产品管理 荆州两湖农产品批发市场
荆州两湖农产品市场调研报告
1、市场的整体概况
表 1、1 市场整体概况
市场名
荆州两湖农产品批
发市场
*区域位置
国道及高速公路入
口处。
*建筑形式
水果、蔬菜交易区
为大棚；干货区为
商业骑楼；姜蒜交
易区为大棚。
铺位形式
大棚大场地摊、单层
街区铺
市场规模
占地面积668亩，
建筑面积 19万㎡
商户数 总的商户数 827户
铺位数
铺位约 1293间，另
外有 7间大型雨棚
式交易区（水果 5
间，蔬菜 2间，姜
蒜 1间），每间面积
约 5500—7500平
方米。
楼层及单层
面积
大型雨棚铺位约 40
㎡/间，街区商铺为
两层，单层面积约 35
㎡
主次通道
主通道 20—25
米，次通道
10—12米。
层高
大型雨棚层高在
8米左右，街区铺位
一楼在 米左右，
二楼在 3米左右。
中央空调 无 出租率 95%
使用率 80%
楼层及经营
分区
蔬菜区（囤货区、青
货区、郊菜区）水果
区（苹果、梨、柑桔、
时令水果区）干货区
（调味品区、干杂区、
榨菜区、海带粉丝区、
干辣椒区、姜蒜区）
中庭与垂直交通 无
铺位装修情况 墙面、天花板、门、广告位等
铺位配置 水电（注：大棚内无电话，街铺有电话）
出入口
4个人行入口，4个
车辆出入口均位于
荆沙大道旁。
交易模式 现货批发
市场性质 批发占 99% 商圈半径及 荆州所辖地区、湖
客户构成 南华容、常德、益阳、
四川、重庆、宜昌枝
江等地；周边各类超
市（百姓超市）、美
宜佳超市等;工厂单
位食堂、酒店、餐馆
等。
开业时间 2009年元月 8日 营业时间
蔬菜区、水果区（凌
晨 2点——凌晨 6点
是高峰期）。其余区
一般都是早 6—8点
至晚 6点。
市场整体经营状
况分析
该市场是一个集所有农产品于一体的大型批发市场，先后建立了
荆州李埠、沙市岑河 3万亩无公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、
荆州弥市 2万亩葡萄基地，荆州八岭山万亩西甜瓜基地，沙市关
沮、石首桃花山土鸡蛋基地等市内对接基地。还在省内长阳、巴
东、恩施、枝江、当阳、钟祥等县市建立了 8万多亩高山反季节
蔬菜和无公害蔬菜基地、10万亩柑橘蜜柚基地。现在，两湖市
场基地农产品交易量已占到整个市场的 50%，并分销到全国各地
的农产品市场。
两湖积极推进武商、中商、中百、大润发、沃尔玛、富迪等
知名超市与市场对接，建立专供湖北和周边地区超市的配货分中
心。目前，已有 20家超市在两湖市场配货，日配货量近 300吨。
产需对接，促进了农产品大集散大流通。蔬菜、水果、香蕉、干
货等 4个市场开业近一年来，日均交易量达到 5000吨，车流量
4000辆次，人流量 万多人次。
该市场通过大手笔的规划再过几年的培育将会是华中地区的
农产品集散地。
市场规模说明：
市场规模
1）规划面积：总占地面积 909亩、总建筑面积 32万㎡（包
括还未开发的林产品市场、种子批发市场、农机类等）。
2）实际占地面积： 实际开发面积 760米*240米=182400㎡
（包含停车场、仓库、各类配套、通道）
3）实际商铺建筑面积：120000㎡
4)实际经营面积 96220㎡（注：包括仓库和冷库面积在内，
街铺区不包括二层面积）
2、绘图
1) 市场区位图:
荆州两湖农产品市场位于荆州市荆沙大道，从新太湖桥至 318国道与荆沙大道交汇处，荆囊高
速路口，离荆州城区有 4公里。
图 2、1 市场区位图
两湖农产品
交易物流中
心水果批发
市场
图 2、2 市场整体布局图
3、商铺建筑特性、经营特点说明：
表 3、1 商铺建筑特性、经营特点
经营品类 经营商铺照片 开
间
进
深
层
高
使
用
面
积
经营
产品
说明
经营
特点
（综
合化、
专项
化）
蔬菜类（囤
货区）
7 11 8 77 土豆 专项
化
（青货区） 7 11 8 77 包菜 专项
化
（郊菜区） 21 11 8 231 岑河
基地
的蔬
菜
（各
类叶
菜、
茎类
菜、
莲藕
等
综合
化
水果类
水菜类 4 8 4.
