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深圳南山宝能太古城项目深度
研究报告
德思勤·深圳
【仅供公司内部·学习交流】
2011年05月25日
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PART 1:
商业设计研究
项目借鉴分享
项目综合分析
PART 2:
PART 4:
产品品质分享
PART 3:
报 告 目 录
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Part1: 项目综合分析
>> 基本指标
>> 项目区位
>> 规划布局
>> 区域配套
>> 建筑风格
>> 园林风格
>> 户型分析
>> 设计团队
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一、项目综合分析—基本指标
• 地址：工业八路和中心路交汇处
• 建筑概况：分为南北两区，通过天桥相
连
• 建筑面积：43万平米
• 总户数：1950户
• 停车位：约3300个,多于市民中心
• 商业面积：近10万平米
• 交通情况：和地铁2号线海月站无缝接
驳
• 园林面积：万平米景观园林
基本详情：宝能太古城总建面约43万m2，由17座24-32层的高层建筑组成，分南
北二区，并由空中走廊连通南北。
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二、项目综合分析—项目区位
项目区位：位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD中
心，紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。
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片区唯一综合体：太古城也是地铁2号线沿线横跨罗湖、福田、南山三区所有建筑
物中最大的上盖建筑，同时也是本片区内唯一的综合体。
二、项目综合分析—项目区位
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三、项目综合分析—规划布局
规划布局：围和式建筑布局， 95%户型南向，北区东边38米宽主入口。南区为国际
精装公寓，北区为国际品质大宅，由空中走廊巧妙连通。10万m2旗舰 mall、双地铁
无线接驳。
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四、项目综合分析—区域配套
区域配套：享有湾区所有的资源及配套，还将成为湾区的居住核心、商业核心、交
流中心 。
周边更聚集了深圳歌剧院、深
圳保利剧院、深圳保利国际影
城、南山文化中心区、青少年
活动中心……等一系列大型公
共配套及休闲文、艺术设施，
荟萃尖端都市生活方式。
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四、项目综合分析—区域配套
区域配套：享有湾区所有的资源及配套，还将成为湾区的居住核心、商业核心、交
流中心 。
滨海金融商务中心 平方公里的滨海金融商务区，以“不低于香港中环”标准打造，其中规划50余万平方米总部基地，汇集国际资本
深圳人文艺术中心
深圳科技馆(2013年建成）；现代艺术博物馆（2012年建
成）；深圳市歌剧院（2012年落成）；保利剧院(已经投入使
用) )
世界级赛事中心 亚太地区首个永久性F1摩托艇赛场；中国第一个体育mall—深圳湾体育中心“春茧 ”
滨海旅游中心 城市生态名片15公里滨海长廊带，星罗棋布十余个主题公园，将成为旅游新胜地
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五、项目综合分析—建筑风格
建筑风格：现代简约设计，以“海岸印象”为理念，采用现代简约设计，将岩石与
海浪完美的镶嵌于楼身，碧海气息一览无余 。
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六、项目综合分析—园林风格
园林风格：“新派中国风情—中式音乐自然山水园林”，共万平方米，于繁华都
市处，私享静谧生活。
万平米景观园林，以“新
派中国风情，中式音乐自然
山水园”为主题，以中国传
统造园手法结合现代设计理
念，通过借景、漏景、框景
等手法以及中式音乐内涵及
符号的运用，移步换景，景
趣横生，让人从视觉角度欣
赏到一幅幅如音乐般流淌的
美妙图景。
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六、项目综合分析—园林风格
园林风格实景图
中式园林 ,曲径通幽
有”一步一景”之感
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六、项目综合分析—园林风格
园林风格实景图
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六、项目综合分析—园林风格
园林风格实景图
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七、项目综合分析—户型分析
北区主力户型为:
130-170m2 3-4房，
207-306m2 4-5房及顶层复式。
南区主力户型为:
40-89m2 1-3房。
户型分布:
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七、项目综合分析—户型分析
户型配比:
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七、项目综合分析—户型分析
1房2厅
南北通透，整体明亮。
居室都运用了凸窗式阳台，
使景观、采光面比较丰富，
室内通透，无灰色空间。
空间动静分区合理,该户型有
较高的舒适度。
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七、项目综合分析—户型分析
2房2厅 ~
米开间客厅,生活无限舒
适、惬意
赠送入户花园,营造生活趣味
空间
米宽超大舒适阳台,尽享中
央园林优美景致
动静分区明确,空间格局方正
实用,宽敞明亮。
