修改。否则引起的一切法律 后果由该客户自行承担，同时本公司亦认为其行为侵犯了公司著作权，公司有权依法追 究其法律责任。 免责条款 本报告是基于盛世华研公司及其研究员采用桌面研究、行业访谈、市场调查及其他 研究方法，结合盛世华研监测数据，并通过盛世华研知识体系及数据模型研究获得。本 报告中发布的调研数据受调研方法及样本的影响，以及调查资料收集范围的限制，部分 数据可能未必能够完全反映真实市场情况，盛世华研对该等信息的准确性、完整性或可 靠性不作任何保证。因此，本报告仅供个人或单位作为市场参考资料，本公司不承担因 使用本报告而产生的法律责任。 本报告是盛世华研企业管理有限公司服务体系下决策咨询报告系统的重要组成部 分。如对有关信息或问题有深入需求的客户，欢迎使用盛世华研企业管理有限公司之专 项研究咨询服务。 更多资讯，请关注盛世华研网站。 2019-2025 年中国房地产评估行业市场创新战略研究报告 让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 78