2
32 湿木
耳、
青笋、
青豆
专项
化
干货类（调
味品区）
4 8 4.
2
32 桂皮、
八角
专项
化
（干杂区） 8 8 4.
2
64 青丝、
豆皮、
花生
米、
海带
综合
化
（海带粉丝
区）
4 8 4.
2
32 海带 专项
化
（干辣椒区） 4 8 4.
2
32 各类
辣椒
专项
化
（榨菜类） 8 8 4.
2
64 重庆
涪陵
榨菜
专项
化
姜蒜类 7 11 8 77 蒜子 专项
化
粮油类 4*3 8 4.
2
96 食用
油总
经销
商
专项
化
4、各经营品类面积及业态比例（按使用面积计算）
表 4、1 业态比例
经营品
类
商户数
（个）
商铺数
（个）
总的使
用面积
（㎡）
业态占比
蔬菜类
（囤货区）
26 44 2255 %
（青货区） 50 88 7645 %
（郊菜区） 170 238 4950 %
水果类
（苹果、
梨、时令
水果）
75 132 7040 %
（柑桔类、
时令水果
类）
48 88 4400 %
（散货区） 51 69 6435 %
干货类
（调味品
区）
73 122 4305 %
（干杂区） 53 78 4410 %
（干辣椒
区）
40 71 2310 %
（榨菜类） 23 40 1155 %
姜蒜类 16 36 4000 %
粮油类 93 144 4620 %
冷冻食
品街
21 36 1155 %
本地水
果交易
区
26 40 3600 %
香蕉交
易区
40 45 4500 %
高温冷
库
4800 %
低温冷
库
6400 %
仓库 153 20840 %
餐饮 18 18 1240 %
水菜区 4 4 160 %
合计 827 1446 96220 %
图 4、1 业态饼状
5、上下游关系调研
商户结构：囤货区、青货区、郊菜区：70%的商户来自本省， 20%来自重庆奉节、四川，10%来自全国各地。
水果交易区：40%来自本省，30%四川、重庆，10%陕西、山西、河北，20%来自全国各地。
干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区：25%来自本省，60%的商户来自重庆奉节、四川，15%来自全国各地
姜蒜区：50%来自河南、山东，20%来自四川、重庆。15%本省，15%全国各地。
香蕉交易区：50%来自本省，15%来自四川、重庆，20%来自广东海南，15%来自全国各地。
餐饮区：80%来自本省，20%来自重庆、四川。
1）上游货源分析：两湖农产品市场先后建立了荆州李埠、沙市岑河 3万亩无公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荆州弥市 2万亩葡萄基地，荆州八岭
山万亩西甜瓜基地，沙市关沮、石首桃花山土鸡蛋基地等市内对接基地。还在省内长阳、巴东、恩施、枝江、当阳、钟祥等县市建立了 8万多亩高
山反季节蔬菜和无公害蔬菜基地、10万亩柑橘蜜柚基地。
a) 货源地：蒜子、生姜 90%来自山东、河南，香蕉 90%来自海南，鸭梨 90%来自河北保定。
b) 上游批发商性质：60%为原产地，40%为经过原产地省一级批发市场一些原产地离供需地较远的地方则经过属属国家区域性的省级市场中转（如：
内蒙古的羊内需从原产地锡林郭勒发至河南水产大世界在分至各地）
2）下游市场分析（采购客户分析）：两湖农产品市场积极推进武商、中商、中百、大润发、沃尔玛、富迪等知名超市与市场对接，建立专供湖北
和周边地区超市的配货分中心。目前，已有 20家超市在两湖市场配货，日配货量近 300吨。
a) 下游市场的地区：沙市区、荆州区、公安县、监利县、江陵县、石首市、松滋市、洪湖市、湖南华容、益阳、常德、石门、李
