I SPECIAL I专题香港的酬金制与自由市扬价格口文/麓j前能钟{白伟畸明确'酌-.....--~ ~.. --_............确幡'刚睛.........._.......... ~-翩翩翩附幡翩翩..僧"翩…唰唰翩唰帽"刷刷僧"偏僻胁---..嗣"'............唰唰唰帽"刷刷幡帽帽"帽"偏伽翩翩翩.........脯..阳帽.-胁帽静静静W唰"骨脊港的住宅物业管珊市场原则上; 可与《建筑物管理条例)(香港法例第、增加透明度奉行自由价格机制，在此机制上管理公334意)的条文相违背。在公契、《盖住! 管理公司应每月向业主汇报收入及词基于一个简单的方程式……一"支出等i 筑物管理条例》及相关法例的基础上开支情况，例如:员工薪金、管理费用、于收入即按每会计年度的预算支出，物业管理公司跟业主(通常由业主组成保安支出等。透过每月的汇报，业主可打出管理费收入的数目，务求达至收支的业主立案法团代行)商讨及签订物业监察及比较大厦管理的表现及营运。平衡，物业管理公司收取预算开支的某管理协议。根据谈协议，物业管理公词宏、长远的财务计划个百分比作为酬金。但在此机制下，预向.illI.主收取楼宇管理费及其他费用(如管理公词可向业主准备li年的大居在算开支越南，管理酬金越南。香港物业维修费)并会为物业保留…堪物业管理营运预算，提醒业主将要准备的开支，管理市场是沓公平值得探讨。基金。随着住窑对管理质素耍求不断提例如重大维修、保险金政其他重大开支支出等于收入:基本上香梅住宅物高，以及物业的基本设施趋向多元化，的预算。业主知悉长远的大厦规划肝便.illI.管理费乃按收回成本的原则计算，以管理服务巳不仪限于清洁、保'1i、维修可作出咨询及筹划资金。支付每月的总背运开束。每个单位的管等基本要求，部分较具规模的物业管理3、寻求独立第二三者的审核理费，都是根据所获分配的管理份数，公司甚至为住客提供康乐、饮食、交通香港物业管理公司及业金立案法因按比例把犀菇且开支分摊而计算出来，等商质素服务。需雇用独立的专业会计师为大厦的收入而每个单位所占的管理人份数，则按照物业管理公词酬金是按预算开支乘及开支进行审计。该审计报告一方面可第一旦It才::1在立的公架分配。这套计算方以某个百分比而订。童子管理收入跚算，免除业主及管理公司之间的争执，另一法根据香带政府地政总署法律将询及田主要分三方面:方阳当纠纷需要从法律层面上解决时，二t转易处的指引制定。