房地产公司财务报表分析相关问题探讨
专业：会计学（国际会计方向）
班级：2009 级 2 班
姓名：毛媛媛
目 录
引言.................................................................................................................................................3
1 房地产公司财务报表分析现状 ..................................................................................4
房地产行业发展的现状...............................................................................................4
房地产公司财务报表分析存在的问题 ...................................................................4
大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力的判断 ..........5
房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性 ...................6
房地产企业财务报表分析的改进措施 ..................................................................7
充分利用表外信息 ............................................................................................7
对财务报表的项目进行具体分析并做出调整 ..........................................7
重视对现金流量表的分析...............................................................................8
房地产企业财务报表分析方法 ................................................................................8
根据收款方式分析预收账款，确认收入 ...................................................8
分析开发成本的构成，确认成本 .................................................................9
2 基于保利房地产公司的财务报表常规分析 .....................................................10
保利地产简介...............................................................................................................10
保利房地产公司财务报表常规分析......................................................................11
资产状况分析 ...................................................................................................11
偿债能力分析 ...................................................................................................12
营运能力分析 ...................................................................................................17
盈利能力指标分析 ..........................................................................................18
成长性分析 ........................................................................................................22
对保利地产财务报表分析的小结 .........................................................................22
3 房地产公司财务报表分析未来发展趋势 ..........................................................24
对财务报表本身的改进 ...........................................................................................24
对财务报表分析指标的改进 ..................................................................................25
对财务报表分析方法的改进 ..................................................................................26
结论 ..............................................................................................................................................27
致 谢 .........................................................................................................................................28
参考文献....................................................................................................................................29
附录 1 保利 2009-2011 年资产负债表.................................................................30
附录 2 保利 2009-2011 年利润表 ...........................................................................32
附录 3 保利 2009-2011 年现金流量表.................................................................33
摘要
财务报表分析是一项重要而细致的工作，目的是通过分析，认清
公司的本质，找出企业在生产经营中存在的问题，以评判当前企业的
财务状况，预测未来的发展趋势。报表解读,要综合财务管理、财务
会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露
的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的
一个细分产物，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的
地位，房地产业发展有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整
个国民经济的稳定发展提供重要基础。本文第一部分是关于房地产公
司财务报表分析的现状概述，主要阐述了房地产行业发展的现状和房
地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施；本文第二部分主要是
运用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对保利地产的财务报
表进行了全面分析，并针对保利地产财务报表分析中体现的问题给出
相应的建议。第三部分主要阐述了房地产公司财务报表分析未来的发
展趋势，包括各方面的改进措施。第四部分得出结论。
关键词：
房地产公司；财务报表分析；发展趋势
Abstract
Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of
financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems
existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the
financial position of an enterprise, and forecasts the trend of development.
Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting,
auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public
disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation
of the company. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary
industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate
industry development has a strong "ripple effect", its healthy and stable development
to provide important basis for the steady development of the whole national economy.
The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate
company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry
development present situation and the problems existing in the real estate company
financial statement analysis and improvement measures; In this paper, the second part
mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics
of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of
the poly real estate, and poly real estate problems reflected in the financial statement
analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the
development trend of the real estate company financial statement analysis in the
future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.