县，宜昌枝江、金东山、安乡、油田、潜江、
b) 客户群的类别：批发商 70%、倒卖商（菜贩子等）10%、周边的工厂、单位食堂、综超等 20%。
c) 采购方式：上门采购占 90%、电话订货 5%、送货上门 5%。
采购交通方式：自己开货车 80%、长途转公交 20%
表 5、1 上下游关系
主力
铺位
上游
货源
商户
结构 批零比例
零售客户 批发客户
经营品类
具体
经营
品种
商
品
档
次
主力铺
位面积 （开
间*进
货源地
上游批
发商性 商
批发 零售 客户地区
采购交
通方式
客户地区 客户群
采购方式
说明
采购交通方
式
深） 质 户
地
区
商户
性质
水果类
西瓜、
哈密
瓜、
麒麟
瓜
中
低
端
（在大
棚交易，
按 60元
/吨计价）
荆州各
地、浙
江舟山、
新疆哈
密、海
南
原 产 地
总 经 销
商、瓜农、
倒货者
本
地
批 发
商
100%
0(一件
起卖共
四个)
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
美宜佳超市等。
批发商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货车
或随物流车
过来抑或坐
车到市场请
物流车拖货。
水果类 鸭梨
中
低
端
（在大
棚交易，
按 65元
/吨计价）
河北衡
水
原 产 地
总 经 销
商、瓜农、
倒货者
本
地
批 发
商
100%
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
美宜佳超市等。
批发
商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货
车或随物流
车过来抑或
坐车到市场
请物流车拖
货。
蔬菜类
白萝
卜
中
低
端
（在大
棚交易，
按 60元
/吨计价）
湖南桃
江、宜
昌长阳、
荆州本
地
总经销
商、菜农、
倒货者
本
地
批 发
商
100%
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳、宜昌枝江
等地；周边各类
超市（百姓超市）、
美宜佳超市等;
工厂单位食堂、
酒店、餐馆等。
批发
商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货
车或随物流
车过来抑或
坐车到市场
请物流车拖
货。
姜蒜类 蒜子
中
低
端
（在大
棚交易，
按 20元
/吨计价）
/
山东金
山、河
南
总批
发商、倒
卖者
河
南
批发
商 100% / / /
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳、四川、重
庆、宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
美宜佳超市等;
工厂单位食堂、
酒店、餐馆等。
批发
商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货车
或随物流车
过来抑或坐
车到市场请
物流车拖货。
姜蒜类 生姜
中
低
端
（在大
棚交易，
按 20元
/吨计价）
/
山东莱
州
总批
发商、倒
卖者
河
南
批发
商 100% / / /
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳、四川、重
庆、宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
美宜佳超市等;
工厂单位食堂、