1、管理费收入;审计报告可作为双方的依据。大厦公契(简称"公契")之条款2、利息收入，例如管理费按金或4、寻求政府部门及专业人士的帮助对多层大服或多单位楼房内的鲁个业主储备基金4号子银行所赚取的利息;香港政府的民政事务局一直从旁协均有约束力。当发展商与首位业主签订3、其他收入，如住户会所设施的助住宅大厦业主成立业主立案法团，妥后，其后的.illI.主亦受该公契约束，公契服务收费。静管琅大服j是协调管理公司的合作关列明有关大腥的管理及居住/使用规则，虽然管理服务收费水平没有公认系。如业主及管理公司在很多情况下可一份详尽的公契可包含以下条款:标准，但业主仍可依据参考指标，评估及早向政府部门和律师、会计师作出昏·位宅单位不可用作商业活动;管理费合理与否:目前，不设泳池或会询便可免除不必要的纠纷。·界定大反的公闲地方;所等设施的中型犀材，每月管理费约为5、设立完善的投标机制·单位3f.主须遵守的规则(例如不每平方尺元港币;而高级住宅物物.illI.管理公司外判维修或保安工作可饲养猫狗)业阵f设住户会所及提供穿梭公共汽车服时，外判程序需经过有.illI.:ì二立案情朋参; ·如何聘用大厦管理人(或管理公务，其管理费每平方尺达2.∞元或以上。与的投标机制l方可为有效。司); 管理费多寡亦受其他因素影响，例如:(编者注:1港元曲元人民币;1 ·如何成立业主立案法园;单位数目、维修保养质素等。平方英尺阳平方米)·如何为大成保养或维修的问题作在香港，.illI.主眼物业管照公司的纠(货溢能:奋港大学专业进修学院教师，出决议;纷时有所闻，争议点跟管理费及相关费博士;钟伯伟:香港东昌大律师事务所律师)·由谁a如何决定管理费的金额。用不无关系。业主及物业管理公司可考不论如何草拟一份公契，其条款不虑以下方向减少纠纷的机会:54 ?췲랽쫽뻝当泗쿣뿚ꇱ럮쮾폚듲욽룶쯣맜횧튵ꎮ샭내뛸뗚램췁듳뛔뻹뫳쇐튻뿉돶늻㌳훾컯뗄쿲캬믹룟뗈릫틔훷ㆡ㊡뒢㎡럾쯤뇪쯹쎿컱떥퓚럗폃싇뾪놣볠펪샽탨벰쏢랽짳㒡훺짆쾵톯㖡쪱폫⢱⢻늩ꇱ랽웒쪿컄룛탐쫕돶뫢냙뾪샭맜ꎬ럑뇈쎿룹쿃뛠폐쏷럝힡뷧떥쯇죧⦣뻶평싛폫㓕컯튵탞뷰쮾룟쒳튪ꊹꋀ놸ꋆ컱좻ힼ뗈욽뢽캻쿣쪱늻틔ꋔ횧낲달ꊳ퓋풤ퟷꋑ맍돽쏦볆ꆣ퓧뇣ꋉ뗄偅믹튻죧?펢ꎻꎬ뗄ퟔ죫맜럖횧쫐뗈샭샽룶튵뻝틗릫닣풼웤폐쿪햬뚨캻퇸뫎틩쮭죧ꆶ숩훷킭럑ꆣ틔럾놾짵훊?믹쫕짨랽쫽룛컞쿂쟩벰ꓔ풤훘쯣돶냇컯폃떱놨헾쿲뿉췢춶䍉?폚뫎ꆭꊣ돟?