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七、项目综合分析—户型分析
3房2厅2卫 ~㎡
米宽大客厅,悠然享受宽阔的生
活空间
客厅、主卧东南朝向,阳光、清风
随意流动
通风采光俱佳,动静分区明确,方正
实用
赠送的5平米入户阳台,温馨浪漫
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七、项目综合分析—户型分析
复式2房2厅 ~㎡
客厅米开间,尺度舒适惬意
超大赠送面积 创意复式两房可变三、四房
约6米超大舒适阳台,悠然见南山
复式各层分设阳台,将阳光、清风引入室内
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单位住宅面积配套比深圳第一：高出正常水准535%
宝能·太古城住宅面积189740m2、商
业约10万m2、其它配套设施140260m2。
如果计算单位住宅建筑面积所拥有的配套
比例，就是：（100000+140260）
÷189740 =：1。
一般而言，深圳的小区本数字维持在
：1，也就是说，宝能·太古城比正
常水平高出535%，成为深圳第一。
七、项目综合分析—配套比
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深圳最大车库，具备绝对优势
宝能·太古城1950户、车库停车位3363
个、车户比：1，在深圳所有的带居住的
建筑综合体中位居前列。
以车位面积的低限33平米一个车位计算，
那么宝能·太古城的车库面积就达
110979m2。
与大型公共设施相比，宝能·太古城的车
库，倍于宝安中心区地下车库
（1060）、倍于深圳火车北站西广场地
下车库（1500个）。
与其它占地更大的住宅区相比，宝能·太
古城的车库，倍于红树西岸(1900个)、
倍于深业·新岸线（1389个）。
七、项目综合分析—深圳最大车库
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七、项目综合分析—营销活动
09年09月26日
公开发售
10月
荣获月度销售
冠军，南区国
际精装公寓迅
速售罄
12月12日
北区开
盘热销
10年7月
逆市销
2亿元
8月
115平米园
景三房热销
9月15日
北区世界级街
区水景大宅正
式公开发售
精彩活动：
2009年11月27日，美国CEO俱乐部授牌仪式暨媒体品鉴日
2009年12月初，香港风水大师梁颢耀讲座 、金庸、郎朗、琦琦、龙云娜等名人私人物品展
2009年12月20日，宝能太古城欢乐圣诞浓情启幕
2010年1月1日～3日，新年DIY系列活动开心上演
2010年3月6日-8日，宝能太古城“魅力女人节”
2010年4月8-10日， “欢乐电影周 乐在太古城”活动举办
2010年5月8、9日，情动母亲节，关注珠江源--宝能太古城“留住爱 分享爱 爱一城”活动
2010年5月22日，宝能太古城“安全社区，幸福家庭”安全知识讲座圆满举行
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八、项目综合分析—设计团队
开发商: 宝能地产股份有限公司
投资商: 宝能地产股份有限公司
物业管理公司: 深圳市宝能物业管理有限公司
物业顾问公司: 深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司
建筑单位: 汕头市建安实业(集团)有限公司、深圳潮阳建筑工程公司
代理商: 中原地产代理深圳有限公司
景观设计单位: 深圳市东大景观设计有限公司
建筑设计单位: 深圳市华阳国际工程设计有限公司
商业设计单位：RTKL国际有限公司
整合推广公司: 盛大光明
联合销售： 宝能地产、中原地产
物业顾问： 第一太平戴维斯中国公司
工程监理： 深圳市国银建设工程项目管理有限公司
强强联手，欲将太古城打造为深圳湾的顶级城市综合体
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Part2: 产品品质分享
>> 外立面
>> 公共空间
>> 内部装修
>> 机电和智能化系统
>> 精装修交楼标准
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一、外立面
外立面：现代简约设计，引领滨海国际人居生活
建筑立面以黄色为主色调, 温馨淡雅；
商铺一楼所有的外向部分全部是玻璃墙，采用了LOW-E中空玻璃，做法都为钢框架安装
结构 ；
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二、公共空间打造
双大堂：五星级酒店标准匠心打造 营造尊贵的入户仪式感
主入口有色彩明快的面砖与高贵的大理石铺设而成,渗入设计师的灵气与思想。
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二、公共空间打造
大堂品鉴：
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二、公共空间打造
电梯 (三菱)：
日本国际精装两房的三菱电梯，采用诺娃米黄大理石及镜钢材质，净高米。
可变速系统，大大地缩短等待时间与乘坐时间。
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三、内部装修
内部精装修标准：
充分考虑到人性化与尊贵感
整体精装方案以精品理念和高贵品质为原则
提供国际标准精装 所有品牌都经过反复甄选
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三、内部装修
门锁，入户锁 (韩国iRevo)
拥有令人赞叹的智能化自动开启功能
火灾事故警报功能及电子锁开启功能，即使无
人在家，在受到意外侵袭时，它也能自动报
警。
其次，就是便利的一次性接触开门方式了。
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三、内部装修
客厅、餐厅：实木地板
弹性好、温馨和舒适。静下来慢慢体味，思绪里飘荡的都是大自然的灵气。
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三、内部装修
客厅、餐厅：其他
液晶电视 (夏普):
极简的风格充满时尚感,ASV高清
晰电视液晶屏，超精细图像处理