Keywords:
The real estate company; Financial statement analysis; Development tendency
;
引言
随着经济全球化的不断发展，会计作为世界公认的“商业语言”，
逐渐显示出它日益强大的功能，而作为“商业语言”载体的财务报表，
系统而全面的反应了公司的基本状况，进而成为了利益相关者了解公
司最重要的一种方式。对一个陌生公司的分析,利益相关者入手的途
径就是报表，但是单纯从财务报表的简单数字和文字上得不出实质性
的结果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同时结合实际情况，
正确认识财务报表本身的局限性和非正常影响因素，对资产负债表、
利润表和现金流量表进行全面综合分析，以便作出科学决策，这个系
统的动态过程就是财务报表分析。
随着房价的不断攀升,政府开始使用宏观调控的工具进行调控,如
人民银行提高准备金率、部分城市开始出台限购令,从而抑制房价上
涨过快。房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧张,若不降价,很可
能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下
行,所以他们采取观望的态度。房地产面临困境的背后是我国财政紧
张,货币正常的紧缩,实体经济不佳。
基于这样的背景,本文希望通过财务报表，分析房地产行业的状
况及其发展趋势，并针对房地产行业的特殊性，对报表分析中产生的
相关问题进行探讨。
1 房地产公司财务报表分析现状
房地产行业发展的现状
随着我国不断加大的城市化进程和住房商品化等重大措施的实
施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前，由于房价过
高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价，
2012 年中国 15 个最大城市的房产交易量同比下降 39%就全国而言
10 月房产交易量同比下降 %，降幅超过了 9 月份的 7%。交易量
下降己经影响到开发商的现金流，在某些情况下，还影响到他们偿还
银行贷款的能力。
目前的一切政策，都表明政府方面对楼市的调控力度不会放松，
直到房价回归合理水平为止。2010 年一 2011 年，央行 12 次提升准
备金率，这一目的在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产，因为
房地产属于典型的资金密集型行业， 陷入资金链困境的开发商近期
开始被迫降价销售。
而另一方面，我国自 2013 年开始，房产税暂行条例不再暂行，
征高额收房产税，对本来就惨淡的房地产行业，无疑是雪上加霜。
房地产公司财务报表分析存在的问题
财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径就
是财务报表分析，对财报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出
正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力、
盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业制
定出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决
策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以
便获取自己所需要的信息。
但房地产企业与一般的企业相比，其经营存在着两个显著的特点，
即经营周期的长期性和经营的高风险性。这两个特点决定了房地产企
业的会计核算不同于一般的其他企业。由于受其经营特点的影响，财
务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此
利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的
问题和局限性 。
大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力的判断
按照会计准则要求，房地产收入确认标准应具备以下条件：①工
程已经竣工并验收合格；①具有经购买方认可的结算通知书；①履行
了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；①成本能
够可靠地计量。然而，房地产从开始预售到确认收入，需经过多个环
节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，
一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。
收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了
产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人，同时按照权责发
生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的
经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的
确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确
认的收益无法真实反映企业的经营效果。特别是近年房地产高额盈利
在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果
房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性
企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断创造价值的能力，而
这种能力是通过利润表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的
取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，利用利润指标
基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于
其经营周期长于会计周期，而企业的价值创造在在整个经营周期内不
断地进行，其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映
企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响
外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整
个产品完工和销售支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期
间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，房地产企业为了持续
发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付
的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，
房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了
大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表
显示的企业资产严重失实，影响消费者进行企业财务报表分析。另外，
房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高