酒店、餐馆等。
批发
商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货车
或随物流车
过来抑或坐
车到市场请
物流车拖货。
干货调料类 桂皮
中
低
端
15元/㎡
大棚
内地
摊（8
米*20
米）
广西桂
林、重
庆
总批
发商、倒
卖者
本
地
批发
商
100% / / /
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳、四川、重
庆、宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
美宜佳超市等;
工厂单位食堂、
酒店、餐馆等。
批发商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货
车或随物流
车过来抑或
坐车到市场
请物流车拖
货、可以电话
联系发货款
项与物流公
司送货司机
结清。
冻品 内蒙 中 租用冷 800㎡ 内蒙古 总批发 河 批发 100% / / / 荆州周边（因为 批发 下游批发 自己开货
古羊
肉及
羊腿、
羊腱
子等
低
端
库按 40
元/㎡/
月计价。
锡林郭
勒转运
至河南
水产大
世界
商、倒卖
者
南 商 冷冻品在运输中
有很高的要求没
有专门的设备是
不能长途运输的）
商 商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
车或随物流
车过来抑或
坐车到市场
请物流车拖
货、可以电话
联系发货款
项与物流公
司送货司机
结清。
榨菜
即食
榨菜、
生榨
菜
中
低
端
32㎡
4*8
米
重庆涪
陵
原产地
厂家、总
经销商
重
庆
批发
商
100%
/
/ /
荆州所辖地区、
湖南华容、常德、
益阳、四川、重
庆、宜昌枝江等
地；周边各类超
市（百姓超市）、
工厂单位食堂、
酒店、餐馆等。
批发
商
下游批发
商自己开
车过来提
货或请物
流公司发
货。
自己开货
车或随物流
车过来抑或
坐车到市场
请物流车拖
货、可以电话
联系发货款
项与物流公
司送货司机
结清。
3）常见农产品品类原产地目录
表 5、1 农产品品类原产地
经营品类 品牌名 产地
根茎类 （白萝卜） 湖南桃江、邵阳、宜昌长阳、江苏宿迁
根茎类（土豆） 甘肃定西市、陇西县、白银市、临夏州东乡县、山东
泰安
（莲藕） 本地洪湖、监利
蔬菜
（胡萝卜） 河南洛阳、河北承德
（蒜头） 山东金乡县姜蒜类
（生姜） 山东平度市古岘镇
叶类（芹菜） 河北张家口阳原县
叶类（包菜） 重庆、湖北恩施
西瓜 浙江温岭、本地
哈密瓜 新疆、四川大汉口、蒙古阿太旗
麒麟瓜 海南、赤壁、本地、宜昌
鸭梨 河北衡水市
柑橘 湖北公安
提子 陕西咸阳乾县、礼泉
水果
葡萄 甘肃武威
木耳 吉林江源、桦甸、蛟河、湖北随州干货
干辣椒 河北沧州、福建龙岩
调料 酱油
榨菜类 榨菜 重庆涪陵
冻品 羊肉 内蒙古锡林郭勒
6、租金售价明细调研（见附表），
市场从 09年 9月份开业，免租半年，有些签一年的商户在 10年 10份再续签合同。
1）商铺租金收费情况
囤货区、青货区、郊菜区、水果交易区：租金是按位置好差来收取租金，一个摊位约是 40平
米，每摊位每年租金 ～万元，无押金（注：一般商户都是租两个摊位），合同一年一签。
干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区、姜蒜区、冷冻食品区：每个铺位约 35平米（注：
二楼面积约 35平米，不包括楼上面积），每铺位租金约 ～万元/年。押金每铺位是 1万，转
让费 1万～5万左右（注：包括二楼一起在内），合同两年一签。