技术，彻底体验大画面的乐趣。
高环保性能的环境引擎技术，耗
电低，低故障。
天花板:
内墙漆,朗能吸顶灯
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三、内部装修
客厅、餐厅：
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三、内部装修
卧室：
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三、内部装修
卧室：
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三、内部装修
卧室：
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厨房(方太)：
三、内部装修
方太整体厨房竭
力提供完美、时
尚的生活
充满艺术感的外
形与合理的空间
设计，令整个厨
房整洁有序，赏
心悦目。
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三、内部装修
卫浴间：
面盆（杜拉维特):
清晰的线条，朴实无华的外观。
面盆台面采用超洁表面设计，滑落
在上面的圆形水滴能最大程度地吸
走灰尘。
马桶（杜拉维特):
外形出众，性能同样出色，所有座便器都配
备双重冲水系统，彻底清洁。先进技技的应
用，令其耗水量与造型一样简练。
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三、内部装修
卫浴间：
水龙头(高仪)
花洒(高仪)
热水器(林内)
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三、内部装修
内部装修品鉴：
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三、内部装修
内部装修品鉴：
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三、内部装修
内部装修品鉴：
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内部精装修细节：
三、内部装修
信义 Low-e 玻璃:
打造国际人居环境
有效地控制太阳能辐射，阻断远红外线辐射
具有良好的隔热保温性能
具有良好隔音效性能
有效阻断紫外线透过，防止家具及织物褪色
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空调系统：
空调(格力):
线条轻盈灵动,创新设计营造舒适自然风
惬意与温馨，典雅与华贵
其强效制冷技术，环境温度瞬间切换
先进的抗菌过滤网，清洁简单
四、机电和智能化系统
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四、机电和智能化系统
松下:
LED显示屏，可以清楚的显示出整个机器的运
行状态
将主要的程序选择钮均放在洗衣机的一侧，操
作起来十分方便。
采用了三维变频立体洗，有效提高了洗净度。
洗衣机：
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开关、插座：
施奈德: 为滨海国际人居生活量身订做的务实节能的典范
四、机电和智能化系统
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四、机电和智能化系统
智能化系统:
数字可视对讲系统
门禁控制系统
闭路电视监控系统
停车场管理系统
周界防越系统
电子巡更系统
电视传媒及信息发布系统
综合布线系统
防雷及机房设备安装
家居布线箱系统
综合布线系统
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五、精装修交楼标准
南区的装修标准是3000元/m2，北区5000元/m2
南区：卧室与客厅交楼标准
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南区：洗手间交楼标准
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南区：厨房交楼标准
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Part3: 商业设计研究
>> All City项目简介
>> All City项目定位
>> All City业态分布
>> All City商业特色
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基本属性：项目总建面约为11万平米，南区约为4万平米，北区6万平米。项目共计
5层，地面三层，地下二层，地上地下双层连廊贯穿南北。特设下沉式广场，与地铁
2号线海月站无缝接驳。
一、All City项目简介
建筑面积 约11万平方米
建筑高度
东西长度
南北长度
楼层数量
层高
电梯数量
16米
南区167米
北区206米
南区米
北区108米
5层
(地上三层,地下两层)
B1、B2 : 米
L1 : 6米
L2、L3 : 5米
直升梯9部
自动扶梯36组
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一、All City项目简介
All City--深圳湾口岸 5分钟
All City--蛇口邮轮 10分钟
All City—福田 20分钟
All City—深圳火车站 30分钟
All City--深圳宝安机场 20分钟
All City--香港国际机场 20分钟
All City--广州白云机场 70分钟
All City—澳门 60分钟
All City—中山 60分钟
All City坐落在深圳的“香榭
丽”大道-深圳湾中心路，是一条
由海入河，集商业、文化、健
身、生活、休闲相融合的滨河景
观带。
All City，以双层连廊跨越南北
两区，增容空间，放大心理上的
“时空旅行感”。
空中、地下的双连廊顷刻完成
南北人流的交互转换，聚集全市
人民，过境人流速抵All City。
项目交通：
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一、All City项目简介