达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，
再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个
会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造
.cn/
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成账面成本低于实际数。这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者
对企业盈利能力的判断。
房地产企业财务报表分析的改进措施
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对
房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产行业的特殊性，
应先根据真实性和配比原则将财务报表作适当调整，对传统财务分析
方法加以改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况，而后才能进
行常规的企业财务报表分析。
充分利用表外信息
传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的
各项能力，但对房地产企业来讲，由于其报表数据存在着局限，其对
企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量
表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供
参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考
虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计
量产生的影响。
对财务报表的项目进行具体分析并做出调整
鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在
对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企
业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相
应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，
对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，对属于
已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并
结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
重视对现金流量表的分析
与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收
付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金
流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对
现金流量表的分析就显得更为重要。
房地产企业财务报表分析方法
根据收款方式分析预收账款，确认收入
房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不
同，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款
的房地产销售，应以应收款项的足额到账作为收入的确认标准，而不
论其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；
对于分期付款的销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方
若在合同约定日期有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额
及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高，或欠付
次数过多，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足
首期且按揭款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应
予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。
分析开发成本的构成，确认成本
购入尚未开发的土地应比照周边土地价格进行评估，剔除资金成
本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公
积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配
套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比
原则预转成本。 同时应该按照收入与费用配比原则调整收入结转前
发生的期间费用等。
2 基于保利房地产公司的财务报表常规分析
根据以上问题的探讨，下面将结合房地产行业的特殊性，以保利
地产为例，对保利地产的财务报表进行一系列的常规分析
保利地产简介
保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股,成立至
今 20 余年,于 2006 年上市。现拥有国家一级房地产开发资质。公司多
元化经营,业务涉及地产、酒店管理、贸易等,公司在保利集团的支持下,
在激烈的市场竞争中,利用优质的土地储备优势艰苦奋斗,迅速树立起
保利的良好声誉,形成了巨大的品牌价值,稳固了领先的行业地位。房地
产项目主要遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港
等 50 多个城市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。保利地产在
全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射。公司整体的业务从商品
房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来说,保利
地产基于住宅商品房的开发,进行有效的拓展,扩展到相关物业。公司落
实的发展战略是“三个中心,相对发散”,公司以大型城市为中心,发散到二
级甚至三级城市;以房地产为中心,发散到上下游产业;以商品住宅的开
发为中心,发散到相关领域。在 20 年的发展中,努力提高效益,适度控制
开发规模,从而提高自己收益,同时企业高管亦重视公司的资金运作,在
公司领导的带领下,树立了良好的行业形象,建立了卓越、务实的行业口
碑。
保利房地产公司财务报表常规分析
资产状况分析
表 2-1 固定资产/流动资产比例
年份 2009 2010 2011
固 定 资 产 / 流 动
资产比例
保利公司 2011 年的固/流比例比 2010 年有大幅度的提高,主要是
固定资产规模变大,保利公司的固定资产增加的比例比较大,主要由于
房屋等建筑物增加的比重比较大。
表 2-2 保利地产流动资产的内部结构
会 计 期
间
货币资金 应 收 账
款净额
预付款项
净额
其 他 应
收 款 净
额
存货净额 流动资产合计
2009 % % % % % 88,504,161,
2010 % % % % % 146,671,656,
2011 % % % % % 187,991,387,
由上表可以看出,保利的货币资金比例连年下降,保利应该加强
销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比