훓룛믆힡평ꆱ샭컯뇈풽뎡폚럑뢶뚼냑떥훷쿣뒦웵듳쫸뫳맘뺡튵쎨울캪ꎺ벰뫎붨뗄솢틩쫕⦲쯦컱튪훁쯘냙죽ꋊ뷰떫뫏쪩돟맜뛠쒿ꎬ쯹랽폍쮾뿶돶뚵쯣ꆣ뛀뷸뻀룦뢮헾쏢ꋍ에뇪䅌튻먱뫏늮돉ꆭ틧햬볛ꎬ럑튵ퟷ룟쫇쫕쓋쎿컝캻잩룛뗄⢼쿃솦듳훷릷폃죧닝훾쳵릫낸ꆣ좡ꊻퟅ컯틑쟳캪럾럖랽퇊허듦샭ㆣ뮧맑ꆢ컅쾵쿲룃펦뗈뷏쒲뿉캬톯상맜솢탐벰럗ﺸ뢮돽돌믺룛ィ캰솢룶쓜컯룱벴쫕맜캪ꆣ럱죫내퓂룹풷쯹솢헾횸믲튵쿃릫늻뗄탫⦣듳뫎쓢컄샽쮾램슥힡ꎬ컱뇈쏦허폚훷폫훐긳믡럑틠캬복쎿웎쿲쳡탞벰ꊵ샭짳탨ퟷ꺲쏱늿욵탲훆ꆭ풪기?ꎺ튵볲뗄훓튵믺내죫샭돪맜릫ꎺ쫕뻝ퟜ햼뢮틽욡뛠떱훷웵뿉ퟱ?쿃놣뻶튻쿠ꆷ룺췅폮뿍뷶늿ꆣ뛸곀틸곈죔럱탍ピ쯹쎿쫜탞헹짙퓂죧춸탑ꆢ횪돯?볆튪캪뿃헾킭쏅뇘쓍췢탨랽㤲쿣ꆭ훷떥侣㧆ꟗ룛늮맜훆쎿뗄릫뷰샭욽믹믘ퟜ쯹뾪뗘낹랢틠뿉폃쫘퇸뚨럝캥벰튵듺룃뛔쿞럖쳡뚩?탐럑ꎺ컝ꪸ웤놣컯틩훷뻀쿲맽욻쾤뮮쮾ꆣ듓쮫얼쫂돉뗷뫍튪뚱에뺭솢ꆭ길붷꣒뚫캰샭ꎬ뗄믡쫽쮾ꆣ돪횵놾돉펪믱횧맜웵헾뚨ꯆ캻햹쫜냼ퟷ뗘믲릫쳵놳쿠훷탐킭떱폚뷏릩쫇쯹ꆻ쮮틀쒿듥?쳡랽쯻퇸튵뗣벰럗풱쎿?ힼ쿕뎤?룃램냗컱솢싉캬맽캪낸㣔뷃떽닽돪ꆭ쫐퓚볆쒿쫕떫뷰뗃짏놾퓋럖샭ퟜꆣ슥짌룃벰몬맦죋캬웵샽맘⣍⧉틩럑ꏁ짨쟥뻟뾵내훁?ꞻ욽뻝잰ꎬ튣릩돟틲훊맜룺컯뗄훷릤퓂놸붫풶쓉튵짳횮싉꣒뻖쮾쪦뻀𥳐탞폐랽휩듳램뎡듋쓪ꎬ좡퓚풽첽쿣뗄뾪엤첯죋쫰넩랿폫릫뻓틔튵ꎻ퓲⢻탞럑ꆷ램ꢳ쳌벰훊쪩뷠맦샖풤폚쎻닎쎿뮶뒩듯쯘샭맜믺믣킽뇭컥튪믲ꆣ훷쪦볆볤닣틀뗈튻ꆢ럗?킧ꆭ돌쯃?싉췅풭믺뛈컱풤듋룟쳖룛횧뗄뛸럝ꆣ램횮쓚쫗웵힡쿂믮⣀웤⣏릫샽ꏓ횼컯뮱쯘쟷ꆢ쒣쯣맜톰柳폐뾼늻퓂쯳㊣펰뗈샭믡놨뷰믣쿖쓪ힼ듳?솢캪쏦뻝쯊횱쮾뫜놣훷쪦쪽ꎻꆭ뷰퓲훆뗄쟳쯣믺ꆣ힡맜볆쫽헢싉쳵캻풼ꎯ뚯?컊웵짒냇튵쯻쫎튪쿲놣틻뾪샭뒽샻릫횸짨?기쿬쮾럑ꎺ쫕ꆢ놨벰놸쿃낸듳룦헹짏뾵듓뛠낲솢튣몽쫂ꆪꆭ묱쳊컱짏풤듯뾪훆쿣햬볆쎿샭쯣ꎬ쳗뿮룷튵쫸쪹ꎻ쳢뛮?ꆢ믹뗖ꦶ맜럑쟳뛠낲컯쪳횧쫕쾢ꦵ죏뇪펾뛗릲ピ뗄벰릫죫펪듳훘맦램쿃튻횴뷢쒰엔뫏쟩쪦릤낸ꆪꚣ쯹맜쯣훁횧쿂룛컯룶럝돶퓲볆톯훷ꎬ폃ꎺ?ퟷꆣ늻ꣀꆶ뒡샭떹풪ꆢ튵돋죫돘럑ꇕ웻ꪻ샽뻀쿠쮾벰퓋쿃뾪듳뮮췅뗄랽뻶킭뿶램ꆭ?싉ꆰ훆샭횧쫕뗄ꎬ컯떥쫽살내쯣벰튵잩릫맦ﶵ붨짏⣈?뛏뮯캬맜붻풤움믲풼곎뎵죧맘뿉럑훷ꆣ뾪뫳쏦쇭쪱?쿂돶췅ꆭ쪦릫횧돶쒳풤튵틔캻ꎬ헕랽쳯훷뚩웵퓲?쮾쳡탞샭춨쯣맀믡캪럾퓉ꎺ럑뾼폃뿉뇣죫튻췗닎?ꆭꎬ뗄쾡ꆢ돶폫ꆭ맜?뗈ꆭꆭퟔꆭꆭ평ꆭꆭ쫐ꆭ튻튻뎡튻ꆭ볛튻ꆭ룱ꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭꆭ튻ꇴ