香蕉交易区：在冷冻库的负一楼，每铺位约 90㎡，租金约 15元/㎡，一年预交租金约 万元/
年，商户自己的家用空调，温度一般控制在 17度左右，电费 元/度。押金 1万，合同一年一签，
转让费 1～万元/间。
冷冻区：每个冷冻库约 800 平米，租金是每平米 40元。商户预交租金是 万/月，商户收市
场租金是每月 80元/吨。合同一年一签，无押金。8个低温冷库可存货物约 9600吨，1200吨/间，
约 吨/㎡;6个高温冷库可存约 7200吨货物，1200吨/间。
副食品区、百货区：共 ABC三个区,A区百货，共 112个门面，B、C区副食，共 224个门面，一间
门面约 42㎡，经营面积约 14122㎡，2010年十月中旬开业。市场免租一年，交两万元定金，第二年
在定金里扣，第二年租金费用约 万/间。只要是荆州老市场搬过来的（江边市场的百货，车来
市场的副食）。目前租出去 250间左右，约还剩 70~80间在等待租。
仓库区：每间仓库约 110平米，一楼 10元/米，二楼 8元/米，每年预交租金约 万/年。无押
金
餐饮区：每间铺位约 75㎡（注：二楼约 80㎡/间），一楼 20元/㎡,二楼 10元/㎡，每年预交租金约
万元/年，电费 元/度，水费 元/吨。押金 1万，合同两年一签，转让费 2～5万元间。
2）市场收费标准
表 6、1 市场收费标准
买方（采购）车辆收费标准：
人力车 1元/次：人力三轮车、摩托三轮车 2元/次；方向盘式三轮车、载货面
包车（7座以下）3元/次；小型货车（标准装载量在 1～3吨以内），载货小
客车（11座以下）5元/次；中型货车（标准装载量在 3～8吨以内）、载货大
可耻（11座以下）10元/次；大型货车（标准装载量在 8吨以上）20元/次
蔬菜售货车辆（郊菜、农户
菜除外） 按每年收取 20
元～30元综合管理费。
（装载量在 8吨以下，20元/车、装载量在 8吨以上，30元/车）；姜蒜、干
枣：净重 35吨以下（含 35吨）代收综合管理费 50元/车，净重 35吨以上代
收综合管理费 80元/车
蔬菜销售收费标准：（郊菜、
农户菜除外）
反季节菜 20元./吨（白菜、萝卜、包菜），囤货 27元/吨 鲜货 35元/吨，汉
货 60元/吨，大葱 80元/吨
郊菜收费标准：
郊菜：指摩托车或小三轮车装载，荆州城郊的蔬菜（毛重 5吨以下）标准：20
元/吨
农户菜收费标准： 农户菜：指摩托车或小三轮车装载量以下装载工具装载的蔬菜标准：2元/车次
水果市场收费标准： 按交易每吨 50元收取，按每车 5元/吨收取综合管理费。
姜蒜干枣收费标准： 生姜 25元/吨，大蒜 25元/吨，种蒜或独蒜 45元/吨，干枣 100元/吨
表 6、2 租金售价明细调研
商户名称 洋葱商户 备注
经营业态 囤货区 经营状况 良好
开间 7米
进深 11米
面积 80平方米 实用面积
实用率 按实际面积算
层高 8米
铺位形状 方正
铺位/墙铺 本
身技术参数
其他
本铺位在市场
的位置图
囤货区 D19～20号
租金、租期及租
约年限、押金
两个铺位一年租金是 万元；合同一年一签，
租金一次性交一年；无押金；市场过磅收费 27元
/吨
租金按使用面积计算
售价及销售模
式
没有销售
管理费 加在租金里面 按使用面积计算
空调费 无
其他费用 卫生费：1千元/铺/年 按使用面积计算
7、市场配套调研
1）仓库：有两个共两层仓库（A库 11600㎡（63个铺位），B库 9240㎡（83个铺位））主要用于存
干货类，一楼 10元/㎡/月。二楼 8元/㎡/月。
表 7、1 仓库品类
经营品类 对仓库的需求说明
干货
110㎡ 租金 1100元/月。一年一交，自己配备抽