例连年上升,这两项比例均低于行业平均水平,应加强销售管理。
表 2-3 应收账款与收入比例
会计年度 2009 2010 2011
应收账款与收入比例
保 利 的 2011 年 12 月 31 日 的 应 收 账 款 的 账 面 价 值 为
1,057,645,, 2010 年 12 月 31 日的应收账款 587,179,,上
升了 %。主要公司报告期内收入增加所致。由账龄分析可以得
到,2011 年的 1 年以内的应收账款为 %,而 2010 年的 1 年以内
的应收账款为 %,说明保利公司应加强应收账款的管理,提高应
收账款的周转率。
偿债能力分析
偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债
能力,偿债能力分短期偿债能力和长期偿债能力。
表 2-4 短期偿债能力指标
流动比率 速动比率 现金比率
2009
2010 2．13
2011
偿债能力与公司的发展密切相关,如果公司资不抵债或是没有足
够的现金流来还款,那么公司就面临破产的危机,所以偿债能力是股东、
债权人以及任何的利益相关者都非常关注的,影响一个企业是否能够
可持续经营.对于流动比率的最佳界定,不同的人有着不同的标准,对
于债权人来说,肯定是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充足
的表现,但对于股东来说,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们
就会有不同的标准。通过上述表可以看出,保利地产的流动性比较好，
由于 2011 年政策趋紧,导致整个行业流动性大幅度下降，保利地产的
流动性也变差，存货和在建工程在房地产行业中占用了大量的资金,
且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有着诸多的不
确定性,因此,在这个特殊的行业中,我认为相比流动比率来说,速动比
率有更高的参考价值。
速动比率就是速动资产/流动负债,速动资产也就是流动资产中扣
除了存货的资产,像流动比率一样,这个指标的标准也因人而异,参考
整个行业的平均值后,这个指标具有更多的参考性。然而，保利的速
动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看,我认为公
司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储备,导致了公司销售
收入的下降。这主要是房地产企业是在封顶后开始销售,但是此时收
到的现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收”中,当然也无法结转
成本。2011 年保利的“预收账款”相比 2010 年增长了 154%,公司由于
预售商品房,实际的偿债能力有一定的提高,但由于会计规定,没有结
转成本导致公司的速动比率下降。
如果说流动比率受存货的影响,速动比率受其他资产变现的影响,
那么现金比率则相对可靠的多,它是公司现金类资产/流动负债,公司
的这类资产几乎没有变现的风险,或是风险很小,从另一个角度上反应
了公司的偿债能力,但是该指标不能太高,因为我们都知道公司占用现
金是有成本的,如果公司现金过多,就容易造成资源的浪费,成本上升。
在惯例中,大家认为现金比率在 20%左右较合理。由于受政策趋紧影
响,保利地产的现金流动比率有一定幅度的下降。保利的现金比率较
差,低于 20%,其现金偿债能力较弱,三年来连续下降。但是深入分析保
利的流动负债,其中“预收账款”占了很大一部分,说明其销售连年增长，
故总的来看,保利的偿债能力不算弱。
从保利地产的短期偿债能力来看，保利的各项比率较低，其主要
原因是这几年不断开发新的地产项目，但可以看出流动负债中预收账
款增长较多,没有太大的偿债压力,但保利地产仍然应该重视现金流量，
加强现金流量管理。
表 2-5 长期偿债能力指标
资 产 负 债
率
有 形 资 产
净 值 债 务
率
权 益 负 债
比率
权益系数 债 务 偿 付
比率
利 息 保 障
倍数
2009
2010
2011
公司总资产的总额、结构、企业经营状况、资产流转的稳定性等
都会影响到公司的长期偿债能力。一方面公司的持续经营是公司利润
的源泉,反映了公司稳定现金流的情况,另一方面公司的所有者权益总
额反映了投资者对该公司的可承受风险和未来的预期,当然负债也从
另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。所以,我们通过资
产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债
能力。
由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得
更多的好处,但是负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不愿
意,他们都希望借出去的钱归还能有所保证。所有者权益比率是资产
负债率的变式,都是对公司长期偿债能力的衡量,不过是从不同的角度
出发。保利地产的资产负债率、有形资产净值债务率都很高。这两个
比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现的无形资产,递延
所得税等的影响。更能说明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一
般来说,企业资产负债率不应大于 70%,否则债权人会承担较大的风险,
近年来,保利进行了大规模的融资行为(包括股权融资和债券融资),在
2011 年末,保利地产资产负债率虽然大于 70%,但低于行业平均水平，
保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了基础。
利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业
用效益支付利息费用的能力和债权人投资的安全性。一般来说,利息
保障倍数越大,说明债权人越安全,若此比率小于 1,说明企业有债务危
机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。从表格上看,保利的利
息保障倍数小于 1，而且很低甚至出现负数，存在一定的债务危机。
资本结构的合理性是保证公司长期负债能按时偿还的一个重要
条件。下面将从资本资产结构的角度来分析保利地产。下图均以万为
单位。
图 2-1 资本结构
图 2-2 资产结构
从上图来看,保利的资产中流动资产比重大,高于行业平均比重;
筹资方式主要由短期筹资方式构成, 但保利地产的流动资金大部分由
长期借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产结构。
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
2009 2010 2011
长期资产
流动资产
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
8000000
9000000
10000000
2009 2010 2011
短期筹资
长期筹资
营运能力分析
营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得
多少的收益,以下将从短期资产营运能力和长期资产营运能力两方面
来分析保利地产的营运能力。
表 2-6 存货周转率
会计年度 2009 2010 2011
存货周转率
存货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的基
础,对于房地产企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的影响巨大,
所以存货的管理尤为重要。加快存货的周转,也是房地产企业的经营
成败的关键.