地铁 All city无缝接驳2号线海月站，2号线2011年全线贯通，另规划地铁11、15号线，承接全市人流
陆地 深圳唯一的有轨电车，带动与后海商业生活中心互动；16个公交站点覆盖湾区
空中 深圳唯一城市观光轻轨，连接内湾公园、科技馆、体育公园、金融商圈
项目交通：All City占据深圳湾中心位置，拥有四通八达的路网、无缝接驳地铁二
号线海月站的交通优势，连同周边高端住宅、文化、体育、商务、口岸等配套一起
构成深圳湾核心商圈。
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商业定位：All City 以人文、艺术、时尚的设计理念，以“灵感打动生活”为主
题。打造深圳首个具有人文艺术，时尚体验的奇遇之地。
二、All City项目定位
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档次定位：All City以南北分区的建筑形式和独特业态，形成新中心双核商业集
群，它不仅将填补深圳湾中高档商业空白，还将引领周边其它商业，成为深圳商
业鼎盛的见证。
二、All City项目定位
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二、All City项目定位
All City项目主题为“心动的奇遇”旨在打造深圳首个具有人文艺术、时尚体验的神奇之地
主题由三个主要元素体现，分别是人文、艺术、国际时尚。
业态设置满足了对时尚品味、文化内涵、自我认同感与群体归属感的追求；业态安排以国际
性时尚品牌或通过富有人文内涵的业态实现全新购物体验。
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二、All City项目定位
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二、All City项目定位
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二、All City项目定位
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各业态分布比例
生活服务
9%
家庭数码
4%
娱乐休闲
9%
零售超市
53%
餐饮
25%
三、All City业态分布
业态分布（北区、南区）：
世界精品美食区
国际品牌旗舰店
国际时尚休闲品牌区
美食广场区
精品电器区
生活家居区
运动休闲体验区
珠宝饰品区
白金五星级国际院线
精品超市区
复式旗舰店区
一站式儿童乐园区
高端私人生活区
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三、All City业态分布
B2馨 Fragrant
精品超市
餐饮 / 美食广场、
家居主力店 / 精品家居店
生活配套（美容 / 美发 / 理疗 / 烟酒）
家电主力店 / 数码精品店 / 数码概念店
L1珍 Luxury
餐饮
国际品牌服装
时尚配饰
国际潮流概念店 / 旗舰店
B1雅 Elegance
电影院
精品超市
国际品牌服装 / 运动流行服装
珠宝饰品
餐饮
生活配套（美容 / 美发 / 理疗 / 烟酒）
L2奇Originality
皮具皮鞋
餐饮
国际潮流概念店 / 旗舰店
国际品牌服装 / 运动流行服装
L3趣Interest
餐饮
儿童服饰 / 儿童娱乐
生活配套（美容 / 美发 / 理疗 / 烟酒）
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四、All City商业特色
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四、All City商业特色
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四、All City商业特色
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四、All City商业特色
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Part4: 项目借鉴分享
>> 项目借鉴意义
>> 项目借鉴
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全盘统筹，树立标杆，商业为核心功能驱动，多元物业价值最大化推售，
高品质营销。
高形象，树立城市标杆——项目整体或核心物业能够成为城市的形象标杆、视觉
焦点
规划特点——通过南北分区的规划布局，实现各功能相对独立，并由空中走廊形
成关联及互动
以商业作为驱动主力——以All City大型商业做为核心功能，同时高档住宅等多
种物业和谐共生
发展策略——高档住宅先启动，后期通过高端商业街逐步升级，最终实现高收益
高品质的营销——针对目标客群通过高品质的营销策略和举措，创造出当时不同
于市场的创新手法
一、项目借鉴意义
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二、项目借鉴
宝能·太古城不断在意识和理念上的创新，实现更高层面上的“人和” 。
创新可以形成一种差异化优势，商场
的硬件创新很容易模仿，但意识和理念
上的创新，是无法复制的。
商业经营者的眼光不应只顾向上看，
应该潜心研究消费者的需求，知道他们
在想什么，与消费者共同成长、成熟，
向消费者学习，也是一种创新。
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二、项目借鉴
细节才是王道，人的综合感受是最重要的。
很多细节如果能够做到，消费者就能通
过这些细节，体验到商场意想不到的人性
关怀，使消费者和商场之间产生一种和谐
的共鸣，产生一种前所未有的消费过程体
验。
通过商场建立与消费者良性互动的心理
纽带，还在细节上给予消费者更多的人性
关怀，如设置更多的厕位，更多的可以存
放个人物品的地方；还可根据新能源汽车
发展的需要，在停车场设立可充电的车
位，等等。
在天时地利都具备后，经营者、消费者
和厂家实现三方共赢，带给业主和消费者
更高程度上的享受，这是深圳现有商业模
式应该更完善之处。
Thank you！预祝项目取得圆满成功
Thank you！