风设备、地下铺上防潮膜。
干辣椒
100㎡ 租金 1000元/月。一年一交，自己配备抽
风设备、地下铺上防潮膜。
2）其他配套图片及说明：
表 7、2 配套说明
配套 照片 详细说明是如何运作的
宾馆 没有配套的宾馆好些商户在里面设有一些廉
价的旅店一般一晚 10—20元，或是市场外面
自发形成的一些廉价旅店一般在 30——60
元不等的而价格。
单店冷藏
设备
一般只有卖冻品的才会配有一般都是冰柜
不同车道
的宽度
主通车到（入门口 25米）市场内个主通车道
20米（在十字交叉口均设有减速带）。
集中冷库 低温冷库占地 6400㎡（共八间主要储藏冷鲜
猪、牛、鸡、羊、鸭肉以及一些肉丸、火锅
料、冰棒、水饺、汤圆等温度在零下 18度用
于出租给长期租用户<40元/㎡/月>与零时用
户<按 80元/吨/月>高温冷库 5600㎡(共 6间
主要用于储藏蔬菜)
停车场、
卸货区
整车卸货区占地 5200㎡，主要是长途的大型
货车进市场后的停靠处再由里面商户经过小
三轮车、小货车、物流车分装。
电子结算 位于车辆出市场的卡口处，一楼办公面积 200
㎡左右。车辆经过地磅后将车开到出口处停
下到电子结算中心具结手续后方能放行。
（具体操作流程如下：1）销售车辆：车辆（含
蔬菜、水果、姜蒜）→经水果蔬菜市场入口
进场→验货员验货→毛重过地磅→登录相关
数据发卡→客户领取电子结算卡进场交易→
车辆在停车场磅房皮重过磅交回电子结算卡
补充资料→结算大厅交卡、计算缴费额，收
费并打印市场收费单、留底 1联、缴款人 1
联、市场财务 1联→出口验票离场。2）采购
车辆流程：车辆经干货市场入口、蔬菜市场
入口或水果市场入口登录相关数据发卡→车
辆采购货物→结算大厅交卡、计算缴费额→
收费并打印市场收费单、留底 1联、缴款人 1
联、市场财务 1联→出口验票离场。
地磅房 50磅地磅 占地 30㎡ 货车开上去核定重量
后凭单到电子结算中心结算。
公交车 • 9路线图，途经站点：上行： 雷家
档 → 塔桥北路 → 洪苑宾馆 → 碧波路口
→ 长途汽车站 → 绿化村 → 便河 → 江
汉 → 一医 → 红门路 → 红星路 → 肉联
路 → 豉湖路 → 文星学校 → 武商 → 荣
鑫都市佳园 → 荆州开发区 → 三板桥 →
铁三局中南处 → 沙岑路 → 跃进村 → 环
宇
下行：锣场 → 小天鹅 → 宿架转盘 → 三
湾路口 → 三板桥 → 开发区管委会 → 玉
桥宾馆 → 铁路局 → 玉桥小区 → 红星路
→ 太师渊公园 → 六中 → 中医院 → 红
门路 → 荆隆大厦 → 江汉 → 便河 → 三
中
集中仓库 有两个共两层仓库（A库1600㎡（63个铺位），
B库 9240㎡（83个铺位））主要用于存干货
类，一楼 10元/㎡/月。二楼 8元/㎡/月。
蔬菜装卸
队
四人一组，下货 10元/吨，由市场商户出钱；
上货 15/吨，是由客户出钱。
垃圾收集
点
大约 100㎡由市场清洁工将垃圾拉至垃圾点
然后由市政车辆统一拉走（市场对于水果及
蔬菜区有收 1000元/摊位/年的卫生费）
3）市场物流配套
物流公司数量：两湖市场外的物流约 20家，主要承担两湖市场货物的运输功能约占
50%~70%。两湖市场内的物流约 17家，主要承担两湖市场货物的运输功能占 100%。
物流价格：物流公司出货到荆州市管辖内的物流费用约 50～90元/吨，5～8角/袋（一袋约 20 斤
左右）。
物流公司出货到荆州市管辖外的物流费用是 100～160元/吨，小件约 5元/件，大件约
10元/件，约 元/斤。
图 7、1 物流图片
4） 市场配套图示区
图 7、2 市场配套图示区
5） 市场图示区
图 7、3 市场图示区