从 2009 年——2011 年,保利的存货周转率有下降的趋势,这主要
是由于一方面公司不断拿地盖房子导致存货的增加,另一方面从 2011
年以来,房地产行业的销售并不乐观,销售的增长没有跟上。从上述表
格可以看出,在 2011 年保利地产的存货周转率有所降低, 保利地产的
前三季的销售收入比上年同期增加了 26%,而存货周转率的降低幅度
较大,也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的项目较多,
容易有发生跌价损失的风险较大。随着公司业务的增加,存货也相应
的增加,当然公司的存货量是公司赖以生存和发展的基石。存货的结
构也体现了公司在资源配置上的策略。所以,一方面在建产品应该保
持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内都是正常的。
但是公司还是应该从优质资产入手,盘活资产、提高资产的利用效率,
最大限度地发挥公司的规模效应,使存货的增长和销售的增长都保持
在合理的水平。
表 2-7 资产周转率
会计年度 2009 2010 2011
固定资产周转率
总资产周转率 0．3
保利地产 2011 年固定资产周转率大幅度降低,主要由于固定资
产增加了 7084 万。但总资产周转率也下降幅度比较大,这主要是由于
保利的 2011 年存货周转率和应收账款周转率都下降。存货周转率的
下降导致了总资产周转率的降低,所以公司需要在存货的管理上下功
夫。从以上的分析看来，保利地产应该对其应收账款和固定资产的管
理更细致,从 2010 年开始,国家从宏观上开始调控房地产市场,导致其
不得不拿地后迅速建房,完工后又因为资金的压力,不得不让利促销。
管理层应该对存货做好精细化的管理。
盈利能力指标分析
盈利是公司得以生存和发展的动力,是投资者选择投资目标的原
因,是债权人回收债权获取利息的保证。
表 2-8 资产收益率和净资产收益率
会计年度 2009 2010 2011
资产收益率
净资产收益率
从上表可以看出,保利地产资产收益率和净资产收益率都很稳定,
充分说明管理层对于资产营运管理能力很卓越,在外界环境波动的情
况下,及时调整发展方向。对于未来的发展趋势,首先要看房地产行业
的发展趋势,目前调控政策没有松动的迹象,交易量和房价不断下降,
考虑到公司的种种问题，保利地产乃至整个房地产行业的未来走向其
实并不明朗。
表 2-9 经营指数
会计年度 2009 2010 2011
经营指数
经营指数等于经营现金净流量/公司净利润,该指标一方面体现了
公司盈利的水平,另一方面也体现了公司盈利的质量。
从表格可以看出,保利地产的经营指数变动幅度特别大,这些指标
反映出公司资金有着一定的不确定。房地产行业的特殊性决定,十年
的黄金期导致地产公司前两年疯狂拿地。造成公司现金回流的困难主
要也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及时销售,造成一定
的积压。这是保利面临的问题,也向保利的管理当局提出了问题——
如何将存货合理变现,加强现金流的管理。为此,保利地产在销售上应
采取有效的措施,消化库存,采用不同的策略进行租售,同时对不同的
项目采用不同的考核方式,重新拟定项目计划，以降低现金流出。
表 2-10 每股现金流量
会计年度 2009 2010 2011
每股现金流量
一家公司的每股现金流量越高,说明这家公司的每股普通股在一
个会计年度内所赚得的现金流量越多;反之,则表示每股普通股所赚得
的现金流量越少。公司现金流强劲,很大程度上表明主营业务收入回
款力度较大,产品竞争性强,公司信用度高,经营发展前景有潜力。从上
述表格可以看出,保利的 11 年底的现金流量均为负数,截至 10 月 26
日,共有 70 家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性
现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同
比增加。整个地产行业面临的是中国实体经济下滑,地方财政紧张,政
策调控力度加强。保利的每股现金流量比较低，连续三年每股现金流
量为负数,应加强现金流的管理。
图 2-3 营业毛利率
营业毛利率等于营业毛利额/营业净收入。该指标不仅反映了公
司的经营水平和经营效率,营业毛利率是公司可支配利润的来源,该指
标越强,能抵消的成本越多,每一产品产生的利润就越多。
从上表可以看出，保利三年间盈利的波动比较大,10 年底比 09 年
底指标有一定程度的降低。但是我们必须注意到，这一指标更多反映
的以前年度的销量实现的收入。由于房地产行业都是交房后才确认收
0. 3
0. 32
0. 34
0. 36
0. 38
0. 4
2009 2010 2011
营业毛利率
入,托去年和前年房地产销量的福,今年房地产企业可以维持全年业绩.
