新闻综述——期房
一、期房的简介
二、期房的产生三、当下趋势
四、期房的影响
五、优势分析
六、案例
七、法律问题
*
目录CONTENTS
一、期房的简介
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
"Off the plan" housing
期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
楼花就是代表你有买这个房子的权利，相当于购买了购房的优先权。
期房，则是你已经买了这个房子，只是还没有盖好。
二、期房的产生
一方面，房地产开发企业要发展，一方面是这些企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》，对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。
商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上，部分城市甚至达到90%以上，许多开发成本转嫁给了购房人。
三、当下趋势
一、从2012年7月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率，由现行的%下调至%,下调个百分点;上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的%下调至%,下调个百分点。
二、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调个百分点，由%下调至%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调个百分点，由%下调至4%。
住房公积金贷款利率不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率。对于正在考虑用贷款买房的购房者来说，住房公积金贷款买房是首选。
四、期房的影响
商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。
预售融资带来了四方面的问题：
1、削弱了宏观调控能力
2、不利于保护消费者利益
3、存在较大的风险隐患
4、不利于提高房地产开发企业的竞争力。
五、期房的优势分析
(1)工程质量随时可见，便于监督和提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分，这时都可一览无余。
(2)价格能给予较大的优惠，一般为5%～10%，甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年～2年的时间，甚至更长。为了及时收回现金，对购买期房持极大的欢迎态度。
(3)先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。
(4)付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，一般仅付1万元～2万元的定金和总房款10%左右的首期房款；第二次付款时间是工程进行到一半时，付款额约为总房款的60%；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时，购房者将余下的款项付完，同时开发商将房屋交付给购房者，也可选择按揭付款。如果是一次性交付全款，可获得更大的优惠。
六、案例
期房限转之后的期房买卖
在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。
此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。
【案情概要】
蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。
待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。
蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
【审判结果】
案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。
法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。
七、购买期房应注意的法律问题
1、清楚开发商的资质
购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。
2、及时办理房屋产权证
在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。
3、“不可抗力”不能轻视
延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
4、注意核算房屋面积
对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±%时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。
5、管理公约应谨慎签订
物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。
6、注重检查房屋质量
房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。
谢谢观赏
本模板来源于网络，由第一课件网整理发布，免费分享给大家使用。
第一课件网是国内最专业的PPT模板分享网站，所有模板均经严格测试，保证100%下载，100%精彩！
更多精彩PPT模板，敬请访问
使用时删除此备注即可。
配色方案修改：
配色方案在【格式】-->【幻灯片设计】-->【配色方案】-->【编辑配色方案】下调整。
LOGO的添加：
Logo添加修改在【视图】-->【母版】-->【幻灯片母版】下调整。直接选择logo图片删除或修改。
字体格式的设置：
括标题和文本格式的设置在【视图】-->【母版】-->【幻灯片母版】下调整。
*