表 2-11 预收账款
会计年度 2009 2010 2011
预收账款 2,983, 5,154, 7,092,
从该表,可以看出,保利地产的预收账款有所增加,然而仔细分析,
可以看出保利地产 2011 年预收账款增幅由 %下降到 %,由
于房地产的特殊性,多销售期房,在交房的前一年、前两年都已经收到
了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。所以我们要分析房地产的
现状,不能看利润,利润代表的是去年、前年交易实现的收入,而不是当
期的收入,要侧重看预收账款。
保利的预收账款增幅都下降很大,可以看出企业的销售开始困难,
不如以往年份的增长快,需要调整发展方向,多元化经营,开发商业地
产等地产新模式。
从盈利能力分析上看，保利地产的资产和净资产收益率变动较大,
主要由于公司的资产规模比较大,受整个行业波动影响比较大。从经
营指数和每股现金流量来看, 保利略显不稳定。保利的毛利率波动相
对比较大,预收账款的增长幅度下降很快,需要更多的推进销售,推进
精确化管理。但是目前保利的预收款金额庞大,可以应付经营性现金
流缺口。
成长性分析
表 2-12 成长性分析指标
会计年度 2009 2010 2011
主营业务增长率 0．31
净资产增长率
总资产扩张率
从表格可以看出, 保利的各项增长率有很大的波动,10 年是大规
模扩张的一年,依赖于当时整个行业蓬勃发展,11 年的总资产扩张率
和主营业务增长率有所放缓,应对行业状况,适度放慢脚步。由于房地
产行业政策调控力度短期不会降低, 12 年,保利再度将扩张速度放缓,
进一步调整了公司经营业务的结构。
对保利地产财务报表分析的小结
综合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析来看, 保利在
整体行业处于大波动的状况下,盈利状况处于很大的波动,比上年下降
一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、
现金流的管理。
在国家大力宏观调控的政策下,对公司的资金更是一场考验,鉴于
国家在 2012 年对房地产的调控并没有松动的情况下,建议保利地产
在销售策略上注意要以增加销售,加速回款为指导思想,为公司迅速补
充现金流,同时借助于财务杠杆,开拓融资渠道,拓宽思路,从金融、销售
上入手。2011 年己经出现了一批小房地产企业破产的案例,归根到底
都是资金链断裂,所以保利地产面临的情况不是个例,而是整个行业在
高速扩张后必然面临的问题,企业更需要从财务上下功夫,在困境中寻
求自己发展的道路。
从目前保利的管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制
存货数量。在这一轮行业调控中,行业要经历一次大洗牌,如 2010 年房
地产行业并购多达 84 起,为所有行业之龙头,涉及金额高达 亿美
元。2011 年,房地产行业的并购速度继续加快,并购案不断增多,2011
年上半年房地产行业并购数量已达到 57 起,相比 2010 年上半年增加
了 27 起。截止 2011 年底,房地产行业的并购案数量总量已突破 100
起,超过 2010 年全年的数量。综上所述,只有稳定的市场占有者,企业
丰富产品线,不是单一的高端品种,薄利多销、加快货款回款率,才能历
经数个房地产调控周期而能屹立不倒。
3 房地产公司财务报表分析未来发展趋势
现行的财务报表分析体系，在整个自身体系上也存在局限性，尤
其是房地产这样的特殊行业，在可预见的未来里，财务报表分析体系
一定会更科学完整。
对财务报表本身的改进
第一，加强对会计报表附注的分析。依据《中华人民共和国公司
法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，房地产公司在财务报表
附注中，除披露一些必要信息外，还必须额外披露质量保证金、维修
基金和存货核算方法、合并开发项目编制报表时采用的方法等一系列
内容，因此，房地产公司的财务报表附注是其财务报表分析必不可少
的一部分，能够帮助理解会计报表的内容而对有关项目等所作的解释，
可以更好的满足报表使用者的需要。
第二，加强物价变动会计研究，增强其操作性和应用性。如何消
除通货膨胀对会计信息的影响，增强财务信息的真实性和可比性，已
成为现阶段我国会计界迫切需要解决的问题。房地产行业的经营周期
较长，通货膨胀对房地产公司的影响于是更为深刻。从国际上看，多
数国家将一般货币购买力调整的财务报表和现值的财务报表同时作
为补充报表。但我国关于通货膨胀会计理论的研究还很不成熟，应加
强这方面的研究。
第三，严格执行新会计准则，尽可能地减少同一类经济业务采取
不同的会计处理方法和估计，减少人为操纵空间，使同行业间统一口
径，更具可比性。
对财务报表分析指标的改进
应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计
利润反映了不同维度的会计信息，二者具有很强的互补性。现实环境
下，现金流量信息的分析非常重要。
一是补充盈利能力的指标。补充经营活动现金流量／净利润、经
营活动现金流量／营业利润，全部活动现金流量／净利润，这三项指
标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持，从而帮助
使用者判断利润的现金保障程度。对房地产这样现金为王的行业，现
金流尤为重要。
二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现
率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量／平均净资产，该指标
是对净资产收益率的有效补充，它更注重现金概念，也更真实可靠，
通过对比净资产收益率和净资产现金回收率，就可以暴露出那些提前
确认收入的问题；主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金／
主营业务收入，该指标能够评价企业的销售质量，通过分析可以了解
企业主营业务收入有多大比例转换成了现金，又有多少以应收账款的
形式存在。
三是完善偿债能力的指标。如现金到期债务比=全部活动现金净
流量／流动负债、现金债务总额比=全部活动现金净流量／(流动负债
+长期负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量／财务费用，前两
项指标能有效地反映公司所有活动产生的现金净流量对到期债务的
保障程度，能稳健地反映企业的偿债能力，避免了全部账面利润可以
进行全部及时支付的假象。利息保障倍数能有效地反映经营活动现金
偿还债务利息的能力。
四是增强营运能力的指标。如经营活动现金流量／主营业务收入、
经营活动现金流量／资产总额等，以充分揭示正常的经营活动带给企
业的现金及其等价物。这些指标都可以为信息使用者提供真正可靠的
信息。
对财务报表分析方法的改进
就分析方法而言，要注意定量分析与定性分析相结合，动态分析
和静态分析相结合，个别分析与综合分析相结合。此外，要加大时间
序列分析法的运用。时间序列分析是将某一现象所发生的数量变化，
按时间的先后顺序排列，以揭示随着时间的推移这一现象的发展规律，
从而预测现象发展的方向及其数量。
针对房地产行业的特殊性，未来也许会形成一套适用于本行业的
财务报告分析体系，从而让财务报表分析结果更利于使用者决策。
结论
本文对房地产公司财务报表分析的相关问题进行了探讨，指出了
房地产公司财务报表分析的局限性以及改进措施，文中试对保利地产
的年度财务报表进行了全面分析，并对财务报表分析的发展趋势给出
了预测和建议。通过以上分析和阐述，可以得出以下结论：
（1）分析财务报表有专业的方法，文中运用这些方法对保利地
产的财务报表进行了分析，透过分析我们较全面的了解到公司的基本
财务状况：
保利在2011年整体行业处于大波动的状况,盈利状况处于很大
的波动,比2010年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时
加强存货、应收账款、现金流的管理,更好的迎接未来的行情。
保利地产的盈利能力在同业中处于较好水平，但还有待迸一步的
提高；公司的现金流量情况良好，能够保证公司正常的运转及进一步
的发展壮大。
从上面的分析看出保利地产是个经营状况良好，有较好发展潜力
的企业。
（2）财务报表因其固有的核算方法及受到报表编制者主观因
素的影响，再加上房地产行业的特殊性，具有一定的局限性，报表数
字可能是失真和不全面的，所以只依靠财务报表做决策是不够的，要
综合考虑各方面的因素，不能单纯依靠报表上的数字。
（3）针对报表的局限性问题，本文也提出了几点改进的措施，
相信通过改进后，财务报表一定能更好的服务于它的使用者。
致 谢
随着这篇本科毕业论文的最后落笔，我四年的大学生活也即将划
上一个圆满的句号。回忆这四年生活的点点滴滴，从入学时对大学生
活的无限憧憬到课堂上对各位老师学术学识的深沉沉湎，从奔波于教
室图书馆的来去匆匆到业余生活的五彩缤纷，一切中的一切都是历历
在目，让人倍感留恋，倍感珍惜。
四年沈阳大学的学习生活注定将成为我人生中的一段重要旅程。
四年来，我的师长、同学给予我的关心和帮助，使我终身收益，我真
心地感谢他们。
在本文的撰写过程中，徐丽军老师作为我的指导老师，她治学严
谨，学识渊博，视野广阔，为我营造了一种良好的学术氛围。置身其
间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了
明确的学术目标，领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，
而且还明白了许多待人接物与为人处世的道理。其严以律己、宽以待
人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，与无微不至、感人
至深的人文关怀，令人如沐春风，倍感温馨。正是由于她在百忙之中
多次审阅全文，对细节进行修改，并为本文的撰写提供了许多中肯而
且宝贵的意见，本文才得以成型。
在此特向徐丽军老师致以衷心的谢意！向她无可挑剔的敬业精
神、严谨认真的治学态度、深厚的专业修养和平易近人的待人方式表
示深深的敬意！
参考文献
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附录 1 保利 2009-2011 年资产负债表
附录 2 保利 2009-2011 年利润表
附录 3 保利 2009-2011 年现金流量表
